Перейти к содержанию
Авторизация  

Машино-место по цене квартиры


Жданова Мария

Цены на машино-места в столице сопоставимы со стоимостью небольшой квартиры в Подмосковье. С начала 2017 года, после внесения изменений в законодательство, парковочное место можно приобрести в ипотеку.

Возможность залога

Присвоение статуса недвижимого имущества машино-местам в начале 2017 года дало возможность оформлять ипотеку на такие объекты, говорит генеральный директор компании «Миэль-новостройки» Наталья Шаталина.

Напомним, что до вступления изменений в силу человек, покупая такое парковочное место, не получал в частную собственность конкретные квадратные метры в гараже, а становился хозяином доли в общем имуществе собственников дома, к которым относилась и парковка.

По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, такая ситуация была обусловлена тем, что у большинства мест на стоянке нет материальных границ — стен или специальных ограждений. По этой причине собственник не мог в полной мере воспользоваться своим имуществом.

«Если он хотел продать объект, то приоритетным правом покупки обладали другие владельцы доли в общедомовой собственности. Продажа третьему лицу становилась возможна только после письменного отказа всех соседей по паркингу, которых может быть до нескольких сотен», — приводит пример эксперт.

Сейчас же потенциальные покупатели получили возможность использовать машино-место в качестве залога для получения ипотечного кредита. Пока эксперты бума в этом сегменте не наблюдают.

Доля ипотечных сделок по приобретению отдельно машино-мест составляет сейчас не более 5% от общего количества сделок, приводит цифры руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков. Основная доля ипотечных сделок по этим объектам приходится на Москву — около 60%, добавляют в «Инком-Недвижимости».

В настоящее время процентная ставка по сделкам с такими объектами находится на уровне 14,25–14,75%, и перспектив к ее снижению в ближайшее время нет. До оформления права собственности на объект ипотечная ставка увеличивается на 1%, рассказывает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Ни Сбербанк, ни ВТБ24 пока не кредитуют такой сегмент.

Надо сказать, что ранее при необходимости покупки машино-места на заемные средства использовались потребительские кредиты либо нецелевые кредиты под залог.

«У программы были специфичные требования: например, приобретение такого объекта в строящихся домах было возможно только при наличии или одновременном получении кредита на приобретение квартиры в этом же доме», — говорит руководитель отдела продуктовой линейки ипотечного банка «ДельтаКредит» Алексей Тартышев. По его словам, изменения в законе позволяют исключить это требование и кредитовать машино-места без привязки к дому, в котором находится квартира.

Однако Новиков обращает внимание, что практика полной реализации таких площадей по комплексам к окончанию продаж проекта встречается редко и изменение статуса не явилось фактором стимулирования спроса на эти объекты.

Цена удовольствия

Главная проблема рынка машино-мест, по мнению Литинецкой, в их дороговизне. «В Москве девелоперы, к сожалению, ограничены небольшими участками под строительство или их высокой стоимостью, поэтому вынуждены уходить «под землю», что позволяет экономить площадь под сам проект. Однако возведение подземных парковок в среднем дороже на 50%», — рассказывает она.

Высокая себестоимость автоматически перекладывается на покупателя, в итоге для Москвы не редкость, когда стоимость может быть сопоставима с ценой квартиры в Подмосковье, добавляет эксперт.

По ее словам, поэтому темпы продаж машино-мест в целом по рынку меньше в два раза по сравнению со скоростью реализации квартир в тех же жилых комплексах.

В «ДельтаКредите» уточняют, что первоначальный взнос по программе машино-мест больше, чем по программам на покупку квартир. На готовый объект взнос начинается от 30%, для строящегося — от 40%, рассказывает Тартышев.

По его словам, при сроке кредита на 10 лет средний чек по готовым объектам в Москве составляет 0,7 млн руб., по строящимся — 0,9 млн руб. В целом по России средний чек по строящимся объектам чуть ниже — 0,6 млн руб.

Как замечает Таганов, кредит на покупку машино-места предоставляется как действующим ипотечным, так и новым заемщикам на первичном и вторичном рынках недвижимости. Он добавляет, что более 15% оформивших ипотеку клиентов берут по два места на семью.

На данный момент средняя цена места в подземном паркинге столичного жилого комплекса комфорт-класса колеблется от 700 тыс. до 1 млн руб., продолжает Таганов из «Инком-Недвижимости».

В новостройках бизнес-класса стоимость парковочного места обычно достигает 1,5 млн руб., а в элитных ЖК — от 5 до 7 млн руб. «Что же касается стоимости объекта в структурных надземных паркингах эконом- и комфорт-классов, то она равняется 350–500 тыс. руб.», — говорит эксперт.

При этом уже сформировался стереотип потенциального ипотечного заемщика на такие объекты недвижимости. Речь идет о мужчине 38 лет со средним доходом 110 тыс. руб. и рассчитывающем на кредит в районе 8,5 млн руб. сроком на 10 лет, говорит эксперт «ДельтаКредита».

Сложный прогноз

Пока эксперты не берутся рассуждать о каком-то росте рынка ипотеки машино-мест. Тартышев отмечает, что этот сегмент довольно специфичный. Во-первых, потому, что паркинг в собственность покупают клиенты, которые планируют жить в одной квартире долгий срок и хотят использовать парковочное место в инвестиционных целях и сдавать его в аренду. Во-вторых, цены на эти объекты часто сопоставимы со стоимостью небольшой квартиры, и многие предпочитают аренду паркинга/гаража покупке.

По сравнению с первым кварталом 2016 года количество арендаторов парковочных мест в жилых комплексах бизнес- и комфорт-класса увеличилось более чем на 30%, сообщает Таганов.

«Например, ставка найма машино-места в подземном паркинге ЖК комфорт-класса в среднем равна 6–10 тыс. руб. в месяц, в бизнес-классе — 15–20 тыс. руб. в месяц», — рассказывает эксперт.

Тартышев считает, что этот рынок всегда будет небольшим, но, возможно, после определения статуса парковочные места станут чуть более доступными, во всяком случае с точки зрения оформления документов.

Эксперт «Инком-Недвижимости» при этом добавляет, что в будущем приобретение парковочного места будет возможно не только по ДДУ, но и согласно договору купли-продажи с учетом оформления машино-мест на юридическое лицо, например на компанию-застройщика.

В настоящее время наблюдается нехватка парковочных мест в построенных и введенных в эксплуатацию объектах эконом-класса, что свидетельствует об острой необходимости увеличения парковки в строящихся жилых комплексах в данном сегменте.

«В массовом сегменте обычно количество машино-мест на паркинге составляет 80% от общего числа квартир. В более дорогостоящих классах таких объектов строят на 20% больше, чем квартир», — рассказывает Литинецкая.

По словам Таганова, на данный момент не менее 45% покупателей квартир в жилых комплексах столицы приобретают такие объекты в подземных паркингах и около 20% — на структурных надземных парковках.


  Пожаловаться на Статья
Авторизация  


Обратная связь


Комментариев нет



Для публикации сообщений создайте учётную запись или авторизуйтесь

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать учетную запись

Зарегистрируйте новую учётную запись в нашем сообществе. Это очень просто!

Регистрация нового пользователя

Войти

Уже есть аккаунт? Войти в систему.

Войти

×