Перейти к содержанию
Авторизация  
Мария

Счетчик адекватности

Рекомендуемые сообщения

Работая в таком городе как Москва, агентство недвижимости фактически ведет сражение с конкурентами за клиентский трафик. Именно поэтому получили повсеместное распространение различные он-лайн сервисы вроде "закажи ответный звонок" или "оставь заявку на продажу квартиры". В ход идет аналитика в виде синусоидальных графиков, ипотечные опросники и т.п. Все верно, мы должны чем-то зацепить людей, чтобы им стало любопытно и они проявили к нам свой интерес. Однако есть то, что наше агентство недвижимости старается обходить стороной - калькулятор оценки жилья. Вещь вроде бы полезная, но настолько же и вредная. Фактически это счетчик человеческой адекватности. Почему? Читаем дальше...

Ключевые тезисы онлайн-конференции "Как оценить квартиру?"

Продать квартиру, если прожил в ней много лет, - это немного схоже с эмиграцией. По эмоциональному накалу. В любой момент можно встретиться с друзьями и родственниками, но соседи, с которыми сложились за годы отношения взаимовыручки - будут потеряны, а какие соседи на новом месте - неизвестно. И сантехник Володя, который по звонку на мобильный придет, хоть и чертыхаясь, в любое время суток, в другой район уже не поедет.

Страшновато? Да. Как любой переезд. Но в сравнении с эмиграцией есть один плюс: понимание страны и общества. В обществе, как известно, есть универсальная смазка - деньги. А в понимании страны - понимание, как их использовать. Не хочется продешевить при продаже квартиры. А чтобы не продешевить, очень важно пользоваться разными источниками информации для оценки ее стоимости, отмечают специалисты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости".

Онлайн-конференция "Как оценить квартиру?" прошла на irn.ru 26 апреля. На вопросы посетителей портала о способах оценки жилья и принципах работы онлайн-калькуляторов ответила директор по развитию интернет-проектов ГК Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" Екатерина Смурыгина.

Цену устанавливает рынок

Цены на столичном рынке жилья очень высокие, они не отвечают платежеспособности населения, а зачастую и качеству самих квартир. Но некоторые продавцы недвижимости все равно считают, что могут назвать любую цену, а покупатель найдется. Это далеко не так: выставляя квартиру по завышенной цене, продавец рискует тем, что никто ее не купит в течение продолжительного срока. С другой стороны, продешевить еще страшнее. "Квартира по нормальной цене уходит за две недели - месяц, имеется в виду срок показа такой квартиры, - отмечает Екатерина Смурыгина. - То есть, если квартиру забирают в первый день, ее цена оказалась заниженной. Если квартира "висит" больше месяца, значит, цена предложения слишком высока".

Определить верную цену - первостепенная задача. Это позволит избежать многих сложностей при продаже. Есть разные способы оценки: просмотр объявлений, услуги оценочной компании, совет знакомого риелтора и т.п. Каждый из них по-своему хорош, но обладает и своими недостатками: один - дорог, другой - чрезмерно трудозатратен. На irn.ru есть набор инструментов, который поможет узнать примерную стоимость квартиры, цену аренды, оценить инвестиционную привлекательность, построить прогноз стоимости конкретной квартиры, подобрать варианты покупки, продажи и обмена жилья (электронный риелтор) за считанные минуты и совершенно бесплатно. Конечно, он не заменит полностью других способов оценки, но послужит дополнительным источником информации.

Расширение привычных методов

На просторах Интернета можно встретить немало калькуляторов стоимости квартир. Все они работают на основе сравнительного анализа баз данных предложения на рынке недвижимости. Но подход к использованию этой информации может быть совершенно разным. "Некоторые калькуляторы работают весьма примитивно, просто умножая площадь квартиры на среднюю цену квадратного метра по району, - рассказывает Екатерина Смурыгина. - Чаще всего принцип работы калькуляторов заключается в том, что они выбирают из базы похожие квартиры и рассчитывают среднюю их стоимость, выдавая эти результаты за оценку конкретной квартиры. Если похожие аналоги на рынке есть, результат будет достаточно точным. Однако если такой же квартиры в базах нет, погрешность будет очень высока".

Чтобы избежать неточностей, аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" разработал систему расчета стоимости, расширив метод сравнительного анализа. Калькулятор стоимости квартир на irn.ru работает на основе многомерной матрицы индексов стоимости жилья в Москве для всех типов квартир во всех районах города, а также матриц оценочных корректировок. В ходе онлайн-конференции Екатерина Смурыгина объяснила принцип работы калькулятора более доступно: "Матрица - это многомерная таблица. Любая квартира имеет какой-то набор параметров: площадь, количество комнат, расположение, тип дома, площадь кухни и т.д. В результате анализа входящих баз заполняется таблица, которая учитывает, как каждый параметр квартиры влияет на цену. Поэтому, когда оценивается некая квартира, берутся все корректировки из этой матрицы и вычисляется ее цена". Калькулятор irn.ru способен оценить любую квартиру, даже гипотетическую, которой на самом деле нет, но интересно узнать, сколько бы она стоила, если бы существовала.

Исходную информацию для расчетов аналитический центр ИРН черпает из баз данных, которые собирает у всех основных игроков рынка. База обновляется каждую неделю, поэтому расчеты всегда актуальны. Калькулятор учитывает и тот факт, что цена предложения на столичном рынке недвижимости обычно завышена, реальная сделка чаще всего проходит по более низкой цене. "Именно поэтому в калькулятор заложена поправка на величину торга, - объясняет Екатерина Смурыгина. - Вы можете обратить внимание, что результаты, которые выдает сервис, несколько ниже цен в базах предложения. Мы стараемся, чтобы наш калькулятор выдавал не ту цену, по которой квартира будет полгода выставляться на рынке, а ту, которая будет соответствовать реальному спросу, поэтому и продать квартиру можно будет достаточно быстро".

Благодаря такому подходу результаты оценки оказываются достаточно точными. "Для 80% квартир погрешность составляет около 5%. Такая погрешность считается допустимой даже при оценке "вживую" специалистом, - говорит Екатерина Смурыгина. - Оставшиеся 20% квартир - это нетиповое жилье: элитные квартиры или, наоборот, малогабаритки, сложные квартиры в сталинских домах, квартиры с нестандартным ремонтом. Для таких крайних вариантов погрешность может быть довольно большой и превышать 10%".

Специалисты АЦ "Индикаторы рынка недвижимости" не претендуют на истину в последней инстанции, поэтому результатом оценки является некий "коридор", в рамках которого находится реальная стоимость квартиры. "Оценив квартиру, можно увидеть минимум и максимум ее рыночной стоимости, дополнительно к ценовому диапазону дается расчетное значение, чтобы результат не выглядел взятым с потолка", - отмечает эксперт.

Любые выкладки любых калькуляторов следует использовать только как пищу для размышлений, но не как официальное заключение.

Классический пример из учебника: схожесть выставленных на продажу квартир в одном районе - еще не повод, чтобы определять их среднюю стоимость. Порой в одном доме две одинаковые по площади и планировке квартиры могут отличаться по цене на 20-25%: в одном подъезде гадко, а в соседнем - в горшках растут цветы, во входной группе сидит консьерж и стоят кресла с журнальным столиком. Такое бывает до сих пор.

Необходимо учитывать, что результаты оценки онлайн-калькулятора не являются сертифицированным документом, хотя, по словам Екатерины Смурыгиной, некоторые оценочные компании ссылаются на оценку ИРН как на авторитетный источник. В любом случае расчеты калькулятора могут пригодиться в качестве дополнительного аргумента в переговорах о цене квартиры. Поэтому сервис сохраняет актуальность для пользователей, доказательством чему служит его популярность. "Мы не говорим, что профессиональный оценщик сделает это хуже нас, - подчеркивает эксперт. - Но он оценит одну квартиру, а мы создали инструмент, благодаря которому ежедневно на ИРН оценивается около 5000 квартир совершенно бесплатно и в удобном для пользователей виде. Как говорится, не мы изобрели бутерброд, но мы создали "Макдоналдс".

Читателей irn.ru беспокоит вопрос, когда калькулятор сможет оценивать не только московские, но и подмосковные квартиры. "Огромное множество людей, работающих в Москве, живет в Подмосковье, и вы это сами прекрасно знаете! Когда вы наконец "перешагнете" за МКАД?" - спросила дизайнер Елена. Екатерина Смурыгина сообщила жителям Московской области: уже в этом году калькулятор www.irn.ru начнет рассчитывать стоимость квартир в Подмосковье. Следите за обновлениями раздела.

Новое метро и раздельный туалет

Основные параметры, влияющие на стоимость жилья - площадь и состояние квартиры, количество комнат, расположение, тип дома, транспортная доступность. Все эти параметры учтены в калькуляторе стоимости квартир. Но читатели интересуются, как влияют на цену отдельные характеристики квартиры.

Например, Ирина Макарова спросила, изменятся ли цены на жилье в районе Зябликово (станция метро "Красногвардейская") после открытия двух новых станций метро. По словам Екатерины Смурыгиной, влияние этого фактора будет не слишком велико: "Серьезней всего влияет на цену факт отсутствия или присутствия станции метро недалеко от дома. То есть в тех районах, где метро сейчас нет, но в ближайшем будущем станции построят, цены на квартиры существенно вырастут, так как этот факт значительно улучшит транспортную доступность. Если же квартира будет находиться на равном удалении от нескольких станций метро, причем близко расположенных, это практически не повлияет на цену. Конечно, близость станций разных веток добавляет дополнительное удобство, но вряд ли повлияет на цену более чем на 5%". Правда, открытие новых станций может повысить общую привлекательность района и привести к некоторому росту цен на квартиры, но это будет происходить постепенно, отмечает эксперт.

Бизнесмен Василий решил уточнить, как именно происходит градация по такому субъективному фактору, как состояние квартиры. Личные предпочтения в этом вопросе играют большую роль, однако некоторые общие критерии, по мнению Екатерины Смурыгиной, выделить можно. Наивысшая оценка (евроремонт) означает необычный дизайн квартиры и отделку высококачественными материалами. Под пунктом "сделан косметический ремонт" обычно подразумевается, что не так давно квартира была обновлена, однако до евроремонта ее состояние не дотягивает. "Нейтральное - не требует ремонта" означает, что некоторое время назад в квартире проводился ремонт, пока еще ничего не нуждается в замене, можно сразу въехать в квартиру, но это все же ремонт "не первой свежести", - уточняет она. - Если квартира требует косметического ремонта, у покупателя возникнет желание что-то обновить, например, переклеить обои или сменить покрытие полов. Если же требуется серьезный ремонт, то это квартира, в которой надо менять и сантехнику, и окна".

Пенсионер Вячеслав Евгеньевич считает, что в калькулятор стоило бы добавить такие параметры, как наличие балкона или лоджии, совместный или раздельный туалет и т.п. Однако Екатерина Смурыгина полагает, что их влияние на стоимость незначительно: "Изначально все параметры квартиры мы разделили на те, которые влияют на цену существенно, и те, влияние которых невелико. Несущественные параметры только создают лишние сложности, загромождают форму, увеличивают время пользования калькулятором. Но их влияние на результат остается в рамках погрешности. К таким несущественным параметрам относятся наличие балкона или лоджии, покрытие полов, высота потолков, совместный или раздельный туалет. Даже в сумме эти параметры повлияют на конечный результат не более чем на 5%. Нам не сложно добавить эти параметры в калькулятор, но это снизит его удобство для большинства пользователей".

Всегда стоит помнить о том, что цена на квартиру определяется не калькулятором и даже не оценочными компаниями, а рыночными механизмами, считают специалисты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости". Онлайн-калькулятор irn.ru - это просто инструмент, который помогает определить "коридор", в котором с большой вероятностью находится стоимость квартиры. Для более точного результата стоит собрать несколько разных оценок и мнений, где-то посередине будет находиться истина.

Источник: IRN.ru

удалено

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Счетчик нереален, по ходу большинство продавцов по нему и оценивают, нередко вижу цену типа 15 865 251, 15

бред, лучше бы Екатерина чем полезным занялась

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Как формируется рыночная цена на объекты недвижимости (вторичка)

Как формируется рыночная цена? Вася Иванов открывает газету(в Инете) и смотрит на схожие с его квартирой варианты. После плюсует 50-100-200 т.р. «на торг» и подает объявление. Через 3-4 недели, сосед Васи Иванова, Иван Васин, видя в газете (Инете) цену квартиры соседа, с мыслью «а чем моя хуже? Я вот ещё недавно дверь на кухне новую поставил», выставляет свою квартиру на 50-100-200 дороже Васиной .«На торг накину». И так по кругу. Пока продажи не «станут» Т.е. обычно экономических причин повышения нет.

Это способ оценки стоимости квартир называется сравнительным, и им пользуются оценочные компании при получении ипотечного или залогового кредита. Тупо (или с умным видом) смотрят газеты (сайты) с аналогичными ценами, минусуют 35-40% по договоренности с банком и получите акт оценки объекта недвижимости.

Это открывает некоторые возможности

Например это позволило мне осенью 2007 года устроить резкий краткосрочный подъем цен в Ростове и хорошо заработать. Затратив около 2 000 рублей, я убедил порядка 30 агентов подать объявления с завышенными ценами. Им по х…, в большинстве, они свои деньги на рекламу не тратят, а руководство АН оплачивает рекламу блоками. Имея в распоряжении несколько квартир (не своих, договорился с владельцами), я получил на них ипотечный кредит на 35% больше рыночной стоимости этих квартир. На них приобрел еще 2 квартиры и тут же их продал, на пике поднятой мною же волны. Погасил кредиты, вернул квартиры владельцам +маржу, и сам хорошо заработал. На все ушло менее 3 месяцев.

Самое забавное было потом. Одну из квартир приобрел, по завышенной на 25% цене, руководитель отдела ипотечного кредитования банка, в котором мне выдавали кредит. А через месяц меня убедительно «пригласил» управляющий банка, и спросил, сколько я «откатил» этому менеджеру. Когда я рассказал, что все мои расходы уложились в 2000 рублей, и отката не было, он долго ржал. Потом тут же уволил этого руководителя, а я получил хорошего инвестора и партнера в лице управляющего банка.

Недвижимость может являться: объектом потребления (для собственного проживания), объектом производства (купил-сдаю,получаю доход), объектом инвестирования (купил - продал, получил прибыль или под залог недвижимости взял кредит).

Здесь рассмотрим недвижимость как объект потребления. Для собственного проживания.

Потребителю надо где то жить! Удовлетворить свою потребность он может следующими способами: Аренда, найм жилья-срочное право пользования, и Покупка - приобретения права собственности. Есть ещё Ипотека - но, по сути, это таже аренда с правом выкупа.

Если отбросить все психологические аспекты, как чувство собственника, уверенности, что отсюда меня никто не выселит и пр., а также возможность ипользовать свое жилье как залог, то Потребителю все равно каким способом удовлетворять свою потребность в жилье. Арендой или Покупкой. Есть определенная цена квартиры, выше которой выгоднее арендовать, ниже -выгоднее покупать. Закономерный вопрос - выгоднее чем что? Ответ - выгоднее чем ставка по вкладу банка.

Разберем пример. По Ростову. Допустим у меня в наличии 2 000 000 рублей. Средняя ставка по вкладам, допустим для удобства счета 12%. Т.е. 1 % в месяц.

На имеющуюся у меня сумму я могу приобрести 1 комнатную квартиру эконом класса . Типа хрущевка.

А могу положить эти деньги в банк. И при 12% годовых, я получаю 20 000 в месяц. Это позволит мне арендовать жилье классом выше.Например двухкомнатную, или однокомнатную бизнес-класса. При этом мои 2 000 000 руб. никуда не деваются, и я всегда могу ими воспользоваться при необходимости. Или арендовать 1 комнатную квартиру эконом класса за 10 000руб. А остальную сумму накапливать либо тратить. Аренда получается выгоднее.Деньги сохраняются,

Если ставка банка упадет до 6% годовых, т.е. до 0,5 % в месяц - то я буду получать по вкладу 10 000 рублей, и на них я смогу арендовать только 1 комнатную квартиру эконом-класса, и ниже. Тогда выгоднее её будет приобрести.

Объективно экономическая (реальная) цена квартиры при ставке в N % будет равна той сумме, при которой потребителю все равно, арендовать или покупать квартиру.

Как определить реальную рыночную стоимость квартиры в конкретный период времени?

Я использую простой и эффективный метод.

Для этого понадобится две цифры: процентная ставка по вкладам банка (я ориентируюсь по Сбербанку), и стоимость аренды аналогичной квартиры.

Цифры условные. Специально округленны для более удобного изложения. Цены и ставки можно уточнить на любой конкретный период.

Допустим, для удобства расчетов, что процентная ставка будет равна 12% годовых (1% в месяц), а арендная плата квартиры равна 15 000 руб/месяц.

1% = 15 000 руб. 100% = 1 500 000 руб. Реальная стоимость. Если ставка СБ снизится до 6% годовых, а арендная плата будет 12 000 руб/мес, тогда : 0,5%= 12 000, и соответственно 100%=2 400 000 рублей. Это и есть реальная стоимость квартиры. Ниже этой стоимости продавать могут только в случаях острой необходимости, или при мошенничестве. А дальше чистой воды психология.

Эффект кружки.

Простой пример. Если человеку подарить кружку, стоимостью в 100 рублей, и попросить оценить его стимость этой кружки, то он оценивает стоимость подарка (т.е. за сколько бы он сам её купил) в 60-70 рублей. Однако, если отобрать (разбить, предложить продать) эту же кружку, то человек её стоимость оценивает в 120 – 130 рублей. А то и в 140 рублей. Это учитывая даже то, что ему она досталось бесплатно.

Т.е. запрашиваемая цена продажи владельцем квартиры всегда выше реальной на 20-30%, а желательная цена покупателя ниже на те же 20-30%.

Посчитайте, возмите данные по котировкам аренды, продажи и процентным ставкам банка. Проверьте! И убедитесь сами.

И что с этого?- спросите вы. А то, что эти 20-30% в обе стороны порождены не экономическими факторами, а чистой психологией и соответственно ей же и нейтрализуются! Т.е. риэлтор способен, при наличии нужных навыков и умений влиять на цену.

P.S. При достижении цены объекта равным (Реальная стоимость+5%) продажи останавливаются. Владельцу экономически не выгодно продавать. Выгоднее сдать в аренду.

  • Like 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Метод определения цены совершенно не жизненный.

Ставки банков по вкладам грабительские у всех и

поэтому мерой полезности имеющейся у покупателя суммы

служить не могут.

Например Пятигорск. 1-к. квартира 42/17/8 стоит 1500 т.р.

Аренда не меньше 10 т.р. в месяц. Ставка СБ 5-6%.

ИМХО рыночный метод определения цены надежней.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Метод определения цены совершенно не жизненный.

Ставки банков по вкладам грабительские у всех и

поэтому мерой полезности имеющейся у покупателя суммы

служить не могут.

Например Пятигорск. 1-к. квартира 42/17/8 стоит 1500 т.р.

Аренда не меньше 10 т.р. в месяц. Ставка СБ 5-6%.

ИМХО рыночный метод определения цены надежней.

Хорошо. Один только вопрос: Если за каждую, положеную Вами в банк 1000 рублей, Вам добавляют ещё 50 рублей, то в каком месте Вас грабят? Тем, что не дают 100 ?

Прочтите еще раз пост. Только не по диогонали.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

в каком месте Вас грабят?

Ставки не грабительские, они несправедливые, и поэтому банки РФ не могут быть

местом, где деньги хорошо работают. Следовательно брать этот критерий за точку отсчета

при определении цены недвижимости неправильно.

Пример:

У покупателя есть 1,5 млн. руб. Положив эту сумму в Сбербанк, он получит в месяц 0,42% от вклада. Аренда стоит 10 т.р. в месяц.

По Вашей логике квартира должна стоить 10000х100%: 0,42%=2380952 р., а не 1,5 млн. как она на рынке

стоит.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

в каком месте Вас грабят?

Ставки не грабительские, они несправедливые, и поэтому банки РФ не могут быть

местом, где деньги хорошо работают. Следовательно брать этот критерий за точку отсчета

при определении цены недвижимости неправильно.

Пример:

У покупателя есть 1,5 млн. руб. Положив эту сумму в Сбербанк, он получит в месяц 0,42% от вклада. Аренда стоит 10 т.р. в месяц.

По Вашей логике квартира должна стоить 10000х100%: 0,42%=2380952 р., а не 1,5 млн. как она на рынке

стоит.

Так грабительские или несправедливые? Банк подбирают по другим признакам, чем представления о справедливости отдельно взятого человека.

А с Пятигорском-надо посмотреть более одного объекта. Есть сайт с котировками? Или к Сотникову легче обратится?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
В 25.01.2012 в 14:50, Денис Доберман сказал:

А с Пятигорском-надо посмотреть более одного объекта. Есть сайт с котировками? Или к Сотникову легче обратится?

удалено

(Мария, прошу прощения. Это не пиар.)

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
В 25.01.2012 в 15:00, Ulyotov сказал:
В 25.01.2012 в 14:50, Денис Доберман сказал:

А с Пятигорском-надо посмотреть более одного объекта. Есть сайт с котировками? Или к Сотникову легче обратится?

удалено

(Мария, прошу прощения. Это не пиар.)

Посмотрю, отпишусь.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Проверил, позвонил, пересчитал.

Выставляемые объекты,на которых Вы ориентируетесь в ИРР по аренде-альтернатива гостинницам, а не жилью.

Если квартиру снимают на срок 6-11 месяцев и выше (т.е. не отдыхающий,а проживающий в городе)-цена аренды 40 кв.м. жилой в среднем 7500-8000 т.р.в месяц. И ниже. Есть выше, но на те, что претендуют на бизнесс класс. Но и стоимость приобретения у этих объектов выше.

Просьба. Будьте чуть более дотошнее в расчетах и проверяете поступающую информацию. Хотя бы прозвоните предварительно и побеседуйте с давшими объявления. Это увеличивает уровень компетентности и профессионализма.

Вам это дешевле на месте, чем мне звонить из Хорватии. 2,7 USD за минуту.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
Гость
Эта тема закрыта для публикации ответов.
Авторизация  

  • Последние посетители   0 пользователей онлайн

    Ни одного зарегистрированного пользователя не просматривает данную страницу

×