Перейти к содержимому

Рекомендуемые сообщения

Решение о продаже или покупке квартиры – одно из самых важных и значимых в жизни любого человека. Не нужно бояться его принимать. Путь от принятия решения до достижения цели можно пройти очень легко, если разработать правильный алгоритм и воплотить его шаг за шагом. В этой статье мы последовательно рассмотрим шаги, которые позволят вам успешно продать квартиру, не совершая лишних движений.

Продажа квартиры. Цели и возможности

Прежде чем начинать процесс продажи, необходимо определиться с двумя ключевыми моментами:

 ·Зачем мы продаем квартиру?

 ·Какими денежными ресурсами мы располагаем?

Ответы на эти вопросы подскажут, как действовать дальше.

Причины для продажи квартиры могут быть самыми разными. Чаще всего это делают ради приобретения квартиры большей площади, в более новом доме или в доме с лучшим расположением, чтобы разъехаться с родственниками и счастливо зажить в собственном жилье, переехать в частный дом и изменить стиль жизни, перебраться в другой город. Любая причина является весомой. Самое главное, чтобы после продажи квартиры жить стало лучше, чем до нее. На этом этапе нужно понять, что мы хотим получить на выходе, и действовать, видя перед собой ясную цель.

Поставленная цель должна быть реально достижимой. Прежде чем начать процесс продажи, нужно определить, какими финансовыми возможностями мы располагаем. Оценив имеющиеся активы, уже можно составлять план дальнейших действий и привлечения необходимой помощи. В данном случае одним из главных источников средств является собственно квартира, поэтому необходимо точно выяснить, что мы имеем, и грамотно этим распорядиться.

Шаг 1. Ваша квартира. Реальная оценка

Краеугольный камень успеха всего предприятия – реальная оценка квартиры на тот момент, когда она выставляется на продажу. Неважно, по какой цене вы ее купили десять лет назад или за сколько соседи снизу продали точно такую же квартиру в прошлом месяце, нужно понять, сколько квартира стоит сегодня. Рынок недвижимости очень динамичен, соотношение спроса и предложения и цены постоянно меняются, плюс общая экономическая обстановка оказывает свое воздействие на стоимость недвижимости.

ПРИМЕР

Например, во время кризиса с декабря 2014 года по октябрь 2015 в некоторых районах стоимость квартир снизилась на 10–30 %. При этом в каждом отдельном районе есть разные дома – старый фонд и новостройки. Квартиры в старых домах, как правило, больше падают в цене, чем квартиры в новых. Поэтому каждую квартиру нужно оценивать индивидуально.

 

%D0%BE%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B0-%D1

  • Like 2

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Создайте аккаунт или войдите в него для комментирования

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать аккаунт

Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!

Зарегистрировать аккаунт

Войти

Уже зарегистрированы? Войдите здесь.

Войти сейчас

  • Сейчас на странице   0 пользователей

    Нет пользователей, просматривающих эту страницу

  • Похожие публикации

    • Автор: Владимир Романенко
      Здравствуйте уважаемые клиенты, коллеги и друзья !
      Хочу вам рассказать небольшой #лайфхак на тему как сдать квартиру быстро...или почему некоторые квартиры сдаются в течении нескольких дней, а некоторые зависают...
      Речь идет о квартирах эконом класса в бюджете до 50-60 тысяч (примерно).
      И так, почему вас может "накрыть волной" .. в ближайшие дни после выхода полноценной, правильной, качественной рекламы вашего объекта...

      Давайте немного представим себе рынок недвижимости аренды в любой отдельно взятой локации...
      Выставив вашу квартиру в первый раз в рекламу на нее обращают внимание сразу все участники рынка (прямые наниматели и агенты с клиентами), практически в любой локации таких участников не менее 5-10 потенциальных клиентов.
      И как только ваша квартира появляется в поиске различных порталов и сайтов, взор всех участников поиска направлен в вашу сторону, сейчас это делать особенно удобно, многие порталы позволяют создать район поиска и подписаться на появление новых предложений в желаемом месте, по этому не удивительно что первый звонок с потенциальным клиентом может раздаться буквально через несколько минут после публикации рекламы.
      Здесь безусловно (повторюсь) важно качество рекламы вашего объекта, а именно вкусные-профессиональные фото, правильное описание объекта, и публикация сразу на всех возможных сайтах и порталах приносящих обратную связь (звонки от клиентов).
      Безусловно при любом раскладе важна цена объекта (без нее никуда), она всегда является основоопределяющим моментом.
      И здесь конечно есть тоже свои нюансы, но об этом в следующий раз.
      Так вот когда вас или вашего клиента "накрывает волной" обращений, у многих появляются неправильные представления об этом...
      " О сколько много клиентов....наверное я цену маленькую поставил... "
      " О сколько много клиентов...буду искать строго пару, одиночек рассматривать не буду, и обязательно с московской пропиской..."

      Но проходит 2-4 дня и всЁ....
      Звонков почти нет, показов так же...
      "Волна прошла"....ждем появления на рынке новых клиентов...
      И далее идут единичные звонки и обращения...тратится продолжительное время...нервы...квартира "замыливается"...новые участники появляются не массово...особенно сейчас , в кризис...

      Так же есть распространенная ошибка ...выставить квартиру в рекламу за 3-4 недели до ее освобождения или возможности сдачи и показа...
      Она просто затеряется на рынке к моменту реализации, и интерес к ней будет слабо выражен...

      Или как многие любят выставить рекламу без фото (потом сделаю, пусть висит)...когда вы в уже существующую рекламу добавите фото, больше половины участников этого не заметят...
      По этому (повторюсь) на рынок надо выходить во всеоружии

      Это одна из основных стратегий для быстрой и успешной сдачи квартиры.

      Многие клиенты любят спрашивать " за сколько времени реализуем наш объект ? "
      При правильной рекламе и цене есть среднестатистические данные:

      1кв - до 7 дней.
      2кв - до 10 дней.
      3кв - до 14 дней.

      Повторюсь речь идет строго про эконом варианты в ценовом бюджете до 50-60 тыс. при качественной рекламе и правильной цене, так же сильно влияет на скорость реализации локация (месторасположение) объекта, к примеру есть большее количество вариантов в новых районах массовой застройки и нехватка хороших предложений в некоторых районах старой Москвы.

      Безусловно есть отхождения от этих утверждений, ведь каждый объект по своему уникален, как и его собственник, как и агент выполняющий поставленную задачу.

      С уважением ваш семейный Риэлтор , Владимир Романенко

    • Автор: Олеся Бухтоярова
      Мошенничество супругов-сообщников
      23.01.2016
      В пункте 11 обзора за 2011 год я разбирал очередное (сколько их уже было!) мошенничество, совершенное супругами-сообщниками. Разбираемая схема была построена на том, что покупателя недвижимости вводили в заблуждение относительно факта нахождения продавца жилья в браке.
      В 2011 с досады я был резок: «для российского реестра прав на недвижимость совершенно обычна следующая ситуация: в свидетельстве о праве собственности в графе «правообладатель» указано только одно лицо, а собственников на самом деле двое (имеется общая совместная собственность супругов в соответствии с Семейным кодексом РФ)… Отечественный регистратор просто не интересуется правовым режимом собственности. Ему безразличен тот факт, что запись в реестре не отражает реального количества собственников. Запись производится исключительно исходя из количества фамилий в договоре, а факт нахождения покупателя в браке просто игнорируется Регистрационной службой».
      Надо сказать, что с прошедшего времени в лучшую сторону совершенно ничего не изменилось.
      В результате та же самая схема, с незначительными вариациями, используется и по сей день. В 2015 году технология была модернизирована лишь с той целью, чтобы избежать привлечения супругов к уголовной ответственности. Это было сделано мастерски, а сама механика комбинации по-прежнему довольно простая.
      Так, у супругов-сообщников имелось две квартиры, расположенных в разных районах города. Обе квартиры были оформлены хотя и в период брака, но только на имя жены. (Для полноты информации упомяну: в каждом районе города, где были расположены квартиры супругов, имелся свой районный суд. Это обстоятельство сыграет свою роль в дальнейшем).
      Подготавливая преступление, муж подал иск о разделе имущества, и попросил суд установить долевую собственность на обе квартиры.
      Обычно нормальные истцы так не делают: для чего нужно иметь долевую собственность на жилье с бывшим супругом? Как правило, лучше, чтобы каждому из супругов передавалась отдельная квартира, со взысканием денежной компенсацией в пользу того, чей объект дешевле. Но мошенники знали, что делали: муж исковые требования поддерживал, а жена – признавала их в том виде, в котором они были заявлены. В итоге обе квартиры были поделены судом в равных долях между супругами, по ½ доле в праве собственности каждому. 
      Судебное решение вступило в силу, но муж свой экземпляр решения не получил, и в Росреестр, соответственно, его не отнес. В итоге обе квартиры по-прежнему оставались  оформленными на имя жены.
      В это время супруга «потеряла» паспорт. Оплатив штраф, жена получила новый паспорт, в котором, как это часто бывает, печати о имеющемся браке УФМС не проставила.
      Когда вступило в силу решение суда о разделе имущества, жена продала одну из квартир. Ничего неподозревающий покупатель осмотрел и приобрел совсем недешевую квартиру (с парковочным местом и охраняемой территорией).
      После того, как все деньги от сделки получены женой, куплю-продажу оспорил бывший муж. В иске он указал, что количество собственников квартиры в базе данных Росреестра не соответствовало действительности, о чем имеется соответствующее решение суда: собственников недвижимости на самом деле было двое, а продавал квартиру только один из них (одна, если быть точным).
      Иск, конечно, был удовлетворен: квартира была возвращена в собственность супругов-махинаторов, а жена «осталась должна» несчастному покупателю квартиры.
      Естественно, к этому времени выяснилось, что второй своей квартирой супруги уже распорядились, другой собственности у аферистки нет, и взыскать с нее что-либо – нереально. Конец истории.
      Банальность данного сюжета компенсируется одной любопытной деталью.
      Покупка квартиры потерпевшим проводилась под наблюдением специалистов агентства недвижимости, которые в письменной форме дали «заключение о безопасности покупки». Давайте вникнем, что же именно проверяли риелторы, и как они это делали?
      Согласно заключению, риелторы зашли на сайт Федерального суда того района города, в котором находилась интересующая их квартира. На сайте суда в рубрике «судебное делопроизводство» риелторы вбили фамилию собственника - жены. Система сообщила, что судебных споров с участием ФИО не обнаружено.
      Риелторы сочли, что любые споры относительно данной квартиры должны рассматриваться по месту ее нахождения (ст. 30 ГПК РФ «исключительная подсудность»: «иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества»).
      Что еще?
      Риелторы также заказали и изучили выписку из ЕГРП, в которой, как вы понимаете, никаких сведений о муже нет и не могло быть, так как судебное решение в Росреестр донесено не было.
      Риелторы также изучили паспорт женщины и убедились в том, что печати о браке в документе не имеется, а, значит, согласия супруга на сделку по ст. 35 СК РФ спрашивать не нужно.
      Описанными действиями, по сути, вся поверка и ограничилась (!).
      К сожалению, риелторами, проверяющими безопасность сделки, явно были допущены серьезные просчеты.
      Например, у риелторов имелась копия паспорта продавца, и они могли видеть, что женщина зарегистрирована не в той квартире, которую продает. Данное обстоятельство, несомненно, должно было навести на мысль о том, что у женщины может быть иная недвижимость, и, соответственно, иски к ней могут заявляться с использованием альтернативной подсудности, где выбор между несколькими судами принадлежит истцу  (п. 10 ст. 29 ГПК РФ), либо по общим правилам подсудности – по месту жительства женщины. Но даже без этих тонкостей, связанных с процессуальным законом: риелторам, во всяком случае, необходимо было зайти на сайт соответствующего суда по месту жительства женщины. Если бы они это сделали, то с легкостью обнаружили бы решение суда о разделе имущества.
      Кроме того, любые замены паспорта, не связанные с достижением гражданином определенного законом возраста, сами по себе должны были вызывать опасения. В данном случае все очевидно: в свидетельстве Росреестра указаны данные другого паспорта, который якобы был «утерян», и который можно было проверить на сайте ФМС. Почему этого не было сделано риелторами – неясно.
      Так или иначе, наличие спора с супругом в сочетании с недавней датой выдачи паспорта должны были навести риелторов на мысль о том, что продавец «темнит», и что существование супруга-сособственника весьма вероятно. К сожалению, таких выводов риелторы не сделали.
      Когда потерпевший понял, что его риелторы ему уже не помогут, и что судебный процесс он полностью и окончательно проиграл, он обратился в полицию.
      В возбуждении уголовного дела было отказано. Жена сообщила, что не имела умысла на обман покупателя, а деньги она ему «когда-нибудь» обязательно возвратит.
      Когда дознаватель стал спрашивать мужа, почему он не отнес полученное им решение суда в Росреестр, муж ответил, что, по его мнению, суд должен был сам сообщить Росреестру о том, что раздел недвижимости уже произведен. Муж «удивился» тому, что этого не было сделано автоматически.
      Теперь подведем черту.
      - риелторы, по сути, полноценной проверки не провели, но они ни за что не отвечают, так как компенсировать убытки потерпевшего по закону должна продавец квартиры, а вовсе не риелторы. Данное обстоятельство кому-то кажется несправедливым, но таков закон;  
      - суд не направил копию решения третьему лицу по делу - Росреестру, так как по ГПК РФ участники спора обязаны сами получать судебные акты, если только речь не идет о заочном решении. Косвенно можно говорить о некоторой степени виновности районного суда в сложившемся положении, но попробуйте получить с Российской Федерации компенсацию за то, что одна ее служба не знает, что делает другая – это нереально;
      - Росреестр самостоятельно не получил решение суда о разделе имущества и, конечно же, не исполнил его, так как регистратору вообще наплевать на этот судебный процесс, а несовпадение количества истинных собственников с количеством правообладателей в реестре – обычное дело и никого не волнует;
      - УФМС выдало женщине новый паспорт, но сведений о нахождении гражданки России в браке в документ не внесло;
      - ЗАГС, некогда зарегистрировавший брак между махинаторами, сведений об этом браке в публичный доступ не представил, т.к. в России нет соответствующего закона. Кто за кем замужем в России по-прежнему является тайной. Я не шучу, это на самом деле так, эта информация не разглашается государством.
      В результате, в атмосфере всеобщего раздолбайства и безответственности, честный покупатель потерял свои деньги, а жулики сохранили квартиру и получили деньги от ее продажи.  
      Очевидно, что в нашей стране давно назрела реформа, которая бы изменила правила построения базы Росреестра и открыла бы для широкого круга лиц книги ЗАГСов.
      Но даже сейчас, в условиях работы с алогичным и часто противоречивым законодательством, покупателя  спасла бы от неприятностей полноценная проверка недвижимости, которую нужно было проводить, например, таким образом. 
      www.granatmaxim.ru
       
    • Автор: wella
      Возник спор. Дом должен забрать под свое крыло другой район (уж не знаю, на каком праве). Разумеется, людей куда-то расселят. Когда зашел разговор об этом, люди обреченно сказали, что, мол, когда рядом дом снесли, народ расселили куда попало.
      Вопрос в чем. Когда будут вот так выселять-расселять, оценивать метры будут по той цене, что была выставлена в договоре купли-продажи этой квартиры (в общежитии бывшем), или  по рыночной. Ведь никому не хочется переезжать с нажитого места в худшие условия.
    • Автор: Светлана Орленко
      Редко кто из россиян имеет достаточно средств, чтобы выплачивать взносы за новую квартиру и при этом продолжать жить в старой. Конечно, такое тоже случается, но чаще всего люди поступают по-другому: продают свое жилье и взамен покупают новую квартиру или квартиры с использованием ипотечных или личных средств. Так как мы занимаемся продажей и покупкой квартир на вторичном и первичном рынке, мы часто оказываем помощь в подобных операциях. Что мы рекомендуем?
      Прежде чем выставлять квартиру на продажу, вы должны четко понимать:
      Какую квартиру (квартиры) и по какой цене вы сможете купить взамен старой жилплощади, Для этого вам нужно оценить, хватит ли у вас денег на задуманное. К сожалению, в своей деятельности мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда наши клиенты не могут реально взвесить и переоценивают свои финансовые возможности.
      Своеобразной страховкой от переоценки ваших сил служит пред ипотечная проверка вашей платежеспособности кредитным учреждением. Если банк дал «добро», это значит, что поставленная задача реальна. Поэтому мы, как агентство недвижимости, не начинаем продавать квартиру, пока не поймем точно, какая сумма доплаты есть в наличии у клиента. Если клиент планирует взять кредит, то только после того, как клиенту открыли кредитную линию, становится понятно, какая сумма доплаты у нас будет для покупки новой квартиры. Как правило, клиент расстраивается, что сумма совсем не та, о которой он мечтал. Но поверьте – лучше недооценить свои возможности, чем переоценить.
      Только после того, как мы понимаем, что у клиента есть в наличии определенная сумма (а не где-то в недвижимости в других городах), мы разрабатываем алгоритм дальнейших действий и начинаем усердно помогать нашему клиенту в решении его квартирного вопроса.
      Итак, еще раз повторим этапы продажи квартиры с последующей покупкой новой недвижимости, при условии привлечения ипотечного кредита:
      Выбираем банк с лучшими условиями по ипотечной ставке. Собираем документы, отдаем сразу в 3-4 банка и ждем одобрение После того как нам открывают кредитную линию, становится сразу понятно, какая реальная сумма у нас есть для покупки новой квартиры. Реально оцениваем свою старую квартиру, прибавляем сумму кредита, на получившуюся сумму ищем варианты квартир, которые нам подходят. Только после того, как эти варианты найдены, приступаем к процессу продажи, и никак не раньше. Теперь начинается очень длительный и эмоциональный этап – продажа квартиры и одновременная покупка новой. Продать квартиру процесс не быстрый, тем более, когда на дворе очередной экономический кризис. Но кризис кризисом, а люди продолжают жить: съезжаться, разъезжаться и решать свои вечные квартирные вопросы.
      Чтобы квартира была быстро продана, нужно учесть несколько важных нюансов:
      Чем реальнее будет оценена ее стоимость, тем большее количество покупателей она привлечет. Важно, чтобы ее стоимость не была завышена, так как предложение по продаже квартиры эффективнее всего привлекает потенциальных покупателей в первые 2-3 недели после появления на рынке. Если вы вольно или невольно завысите цену, клиенты уйдут, и вы потеряете время. Это самая большая и распространенная ошибка в начале пути. Чтобы точно оценить стоимость своего жилья, смотрим на стоимость подобных квартир в своем районе. Причем смотрим на квартиры с меньшей ценой, а не большей. Учитываем минусы своей квартиры. Большой минус, который, скорее всего, отпугнет потенциальных ипотечных покупателей – это неузаконенная перепланировка. Дело в том, что страховые компании чаще всего не одобряют кредиты на покупку таких квартир. Какие еще минусы могут быть? Первый и второй этажи, наличие подъездного «козырька», расположение дома возле электрических сетей и тд Я специально говорю о минусах, так как продавцы, как правило, нахваливают свои квартиры и не видят очевидных недостатков, которые снижают стоимость жилья на рынке. Постарайтесь снять «розовые очки» и посмотреть на свою недвижимость беспристрастно, как будто вам ее нужно купить, а не продать. Это поможет вам определить не только реальную рыночную цену вашей квартиры, но и возможности по предпродажной подготовке. А ее обязательно нужно будет сделать перед тем, как запустить рекламу о продаже. Что и как вы можете улучшить, чтобы привлечь большее количество потенциальных покупателей, я расскажу в следующей статье (разделе).

×