Перейти к содержимому

Рекомендуемые сообщения

Простой способ оценки

Существует очень простой способ, позволяющий узнать реальную стоимость вашей квартиры на момент продажи, – это сравнительный анализ цен. Риелторы обычно пользуются единой профессиональной электронной базой Winner

СОВЕТ

Для сравнительного анализа я рекомендую пользоваться доступными сетевыми ресурсами cian.ru* или sob.ru*. Это удобные базы, информация в которых всегда актуальна.

Примечание 1: во многих базах информация не обновляется и давно неактуальные объявления «висят» годами. С такими базами вы только потеряете время.

Примечание 2: цена вашей квартиры определяется, исходя из двух факторов: из ее состояния и цен на похожие квартиры в ближнем и далеком радиусе. Покупатели, оценщики и ипотечные банки определяют стоимость квартиры похожим образом – игнорирование этих данных приведет к задержке в продаже квартиры и получения минимальной цены в данных условиях рынка.

Процедура оценки выглядит следующим образом: в базе необходимо выбрать квартиры, максимально похожие на вашу, которые продаются на данный момент в вашем доме и в соседних аналогичных домах, и отметить их.

Как это сделать? Выбираем улицы, расположенные на территории радиусом около километра от вашей квартиры. Делаем сравнительный анализ цен. Рассматриваем только такие же дома, той же серии и этажности, и выбираем выставленные на продажу квартиры такого же метража и на различных этажах (кроме первого).

Примечание: первый этаж обычно дешевле на 10-15 % по сравнению с такими же квартирами, но может быть и дороже на такой же процент, если окна этой квартиры выходят на первую линию дороги и интересны для коммерческих целей: магазины, аптеки, парикмахерские, банки и т.д.

Собранные данные собираем в произвольную таблицу учета, которая должна содержать следующие графы:

Квартиры на продажу:

Адрес ____________________________   Дата начала продажи__________

Имя владельца _____________________  Телефон ____________________

Описание _________________________ Цена_______________________

Допустимый торг ___________________

Когда на следующем этапе вы будете прозванивать объекты, обязательно уточняйте: возможен ли торг и на какую сумму, чтобы понять, на сколько люди могут снизиться от поставленной цены.

В результате вы получите наглядную картину, какие квартиры и по какой цене продаются на данный момент в вашем районе.

Большие надежды

К сожалению, владельцы квартир очень редко проводят предварительную оценку адекватно. Найдя пару-тройку предложений о продаже квартир в соседних домах по высоким ценам, владелец радуется и считает, что и его квартира должна стоить не меньше, и не учитывает множество объективных факторов, влияющих на цену. Плюс нельзя забывать про эмоциональный фактор: каждый человек считает, что его квартира лучше, чем другие, из-за связанных с ней положительных эмоций. Это большая ошибка. Завышенные ожидания ведут к разочарованию и мешают грамотной продаже.

Цена продаваемой квартиры должна соответствовать текущей рыночной ситуации, а не чаяниям владельца, которые могут быть весьма далекими от реальности. Очень часто продавец приходит к риелтору и сразу сообщает, что ему нужно выручить за квартиру такую-то сумму, – и точка. Если риелтор сочтет озвученную стоимость завышенной, он начнет возражать и приводить разумные аргументы, но клиент уже принял решение и не готов отказываться от идеальной картины, сложившейся в голове. Очень часто мы слышим следующее: «Снизить цену можно в любой момент, а вот поднять ее невозможно». Если риелтор соглашается с этим доводом, то он совершает ошибку, которая серьезно осложняет дело. Выставленная на продажу квартира с неадекватной ценой «зависает», стоимость в итоге все равно приходится снижать. Стоит учесть, что ситуация на рынке могла успеть измениться, причем в худшую сторону для продавца, плюс продавец теряет деньги, которые тратятся на содержание квартиры или на выплату процентов банку. Лучше сразу сделать все правильно, чем терять время и деньги.

Продавцы против покупателей

Простой пример: продавец приходит к риелтору и на вопрос, почему он хочет продать квартиру, отвечает, что ему нужно погасить долг перед банком плюс купить другую квартиру, поэтому рассчитывает получить, например, 8 миллионов. Риелтор, тщательно изучив рынок, понимает, что рыночная цена такой квартиры составляет максимум 7 миллионов. То есть, цель, поставленная покупателем, нереальна, нет смысла браться за ее достижение.

СОВЕТ

Прежде чем начать продавать квартиру стоит понять одну простую вещь: потенциального покупателя не волнуют ваши потребности, у него есть свои. Продавец заинтересован в том, чтобы продать по максимально высокой цене, но покупатель-то хочет купить жилье с максимальной выгодой – налицо конфликт интересов. Просто поставьте себя на место покупателя: будет ли вам интересно, что у продавца есть какие-то долги или что ему необходима определенная сумма на покупку нового жилья? Вряд ли. Покупатель блюдет свою выгоду, т.е. ищет варианты с адекватной стоимостью.

Найти покупателя на квартиру с завышенной ценой практически невозможно – рынок не перепрыгнешь, поэтому нужно сразу ставить перед собой реальные цели и ориентироваться на реальные суммы. Такой подход себя оправдает.

Бывают редкие исключения, когда можно смело выставлять цену выше рыночной. Во-первых, когда цены на рынке недвижимости быстро растут и спрос превышает предложение. Во-вторых, когда есть сразу два покупателя, крайне заинтересованных именно в вашей квартире. Например, соседи, которым нужна квартира именно на этой площадке. Такие случаи бывают, но на общую ситуацию они влияют слабо. Поэтому еще раз повторю – цена должна быть реальной, иначе вы потеряете больше, чем приобретете.

Как это выглядит на практике

Любые теоретические выкладки стоит для наглядности подкрепить реальными примерами, у меня как раз есть очень показательный.

ПРИМЕР

У меня был клиент, который до прошлого кризиса купил себе шикарную трехкомнатную квартиру в новом монолитном доме. Разумеется, квартира была без отделки, так что к стоимости покупки прибавилась стоимость дорогого ремонта. Грянул кризис, строительный бизнес моего клиента серьезно пострадал, выплачивать кредит за квартиру стало не по карману, да еще нужно было содержать семью. Клиент решил квартиру продать, но совершил типичную ошибку, понадеявшись на чудо. Цену он для себя определил, прямо скажем, нереальную, включив не только сумму долга, но и сумму, которую потратил на ремонт (порядка 300 000 долларов). Вдобавок решение по вопросу «продавать – не продавать» принималось три месяца, а ситуация на рынке недвижимости продолжала ухудшаться. В результате квартира была выставлена на продажу с максимально завышенной ценой, потому что никакие мои доводы и примеры аналогичных квартир по соседству не были приняты во внимание. Покупатель нашелся через восемь месяцев, после того как мы снизили стоимость с изначальных 19 миллионов до 15-ти. Я уверена, что если бы мы сразу выставили квартиру за 18 миллионов, продажа состоялась бы гораздо быстрее, и снижение цены было бы не таким значительным.

Конечно, любой продавец вправе игнорировать подобные примеры – это ваш выбор, но все-таки советую непременно оценить фактическую стоимость квартиры на данный момент и использовать эту информацию.

 

%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%BE%D0%BF%D1%80%D0

  • Like 2

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Создайте аккаунт или войдите в него для комментирования

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать аккаунт

Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!

Зарегистрировать аккаунт

Войти

Уже зарегистрированы? Войдите здесь.

Войти сейчас

  • Сейчас на странице   0 пользователей

    Нет пользователей, просматривающих эту страницу

  • Похожие публикации

    • Автор: sova8
      Господа риэлторы, здравствуйте! 
      Помогите советом, не могу разобрать кто прав и как из сложившейся ситуации выйти. Суть в следующем. Есть у нас знакомая с которой мы раньше жили по соседству. Она риэлтором работала, когда мы еще в одном доме жили. Встретились, слово за слово она вызвалась нам с продажей квартиры помочь. Сумму ее гонорара в 80 тыс. рублей оговорили заранее. 20 из них она попросила наперед. Остальные 60 мы ей после сделки отдать должны были. В общем, больше года она нашу квартиру  продавала, но так и не продала. Когда мы ей позвонили на днях, то она сказала, что продать нашу квартиру дальше не будет, чтобы мы искали себе другого риэлтора. Когда речь зашла о 20 тысячах, то она сказала, что ниего нам не должна и риэлторы никогда то, что им наперед дали не возвращают.
      В результате мы как то и с квартирой и без денег.  Незнакомой может и не дали бы, или хотябы расписку потребовали, а тут столько лет рядом душа в душу прожили, даже вопрос тогда не возник, что продажа может не состояться. С одной стороны свое вернуть хочется, с другой человека не обидеть. Муж тогда радостно так деньги за неделю до зарплаты перезанимал, чтобы отдать их сразу и быстрее дело пошло, а теперь дураком с помытой шеей себя называет. Вот я и решила у профессионалов спросить отработала она эти деньги или нет, если мы при своей квартире остались?
    • Автор: Владимир Романенко
      Здравствуйте уважаемые клиенты, коллеги и друзья !
      Хочу вам рассказать небольшой #лайфхак на тему как сдать квартиру быстро...или почему некоторые квартиры сдаются в течении нескольких дней, а некоторые зависают...
      Речь идет о квартирах эконом класса в бюджете до 50-60 тысяч (примерно).
      И так, почему вас может "накрыть волной" .. в ближайшие дни после выхода полноценной, правильной, качественной рекламы вашего объекта...

      Давайте немного представим себе рынок недвижимости аренды в любой отдельно взятой локации...
      Выставив вашу квартиру в первый раз в рекламу на нее обращают внимание сразу все участники рынка (прямые наниматели и агенты с клиентами), практически в любой локации таких участников не менее 5-10 потенциальных клиентов.
      И как только ваша квартира появляется в поиске различных порталов и сайтов, взор всех участников поиска направлен в вашу сторону, сейчас это делать особенно удобно, многие порталы позволяют создать район поиска и подписаться на появление новых предложений в желаемом месте, по этому не удивительно что первый звонок с потенциальным клиентом может раздаться буквально через несколько минут после публикации рекламы.
      Здесь безусловно (повторюсь) важно качество рекламы вашего объекта, а именно вкусные-профессиональные фото, правильное описание объекта, и публикация сразу на всех возможных сайтах и порталах приносящих обратную связь (звонки от клиентов).
      Безусловно при любом раскладе важна цена объекта (без нее никуда), она всегда является основоопределяющим моментом.
      И здесь конечно есть тоже свои нюансы, но об этом в следующий раз.
      Так вот когда вас или вашего клиента "накрывает волной" обращений, у многих появляются неправильные представления об этом...
      " О сколько много клиентов....наверное я цену маленькую поставил... "
      " О сколько много клиентов...буду искать строго пару, одиночек рассматривать не буду, и обязательно с московской пропиской..."

      Но проходит 2-4 дня и всЁ....
      Звонков почти нет, показов так же...
      "Волна прошла"....ждем появления на рынке новых клиентов...
      И далее идут единичные звонки и обращения...тратится продолжительное время...нервы...квартира "замыливается"...новые участники появляются не массово...особенно сейчас , в кризис...

      Так же есть распространенная ошибка ...выставить квартиру в рекламу за 3-4 недели до ее освобождения или возможности сдачи и показа...
      Она просто затеряется на рынке к моменту реализации, и интерес к ней будет слабо выражен...

      Или как многие любят выставить рекламу без фото (потом сделаю, пусть висит)...когда вы в уже существующую рекламу добавите фото, больше половины участников этого не заметят...
      По этому (повторюсь) на рынок надо выходить во всеоружии

      Это одна из основных стратегий для быстрой и успешной сдачи квартиры.

      Многие клиенты любят спрашивать " за сколько времени реализуем наш объект ? "
      При правильной рекламе и цене есть среднестатистические данные:

      1кв - до 7 дней.
      2кв - до 10 дней.
      3кв - до 14 дней.

      Повторюсь речь идет строго про эконом варианты в ценовом бюджете до 50-60 тыс. при качественной рекламе и правильной цене, так же сильно влияет на скорость реализации локация (месторасположение) объекта, к примеру есть большее количество вариантов в новых районах массовой застройки и нехватка хороших предложений в некоторых районах старой Москвы.

      Безусловно есть отхождения от этих утверждений, ведь каждый объект по своему уникален, как и его собственник, как и агент выполняющий поставленную задачу.

      С уважением ваш семейный Риэлтор , Владимир Романенко

    • Автор: Светлана Орленко
      Редко кто из россиян имеет достаточно средств, чтобы выплачивать взносы за новую квартиру и при этом продолжать жить в старой. Конечно, такое тоже случается, но чаще всего люди поступают по-другому: продают свое жилье и взамен покупают новую квартиру или квартиры с использованием ипотечных или личных средств. Так как мы занимаемся продажей и покупкой квартир на вторичном и первичном рынке, мы часто оказываем помощь в подобных операциях. Что мы рекомендуем?
      Прежде чем выставлять квартиру на продажу, вы должны четко понимать:
      Какую квартиру (квартиры) и по какой цене вы сможете купить взамен старой жилплощади, Для этого вам нужно оценить, хватит ли у вас денег на задуманное. К сожалению, в своей деятельности мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда наши клиенты не могут реально взвесить и переоценивают свои финансовые возможности.
      Своеобразной страховкой от переоценки ваших сил служит пред ипотечная проверка вашей платежеспособности кредитным учреждением. Если банк дал «добро», это значит, что поставленная задача реальна. Поэтому мы, как агентство недвижимости, не начинаем продавать квартиру, пока не поймем точно, какая сумма доплаты есть в наличии у клиента. Если клиент планирует взять кредит, то только после того, как клиенту открыли кредитную линию, становится понятно, какая сумма доплаты у нас будет для покупки новой квартиры. Как правило, клиент расстраивается, что сумма совсем не та, о которой он мечтал. Но поверьте – лучше недооценить свои возможности, чем переоценить.
      Только после того, как мы понимаем, что у клиента есть в наличии определенная сумма (а не где-то в недвижимости в других городах), мы разрабатываем алгоритм дальнейших действий и начинаем усердно помогать нашему клиенту в решении его квартирного вопроса.
      Итак, еще раз повторим этапы продажи квартиры с последующей покупкой новой недвижимости, при условии привлечения ипотечного кредита:
      Выбираем банк с лучшими условиями по ипотечной ставке. Собираем документы, отдаем сразу в 3-4 банка и ждем одобрение После того как нам открывают кредитную линию, становится сразу понятно, какая реальная сумма у нас есть для покупки новой квартиры. Реально оцениваем свою старую квартиру, прибавляем сумму кредита, на получившуюся сумму ищем варианты квартир, которые нам подходят. Только после того, как эти варианты найдены, приступаем к процессу продажи, и никак не раньше. Теперь начинается очень длительный и эмоциональный этап – продажа квартиры и одновременная покупка новой. Продать квартиру процесс не быстрый, тем более, когда на дворе очередной экономический кризис. Но кризис кризисом, а люди продолжают жить: съезжаться, разъезжаться и решать свои вечные квартирные вопросы.
      Чтобы квартира была быстро продана, нужно учесть несколько важных нюансов:
      Чем реальнее будет оценена ее стоимость, тем большее количество покупателей она привлечет. Важно, чтобы ее стоимость не была завышена, так как предложение по продаже квартиры эффективнее всего привлекает потенциальных покупателей в первые 2-3 недели после появления на рынке. Если вы вольно или невольно завысите цену, клиенты уйдут, и вы потеряете время. Это самая большая и распространенная ошибка в начале пути. Чтобы точно оценить стоимость своего жилья, смотрим на стоимость подобных квартир в своем районе. Причем смотрим на квартиры с меньшей ценой, а не большей. Учитываем минусы своей квартиры. Большой минус, который, скорее всего, отпугнет потенциальных ипотечных покупателей – это неузаконенная перепланировка. Дело в том, что страховые компании чаще всего не одобряют кредиты на покупку таких квартир. Какие еще минусы могут быть? Первый и второй этажи, наличие подъездного «козырька», расположение дома возле электрических сетей и тд Я специально говорю о минусах, так как продавцы, как правило, нахваливают свои квартиры и не видят очевидных недостатков, которые снижают стоимость жилья на рынке. Постарайтесь снять «розовые очки» и посмотреть на свою недвижимость беспристрастно, как будто вам ее нужно купить, а не продать. Это поможет вам определить не только реальную рыночную цену вашей квартиры, но и возможности по предпродажной подготовке. А ее обязательно нужно будет сделать перед тем, как запустить рекламу о продаже. Что и как вы можете улучшить, чтобы привлечь большее количество потенциальных покупателей, я расскажу в следующей статье (разделе).

×