Перейти к содержанию
Авторизация  
Мария

Ответы юриста

Рекомендуемые сообщения

Мена является наиболее популярным видом операции на рынке жилья. Обмен квартиры можно оформить как с помощью договоров мены и обмена, так и с помощью двух договоров купли-продажи. Об особенностях этой операции раасказывает юрист Елена Калинина.

Чаще всего мена происходит при одновременной продаже одной квартиры и покупке другой (такую сделку называют альтернативной) и оформляется двумя договорами купли-продажи. Этот вариант оформления используют, когда на средства, полученные от продажи одного жилья, одновременно приобретается другое.

Если же случилось так, что найден вариант обмена напрямую, то есть если вам понравилась квартира, а ее владельцам подошла ваша, то можно произвести такую процедуру не прибегая к купле-продаже.

? При обмене одного жилья на другое существуют разные договоры: мены и обмена. Каковы их основные отличия и особенности по сравнению с другими договорами?

- Договоры обмена и мены похожи. Но есть нюанс - объект сделки. Договор обмена заключается если речь идет о муниципальном жилье, договор мены актуален в сделках по обмену квартир, находящихся в собственности. Надо отметить, что в обиходе оба варианта называют обменом. Кроме того, мена (обмен) бывает без доплаты, в этом случае имущество, которое переходит от одного лица к другому, должно быть равноценным, и с доплатой - площади считаются неравноценными, и одна из сторон производит доплату. Все эти условия должны быть отражены в договоре.

Кроме того, договор мены является возмездной сделкой, следовательно, к нему применяются все соответствующие правила, такие как налогообложение, преимущественное право покупки у иных долевых собственников, право супруга на долю имущества, полученного другим супругом при обмене, и многое другое.

Договор обмена (мены) при расторжении возвращает стороны в первоначальное состояние, то есть в случае чего вы "вернетесь" в старую квартиру. Этот механизм, к сожалению, не работает при совершении сделки обмена путем заключения двух договоров купли-продажи.

? Когда договор мены не может быть оформлен?

- Данная операция не может осуществиться, если один объект является муниципальной квартирой, а другой находится в собственности. Для такого обмена требуются другие действия. Сложности с рассматриваемым договором обязательно возникнут при обмене доли недвижимости, когда собственники иных долей имеют право преимущественной покупки, но не имеют возможности предложить на обмен собственнику то, что он хотел бы получить.

? Какие существуют риски при совершении мены?

- Риски по договору мены такие же, как и в любом другом договоре, направленном на приобретение или отчуждение недвижимости. В частности, необходимо опасаться признания договора недействительным либо его расторжения. К этому может привести много моментов, которые не были учтены в силу незнания или сокрытия информации одной из сторон. Для того, чтобы такого не допустить и проводится юридическая экспертиза объектов еще до подписания договора.

Кроме того, такой договор должен быть надлежащим образом оформлен, зарегистрирован и подтвержден всеми необходимыми документами. В их числе согласие супруга на сделку, при необходимости согласие органов опеки и попечительства (если в числе собственников имеются дети) или отказ от преимущественного права (если меняется доля) и другие. Все детали требуют специальных знаний.

? Мы с женой хотим приватизировать свою 1-комнатную квартиру и затем обменять ее на 2-комнатную. Но недавно у нас родился ребено. Надо ли включать в договор приватизации нашего ребенка, который еще не прописан в квартире?

- Да, конечно, ребенка необходимо включать в договор приватизации, иначе вы ущемите его права. И если вы этого не сделаете, то сделку по продаже вашей квартиры впоследствии могут признать незаконной.

? Два месяца назад я купила квартиру, а сейчас мне прислали сообщение о долге по оплате электроэнергии а размере 7000 рублей. Должна ли я его оплачивать?

- В соответствии с действующим законодательством бремя содержания имущества несет собственник. Что касается недвижимости, то право собственности возникает с момента государственной регистрации этого права. В данной ситуации необходимо посмотреть, с какого периода насчитан долг. Если до того момента, как вы стали собственником, то долг относится не к вам, а если после, то при наличии у вас справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей, квитанций, которые вам бывший собственник передал в день принятия квартиры по передаточному акту, вы можете оспорить предъявленный вам долг.

? Я нашел квартиру по объявлению и внес за не аванс, а продавец передумал ее продавать. Могу ли я потребовать вернуть деньги?

- Да, можете. В случае отказа продавца от продажи аванс подлежит возврату в полном объеме.

? Что будет если я куплю квартиру по ипотеке а потом вдруг по каким-либо непредвиденным обстоятельствам не смогу гасить кредит?

-Конечно, покупая квартиру по ипотеке вы должны реально оценить свои возможности по погашению кредита. Если все-таки возникла ситуация, когда выплачивать кредит стало трудно или невозможно, такую квартиру можно продать. Делается это только с согласия банка и при соблюдении определенной технологии проведения сделки, чтобы обезопасить всех: и продавца, и покупателя, и банк. Поэтому, конечно, если такая ситуация возникнет - лучше обращаться к специалистам.

? Хочу купить квартиру в которой прописано 3 человека. Выписать их нельзя. Квартира продается дешево, а эти люди в ней не живут. Чем это чревато для меня?

- На самом деле неспроста эта квартира продается дешево. Ведь, несмотря на то, что пользователи в данный момент не проживают к квартире они вполне могут воспользоваться этим своим правом, когда это будет им нужно. Тогда вы столкнетесь с необходимостью определить порядок пользования квартирой или по взаимному согласию или в судебном порядке. Иными словами, будучи собственником жилья, вы, возможно, не сможете пользоваться им в полной мере.

? Имею в собственности комнату в коммунальной квартире.Собираюсь выкупить комнату у соседа. Сосед говорит, что я должен передать деньгив момент подачи документов в регистрационную службу, я же готов расплатитьсяпосле получения документов на мое имя.

Как это лучше сделать?

- В подобном споре вы скорее всего недоговоритесь, т.к. расчет до регистрации влечет риски для покупателя, после –риск не оплаты для продавца

Если речь идет о Московском регионе, здесьраспространен способ расчетов через банковскую ячейку. Это удобно для обеихсторон: до того, как договор не зарегистрируется, продавец деньги не вынет,после регистрации – их не вынет покупатель. Здесь важно верно рассчитать срокии правильно указать условия доступа к ячейке, подать в регистрирующий орган правильносоставленный договор и другие необходимые документы. Есть еще вариант продажи собременением, т.е. договор купли-продажи регистрируется, но недвижимость находитсяв залоге у продавца, после того, как расчеты произведены – залог снимается. Влюбом случае, рекомендую обратиться к специалисту.

? Собрались купить дочери квартиру. Нашли через объявления подходящий вариант. Продавец готов выйти на сделку. Но мы с мужем в этом мало что понимаем и хотели бы заручиться поддержкой специалиста.

- Риэлторская компания оказывает такую услугу как сопровождение сделки. Она включает в себя юридическую экспертизу всего пакета документов, имеющегося у продавца, с точки зрения их достаточности для заключения (государственной регистрации) сделки, а также на наличие ошибок или несоответствий действующему законодательству. Вам также помогут с оформлением права собственности на приобретаемую квартиру.

? В июне 2012 года умер мой отец, осталась приватизированная квартира, но нет практически никаких документов, как я могу оформить квартиру в собственность?

- В вашем случае до декабря этого года (в течение 6-ти месяцев с момента смерти наследодателя) следует обратиться к нотариусу со всеми имеющимися документами на квартиру: с документом, подтверждающим родство – свидетельством о рождении, свидетельством о заключении брака (если меняли фамилию) и свидетельством о смерти для открытия наследственного дела.

У нотариуса получите список документов, которые необходимо донести, также при необходимости он выдаст вам запросы (в Росреестр, ДЖПиЖФ, архив и другие органы). После того,как вы принесете все справки и истечет полугодовой срок с даты смерти, нотариус выдаст свидетельство о праве на наследство по закону, на основании которого вы получите в рег. службе свидетельство о гос. регистрации права.

  • Like 2

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Письмо в тему о возникновении права у наследника

Министерство финансов Российской Федерации

П и с ь м о

25.03.2010№ 03-04-05/7-134

Вопрос: Квартира находилась в равнодолевой (по 1/2) собственности у мужа и жены на основании договора передачи от 15.05.1992 года и свидетельства о регистрации права на недвижимое имущество того же года. После смерти жены (свидетельство о смерти датировано 14.06.2005) 1/2 доли квартиры была наследована мужем (свидетельство о праве на наследство по закону от 13.03.2006 года). После этого квартира была оформлена в полную собственность мужа (свидетельство о регистрации права на недвижимое имущество от 10.04.2006 года). В 2008 году вышеуказаная квартира была продана за 10 млн. рублей. Подскажите, с какого момента исчисляется срок владения - с даты смерти или с даты регистрации права в регистрационной службе?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваше обращение от 24.02.2010 по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей. При продаже, в частности, жилых домов, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставлялся в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Статьями 1114 и 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Таким образом, у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследственное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав.

Заместитель директора Департамента

С.В. Разгулин

  • Like 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
Гость
Эта тема закрыта для публикации ответов.
Авторизация  

  • Последние посетители   0 пользователей онлайн

    Ни одного зарегистрированного пользователя не просматривает данную страницу

×