Перейти к содержанию

Рекомендуемые сообщения

Здравствуйте! Хочу спросить у участников форума так как сам не очень представляю что и как с ипотекой.  Собираюсь продать квартиру. Покупатель оформляет ипотеку через сбербанк. Квартира была куплена мною через долевое участие. У меня есть свидетельство о регистрации собственности.  Почему то агент по недвижимости нашедший покупателя и ведущий нашу сделку просит принести ему договор долевого участия, по которому я купил квартиру. На мой вопрос "Зачем?" отвечает тем, что ему нужно этот договор зачем то отсканировать, чтобы скан-копия была у него на компьютере. На второе "Зачем?"  агент объяснил, что покупатель хочет удостовериться как я именно купил квартиру и что все оформлено правильно. Мне стало странно зачем покупателю знать за сколько я купил у застройщика свою квартиру. Я сказал про это агенту. Теперь уже агент по недвижимости объясняет свое требование, правилами сбербанка при оформлении ипотеки. Якобы при оформлении ипотеки покупателю моей квартиры, в сбербанке будут требовать еще и мой договор долевого участия, который на сколько я понимаю никак покупателя не касается. На  основании этого договора выдано свидетельство о регистрации собственности, и номер этого договора присутствует в самом свидетельстве. Скажите пожалуйста, зачем может быть нужен мой договор долевого участия, заключенный несколько лет назад между мной и застройщиком, агенту ведущему сделку? Я звонил в горячую линию сбербанка с таким вопросом. Мне ответили что для оформления ипотеки, мой договор долевого участия не требуется и не входит в перечень обязательных документов.

Также прошу описать схему передачи прав на квартиру покупателю и передачу денежных средств продавцу. Агент по недвижимости мне нарисовал такую схему: В назначенный день, продавец квартиры и покупатель приходят в банк, где покупатель отдает продвцу денежные средства в размере не меньше чем 20% от стоимости квартиры, после чего подписывается какая то часть договора, после этого банковский представитель вручает продавцу ключ от ячейчки, где лежит сама ипотечная (оставшаяся) часть денег. Все происходит в течении одного посещения банка. И уже после этго, продавец подписывает договор купли-продажи. Так ли все это?

Изменено пользователем AlexN

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Всё верно. Свидетельство о регистрации права это малоинформативная бумажка. Сейчас их вообще не выдают. Настоящим документом основанием возникновения права собственности является в вашем случае договор долевого участия. Он нужен не столько покупателю, сколько юристам банка. Ведь прежде чем выдать кредит на покупку вашей квартиры, юристы должны понимать как она получена и понимать все риски в приобретении данного актива.

  • Like 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Какая то странная схема сделки...

Обычно, при наиболее частой схеме расчетов через сейфовые ячейки банка, сделка строится так:

Сделка состоит из 5 этапов:

  1. ·         закладка
  2. ·         оформление
  3. ·         подача на регистрацию
  4. ·         получение денег после регистрации
  5. ·         передача квартиры

1.    Расчет с использованием банковских сейфов («закладка»): для расчетов с использованием банковских сейфов, согласовываются, вписываются условия и сроки в договора аренды ячейки и дополнительное соглашение к нему.

    Ячейки в Вашем случае может быть две, сюда закладывается полная стоимость квартиры за минусом уже полученного продавцом аванса/задатка:

- первая - это наличные деньги покупателя

- вторая – деньги банка

     Из этих ячеек продавец после сделки получит свои деньги, когда пройдет регистрация квартиры на нового собственника.

    Продавец обычно на сделке пишет вручную расписку на получение денег по договору купли-продажи.

2.    Оформление и подписание договора купли-продажи: договор купли-продажи квартиры обычно подписывается в дату расчетов через сейфовые ячейки. После проверки и согласования стороны подписывают договор.

3.    Далее – проверка комплектности пакета документов и подача на регистрацию. Подавать документы в отделение Росреестра может как и продавец с покупателем лично, так и их представители (регистраторы) по доверенности - подавать и получать с регистрации.

4.    Получение денег после регистрации. В банке встречаются всем составом через 5-7 рабочих дней, где продавец забирает свои деньги, а покупатель получает зарегистрированные документы на свое имя.

5.    Заключительный этап: передача квартиры новому собственнику. На квартире встречаются всем составом через оговоренное время (физическое освобождение) и подписывают акт приема-передачи.

 

По поводу документов на квартиру:свидетельство - это правоподтверждающий документ, договор купли-продажи(долевого участия и тд) - это правоустанавливающий документ, основной. Банк,когда выдает ипотеку на квартиру заемщику, проверяет документы на квартиру (только не углубленно,а поверхностно), для этого их юр.отделу нужны:

1.Отчет об оценке, подготовленный независимой оценочной организацией не позднее
6 месяцев на дату предоставления документов на предмет залога в Банк

2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности.

3. Правоустанавливающие документы, (документы, являющиеся основанием для
государственной регистрации права собственности, такие как договор купли-
продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, вступившее в
законную силу очное решение суда, иные основания приобретения права
собственности)

4. Передаточный акт или иной документ о передачи недвижимости (если  применимо).

5. Технические/кадастровые документы:
 экспликация и поэтажный план, либо иные документы, в которых представлена
информация о планировке с указанием функционального назначения
помещений, количеством комнат, площадью помещений (например:
экспликация, технический план, составленные и заверенные кадастровым
инженером3; технический паспорт и/или кадастровый паспорт, составленные и
выданные органами технической инвентаризации и/или кадастрового учета
объектов)

6. Выписка из домовой книги или Единый жилищный документ (по объектам,
расположенным в г. Москва), действительные на дату подачи в орган регистрации
прав (в соответствии с требованиями Банка срок документа - 1 месяц с момента выдачи
уполномоченным органом, документ должен быть действителен на момент
принятия решения по квартире).

7. Справка из ЕГРН

8. Паспорт Продавца(ов) недвижимости (физические лица).

9.Паспорт/свидетельство о рождении для несовершеннолетних продавца(ов)
недвижимого имущества (если применимо).

10.Если Продавец (Продавцы) недвижимого имущества – иностранные граждане или
лица без гражданства, то необходимо предоставить нотариально удостоверенный
перевод паспорта (если применимо).

11.Свидетельство о заключении брака продавцов недвижимости (также свидетельства
о смерти, установлении отцовства, перемене имени (при перемене
имени/фамилии/отчества), если применимо).

12.Разрешение Органов опеки и попечительства при продаже квартиры
недееспособными и/или ограниченно дееспособными лицами (например,
несовершеннолетние дети) (если применимо).
Копия

13.Разрешение Органов опеки и попечительства для отчуждения жилого помещения
(если применимо)
Копия

 

  • Like 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
В 29.06.2017 в 23:50, AlexN сказал:

Я звонил в горячую линию сбербанка с таким вопросом. Мне ответили что для оформления ипотеки, мой договор долевого участия не требуется

Ну так и предложите им оформить сделку на горячей линии сбербанка. Раз там не требуется.

Вы когда нибудь пробовали спросить что-то серьезное, требующее элементарных мозгов, на горячей линии сбербанка?  Попробуйте.

  • Like 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Всем большое спасибо за ответы. Риэлтор мне нарисовал примерно такую же схему, как в подробном ответе Марии Сафроновой. Но все же есть кое что, что я хотел бы уточнить.

Изменено пользователем AlexN

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
В 30.06.2017 в 19:33, Сафронова Мария сказал:

Из этих ячеек продавец после сделки получит свои деньги, когда пройдет регистрация квартиры на нового собственника.

Мария, скажите пожалуйста, а какие гарантии в такой схеме расчета у продавца? Получается квартира уже регистрируется на нового владельца, а денег за нее еще не отдали.. В нашем случае ипотека. Где гарантии что продавец получит вторую часть денег?  Точнее в чем заключается эта гарантия?  И почему сначала передача собственности новому владельцу, а не передача денег продавцу?

     Еще вопрос. Риэлтор, утверждает что способ расчета не зависит от желания покупателя. Например я хочу получить деньги путем зачисления на мой счет в этом же банке, где покупатель берет ипотеку, но со слов риэлтора это вряд ли получится, т.к. в нашем городе банк практикует ячейки. То есть, если я скажу чтобы мне перечислили вторую часть денег, которая как вы написали положена мне после регистрации квартиры на нового собственника, мне скажут что вы их возьмете в ячейке, арендованной вами за н-ную сумму, и на счет мы вам их не положим? Неужели продавец не имеет права выбрать форму расчета, удобную для него?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
38 минут назад, Дмитрий Шмырин сказал:

Ну так и предложите им оформить сделку на горячей линии сбербанка. Раз там не требуется.

Вы когда нибудь пробовали спросить что-то серьезное, требующее элементарных мозгов, на горячей линии сбербанка?  Попробуйте.

Дмитрий, я никогда не продавал квартиру ипотечникам. Когда то давно, продавал и покупал за наличные. Расчет был у нотариуса. Как бы все понятно. Мне деньги, с меня сразу подпись в договоре купли/продажи. Сейчас же, получается моя квартира будет уже не в моей собственности, а денег за нее нет. По крайней мере сразу нет. 

И где же мне еще спрашивать, как не на горячей линии сбербанка). Юрист, в одной из консультаций сказал, что "наверно" договор имеют право требовать. В ипотечном отделе одного из филиалов банка, не знают. Сказали чтобы узнать о методах расчета за покупку, нужно обратиться в ипотечный центр ихнего банка.

Кстати, сегодня риэлтор уже начал требовать и кадастровый паспорт чтобы его опять же отсканировать, и распечатать в цвете. Якобы этого действия требует банк. Я вот думаю что за риэлтор такой, что не мог сразу список всего что требуется мне предоставить. Каждое его посещение связано с тем, что он начинает просить принести еще какие то документы. Позавчера просил справку из ПНД на предмет вменяемости. Был бы я риэлтором), не морочил бы людям голову, а распечатал при первом посещении  реестр необходимых документов, чтобы не гонять людей.

  • Like 2

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Прошу специалистов посмотреть предварительный договор. Он короткий. Надеюсь пробежаться по нему не составит особого труда. Я его немного покрасил). Извините за неаккуратность. Меня интересует что значит фраза подчеркнутая красным в п.2.2.2

   Еще в пункте 4.2 на мой дилетантский взгляд, написана нелепица. Про обращение в суд. Неужели, если одна из сторон решит подать в суд, то сделать это можно только если при наличии соответствующего пункта  в договоре? В РФ на сколько я понимаю, в суд можно подавать во всех случаях, когда это необходимо, не ориентируясь на какие-нибудь договоры?

 

1.jpg2.thumb.jpg.f68001dbda54306376d3a2e4472ff477.jpg 

 

Изменено пользователем AlexN
уточнение

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
Когда то давно, продавал и покупал за наличные. Расчет был у нотариуса. Как бы все понятно. Мне деньги, с меня сразу подпись в договоре купли/продажи. Сейчас же, получается моя квартира будет уже не в моей собственности, а денег за нее нет. По крайней мере сразу нет. 

В прошлый раз ситуация была обратной и гораздо опаснее для покупателя. Он отдал вам деньги, а вы лишь поставили подпись на бумажке. Квартиру на покупателя зарегистрировали примерно через месяц.

Пункт о том, что квартира не будет находится у вас в залоге - стандартный для сделки с ипотекой банка. Ведь квартира будет в залоге у банка. А банк не хочет двойного залога.

Кадастровый паспорт действительно просят почти всегда, видимо риэлтор это упустил, или он уже брал у вас технический. В теории, допускается или технический или кадастровый. Но иногда банк может попросить дополнительно кадастровый. То же самое про справку из ПНД. Её банк запрашивает по ситуации (когда сделка по доверенности, продавец в возрасте и т.п.). В общем, не грешите сильно на риэлтора. Скорей всего он попросил у вас минимальный стандартный комплект документов, а всё остальное банк затребовал дополнительно. Ведь если бы он попросил у вас всё, что возможно и это не понадобилось бы, то бегать бы пришлось намного больше. А потом возникли бы обиды на риэлтора, что он зря гонял вас. Тем более, что по горячей линии вам расскажут, что половины собраных для сделки документов было необязательно. Но это требование юриста принимающего решение.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
Гость
Эта тема закрыта для публикации ответов.

  • Последние посетители   0 пользователей онлайн

    Ни одного зарегистрированного пользователя не просматривает данную страницу

  • Похожий контент

    • От Дом.рф
      Ставки по кредиту
      Оценивая свои финансовые возможности для оформления ипотеки, заемщик в первую очередь обращает внимание на процент, который банк будет взимать за пользование кредитом.
      Размер процента по ипотечному кредиту складывается из ряда составляющих. Важнейшей их них является стоимость денег для банков. Банковский бизнес предполагает денежные займы на финансовом рынке, а затем выдачу этих денежных средств в кредит под более высокий процент. Стоимость денег на финансовом рынке определяется ключевой ставкой Банка России. Банки не могут получить заемные средства под процент ниже этой ставки. Кроме того, для фондирования ипотечных кредитов банки используют вклады населения, процент по которым также зависит от уровня инфляции.
      Риски по ипотечным кредитам банки перекладывают в процентную ставку по ним, и для того, чтобы не оставаться в убытке, устанавливают более высокий процент, чем тот, по которому они привлекают денежные средства.
      Одним из вариантов получения наиболее привлекательных условий по ипотечному кредиту является реклама маркетинговой ставки. Застройщики, обычно партнеры банка-кредитора, берут на себя дополнительные расходы по субсидированию выплат процентов по ипотечным кредитам на приобретение строящейся ими недвижимости. Они либо компенсируют банку прибыль, упущенную при снижении ставки, либо предоставляют заемщику скидку на приобретаемое жилье. Маркетинговая ставка очень распространена. Она помогает эффективно привлекать клиентов на строящиеся объекты, генерируя дополнительные сделки как для застройщиков, так и для банков.
      Сегодня государством реализуется ряд специальных программ, призванных обеспечить широкому кругу граждан доступ к возможности улучшения жилищных условий при помощи ипотечного кредитования. Администрации субъектов Российской Федерации направляют существенные средства из региональных бюджетов на предоставление льгот определенным категориям граждан в зависимости от потребностей регионов. В этом случае за счет бюджетов на местах также происходит субсидирование процентных выплат по кредитам, что в свою очередь выражается в снижении процентных ставок.
      Фиксированная процентная ставка
      При фиксированной процентной ставке в течение всего срока кредитования платежи по кредиту рассчитываются, исходя из одного и того же процента за пользование суммой кредита. Фиксированная процентная ставка определяется условиями кредитного договора и может изменяться только по соглашению сторон.
      Как правило, банки обычно сообщают клиенту минимальную ставку. Как правило, это ставка с учетом максимальных требований банка к заемщику. Ограниченный риск по кредиту с ее использованием позволяет банку закладывать минимальные проценты. Увидев заманчивую ставку в рекламе банка, следует обращать внимание на все звездочки, сноски и другие детали, которые иногда могут быть написаны мелким шрифтом, но являются очень важными условиями получения привлекательных условий по кредиту.
      При прочих равных условиях низкий процент может быть следствием таких обязательных для клиента процедур как электронная регистрация сделки или результатом специальных отношений с организациями-партнерами кредитора или имеющими у него зарплатные счета для своих сотрудников. Реальная ставка может отличаться от рекламируемой из-за дополнительных требований по максимальной сумме кредита, или минимальному размеру приобретаемого жилья, подключению к программам коллективного страхования, сроку кредитования, первоначальному взносу и т.д. За понижение процента по кредиту банк может установить и специальную компенсирующую комиссию.
      Переменная процентная ставка
      Переменная ставка существенно ниже фиксированной. Она зависит от значения Индекса потребительских цен (далее – ИПЦ) на товары и услуги по Российской Федерации и подлежит ежеквартальному плановому пересчету.
      В случае кредита с переменной ставкой механизм защиты заемщика от резкого роста финансовых индексов предполагает неизменность ежемесячного платежа. Это достигается за счет увеличения срока кредита при росте переменной ставки: погашение осуществляется равными на протяжении всего срока ипотечного кредита аннуитетными платежами. При росте инфляции и увеличении процентной ставки по кредиту меняется распределение сумм между выплатой процентов и гашением основного долга внутри ежемесячного платежа. Уменьшение инфляции учитывается при очередном, ежеквартальном пересчете, и срок кредита также сокращается. Предусматривается также наличие верхней и нижней границ величины процентной ставки по кредиту.
      Ипотечный кредит с переменной ставкой может как уменьшить стоимость кредита, так и увеличить ее. Такой вид кредитования выбирают заемщики, хорошо разбирающиеся в финансах. Как правило, они в состоянии отслеживать изменения ставок и прогнозировать, как это отразится на их кредите.
    • От Дом.рф
      О материнском (семейном) капитале
      Предоставление материнского семейного капитала (далее – МСК) является одним из инструментов государственной поддержки российских семей, имеющих детей. Таким образом реализуется принцип защиты материнства, детства и семьи, закрепленный в ст. 38 Конституции Российской Федерации. Механизм предоставления МСК прописан в положениях Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее – Закон № 256-ФЗ).
      Использование материнского капитала для улучшения жилищных условий
      В соответствии со ст. 7 Закона № 256-ФЗ, средства МСК в том числе можно направить на улучшение жилищных условий семьи. Дополнительное регулирование данного способа реализации МСК содержится в постановлении Правительства Российской Федерации от 12.12.2007 № 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» (далее – Правила).
      В соответствии со ст. 10 Закона № 256-ФЗ улучшение жилищных условий за счет средств МСК возможно в следующих случаях:
      приобретение жилого помещения на основании любых незапрещенных законом сделок; строительство (реконструкция) объекта индивидуального жилищного строительства без привлечения организации-подрядчика; строительство жилого помещения с привлечением строительной организации; компенсация затрат на строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства; уплата первоначального взноса при получении кредита или займа (включая ипотечный), на приобретение или строительство жилья; погашение основного долга и уплата процентов по кредитам или займам (включая ипотечный), на приобретение или строительство жилья; оплата по договору участия в долевом строительстве в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; уплата вступительного взноса в качестве участника жилищных, жилищно-строительных, жилищных накопительных кооперативов и др.  Важно отметить, что средства МСК могут быть направлены исключительно на улучшение жилищных условий исключительно в нашей стране (п.3 ст.10 Закона № 256-ФЗ), а приобретенное при помощи МСК жилье обязательно должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению. В случае приобретения жилья в ипотеку или на этапе строительства допускается оформление письменного обязательства наделить детей и супруга собственностью на приобретаемое жилье в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения или 6 месяцев после ввода объекта жилищного строительства в эксплуатацию (при отсутствии обременения).
      Уплата первоначального взноса при получении ипотечного кредита 
      Процесс получения ипотеки с использованием МСК в качестве первоначального взноса ничем не отличается от получения обычной ипотеки, но имеет одну существенную особенность. Заемщикам, выбравшим использование МСК для оплаты первоначального взноса при приобретении жилья в ипотеку, необходимо обратится в Пенсионный фонд России (далее – ПФР) с соответствующим заявлением.
      В случае, если жилье приобретается не в общую собственность супругов и детей, то ПФР в обязательном порядке запрашивает нотариальное обязательство заемщика, в чью собственность приобретается жилье, наделить всех членов семьи долей в приобретаемой недвижимости в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения. Решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления выносится ПФР в месячный срок с даты приема заявления. После этого средства МСК в течение 10 (десяти) рабочих дней переводятся ПФР в счет первоначального взноса. 
      В случае направления средств МСК на уплату первоначального взноса при приобретении или строительстве жилья в ипотеку, необходимо представить в ПФР документы указанных в п. 12 Правил в виде нотариально удостоверенных копий либо с обязательным предоставлением подлинников.
      Перечисление денежных средств осуществляет в безналичном порядке. Подробное описание отражено в п.16 Правил. 
      При оформлении ипотечного займа с использованием МСК помимо соответствующего сертификата ПФР необходимо предоставить в банк обычный для ипотечного кредита комплект документов.
      Погашение основного долга и уплата процентов по ипотечному кредиту 
      Помимо заявления о распоряжении материнским капиталом с приложением общеустановленных документов в ПФР необходимо представить документы, перечень которых отражен в п.13 Правил.
      Рефинансирование ипотечных кредитов
      Если наделения долями при регистрации жилья и ипотеки не было, а было оформлено нотариальное обязательство сделать это впоследствии, то доля может быть выделена при перекредитовании. Однако, можно согласовать с ПФР и возможность наделения долями детей после погашения нового кредита. Привила и условия рефинансирования по ипотечным займам с использованием МСК не отличается от стандартных условий рефинансирования ипотечных займов. 
      Порядок наделения детей долями в недвижимом имуществе таков:
      Если общей собственности супругов и детей в момент совершения сделки нет, то собственнику жилого помещения необходимо предъявить в ПФР нотариальное обязательство о наделении долями детей.  В случае, когда собственником оформлен один из супругов или же собственниками являются оба супруга – через нотариуса необходимо заключить соглашение о разделе собственности по долям на супругов и детей. Минимальный размер доли на ребенка законодательством не определен, ее может установить собственник по своему усмотрению. Вместе с тем, мы рекомендуем выделять доли, по площади не ниже минимальных норм, установленных нормативными актами субъектов Российской Федерации. Материнский капитал и военная ипотека
      Совместное использование военной ипотеки и материнского (семейного) капитала позволяет военнослужащим не только в разумные сроки обеспечить себя и свои семьи доступным жильем, но и более эффективно использовать средства накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (далее – НИС).
      До недавнего времени комбинация военной ипотеки и МСК воспринималась многими кредиторами с осторожностью. Это было связано с тем, что при использовании военной ипотеки собственником приобретаемого жилья становится исключительно военнослужащий- участник НИС, а обременение объекта недвижимости осуществляется в и в пользу кредитора, и в пользу Российской Федерации, фактического плательщика по кредиту. С другой стороны, при использовании МСК в ипотечном кредитовании требуется наделить всех членов семьи, включая детей, долями в приобретаемом объекте недвижимости, либо нотариально принять не себя обязательство сделать это после снятия обременения с предмета залога. Такая ситуация вносила некоторую неопределенность в последовательность оформления и перехода прав собственности на жилье при совмещении военной ипотеки и МСК, что в свою очередь затрудняло для кредитора операции с закладными.
      Постановление Правительства Российской Федерации № 627 от 25 мая 2017 г. «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», установило, что участник НИС оформляет жилое помещение или жилой дом и земельный участок в общую собственность лица, получившего государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения или жилого дома и земельного участка, а в случае если жилое помещение приобретено по договору участия в долевом строительстве - в течение 6 месяцев после наступления таких событий в совокупности, как подписание передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, а также снятие обременения с жилого помещения.
      Именно с этого момента участники НИС официально получили возможность использовать средства МСК как для частичного или полного погашения кредита, так и для оплаты первоначального взноса. При этом при покупке жилья участником НИС с использованием МСК по договору купли-продажи такое жилье необходимо оформить в общую собственность в течение 6 (шести) месяцев после снятия обременения с недвижимости. А в случае если жилое помещение приобретено по договору участия в долевом строительстве - в течение 6 (шести) месяцев после подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, а также снятия обременения с жилого помещения.
    • От Дом.рф
      Риски по ипотеке
      В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», необходимо застраховать предмета ипотеки в пользу банка только от риска утраты и повреждения.
      Заемщик может добровольно застраховать жизнь и здоровье, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение кредитных обязательства, а также риск утраты права (титула) на объект недвижимости. 
      Страхование жизни и здоровья
      Формально, для того, чтобы взять ипотеку, заемщики не обязаны страховать свою жизнь и здоровье. Однако, при отказе заемщика от страхования жизни и здоровья банки зачастую увеличивают процентную ставку по кредиту. Делают они это на законных основаниях, так как при отсутствии страхования жизни и здоровья заемщика банк несет повышенный риск неуплаты по кредиту в случае болезни или смерти заемщика. Банк обязан лишь уведомить своего клиента об этом условии. 
      Следует иметь в виду, что при страховании жизни и здоровья заемщика ставка по кредиту может быть ниже на 0,7 – 3,5 процентных пункта.
      Помимо аргументов в пользу экономии на процентной ставке и, как следствие, сокращении расходов на обслуживание займа важным является защищенность заемщика в случае наступления неблагоприятных жизненных ситуаций, влекущих его неспособность оплачивать кредит. В случае инвалидности заемщика, его гибели, получения травм, тяжелых заболеваний или утраты работоспособности страховая компания выплатит банку долг по ипотечному кредиту. Заемщик или его наследники при этом смогут сохранить приобретенную по ипотеке недвижимость.
      Как правило, заемщик может самостоятельно выбрать страховую компанию, удовлетворяющую требованиям банка, и заключить с ней договор страхования. Размер страховых взносов обычно зависит от возраста заемщика, пола, характера профессиональных занятий, и, естественно, состояния здоровья. Как правило, начисление и оплата страховых взносов происходит ежегодно на остаток задолженности по кредиту. Страховые тарифы могут колебаться в диапазоне от 0,2% до 2% на остаток задолженности в год. Ряд банков предлагает заемщику присоединиться к договору коллективного страхования, которое также включает страховку здоровья и жизни. В большинстве случаев тарифы коллективного страхования несколько выше рыночных.
      При оформлении страхования в ходе согласования кредитного договора некоторые банки предлагают услугу комплексного страхования. Помимо обязательных страховок она может включать и дополнительные, в том числе страховку на случай потери работы, а также жизни и здоровья.
    • От Дом.рф
      Общие положения
      Ипотека – это кредит (займ) под залог недвижимости. В соответствии с кредитным договором (договором займа), кредитор предоставляет денежные средства заемщику, а последний обязуется возвратить полученный кредит (займ), уплатив проценты за пользование им. Исполнение обязательств заемщика по кредита (займа) обеспечивается путем предоставления в залог банку недвижимости, как правило, квартиры, которая при этом остается собственностью заемщика.
      С учетом этого обстоятельства любые сделки с предметом залога могут быть совершены только при наличии согласия кредитора, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. При отсутствии согласия кредитора на совершение сделки с обремененной квартирой, он имеет право потребовать досрочного возврата выданного кредита (займа) в полном объеме или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога. В любом случае переход права на недвижимое имущество должен быть зарегистрирован в Росреестре.
      Продажа
      Продажа квартиры, находящейся в залоге у кредитора, может быть осуществлена только с его согласия. Для снятия залога банку необходимо получить деньги в объеме остатка кредита (займа)и начисленных процентов.
      При этом возможны несколько вариантов проведения сделки:
      В первом варианте покупатель в качестве предоплаты предоставляет продавцу средства для погашения его кредита (займа). Необходимость получения согласия от банка-кредитора отпадает, так как после внесения продавцом этих средств в счет полного погашения кредита (займа) обременение с недвижимости снимается. Следующим этапом становится заключение договора-купли-продажи и передача остатка суммы продавцу. После этого регистрируется договор купли-продажи и происходит смена собственника. Очевидно, что риски покупателя в этом случае весьма существенны, от него потребуется высокая степень доверия к продавцу. Кроме того, понадобится очень грамотно составленный договор купли-продажи.
      Во втором варианте для получения согласия на сделку используется схема с банковскими ячейками. После того как банк дает согласие на продажу квартиры и смену собственника далее покупатель в одну ячейку вносит сумму погашения кредита, во вторую - остаток суммы по договору купли-продажи недвижимости. Обременение снимается после раскрытия ячеек и погашения кредита. Правда, в этом случае на некоторое время залогодателем становится покупатель - новый собственник квартиры. Такая схема более безопасная, но она более долгая и сложная. Кроме того, появляются дополнительные расходы в виде аренды банковских ячеек.
      Залоговую квартиру можно приобрести и при помощи ипотечного кредита. При этом покупателю необходимо будет пройти процедуру одобрения и получения кредита. 
      Дарение
      Дарение квартиры, обремененной ипотекой, возможно либо после прекращения обеспеченного ипотекой обязательства, либо путем получения согласия Банка на совершение сделки дарения и перевода прав и обязанностей заемщика с дарителя на одаряемого. Однако, Банк неохотно идет на согласование сделки дарения заложенной недвижимости, в связи с чем необходимо документально обосновать необходимость совершения такой сделки. Таким основанием может стать, например, существенное ухудшение материального состояния заемщика.
      Наследование
      Наследование квартиры, обремененной ипотекой, возможно как по завещанию, так и по закону. При наследовании квартиры, обремененной ипотекой, к наследнику переходит как право собственности на квартиру, так и обязанность по оплате ипотечного кредита. В зависимости от конкретной ситуации возможны несколько вариантов погашения обязательства, обеспеченного ипотекой наследуемой квартиры.
      В случае, когда наследование наступает в результате смерти заемщика, имевшего договор добровольного страхования здоровья и жизни в пользу кредитора, и она признана страховым случаем, долг по кредиту выплачивается страховщиком. В этом случае недвижимость достанется наследникам без всяких обременений. 
      В противном случае обязанность по выплате ипотеки переходит на наследников. Можно попытаться договориться с банком об изменении условий кредитного договора, например, уменьшив размер ежемесячных платежей за счет продления срока кредита. Окончательное решение остается на усмотрение банка.
      Наследник может продать квартиру с согласия банка, направив необходимую часть средств на погашение долга. Оставшиеся после погашения ипотеки денежные средства достанутся наследнику. Если наследников несколько, продажа возможна только при общем согласии.
      Наследник может отказаться от заложенной недвижимости, если у него нет возможности обслуживать ипотечный кредит. Тогда она перейдет к наследникам последующей очереди, а при их отсутствии – в собственность государства. Следует помнить, что принять наследство, как и отказаться от него, можно только в полном объеме. Отказываясь от залоговой недвижимости, заемщик должен будет отказаться и от другого наследуемого имущества. Отказ от наследства от имени несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц допускается только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства. 
      Прежде чем принимать решение вступать в наследство или отказаться от него, необходимо взвесить все «за» и «против». Для начала нужно определить рыночную стоимость квартиры и другого наследуемого имущества, остаток долга перед банком, срок его погашения, количество наследников и вероятность споров с другими наследниками
      Необходимо помнить, что после принятия наследства отказаться от него нельзя, то есть придется нести все бремя его содержания и оплаты ипотечного кредита. В свою очередь отказ от наследства также не может быть отменен.
    • От Дом.рф
      Обязательства сторон
      Ответственный заемщик, перед тем, как взять на себя обязательства по ипотечному кредиту, обязательно оценивает в долгосрочной перспективе свои финансовые возможности и старается на протяжении срока жизни кредита избегать ситуации, при которой он может оказаться неспособным исполнять обязательства по ипотечному кредиту: погашать основной долг и выплачивать проценты. 
      Нарушение срока платежей
      В случае нарушения заемщиком сроков ежемесячных платежей, кредитор вправе потребовать возврата всей оставшейся суммы кредита и уплаты процентов по кредиту. Если заемщик не сможет погасить образовавшуюся задолженность, на основании ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации банк вправе обратится в суд, где будет добиваться решения об обращении взыскания на заложенную недвижимость в целях погашения задолженности по кредиту. При негативном развитии событий для заемщика, квартира будет продана с торгов, а полученные средства будут направлены на погашение основной суммы долга, процентов, пени, судебных расходов и расходов на реализацию имущества. 
      Важно понимать, что процесс обращения взыскания на квартиру должника через суд не является для банка оптимальным способом возмещения убытков по выданному кредиту. Он требует времени и дополнительных ресурсов на ведение судебного процесса. В этой связи, заемщику может быть предложено реструктурировать кредит. 
      Если уже допущена просрочка, и кредитная история ухудшилась, опция рефинансирования становится маловероятной. Заемщик скорее всего не пройдет оценку платежеспособности по новому кредиту.
      Реструктуризация кредита
      Банк в первую очередь заинтересован в выполнении заемщиком обязательств по выплате процентов и погашению основной суммы долга. Если неспособность заемщика обслуживать кредит была вызвана временными и объективными, не зависящими от заемщика, обстоятельствами (потеря работы, болезнь и т.п.), велика вероятность, что кредитор будет готов начать переговоры с заемщиком, который может обратиться с предложением о реструктуризации кредита. В случае достижения согласия между заемщиком и кредитором об условиях реструктуризации будет заключено соответствующее соглашение об изменении условий выплат по ипотечному кредиту. На основании указанного соглашения банк сможет продлить срок кредита, изменить график платежей, процентную ставку или списать пени, а также может использовать одновременно несколько мер помощи заемщику. Реструктуризация кредита возможна только в банке-кредиторе.
      Для кредитора всегда проще согласиться на реструктуризацию задолженности, чем переводить ипотечный кредит в проблемные активы, ухудшая собственное финансовое положение. С другой стороны, реструктурированный кредит требует повышенных резервов кредитной организации. Согласие сторон на реструктуризацию во многом зависит от ее условий.
      Преимуществами реструктуризации задолженности являются:
      Возможность избежать обращения взыскания на имущество заемщика с целью погашения образовавшейся задолженности; Возможность договориться с банком о более выгодных условиях кредитного договора и/или избежать уплаты штрафных санкций; Возможность избежать судебных исков и расходов заемщика на квалифицированную юридическую помощь; Возможность избежать личного банкротства по инициативе банка; Рефинансирование кредита
      Даже до начала переговоров с банком о реструктуризации кредита лучше внимательно изучить условия программ рефинансирования ипотечных кредитов, в том числе в других банках. Перекредитование под более низкий процент или даже по переменной ставке позволяет снизить не только ежемесячную финансовую нагрузку, но и общий размер переплаты. Предлагаемые сегодня ипотечные программы рефинансирования могут стать важными инструментами решения сложных финансовых ситуаций в жизни заемщика.
      Заемщик с положительной кредитной историей может обратиться в банк, предоставивший кредит, или любой другой банк с заявкой на новый кредит в целях погашения имеющейся ипотеки, и получения новой, только на более выгодных условиях. 
      Преимуществами рефинансирования кредита являются:
      Снижение процентной ставки по кредиту, и как следствие, снижение переплаты по кредиту; Снижение ежемесячного платежа по кредиту;
×