Перейти к содержанию
  • записей
    48
  • комментариев
    129
  • просмотра
    2 283

Неоднородности моего/твоего района

Авторизация  
Apollo

81 просмотр

Когда ты знаешь цены в своём районе, то это экономит кучу времени, которое можно потратить на реального клиента, а не на фантастического. Когда ты знаешь, что первые пять интересных покупателю однокомнатных стоит 6,3 6,4 6,5 6,5 и 6,6, а остальные будут висеть и висеть, пока эйфория "я самый лучший мальчик, а моя квартира дороже всех" не пройдёт. То же самое с двушками, трёшками, эксклюзивами, комнатами и (не к ночи будь помянуты) долями.

Когда я работал в Раменках, то отсёк от продаваемой квартиры
- пафосный Шуваловский комплекс со стороны центра держа в уме свою квартиру как возможность его небожителям "перевезти  маму из региона",
- более бюджетное Очаково (держа его в уме для расселения раменских трёшек на  две однушки) со стороны области
- парком 50-летия Октября и поймой Сетуни "по бокам" и
- многия и многия точки и многоточия новостроек ...
Получилась вырезка на 230 флаеров (подъездов). 

Но оказалось, что и внутри бюджетной "вырезки" цены не одинаковы, а растут с северо-запада на юго-восток (т.е. в направлении противоположном Москве-в-целом, где Юго-восток - самый дешёвый). Улицы Столетова и Винницкая дешевле, кусок Мичуринский от Раменского бульвара до Удальцова дороже, улица Раменки ещё дороже. При этом, нечётная сторона Мичуринского дороже его чётной стороны; а нечётная сторона Раменок тоже дороже чётной.
И это проверяется по базам без прозвона. Т.е. - экономя время.

После некоторого размышления можно усмотреть, что улица Раменки ближе к метро (тогда это было метро "Проспект Вернадского"), а Винницкая и Столетова дальше. Что дома юго-восточнее Мичуринского проспекта - 14-17-22-этажные; в отличие от тех, что северо-западнее - 9-12-16-ти. Однако ж, дома подальше от проспекта (с видом на пойму речки Сетунь, на лес) могли бы быть и подороже, чем такие же прямо на проспекте -  чего не было.
***
Вопрос в том, чтобы определиться в дорогих/дешёвых домах своего района с небольшими затратами времени на просмотр баз и на прозвон объявлений. 
***

К примеру, Новокосино сравнительно однородный район:
- "ближе к метро" компенсируется "ближе к лесу";
- МКАД или Носовихинское шоссе удалены от ближайших домов на 100...150 метров;
- внутренние улицы не магистральные, непробочные, малошумящие;
- южный край (улица Николая Старостина и "начала" трёх других с "разноэтажными" (4,5,6,7,8.9,10,11,12) домами (а не 14,17,22 как в основном по району) заметного различия в цене метра не показывает.
***

ВОПРОС: как вычислить внутрирайонные различия цен для 1-, 2-, 3-комнатных квартир и цен за квадратный метр в Кожухово?
А различия есть.
Идеи принимаются к рассмотрению.

...

Авторизация  


1 Комментарий


Рекомендуемые комментарии

((три с половиной дня спустя и без ответов...))

Дорогие метры мне удалось выявить как ПОБОЧНЫЙ ПРОДУКТ прозвона потенциальных клиентов по Кожухову. Конечно, самое приятное, когда продавец говорит "я! согласен! оплатить! Вам! комиссию!".
Опуская прочие ответы. 
Сейчас нам интересны те, кто уже продал (то, что могли бы продать Вы :( ) и отвечает на Ваш вопрос "за сколько продали, если не секрет?".
Отвечают не все :( ; записываете ответ и сами же оцениваете степень достоверности :f: :f: :f:.

ИТОГО. В Кожухово квадратный метр у первого десятка
1-комнатных, 2-комнатных, 3-комнатных стоит от 117.000 до 129.000 (примерно одинаково; обычно метр в 1-комнатных дороже, чем в 2-комнатных, в которые дороже, чем в трёшках). А квартиры, которые проданы дороже 140.000 за метр кучно расположены по левой (нечётной) стороне улицы Руднёвка. Ещё несколько квартир дороже 140.000 за м2 не поддаются какой-то формуле. 
По этажности (12) эти квартиры не вычисляются.

Собственно, вопрос остаётся: как с малыми трудозатратами, желательно по базам, без прозвона поделить район на однородные куски?

Поделиться этим комментарием


Ссылка на комментарий

Для публикации сообщений создайте учётную запись или авторизуйтесь

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать учетную запись

Зарегистрируйте новую учётную запись в нашем сообществе. Это очень просто!

Регистрация нового пользователя

Войти

Уже есть аккаунт? Войти в систему.

Войти
×