Мария

Если деньги привлекал не застройщик..

4 сообщения в этой теме

Можно ли признать юрлицо, которое привлекало деньги граждан на строительство дома не напрямую, а через аффилированную компанию, застройщиком? Суды трех инстанций отрицательно отвечали на этот вопрос, пока дело не попало в ВС РФ. Рассмотрим подробности.

Суть дела

Заказчик ООО "М" и инвестор ЖСК "Ц" заключили договор об инвестиционной деятельности, согласно которому инвестор обязуется передать заказчику денежные средства для строительства жилых домов, а заказчик – использовать их в соответствии с условиями договора с последующим предоставлением в собственность инвестора квартир в построенных домах.

ЖСК "Ц" в свою очередь заключил с пайщиками-физическими лицами договоры приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением – указанными квартирами. Именно инвестор ЖСК "Ц" гарантировал пайщикам предоставление жилого помещения по окончании  строительства

Затем в отношении ООО "М" была введена процедура наблюдения сроком на три месяца, и пайщики ходатайствовали о включении требований о передаче жилых помещений в реестр требований кредиторов. Для этого необходимо было доказать суду тот факт, что именно общество является застройщиком и применить в отношении него §7 "Банкротство застройщиков" главы IX "Особенности банкротства отдельных категорий должников-юридических лиц" Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – закон о банкротстве).

Добавим, что застройщиком для целей дел о несостоятельности признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования (подп. 1 п. 1 ст. 201.1 закона о банкротстве). Если сведения о том, что должник является застройщиком, становятся известны арбитражному суду после возбуждения дела о банкротстве, арбитражный суд выносит определение о применении при банкротстве должника правил о банкротстве застройщиков (абз. 3 п. 3 ст. 201.1 закона о банкротстве). Этот порядок применяется только в отношении застройщика, который привлекал средства граждан для строительства многоквартирного дома (Постановление Президиума ВАС РФ от 15 июля 2014 г. № 15636/13 по делу № А41-5150/2011).

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций

Омский областной суд установил, что несколько пайщиков внесли денежные средства в день заключения договора паевого взноса непосредственно в ООО "М". ООО "М" является одним из учредителей ЖСК "Ц". Последний не осуществлял каких-либо видов деятельности, не принимал денежные средства на свой счет, а предлагал сразу перечислить их на счет или внести в кассу общества. Несмотря на это, суд первой инстанции решил, что законодательство о банкротстве застройщиков к ООО "М" применяться не должно (определение Арбитражного суда Омской области от 8 апреля 2015 года по делу № А46-13473/2014). Вскоре ООО "М" было признано банкротом.

При этом во время рассмотрения спора о применении к должнику правил о банкротстве застройщиков суд первой инстанции не привлек к участию в деле ЖСК "Ц". Апелляционный суд усмотрел в этом нарушение, привлек кооператив в качестве заинтересованного лица и перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции (ч. 6.1 ст. 268, п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ).

Во время повторного рассмотрения спора суд пришел к выводу: чтобы признать ООО "М" застройщиком, необходимо установить, что оно привлекало деньги участников строительства для возведения многоквартирного дома и в связи с этим у общества возникли обязательства по передаче жилых помещений. При этом из условий договора между ООО "М" и ЖСК "Ц" прямо не следует, что переданные заказчику деньги являются привлеченными денежными средствами пайщиков кооператива. По мнению суда второй инстанции, ввиду отсутствия между должником и пайщиками договоров пайщики не могут требовать от общества передать им квартиры в построенном жилом доме. Суд посчитал, что застройщиком мог бы являться кооператив, который собирал деньги с граждан путем продажи паев.

Апелляционный суд хоть и отменил определение нижестоящего суда по формальным основаниям (из-за того, что кооператив не был привлечен к процессу), но тем не менее также отказал в применении к ООО "М" правил о банкротстве застройщиков (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2015 г. № 08АП-4886/2015 по делу № А46-13473/2014).

В суде кассационной инстанции представитель ЖСК "Ц" пояснил, что кооператив пытается согласовать с ООО "М" возможность осуществить достройку многоквартирного жилого дома с целью передачи пайщикам квартир. Кассация, с учетом того, что апелляционный суд рассматривал вопрос по правилам суда первой инстанции, оставила в силе постановление апелляционного суда (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 января 2016 г. № Ф04-28938/2015 по делу № А46-13473/2014).

Позиция ВС РФ

Не согласившись с принятым решением, пайщики обратились в ВС РФ. Высший судебный орган определил, что нужно выяснить для правильного разрешения спора:
привлекало ли общество деньги или имущество участников строительства;
выдвигались ли к обществу денежные требования или требования о передаче жилых помещений;
является ли многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средства и имущества участников строительства не был введен в эксплуатацию, объектом строительства.
ВС РФ отметил, что нижестоящие суды не дали оценку доводам одного из пайщиков о том, что ЖСК "Ц" и ООО "М" аффилированы друг с другом, поскольку последний выступает одним из учредителей кооператива. Возможно, изначально кооператив был создан не в целях самостоятельного осуществления строительства, а для продажи возводимых должником в жилых домах будущих квартир. При этом поступающие от продажи паев деньги кооператив переводил в пользу должника для осуществления строительства. То есть фактически взаимоотношения по участию в финансировании жилого дома сложились именно между должником и гражданами.

По мнению некоторых пайщиков, такая схема использовалась аффилированными лицами, чтобы "обойти" норму о том, что для привлечения денег граждан нужно обязательно получить разрешение на строительство (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"). Таким образом, договоры по приобретению паев и последующее перечисление денег должнику по договору инвестирования фактически прикрывали договоры долевого участия в строительстве, заключаемые при помощи ЖСК "Ц", который продавал квартиры от имени и в интересах ООО "М" (абз. 3 п. 1 ст. 1005 ГК РФ).

На основании изложенного, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение. При новом рассмотрении суду необходимо будет привлечь всех участников строительства, установить, кто фактически привлекал средства граждан, а также дать оценку доводам о притворности сделки по продаже пая и договора инвестирования. Кроме того, суду нужно будет определить, способствует ли введение правил о банкротстве застройщика более эффективной защите прав участников строительства. Для этого, в частности, необходимо будет установить, имеются ли у должника разрешение на строительство или возможность его получения, определить степень готовности объекта и перспективу удовлетворения требований о передаче объекта незавершенного строительств или жилых помещений включенным в специальный реестр кредиторам (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 22 августа 2016 г. № 304-ЭС16-4218 по делу № А46-13473/2014).

***

Этим делом ВС РФ создал важный прецедент: он не исключил, что застройщиком можно признать юрлицо, которое привлекало деньги граждан не напрямую, а через аффилированную компанию. Это значит, что теперь недобросовестным участникам строительства будет сложнее "обойти" нормы действующего законодательства, отчего дольщики получат дополнительную защиту.

1 пользователю понравилось это

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Интересно, пайщики, которые вложили свои деньги в это строительство, изучали документы застройщика или той фирмы, которая привлекала их (пайщиков) к этому проекту? В инете столько информации (что нужно проверить, какие документы смотреть), а люди все равно отдают деньги, а потом судятся.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

По СУ-155 слава Богу! арбитражный суд принимает заявления пайщиков ЖСК для включения реестр для передачи жилых помещений...

1 пользователю понравилось это

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Прецедент конечно интересный, но вот любопытно, почему такое решение принял только  ВС РФ? Ведь факты были на лицо и раньше. Что это, боязнь ответственности, или коррупция в судовой системе?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Создайте аккаунт или войдите для комментирования

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать аккаунт

Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!


Зарегистрировать аккаунт

Войти

Уже зарегистрированы? Войдите здесь.


Войти сейчас

  • Сейчас на странице   0 пользователей

    Нет пользователей, просматривающих эту страницу