Перейти к содержимому

блог Марии

  • записи
    63
  • комментариев
    127
  • просмотров
    28 455

История одной ипотечной сделки

Мария

542 просмотра

Увидела на другом форуме прекрасный пост, после которого у многих появится понимание зачем же нужен риэлтор в действительности, всё-же вроде просто. Так вот, история про обычную ипотечную сделку

 Квартира, 4 года назад получена г. Москвой в собственность, новостройка, П-44Т, двушка. Имелся на нее кадастровый паспорт.
Затем город передает ее ПО КОМНАТАМ раздельно двум будущим собственникам в порядке компенсации за снесенное жилье.
Договоры передачи. Цены не указаны, но по сути - возмездные, в счет снесенного другого помещения, при этом объекты признаются равноценными. При этом получаются 2 разных объекта недвижимости в виде комнат. Имеются раздельные кадастровые паспорта. И кроме того - свеженький кадастровый паспорт на всю квартиру :) Забавно вот так город делает, веселится как хочет :) 
После этого один собственник комнаты выкупает у другого комнату и по сути становится собственником всей квартиры. Не объединяет объекты. Не хочет. Формально собственник 2-х комнат в двухкомнатной квартире. Если бы стал объединять перед сделкой, то тут же попал бы на приличный налог в случае продажи по полной стоимости в силу 382-ФЗ от 29.11.2014г., который применяется с объектами, право соб-ти на которое наступило после 01.01.2016. Одна из комнат более трех лет, а вторая - купленная за номинал мены с городом - менее 3-х лет.
У нас покупатель с ипотекой. Хочется купить по полной стоимости. И хочется купить не комнаты, а квартиру де-юре.
При обычной сделке - объединить в один объект несложно - заявление от покупателя и на выходе одно свидетельство о собственности, на квартиру целиком.
Но тут ипотека. Банк известный, из пятерки.
Начал тупить менеджер банка - мол, комнаты не кредитуем. Достали все кадастровые паспорта - на комнаты и квартиры. Достали экспликацию и поэтажный план. Опять тупит - не кредитуем. Ну чтож, поехали говорить с руководителем. Тот помялся, помялся, логику и документы понял (слава Богу, сейчас уже редкостью становится). Сообщили, что мы тоже хотим клиенту не комнаты, а квартиру целиком и продавец сможет получить деньги лишь при получении покупателем св-ва о соб-ти на всю квартиру + обременение в пользу банка на всю квартиру. И ДКП можно сделать один на 2 объекта. Продавец согласен на такие условия, там риэлтор оказался вполне вменяемым. 
Теперь оставался вопрос правильной регистрации всего этого процесса. Говорим - у вас(банка) есть контора, с который вы сотрудничаете и в конторе сказали, что сделают, много раз такое делали. В принципе, можем и сами зарегистрировать.
Тут тоже договорились. Остался нюанс - как регистрировать. Объединять прямо в сделке - нельзя, продавец резко подлетает на налоги. Можно иначе - регистрировать право соб-ти покупателя на комнаты, затем ипотека, потом объединение в пользу покупателя.
Контора сделала еще изящнее. На расписке Росреестра при подаче документов на регистрацию было указано 6 регистрационных действий по одному ДКП. 
1,2. Регистрация прекращения права (без перехода права) - 2 штуки, на каждую из комнат.
3,4. Регистрация права собственности - 2 штуки - на каждую из комнат
5. Регистрация объединения в 1 объект.
6. Регистрация ипотеки.
В результате - покупатель купил квартиру, а продавец смог законно избежать излишних налогов на комнату, заплатит лишь с превышения от продажи комнаты, которая куплена сроком менее 3-х лет.

Автор поста Евгений Палько



1 комментарий


Рекомендуемые комментарии

в тему о том что регистрируется, а что нет

8.1 - 2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

131 - 1....Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными "законами"...
3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

и 223 - 1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. 

Поделиться комментарием


Ссылка на комментарий

Создайте аккаунт или войдите в него для комментирования

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать аккаунт

Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!

Зарегистрировать аккаунт

Войти

Уже зарегистрированы? Войдите здесь.

Войти сейчас
×