Перейти к содержанию
Авторизация  

15 апреля 2015 года в Москве состоялись юбилейные X аналитические дискуссии ГЛАВНЫХ РЕДАКТОРОВ


Мария

15 апреля 2015 года в Москве состоялись юбилейные X аналитические дискуссии, организованные Клубом главных редакторов СМИ рынка недвижимости. Мероприятие прошло при информационной поддержке Коммерсантъ ДОМ.

Генеральный партнер — Департамент конкурентной политики г. Москвы, Официальный партнер — "Газпромбанк-Инвест", Партнер — ГК "Пионер". Ведущая мероприятия - корреспондент ИД «Коммерсантъ», шеф Координационного совета Клуба главных редакторов Марта Савенко, соведущая I сессии Анастасия Кременчук - главный редактор портала Arendator.ru

Аналитические дискуссии прошли в новом формате — практический разбор конкретных кейсов по управлению объектами. Тема: "Зачем они это покупают? Эффективные инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость: теория, практика, перспективы".

В дискуссии приняли участие топ-менеджеры, аналитики, эксперты и брокеры ведущих консалтинговых компаний в сфере жилой и коммерческой недвижимости.

I сессия была посвящена коммерческой недвижимости Москвы.

Приобретая объект жилой или коммерческой недвижимости, инвестор рассматривает данное приобретение как инвестиционный проект и рассчитывает как минимум окупить свои инвестиции, а чаще всего - получать стабильный доход в долгосрочном периоде.

Геннадий Дёгтев, руководитель Департамента конкурентной политики г. Москвы, перед презентацией первого, и очень непростого кейса, предложил проводить встречи Клуба главных редакторов на площадке правительства города Москвы. "Уже работает специальная инфраструктура (Торговая площадка Правительства г. Москвы), цель которой - создать все возможные условия для диалога", - сказал он.

Презентация кейса связана с продажей 1/3 площадей в здании ЦУМа. Оценка этого объекта произведена Департаментом имущества и независимыми оценщиками, также привлекались сторонние эксперты.

Определена стартовая цена объекта: 4,3 млрд.рублей, а также минимальный шаг и задаток. Аукцион назначен на 30 апреля 2015 года, заявки принимаются до 27 апреля. Окупаемость по разным экспертным оценкам, не пересматривая нынешние договоры аренды, составляет от 18 до 100 лет. Геннадий Дёгтев уточнил, что объект представляется без земельного участка.

Марта Савенко попросила прокомментировать Алексея Карпенко, управляющего партнера адвокатского бюро Forward Legal, как себя вести инвестору после приобретения такого актива. Он рассказал, что посмотрев договор аренды, который менялся несколько раз, и дополнительные соглашения, увидел несколько проблем.

Прежде всего, основной акцент делается на низкой арендной ставке, и окупаемость этого помещения рассчитывается, исходя из той арендной ставки, которая существует на текущий момент. По мнению большинства экспертов, эта ставка в 5 раз ниже рыночной. Сможет ли компания, приобретающая данный объект, договориться с арендатором о том, чтобы арендная ставка была выше?

Предположим, продолжал Алексей Карпенко, новый собственник предлагает арендатору договориться о новой арендной ставке.Вероятнее всего, он получит ответ «нет», и остается только расторжение договора аренды. Для собственника текущие отношения с арендатором являются невыгодными. Переговоры и договоренности об арендной ставке, которая бы всех устроила, скорее всего, закончатся в суде.

Марианна Романовская, директор департамента консалтинга GVA Sawyer, напомнила, что данный объект уже выставлялся на продажу и попросила прокомментировать Геннадия Дёгтева вопрос о том, по какой причине объект в 2006 году не был продан. Руководитель Департамента конкурентной политики ответил, что действительно, объект выставлялся на продажу в 2006 году, на тот момент не был завершен инвестиционный договор, и не были понятны некоторые условия. Также было отмечено, что на сегодняшний день заявок на участие в аукционе нет.

Эксперты также затронули вопрос о торговой марке"ЦУМ". Ведь ЦУМ- это не только здание, но также и нематериальный актив. Можно купить помещения ЦУМа, а ЦУМом не называться. Геннадий Дегтев в ответ сообщил, что будет сделан соответствующий запрос в Роспатент.

Анастасия Кременчук попросила экспертов коротко ответить на следующие вопросы и поделиться опытом: адекватна ли рынку цена объекта и как с помощью управления можно повысить арендную ставку?

Марианна Романовская, директор департамента консалтинга GVA Sawyer, ответила, что цена выставлена как за объект инвестиционной продажи, а этот объект нельзя назвать инвестиционной продажей в принятом понимании. Окупаемость, которая была представлена, взята из классического понимания термина инвестиционной продажи.

Эвелина Ишметова, заместитель генерального директора RRG, ответила на вопрос так:

«Потенциальный покупатель, если захочет продать данные помещения, быстро ли он продаст?

- Нет. А что касается управления, мы пошли с другой стороны, мониторя ежемесячно количество предложений на рынке внутри Садового кольца. Если договориться о ставках "по рынку", то побороться есть за что.

Денис Соколов, FRICS, руководитель отдела исследований и партнер Cushman&Wakefield, ответил, что конечная составляющая данного проекта понятна, это не про классические инвестиции и не про классический бизнес. "В целом на сегодня мы имеем очень плохой рынок, очень плохую экономическую ситуацию, и по объекту тоже есть большие проблемы", - сказал господин Соколов.

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, прокомментировал, что не видит потенциального интереса среди инвесторов; -"Не удивлюсь, если заявок не будет или будет максимум одна. И вообще если отдавать какой бы то ни было объект в бизнес, его необходимо подготовить, провести все взыскания, а уж потом проводить аукцион".

Обсуждение кейса было захватывающим, и было видно, что у экспертов остались вопросы, но регламент не позволял далее продолжить обсуждение. Сессия закончилась и на голосовании все участники выбрали самого яркого эксперта, которому вручили подарочный сертификат на игровой полет на авиатренажере СУ-27. Победителем стал Александр Ошурко, заместитель генерального директора Praedium.

Во второй сессии был представлен кейс по жилой недвижимости г. Москвы. Объект- московский апарт-отель сети YE”S. Его представил Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YE’S, который рассказал, что апарт-отель действительно представляет собой гостиничный комплекс, но все номера имеют кухонную зону. "Апартаменты снимают от месяца и более", - добавил господин Погодин.

Спикер также отметил, что в России до сих пор нет цивилизованного рынка аренды, подобного тому, что есть в других странах. "Мы же составляем абсолютно прозрачный договор - и в целом наш объект является альтернативой квартирам, сдающимся в долгосрочную аренду", - сказал он.

Марту Савенко заинтересовало, как близко от метро апарт-отель YE’S в Митино и насколько комфортна дорога от метро.Александр Погодин ответил, что будущее место для строительства тщательно подбирали, а до метро около 15 минут.Апарт-отель в Москве отличается от своего аналога в Санкт-Петербурге, добавил он: рядом строится бизнес-центр, и есть возможность снять как офис, так и апартаменты в шаговой доступности.

Александр Самодуров, генеральный директор NAI Becar Apartaments, рассказал, что стоимость аренды апартаментов общей площадью 28 кв.м составляет 45 000 рублей, из них 40 000 руб. получает на руки собственник, 5000 рублей получает управляющая компания. Отдельно оплачиваются коммунальные платежи, что составляет около 5000 рублей.

Елене Казанковой, управляющему партнеру компании «Юридическое бюро», на вопрос: «Кому принадлежат общие помещения?" ответили, что общие помещения принадлежат всем собственникам в долевой собственности, что прописано в договоре.

Далее Марта Савенко спросила у экспертов, справедлива ли цена квадратного метра.

Максим Зорин, коммерческий директор "ЛСР Недвижимость-Москва": "Цена диктуется рынком, а так как 50% уже продано, то цена явно "в рынке", даже может быть немного занижена.

Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга KalinkaGroup:

- "Цена справедливая, если ориентироваться на стоимость жилья в Митино".

Сергей Лобжанидзе, руководитель департамента аналитики и консалтинга «БЕСТ-Новострой»: "На мой взгляд, цена немного завышена, но это скорее потому, что еще не видно общей концепции".

Юрий Кочетков, аналитик-обозреватель KvartiravMoskve.ru: -"Цена действительно соответствует. Окупаемость примерно от 15 лет, если покупать на сегодняшней день".

Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики, АН "Азбука Жилья" возмутилась арендной ставкой, цена за 28 кв.м составляет вместе с коммунальными платежами около 50 000 рублей в месяц, а за эти деньги можно снять большую однокомнатную квартиру или даже двухкомнатную гораздо ближе к центру Москвы, чем район Митино.

Получилась очень интересная, насыщенная дискуссия.

Марта Савенко, как всегда, блестяще осветила заявленные темы и точно выдержала регламент встречи.

Даже после того, как мероприятие завершилось, гости и участники всё ещё продолжали дискутировать в холле бизнес-пространства класса Meeting Point.

источник: moscowfr.ru


  • Like 2
  Пожаловаться на Статья
Авторизация  


Обратная связь


Комментариев нет



Для публикации сообщений создайте учётную запись или авторизуйтесь

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать учетную запись

Зарегистрируйте новую учётную запись в нашем сообществе. Это очень просто!

Регистрация нового пользователя

Войти

Уже есть аккаунт? Войти в систему.

Войти

×