Перейти к содержимому

Статьи


Жданова Мария
Минстрой разработал законопроект о налоговом вычете для арендаторов квартир. Получить его смогут только обладатели долгосрочных договоров найма помещений. Об этом сообщил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.
Если арендный договор заключен на срок более 11 месяцев и зарегистрирован в Росреестре, арендатор сможет рассчитывать на получение налогового вычета в размере 13 процентов от затраченных средств.
"Такие нормативные инициативы мы подготовили и в ближайшее время придем к Николаю Петровичу Николаеву, главе Комитета Госдумы по собственности, и Галине Петровне (Хованской), главе Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, за помощью и экспертной оценкой", - сообщил Никита Стасишин на "круглом столе" в Госдуме.
Минстрой полагает, что эта мера будет способствовать выводу из тени доходов, полученных от нелегальной аренды квартир, с которых сейчас не платятся налоги в бюджет.
Сейчас вернуть уплаченный НДФЛ могут покупатели квартир с 2 миллионов рублей, то есть не более 260 тысяч рублей. Вычеты на покупку и аренду квартир будут тесно связаны. Вернуть налоги с аренды смогут только наниматели, которые не пользовались вычетом при покупке жилья. Правило работает и в обратную сторону. Если имущественный вычет на покупку жилья использован не полностью, остаток можно будет получить в виде вычета по найму жилья, и наоборот.
Для получения вычета арендаторам нужно будет подавать декларацию в налоговую инспекцию. Как и в случае с вычетом на покупку жилья, возврат налога с аренды будет перечисляться на счет в банке. Также налог можно будет вернуть на работе. Для этого нужно получить в налоговой документ, позволяющий не вычитать НДФЛ из зарплаты.
Вернуть налоги с аренды смогут только наниматели, которые не пользовались вычетом при покупке жилья
"Наниматели не обращаются в налоговую по этим вопросам, ввиду отсутствия такой надобности. Этим пользуются собственники, которые скрывают свой доход и не платят налоги, - поясняет Кирилл Кокорин, юрисконсульт Юридической службы ИНКОМ-Недвижимость. - Законопроект поможет налоговикам вычислить наймодателей, уклоняющихся от выплаты налогов: наниматель, желая получить вычет, сам придет и сообщит о факте сдачи квартиры, к тому же подтвердит это документально".
Эксперт поясняет, что законопроект мотивирует нанимателя сообщить о найме квартиры. В результате у налоговиков появляются основания для доначисления налогов собственнику, который скрыл свои доходы от сдачи жилья в аренду.
Кроме того, это поможет налоговикам увеличить поступления в бюджет. И уравнять условия для физических и юридических лиц - арендодателей, отмечает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. Сегодня собственники, которые сдают жилье без уплаты налогов, создают конкуренцию государственным и частным институтам, развивающим арендное жилье. Так как юрлица уплачивают налоги со своей деятельности.
Однако проблемой является то, что большинство договоров сегодня заключается на 11 месяцев, и у владельцев квартир не появляется необходимости регистрировать их. Арендодатели не испытывают неудобств от того, что раз в 11 месяцев договор приходится перезаключать. Для них это является основанием пересмотреть условия сдачи жилья или расторжения договора и поиска новых жильцов.
Регистрация договора выглядит для них сегодня дополнительной процедурой с неясными выгодами. И законопроект не содержит норм, стимулирующих собственников переходить на регистрацию договоров аренды.
Жданова Мария
Льготников, получивших от государства бесплатные участки земли для строительства домов в Костроме, выселяют из социального жилья в чистое поле, где пока нет ни дорог, ни газа, ни воды.
Без новоселья
Костромич Сергей Харчиков в 2016 году стал счастливым обладателем земельного участка в поселке Волжском на окраине областного центра. По новому региональному закону ему как бесквартирному ветерану боевых действий, имеющему награды за боевые заслуги, бесплатно предоставили в собственность земельный надел для строительства жилого дома.
В течение многих лет Сергей с женой и детьми ютился в тринадцатиметровой комнате в общежитии на улице Скворцова и очень мечтал обрести свой угол.
Получив от государства землю, Сергей с большим воодушевлением приступил к постройке дома: залил фундамент, привез брус для строительства стен… Но вскоре выяснилось, что быстро справить новоселье ни ему, ни его будущим соседям не удастся. Вопреки требованиям указа президента участки, выделенные в качестве "соцподдержки" бывшим военным и многодетным семьям в Костроме, оказались не обеспечены коммуникациями.
Люди, уже построившие дома в Волжском, столкнулись с тем, что жить в них совершенно невозможно: муниципальные власти не подвели к ним ни дорог, ни электричества, ни канализации, ни газа, ни воды. А за коммерческое подключение электричества многодетным выставили счета по пять - одиннадцать миллионов рублей за участок. Это свело на нет весь социальный характер щедрого жеста властей с бесплатным выделением земли: за два с половиной - три миллиона рублей в Костроме можно купить уже готовую благоустроенную трехкомнатную квартиру, не связываясь ни с какой стройкой.
С учета сняли
В 2016 году ветераны и многодетные при поддержке прокуратуры Костромы обратились в суд с требованием обеспечить поселок коммуникациями. В марте этого года суд требования истцов удовлетворил, обязав мэрию проложить в Волжский инженерные сети. На исполнение решения властям отвели два с половиной года.
Как только люди оформили льготные земли в собственность, их сразу сняли с учета нуждающихся в предоставлении жилья
Радость от победы в суде омрачила одна деталь: как только люди оформили льготные земли в собственность, их сразу сняли с учета нуждающихся в предоставлении жилья. В мэрии посчитали, что, получив землю, льготники "улучшили свои жилищные условия", хотя у многих на участках нет даже фундамента. А буквально через несколько дней после этого Сергей и Ольга Харчиковы получили исковое заявление о выселении из общежития, где они с детьми прожили много лет.
Где правда?
Общежитие на улице Скворцова в Костроме, построенное в 1951 году для нужд персонала местной ракетной дивизии, после расформирования воинской части несколько раз меняло хозяев, переходя из ведения КЭЧ то на баланс военной академии, то в оперативное управление ФГКУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений" минобороны. Последний владелец, проведя инвентаризацию площадей, подал иск к семье Харчиковых с требованием о выселении.
Мотивируя иск, представитель минобороны Александр Горбанев отметил в суде, что Сергей Харчиков военнослужащим давно не является, "связи с минобороны утратил", на очереди нуждающихся больше не состоит и занимает комнату незаконно.
Адвокат Харчикова Ирина Шульга возразила, что в комнату в общежитии Харчиков вселился не самоуправно, а на основании ордера, выписанного командиром воинской части.
- Мой доверитель отдал службе в рядах вооруженных сил более десяти лет, имеет награды. На имя Харчикова был открыт лицевой счет, он оплачивал услуги ЖКХ, платил за наем жилого помещения, нарушений закона не допускал: фактически с ним был заключен договор найма специализированного жилого помещения, и он нес обязанность по оплате, - сообщила она.
Круг второй
В 2004 году новый командир части уже пытался выселить семью уволившегося из армии Сергея Харчикова из общежития. Но в суде выяснилось, что по закону о ветеранах бывшего военнослужащего нельзя выставить из служебного жилья без предоставления другого жилого помещения, и тогда командир отказался от иска. Теперь же аналогичный иск Харчиковы получили уже от нового балансодержателя здания.
- Мы думали, что после первого суда нас оставят в покое. Если бы я знал, что сейчас нас пустят по второму кругу, то вряд ли бы согласился на получение земли и снятие с учета нуждающихся. Теперь же моя семья оказалась "между двух огней": из общежития гонят в чистое поле, которое еще неизвестно когда будет обеспечено коммуникациями, - рассказал Сергей Харчиков.
Сергей Харчиков считает, что его семья оказалась невольным "заложником" сложившейся ситуации. В ответ на обращение ветерана боевых действий костромской губернатор Сергей Ситников обратился с официальным письмом в минобороны с просьбой предоставить Харчиковым отсрочку - до официального ввода дома в поселке Волжском в эксплуатацию.
Однако даже такое обращение не помогло: слушания по делу о выселении ветерана в ближайшее время продолжатся в Свердловском райсуде Костромы.
Жданова Мария
До принятия закона о приватизации недвижимость приобретали разными ухищренными способами. В ход шли такие методы как обмен жилья с доплатой, прописка и даже фиктивный брак. С приватизацией, к счастью, купить жилье стало проще. Для этого нужно только обладать нужной суммой денег. Но, тем не менее, этот закон до сих пор вызывает вопрос — есть ли последствия приватизации и какие ее плюсы? Об этом расскажет данная статья.
Плюсы приватизации:
  Собственники приватизированного жилья больше защищены от мошенников. Так как недвижимость фактически переходит во владение хозяина, и выселить из квартиры гораздо сложнее (если только нет больших задолженностей по коммунальным платежам).
   В случае сноса аварийного дома, владельцы неприватизированной квартиры по закону могут получить новое жилье площадью 18 м кв. по норме на одного человека. Но если фактически старая квартира больше по метражу, то ее стоит приватизировать. Тогда есть шанс получить улучшенное жилье.
   Свободное распоряжение имуществом — продажа, аренда, деление на доли и прочее. Собственник вправе делать с квартирой все, что необходимо, абсолютно легально, без ограничений.
    Возможность свободно прописывать и выписывать жильцов.
   Процедура по приватизации не новая и абсолютно бесплатная. Но дает массу возможностей, таких как оформление кредита или ипотеки.
     В приватизированной квартире можно делать капитальный ремонт и перепланировку, так как владелец имеет на это полное право.
Минусы приватизации:
    От государства не будет возможности получить помощь в ремонте или переселении. Ведь ответственность за неприватизированное жилье лежит на государстве, а прописанный жилец является только нанимателем. В случае пожара или потопа, ущерб возмещает государство. При приватизации собственник все оплачивает самостоятельно.
     За приватизированный объект недвижимости нужно платить единый обязательный налог.
  Надо ли приватизировать квартиру тем, кто не может платить большие суммы за коммунальные платежи? Однозначно лучший путь в таком случае договор социального найма. Согласно ему платежи уменьшаются практически вдвое. В этом случае приватизация идет в минус.
Жданова Мария
Уже с 1 июля 2018 года россияне смогут заключать договор участия в долевом строительстве с использованием как счетов-эскроу, так и механизма привлечения денежных средств напрямую застройщиком с обеспечением защиты граждан-участников долевого строительства.
Начнем с того, что счетами-эскроу называются специальные счета, куда покупатель кладет оговоренную с продавцом сумму, равную стоимости приобретаемой недвижимости.
Буквально: при покупке квартиры в новостройке и заключении договора долевого участия, дольщик передает деньги не застройщику, а в банк.
По прогнозам, доля договоров по эскроу-счетам уже к середине 2019 года может составить около 30 процентов от всего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве. При этом в России эскроу-счета уже есть. Законом о долевом строительстве предусмотрено, что по договорам участия в долевом строительстве физические лица могут внести средства на счета-эскроу. Указанные средства могут быть одним из источников фондирования кредитов застройщикам для банков.
Чем для дольщика счет-эскроу надежнее прямых расчетов с застройщиком?
Физические лица при использовании счетов-эскроу не будут нести риски проблемных застройщиков, поскольку списание средств со счетов-эскроу возможно только при условии завершения строительства объекта недвижимости.
Хорошо, если гарантом выступает надежный банк. Но и банки могут обанкротиться. Как в этом случае дольщику вернуть свои деньги?
Страхование средств на счетах-эскроу по договорам участия в долевом строительстве за счет средств Агентства по страхованию вкладов пока может рассматриваться в пределах суммы в размере до 1,4 миллиона рублей. В настоящее время прорабатывается вопрос о возможности установления повышенного лимита в размере до 10 миллионов рублей по счетам-эскроу по договорам участия в долевом строительстве. При этом следует отметить, что система страхования вкладов не покрывает рисков застройщиков, а только счета-эскроу.
Какой банк выбрать при покупке жилья с помощью счета-эскроу?
В настоящее время 19 банков могут открывать счета-эскроу, при этом в список входят основные банки, кредитующие строительную отрасль. Общий объем кредитов строительным компаниям на 1 ноября 2017 года составил около 1,6 триллиона рублей. В дальнейшем возможно рассмотреть вопрос о расширении количества банков, которые смогут удовлетворять установленным требованиям.
Какие критерии ЦБ готов ослабить в целях расширения круга банков, которые смогут работать со счетами-эскроу?
Требования к кредитным организациям, в которых могут открываться счета-эскроу, устанавливаются правительством РФ. В настоящее время правительство РФ разрабатывает требования к кредитным организациям, в которых могут открываться счета застройщикам. С точки зрения Банка России, перечень и, соответственно, требования к банкам, в которых могут открываться счета-эскроу и счета застройщиков, должны быть аналогичными, чтобы открытие счетов-эскроу и финансирование застройщика по одному проекту проходило в одном банке.
Будет ли Банк России устанавливать минимальные требования к системам оценки рисков застройщиков?
Банки, которые будут осуществлять кредитование застройщиков, вправе самостоятельно устанавливать критерии оценки застройщиков и финансируемых проектов и устанавливать в договорах критерии контроля использования кредитных ресурсов.
В настоящее время с банковским сообществом прорабатываются вопросы банковского сопровождения, при котором банки получат полномочия по контролю целевого использования средств застройщиков с правом отказа в проведении платежа и запроса обосновывающих документов. По результатам обсуждения планируется внесение соответствующих поправок в законодательство.
 
 

Жданова Мария
Наблюдательный совет АИЖК утвердил обновленную стратегию единого института развития в жилищной сфере на 2016-2020 годы, говорится в сообщении агентства.
 
АИЖК обновило стратегию развития в связи с планируемой передачей 100% акций банка "Российский капитал" в уставный капитал агентства, а также изменением государственных программ в области развития ипотечного кредитования, арендного жилья и жилищного строительства.
 
АИЖК в 2016-2017 годах в полном объёме реализовало все основные задачи, предусмотренные прежней стратегией: запустило механизм рефинансирования ипотечных кредитов через выпуск однотраншевых ипотечных ценных бумаг, реализовало пилотные проекты по созданию арендного жилья и апартаментов. В 2017 году агентство завершило масштабную трансформацию единого института развития в жилищной сфере, которая позволила сократить уровень операционных расходов на 40% по сравнению с 2014 годом и увеличить рентабельность собственных средств более чем в три раза - с 3.2% до 10.4%, подчёркивается в сообщении.
 
"Мы будем развивать новое направление на базе банка - ипотечно-строительный банк. АИЖК будет акционером, мы уже выработали подходы к стратегии. Банк будет выполнять различные операции, но специализация будет на ипотеке и жилищном строительстве", - рассказал генеральный директор АИЖК Александр Плутник.
 
Приоритетные проекты системы ипотечного кредитования будут рассмотрены на пленарном заседании XVI Всероссийской конференции "Ипотечное кредитование в России", которая состоится 26 января 2018 года в Москве. 
 
Официальный сайт конференции
Жданова Мария
Что такое блокчейн
Блокчейн — это особая электронная база данных в виде цепочки, где каждое следующее звено содержит информацию о предыдущем. Вся эта информация хранится не на общем сервере, а на разных компьютерах пользователей, зарегистрированных в системе. У такой системы нет центра, её не может контролировать кто-то один.
Представьте себе таблицу с данными, которая много раз продублирована в сети, а сама сеть регулярно обновляет данные в таблице. При этом информацию в таблице невозможно изменить задним числом по злому умыслу. После ввода данные становятся публичными. Это такой стеклянный сейф, в него можно что-то положить, но если захочешь что-то подменить, это станет видно всем.
С внедрением блокчейн, покупая квартиру или дом, вы сможете заглянуть в такую базу и понять: в чьей собственности объект, как давно, не прописаны ли там несовершеннолетние дети, есть ли на имуществе арест и прочее. Хозяину недвижимости не нужно собирать многочисленные бумаги и заверять их у нотариуса, а вы видите, что перед вами честный продавец, а не мошенник. В перспективе с помощью блокчейн можно недорого и безопасно регистрировать права собственности, составлять завещания, выдавать паспорта, собирать налоги, выплачивать пенсии и многое другое.
Блокчейн и деньги
Созданные на базе блокчейн виртуальные деньги и есть криптовалюта. Самой популярной стал биткоин. Всего криптовалют более 900, наиболее известные: Ethereum, XRP, Litecoin, Bitshares, DASH. Биткоин — это единица учёта операции. Вы перечисляете системе реальные средства, а взамен получаете запись о некой сумме в блокчейне. В отличие от национальной валюты, для биткоина не существует государственных механизмов регулирования.
Несмотря на популярность, в России к криптовалютам относятся с подозрением. Ведь такая валюта не подкреплена ничем, кроме веры пользователей в её покупательную способность. По сути это фантики.
Пользователи просто договорились, что эти фантики чего-то стоят. Пока криптовалюта не вписана в существующее российское законодательство. И когда объявляют, что будут использовать технологию блокчейн в нашем госреестре, имеют в виду технологию прозрачной цепочки данных, но не возможность покупки недвижимости за криптовалюту. По крайней мере пока.
Между тем в мире криптовалюта признана, пользуется спросом и доверием у инвесторов. Исследование международной платформы для инвестиций в недвижимость BrickVest показало — 56% инвесторов считают, что рынок недвижимости перейдет на использование блокчейн-технологии в совершении сделок с недвижимостью в течение четырех лет.
Дом за фантики
Дубай, Испания, Чехия, Швеция и другие страны мира уже используют криптовалюту для денежных расчётов при продаже и аренде недвижимости. В России несколько агентств по недвижимости заявили о будущем использовании криптовалют.
Первый случай продажи жилья за криптовалюту зафиксирован в 2013 году в Канаде. Владелец выставил на продажу дом за 405 тыс. канадских долларов с возможностью оплатить биткоинами. В конце 2014 в Израиле за 5 тыс. биткоинов (около 3 млн долларов по курсу 2014) продавалась элитная вилла. В феврале 2015 компания из Британии Re/Max начала принимать криптовалюту в качестве оплаты за аренду офисов в центре Лондона. В 2017 году первую сделку с США с биткоином провёл риэлтор из Техаса. По его словам, за 33 года работы ни одна сделка не проходила так гладко и быстро.
Российская компания М9 Development сообщила в июне 2017 о том, что готова продавать за биткоины коттеджи в поселке на Новорижском шоссе. Компания обратилась в международную юридическую фирму, которая разработала сложную схему сделки на основе российского законодательства. В августе в поселке Николино на продажу выставили элитный особняк за 3 тыс. биткоинов.
Итоги и перспективы
Самую передовую систему блокчейн на рынке недвижимости разрабатывают сейчас, на мой взгляд, в Швеции. Там вообще подумывают о замене национальной кроны на криптовалюту. Их проект «Digital Street», позволит покупать недвижимость практически мгновенно, и оформлять на каждый объект блокчейн-паспорт с техническими характеристиками недвижимости. На всех порталах и в базах мультилистинговых систем объекты будут сопровождаться блокчейн-паспортами. То есть система предполагает учёт недвижимости в кадастре по технологии блокчейн и возможность покупать её за криптовалюту. То есть оформлять куплю-продажу можно будет в несколько кликов.
Тем не менее, некоторые вопросы ещё требуют решения. Главная загвоздка использования технологии блокчейн в госреестре в том, что она бессильна против внесения в реестры недостоверных данных. Блокчейн гарантирует неизменность данных, а не их начальную истинность. Поэтому для перехода системы госреестра на блокчейн-технологию нужно разработать чёткий механизм проверки вносимой в него информации.
Интересно какое место займёт риэлтор в системе блокчейн-сделок с недвижимостью. Есть мнение, что в такой системе не будет места любым посредникам, а следовательно это будет рынок без риэлтора. С другой стороны, рынок услуг будет жить всегда. Человек всегда будет хотеть отдать часть рутинной работы по поиску нужного жилья кому-то другому. Открываются перспективы создания риэлторами онлайн-магазинов недвижимости.
Возможно, вообще именно риэлторы станут частью механизма подтверждения и проверки данных вносимых в блокчейн-реестр. Тогда блокчейн не только упростит нам работу, заменив кучи бумаг, но повысит социально-правовую ответственность риэлтора и общественную значимость профессии.
Автор: Кирилл Киргинцев    
 

Жданова Мария
Отмена долевого строительства спровоцирует еще больший рост предложения и давление на цены.
Девелоперы, напуганные планами властей запретить долевое строительство через три года, наверняка постараются запустить максимум проектов до часа X. А значит, по крайней мере до 2020 г. объемы предложения новостроек будут расти, а цены на жилье – падать, как и прогнозировал IRN.RU, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
Напомним, в конце октября президент РФ Владимир Путин на совещании с членами правительства поручил разработать меры для поэтапного перехода от долевого строительства к строительству за счет других источников финансирования.
«Совместно с Банком России и АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» утвердить план мероприятий («дорожную карту») по поэтапному замещению в течение трёх лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан», - говорится в документе, опубликованном на сайте Кремля 5 ноября.
Ответственными за разработку «дорожной карты» по отказу от долевого строительства назначены премьер-министр РФ Дмитрий Медведев, глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина и гендиректор АИЖК Александр Плутник. Срок исполнения поручения – 15 декабря 2017 г.
Проектное финансирование предусматривает, что риски при взаимодействии с застройщиком будут нести не граждане, а профессиональные институты, объяснял ранее Плутник: «Они смогут обеспечить соответствующую защиту средств, вложенных в строящееся жилье. Прежде всего речь идет об увеличении банковского кредитования данного сегмента».
Власти уже давно взяли курс на закручивание гаек в сфере долевого строительства. Собственно, 214-ФЗ за 13 лет своего существования успел претерпеть множество поправок, направленных на ужесточение правил игры в отрасли. А о полном запрете «долевки» к 2020 г. речь шла еще в середине 2015 г., когда обсуждалась предпоследняя реформа 214-ФЗ – см. «Реформа 214-ФЗ: строить жилье станет дороже», напоминает Олег Репченко.
Насколько необходимы такие радикальные меры в условиях затоваривания рынка – вопрос отдельный (см. «Долевое строительство отомрет само»). В данном случае важнее, что грядущая отмена долевого строительства спровоцирует очередной всплеск девелоперской активности: застройщики постараются вывести на рынок как можно больше проектов, пока можно строить на средства дольщиков – бесплатные, в отличие от банковских.
При этом на рынке новостроек московского региона и без того ощущается переизбыток предложения, чему в немалой степени способствовали две последние реформы законодательства о долевом строительстве. В конце 2016 г. девелоперы спешили с выводом новых проектов из-за вступления в силу в 2017 г. целого ряда серьезных поправок к 214-ФЗ. В этом году ситуация повторяется – в 2018 г. начнет действовать ряд положений 218-ФЗ, которые еще более осложнят жизнь строительным компаниям (см. «Новый закон № 218-ФЗ глобально изменит рынок долевого строительства»).
В такой ситуации на перелом ценового тренда, по-видимому, надеяться не стоит. В 2018-2020 гг. будет сохраняться повышенное давление объемов предложения на рынок, что может даже ускорить падение цен на жилье в этот период. Ведь привлечь бесплатные деньги дольщиков, дав им хорошую скидку, выгоднее, чем использовать дорогое банковское финансирование.
Распродажам будут способствовать не только затоваривание рынка и планы по отмене «долевки» в 2020 г., но и изменение порядка финансирования стройки, предусмотренное в 218-ФЗ. Напомним, если сейчас компания может возвращать банковские кредиты из средств дольщиков прямо после старта продаж, то с лета 2018 г., после вступления в силу соответствующего положения 218-ФЗ, это будет возможным только после передачи квартиры последнему дольщику. А значит, застройщики, имеющие кредиты, скорее всего, предпочтут как можно скорее распродать оставшиеся на момент ввода дома в эксплуатацию лоты - пусть и с большими скидками. Дисконт в размере 10-15% на остатки квартир в большинстве случаев выгоднее, чем дополнительные месяцы обслуживания банковского кредита.
При этом надо отметить, что речь идет о довольно большом объеме жилья – из-за того, что спрос не успевает за предложением, в Москве в последние годы растет число сданных в эксплуатацию новостроек с нераспроданными квартирами. По данным «ИРН-Консалтинг», в августе 2017 г. на рынке «старой» Москвы без учета элитного ЦАО продавалось более 5 100 квартир общей площадью 395 000 кв. м в 136 готовых корпусах. С конца 2014 г. количество готовых новостроек увеличилось на 160%.
Конечно, «излишки» жилья не бесконечны, и в перспективе 218-ФЗ, а также рост стоимости финансирования стройки после отказа от «долевки» приведут к снижению объемов нового строительства, росту его себестоимости и, соответственно, к стабилизации цен. Однако очевидно, что еще по крайней мере три года, пока действует долевое строительство, предложение будет увеличиваться, а стоимость жилья - снижаться.
Примечательно, что все эти законодательные инициативы полностью укладываются в прогноз от IRN.RU до 2024 г., основанный на теории циклов – «Когда цены на недвижимость начнут расти, или О чем могут рассказать глобальные рыночные циклы?». Согласно нему, падение стоимости жилья продлится еще три года, примерно к 2020-2021 гг. будет достигнуто дно и произойдет стабилизация цен, а ближе к 2024 г., когда рассосется избыток предложения, цены могут постепенно развернуться в рост.
#Путин#жилье#цены#купитьквартиру

Жданова Мария
Квартиру в ипотеке нельзя продать без разрешения банка
Как известно, ипотека берется на довольно большой срок, а порой сложно предугадать свое финансовое положение на год-два вперед. К тому же могут возникнуть и другие обстоятельства личного характера: например, переезд в другой город, развод и пр. Что же делать, если ипотека стала непосильным обременением или просто возникла необходимость переезда? Можно ли продать квартиру в ипотеке?
 
Получение согласия банка
Отметим, что приобретенная в ипотеку квартира находится в залоге у банка, который выдал ипотечный кредит, до полного погашения долга, то есть он имеет обременение. В связи с этим собственник квартиры в ипотеке не может продать, подарить или завещать ее без ведома банка, что значится в заключенном договоре между банком и клиентом.
Чтобы продать квартиру в ипотеке, нужно написать заявление на имя управляющего банком, в котором была взята ипотека. После получения согласия можно начинать искать потенциального покупателя, но перед этим стоит узнать у банка возможные условия сделки.
 
Квартира в ипотеке: способы решения
Есть несколько способов продажи квартиры в ипотеке. Если собственник надумал продать квартиру не из-за того, что платить взносы он больше не имеет возможности, то искать покупателя квартиры он будет сам либо воспользовавшись услугами агентства недвижимости. Так как квартира продается с обременением и сделка не является самой простой, покупателю может быть предложена скидка. Правда, стоимость объекта все равно будет согласовываться с банком, ведь он также является заинтересованной стороной. Если же человек продает свою квартиру в ипотеке, чтобы просто купить жилье побольше, скидки может и не быть. Во многом это зависит и от того, насколько быстро планируется продать квартиру.
Типовые условия для заключения сделки в данном случае – это заключение договора купли-продажи в присутствии представителя банка. Деньги при этом закладываются в банковскую ячейку, чтобы сделка прошла безопасно. После получения права собственности покупателем банк забирает определенную сумму выручки себе, а остальное отдает продавцу квартиры в ипотеке.
Если же клиент, взявший ипотеку в банке, давно задерживает выплаты, потерял работу и просто не имеет возможности платить за ипотеку дальше, с инициативой о продаже квартиры может обратиться и банк, в интересах которого будет решить проблему, пока это возможно, без больших убытков.
 
Сложные случаи
Бывает, когда сделка проходит сложнее. Это происходит, например, когда долг перед банком гасится не наличными, а другой квартирой в ипотеке, которую берет покупатель. Но такое возможно только в том случае, если кредит взят в том же банке, из-под залога которого продается объект. Также случается, что квартира продается вместе с кредитным долгом по ипотеке, который и предстоит выплачивать новому владельцу.
Бывает, что обременение с жилья снимается до заключения сделки. В таком случае покупатель и продавец договариваются о том, что покупатель заранее погасит ипотеку, а после будет заключен договор купли-продажи. Но такие случаи бывают тоже крайне редки, так как здесь есть некий риск уже для банка. Если же продается квартира в еще недостроенном доме, то нужно учитывать, что помимо ипотеки сдерживающим фактором для покупателя будет и то, что продаваться она будет по договору переуступки права собственности. Так что, продавая квартиру в ипотеке, пожалуй, самым сложным будет найти покупателя, которого устраивают все нюансы, а дальнейшее – дело техники.

Жданова Мария
Заключив договор, можно предотвратить конфликты на «квартирной» почве при разводе.
Намереваясь купить или уже имея недвижимость в собственности при вступлении в брак, будущие супруги задумываются о заключении брачного договора. Действительно ли он обезопасит пару от конфликтов на почве имущественных отношений в случае развода?
Управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерина Соболева утверждает, что с каждым годом количество брачных договоров однозначно увеличивается, так как люди стали более прагматичными. При этом становится гораздо меньше проблемных разводов, в ходе которых возникают споры о недвижимости.
1. Как делится имущество без брачного договора?
По закону – поровну. Любое совместно нажитое имущество, то есть приобретенное за весь период брака, в отсутствие брачного договора по законодательству нашей страны делится между супругами. «По умолчанию» предусмотрен раздел пополам (суд может принять решение о разделе не поровну в интересах супруга, с которым остаются дети). Но Катерина Соболева обращает внимание на два исключения: недвижимость не считается совместно нажитой, если перешла к одному из членов семьи по наследству либо если кто-то из супругов получил на нее дарственную. Когда оформляется брачный договор, в условиях обычно прописываются все возможные варианты.
2. Когда можно заключить брачный договор?
До или после заключения брака. Старший юрист корпорации «Адвекс. Недвижимость» Татьяна Ржевская отмечает, что брачный договор может быть заключен либо до вступления в брак, либо в браке, но никак не после развода. «Брачный договор вступает в законную силу в момент подписания и нотариального заверения договора, если заключается в браке. Если договор заключается до брака, он вступит в законную силу в момент регистрации брака», – говорит г-жа Ржевская.
«В нашей практике достаточно часто встречаются ситуации, когда перед крупной сделкой заключается брачный договор», – добавляет Катерина Соболева.
3. Что можно прописать в договоре?
Практически все, что пара посчитает нужным. По словам Татьяны Ржевской, исчерпывающего перечня условий, которые обязательно следует включить в брачный договор, законодательство не содержит. Стороны определяют их по своему усмотрению.
Брачным договором допускается изменение режима собственности как всего имущества супругов, так и отдельных видов имущества или имущества каждого из супругов. Так, эксперт отмечает, что брачным договором можно установить: режим совместной собственности (например, указать, что совместным имуществом будет считаться только недвижимость); режим долевой собственности (указать, что супруге будет принадлежать, например, только 1/3 купленной недвижимости); режим раздельной собственности (например, когда имущество, нажитое супругами во время брака, будет собственностью того из супругов, кто его приобрел или зарегистрировал). Также можно определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака.
Татьяна Ржевская добавляет, что супругами могут быть определены и другие условия, если они регулируют имущественные правоотношения, не противоречат закону и не нарушают прав и свобод супругов. Например, планирование покупок, в том числе в кредит.
Брачный договор, как один из видов гражданско-правовых договоров, может содержать традиционные для всех документов подобного рода условия, например, срок действия договора, правила расторжения и внесения изменений, ответственность за невыполнение условий договора.
4. Можно ли поделить имущество, купленное до брака?
Да, брачный договор может касаться не только совместно нажитого имущества. По словам Татьяны Ржевской, брачным договором может быть изменен и режим личной собственности супругов – в части имущества, которое было приобретено ими до заключения брака. К примеру, одна из сторон может вписать своего партнера равноправным владельцем приобретенной еще до брака недвижимости или записать часть стоимости купленного имущества на него. Доли супругов могут быть одинаковыми или неравными – это оговаривается в документе.
Катерина Соболева уверена, что в договор нужно включать все, если каждый планирует сохранить свои активы. «Думать, что какие-то моменты могут оказаться ненужными, достаточно опрометчиво, потому что у вас на руках будет юридический документ, имеющий определенную силу», – говорит эксперт Becar Asset Management Group.
5. Есть ли запрещенные приемы?
Да. Договор могут признать недействительным, если он составлен исключительно в интересах одной стороны. Адвокат компании «Адвокат-Недвижимость» Сергей Слободянюк поясняет, что Семейным кодексом (п. 2 ст. 44) предусмотрено специальное основание признания недействительным, полностью или частично, брачного договора по иску одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение.
Главный принцип семейного законодательства, по словам Сергея Слободянюка, – это равноправие супругов, при котором не ущемляются права любого из них. Так, невозможно прописать, что вся недвижимость, деньги и т.д., нажитые в браке, в случае развода переходят только к одному из супругов. Обязательно должна быть какая-то компенсация.
Кроме того, п. 3 ст. 42 Семейного кодекса прямо запрещает включать в брачный договор условия, ставящие одного из супругов в крайне неблагоприятное имущественное положение. Иными словами, брачный договор не должен быть кабальной сделкой. Например, кабальным может быть признан пункт: «В случае тяжелой болезни родственников супруг оказывает им материальную помощь, после чего все имущество становится собственностью этого супруга». Сергей Слободянюк утверждает, что для признания сделки кабальной требуется не только крайне невыгодное положение одной из сторон, но и стечение для нее тяжелых обстоятельств, под воздействием которых была заключена сделка.
6. Как защитить интересы детей?
Это можно сделать в рамках брачного договора. Как рассказывает Татьяна Ржевская, законодатель дает возможность гражданам самим спланировать защиту интересов детей при разводе. Брачный договор позволяет закрепить их интересы и четко разграничить обязанности родителей перед своими детьми. В документе можно предусмотреть права и обязанности супругов по взаимному содержанию друг друга и несовершеннолетних детей как в период брака, так и после его расторжения, например: «Супруг обязан ежемесячно предоставлять супруге содержание в размере 50 тыс. рублей в месяц до достижения детьми возраста 18 лет, или супругу, на иждивении которого остаются дети, переходит недвижимость и автотранспортное средство».
Татьяна Ржевская считает, что особенно важно предусмотреть данное условие в брачном договоре в случаях, когда один из супругов занят ведением домашнего хозяйства и воспитанием детей, а также в случае нетрудоспособности одного из супругов. Следует иметь в виду, что брачным договором нельзя ограничивать право на получение содержания нетрудоспособного нуждающегося супруга, жены в период беременности и в течение трех лет со дня рождения общего ребенка независимо от ее нуждаемости и трудоспособности, нуждающегося (при этом не обязательно нетрудоспособного) супруга, осуществляющего уход за общим ребенком-инвалидом до достижения ребенком возраста 18 лет или за общим ребенком-инвалидом с детства I группы.
По отношению к детям в брачный договор можно включить только обязанности имущественного характера. Например: «В случае рождения ребенка родители передают ребенку 1/3 долю недвижимости», «По достижении ребенком 18-летнего возраста муж передает недвижимость в собственность ребенка».
7. Как избежать ошибок в договоре?
С помощью квалифицированного юриста и нотариуса. В настоящее время брачный договор заключается только в нотариальной форме, а опытный нотариус никогда не пропустит договор, содержащий пункты, которые не соответствуют закону. «Лицам, желающим заключить брачный договор, важно найти грамотного и опытного юриста, который сможет объяснить права и обязанности супругов при заключении договора, а главное – обратиться к нотариусу, который имеет опыт составления брачных договоров, в том числе и сложных», – уверен Сергей Слободянюк.
Он также подчеркивает, что брачный договор можно изменить только путем заключения нового брачного договора либо соглашения о его расторжении

Жданова Мария
На ВДНХ представили макеты квартир, в которые переедут москвичи в рамках программы реновации.
До мегаполиса будущего рукой подать. В каких условиях будут жить семьи, которые переедут в новые дома по программе реновации, теперь можно не только представить себе абстрактно, но и увидеть своими глазами. Макет жилого квартала, что называется, в натуральную величину, который построят в рамках программы по расселению жителей пятиэтажек, представили  в одном из павильонов ВДНХ.
Здесь проходит Московский урбанистический форум. В этом году он бьет все рекорды. 40 стран-участниц, 400 спикеров, 30 тысяч гостей. И одна из главных площадок, которая вызывает сейчас, конечно, повышенный интерес, - это так называемые шоу-румы. Здесь можно посмотреть, как будут жить участники программы реновации.
«Сами дома будут строиться из качественных материалов, очень качественно, с качественной отделкой, с новой планировкой, более высокие потолки, более высокая кухня, санузлы, другие материалы будут более качественные. Так что человек может заезжать уже в квартиру и ничего там не делать, только расставить мебель. Первые новоселы появятся уже до нового года, планируем 7-8 домов пересилить до декабря месяца», - сообщил мэр Москвы Сергей Собянин.
Двухкомнатная квартира. Сразу попадаем коридор. Есть трубка домофона. Соблюдены все детали отделки вплоть до дверных ручек. Кстати, макеты постарались выполнить из материалов, которые будут использовать при строительстве настоящих квартир.

Высота потолков - минимум 2 метра 65 сантиметров. В среднем, это на 20 сантиметров выше, чем в хрущевках. На окнах - стеклопакеты. На полу - ламинат. Тут же - радиатор. Обещают, что будет тепло. Что касается уюта - тут уже дальше каждый сам.
В каждой квартире обязательно будут установлены счетчики горячей и холодной воды. Туалет с двойной кнопкой слива. Это тоже для экономии. Рядом ванная комната. Обращаем внимание на детали: плитка до потолка, вся проводка скрыта, труб не видно. Место для стиральной машины оставили. Под нее есть и розетка. Еще одна розетка около раковины. Тянуть удлинители не придется.

 
 
Московские власти будут помогать при переезде.
«Мы приняли такую норму в законе, закрепили ту практику, которая всегда была в Москве. Всю необходимую помощь для тех, кто нуждается в этом, это люди, которые в преклонном возрасте, одинокие, пенсионеры, больные, инвалиды, конечно, им нужна помощь, мы обязательно будем им помогать», - заверил Сергей Собянин.
Одно из самых важных мест в любой квартире - это кухня. И первое, что бросается в глаза, насколько она просторная - почти 13 квадратных метров. Здесь можно и готовить, и собраться за одним столом всей семьей. В общем, мечта любой хозяйки.

 
В каждой квартире есть балкон. Можно представить себе уже и наброски вида из окна. Вообще, в этом году в Москву на форум приехала как никогда представительная команда из-за рубежа, в том числе сити-менеджеры крупных городов. Конечно, они слышали про московскую реновацию. Не все успели заглянуть в эти квартиры. И, тем не менее, интересно узнать их мнение по поводу программы.
 

По сути, это один этаж жилого дома с одно-, двух- и трехкомнатными квартирами, в которые предложат переехать участникам программы. То есть они здесь в точности такие, как и будут в новых домах. Место для хранения колясок и велосипедов.

Надеюсь, оставлять их в подъездах будет так же безопасно.
 
 
 
 
 
 
 

 
 
 
 
×