Перейти к содержанию

Статьи


Жданова Мария
15 мая в фундамент новой школы жилого комплекса «Нахабино Ясное» была торжественно заложена Капсула времени. В мероприятии приняли участие руководитель Администрации городского округа Истра Андрей Дунаев, начальник Управления образования администрации городского округа Истра Татьяна Николаева, начальник территориального управления Павло-Слободское городского округа Истра Надежда Гузенко, директор проекта «Нахабино Ясное» Василий Мусатов, другие сотрудники «Группы ЛСР».
 
Послание потомкам традиционно закладывается именно в основания строящихся социально значимых зданий. Трудно представить место, более подходящее для передачи достижений прошлого, чем школа, поэтому «Группа ЛСР» решила заложить Капсулу времени именно здесь.
 
- Мы видим, что микрорайон застаивается крупной надежной компанией, - обратился к присутствующим руководитель Администрации городского округа Истра Андрей Дунаев. - «Группа ЛСР» соблюдает все взятые на себя обязательства. Ею был успешно сдан детский сад, а сейчас осуществляется строительство средней общеобразовательной школы. Это большое событие для района и округа в целом. Благодарим застройщика за исполнение всех обязательств, предусмотренных градостроительными нормативами.
 
Современная школа в малоэтажном жилом комплексе «Нахабино Ясное» рассчитана на 550 учеников. Она спроектирована таким образом, чтобы сделать процесс обучения максимально комфортным. Трехэтажное здание разделено на два крыла: одно – для младших, другое – для старших классов. Благодаря просторным остекленным атриумам, в школьных холлах будет много естественно света.
 
Дети смогут получить в новой школе разностороннее развитие: для них предусмотрены помещения для занятий музыкой и хореографией, мастерские для трудовых дисциплин, спортивный зал, оборудованный душевыми. На прилегающей к школе территории разместится стадион. Учебные классы, библиотека, столовая, медицинский кабинет, актовый зал спроектированы с учетом всех современных требований комфортной учебной среды.
 
Для будущих школьников «Группой ЛСР» уже построен детский сад с бассейном, который рассчитан на 185 детей. «Нахабино Ясное» заселено -  здесь сданы три очереди, а четвертая находится в процессе строительства. Жилой комплекс, находящийся в экологически чистом, уютном микрорайоне, пользуется популярностью у семей с детьми.
 
Для справки:
Капсула времени – послание, предназначенное для будущих поколений. Термин «time capsule» вошел в обиход в 30-е гг. XX века, хотя примеры таких писем встречаются еще в глубокой древности. Оставлять потомкам «письмо в будущее» стало важной традицией, которую сегодня поддерживают во всем мире.
Жданова Мария
Минстрой опубликовал «черный список» строительных организаций, допустивших нарушения при расселении аварийного жилья, пишет «Российская газета». В список вошли почти 300 компаний из 70 регионов.
Итоги мониторинга исполнения застройщиками обязательств, который велся с декабря 2013 по 4 мая 2018 года, Фонд содействия реформированию ЖКХ опубликовал на своем сайте.
Больше всего нарушителей в Архангельской области - 17 компаний, в Московской, Новгородской, Свердловской и Тверской областях по 15 застройщиков. Среди отстающих Республика Коми, Ивановская и Костромская области, Чувашская Республика, Вологодская область, где более десятка компаний вошли в «черный список» фонда.
Чаще всего подрядчики нарушают сроки проведения работ или не соблюдают требования к качеству жилья, пояснили «Российской газете» в Фонде ЖКХ. Это продолжает оставаться одной из основных причин задержки реализации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, финансируемых с участием средств фонда. Ликвидация нарушений происходит силами самого застройщика, но если он не справляется с задачей, находится новый подрядчик.
Всего до завершения программы расселения граждан из аварийного жилья, признанного таковым до 1 января 2012 года, осталось обеспечить новыми квартирами 11,71 тыс.человек и ликвидировать 179,36 тыс. кв. м аварийного жилья, свидетельствуют данные фонда на 1 апреля. Работу остается закончить 12 регионам. В то же время есть регионы, которые расселяют в этом году вновь выявленный аварийный жилищный фонд. Он сформировался еще до 2012 года, но не был включен в региональные программы.
На 2018 год десяти регионам было выделено 3,15 млрд руб. в качестве финансовой поддержки за счет средств Фонда ЖКХ. Это должно обеспечить расселение 7,78 тыс. граждан из такого жилья. Всего в нынешнем году необходимо расселить 141,3 тыс. кв. м дополнительно выявленного в 2017 году и не включенного в целевые показатели на 2014-2017 годы аварийного жилищного фонда. С заявками на получение поддержки в фонд обратилось семь российских регионов.
Одним из первых поручений президента РФ Владимира Путина стало сокращение к 2024 году объема непригодного для проживания жилищного фонда. Сейчас аварийного жилья, которое признано таковым после 1 января 2012 года, насчитывается более 12 млн кв. м. В аварийных домах проживают 724,46 тыс. граждан.
На сегодня 29 регионов уже приступили к реализации программ переселения граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым после 1 января 2012 год, пишет газета.
 
Жданова Мария
Полчаса прошло, а мы до сих пор не выяснили, «двушка» ему нужна или «однушка»! Казалось бы, это самый простой вопрос – почему он на него не отвечает? Наконец, мы нашли хороший вариант. Все важные требования учтены, но он опять недоволен. Оказалось, он ждал совсем другого. Он до сих пор не может выбрать квартиру, а продавцы устали ждать. Конечно, выбор непростой, но все-таки пора действовать. Причины такого поведения могут быть самыми разными. И сейчас мы их подробно рассмотрим.
 
Причина №1. Он слишком волнуется и боится четко сформулировать свои требования
Человек пришел в агентство недвижимости в первый раз в жизни. Или он раньше обращался за такими услугами, но это было давно. Он знает, что говорить, но… вдруг наступает своеобразный ступор, как много лет назад на экзамене по литературе. Казалось бы, в чем проблема: он представляет себе, что хочет получить и, возможно, даже заранее серьезно продумал беседу. И все-таки теряется, забывает важные детали, отвлекается на второстепенные моменты и в итоге производит впечатление «неудобного клиента». Почему?
Во-первых, от его слов зависит решение жизненно важного вопроса, здесь нельзя себе позволить быть легкомысленным, рассеянным, несобранным.
Во-вторых, человек, пришедший в агентство, понимает, что его готов выслушать специалист, который намного лучше его понимает мир недвижимости. Страшно показать свою неосведомленность или даже некоторую наивность в таких вещах (хотя она и совершенно естественна). Порой людям несколько неловко отвечать на вопросы типа: «По какой цене вы хотите продать свою квартиру?» или «На какую сумму вы рассчитываете?» Они опасаются, что будут выглядеть глупо и самонадеянно, переоценив свое жилье. Или стесняются признаться, что не располагают внушительной суммой.
Плюс ко всему – незнакомая обстановка, до сих пор сохранившиеся нелестные мифы о риэлторах и, нередко, сильный стресс из-за обстоятельств, которыми и вызвана необходимость сделки с недвижимостью: развод, ссора с родственниками и т.д.
 
Что делать?
В таком случае достаточно просто успокоить человека, проявив заботу и внимание. Вы спрашиваете, как он добрался, не было ли пробок на мосту, как он себя чувствует в жаркую погоду. Как бы ничего не значащие слова риелтора, произнесенные с искренним участием, могут произвести на клиента даже более сильное впечатление, чем тщательно выверенный слоган! Если вы видите, что вашему собеседнику пока сложно четко отвечать на конкретные вопросы о предполагаемой цене квартиры, ее площади и т.д., можно и даже нужно потратить несколько минут на то, чтобы просто поговорить с ним о недвижимости. Интересная история из практики, удачно вставленный афоризм и непошлый, подходящий к случаю анекдот тоже помогут ему расслабиться и проникнуться к вам доверием.
 
Причина №2. Он действительно не может определиться с выбором
Теперь рассмотрим более сложную ситуацию. Клиент вам доверяет, заинтересован в сотрудничестве, но сам пока не знает, что предпочесть: квартиру-студию или такую же просторную квартиру с обычной планировкой, жилье с большим метражом, но дальше от центра или с более скромными габаритами, но зато в престижном месте и т.д. Сначала вы выслушаете аргументы в пользу первого варианта, потом в пользу второго, потом снова в пользу первого. У вас может сложиться впечатление, что вы разговариваете не с одним человеком, а сразу с двумя, причем они категорически не согласны друг с другом, перебивают вас и стараются окончательно запутать. Разумеется, вы обязательно подскажете, если точно знаете, как будет лучше. А если обе возможности примерно равноценны, а какие приоритеты у клиента вам неясно?
 
Что делать?
Помогут простые приемы, используемые психологом в консультировании на первом этапе: перефразировать слова клиента, обобщить их, указать на имеющиеся противоречия. Полезны уточняющие вопросы, особенно те, которые позволяют вашему собеседнику явственно представить себе картину будущего: «Представьте себе, что вы уже переехали в квартиру-студию. Вам там комфортно? Ничего не смущает? В чем основные плюсы? Насколько они важны для вас лично?» Впрочем, нередко бывает и так, что, несмотря на все ваше искусство ведения переговоров, клиент остается стоять на развилке, словно русский богатырь из сказки: «Налево пойдешь – коня потеряешь, направо пойдешь – голову сложишь». Другими словами, при любом раскладе чем-то важным придется жертвовать. Конечно, в идеале ваша задача – найти разумный компромисс, чтобы были соблюдены все его основные интересы. Если же вы понимаете, что это маловероятно, лучше всего резюмировать слова клиента и внимательно проследить за его эмоциональной реакцией, которая может проявлять себя в нюансах мимики, жестов, тоне голоса. Он говорит: «Ну и что, подумаешь, идеальных квартир все равно не бывает», а руки невольно сжимаются в кулаки или нервно теребят солнечные очки? Он говорит: «Сомневаюсь, что мне это подойдет», но в глазах – надежда, на губах – легкая улыбка? Вряд ли это можно назвать сознательным обманом: скорее всего, человек по каким-то причинам считает более правильным одно, а его сердце ждет совершенно другого. Поэтому и следует доверять невербальным сигналам и своей профессиональной интуиции. Вспомните, возможно, вы сами много лет назад с затаенной радостью произносили: «Ну, может, конечно, я и не стану настоящим риэлтором…»?
А если проблема мучительного выбора так и не решается, можно дать «домашнее задание»: составить таблицу, где будут указаны все плюсы и минусы обоих вариантов, чтобы на следующей встрече было о чем говорить. Кстати, выполняя это упражнение, клиент может прийти к решению и самостоятельно.
 
Причина №3. Он испытывает психологическое давление со стороны родственников, бывшей жены или взрослых детей
Бывает и так, что человек отлично представляет себе, что хочет получить в результате сделки. Но, беседуя с вами, словно произносит заученный текст – без всякого энтузиазма описывает «жилье своей мечты» и неохотно критикует альтернативные предложения. Он может часто ссылаться на слова членов своей семьи, а может вскользь упоминать о них. В какой-то момент у него все-таки вырывается реплика, сказанная с чувством, причем она явно выбивается по смыслу из стройного, но безжизненного повествования. Если вы пытаетесь выполнить такой «заказ», который по сути дела не соответствует потребностям клиента, он агрессивно отвергает «правильно» подобранные варианты или упорно уклоняется от принятия решения.
 
Что делать?
Все зависит от того, имеют ли пресловутые родственники реальное право голоса в данной сделке или нет. Если да, то необходимо провести переговоры с ними и постараться понять их точку зрения. И только потом можно проводить совместную консультацию, искать решение, которое устроит всех. Однако каким бы искусным дипломатом и тонким знатоком психологии вы ни были, это удается далеко не всегда. Может быть, причина непримиримых разногласий не в том, что у ваших клиентов действительно разные требования к будущей сделке, а в многолетней вражде между ними. И тогда они готовы биться до последнего, лишь бы обделить другого, пусть даже в ущерб себе и своим детям. Вы будете испытывать колоссальный прессинг с обеих сторон, не исключены даже откровенная грубость, слезные мольбы «помочь ему воздать по заслугам» и голословные обвинения в непрофессионализме. В такой тяжелой ситуации важно, прежде всего, не позволить навязать вам лишнюю ответственность и неуместное чувство вины. Конечно, вы будете отчасти выполнять работу психолога: выслушивать, сочувствовать, утешать, делиться своим жизненным опытом. Но в то же время вы имеете полное право дать понять этим людям, что вы – именно риэлтор, а не «наемный союзник» в семейных ссорах. Деликатно, но твердо объясните, что для выполнения задачи вам необходимы четкие требования к искомым вариантам, что вы будете стремиться к наилучшему результату для каждого, и что профессиональная этика не позволяет вам намеренно ставить одного из участников сделки в невыгодное положение. В крайних случаях, когда неадекватное поведение клиентов делает какое-либо сотрудничество невозможным, можно просто отказаться от работы с ними. С чистой совестью. Потому что если этим людям на самом деле не нужен специалист по недвижимости, они просто ищут либо «козла отпущения», либо киллера, «убивающего сделкой».
Бывает и так, что на клиента сильно влияет человек, который формально не имеет отношения к планируемой покупке или продаже. Тогда имеет смысл выяснить аргументы «серого кардинала» и проанализировать их целесообразность. Если вашему собеседнику просто навязывают свое мнение, то ваша моральная поддержка, спокойствие и рассудительность помогут ему обрести большую самостоятельность. Но может случится и так, что родственники не напрасно вмешиваются: сделка касается их непосредственно, хотя с юридической точки зрения право «вето» они лишены. Если, например, против альтернативной сделки категорически возражает человек, который прописан в квартире собственника (но не является совладельцем), его мнение тоже нужно учитывать. Стоит уделить ему свое время, хотя он как бы и не ваш клиент. Иначе потом сделка, которую вы долго готовили, рискует сорваться в последний момент из-за скандала на кухне. По закону собственник может поступать, как ему вздумается – но как им потом жить вместе в новой квартире?
 
Причина №4. Для него поход к риэлтору – своеобразное хобби
Одни годами не могут найти покупателя, другие годами подыскивают лучшее жилье. Они без конца обращаются в разные агентства и всякий раз недовольны. А к вам они, скорее всего, пришли со словами: «Вы – наша последняя надежда, нам никто не может помочь. Куда мы только не ходили!» Возможно, они стараются сыграть на вашей профессиональной гордости, вызвать своеобразный азарт. И вот вы стараетесь понять, в чем уникальность их случая. А все просто – они не говорят, что конкретно им нужно, отделываясь туманными и высокопарными формулировками: «Мы хотим подобрать что-то действительно стоящее, не какой-нибудь ширпотреб», «что-нибудь интересное, необычное», «надо, чтобы сердце откликнулось», «ну вы же специалист, вы лучше знаете!»
И так постоянно, несмотря на все ваши усилия добиться более-менее внятных пожеланий. Другой вариант той же линии поведения: явно невыполнимые или противоречивые требования. В общем, их обращение к вам звучит как поручение злого царя в сказке Филатова: «Исхитрись-ка мне добыть то, чего не может быть!»
Вы все же начинаете поиск и… вас неминуемо постигает та же печальная участь, что и ваших предшественников. Причем совершенно не имеет значения, сколько лет вы в риэлторском бизнесе, сколько сложнейших сделок вы провели на «ура», сколько клиентов признавались вам, что вы помогли им начать новую жизнь, сколько времени, сил и нервов вы потратили сначала на переговоры по этой последней сделке, а потом на поиск чего-то «исключительного». Неважно, что именно вы им предложили. Для таких людей вы все равно дилетант (а то и жулик). Мерзко становится на душе от такой несправедливости. И мучает назойливое желание что-то доказать – не им, так самому себе.
 
Что делать?
Прежде всего – успокоиться: эти люди на самом деле не собираются решать проблему с жильем. Возможно, они делают вид, что ищут варианты, потому что боятся прямо сказать своим близким или друг другу, что лучше оставить все как есть (например, избегают размена квартиры, надеясь наладить отношения). А возможно, разговоры о будущей сделке для них – вариант маниловщины: надо же помечтать, но всерьез менять что-то они не готовы. Или они просто самоутверждаются за счет агентов: «У нас особый случай», «мы все знаем лучше любого риэлтора» и т.д.
Сотрудничество с такими псевдоклиентами не имеет смысла: оно принесет только измотанные нервы, усталость, сомнения в своих силах. И никаких комиссионных: правилами игры сделка не предусмотрена! Лучше всего в вежливой, но сугубо официальной форме сообщить им, что вы (как и любой риелтор) можете работать только тогда, когда вам ясно, чего хочет клиент, и когда его запросы адекватны. Если они не высказывают пожеланий к вариантам, попросите их к следующей встрече составить подробный список таковых. А если требования абсурдны, прямо укажите на это и попросите их серьезно пересмотреть. Подчеркните, что в противном случае консультация не состоится. Скорее всего, вы их больше не увидите. Ну а если и это не поможет, лучше всего сказать: «Да, вы правы, я вам не подхожу как агент. Наверное, имеет смысл обратиться к другому».
 
Эпилог
В этой статье мы перечислили самые распространенные причины того, что клиент «сам не знает, чего хочет». Возможны их различные модификации и смешанные варианты. Один «трудный клиент» потом принесет вам цветы, а другой отплатит хамством. Се ля ви! Но как бы то ни было, понимание, с кем стоит работать, а с кем не стоит – тоже признак профессионализма. Именно профессионализма, а не лени и не страха перед трудностями.
Жданова Мария
Чемпионат мира по футболу еще не начался, но уже взорвал рынок недвижимости: собственники предвкушают рекордные заработки от аренды - до 80-100 тыс. руб. в сутки и более. Ради легкой прибыли многие и сами готовы на время переехать – кто к бабушке, кто на дачу. Стоит ли овчинка выделки?

Оле-оле, аренда вперед!

Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН, подтверждает: спрос на посуточную аренду квартир в периоды проведения чемпионата мира по футболу увеличивается в разы. А вот предложение пропорционально не растет – число тех, кто профессионально занимается сдачей в посуточную аренду, невелико. К тому же, пустить к себе на время болельщиков и уехать из дома, решится не каждый. «Такое соотношение спроса и предложения приводит к повышению заявленных ставок аренды», – подчеркивает аналитик.

По словам экспертов, если в обычное время средний уровень ставок в Москве составляет около 2,5-3 тыс. рублей в сутки, а в регионах – 1,5-2 тыс. рублей, то в период ЧМ-2018 цены найма взлетают в десятки раз. Так, калининградская квартира без дизайнерского ремонта в обычные дни стоила бы 1,39 тыс. рублей в сутки (подтверждение – на скрине ниже), а в период проведения матчей претендует на все 80!

Громких предложений хватает и в Москве: суточная аренда хорошо отремонтированной двухкомнатной квартиры недалеко от Тверской улицы обойдется болельщикам в 139,3 тыс. рублей в сутки.
Впрочем, арендодатель со стажем Ирина Степанова считает: даже в Москве сдать квартиру за 139 тыс. в сутки не получится. «За «двушку» в центре адекватно просить 25-30 тыс. в сутки – если нет какого-то особого умения не то, что продавать, а буквально «впаривать». Нужно постоянно держать руку на пульсе и менять цену в соответствии с рыночными реалиями, иначе можно вообще без клиентов остаться!», – предупреждает она.

Фанаты и собственники

Ирина полагает, что в мае часть собственников, которые долго не решались выставить квартиры, все же сделают это. Правда, конкуренция на тот момент уже будет высокой, так что если и подавать объявление, то сейчас, в начале весны. Болельщиков она не боится, хотя в ее квартире выполнена действительно дорогая отделка. Отбор клиентов Ирина проводит самостоятельно, что снижает риски.

А вот другой собеседник ЦИАН – Сергей Егунов – пока колеблется: «Мне кажется, болельщики – народ неспокойный. Вы помните, что они устроили летом 2002 года, когда наша сборная проиграла японцам? От Тверской улицы ничего ж не осталось! Не сказать, что у меня какой-то особо дорогой ремонт, но я все же опасаюсь, что квартиру или разгромят, или просто будут невежливо себя в ней вести – на пол наплюют, бутылку пива об стену шваркнут… С другой стороны, кажется, что при том доходе, который я могу получить, можно и генеральную уборку легко оплатить. В общем, пока думаю».
В результате этого дорожного аукциона цена взлетела почти вдвое, а нам пришлось согласиться. Иногда жалеющие заработать владельцы квартир ведут себя очень некрасиво

Сами болельщики-арендаторы говорят: они значительно спокойнее студентов. По словам болельщика «Спартака» Александра из фанатской группировки Carbid Crew, на чемпионат едут в основном взрослые и состоявшиеся люди, которые способны держать себя в руках и уже переросли юношеские безрассудства.

«Приедут в основном те, кто уже состоялся и заработал на такие поездки. Болельщики – это не особая социальная группа. Среди них есть и крупные менеджеры, и медийные личности, и семейные люди. При этом ничто не мешает им активно любить футбол, ездить по городам и странам на матчи».

Александр уверяет: болельщики, если и дерутся, то обычно только друг с другом. «Но вообще, у «Спартака» есть статистика: при общем количестве в 7 млн болельщиков любителей подраться – около 2 тыс. Прямо скажем, небольшой процент», – добавляет он.

Вместе с тем, у Александра есть свои претензии к арендодателям: «Несколько лет назад мы отправились в Саранск на одну из игр. Нашли квартиру, договорились с хозяином, сели в машину и поехали. И пока мы ехали эти 500 км, хозяин несколько раз звонил и говорил, что у него нашлись другие клиенты, готовые заплатить больше. А мы-то уже в пути, искать новые варианты совершенно не с руки! В результате этого дорожного аукциона цена взлетела почти вдвое, а нам пришлось согласиться. Были ли у нас конкуренты в действительности – понятия не имею! Но факт остается фактом: иногда жалеющие заработать владельцы квартир ведут себя очень некрасиво».

Риэлтор в помощь

Боязливым собственникам помощь на время ЧМ-2018 готовы предложить риэлторы. Недавно гендиректор агентства Evans Russia Данила Савченко бросил в соцсетях клич: «Всем советую валить из Москвы и заработать на этой истории. Цены – от 10-30 тыс. рублей в сутки». Как объяснил ЦИАН Савченко, в общей сложности компания берет за свои услуги около 30% заработка хозяина квартиры. «Мы предпочитаем заселять сотрудников организации, семьи с детьми и людей, у которых уже есть своя анкета на сайте. Кроме того, мы обязаны зарегистрировать жильцов, в квартире будут жить только те, на которых согласился владелец», – пояснил Данила Савченко.
- Ближе к матчу, когда на рынок выйдут те, кто пока еще размышляет, цены на аренду начнут корректироваться. Если вы точно решились, лучше сдавайте сейчас, дальше будет дешевле. Сейчас ценовой диапазон за аренду средних московских квартир – 10-20 тыс. в сутки. При этом, хотя ЧМ проводится не в одном городе, а в нескольких, средняя занятость квартир на этот период – недели две».

Савченко напоминает, что ЧМ – это не только болельщики, но и обслуживающий персонал, снимающий жилье на весь месяц проведения чемпионата.

И все же, пусть маленький, но риск получить в июле разгромленную квартиру существует, признает эксперт. Чтобы исключить материальные потери – лучше застраховать жилплощадь.

Сдать или не сдать?

Не нужно бояться футбольных фанатов, но и не стоит рассчитывать, что вы в одночасье станете богаты. Скорее всего, по действительно высокой цене жилье востребовано не будет и, вероятно, придется совершить много телодвижений – паковать вещи, встречать и провожать гостей, убираться, заниматься документами. Или платить за все это агентам.
Жданова Мария
Покупка квартиры – это в некотором роде лотерея, потому что некоторые недостатки проявляются лишь спустя время. Строительство может оказаться таким некачественным, что не поможет даже ремонт от застройщика. Тогда нужно отказываться от жилья и получать назад деньги. Но можно ли одновременно с этим получить неустойку за то, что девелопер затягивал сроки ремонта?
«Нам удалось сделать так, что в нашем городе слова СУ-11 "Липецкстрой" являются синонимами высокого строительного качества», – сказано на сайте застройщика. Но так бывает не всегда, как показал случай Ирины Коблевой*. Она получила свою «однушку» за 2,8 млн руб. в марте 2015 года (адрес из судебного акта вымаран). А уже через год, 1 марта 2016-го, обратилась к нему с претензиями. Покупательница сообщила, что на балконе после каждого снегопада или дождя образуются подтеки внутри балкона. Коблева опасалась, что может образоваться грибок, потому что стена балкона постоянно влажная, и просила принять меры в кратчайший (10-дневный) срок. В июне она написала повторную претензию, потому что мокрое пятно увеличивалось и появилась черная плесень. Покупательница вновь потребовала немедленно провести ремонт. На эти письма застройщик сообщал, что подтеки объясняются трещиной со стороны фасада, которые будут устранены «в кратчайшие сроки». Но ремонт в квартире провели лишь 19 июля: балкон очистили от плесени и привели в порядок.
Но трещину фасада зашпаклевали только изнутри балкона, все вернулось на круги своя. 8 декабря, а затем и 13 февраля 2017 года Коблева опять писала претензии и просила сделать ремонт: стена намокает и промерзает, в квартире плесень и грибок, от чего страдает она и ее семья. На этот раз застройщик отвечал, что недостатки образуются из-за неправильной эксплуатации квартиры. Не дождавшись другой реакции, 18 марта 2017 года женщина потребовала возврата денег, а затем обратилась с этим требованием в суд. Помогало ей  МОУ «Агентство по защите прав потребителей». Кроме цены квартиры 2,8 млн руб., истица потребовала 1,6 млн руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойку за нарушение срока ремонта 10,6 млн руб., компенсацию морального вреда 300 000 руб. и штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя (50% от их суммы).
Неустойка и возврат денег: одно другому не мешает
Судебная экспертиза подтвердила низкое качество строительства и ремонта, а главной причиной недостатков назвала нарушения вентиляции дома в целом. Правобережный райсуд Липецка встал на сторону Коблевой и постановил вернуть ей стоимость квартиры и другие платежи. В то же время райсуд отклонил требования о взыскании 10,6 млн руб. неустойки за нарушение сроков ремонта. Истица выбрала возврат средств на квартиру и не может претендовать на подобную неустойку. А чтобы ее получить, в суде нужно было потребовать безвозмездного устранения недостатков или возмещения расходов, уменьшения цены договора, написано в решении № 2-1668/2017.
Липецкий облсуд с этим не согласился. Неустойка за невыполнение требования начисляется до того, как покупатель некачественного жилья не предъявит новое требование, после чего отсчет пени начинается вновь, сослалась «тройка» на разъяснения Постановления Пленума ВС от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей». Застройщик не уложился в срок исправления недостатков по требованию потребителя – и это безусловное нарушение прав последнего. Неустойка начисляется до того, как истица не заявила новое требование о возврате денег, говорится в определении Липецкого облсуда № 33-292/2018. В то же время заявленную сумму в 10,6 млн руб. с учетом мнения ответчика суд счел чрезмерной и уменьшил до 300 000 руб. В итоге Коблевой удалось вернуть средства за квартиру – 2,8 млн руб. – и получить 2 млн руб. других выплат. Это 1,6 млн руб. процентов за пользование чужими деньгами, 300 000 руб. неустойки за несвоевременный ремонт, 100 000 руб. «потребительского» штрафа, 15 000 руб. морального вреда. Еще 100 000 руб. штрафа, согласно решению суда, получило общество защиты прав потребителей. По сути, сложилась практика наказывать застройщика за каждое самостоятельное действие или бездействие: плохо построил – применяется санкция, не отреагировал на претензию потребителя – тоже санкция, делится адвокат Александр Тамодлин из АБ "Яблоков и партнеры".
Чтобы получить неустойку за нарушение срока ремонта, потребителю обязательно подтвердить, что он обращался к застройщику с претензией. При этом неважно, был ли в претензии установлен срок, говорит советник компании Althaus Group Сусана Киракосян: если его нет, недостатки устраняются незамедлительно (п. 1 ст. 20 закона о защите прав потребителей).
Верховный суд уже рассматривал подобное дело, говорит Киракосян. По ее словам, в определении № 4-КГ15-70 2016 года ВС сформулировал такие выводы:
в той части, которая не урегулирована законом о долевом строительстве, надо применять закон о защите прав потребителей;
решение суда об устранении недостатка на объекте не прерывает срока начисления неустойки.

Жданова Мария
В правительстве поддержали законопроект единороссов, позволяющий проводить собрания собственников многоквартирных домов в виде конференций делегатов. Это не приведет к уменьшению фальсификаций в этой области, говорит эксперт.
Одобрение с оговорками

Правительство поддержало законопроект, внесенный группой единороссов во главе с первым зампредом думского комитета по ЖКХ Александром Сидякиным и разрешающий проводить общие собрания собственников жилья в многоквартирном доме в виде конференций с участием избранных владельцами квартир делегатов. Отзыв, с которым ознакомился РБК, одобрила в понедельник, 12 февраля, правительственная комиссия по законопроектной деятельности (подлинность документа подтвердили два источника в нижней палате).

Поправки в Жилищный кодекс о собраниях собственников жилья депутаты предложили в июле минувшего года. На таких собраниях решаются вопросы управления домами, перевода квартир в нежилой фонд для обустройства в них магазинов, проведения капремонта и т.д. По мнению авторов законопроекта, сейчас жители многоэтажек (особенно в таких городах, как Москва, Санкт-Петербург, и других мегаполисах) «испытывают серьезные трудности при проведении общих собраний» и принятии «оперативных решений по управлению домом». Введение института делегатов, по их мнению, упростит и ускорит этот процесс.

В правительстве с доводами единороссов согласились, заметив, что «предлагаемые изменения являются актуальными и заслуживают внимания, поскольку направлены на упрощение принятия решений на общих собраниях».

Источник в комитете по ЖКХ сообщил РБК, что отзыв правительства получен и «законопроект может быть принят в первом чтении уже в конце марта».

Собственники квартир будут избирать делегатов на общем собрании на срок не менее трех и не более семи лет, сказано в пояснительной записке. Делегировать своего представителя могут квартиры, находящиеся на одном этаже, а также собственники расположенных в доме нежилых помещений, «общая площадь которых не меньше общей площади жилых помещений, приходящихся на одного делегата». При принятии решений на общем собрании в виде конференции каждый делегат будет обладать количеством голосов, принадлежащих избравшим его собственникам помещений.

В пояснительной записке к законопроекту указано, что в России на сегодняшний день 1 284 691 многоквартирный дом. При этом из общего количества многоквартирных домов, по которым имеется информация о числе квартир, доля домов более чем с 50 квартирами составляет 32%. В Москве доля таких домов составляет 81%, а в Санкт-Петербурге — 49%.

Впрочем, как подчеркивают авторы, такая «упрощенная» система не является обязательной, и жильцы могут по-прежнему продолжать управлять домом по старой схеме.

Как разрешать споры

При этом в правительственной комиссии по законодательству авторам законопроекта указали на ряд спорных моментов, которые необходимо будет устранить ко второму чтению. В частности, не описан порядок, как именно собственники квартир на этаже должны выбирать своего делегата и как будут разрешаться возможные споры между соседями и учитываться мнение временно отсутствующих собственников в отношении выбора делегатов.

«Также не ясен порядок действий делегата и, соответственно, принятия решения при голосовании на общем собрании в случае, когда все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме воздержались от принятия решения или же число голосов за и против принятия решения на общем собрании является равным», — сказано в отзыве.

В соответствии с Жилищным кодексом (ст. 44) собственники квартир на общих собраниях могут принимать решения о реконструкции дома (в том числе о его надстройке), о капитальном ремонте общего имущества дома (например, лифтов, подвалов, крыш), о строительстве хозяйственных построек на земельном участке, на котором расположен дом. Общее собрание также может решать вопросы о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для этого предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

В правительстве предупредили, что, если законодатели не конкретизируют эти моменты, это приведет «на практике к возникновению большого числа споров и, как следствие, массовому обжалованию решений общих собраний».

По словам источника РБК в профильном комитете Думы, все замечания правительства будут учтены ко второму чтению. Так, решать потенциальные споры между жильцами депутаты могут предложить через жилищные инспекции, уточнил он.

Сопредседатель движения «Жилищная солидарность» Вячеслав Гуменюк сказал РБК, что проведение собраний в форме конференций, несмотря на отсутствие законодательства, действовало в определенных жилищных объединениях и ранее, особенно в домах, где проживает много жильцов. Однако, по мнению эксперта, включение этой нормы в Жилищный кодекс вряд ли серьезно облегчит проведение собраний. «Активность населения продолжает снижаться, люди не хотят участвовать в жизни своего дома: те, кто живут на первом этаже, допустим, отказываются решать вопросы о ремонте лифта, или их не интересует, что в доме нужно ремонтировать крышу», — отмечает он.

Норму о введении института делегатов можно использовать двояко, уверен бывший муниципальный депутат столичного района Аэропорт Роман Дьячков. Сознательные жильцы могут объединяться — те, кто живет далеко, будут делегировать другим свое право на участие в собраниях. «Однако нечистоплотные граждане смогут подделывать доверенности о делегировании полномочий и выступать от имени людей, которые не давали им такого права», — предположил Дьячков. По его словам, сегодня протоколы собраний собственников «фальсифицируются по умолчанию в большинстве случаев».
 
 

Жданова Мария
Минстрой разработал законопроект о налоговом вычете для арендаторов квартир. Получить его смогут только обладатели долгосрочных договоров найма помещений. Об этом сообщил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.
Если арендный договор заключен на срок более 11 месяцев и зарегистрирован в Росреестре, арендатор сможет рассчитывать на получение налогового вычета в размере 13 процентов от затраченных средств.
"Такие нормативные инициативы мы подготовили и в ближайшее время придем к Николаю Петровичу Николаеву, главе Комитета Госдумы по собственности, и Галине Петровне (Хованской), главе Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, за помощью и экспертной оценкой", - сообщил Никита Стасишин на "круглом столе" в Госдуме.
Минстрой полагает, что эта мера будет способствовать выводу из тени доходов, полученных от нелегальной аренды квартир, с которых сейчас не платятся налоги в бюджет.
Сейчас вернуть уплаченный НДФЛ могут покупатели квартир с 2 миллионов рублей, то есть не более 260 тысяч рублей. Вычеты на покупку и аренду квартир будут тесно связаны. Вернуть налоги с аренды смогут только наниматели, которые не пользовались вычетом при покупке жилья. Правило работает и в обратную сторону. Если имущественный вычет на покупку жилья использован не полностью, остаток можно будет получить в виде вычета по найму жилья, и наоборот.
Для получения вычета арендаторам нужно будет подавать декларацию в налоговую инспекцию. Как и в случае с вычетом на покупку жилья, возврат налога с аренды будет перечисляться на счет в банке. Также налог можно будет вернуть на работе. Для этого нужно получить в налоговой документ, позволяющий не вычитать НДФЛ из зарплаты.
Вернуть налоги с аренды смогут только наниматели, которые не пользовались вычетом при покупке жилья
"Наниматели не обращаются в налоговую по этим вопросам, ввиду отсутствия такой надобности. Этим пользуются собственники, которые скрывают свой доход и не платят налоги, - поясняет Кирилл Кокорин, юрисконсульт Юридической службы ИНКОМ-Недвижимость. - Законопроект поможет налоговикам вычислить наймодателей, уклоняющихся от выплаты налогов: наниматель, желая получить вычет, сам придет и сообщит о факте сдачи квартиры, к тому же подтвердит это документально".
Эксперт поясняет, что законопроект мотивирует нанимателя сообщить о найме квартиры. В результате у налоговиков появляются основания для доначисления налогов собственнику, который скрыл свои доходы от сдачи жилья в аренду.
Кроме того, это поможет налоговикам увеличить поступления в бюджет. И уравнять условия для физических и юридических лиц - арендодателей, отмечает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. Сегодня собственники, которые сдают жилье без уплаты налогов, создают конкуренцию государственным и частным институтам, развивающим арендное жилье. Так как юрлица уплачивают налоги со своей деятельности.
Однако проблемой является то, что большинство договоров сегодня заключается на 11 месяцев, и у владельцев квартир не появляется необходимости регистрировать их. Арендодатели не испытывают неудобств от того, что раз в 11 месяцев договор приходится перезаключать. Для них это является основанием пересмотреть условия сдачи жилья или расторжения договора и поиска новых жильцов.
Регистрация договора выглядит для них сегодня дополнительной процедурой с неясными выгодами. И законопроект не содержит норм, стимулирующих собственников переходить на регистрацию договоров аренды.
Жданова Мария
Льготников, получивших от государства бесплатные участки земли для строительства домов в Костроме, выселяют из социального жилья в чистое поле, где пока нет ни дорог, ни газа, ни воды.
Без новоселья
Костромич Сергей Харчиков в 2016 году стал счастливым обладателем земельного участка в поселке Волжском на окраине областного центра. По новому региональному закону ему как бесквартирному ветерану боевых действий, имеющему награды за боевые заслуги, бесплатно предоставили в собственность земельный надел для строительства жилого дома.
В течение многих лет Сергей с женой и детьми ютился в тринадцатиметровой комнате в общежитии на улице Скворцова и очень мечтал обрести свой угол.
Получив от государства землю, Сергей с большим воодушевлением приступил к постройке дома: залил фундамент, привез брус для строительства стен… Но вскоре выяснилось, что быстро справить новоселье ни ему, ни его будущим соседям не удастся. Вопреки требованиям указа президента участки, выделенные в качестве "соцподдержки" бывшим военным и многодетным семьям в Костроме, оказались не обеспечены коммуникациями.
Люди, уже построившие дома в Волжском, столкнулись с тем, что жить в них совершенно невозможно: муниципальные власти не подвели к ним ни дорог, ни электричества, ни канализации, ни газа, ни воды. А за коммерческое подключение электричества многодетным выставили счета по пять - одиннадцать миллионов рублей за участок. Это свело на нет весь социальный характер щедрого жеста властей с бесплатным выделением земли: за два с половиной - три миллиона рублей в Костроме можно купить уже готовую благоустроенную трехкомнатную квартиру, не связываясь ни с какой стройкой.
С учета сняли
В 2016 году ветераны и многодетные при поддержке прокуратуры Костромы обратились в суд с требованием обеспечить поселок коммуникациями. В марте этого года суд требования истцов удовлетворил, обязав мэрию проложить в Волжский инженерные сети. На исполнение решения властям отвели два с половиной года.
Как только люди оформили льготные земли в собственность, их сразу сняли с учета нуждающихся в предоставлении жилья
Радость от победы в суде омрачила одна деталь: как только люди оформили льготные земли в собственность, их сразу сняли с учета нуждающихся в предоставлении жилья. В мэрии посчитали, что, получив землю, льготники "улучшили свои жилищные условия", хотя у многих на участках нет даже фундамента. А буквально через несколько дней после этого Сергей и Ольга Харчиковы получили исковое заявление о выселении из общежития, где они с детьми прожили много лет.
Где правда?
Общежитие на улице Скворцова в Костроме, построенное в 1951 году для нужд персонала местной ракетной дивизии, после расформирования воинской части несколько раз меняло хозяев, переходя из ведения КЭЧ то на баланс военной академии, то в оперативное управление ФГКУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений" минобороны. Последний владелец, проведя инвентаризацию площадей, подал иск к семье Харчиковых с требованием о выселении.
Мотивируя иск, представитель минобороны Александр Горбанев отметил в суде, что Сергей Харчиков военнослужащим давно не является, "связи с минобороны утратил", на очереди нуждающихся больше не состоит и занимает комнату незаконно.
Адвокат Харчикова Ирина Шульга возразила, что в комнату в общежитии Харчиков вселился не самоуправно, а на основании ордера, выписанного командиром воинской части.
- Мой доверитель отдал службе в рядах вооруженных сил более десяти лет, имеет награды. На имя Харчикова был открыт лицевой счет, он оплачивал услуги ЖКХ, платил за наем жилого помещения, нарушений закона не допускал: фактически с ним был заключен договор найма специализированного жилого помещения, и он нес обязанность по оплате, - сообщила она.
Круг второй
В 2004 году новый командир части уже пытался выселить семью уволившегося из армии Сергея Харчикова из общежития. Но в суде выяснилось, что по закону о ветеранах бывшего военнослужащего нельзя выставить из служебного жилья без предоставления другого жилого помещения, и тогда командир отказался от иска. Теперь же аналогичный иск Харчиковы получили уже от нового балансодержателя здания.
- Мы думали, что после первого суда нас оставят в покое. Если бы я знал, что сейчас нас пустят по второму кругу, то вряд ли бы согласился на получение земли и снятие с учета нуждающихся. Теперь же моя семья оказалась "между двух огней": из общежития гонят в чистое поле, которое еще неизвестно когда будет обеспечено коммуникациями, - рассказал Сергей Харчиков.
Сергей Харчиков считает, что его семья оказалась невольным "заложником" сложившейся ситуации. В ответ на обращение ветерана боевых действий костромской губернатор Сергей Ситников обратился с официальным письмом в минобороны с просьбой предоставить Харчиковым отсрочку - до официального ввода дома в поселке Волжском в эксплуатацию.
Однако даже такое обращение не помогло: слушания по делу о выселении ветерана в ближайшее время продолжатся в Свердловском райсуде Костромы.
Жданова Мария
До принятия закона о приватизации недвижимость приобретали разными ухищренными способами. В ход шли такие методы как обмен жилья с доплатой, прописка и даже фиктивный брак. С приватизацией, к счастью, купить жилье стало проще. Для этого нужно только обладать нужной суммой денег. Но, тем не менее, этот закон до сих пор вызывает вопрос — есть ли последствия приватизации и какие ее плюсы? Об этом расскажет данная статья.
Плюсы приватизации:
  Собственники приватизированного жилья больше защищены от мошенников. Так как недвижимость фактически переходит во владение хозяина, и выселить из квартиры гораздо сложнее (если только нет больших задолженностей по коммунальным платежам).
   В случае сноса аварийного дома, владельцы неприватизированной квартиры по закону могут получить новое жилье площадью 18 м кв. по норме на одного человека. Но если фактически старая квартира больше по метражу, то ее стоит приватизировать. Тогда есть шанс получить улучшенное жилье.
   Свободное распоряжение имуществом — продажа, аренда, деление на доли и прочее. Собственник вправе делать с квартирой все, что необходимо, абсолютно легально, без ограничений.
    Возможность свободно прописывать и выписывать жильцов.
   Процедура по приватизации не новая и абсолютно бесплатная. Но дает массу возможностей, таких как оформление кредита или ипотеки.
     В приватизированной квартире можно делать капитальный ремонт и перепланировку, так как владелец имеет на это полное право.
Минусы приватизации:
    От государства не будет возможности получить помощь в ремонте или переселении. Ведь ответственность за неприватизированное жилье лежит на государстве, а прописанный жилец является только нанимателем. В случае пожара или потопа, ущерб возмещает государство. При приватизации собственник все оплачивает самостоятельно.
     За приватизированный объект недвижимости нужно платить единый обязательный налог.
  Надо ли приватизировать квартиру тем, кто не может платить большие суммы за коммунальные платежи? Однозначно лучший путь в таком случае договор социального найма. Согласно ему платежи уменьшаются практически вдвое. В этом случае приватизация идет в минус.
Жданова Мария
Уже с 1 июля 2018 года россияне смогут заключать договор участия в долевом строительстве с использованием как счетов-эскроу, так и механизма привлечения денежных средств напрямую застройщиком с обеспечением защиты граждан-участников долевого строительства.
Начнем с того, что счетами-эскроу называются специальные счета, куда покупатель кладет оговоренную с продавцом сумму, равную стоимости приобретаемой недвижимости.
Буквально: при покупке квартиры в новостройке и заключении договора долевого участия, дольщик передает деньги не застройщику, а в банк.
По прогнозам, доля договоров по эскроу-счетам уже к середине 2019 года может составить около 30 процентов от всего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве. При этом в России эскроу-счета уже есть. Законом о долевом строительстве предусмотрено, что по договорам участия в долевом строительстве физические лица могут внести средства на счета-эскроу. Указанные средства могут быть одним из источников фондирования кредитов застройщикам для банков.
Чем для дольщика счет-эскроу надежнее прямых расчетов с застройщиком?
Физические лица при использовании счетов-эскроу не будут нести риски проблемных застройщиков, поскольку списание средств со счетов-эскроу возможно только при условии завершения строительства объекта недвижимости.
Хорошо, если гарантом выступает надежный банк. Но и банки могут обанкротиться. Как в этом случае дольщику вернуть свои деньги?
Страхование средств на счетах-эскроу по договорам участия в долевом строительстве за счет средств Агентства по страхованию вкладов пока может рассматриваться в пределах суммы в размере до 1,4 миллиона рублей. В настоящее время прорабатывается вопрос о возможности установления повышенного лимита в размере до 10 миллионов рублей по счетам-эскроу по договорам участия в долевом строительстве. При этом следует отметить, что система страхования вкладов не покрывает рисков застройщиков, а только счета-эскроу.
Какой банк выбрать при покупке жилья с помощью счета-эскроу?
В настоящее время 19 банков могут открывать счета-эскроу, при этом в список входят основные банки, кредитующие строительную отрасль. Общий объем кредитов строительным компаниям на 1 ноября 2017 года составил около 1,6 триллиона рублей. В дальнейшем возможно рассмотреть вопрос о расширении количества банков, которые смогут удовлетворять установленным требованиям.
Какие критерии ЦБ готов ослабить в целях расширения круга банков, которые смогут работать со счетами-эскроу?
Требования к кредитным организациям, в которых могут открываться счета-эскроу, устанавливаются правительством РФ. В настоящее время правительство РФ разрабатывает требования к кредитным организациям, в которых могут открываться счета застройщикам. С точки зрения Банка России, перечень и, соответственно, требования к банкам, в которых могут открываться счета-эскроу и счета застройщиков, должны быть аналогичными, чтобы открытие счетов-эскроу и финансирование застройщика по одному проекту проходило в одном банке.
Будет ли Банк России устанавливать минимальные требования к системам оценки рисков застройщиков?
Банки, которые будут осуществлять кредитование застройщиков, вправе самостоятельно устанавливать критерии оценки застройщиков и финансируемых проектов и устанавливать в договорах критерии контроля использования кредитных ресурсов.
В настоящее время с банковским сообществом прорабатываются вопросы банковского сопровождения, при котором банки получат полномочия по контролю целевого использования средств застройщиков с правом отказа в проведении платежа и запроса обосновывающих документов. По результатам обсуждения планируется внесение соответствующих поправок в законодательство.
 
 

×