Перейти к содержанию
Авторизация  
  • записи
    64
  • комментариев
    127
  • просмотров
    30 289

История одной ипотечной сделки

Авторизация  
Мария

714 просмотра

Увидела на другом форуме прекрасный пост, после которого у многих появится понимание зачем же нужен риэлтор в действительности, всё-же вроде просто. Так вот, история про обычную ипотечную сделку

 Квартира, 4 года назад получена г. Москвой в собственность, новостройка, П-44Т, двушка. Имелся на нее кадастровый паспорт.
Затем город передает ее ПО КОМНАТАМ раздельно двум будущим собственникам в порядке компенсации за снесенное жилье.
Договоры передачи. Цены не указаны, но по сути - возмездные, в счет снесенного другого помещения, при этом объекты признаются равноценными. При этом получаются 2 разных объекта недвижимости в виде комнат. Имеются раздельные кадастровые паспорта. И кроме того - свеженький кадастровый паспорт на всю квартиру :) Забавно вот так город делает, веселится как хочет :) 
После этого один собственник комнаты выкупает у другого комнату и по сути становится собственником всей квартиры. Не объединяет объекты. Не хочет. Формально собственник 2-х комнат в двухкомнатной квартире. Если бы стал объединять перед сделкой, то тут же попал бы на приличный налог в случае продажи по полной стоимости в силу 382-ФЗ от 29.11.2014г., который применяется с объектами, право соб-ти на которое наступило после 01.01.2016. Одна из комнат более трех лет, а вторая - купленная за номинал мены с городом - менее 3-х лет.
У нас покупатель с ипотекой. Хочется купить по полной стоимости. И хочется купить не комнаты, а квартиру де-юре.
При обычной сделке - объединить в один объект несложно - заявление от покупателя и на выходе одно свидетельство о собственности, на квартиру целиком.
Но тут ипотека. Банк известный, из пятерки.
Начал тупить менеджер банка - мол, комнаты не кредитуем. Достали все кадастровые паспорта - на комнаты и квартиры. Достали экспликацию и поэтажный план. Опять тупит - не кредитуем. Ну чтож, поехали говорить с руководителем. Тот помялся, помялся, логику и документы понял (слава Богу, сейчас уже редкостью становится). Сообщили, что мы тоже хотим клиенту не комнаты, а квартиру целиком и продавец сможет получить деньги лишь при получении покупателем св-ва о соб-ти на всю квартиру + обременение в пользу банка на всю квартиру. И ДКП можно сделать один на 2 объекта. Продавец согласен на такие условия, там риэлтор оказался вполне вменяемым. 
Теперь оставался вопрос правильной регистрации всего этого процесса. Говорим - у вас(банка) есть контора, с который вы сотрудничаете и в конторе сказали, что сделают, много раз такое делали. В принципе, можем и сами зарегистрировать.
Тут тоже договорились. Остался нюанс - как регистрировать. Объединять прямо в сделке - нельзя, продавец резко подлетает на налоги. Можно иначе - регистрировать право соб-ти покупателя на комнаты, затем ипотека, потом объединение в пользу покупателя.
Контора сделала еще изящнее. На расписке Росреестра при подаче документов на регистрацию было указано 6 регистрационных действий по одному ДКП. 
1,2. Регистрация прекращения права (без перехода права) - 2 штуки, на каждую из комнат.
3,4. Регистрация права собственности - 2 штуки - на каждую из комнат
5. Регистрация объединения в 1 объект.
6. Регистрация ипотеки.
В результате - покупатель купил квартиру, а продавец смог законно избежать излишних налогов на комнату, заплатит лишь с превышения от продажи комнаты, которая куплена сроком менее 3-х лет.

Автор поста Евгений Палько

Авторизация  


1 Комментарий


Рекомендуемые комментарии

в тему о том что регистрируется, а что нет

8.1 - 2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

131 - 1....Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными "законами"...
3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

и 223 - 1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. 

Поделиться этим комментарием


Ссылка на комментарий

Для публикации сообщений создайте учётную запись или авторизуйтесь

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать учетную запись

Зарегистрируйте новую учётную запись в нашем сообществе. Это очень просто!

Регистрация нового пользователя

Войти

Уже есть аккаунт? Войти в систему.

Войти
×