Перейти к содержимому
Мария

Если деньги привлекал не застройщик..

Рекомендуемые сообщения

Можно ли признать юрлицо, которое привлекало деньги граждан на строительство дома не напрямую, а через аффилированную компанию, застройщиком? Суды трех инстанций отрицательно отвечали на этот вопрос, пока дело не попало в ВС РФ. Рассмотрим подробности.

Суть дела

Заказчик ООО "М" и инвестор ЖСК "Ц" заключили договор об инвестиционной деятельности, согласно которому инвестор обязуется передать заказчику денежные средства для строительства жилых домов, а заказчик – использовать их в соответствии с условиями договора с последующим предоставлением в собственность инвестора квартир в построенных домах.

ЖСК "Ц" в свою очередь заключил с пайщиками-физическими лицами договоры приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением – указанными квартирами. Именно инвестор ЖСК "Ц" гарантировал пайщикам предоставление жилого помещения по окончании  строительства

Затем в отношении ООО "М" была введена процедура наблюдения сроком на три месяца, и пайщики ходатайствовали о включении требований о передаче жилых помещений в реестр требований кредиторов. Для этого необходимо было доказать суду тот факт, что именно общество является застройщиком и применить в отношении него §7 "Банкротство застройщиков" главы IX "Особенности банкротства отдельных категорий должников-юридических лиц" Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – закон о банкротстве).

Добавим, что застройщиком для целей дел о несостоятельности признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования (подп. 1 п. 1 ст. 201.1 закона о банкротстве). Если сведения о том, что должник является застройщиком, становятся известны арбитражному суду после возбуждения дела о банкротстве, арбитражный суд выносит определение о применении при банкротстве должника правил о банкротстве застройщиков (абз. 3 п. 3 ст. 201.1 закона о банкротстве). Этот порядок применяется только в отношении застройщика, который привлекал средства граждан для строительства многоквартирного дома (Постановление Президиума ВАС РФ от 15 июля 2014 г. № 15636/13 по делу № А41-5150/2011).

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций

Омский областной суд установил, что несколько пайщиков внесли денежные средства в день заключения договора паевого взноса непосредственно в ООО "М". ООО "М" является одним из учредителей ЖСК "Ц". Последний не осуществлял каких-либо видов деятельности, не принимал денежные средства на свой счет, а предлагал сразу перечислить их на счет или внести в кассу общества. Несмотря на это, суд первой инстанции решил, что законодательство о банкротстве застройщиков к ООО "М" применяться не должно (определение Арбитражного суда Омской области от 8 апреля 2015 года по делу № А46-13473/2014). Вскоре ООО "М" было признано банкротом.

При этом во время рассмотрения спора о применении к должнику правил о банкротстве застройщиков суд первой инстанции не привлек к участию в деле ЖСК "Ц". Апелляционный суд усмотрел в этом нарушение, привлек кооператив в качестве заинтересованного лица и перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции (ч. 6.1 ст. 268, п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ).

Во время повторного рассмотрения спора суд пришел к выводу: чтобы признать ООО "М" застройщиком, необходимо установить, что оно привлекало деньги участников строительства для возведения многоквартирного дома и в связи с этим у общества возникли обязательства по передаче жилых помещений. При этом из условий договора между ООО "М" и ЖСК "Ц" прямо не следует, что переданные заказчику деньги являются привлеченными денежными средствами пайщиков кооператива. По мнению суда второй инстанции, ввиду отсутствия между должником и пайщиками договоров пайщики не могут требовать от общества передать им квартиры в построенном жилом доме. Суд посчитал, что застройщиком мог бы являться кооператив, который собирал деньги с граждан путем продажи паев.

Апелляционный суд хоть и отменил определение нижестоящего суда по формальным основаниям (из-за того, что кооператив не был привлечен к процессу), но тем не менее также отказал в применении к ООО "М" правил о банкротстве застройщиков (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2015 г. № 08АП-4886/2015 по делу № А46-13473/2014).

В суде кассационной инстанции представитель ЖСК "Ц" пояснил, что кооператив пытается согласовать с ООО "М" возможность осуществить достройку многоквартирного жилого дома с целью передачи пайщикам квартир. Кассация, с учетом того, что апелляционный суд рассматривал вопрос по правилам суда первой инстанции, оставила в силе постановление апелляционного суда (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 января 2016 г. № Ф04-28938/2015 по делу № А46-13473/2014).

Позиция ВС РФ

Не согласившись с принятым решением, пайщики обратились в ВС РФ. Высший судебный орган определил, что нужно выяснить для правильного разрешения спора:
привлекало ли общество деньги или имущество участников строительства;
выдвигались ли к обществу денежные требования или требования о передаче жилых помещений;
является ли многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средства и имущества участников строительства не был введен в эксплуатацию, объектом строительства.
ВС РФ отметил, что нижестоящие суды не дали оценку доводам одного из пайщиков о том, что ЖСК "Ц" и ООО "М" аффилированы друг с другом, поскольку последний выступает одним из учредителей кооператива. Возможно, изначально кооператив был создан не в целях самостоятельного осуществления строительства, а для продажи возводимых должником в жилых домах будущих квартир. При этом поступающие от продажи паев деньги кооператив переводил в пользу должника для осуществления строительства. То есть фактически взаимоотношения по участию в финансировании жилого дома сложились именно между должником и гражданами.

По мнению некоторых пайщиков, такая схема использовалась аффилированными лицами, чтобы "обойти" норму о том, что для привлечения денег граждан нужно обязательно получить разрешение на строительство (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"). Таким образом, договоры по приобретению паев и последующее перечисление денег должнику по договору инвестирования фактически прикрывали договоры долевого участия в строительстве, заключаемые при помощи ЖСК "Ц", который продавал квартиры от имени и в интересах ООО "М" (абз. 3 п. 1 ст. 1005 ГК РФ).

На основании изложенного, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение. При новом рассмотрении суду необходимо будет привлечь всех участников строительства, установить, кто фактически привлекал средства граждан, а также дать оценку доводам о притворности сделки по продаже пая и договора инвестирования. Кроме того, суду нужно будет определить, способствует ли введение правил о банкротстве застройщика более эффективной защите прав участников строительства. Для этого, в частности, необходимо будет установить, имеются ли у должника разрешение на строительство или возможность его получения, определить степень готовности объекта и перспективу удовлетворения требований о передаче объекта незавершенного строительств или жилых помещений включенным в специальный реестр кредиторам (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 22 августа 2016 г. № 304-ЭС16-4218 по делу № А46-13473/2014).

***

Этим делом ВС РФ создал важный прецедент: он не исключил, что застройщиком можно признать юрлицо, которое привлекало деньги граждан не напрямую, а через аффилированную компанию. Это значит, что теперь недобросовестным участникам строительства будет сложнее "обойти" нормы действующего законодательства, отчего дольщики получат дополнительную защиту.

  • Like 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Интересно, пайщики, которые вложили свои деньги в это строительство, изучали документы застройщика или той фирмы, которая привлекала их (пайщиков) к этому проекту? В инете столько информации (что нужно проверить, какие документы смотреть), а люди все равно отдают деньги, а потом судятся.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

По СУ-155 слава Богу! арбитражный суд принимает заявления пайщиков ЖСК для включения реестр для передачи жилых помещений...

  • Like 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Прецедент конечно интересный, но вот любопытно, почему такое решение принял только  ВС РФ? Ведь факты были на лицо и раньше. Что это, боязнь ответственности, или коррупция в судовой системе?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Создайте аккаунт или войдите в него для комментирования

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать аккаунт

Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!

Зарегистрировать аккаунт

Войти

Уже зарегистрированы? Войдите здесь.

Войти сейчас

  • Сейчас на странице   0 пользователей

    Нет пользователей, просматривающих эту страницу

×