Перейти к содержанию
Авторизация  
Саша Белый

Квартиры в пятиэтажках: есть ли жизнь перед сносом?

Рекомендуемые сообщения

С панельными пятиэтажками у нас прощаются уже не первый год, но квартиры в этих домах пока еще есть в продаже как в некоторых районах Москвы, так и в области. Почему, несмотря на перспективу сноса, подобное жилье все же пользуется спросом? Разберемся при помощи экспертов…

Живут, продают, покупают…

Бобруйский дворик в Москве

При строительстве первых панельных пятиэтажек предполагалось, что срок их службы составит 25 лет. Однако, как показывает время, жизнеспособность этих домов тогда сильно недооценили. В них до сих пор не только живут, квартиры в хрущевках продают и покупают.

Когда в 1995 г. в Москве началась реализация программы ликвидации пятиэтажек, площадь их жилого фонда составляла порядка 25% от общего объема столичного жилья. Сегодня домов, подлежащих сносу, осталось примерно 10–15%. Как утверждает руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов, наибольшее количество ветхих зданий сосредоточено на юге и востоке столицы. Соответственно, доля пятиэтажек существенно меньше в Северном, Северо-Западном, Западном и Центральном административных округах. «Традиционно эти районы считались престижными, и поэтому их застраивали более качественным жильем, которое в настоящее время реконструируют, а не сносят», — поясняет эксперт. Одно из первых мест по количеству ветхих домов занимает район Щукино, где существенную долю предложения составляют квартиры в старых кирпичных домах 1950-х гг. и хрущевках. Не так давно в пятерку лидеров входил и Пресненский район, где более одной трети всех строений имели деревянные перекрытия. Однако в связи с реализацией программы реконструкции жилого фонда здесь возведены новые муниципальные объекты (на улицах Костикова, Мантулинской, Сергея Макеева), а также коммерческое жилье (в частности, несколько жилых комплексов на Шмитовском проспекте).

Квартиры в пятиэтажках сегодня составляют весьма существенную часть рынка вторичного жилья. Так, общее количество подобных предложений в Москве в прошлом месяце — порядка 52,8 тыс. квартир. Причем, по словам Валерии Косенковой, руководителя отделения «Кузьминки» компании «Азбука Жилья», почти 7,8 тыс. (то есть около 15%) из них — пятиэтажный жилой фонд. В Подмосковье, вторичный рынок которого характеризуется большим количеством старых зданий, доля квартир в пятиэтажных домах еще выше — более 30% от всего предложения. Из почти 39,6 тыс. квартир, экспонируемых на рынке Московской области, число таких объектов составило 12,3 тыс.

Зоны комфорта с минимумом удобств

Бобруйский дворик в Москве

Немало противоречий связано с рынком квартир в хрущевках. «В категории спроса подобные объекты находятся на последнем месте, ведь сегодня люди отдают приоритет качеству», — говорит Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». Однако и на этот товар находятся свои покупатели (причем таких немало).

«Главные минусы жилья пятиэтажного фонда — физический износ (некоторые дома, не дождавшись планового сноса, признают аварийными), а также моральное устаревание: неудобные помещения, отсутствие лифта и мусоропровода, низкие потолки, — отмечает Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт». — Кроме того, в квартирах неудачные планировки, маленькие площади (например, комната — 14 кв. м, кухня — 6 кв. м, ванная — 4 кв. м), плохая гидро- и теплоизоляция — перечислять недостатки можно бесконечно».

Однако, несмотря на все вышесказанное, квартиры покупают. «Если быть до конца честными, есть у хрущевок и несомненные преимущества, — утверждает В. Косенкова. — Эти дома обычно расположены в спальных районах, вдали от шума больших дорог. В основном застройку осуществляли целыми микрорайонами. За долгие годы в этих местах сформированы собственные зоны комфорта: много растительности, уютные дворики, маленькие магазинчики, школы, садики и поликлиники. А конструктивные особенности домов (где внутренние перегородки ненесущие) позволяют легко произвести перепланировку и сделать ремонт под себя».

Кроме того, у новостроек (как правило, это 22–25 этажей) есть свои недостатки. Именно чрезмерно высокая плотность заселения новых кварталов (примерно 9,6 тыс. человек на 1 кв. км) приводит к тому, что люди начинают вести себя неадекватно: отсюда скандалы в метро по самому незначительному поводу, агрессивный стиль вождения на дорогах и т. д.

В чем интерес?

Конечно, вовсе не наличием уютных двориков объясняется сегодняшний потребительский интерес к жилью в хрущевках. Основная причина — цена, доступная широкому кругу покупателей.

До 2008 г. на волне ажиотажного спроса квартиры в пятиэтажках, несмотря на низкое качество, раскупали вмиг. Соответственно, стоимость их была завышена. Но одним из последствий кризиса стала серьезная корректировка цен на жилье этой категории. Как утверждает В. Косенкова, в некоторых районах за 2009–2010 гг. наблюдалось снижение на 40–50%, в связи с чем интерес к таким объектам вернулся. При этом среди лидеров спроса — одно- и трехкомнатные квартиры. Первые являются стартовой покупкой для молодой пары или бездетной семьи, вторые — для семьи с детьми.

Еще один фактор спроса — выгодное соотношение комнат и общей площади квартиры. Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, поясняет: «Если трешка в новостройке имеет площадь порядка 70 кв. м, то в хрущевке может занимать всего 50 кв. м, получается, что она дешевле двухкомнатной квартиры в новом доме. Порой для семейных людей такая покупка — это единственная возможность хоть как-то решить жилищный вопрос».

Пятиэтажки привлекательны с экономической точки зрения и в эксплуатации — маленькие квартиры дешевле отапливать, сумма коммунальных и налоговых платежей также меньше.

Другая мотивация — привязка к району. Не везде есть точечная застройка, и покупатели, зависящие от конкретного места проживания, вынуждены приобретать квартиры именно в пятиэтажках. Но некоторые специально выбирают ветхое жилье в надежде на скорый снос и последующее выгодное расселение.

О ценах, сносе и инвесторах

До кризиса квартиры с перспективой расселения продавали дороже остальных (с аналогичными параметрами). Как говорят эксперты, сегодня купить жилье в домах сносимых серий (К-7, 1МГ-300, 1605АМ, а также II-35) непросто, поскольку большинство жителей ждут квартир в новостройке. Но цены в домах сносимых и несносимых серий, по мнению А. Зиминского, практически не различаются, влияют на них традиционно лишь характеристики и месторасположение.

По данным корпорации «ИНКОМ», стоимость 1 кв. м в хрущевках составляет порядка 4,2 тыс. долл. или примерно 121 тыс. руб. Для сравнения: в новостройках она на 15–20% выше (144–160 тыс. руб.).

Если говорить о конкретных предложениях квартир, то в столице их немного, а в престижных районах они и вовсе наперечет (так, Центральный округ уже практически выполнил свои обязательства по программе сноса домов первого периода индустриального домостроения). Эксперты компании «НДВ-Недвижимость» приводят в качестве редкого примера однокомнатную квартиру в панельном доме с перспективой сноса на улице Красина (Пресненский район) стоимостью около 6,5 млн руб.

В районах, прилегающих к ЦАО, предложений больше. Допустим, рядом со станцией метро «Полежаевская» можно приобрести однушку по цене примерно 5 млн руб. В этом же районе однокомнатная квартира в доме под снос выставлена на продажу за 4,7 млн руб.

По данным Penny Lane Realty, самое дешевое жилье в столице можно приобрести в бюджете от 2,8 до 3,8 млн руб. Малогабаритная однушка (около 30 кв. м) в Измайлово стоит порядка 3,7 млн руб.

На областном рынке цены еще доступнее. Так, в ближайшем Подмосковье средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья в пятиэтажном фонде составляет 86,3 тыс. руб. Это в разы дешевле, чем в Москве, отмечают специалисты компании «Азбука Жилья».

В Подольске, например, приобрести однокомнатную квартиру в пятиэтажном панельном доме можно в среднем за 2,4–2,8 млн руб. В Красноармейске (около 50 км от Москвы) подобная жилплощадь стоит порядка 1,8 млн руб., а 40-метровая квартира в городе Рошаль (145 км от Москвы) — всего 800 тыс. руб.

Конечно, продавцам жилья в пятиэтажке найти своего покупателя бывает непросто. Впрочем, старую квартиру можно при желании обменять. Так, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина рассказывает: «Сменить пятиэтажку на новый дом вполне реально. У нас в компании существует программа взаимозачета: «Меняйте вашу старую постройку на нашу новостройку». Данная услуга пользуется устойчивым спросом среди клиентов».

По словам В. Косенковой, нередки сделки и с увеличением жилплощади — обмен одно- или двухкомнатной хрущевки в Москве на благоустроенную новостройку в ближайшем Подмосковье. Такой выбор обычно делают молодые семьи с двумя и более детьми, которые кроме просторной квартиры получают еще хорошую экологию, что тоже немаловажно.

Резюмируя, можно сказать, что сегодня покупка жилья в хрущевке — наиболее простой и доступный способ решения пресловутого квартирного вопроса. Впрочем, некоторые рассматривают приобретение таких объектов и как инвестиции. Но большинство в пятиэтажках просто живут, надеясь на то, что снос не за горами…

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
Гость Света Н

С панельными пятиэтажками у нас прощаются уже не первый год, но квартиры в этих домах пока еще есть в продаже как в некоторых районах Москвы, так и в области. Почему, несмотря на перспективу сноса, подобное жилье все же пользуется спросом? Разберемся при помощи экспертов…

В чем интерес?

Конечно, вовсе не наличием уютных двориков объясняется сегодняшний потребительский интерес к жилью в хрущевках. Основная причина — цена, доступная широкому кругу покупателей.

...

Резюмируя, можно сказать, что сегодня покупка жилья в хрущевке — наиболее простой и доступный способ решения пресловутого квартирного вопроса. Впрочем, некоторые рассматривают приобретение таких объектов и как инвестиции. Но большинство в пятиэтажках просто живут, надеясь на то, что снос не за горами…

Цену на московские квадратные метры язык не поворачивается назвать доступной ))))

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
Гость

Цену на московские квадратные метры язык не поворачивается назвать доступной ))))

это уж точно :wacko:

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
Гость агент инком

По данным Penny Lane Realty, самое дешевое жилье в столице можно приобрести в бюджете от 2,8 до 3,8 млн руб. Малогабаритная однушка (около 30 кв. м) в Измайлово стоит порядка 3,7 млн руб.

Какие умные...ещё бы дописали, что такая квартира улетит со свободного рынка в считанные минуты.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
Гость
Эта тема закрыта для публикации ответов.
Авторизация  

  • Последние посетители   0 пользователей онлайн

    Ни одного зарегистрированного пользователя не просматривает данную страницу

×