Перейти к содержимому

Рекомендуемые сообщения

Начинаю публиковать свои стать. 

"Не каждого  покупателя суд признает добросовестным"

 

Немногие знают, что с принятием закона о банкротстве физических лиц на рынке недвижимости на одну опасность стало больше. Отныне надо тщательно проверять не только историю квартиры, но еще и ее продавца на предмет непогашенных или просроченных кредитов. Если он вдруг начнет процедуру банкротства, то квартиры покупатель может… лишиться. О том, как это может произойти, рассказывает директор Агентства страховой компании «Согласие» Олеся Бухтоярова.

— Дело в том, что если продавца квартиры признают по суду банкротом, то проданная недвижимость может пойти в счет уплаты долга. Особенно опасны договоры, которые были заключены по неполной стоимости. Такие сделки могут показаться подозрительными и, как правило, проверяются в первую очередь. Также подвергаются тщательной проверке сделки, которые были заключены между родственниками.

— Например?

— Человек, который имеет долг перед банком, за 8 месяцев до подачи заявления о признании себя банкротом, продал свою трехкомнатную квартиру в центре Москвы за 1 миллион рублей (цены на недвижимость в центре Москвы мы приводить не будем, но и так понятно, что один миллион – это сильно заниженная цена для «трешки» в центре Москвы). Поэтому при банкротстве хозяина квартиры эта сделка будет, наверняка, оспорена финансовым управляющим.

Или, к примеру, вы получили квартиру по наследству. Кстати, продажа таких квартир досрочно бывает чаще всего. Наследники, которые проживают в другом городе, практически сразу же ее продают. Раньше это проходило без особых проблем. Если нет трех лет в собственности, поставил в договоре 999 тысяч рублей, а на остальную сумму взял расписку. К примеру, на неотложный ремонт. Правда, в этом случае тоже были определенные риски, но не такие большие. Сейчас же продавец, если имеет кредиты, то может обратиться в суд и признать себя банкротом. Суд, а именно финансовый управляющий, который находится в суде, будет анализировать деятельность физического лица за прошедшие 3 года. В частности, будет разыскивать имущество, которое тот в это время реализовал и каким образом это сделал.

— А если найдет имущество, которое было продано по неполной стоимости, и деньги пошли не на погашение кредита, то тогда сделку расторгнут?

— Безусловно! Покупатель пострадает? Да. Но он знал, что имеются риски неполной стоимости, но, тем не менее, на них пошел. И суд не признает его добросовестным приобретателем. Итог – лишение права собственности на купленную недвижимость. Суд также может посчитать, что покупатель и продавец были в сговоре, в результате чего последний уменьшил свой доход и не заплатил за кредит.

— И финансовый управляющий будет анализировать все предыдущие сделки человека, который объявил себя банкротом?

— Да. И не обязательно кредит должен быть ипотечным. У некоторых достаточно много набрано потребительских кредитов. И должник не хочет платить по ним. А чтобы не отняли его квартиру или дачу в счет погашения кредитов, человек решает оформить свою недвижимость на родственников. К примеру, он подарил свой бабушке квартиру, а она потом ее продаст.

— Что и такой договор расторгнут?

— Безусловно! Так что будьте внимательны, покупая квартиру, в которой фигурирует «свежее» дарение. Кстати, дарение может быть опасно и по другим параметрам…

— Каким?

— Здесь нужно проверять не только одаряемого, но и дарителя. К примеру, мама сыну подарила квартиру, а он ее продает. Так вот, из 10 тех, кто дарит недвижимость, два и более человека страдают либо наркоманией, либо алкоголизмом, а еще могут стоять на учете в ПНД с каким-либо заболеванием. Они считают, что никто этого не поймет….

И здесь особо опасны альтернативные сделки, где участвует несколько продавцов и покупателей. Окажись одна под сомнением, и вся цепочка будет развалена.

— Но, как правило, оспаривается квартира, которая была не единственной для должника.

— Да. А если бы это было единственное жилье должника, то сделка бы не оспаривалась, потому как последствия признания сделки недействительной не имели бы смысла – квартира бы вернулась должнику. Единственное жилье должника не может быть реализовано в счет расчетов с кредиторами.

— А как вы прокомментируете такую ситуацию. Муж планирует начать процедуру банкротства. Год назад жена подарила свою долю(1/2) в квартире своему сыну. Квартира была куплена на жену и сына в равных долях, но поскольку жена была браке она является общей с мужем собственностью. Сын полгода назад продал квартиру незнакомому лицу по заниженной стоимости. Будет ли оспариваться эта сделка?

— В данном случае, однозначного ответа на этот вопрос нет. Будет оспариваться сделка или нет, зависит от желания кредиторов или финансового управляющего. Другой вопрос: есть ли основания полагать, что сделкой причинен ущерб кредиторам. Жилье единственное и в конкурсную массу попасть не должно, поэтому и ущерба кредиторам нет.

— Но не все так однозначно. Жизнь гораздо сложнее.

— Это точно. Так, Пленум Верховного суда от 17 ноября 2015 г. N 50 «О ПРИМЕНЕНИИ СУДАМИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ПРИ РАССМОТРЕНИИ НЕКОТОРЫХ ВОПРОСОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ В ХОДЕ ИСПОЛНИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА» решил, что должник не может продавать единственное жилье, если есть вступившие в силу решения суда о взыскании долга. Арест такого жилья в целях недопущения продажи законен. Как это повлияет на судебную практику сейчас прогнозировать невозможно. Судебная практика только формируется.

— Вот еще одна ситуация, о которой написали наши читатели. 10 месяцев назад они купили квартиру по рыночной цене у совершенно незнакомого человека, оформлена квартира на несовершеннолетнюю дочь. И вдруг приходит письмо от финансового управляющего, где их уведомляют, что финансовый управляющий подает заявление в суд о расторжении сделки и истребовании имущества из чужого незаконного владения. Он ссылается на то, что нашему продавцу эта квартира была продана по очень заниженной цене. И они должны были, покупая эту квартиру усомниться в законности сделки. Но они даже не знали, что ее продавец приобрел за цену ниже рыночной у человека, который 2 месяца назад признан банкротом. В собственности продавца эта квартира пробыла 2 года и 2 месяца. Могут ли расторгнуть предыдущую и последнюю сделки?

— Если квартира куплена по рыночной цене и у незнакомого человека, то проблем быть не должно. Тот факт, что продавец купил квартиру по заниженной цене к вам отношения никакого не имеет. Это проблема продавца и того, у кого он купил. Предыдущую сделку могут оспорить в банкротстве и требовать у покупателя возврата в конкурсную массу рыночной стоимости квартиры, если будет доказано, что банкрот, продав квартиру по заниженной цене, причинил ущерб кредиторам. Ваш читатель в данном случае является добросовестным покупателем.

— Но как проверить, что в ближайшее время продавец не станет банкротом?

— Проверить это практически невозможно.

— И как тогда спасти купленную недвижимость?

— Самое лучшее – это квартиру застраховать от прав третьих лиц. Понятно, что это дополнительные траты. Но еще неизвестно, где они будут больше: при оформлении страхового полиса или хождения по судам и доказывания, что вы сделали все возможное для проверки покупаемого объекта.

Кроме того, если, не дай Бог, ваше дело попадет в суд, то вам в этом случае не придется нанимать адвоката. Вас будет защищать страховая компания. И это более надежная защита. Страховой же компании тоже не хочется делать выплаты, поэтому ее юристы будут «биться» за отстаивание чистоты совершенной сделки до победного конца. Вот, чтобы я посоветовала всем покупателям недвижимости. И особенно тем, кто попадает в альтернативную сделку с большим числом участников.

  • Like 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Из вышесказаного выходит: что в идеале каждую покупку недвижимости страховать?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Создайте аккаунт или войдите в него для комментирования

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать аккаунт

Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!

Зарегистрировать аккаунт

Войти

Уже зарегистрированы? Войдите здесь.

Войти сейчас

  • Сейчас на странице   0 пользователей

    Нет пользователей, просматривающих эту страницу

  • Похожие публикации

    • Автор: Мария
      Текст С.Смирнова, agenton.ru
      Примерно уже год как многие ходят с уголовной статьей в кармане. Статья суровая - преднамеренное уклонение от неуплаты налогов. Хородорковский по этой статье сидит. А вот риелторы любители должны знать, что там есть пункт третий, который гласит о предварительном сговоре группы лиц, так вот по этому пункту самый большой срок дают. То есть, если выяснится факт, что вы содействовали составлению договора, то вас притянуть к ответственности проще простого.
      Итак, когда государство хочет, оно делает быстро и тихо. Перед вами распечатка с сайта Росреестра. Это квартира одного из наших клиентов, к сведению продается она сейчас за 7,5 млн. рублей, то есть на 300 тыс. дешевле, чем ее оценил 25.12.2012 орган кадастра. Более того, земельные ресурсы уже больше года имеют вполне себе точную рыночную оценку.
      Не далее как на прошлой неделе одна из уважаемых коллег журналистов тему методологии оценки поднимала в своей статье. То есть пошел процесс тихого вывода всей системы оценки по рыночной стоимости в свет. Раз обсуждения пошли, значит пора аккуратно поднимать тему.
      Почему же все ведется тихо? Большие деньги любят тишину. Представьте себе, если тихо и без шума, куча пенсионерок, владелец квартир на Тверской и Арбате, которые они по серой схеме сдают в аренду, получат квиточки с налогами за 2013 год по такой оценке. Останется только плавно повышать процент и выдавливать пенсионерок из элитного жилья. Эге-гей! На продажу полетят дорогие метры. А так как их полетит много, то станут они не такими дорогими и можно будет скупать.
      Государство, когда хочет, все делает без шума и пыли, превращая своих граждан легким движением в пыль.
×