Перейти к содержанию
Авторизация  
netsky

Покупка у несовершеннолетнего

Рекомендуемые сообщения

Здравствуйте!

Мы собираемся покупать жилье. Нашли вариант квартиры, которая нам нравится. Однако, нынешним собственником является несовершеннолетний (13 лет), получивший квартиру "дарением" в 2010 г. от матери, которая уже умерла. Их риэлтор говорит о покупке несовершеннолетнему альтернативы одинаковой площади через опекунский совет.

Вопрос в следующем. Какие риски для нас как для покупателя? Существует ли возможность себя обезопасить? И вообще стоит ли связываться с этим?

Слышал о такой вещи как титульное страхование. Что можете сказать об этом?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Здравствуйте!

Мы собираемся покупать жилье. Нашли вариант квартиры, которая нам нравится. Однако, нынешним собственником является несовершеннолетний (13 лет), получивший квартиру "дарением" в 2010 г. от матери, которая уже умерла. Их риэлтор говорит о покупке несовершеннолетнему альтернативы одинаковой площади через опекунский совет.

Вопрос в следующем. Какие риски для нас как для покупателя? Существует ли возможность себя обезопасить? И вообще стоит ли связываться с этим?

Слышал о такой вещи как титульное страхование. Что можете сказать об этом?

Покупка у несовершеннолетнего сама по себе рисков не несет. Документы пойдут на регистрацию вместе с решением опекунского совета, тут все нормально.

Я бы подумала о покупке менее з-х лет, это как раз риск, они ведь не будут указывать полную стоимость? Или будут?

  • Like 2

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Титульное страхование вещь хорошая, только подписывая договор со страховой нужно внимательно изучить что есть в нем страховой случай.

Есть страшная история с семьей Чалаевых:

В течение 2,5 месяцев риэлторское сообщество пристально следит за развитием истории молодой семейной пары Марины и Олега Чалаевых, которые в результате мошеннических действий ряда лиц остались и без квартиры, и без денег, но с огромными долгами перед банком. И вот 13 июля супруги получили первую радостную новость за долгое время – АКБ Банк, встав на сторону своих клиентов, выиграл первый судебный процесс против страховой компании ЗАО МАКС, отказавшейся в выплате страховки по титулу.

В начале мая Марина Чалаева обратилась к профессионалам рынка недвижимости с просьбой подсказать ей возможные пути выхода из сложившейся ситуации. На тот момент супруги уже как полгода были выселены из квартиры, купленной по ипотеке, по решению Мосгорсуда. С самого начала история перепродажи этой квартиры сложная и запутанная настолько, что до сих пор «докопаться» до истины не получилось. Обращения в секретариат Президента и в прокуратуру также ни к чему не привели.

Начнем по-порядку. В июне 2008 года Национальный Резервный Банк предоставил Чалаевым ипотечный кредит под однокомнатную квартиру в Москве. Объект недвижимости супруги выбрали сами по базе Winner – им приглянулась квартира по адресу Бибиревская, 15 за 5,6 млн. рублей. Оформление документов и проверку «юридической чистоты» приобретаемого жилья Чалаевы доверили риэлтору Ирине Азаровой по рекомендации менеджера Банка. Ее кандидатура никаких сомнений не вызвала, так как риэлтор прошла аккредитацию в Национальной ипотечной компании, а на сайте Банка в то время была размещена информация о ее наградах и высокой квалификации.

Кроме того, как всегда бывает при ипотеке, по рекомендации банка Чалаевы застраховались от потери права собственности. Застраховались в ЗАО «МАКС». Профессионалы называют эту страховку «страхованием титула». В принципе, все сделали правильно, обезопасили себя со всех фронтов. Однако ровно через полгода после сделки супруги узнали об аресте жилья. Как выяснилось позже, в Бутырском суде рассматривается гражданское дело – у третьих лиц имеется притязание на правообладание данной квартирой. Третьими лицами оказались сводные братья первоначальной собственницы, которая умерла 23 августа 2006 года. Необъяснимым образом, сводные братья из города Владимира, никогда не бывавшие в Москве, успели оформить все документы в последний день до истечения срока, когда родственники могут предъявить права на наследство. По словам Марины Чалаевой, они узнали о смерти сводной сестры через полгода после ее кончины, пытались возбудить уголовное дело, но получали отказ, пока не обратились к Нургалиеву, а тем временем квартиру приобрели наши пострадавшие. Правда, материалы по уголовному делу терялись уже три раза, и, в конце концов, дело приостановили, т.к. оба первых покупателя на данный момент находятся в розыске.

В рамках гражданского дела Чалаевы проиграли суды двух инстанций и были признаны «недобросовестными покупателями», так как доверились официальным документам, но не пообщались с соседями, которые «знали, что с квартирой что-то не так, и могли видеть похороны бабушки».

Отметим, что за два года после смерти пенсионерки квартиру на Бибиревской, 15 успели продать 4 раза. Чалаевы были уже пятыми. И тем не менее у супругов не возникло подозрений, так как документы были в полном порядке, а частую продажу квартиры риэлтор Азарова объяснила растущим рынком. К сожалению (это выяснилось в суде), и Банк не стал проверять всю историю перехода права собственности. Для них важна законность последней сделки. То есть, если объект недвижимости прошел регистрацию, и на нем нет обременений, значит все чисто.

Однако махинацию с квартирой провели в 2006 году, а не в момент последней сделки.

Дело обстояло так. Первоначальная собственница квартиры, пенсионерка Субботина 1925 года рождения, умирает 23 августа 2006 года, а 28 сентября 2006 года проходит первая сделка купли-продажи. Покупателем становится некий Кочетов (или Кочетков, сам нотариус путается в документах) из Вышнего Волочка Тверской области. Все бы ничего, но, судя по имеющимся документам, бабашка лично присутствует на сделке и подписывает договор, затем оформляет у нотариуса Аркадьева доверенность на покупателя, чтобы он представлял ее интересы в регпалате. Далее, как выяснила риэлтор Азарова за дополнительную плату Чалаевых в 10 тыс. рублей, пенсионерка уезжает в Липецкую область на постоянное место жительства. И что интересно, бабушка прописана там до сих пор.

«Из московской квартиры ее выписали по отрывному талону №6, который предполагает, что человек сам прописался в другом месте, - рассказывает Марина Чалаева. - Это подтвердили работники липецкого паспортного стола в телефонном разговоре. Хотя 23 августа 2006 года она, действительно, умерла, и с этого времени пенсию не получает».

Через месяц после сделки Кочетов продает квартиру некоему Устинскому, и далее по цепочке в течение двух лет собственники меняются, как перчатки. Предпоследними стали - Павел и Ирина Чаркины. Согласно решению суда они обязаны вернуть Чалаевым 5,6 млн. рублей.

«Продавец платить отказался категорически, единственное, что приставы арестовали из имущества - это его квартира, но она единственное жилье (т.е. не отнимешь). Сам долг мы продать более-менее выгодно (хотя бы за 50%) не можем - плохое обеспечение», - говорит Олег Чалаев.

Сейчас супруги вынуждены снимать жилье в Москве и ежемесячно выплачивать ипотечный кредит. Банк пошел им навстречу и понизил размер выплаты до 20 тыс. рублей на текущий год, а начисленные за это время проценты раскидали на 2 следующих года. Таким образом, 2011-2012 гг. Чалаевы обязаны платить по 55 тыс. рублей, а в последующие – по 45 тыс. рублей. Уехать к родителям в Иваново и не тратить деньги на съем дорого столичного жилья Марина и Олег тоже не могут из-за низких зарплат в регионе.

Единственное, на что надеются супруги – страховая компания все-таки выплатит положенную страховку, и они смогут погасить задолжность перед банком.

Однако с самого начала, как только стало известно о наступлении страхового случая, страховая компания отказалась от выплаты страховки, несмотря на то, что Чалаевы оформили в ЗАО «МАКС» комплексную страховку, включающую и «страхование титула».

В своих объяснениях страховщики ссылаются на пункт 4.1.4г Правил ипотечного страхования, с которыми потерпевшие даже не были ознакомлены при подписании Полиса. Данный пункт исключает ретроспективное покрытие, т.е. если опасность наступления страхового случая возникла еще до подписания договора.

«У меня перед глазами договоры страхования титула 6 (шести) известных страховых компаний. Во всех предусмотрено ретроспективное покрытие, т.е. утрата права собственности по обстоятельствам, возникшим ДО подписания договора страхования (но неизвестных страхователю на момент заключения ДКП), является страховым случаем. Почему страховка в ЗАО «МАКС» от них отличается - не понятно», - замечает генеральный директор агентства недвижимости «Семь Холмов» Николай Тюленев.

«При этом ЗАО МАКС требовал продолжить выплаты страховки за следующий год. В том числе они собирались продолжать страховать нас по титулу - от потери права собственности, которого у нас уже нет. Страховая премия не маленькая - 45 т.р., денег таких нет, да и желания им платить тоже», - рассказывает Олег Чалаев.

«Правила на сайте у страховщика выложены совсем другие, во время подписания ЗАО МАКС знакомит только с Полисом - его-то мы и подписывали, далее он к этому полису САМ подшивает и САМ подписывает СВОИ правила (ни одной нашей подписи ни на Правилах, ни на месте сшива нет). С "альтернативными" правилами, которые нам потом тайно подшили, нас никто не знакомил», - рассказывает Марина Чалаева.

«Именно отказ страховой компании признать данный случай страховым вызывает наибольшее удивление в риэлторских кругах, так как иного смысла недешевое титульное страхование не имеет, - говорит Председатель Совета Гильдии риэлторов Москвы, директор агентства недвижимости «Собственник» Илья Шкоп. - Весь цивилизованный мир через титульное страхование решает проблему рисков юридической чистоты, так как гарантировать 100%-ю чистоту сделки невозможно. Но если страховые компании начнут сплошь и рядом прикидываться «чайниками» или «кофейниками» и с невинными глазами говорить, что страховка от реального «залета» это не к ним, то данный крупный кусок страхового поля никогда не получит развития в России. К слову, в некоторых странах страхование титула обязательное условие при госрегистрации любой сделки с недвижимостью».

В общем, Чалаевым пришлось искать правду в Арбитражном суде. Последнее заседание против ЗАО «МАКС» состоялось 29 июня 2010 года, а о положительном решении в пользу потерпевших стало известно 13 июля 2010 года.

"МАКС" точно будет апеллировать по всем инстанциям и не заплатит. Такая у них позиция. Пока придется продолжать платить нам. Но наша победа в суде с ними - это хоть что-то, хоть какой-то просвет. Очень надеюсь, что решение не слетит», - говорит Марина Чалаева.

  • Like 3

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Здравствуйте!

Мы собираемся покупать жилье. Нашли вариант квартиры, которая нам нравится. Однако, нынешним собственником является несовершеннолетний (13 лет), получивший квартиру "дарением" в 2010 г. от матери, которая уже умерла. Их риэлтор говорит о покупке несовершеннолетнему альтернативы одинаковой площади через опекунский совет.

Вопрос в следующем. Какие риски для нас как для покупателя? Существует ли возможность себя обезопасить? И вообще стоит ли связываться с этим?

Слышал о такой вещи как титульное страхование. Что можете сказать об этом?

За несовершеннолетнего действует законный представитель, который и будет обязан приобрести на имя несовершеннолетнего другую жил.площадь, скорее всего с улучшением, если нет, мне не ясно как опека даст добро. Этот момент вам нужно будет отследить. Титул можно застраховать, только, имхо, это дело десятое, важнее все бумажки правильно сформировать (расписки, заявления и пр.)

А еще лучше наймите профессионала, тонкостей много, всего не предусмотришь, как правило самое неприятное случается когда не с кем посоветоваться или инета под рукой нет ))

  • Like 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Полная стоимость указываться не будет.

А возможен ли вариант, что текущий собственник по достижению совершеннолетия или раньше сможет оспорить результат сделки, если ему на ту же сумму покупается квартира большего метража?

И вообще, какие на Ваш взгляд, есть негативные варианты исхода событий?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

С риэлтором мы работаем, но посчитали что будет грамотней проконсультироваться у других специалистов. Как говорится одна голова хороша, а две и более лучше-)

  • Like 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Полная стоимость указываться не будет.

А возможен ли вариант, что текущий собственник по достижению совершеннолетия или раньше сможет оспорить результат сделки, если ему на ту же сумму покупается квартира большего метража?

И вообще, какие на Ваш взгляд, есть негативные варианты исхода событий?

Теоретически все возможно, с практически любой сделкой. Проговорите с риэлтором целесообразность прописать 157-ю; если нынешний собственник задумает расторгнуть сделку, с ее расторжением он потеряет и то, что ему купили взамен.

  • Like 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Вы говорили про риски в покупке менее 3-х лет. А что это риски?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Вы говорили про риски в покупке менее 3-х лет. А что это риски?

Тот же самый риск расторжения, когда стороны обязаны вернуть что получили по договору: продавцу - квартира, покупателю - деньги. Деньги по договору - 1 миллион, с расписками спорный момент, сложно к делу приложить.

Есть рекомендация писать помимо расписок еще и доп. соглашение об изменении цены квартиры (на разницу), тогда будет проще доказать в суде что уплатили больше миллиона. Практики личной нет, еще пробовала, планирую.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Титульное страхование вещь хорошая, только подписывая договор со страховой нужно внимательно изучить что есть в нем страховой случай.

Есть страшная история с семьей Чалаевых:

В течение 2,5 месяцев риэлторское сообщество пристально следит за развитием истории молодой семейной пары Марины и Олега Чалаевых, которые в результате мошеннических действий ряда лиц остались и без квартиры, и без денег, но с огромными долгами перед банком. И вот 13 июля супруги получили первую радостную новость за долгое время – АКБ Банк, встав на сторону своих клиентов, выиграл первый судебный процесс против страховой компании ЗАО МАКС, отказавшейся в выплате страховки по титулу.

В начале мая Марина Чалаева обратилась к профессионалам рынка недвижимости с просьбой подсказать ей возможные пути выхода из сложившейся ситуации. На тот момент супруги уже как полгода были выселены из квартиры, купленной по ипотеке, по решению Мосгорсуда. С самого начала история перепродажи этой квартиры сложная и запутанная настолько, что до сих пор «докопаться» до истины не получилось. Обращения в секретариат Президента и в прокуратуру также ни к чему не привели.

Начнем по-порядку. В июне 2008 года Национальный Резервный Банк предоставил Чалаевым ипотечный кредит под однокомнатную квартиру в Москве. Объект недвижимости супруги выбрали сами по базе Winner – им приглянулась квартира по адресу Бибиревская, 15 за 5,6 млн. рублей. Оформление документов и проверку «юридической чистоты» приобретаемого жилья Чалаевы доверили риэлтору Ирине Азаровой по рекомендации менеджера Банка. Ее кандидатура никаких сомнений не вызвала, так как риэлтор прошла аккредитацию в Национальной ипотечной компании, а на сайте Банка в то время была размещена информация о ее наградах и высокой квалификации.

Кроме того, как всегда бывает при ипотеке, по рекомендации банка Чалаевы застраховались от потери права собственности. Застраховались в ЗАО «МАКС». Профессионалы называют эту страховку «страхованием титула». В принципе, все сделали правильно, обезопасили себя со всех фронтов. Однако ровно через полгода после сделки супруги узнали об аресте жилья. Как выяснилось позже, в Бутырском суде рассматривается гражданское дело – у третьих лиц имеется притязание на правообладание данной квартирой. Третьими лицами оказались сводные братья первоначальной собственницы, которая умерла 23 августа 2006 года. Необъяснимым образом, сводные братья из города Владимира, никогда не бывавшие в Москве, успели оформить все документы в последний день до истечения срока, когда родственники могут предъявить права на наследство. По словам Марины Чалаевой, они узнали о смерти сводной сестры через полгода после ее кончины, пытались возбудить уголовное дело, но получали отказ, пока не обратились к Нургалиеву, а тем временем квартиру приобрели наши пострадавшие. Правда, материалы по уголовному делу терялись уже три раза, и, в конце концов, дело приостановили, т.к. оба первых покупателя на данный момент находятся в розыске.

....................

«Именно отказ страховой компании признать данный случай страховым вызывает наибольшее удивление в риэлторских кругах, так как иного смысла недешевое титульное страхование не имеет, - говорит Председатель Совета Гильдии риэлторов Москвы, директор агентства недвижимости «Собственник» Илья Шкоп. - Весь цивилизованный мир через титульное страхование решает проблему рисков юридической чистоты, так как гарантировать 100%-ю чистоту сделки невозможно. Но если страховые компании начнут сплошь и рядом прикидываться «чайниками» или «кофейниками» и с невинными глазами говорить, что страховка от реального «залета» это не к ним, то данный крупный кусок страхового поля никогда не получит развития в России. К слову, в некоторых странах страхование титула обязательное условие при госрегистрации любой сделки с недвижимостью».

В общем, Чалаевым пришлось искать правду в Арбитражном суде. Последнее заседание против ЗАО «МАКС» состоялось 29 июня 2010 года, а о положительном решении в пользу потерпевших стало известно 13 июля 2010 года.

"МАКС" точно будет апеллировать по всем инстанциям и не заплатит. Такая у них позиция. Пока придется продолжать платить нам. Но наша победа в суде с ними - это хоть что-то, хоть какой-то просвет. Очень надеюсь, что решение не слетит», - говорит Марина Чалаева.

Жесть

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
Гость
Эта тема закрыта для публикации ответов.
Авторизация  

  • Последние посетители   0 пользователей онлайн

    Ни одного зарегистрированного пользователя не просматривает данную страницу

×