Перейти к содержанию
Авторизация  
Мария

157 статья и её последствия для цепочки

Рекомендуемые сообщения

призываю юристов судебников (или как это правильно называется) и всех, кто в курсе. Такое мнение недавно было озвучено на форуме:

Цитата

цепочка следует судьбе слабого звена. Признание договора недействительным по нижней вернет и верхнюю квартиру с большой долей вероятности

это так? Встречали случаи в практике?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

не юрист - когда в свое время интересовался этим вопросом - выяснил что у нас 157 фактически не работает 

и нужна большей частью для успокоения собственников на сделке

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
13 минут назад, МерзкийСоб сказал:

не юрист - когда в свое время интересовался этим вопросом - выяснил что у нас 157 фактически не работает 

 

не работает в части одновременной регистрации или в части цепочки расторжений?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Для публикации сообщений создайте учётную запись или авторизуйтесь

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать учетную запись

Зарегистрируйте новую учётную запись в нашем сообществе. Это очень просто!

Регистрация нового пользователя

Войти

Уже есть аккаунт? Войти в систему.

Войти
Авторизация  

  • Последние посетители   0 пользователей онлайн

    Ни одного зарегистрированного пользователя не просматривает данную страницу

  • Похожий контент

    • От Dm10
      Предлагаю обсудить риски продавца (у которого свободная продажа) при альтернативной сделке:  покупатель квартиры продает свою кв. и одновременно покупает у продавца.
      Лучше единый договор или 2? Как лучше указать условия доступа к ячейке в такой ситуации? Для продавца в идеале было бы указать в договоре аренды  ячейки, что доступ к ней при предъявлении только одного его договора к-п с отметкой о переходе права собственности к покупателю-альтернативщику. Практикуется ли такое условие? Или обычно включают в договор аренды в качестве условий доступа продавца две выписки ЕГРН (по покупаемой кв и по продаваемой кв)?
      Продавцу свободной (не альтернативной) кв не хочется ставить получение денег в зависимость  от регистрации перехода собственности по сделке продажи второй кв. Как быть?  
    • От антонина43
      Решили переехать из Новгорода в Москву. Свободных денег недостаточно, чтобы сразу жилье купить. Поэтому сначала будем продавать свою  квартиру, а потом на эти деньги (+ добавим) покупать новую. Все это очень неудобно. И покупка может затянуться. Рассматриваем возможность обмена. Но найдутся ли желающие уехать в Новгород? Или это совсем нереально? Московские риелторы, часто ли бывают у вас клиенты, которые ищут квартиру в каком-либо регионе, в т.ч. в нашем?
    • От izmail
      Господа риэлторы! Помогите прояснить ситуацию.
      У меня есть заключенный договор на продажу квартиры.  При этом я в квартире не проживаю, но и ключи риэлтору не отдаю,  принципиально не хочу, чтобы просмотры были в мое отсутствие. На прошлой неделе мой риэлтор привел клиентов, вроде им все понравилось, но они объяснили, что только через 2-3 недели  готовы аванс внести и даже 15 тысяч сверху накинуть пообещали чисто символически.  Люди вроде хорошие, с виду порядочные и интеллигентные.  Я вроде настроился на то, что они в перспективе мою квартиру купят. А вчера позвонил агент и сказал, что завтра еще просмотр будет. Я у него спросил, что с предыдущими клиентами, а он ответил, что их с альтернативой можно и не дождаться. На мой вопрос что такое альтернатива, он ответил - лишняя головная боль  и попросил поверить на слово. Меня столь лаконичный ответ мало устроил, но в то же время оснований своему риэлтору не доверять у меня нет.  
      Буду признателен за доходчивые объяснения,  понятные простому человеку.
    • От cik-cirik
      Сын учится в Политтехническом,  квартиру с другом на двоих  снимают в Нижегородском районе. Мы хотели в жилье в этом районе для него вложиться, но когда сын услышал, не очень-то обрадовался. Утверждает, что транспортная развязка здесь не ахти, не хочет все время на городском транспорте к метро добираться. Посоветуйте пристойный альтернативный вариант.  Лефортово не предлагать - не потянем.
    • От Сафронова Мария
      Дорогие читатели форума, делюсь с вами схемой одной из сделок, чтобы вы наглядно увидели, как все происходит.
      Цифры, суммы, банк, адреса, имена и фамилии, приведенные ниже, условные, но приближенные к реальным. Данный пример купли-продажи квартир частный, и его условия не применимы ко всем типам сделок.
      По всем сделкам всегда разные параметры, как то:
      - стоимость ячеек, регистрации, доверенностей, суммы аванса и пр.;
      - количество и вид ячеек, условия доступа к ним, расклад самих сумм по ячейкам;
      - условия продажи/покупки квартир, количество их в одной сделке («цепочка» или нет), с привлечением ипотеки или нет (немного другие расходы и условия);
      - договор купли-продажи, расписки, обязательства, нотариальные документы;
      - разные банки, и, соответственно, разные условия, нотариусы, регистраторы.
      И так далее. Нюансов и деталей, требующих особого внимания, очень много.
      В данном случае - тип сделки «простая» альтернатива - когда продается одна квартира и взамен покупается другая. Здесь альтернатива «простая», так как покупается взамен только одна квартира, покупатель покупает на наличные деньги, свою квартиру не продает, чтобы купить другую, ипотека не используется. Покупаемая взамен продавцами квартира также продается без покупки взамен другой («свободная продажа»).
      «Сложная» альтернатива – это когда покупатель продает одновременно свою, покупает другую (в данном примере это – 3х к.кв-ра Маршала Захарова), с доплатой в виде ипотеки; у продавцов, у которых покупатель покупает - взамен приобретается две квартиры, они в свою очередь продаются тоже с альтернативами (покупаются квартиры взамен). Получается, образно говоря, «цепочка» из квартир, «паровоз». Данный вид сделки сложнее, чем простая альтернатива.
      Итак,
      Исходные данные:

      1. Продажа 3х комн.кв-ры по адресу Маршала Захарова 6 к3, покупка взамен одной площади – 1 к.кв-ра по адресу Шипиловский проезд 49 к1
      2. Продажа 3х к.кв-ры Маршала Захарова 6к3 осуществляется путем продажи двух долей (1/2 отец Иванов Сергеем Николаевич, ½ дочь Иванова Алла Сергеевна), доля дочери принадлежит по договору дарения меньше 3-х лет, отцу - по наследству больше 3-х лет.
      3. Взамен приобретается квартира Шипиловский проезд 49 к1 Ивановым Сергеем Николаевичем (продавец Маршала Захарова 6к2, ½ доли, отец);
      4. Второй продавец ½ доли квартиры Маршала Захарова 6 к3, Иванова Алла Сергеевна, дочь, приобретает с продажи квартиры сумму в размере 8 575 000 р. На данную сумму ею будет позже приобретаться другая квартира (отдельная сделка). 5. Покупатель квартиры Маршала Захарова 6 к3 - Петров Александр Сергеевич, покупает на наличные деньги, «свободные» (недвижимость взамен не продает), состоит в браке.
      6. Продавец квартиры по адресу Шипиловский проезд 49 к1 - Сидорова Елена Александровна. Квартиру продает без последующей покупки квартиры взамен («свободная продажа»). Состоит в браке, но ранее не состояла, когда приобретала данную квартиру.
      Покупателю нужно иметь при себе на сделке:


      Денежные средства:


      1. 17 470 000- основная сумма за квартиру за минусом аванса – 30 000 р.
      2. 12 300 - договор с регистрацией
      Так как у нас два договора (продаем по долям), то 12 300х2=24 600 р.
      3. 3500- ячейка с доп.условиями
      4. 1 200- доверенность на регистрацию по покупке
      две штуки (т.к.2 договора) 1200х2=2400 р.
      ИТОГО: 17 470 000 р.– за квартиру
      30 500 р. – расходы по сделке

      Документы



      1) Паспорт

      (проверьте, действителен ли Ваш паспорт)
      Срок действия паспорта гражданина:
      от 14 лет – до достижения 20-летнего возраста
      от 20 лет – до достижения 45-летнего возраста
      от 45 лет – бессрочно
      *Если предъявленный документ (паспорт не гражданина России \ свидетельство о браке) полностью или частично не на русском языке, потребуется нотариально заверенный перевод такого документа.


      2) Свидетельство о регистрации брака (оригинал)

      * Если Вы меняли фамилию, имя, отчество, то один из следующих документов, в котором отражено изменение фамилии, имени или отчества:
      оригинал свидетельства о перемене фамилии/ имени/ отчества, или
      оригинал свидетельства о расторжении брака, или
      оригинал свидетельства о регистрации брака


      3) Брачный договор (если таковой был заключен), оригинал



      Продавцу нужно иметь при себе на сделке:



      Денежные средства


      1. 12 300 р. - договор с регистрацией
      2. 7 000 р.– ячейки - так как у нас их две, то 3 500х2=7000 р.
      3. 3 600 р. - доверенности на регистрацию (одна стоит 1200 р.; у нас их три: две – на продажу долей, одна на покупку Шипиловской 39 к11 )
      4. 2 400 р. – нотариальные отказы на преимущественное право покупки – две штуки – 1200х2=2 400 р.
      5. При желании. 0,1% от суммы - проверка и пересчет денег через кассу. Есть машинка для самостоятельного пересчета.
      ИТОГО: 21 700 р.

      Документы



      1) Паспорта

      (проверьте, действителен ли Ваш паспорт)
      Срок действия паспорта гражданина:
      от 14 лет – до достижения 20-летнего возраста
      от 20 лет – до достижения 45-летнего возраста
      от 45 лет – бессрочно
      *Если предъявленный документ (паспорт не гражданина России \ свидетельство о браке) полностью или частично не на русском языке, потребуется нотариально заверенный перевод такого документа.


      2) Свидетельство о регистрации брака (оригинал) или свидетельство о его расторжении

      * Если Вы меняли фамилию, имя, отчество, то один из следующих документов, в котором отражено изменение фамилии, имени или отчества:
      оригинал свидетельства о перемене фамилии/ имени/ отчества, или
      оригинал свидетельства о расторжении брака, или
      оригинал свидетельства о регистрации брака


      3) Брачный договор (если таковой был заключен), оригинал


      4) Оригиналы документов на квартиру (всё, что есть)
      5) Справки в оригиналах:
      Выписка из домовой книги
      Копия финансово-лицевого счета
      Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
      Справки ПНД/НД

      Сделка состоит из двух этапов:

      1. Расчет с использованием банковских сейфов («закладка»)
      2. Оформление договора купли-продажи с последующей регистрацией (регистрация).


      1.Закладка

      Для расчетов с использованием банковских сейфов, мы согласовываем и вписываем (ранее обсуждённые) условия и сроки в договор аренды сейфа и дополнительное соглашение к нему.


      Ячейки:



      7 050 000 р.



      1 385 000 р.



      8 575 000 р.

      Обязательным условием доступа в каждую будет Договор купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности на имя нового собственника.


      2.Регистрация

      Договор купли-продажи квартиры обычно подписывается в дату расчетов через сейфовые ячейки. Место подписания Договора не принципиально – от переговорной банка до ближайшего кафе.
      Далее – проверка комплектности пакета документов на регистрацию и подача (специальные люди, так называемые регистраторы, едут в отделение Росреестра подавать документы, а после регистрации – получать). На этих людей мы делаем доверенности с указанием этих полномочий.


      ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ


      Квартира №1: г.Москва, Маршала Захарова 6 к3, 3х комн., 7/22 эт., кв.17хх
      Стоимость 17 500 000 р.
      За квартиру внесен аванс: 30 000 р.
      Продавцы квартиры: Иванов Сергей Николаевич ½ доли, Иванова Алла Сергеевна ½ доли
      Покупатель квартиры: Петров Александр Сергеевич
      Квартира №2: квартира, покупаемая взамен
      Адрес: г.Москва, Шипиловский пр. 49 к1, 1 комн., 8/17 эт., кв. № 15хх
      Стоимость квартиры: 7 250 000 р
      За квартиру внесен аванс: 20 000 р
      Продавец квартиры: Сидорова Елена Александровна
      Покупатель квартиры: Иванов Сергей Николаевич (продавец квартиры Маршала Захарова 6к3, ½ доли)

      Расклад по ячейкам



      Ячейка № 1



      7 050 000р



      За квартиру Шипиловский пр. 49 к1



      Закладчик: Петров А.С.



      Выемщик: Сидорова Е.А.



      Оплачивает ячейку: Иванов С.Н.



      Условия доступа:



      1)Выписка из домовой книги Шипиловский пр. 49 к1, кв. 15хх без зарегистрированных лиц либо «встречная»



      2) ДКП квартиры: Шипиловский пр. 49 к1, кв. 15хх с отметкой о регистрации перехода права на Иванова С.Н.



      3) Копия ДКП ½ доли квартиры: Маршала Захарова 6 к3 кв. 157хх с отметкой о регистрации перехода права на Петрова А.С.



      4) Копия ДКП ½ доли квартиры: Маршала Захарова 6 к3 кв. 157хх с отметкой о регистрации перехода права на Петрова А.С.



      Ячейка №2



      1 325 000р



      Закладчик: Петров А.С.



      Выемщик: Иванов С.Н.



      Оплачивает ячейку: Петров А.С.



      Условия доступа:



      1) ДКП квартиры: Шипиловский пр. 49 к1, кв. 15хх с отметкой о регистрации перехода права на Иванова С.Н.



      2) ДКП ½ доли квартиры: Маршала Захарова 6 к3 кв. 157хх с отметкой о регистрации перехода права на Петрова А.С. либо ЕГРП



      3) Копия ДКП ½ доли квартиры: Маршала Захарова 6 к3 кв. 157хх с отметкой о регистрации перехода права на Петрова А.С.



      Ячейка №3



      8 575 000 р.



      Остаток Ивановой А.Г.



      Закладчик: Петров А.С.



      Выемщик: Иванова А.С.



      Оплачивает ячейку: Иванова А.Г.



      Условия доступа:



      1) Копия ДКП квартиры: Шипиловский пр. 49 к1, кв. 15хх с отметкой о регистрации перехода права на Иванова С.Н. либо ЕГРП



      2) ДКП ½ доли квартиры: Маршала Захарова 6 к3 кв. 157хх с отметкой о регистрации перехода права на Петрова А.С.



      либо ЕГРП



      3) Копия ДКП ½ доли квартиры: Маршала Захарова 6 к3 кв. 157хх с отметкой о регистрации перехода права на Петрова А.С.



      либо ЕГРП

×