Перейти к содержимому
Мария

Будьте осторожны. Сборник нехороших квартир

Рекомендуемые сообщения

Мария    7 907

В эту тему предлагаю выкладывать квартиры, с которыми сталкиваемся в работе, которые нельзя покупать

№1 история из фейсбука:

Подбирали квартиру клиенту в ЦАО. На сделку желательно было выйти до Нового года.

Нужна была "однушка" в пешей доступности от метро, этажом выше четвертого, состояние любое, главное, чтобы подъезд был образцовым и лифт не затрапезный. Вид из окна - лучше во двор. Предложили и посмотрели много вариантов, никак не находился тот единственный, который сразу пленил бы и утащил на сделку.

Клиент сбросил ссылку на квартиру с пометкой - "Очень интересно!", квартира нашлась в Циане. Позвонили. Объект по параметрам подходит даже отлично. Как всегда и бывает в таких случаях, документы "не очень". "Свежее" наследство. В договоре готовы показать полную стоимость. Решили всё равно посмотреть.

Агент (не владеет полностью ситуацией) сообщает, что собственница неадекватная, договариваться нужно самим. Договорились, посмотрели. На просмотре выяснили, что показывает квартиру не собственник, тоже посредник. Наследство от сестры двоюродному брату. Слышим постоянно, что посредник живет в этом же доме, этажом ниже. О собственнике говорит как о своем клиенте. Очень много информации получили о наследодателе. Осмотрели внимательно все: квартиру, подъезд, обошли весь дом, парковку... Не очень понравилось, что последний этаж. Но квартира клиенту понравилась! Вот так всегда и бывает. С такими-то документами - клиенту понравится обязательно. Клиент принимает решение авансировать. Договариваемся об авансе.

Нас пригласили в юридический офис на Перуновский переулок. В нашем присутствии посредник заключил договор с юристом на сопровождение сделки, конфликтуя по поводу и без. Авансовое соглашение натерпелось от него тоже. Беспощадно из него выбрасывались почти все пункты - "потому что я их не понимаю, и поэтому боюсь". Отрезвив посредника общими усилиями, внесли аванс, оставили на месте все необходимые пункты в авансовом соглашении, договорились об условиях сделки, о необходимых заявлениях и справках от собственника, которому 75 лет, о том, что договор купли-продажи он будет подписывать самостоятельно, и решили обратиться к независимым регистраторам из "ПраймСервиса".

Простая письменная форма ДКП предоставленного регистраторами "ПраймСервиса" напугала посредника пуще авансового соглашения. Мы все узнали, что там работают мошенники.

Самое интересное началось, когда в ходе проверки обнаружили родного племянника собственника, который тоже имеет право на данное наследство. После тяжелых переговоров с посредником по поводу договора купли-продажи и всего прочего, уяснили для себя, что разговаривать с ним было бесполезно. Потрачено много времени и нервы решили поберечь. Нашли контакт собственника. Поговорили, объяснили каким образом нужно поступить, чтобы им продать, а нам безопасно купить эту квартиру. Думали, что все получается и скоро выйдем на сделку. Но! Вдруг в очередной раз, при входящем звонке от посредника, узнаем , что мы тоже мошенники. Вышли напрямую на клиента и шантажируем его племянником! И что он ему не родной вовсе! И если мы не покупаем квартиру не привлекая племянника, то значит отказываемся от покупки и аванс нам не вернут: - "Встретимся в суде!" А нужно было всего то: получить от племянника нотариальный отказ от наследства и поделить деньги с продажи пополам между племянником и дядей (наше условие выхода на сделку). Ну ничего. Пригласили на сделку своих продавцов и их посредника телеграммой с уведомлением, указав время встречи у нотариуса. Долго ждать не пришлось, последовал входящий звонок посредника: -"Не стоило себя утруждать, мои клиенты уполномочили меня вернуть вам аванс!" Здорово!

Аванс мы забрали. Но квартира, продается дальше. Внимание, коллеги! Однокомнатная квартира на Овчинниковской набережной, д. 18/1 стр.1, на 12 этаже, в доме один жилой подъезд. Племянник обязательно будет оповещен. И будет продавцам еще веселее. А вам, советуем не терять своего драгоценного времени на этом объекте.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Мария    7 907

2к квартира, Зеленоград, корп.1521, кв.10

Далее выложено много-много текста, который мне пришлось перелопатить для того, чтобы забрать аванс у Инкома, который мы внесли за эту квартиру. Надеюсь, кому-то будет интересно и полезно

Данная сделка является притворной (поскольку целью этой сделки - дарения - было прикрытие другой сделки – купли-продажи)

Почему притворная: Недействительность сделки юридического лица, противоречащей его целям (ст. 173 ч. 1 ГК РФ). Цели и задачи юридического лица определяются его уставом, положением о нем или общим положением об организациях данного вида.

Сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, ограниченными в его учредительных документах либо юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица. При этом следует доказать, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности.

Поскольку ст. 173 ч. 1 ГК РФ не предусматривает последствия совершения таких сделок, к ним применяются общие положения

ст. 167 ч. 1 ГК РФ, т. е. двусторонняя или соответственно односторонняя реституция.

Притворная сделка является ничтожной. Ничтожная сделка является недействительной (ст.170 ГК РФ п.2) независимо от признания её таковой судом.

Данная сделка дефектна полностью, в целом

Момент, с которого сделка считается недействительной Иногда в судебных актах содержится вывод о том, что оспоримая сделка является недействительной с момента признания ее таковой по решению суда. Свой вывод суд обосновывает тем, что только по решению суда такая сделка может быть признана недействительной. В то же время относительно ничтожной сделки делается противоположный вывод — сделка недействительна с момента совершения. Думается, что в данном случае не следует разграничивать момент, с которого сделка считается недействительной, исходя из ее оспоримости или ничтожности. Хотя закон прямо этот вопрос и не регулирует, однако по смыслу статьи 167 ГК РФ юридических последствий не влечет любая недействительная сделка. Просто оспоримые сделки считаются действительными, пока они не будут оспорены. Однако если они признаны недействительными, то решению суда придается обратная сила.

Недействительность сделки и применение последствий недействительности Гражданский кодекс РФ не предусматривает возможность признания ничтожной сделки недействительной по решению суда. В статье 166 Кодекса говорится лишь о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а статья 12 называет такие способы защиты гражданских прав, как признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности и применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Как указывалось выше, Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 01.06.98 № 6/8 разъяснили, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки. Судам рекомендовано рассматривать такие споры. В то же время ничтожная сделка может быть не только совершена (и тогда юридические последствия ограничиваются лишь постановкой вопроса о ее недействительности), но и исполнена. К сожалению, в названном постановлении отсутствует указание на то, что нельзя признать недействительной исполненную сделку без применения последствий ее недействительности, а именно это на практике зачастую и происходит. Рассмотрим подробнее, к чему это ведет.

Признание договора недействительным без применения последствий его недействительности, особенно в отношении договора купли-продажи имущества (это имущество может уже отсутствовать у покупателя в связи с его дальнейшим отчуждением, что не рассматривается в качестве препятствия к предъявлению требования и его удовлетворению), влечет превращение покупателя этого имущества из собственника, каковым он считался до решения суда, в приобретателя. Суд констатирует, что право собственности не может возникнуть на основании недействительной сделки, а поскольку покупатель не является собственником, договор, по которому он в дальнейшем это имущество продает, также недействителен, последующие сделки признаются также недействительными.

В результате возникает ситуация, когда права истца не восстановлены, но в орбиту судебных разбирательств втягиваются все новые и новые лица. Возникает правовая неопределенность, которая по своим последствиям не лучше судебной ошибки. Следующая проблема, возникающая при признании недействительными нескольких договоров купли-продажи, предметом которых является одно и то же имущество (такой спор может рассматриваться по одному или нескольким делам), это — вопрос о том, каким образом применить последствия недействительности этих договоров. Практика показывает, что применить последствия в виде возврата имущества, как правило, невозможно, поскольку кто-либо из приобретателей явно будет признан добросовестным

В силу статьи 302 ГК РФ истребовать имущество у добросовестного приобретателя по возмездной сделке возможно лишь при определенных условиях — если имущество утеряно собственником или лицом, которому было передано во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Возникает вопрос — с какой целью собственник признавал договоры купли-продажи недействительными?

Ведь он ничего не получил в результате удовлетворения заявленных требований, в то время как все остальные ответчики «приобрели» правовую неопределенность своего положения.

Такова ли задача суда? Представляется, что по смыслу закона, имея в виду статью 12 ГК РФ, в которой предусмотрены такие способы защиты гражданского права, как признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности и применение последствий недействительности ничтожной сделки, а также статью 5 Федерального конституционного закона Российской Федерации «Об арбитражных судах в Российской Федерации», статью 2 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в силу которых задачами судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, нельзя признать исполненную сделку недействительной без применения последствий ее недействительности.

Предвидя возможные возражения на названный тезис — что делать суду, если истец такого дополнительного требования не заявляет, — следует отметить следующее. Во-первых, у суда есть право предложить истцу уточнить свои требования. Во-вторых, в силу пункта 2 статьи 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе (справедливости ради стоит отметить, что это положение не относится к применению последствий недействительности оспоримой сделки). Возможно, что законодатель и предусмотрел право суда на применение последствий недействительности ничтожной сделки на тот случай, если такого требования не заявлено. Иной подход, а именно возможность признать в суде исполненную сделку недействительной без применения последствий ее недействительности, с чем часто приходится сталкиваться на практике, не только не восстанавливает нарушенное право истца, но и ведет к правовой неопределенности, о чем было сказано выше, а также влечет дальнейшие споры, что можно подтвердить конкретными примерами.

Вот один из них. В 1993 году государственное предприятие, не получив согласия собственника, продало нежилое помещение товариществу с ограниченной ответственностью, которое, в свою очередь, в 1994 году продало его другому лицу. Таким образом, в течение нескольких лет это помещение продавалось неоднократно. Первый договор недействителен (судебная практика признает, что и до введения в действие ГК РФ имущество, находившееся в полном хозяйственном ведении, не могло быть отчуждено без согласия собственника), и поэтому суд, куда обратилось государственное предприятие, признал его недействительным. В дальнейшем было принято несколько судебных решений о признании недействительными всех последующих договоров. Однако это не привело к возвращению проданного помещения государственному предприятию, поскольку последний его покупатель признан добросовестным приобретателем.

В то же время положение этого покупателя изменяется — раньше он считался собственником, а теперь получил иной статус. Сможет ли он без проблем за регистрировать свое право собственности при том, что договор купли-продажи судебным решением признан недействительным?

А если право собственности все же зарегистрировано, то все равно возникает вопрос — на основании каких положений закона можно отказать в признании такой регистрации недействительной, коль скоро недействительным является само основание возникновения права собственности?

В итоге было рассмотрено около десяти дел, однако проданное помещение государственное предприятие возвратить так и не смогло. Если принять необходимость применения последствия недействительности ничтожной сделки, а не ограничиваться констатацией ее недействительности (ничтожности), то подобных примеров можно избежать, что только повысит авторитет судебной власти.

Представляется, что неисполнимое решение суда (или то, которое в принципе ничего не решает, а лишь ведет к правовой неопределенности) не имеет права на существование. Если бы недействительность исполненного договора и применение последствий его недействительности рассматривались как неразрывно связанные между собой требования или как по сути одно требование, то уже при оспаривании первого договора суд должен был бы отказать в иске. Действительно, имущества у покупателя не сохранилось, что в силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ влечет возмещение его стоимости, но стоимость имущества продавец уже получил при исполнении договора купли -продажи.

В последнее время эти обстоятельства стали предметом особого внимания надзорных судебных инстанций. Так, по одному из дел Президиум ВАС РФ, отменяя принятые судебные акты (решение суда, постановление апелляционной инстанции, постановление кассационной инстанции) о признании недействительным договора купли-продажи, указал, что истец не обосновал и суды не выяснили, возможно ли при избранном способе защиты восстановление прав (если имело место их нарушение) с учетом предъявления иска о признании недействительной уже исполненной сделки, и требований об устранении имущественных последствий, возникших в результате исполнения, сделки либо убытков, не заявлено (постановление Президиума ВАС РФ от 12.11.02 № 6288/02).

Заинтересованное лицо Другая проблема, с которой сталкивается арбитражный суд при рассмотрении дел о признании ничтожной сделки недействительной или о применении последствий ее недействительности, — это вопрос о том, что такое «заинтересованное лицо», которое вправе обратиться в суд. Представляется, что законодатель, употребляя термин «любое заинтересованное лицо», имел в виду не любое лицо, хотя иногда именно так расширительно толкуют данное положение.

Заинтересованное лицо — это прежде всего сторона сделки, но не только. На этот счет можно привести отдельные выдержки из судебных актов, в которых содержится точка зрения суда по этому вопросу: «заинтересованное лицо — это лицо, чьи права и законные интересы могут быть непосредственно ущемлены оспариваемой сделкой»; «заинтересованным лицом может быть признано лицо, имущественные интересы которого будут непосредственно восстановлены в результате применения последствий недействительности ничтожной сделки»; «завод не является стороной оспариваемого соглашения и ничего не получает в результате проведения реституции, поэтому не может быть заинтересованным лицом»; «в соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Однако реализация этого права возможна в том случае, если оспариваемой сделкой нарушены права и охраняемые законом интересы лица, обратившегося с иском, и целью предъявленного иска является восстановление этих интересов». Таким образом, заинтересованное лицо — это не только сторона сделки, но и иное лицо, имеющее имущественный интерес.

Таким лицом, бесспорно, будет Комитет по управлению государственным (муниципальным) имуществом, оспаривающий совершенную государственным (муниципальным) унитарным предприятием сделку по мотиву ее ничтожности в отношении находящегося в его хозяйственном ведении имущества. Заинтересованность Комитета в этом случае состоит в возвращении имущества в хозяйственное ведение предприятия и восстановлении таким образом права собственности государства (муниципальной собственности). Но вот будет ли собственник заинтересованным лицом, если это имущество явилось предметом нескольких договоров? Может ли собственник в этом случае предъявить требования о признании всех этих сделок недействительными (ничтожными) и о применении последствий их недействительности?

Обычно эту проблему рассматривают под углом допустимости или недопустимости подобного иска с учетом конкуренции исков и зачастую исходят из того, что в таком случае собственник вправе предъявить иск о виндикации. Оппоненты этой точки зрения обоснованно ссылаются на то, что гражданское законодательство не ограничивает собственника в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих способов защиты гражданских прав в зависимость от наличия возможности использовать специальные вещно-правовые способы защиты, а также ссылаются на то, что в силу статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению. На мой взгляд, эту проблему можно рассмотреть и под другим углом зрения. Является ли собственник при предъявлении иска о применении последствий недействительности нескольких последовательных договоров заинтересованным лицом?

Думается, что не является, и вот почему. В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить стоимость полученного в деньгах. Если имущество уже выбыло по первой оспариваемой собственником сделке (например, продано), то его возвратить в натуре невозможно. Следовательно, в этом случае должны быть применены последствия недействительности в денежной форме.

Для иного решения спора — имущество возвращается в натуре сначала от последнего покупателя его продавцу, а затем от него предыдущему продавцу и так далее, пока оно не попадает к первому покупателю, с тем чтобы его в порядке реституции возвратить первому продавцу, — законных оснований не имеется. В русле этих рассуждений представляется интересным следующий вопрос: может ли акционер или участник общества с ограниченной ответственностью оспорить совершенную акционерным обществом или обществом с ограниченной ответственностью сделку по мотиву ее ничтожности?

Представляется, что нет, хотя в практике этот вопрос решается неоднозначно. Акционер, в том числе и миноритарный (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10.04.03 № 5-П), может оспорить крупную сделку акционерного общества или сделку, в совершении которой имеется заинтересованность, однако такое право прямо предусмотрено законом (статьи 79, 84 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»), то есть сделки в этих случаях являются оспоримыми.

Однако из этого вовсе не вытекает право акционера оспорить сделки акционерного общества по мотиву их ничтожности. Аналогичным образом обстоит дело и относительно сделок общества с ограниченной ответственностью. В заключение хотелось бы сказать следующее. Не следует расширительно толковать положения статьи 168 ГК РФ, тем более что закон предоставляет большие возможности для защиты гражданских прав. Установление в законе 10-летнего срока для признания сделки ничтожной или применения последствий ее недействительности представляется чрезмерным.

Представления о праве в сознании людей претерпевают изменения, поэтому то, что 10 лет назад считалось вполне законным, по истечении определенного времени может выглядеть иначе. Не стоит забывать и о изменении судебной практики — далеко не факт, что через 10 лет суд таким же образом оценит сделку, как он сделал сейчас. Т. В. ШПАЧЕВА, судья Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа

Источник: http://ppt.ru/news/25774

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 <Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса РФ>

В частности, арбитражным судам рекомендовано руководствоваться следующим:

перечень обстоятельств, заблуждение в отношении которых имеет существенное значение и может являться основанием для признания сделки недействительной, содержащийся в статье 178 ГК РФ, носит примерный характер;

заблуждение относительно правовых последствий сделки не является основанием для признания ее недействительной по статье 178 ГК РФ;

наличие каких-либо иных возможностей защиты нарушенного права истца не исключает признание сделки недействительной при наличии оснований, предусмотренных статьями 178 и 179 ГК РФ;

сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки;

сделка, совершенная органом юридического лица от имени последнего, может быть признана недействительной как совершенная под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной;

применение насилия, являющегося одним из оснований для признания сделки недействительной по статье 179 ГК РФ, может подтверждаться не только фактом наличия уголовного производства по соответствующему делу;

угроза осуществить право является основанием для признания сделки недействительной, если под влиянием этой угрозы сторона совершила сделку, не связанную с указанным правом.

http://www.consultan...ntent=305197828

© КонсультантПлюс, 1992-2015

Действительная сделка — это сделка, имеющая юридическую силу. Необходимым условием действительности сделки является действительность всех ее элементов, соответственно, порочность хотя бы одного из них влечет недействительность такой сделки. В цивилистической науке издавна признавалось деление недействительных сделок на оспоримые и ничтожные, однако практического значения это почти не имело.

В Гражданском кодексе РСФСР (1964 г.) отсутствовала норма, предусматривающая недействительность сделки без соответствующего судебного решения, как это установлено ныне в пункте 1 статьи 166 действующего Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ, Кодекс) относительно ничтожных сделок. Сделка, тем более исполненная, признавалась недействительной по решению суда или арбитража.

Практически исключалась возможность считать сделку недействительной без такого решения. Это и плохо, потому что ничтожность сделки может быть настолько явной, что нет необходимости производить какие-то дополнительные процедуры для констатации данного факта. Но можно отметить и положительный момент — никто не может рассматривать сделку как недействительную без соответствующего решения, а это имеет значение для стабильности гражданского оборота. В настоящее время это не только возможно, но так и происходит, в том числе относительно давно исполненных договоров. В судебной практике приходится рассматривать вопрос действительности договоров, заключенных и исполненных ранее, не только по искам, предметом которых является их оспаривание, но и в самых разных ситуациях.

Допустим, истец основывает свое субъективное право, нарушение которого и явилось поводом для обращения в арбитражный суд, на заключенном 8–10 лет назад договоре, в то время как ответчик, даже не будучи стороной этого договора, ссылается на его ничтожность. Суд не ограничивается указанием на то, что договор не признан недействительным, но оценивает доводы о его ничтожности.

При этом суд ссылается на то, что ничтожным договор является независимо от наличия или отсутствия судебного решения, и поэтому проверить его действительность можно и без соответствующего иска. Если же доводы заявившего о ничтожности договора являются основанием для признания сделки оспоримой, то суд исходит из того, что договор недействительным не признан.

В итоге происходит следующее — без заявленного об этом требования и соблюдения предусмотренных процессуальных процедур, а зачастую и не привлекая к участию в разбирательстве всех сторон сделки, суд констатирует ее ничтожность (это относится и к исполненным сделкам). Можно ли в данном случае упрекнуть суд? Действительно, ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом, что в принципе означает лишь одно — в суд можно и не обращаться. Равнозначно ли это праву суда констатировать ее ничтожность при рассмотрении другого дела и без предъявления соответствующего иска, да еще зачастую и не привлекая всех участников сделки?

Может быть, суду вовсе не следует оценивать сделку только потому, что появились доводы о ее ничтожности? Почему лицо, заявившее о ничтожности сделки, не доказывает этого в самостоятельном процессе или это не имеет никакого значения? Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — постановление от 01.07.96 № 6/8) в пункте 32 разъясняют, что, поскольку ГК РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Если согласиться с отсутствием у суда обязанности оценивать действительность сделки без соответствующим образом заявленных материально-правовых требований, тогда и у кассационной инстанции не будет повода задумываться о том, не является ли решение суда, в мотивировочной части которого признается ничтожной сделка, а участвующее в ней лицо к участию в деле не привлечено, решением о его правах и обязанностях, что в силу пункта 4 части четвертой статьи 288 АПК РФ является безусловным основанием для отмены судебного решения.

Источник: http://ppt.ru/news/25774

Разграничение ничтожных и оспоримых сделок В соответствии со статьей 166 ГК РФ недействительные сделки делятся на оспоримые и ничтожные. Оспоримые сделки являются недействительными в силу признания их таковыми по решению суда, которое может быть принято только по требованиям лиц, указанных в Кодексе. Ничтожные сделки — это те, которые недействительны независимо от решения суда. Однако и в этом случае заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с иском о признании ничтожной сделки недействительной (пункт 32 постановления от 01.07.96 № 6/8). Таким образом, законодатель разграничил недействительные сделки на ничтожные и оспоримые только по способу определения этого, хотя традиционно считалось, что ничтожной является такая сделка, недействительность которой очевидна и без особых доказательств, оспоримая же сделка трудно распознается, и ее недействительность не может быть выявлена без представления и оценки необходимых доказательств. В настоящее время такой подход не всегда возможен.

Зачастую ничтожность сделки «не лежит на поверхности», и, для того чтобы проверить ее недействительность, требуется исследовать и оценивать доказательства. Допустим, в процессе исполнительного производства судебный пристав-исполнитель арестовал имущество должника, оценил его сам или с помощью привлеченного специалиста, изъял имущество и передал его на реализацию. Имущество продано, однако по цене гораздо ниже рыночной, поскольку оценка произведена неправильно. Можно ли такой договор купли-продажи признать недействительным? Надо сказать, что уст оявшейся судебно-арбитражной практики по этому вопросу не имеется.

Иногда говорят — законом не предусмотрено оснований для признания такого договора недействительным. Так ли это? В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий ее нарушения. Таким образом, ничтожной может быть сделка, противоречащая не только нормам Кодекса, но и другим законам, то есть вышеназванная норма является общей и применяется наряду с нормами, установленными в иных законах.

Представляется, что при продаже имущества должника не по рыночной цене можно говорить о ничтожности договора, противоречащего требованиям статьи 52 Федерального закона от 21.07.97 № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» , в соответствии с которой оценка имущества должника производится по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исключением случа ев, когда оценка производится по регулируемым ценам. Однако для признания такого договора недействительным необходимо все указанные обстоятельства доказать. Другой пример ничтожности договора, когда для констатации этого суду необходимо доказать фактические обстоятельства, при наличии которых только и можно говорить о недействительности договора.

В статье 10 Закона РФ от 27.11.92 № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» (с последующими изменениями) предусмотрено, что «если страховая сумма, определенная договором страхования, превышает страховую стоимость имущества, он является недействительным в силу Закона в той части страховой суммы, которая превышает действительную стоимость имущества на момент заключения договора». Можно привести и другие примеры. В то же время все обстоятельства, свидетельствующие о недействительности содержания сделки, должны существовать на момент ее совершения, а не возникнуть впоследствии.

Это имеет значение в основном в тех случаях, когда договор заключается на основании административных актов и имеет место сложный юридический состав. Так, в соответствии с положениями Лесного кодекса РФ участки лесного фонда предоставляются в аренду по результатам лесных аукционов. В то же время в определенных случаях органам государственной власти субъектов Российской Федерации предоставлено право сдачи в аренду таких участков и без проведения лесного аукциона (статья 34). Будет ли такой договор ничтожным, если в дальнейшем решение о предоставлении участков лесного фонда отменено или признано недействительным?

Представляется, что в этом случае нельзя говорить, что договор противоречит требованиям закона только потому, что является юридически недействительным административный акт, хотя бы без него догово р и не был заключен. В данном случае отсутствует необходимое условие для признания договора недействительным — противоречие договора требованиям закона на момент его заключения. Заключению договора аренды земельного участка, как правило, предшествует решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о выделении (предоставлении) земельного участка.

Если такое решение в дальнейшем отменено или признано недействительным, можно ли говорить, что договор аренды в этом случае должен признаваться недействительным по статье 168 ГК РФ, как это встречается в практике? Думается, что такой договор не будет ничтожным, поскольку на момент его заключения он соответствовал требованиям закона, и то, что административный акт отменен, — это вновь возникшее обстоятельство. Оценивать договор с учетом этой отмены нельзя. Проблемы разграничения оспоримых и ничтожных сделок Не подвергая сомнению правильность деления сделок на оспоримые и ничтожные, хочется отметить, что в практике зачастую возникают проблемы при решении вопроса разграничения таких сделок. Это имеет большое значение, потому что: во-первых, для признания оспоримой сделки недействительной необходимо предъявление в суд соответствующего требования (иска), причем такое требование может быть предъявлено лишь лицами, указанными в Кодексе (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

В то же время ничтожная сделка недействительна независимо от решения суда, а поэтому соответствующего требования может и не предъявляться. Более того, как указывалось выше, о ничтожности сделки суд может сказать не только при рассмотрении иска о признании такой сделки недействительной, но и в любом другом деле, где необходимо оценить сделку; во-вторых, срок исковой давности по иску о признании оспоримой сделки недействительной составляет 1 год со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2 статьи 181 ГК РФ), — в то время как требования о признании ничтожной сделки недействительной могут быть предъявлены в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение (пункт 32 постановления от 01.07.96 № 6/8). Не всегда просто определить, является ли сделка оспоримой или она ничтожна, а может быть, вообще нет оснований для ее недействительности. Как правило, арбитражный суд сталкивается со случаями недействительности сделки в силу несоответствия ее содержания требованиям закона. «Решающим условием действительности всякой сделки является соответствие ее содержания требованиям закона»

Согласно ст 168 ГК РФ ничтожной является не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов сделка, если закон не устанавливает ее оспоримость или не предусматривает иных последствий ее нарушения. Иные последствия нарушения, как представляется, установлены, например, в статье 183 ГК РФ и состоят в том, что сделка, хотя и заключенная неуполномоченным лицом, может быть одобрена, и в этом случае она будет действительной с момента ее совершения. Статья 168 ГК РФ является общей, как бы отсылочной нормой, фактически она предусматривает рассмотрение конкретного закона и оценку сделки на ее соответствие его требованиям. Если в законе нет указания на оспоримость сделки, то она будет ничтожной. Если в законе говорится: «Может быть признана недействительной», то это верный признак оспоримости сделки. В то же время законодатель не всегда столь четко определяет свою позицию, а скорее наоборот, бывает не очень последовательным. Например, в соответствии с Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.01 № 178-ФЗ сделки приватизации государственного или муниципального имущества, совершенные лицами, не уполномоченными на совершение указанных сделок, признаются ничтожными (пункт 4 статьи 42). Более в данном Законе нигде нет ссылок на ничтожность сделок приватизации. Означает ли это, что все остальные сделки приватизации являются оспоримыми? Думается, что нет.

Приватизация, осуществленная не предусмотренным законом способом, является ничтожной сделкой уже в силу того, что способы приватизации установлены в законе и это требование императивно. Другой пример. В соответствии с пунктом 3 статьи 18 Федерального закона от 14.11.02 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» и государственное или муниципальное предприятие распоряжается движимым и недвижимым имуществом только в пределах, не лишающих предприятие возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом. Сделки, совершенные государственным или муниципальны предприятием с нарушением этого требования, являются ничтожными. В данном случае законодатель четко указывает на ничтожность сделок.

Далее, согласно пункту 4 статьи 18 этого же Закона государственное или муниципальное предприятие не вправе без согласия собственника совершать сделки, связанные с предоставлением займов, поручительств, получением банковских гарантий, с иными обременениями, уступкой требований, переводом долга, а также заключать договоры простого товарищества. Уставом могут быть предусмотрены виды и (или) размер иных сделок, совершение которых не может осуществляться без согласия собственника имущества предприятия. В данном пункте предусмотрены два вида сделок, причем первые являются ничтожными, хотя специального указания об этом нет.

Ничтожность этих сделок очевидна, поскольку, заключив такую сделку без согласия собственника, предприятие нарушит императивные требования закона (статья 168 ГК РФ). Но если возможность совершения сделки ограничена уставом, то такая сделка, скорее всего, является оспоримой по статье 174 ГК РФ, хотя указание об этом в Законе отсутствует. Диспозиция отдельных норм ГК РФ По смыслу статьи 168 ГК РФ ничтожной является сделка, не соответствующая запрещающим или обязывающим нормам. Но только ли?

Рассмотрим это на следующих примерах. В соответствии с пунктом 2 статьи 295 ГК РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Согласно пункту 2 статьи 615 Кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Имеется ли какая-то разница в вышеприведенных нормах закона?

Почему в первом случае законодатель указал «не вправе продавать, сдавать в аренду… без согласия», а во втором — «вправе сдават ь в субаренду… с согласия»? Запрещающей нормы во втором случае явно не имеется, и, может, тогда договор субаренды, заключенный без согласия арендодателя, не является ничтожным? Представляется, что это не так. Употребление различных терминов ничего не меняет, поскольку и в пункте 2 статьи 295, и в пункте 2 статьи 615 Кодекса содержатся императивные правила, суть которых заключается в том, что можно только так, а не иначе. Таким образом, следует признать, что ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ является сделка, не только нарушающая запретительные или обязывающие нормы закона, но и противоречащая его императивным нормам.

С другой стороны, ГК РФ, а также содержащие нормы гражданского права другие законы имеют множество диспозитивных норм, позволяющих по своему усмотрению приобретать, осуществлять субъективное право и распоряжаться им. Как быть в этом случае? Допустим, залогодатель в нарушение условий договора о залоге, запрещающих ему без согласия залогодержателя каким-либо образом отчуждать предмет залога, продал его. Можно ли такой договор купли-продажи считать ничтожным? На этот счет имеется несколько мнений. Одно из них сводится к тому, что можно, поскольку договор противоречит не только условиям договора, но и требованиям пункта 2 статьи 346 ГК РФ.

Более предпочтительной, на мой взгляд, является другая точка зрения, согласно которой оснований для признания такого договора ничтожным не имеется, поскольку в названной норме закона содержится диспозитивное правило, нарушение которого не может свидетельствовать о ничтожности сделки. В данном случае речь можно вести лишь об оспоримости такого договора п о статье 174 ГК РФ. Другой случай. Вопреки аресту на имущество, наложенному судом в качестве обеспечительной меры, это имущество продано.

Обычно в таком случае суд признает договор купли-продажи ничтожным, поскольку арест предполагает запрещение лицу распоряжаться имуществом. Но ведь в данной ситуации договор противоречит не закону, а судебному предписанию об аресте. С другой стороны, можно утверждать, что договор не соответствует требованиям закона, поскольку закон указывает, что арест предусматривает запрещение распоряжения имуществом. В то же время можно ли считать правильным признавать договор ничтожным во всем разнообразии случаев? Наверное, имеет значение, подтверждены ли требования истца, в обеспечение которых был наложен арест, то есть признаны ли они судом законными в итоге, не был ли в дальнейшем отменен арест судом или отменен судебный акт о наложении такого ареста. Но если все это принимать во внимание, то получается, что суд при решении вопроса о действительности сделки должен учитывать изме нившиеся обстоятельства.

Есть ли у суда для этого законодательная база? Если не признавать договор ничтожным во всех случаях, а только тогда, когда притязания истца, в обеспечение которых был наложен арест, признаны законными, то какие нормы материального права следует применять? Как обосновать оспоримость такой сделки? Вопросы эти достаточно актуальны, поскольку арбитражным судом широко применяются обеспечительные меры, нередко о них «забывают», и оказывается, что формально договор заключен при неотмененных обеспечительных мерах. Момент, с которого сделка считается недействительной Иногда в судебных актах содержится вывод о том, что оспоримая сделка является недействительной с момента признания ее таковой по решению суда. Свой вывод суд обосновывает тем, что только по решению суда такая сделка может быть признана недействительной. В то же время относительно ничтожной сделки делается противоположный вывод — сделка недействительна с момента совершения.

Думается, что в данном случае не следует разграничивать момент, с которого сделка считается недействительной, исходя из ее оспоримости или ничтожности. Хотя закон прямо этот вопрос и не регулирует, однако по смыслу статьи 167 ГК РФ юридических последствий не влечет любая недействительная сделка. Просто оспоримые сделки считаются действительными, пока они не будут оспорены. Однако если они признаны недействительными, то решению суда придается обратная сила.

Недействительность сделки и применение последствий недействительности Гражданский кодекс РФ не предусматривает возможность признания ничтожной сделки недействительной по решению суда. В статье 166 Кодекса говорится лишь о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а статья 12 называет такие способы защиты гражданских прав, как признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности и применение последствий недействительности ничтожной сделки. Как указывалось выше, Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 01.06.98 № 6/8 разъяснили, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки. Судам рекомендовано рассматривать такие споры.

В то же время ничтожная сделка может быть не только совершена (и тогда юридические последствия ограничиваются лишь постановкой вопроса о ее недействительности), но и исполнена. К сожалению, в названном постановлении отсутствует указание на то, что нельзя признать недействительной исполненную сделку без применения последствий ее недействительности, а именно это на практике зачастую и происходит. Рассмотрим подробнее, к чему это ведет. Признание договора недействительным без применения последствий его недействительности, особенно в отношении договора купли-продажи имущества (это имущество может уже отсутствовать у покупателя в связи с его дальнейшим отчуждением, что не рассматривается в качестве препятствия к предъявлению требования и его удовлетворению), влечет превращение покупателя этого имущества из собственника, каковым он считался до решения суда, в приобретателя.

Суд констатирует, что право собственности не может возникнуть на основании недействительной сделки, а поскольку покупа тель не является собственником, договор, по которому он в дальнейшем это имущество продает, также недействителен, последующие сделки признаются также недействительными. В результате возникает ситуация, когда права истца не восстановлены, но в орбиту судебных разбирательств втягиваются все новые и новые лица. Возникает правовая неопределенность, которая по своим последствиям не лучше судебной ошибки. Следующая проблема, возникающая при признании недействительными нескольких договоров купли-продажи, предметом которых является одно и то же имущество (такой спор может рассматриваться по одному или нескольким делам), это — вопрос о том, каким образом применить последствия недействительности этих договоров. Практика показывает, что применить последствия в виде возврата имущества, как правило, невозможно, поскольку кто-либо из приобретателей явно будет признан добросовестным.

В силу статьи 302 ГК РФ истребовать имущество у добросовестного приобретателя по возмездной сделке возможно лишь при определенных условиях — если имущество утеряно собственником или лицом, которому было передано во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Возникает вопрос — с какой целью собственник признавал договоры купли-продажи недействительными? Ведь он ничего не получил в результате удовлетворения заявленных требований, в то время как все остальные ответчики «приобрели» правовую неопределенность своего положения. Такова ли задача суда?

Представляется, что по смыслу закона, имея в виду статью 12 ГК РФ, в которой предусмотрены такие способы защиты гражданского права, как признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности и применение последствий недействительности ничтожной сделки, а также статью 5 Федерального конституционного закона Российской Федерации «Об арбитражных судах в Российской Федерации», статью 2 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в силу которых задачами судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, нельзя признать исполненную сделку недействительной без применения последствий ее недействительности. Предвидя возможные возражения на названный тезис — что делать суду, если истец такого дополнительного требования не заявляет, — следует отметить следующее. Во-первых, у суда есть право предложить истцу уточнить свои требования.

Во-вторых, в силу пункта 2 статьи 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе (справедливости ради стоит отметить, что это положение не относится к применению последствий недействительности оспоримой сделки). Возможно, что законодатель и предусмотрел право суда на применение последствий недействительности ничтожной сделки на тот случай, если такого требования не заявлено. Иной подход, а именно возможность признать в суде исполненную сделку недействительной без применения последствий ее недействительности, с чем часто приходится сталкиваться на практике, не только не восстанавливает нарушенное право истца, но и ведет к правовой неопределенности, о чем было сказано выше, а также влечет дальнейшие споры, что можно подтвердить конкретными примерами.

Вот один из них. В 1993 году государственное предприятие, не получив согласия собственника, продало нежилое помещение товариществу с ограниченной ответственностью, которое, в свою очередь, в 1994 году продало его другому лицу. Таким образом, в течение нескольких лет это помещение продавалось неоднократно. Первый договор недействителен (судебная практика признает, что и до введения в действие ГК РФ имущество, находившееся в полном хозяйственном ведении, не могло быть отчуждено без согласия собственника), и поэтому суд, куда обратилось государственное предприятие, признал его недействительным. В дальнейшем было принято несколько судебных решений о признании недействительными всех последующих договоров. Однако это не привело к возвращению проданного помещения государственному предприятию, поскольку последний его покупатель признан добросовестным приобретателем. В то же время положение этого покупателя изменяется — раньше он считался собственником, а теперь получил иной статус.

Сможет ли он без проблем за регистрировать свое право собственности при том, что договор купли-продажи судебным решением признан недействительным? А если право собственности все же зарегистрировано, то все равно возникает вопрос — на основании каких положений закона можно отказать в признании такой регистрации недействительной, коль скоро недействительным является само основание возникновения права собственности? В итоге было рассмотрено около десяти дел, однако проданное помещение государственное предприятие возвратить так и не смогло. Если принять необходимость применения последствия недействительности ничтожной сделки, а не ограничиваться констатацией ее недействительности (ничтожности), то подобных примеров можно избежать, что только повысит авторитет судебной власти.

Представляется, что неисполнимое решение суда (или то, которое в принципе ничего не решает, а лишь ведет к правовой неопределенности) не имеет права на существование. Если бы недействительность исполненного договора и применение последствий его недействительности рассматривались как неразрывно связанные между собой требования или как по сути одно требование, то уже при оспаривании первого договора суд должен был бы отказать в иске. Действительно, имущества у покупателя не сохранилось, что в силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ влечет возмещение его стоимости, но стоимость имущества продавец уже получил при исполнении договора купли -продажи.

В последнее время эти обстоятельства стали предметом особого внимания надзорных судебных инстанций. Так, по одному из дел Президиум ВАС РФ, отменяя принятые судебные акты (решение суда, постановление апелляционной инстанции, постановление кассационной инстанции) о признании недействительным договора купли-продажи, указал, что истец не обосновал и суды не выяснили, возможно ли при избранном способе защиты восстановление прав (если имело место их нарушение) с учетом предъявления иска о признании недействительной уже исполненной сделки, и требований об устранении имущественных последствий, возникших в результате исполнения, сделки либо убытков, не заявлено (постановление Президиума ВАС РФ от 12.11.02 № 6288/02).

Заинтересованное лицо Другая проблема, с которой сталкивается арбитражный суд при рассмотрении дел о признании ничтожной сделки недействительной или о применении последствий ее недействительности, — это вопрос о том, что такое «заинтересованное лицо», которое вправе обратиться в суд. Представляется, что законодатель, употребляя термин «любое заинтересованное лицо», имел в виду не любое лицо, хотя иногда именно так расширительно толкуют данное положение.

Заинтересованное лицо — это прежде всего сторона сделки, но не только. На этот счет можно привести отдельные выдержки из судебных актов, в которых содержится точка зрения суда по этому вопросу: «заинтересованное лицо — это лицо, чьи права и законные интересы могут быть непосредственно ущемлены оспариваемой сделкой»; «заинтересованным лицом может быть признано лицо, имущественные интересы которого будут непосредственно восстановлены в результате применения последствий недействительности ничтожной сделки»; «завод не является стороной оспариваемого соглашения и ничего не получает в результате проведения реституции, поэтому не может быть заинтересованным лицом»; «в соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Однако реализация этого права возможна в том случае, если оспариваемой сделкой нарушены права и охраняемые законом интересы лица, обратившегося с иском, и целью предъявленного иска является восстановление этих интересов». Таким образом, заинтересованное лицо — это не только сторона сделки, но и иное лицо, имеющее имущественный интерес. Таким лицом, бесспорно, будет Комитет по управлению государственным (муниципальным) имуществом, оспаривающий совершенную государственным (муниципальным) унитарным предприятием сделку по мотиву ее ничтожности в отношении находящегося в его хозяйственном ведении имущества.

Заинтересованность Комитета в этом случае состоит в возвращении имущества в хозяйственное ведение предприятия и восстановлении таким образом права собственности государства (муниципальной собственности). Но вот будет ли собственник заинтересованным лицом, если это имущество явилось предметом нескольких договоров? Может ли собственник в этом случае предъявить требования о признании всех этих сделок недействительными (ничтожными) и о применении последствий их недействительности?

Обычно эту проблему рассматривают под углом допустимости или недопустимости подобного иска с учетом конкуренции исков и зачастую исходят из того, что в таком случае собственник вправе предъявить иск о виндикации. Оппоненты этой точки зрения обоснованно ссылаются на то, что гражданское законодательство не ограничивает собственника в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих способов защиты гражданских прав в зависимость от наличия возможности использовать специальные вещно-правовые способы защиты, а также ссылаются на то, что в силу статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению.

На мой взгляд, эту проблему можно рассмотреть и под другим углом зрения. Является ли собственник при предъявлении иска о применении последствий недействительности нескольких последовательных договоров заинтересованным лицом? Думается, что не является, и вот почему. В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить стоимость полученного в деньгах. Если имущество уже выбыло по первой оспариваемой собственником сделке (например, продано), то его возвратить в натуре невозможно. Следовательно, в этом случае должны быть применены последствия недействительности в денежной форме.

Для иного решения спора — имущество возвращается в натуре сначала от последнего покупателя его продавцу, а затем от него предыдущему продавцу и так далее, пока оно не попадает к первому покупателю, с тем чтобы его в порядке реституции возвратить первому продавцу, — законных оснований не имеется. В русле этих рассуждений представляется интересным следующий вопрос: может ли акционер или участник общества с ограниченной ответственностью оспорить совершенную акционерным обществом или обществом с ограниченной ответственностью сделку по мотиву ее ничтожности? Представляется, что нет, хотя в практике этот вопрос решается неоднозначно.

Акционер, в том числе и миноритарный (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10.04.03 № 5-П), может оспорить крупную сделку акционерного общества или сделку, в совершении которой имеется заинтересованность, однако такое право прямо предусмотрено законом (статьи 79, 84 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»), то есть сделки в этих случаях являются оспоримыми. Однако из этого вовсе не вытекает право акционера оспорить сделки акционерного общества по мотиву их ничтожности. Аналогичным образом обстоит дело и относительно сделок общества с ограниченной ответственностью.

В заключение хотелось бы сказать следующее. Не следует расширительно толковать положения статьи 168 ГК РФ, тем более что закон предоставляет большие возможности для защиты гражданских прав. Установление в законе 10-летнего срока для признания сделки ничтожной или применения последствий ее недействительности представляется чрезмерным. Представления о праве в сознании людей претерпевают изменения, поэтому то, что 10 лет назад считалось вполне законным, по истечении определенного времени может выглядеть иначе. Не стоит забывать и о изменении судебной практики — далеко не факт, что через 10 лет суд таким же образом оценит сделку, как он сделал сейчас.

Источник: http://ppt.ru/news/25774

Притворная сделка является ничтожной. Ничтожная сделка — это сделка, являющаяся недействительной независимо от признания её таковой судом.

Наш случай:

Недействительность сделки юридического лица, противоречащей его целям (ст. 173 ч. 1 ГК РФ). Цели и задачи юридического лица определяются его уставом, положением о нем или общим положением об организациях данного вида.

Сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, ограниченными в его учредительных документах либо юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица.

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

(Относительно недействительными являются сделки, недействительность которых поставлена в зависимость от решения суда, арбитражного суда о признании их недействительными по требованию заинтересованных лиц (граждан либо предприятий и организаций). До момента заявления такого требования в суде или арбитраже и до признания судом (арбитражем) сделки недействительной она считается действительной. К числу относительно недействительных относятся, например, сделки, совершенные под влиянием обмана, заблуждения, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 178 — 179 ч. 1 ГК РФ).

В тех случаях, когда исполнение по недействительной сделке не было произведено, все исчерпывается признанием ее недействительной. Иное положение складывается при полном или частичном исполнении такой сделки. Здесь возможны имущественные последствия. Во-первых, согласно ст. 167 ч. 1 ГК РФ по недействительной сделке каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке (так называемая двусторонняя реституция). Таким образом, устанавливается общее правило о применении к сделкам, признанным недействительными, двусторонней реституции. При этом если окажется невозможным возвратить полученное в натуре (например, в случае уничтожения вещи), то стороны обязаны возместить его стоимость в деньгах; иные последствия должны оговариваться в законе. Во-вторых, к участнику сделки может быть применена так называемая односторонняя реституция, при которой только в отношении одного участника сделки восстанавливается положение, существовавшее до ее исполнения, а второй права на это не имеет, и все то, что было от него получено во исполнение сделки, взыскивается в доход государства. В-третьих, по некоторым сделкам вообще запрещено восстановление сторон в прежнее положение, а все полученное ими по сделке подлежит изъятию в доход государства.

Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам (ред. 2013 г.)

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Комментарий к статье 181

1. Комментируемая статья посвящена срокам исковой давности по ничтожным и оспоримым сделкам. И если во втором случае (п. 2) норма не изменялась, то применительно к ничтожным сделкам (п. 1) срок исковой давности был сокращен с 10 до трех лет.

2. С 1 января 1995 г., т.е. со дня введения части первой ГК РФ, по 26 июля 2005 г., т.е. до дня вступления в силу Федерального закона "О внесении изменения в статью 181 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" <1>, срок исковой давности по ничтожным сделкам составлял 10 лет, что было вполне оправданно, особенно применительно к приватизационным сделкам, совершенным до принятия соответствующих законодательных актов, т.е. в отношении приватизации предприятий в начале 90-х гг. XX в. (до принятия Закона РСФСР 1991 г. "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" <2>).

--------------------------------

<1> Российская газета. 2005. 26 июля.

<2> Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 27. Ст. 927.

Хейфец Ф.С. Указ. соч. С. 86.

В одном из случаев был установлен притворный характер договора дарения акций, заключенного участником общества с третьим лицом, фактически акции были отчуждены на возмездной основе. В данной связи Высший Арбитражный Суд РФ отметил, что следствием этого является не недействительность договора купли-продажи ценных бумаг, а возникновение у лица, чье преимущественное право на приобретение акций нарушено, права требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, поскольку к притворной сделке с учетом ее существа применяются правила, регулирующие соответствующий договор <1>.

<1> Определение ВАС РФ от 6 июня 2007 г. N 6239/07 по делу N А32-41630/2005-15/901.

3. Притворные сделки распространены в практике так же, как и мнимые. И те и другие зачастую преследуют цели обхода каких-либо препятствий или неблагоприятных для сторон (одной из сторон) последствий применения закона. Так, А.П. Сергеев полагает, что "чаще всего притворные сделки совершаются с противоправными целями, то есть для того, чтобы обойти установленные законом запреты и ограничения, ущемить права и охраняемые законом интересы других лиц, получить необоснованные преимущества и т.п." <1>. По этой причине, как уже отмечалось, довольно сложно отграничить притворные сделки от сделок, совершенных с целью, противной основам правопорядка или нравственности.

Притворная же сделка – это та, которая совершается в целях маскировки иной сделки. Например, в 90-е гг. ХХ века и в первое десятилетие века нынешнего очень популярны были договоры ренты, составленные вместо договоров дарения, чтобы не платить налог на дарение. Правда, уже в конце первого десятилетия (если не раньше) некоторые плательщики ренты (особенно состоящие в браке) локотки-то закусали, ибо сделка эта возмездная, в отличие от дарения, и в силу ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, приобрётенное по такой сделке, подлежит разделу, о чём, учитывая правовой нигилизм, не догадывался ряд супругов…

// судами, в основном, удовлетворяются только иски гос.органов и прокуроров по данной категории дел.

1. Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности.

Недействительной является любая сделка, противоречащая закону. Вместе с тем ст. 169 ч. 1 ГК РФ выделяет особый вид противозаконных сделок — сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности. Следовательно, названные сделки характеризуются не только объективным признаком — тем, что они противоречат основам правопорядка и нравственности, но и субъективным — совершаются заведомо, т. е. с умыслом.

Ст. 169 ч. 1 ГК РФ предусматривает различные последствия такой сделки в зависимости от того, был ли умысел при ее совершении у обеих сторон или только у одной из них, а также от того, была ли сделка исполнена одной или обеими сторонами.

При наличии умысла у обеих сторон реституция не допускается, причем:

? в случае исполнения сделки обеими сторонами в доход государства взыскивается все полученное ими по сделке;

? при исполнении сделки одной из сторон с другой стороны взыскивается в доход государства все полученное ею и все, причитающееся с нее первой стороне в возмещение полученного. Такие последствия наступают при наличии умысла у обеих сторон.

Если же умысел был лишь у одной из сторон, то все полученное невиновной стороной с виновной взыскивается в доход государства, а все то, что было получено с невиновной стороны, ей возвращается. При исполнении сделки только одной из сторон применяется односторонняя реституция. Здесь возможны два варианта. Если сделка была исполнена невиновной стороной, все исполненное ей возвращается, а с виновной стороны в доход государства взыскивается все то, что с нее причиталось в возмещение исполненного. Если же сделка была исполнена только виновной стороной, то невиновная сторона обязана внести в доход государства все полученное ею. Разумеется, невиновная сторона освобождается от обязанности исполнить сделку.

2. Сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным.

Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным в установленном порядке недееспособнымвследствие душевной болезни или слабоумия (ст. 171 ч. 1 ГК РФ). Поскольку такое лицо признано недееспособным, совершаемые им сделки считаются недействительными.

Должна быть признана недействительной сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами (ст. 176 ч. 1 ГК РФ).

3. Сделки, совершенные лицами, не достигшими 14 лет.

Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (ст. 172 ч. 1 ГК РФ). По общему правилу такие сделки подлежат признанию недействительными. Однако несовершеннолетние в возрасте до 14 лет вправе самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки. Кроме того, они имеют право вносить в кредитные учреждения вклады и в установленном порядке распоряжаться ими (ст. 28 ч. 1 ГК РФ). Последствием совершения сделок лицами, не достигшими 14 лет, является двусторонняя реституция.

4. Мнимые и притворные сделки.

Мнимая сделка — это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создавать соответствующие её правовые последствия, ничтожна.

Мнимой называется сделка, которая совершается для вида, для создания у окружающих мнения, будто сделка совершена. Между тем в действительности участники мнимой сделки вовсе не собираются установить между собой юридические отношения, изменить их или прекратить. Например, стороны совершают сделку купли-продажи имущества, предварительно договорившись между собою, что она не должна создавать права и обязанности. Мнимая сделка во всех случаях совершается без намерения породить юридические последствия (ст. 170 ч. 1 ГК РФ).

Притворная сделка — это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

В отличие от мнимых притворные сделки содержат волеизъявление, направленное на достижение юридических последствий, но не тех, которые вытекают из этой сделки. Участники притворной сделки совершают ее с целью прикрыть другую сделку, которую они в действительности хотели совершить, но не желали показать. Притворная сделка во всех случаях признается недействительной. При установлении наличия притворной сделки применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виду (ст. 170 ч. 1 ГК РФ).

Обычно притворная сделка совершается с целью прикрыть другую недействительную сделку. Например, таковой является сделка по продаже гражданином части ведомственной жилой площади организации , оформленная сделкой обмена жилой площади.

Следует иметь в виду, что прикрываемая сделка может быть действительной, соответствующей требованиям закона.

ЮРИДИЧЕСКИЕ СОСТАВЫ ОСПОРИМЫХ СДЕЛОК

1. Сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности.

Недействительность сделки юридического лица, противоречащей его целям (ст. 173 ч. 1 ГК РФ). Цели и задачи юридического лица определяются его уставом, положением о нем или общим положением об организациях данного вида.

Сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, ограниченными в его учредительных документах либо юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица. При этом следует доказать, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности.

Поскольку ст. 173 ч. 1 ГК РФ не предусматривает последствия совершения таких сделок, к ним применяются общие положения

ст. 167 ч. 1 ГК РФ, т. е. двусторонняя или соответственно односторонняя реституция.

2. Сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет.

Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ч. 1 ГК РФ). Такую сделку суд может признать недействительной, если она совершена без согласия родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетнего. Однако следует учитывать, что подростки частично дееспособны и могут самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки; кроме того, они вправе самостоятельно распоряжаться своими заработанными деньгами или стипендией.

Недействительность сделок с пороками воли

Помимо названных видов недействительных сделок гражданское законодательство закрепляет ряд норм, признающих недействительными сделки с пороками воли, т. е. такие, которые не выражают подлинной воли их участников. К числу таких сделок относятся сделки, совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, или сделки, совершенные под влиянием стечения тяжелых обстоятельств.

3. Сделки, совершенные под влиянием заблуждения.

Под заблуждением понимается неправильное представление о существе заключенной сделки или ее части. Ст. 178 ч. 1 ГК РФ допускает возможность признания сделки недействительной в связи не со всяким заблуждением, а лишь с заблуждением, имеющим существенное значение. Существенное заблуждение может относиться не только к объекту сделки, но и к ее роду, сторонам. Существенным следует признать заблуждение, если суд или арбитражный суд установит, что при его отсутствии сделка не была бы совершена. Например, налицо существенное заблуждение по сделке, если у сторон не было правильного представления о предмете поставки.

Заблуждение в мотивах сделки обычно не имеет юридического значения. Например, профсоюзная организация предприятия, полагая, что предстоящее спортивное состязание вызовет интерес у работников, закупает определенное число билетов для посещения стадиона. Однако оно не вызвало ожидаемого интереса. По этому мотиву нельзя признать сделку купли-продажи билетов недействительной. Напротив, если мотивы включены в самое содержание сделки, то заблуждение в мотивах сделки приобретает юридическое значение.

Сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения, может быть признана недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Последствием признания такой сделки недействительной будет применение двусторонней реституции, а при невозможности возвратить полученное в натуре соответствующая сторона должна возместить его стоимость в деньгах. Вместе с тем сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе получить от другой стороны возмещение расходов, утраты или повреждения своего имущества, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Напротив, если вина другой стороны не будет доказана, то сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне расходы, утрату или повреждение ее имущества.

4. Сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамерного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.

Под обманом в сделке понимается намеренное, с выгодой для себя введение другой стороны в заблуждение, под влиянием которого она совершает сделку. Следовательно, если при наличии заблуждения стороны не имеют правильного представления о существе сделки, то при обмане одна сторона намеренно вводит в заблуждение другую, обычно посредством сообщения вымышленных сведений о каких-либо обстоятельствах, связанных с данной сделкой.

Насилие в сделке характеризуется применением к стороне физического принуждения, под влиянием которого она вступает в явно невыгодную для себя сделку. Такая сделка совершается не по своей воле, а из стремления избавиться от физического, морального страдания. Разумеется, сделка, совершенная под влиянием насилия (например, побоев), признается недействительной.

Угроза представляет собой такое воздействие на психику, при котором участник сделки совершает сделку исключительно под влиянием страха перед имущественным или неимущественным вредом. Необязательно, чтобы угроза исходила от другого участника сделки, она может исходить и от постороннего лица. Сделка будет считаться совершенной под влиянием угрозы лишь в том случае, если угроза считается противоправной. Поэтому угроза кредитора обратиться с иском в суд, если должник не выполняет своей обязанности по договору, не может служить основанием для признания сделки недействительной. Кроме того, имеет значение реальность угрозы, т. е. возможность привести ее в исполнение.

В отличие от насилия, при угрозе участники сделки воздействуют посредством применения не физического, а психического принуждения.

Как свидетельствует судебная практика, сделки, совершенные под влиянием насилия или угрозы, встречаются весьма редко.

Одной из разновидностей сделки с пороками воли является сделка, совершенная под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной. Представитель должен выражать действительную волю представляемого. Если представитель намеренно искажает ее с целью нанесения ему ущерба посредством совершения сделки с контрагентом, выгодной представителю, контрагенту или им обоим, то такая сделка может быть оспорена с последующим признанием ее недействительной.

Если лицо под влиянием стечения тяжелых обстоятельств вынуждено совершить сделку на крайне невыгодных для себя условиях, такая сделка может быть признана недействительной. Сделка считается совершенной под влиянием стечения тяжелых обстоятельств при наличии двух условий. Первое — стечение тяжелых обстоятельств для потерпевшего и второе — крайне невыгодные условия сделки. Такие сделки могут быть признаны недействительными по иску потерпевшего либо по иску государственной или общественной организации.

В случае признания недействительной сделки, совершенной под влиянием обмана, заблуждения, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств,потерпевшему другая сторона возвращает все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещает его стоимость в деньгах. Одновременно имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход государства. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Вместе с тем потерпевший вправе взыскать с другой стороны понесенные им расходы, утрату или повреждение его имущества.

Последствия недействительных сделок:

- двусторонняя реституция;

- односторонняя реституция;

- возмещение реального ущерба;

- недопущение реституции.

  • Like 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Мария    7 907

забыла про тему, веду список отдельно.. Итак, у нас в черном списке следующие квартиры:

Академика Анохина дом 5 корпус кв-ра 139

Балашиха-1,ул. Флёрова,д.4-а,кв.120

Москва, Туристская улица, д. 29, к.1, кв.3

Матвеевская д.1, кв.238

Щербинка, внимательнее относимся к квартирам на ул. Маршала Савицкого и Брусилова

4ка Люберцы, Воинов-Интернационалистов 10-16, история о ней тут:

Утренняя ул., д.2, кв. 27

котельническая набережная 25 к 2, кв. 30

Звездный бульвар 42 к1 квартира на последнем этаже.

Нарвская, д. 15 кор. 1 кв. 32

Окская ул., 42/1К1

Коломенская 21, кв 74 подъезд 2 (аренда комнаты в 2ке)

и неблагонадежные контрагенты:

Дарья Леснова  2857806@bk.ru, тел. 903-285-78-06 и Ольга Петрова 8450770@mail.ru, тел. 926-845-07-70 и 967-307-07-02, сайт – ответ-эксперта.рф. Подробно о них здесь

Силаев Игорь 499-408-90-59 silaev@npcrz.ru

ЮР БИЗНЕС НЕДВИЖИМОСТЬ – продажа просп. Гагарина 24к2

Марина В. Клепко mk@ndprt.ru и galina-lawyer@mail.ru

Федоренко Максим Владимирович и Кирияк Татьяна

Верле Елена Леонидовна  926-528-39-83    495-645-60-88

АН ССР

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Мария    7 907

из материалов заседания Координационного совета председателей судов ЦФО РФ.
Случаи фальсификации судебных постановлений, связанных с правом собственности на жилые помещения:
1. 14 июля 2014 года в Управление Росреестра по Москве были предоставлены документы на государственную регистрацию права Л. М.К. на 1/2 долю в праве собственности на квартиру №389 расположенную по адресу: г.Москва, Ломоносовский пр-т, д.14 на основании решения Гагаринского районного суда г.Москвы от 11.03.2014, вынесенного по гражданскому делу №2-604/2014 по иску Л. М.К. к ДЖП и ЖФ г.Москвы об установлении факта принятия наследства и признания пава собственности в порядке наследования по завещанию.
При проверке правовой экспертизы представленных на регистрацию документов было установлено, что Гагаринским районным судом г.Москвы данное решение не выносилось.
Вместе с тем 11.03.2014 Гагаринским районным судом г.Москвы действительно было вынесено решение №2-604/2014 по иску Л. М.К. к ДЖП и ЖФ г.Москвы. Однако данным решением признано право собственности Л. М.К. на квартиру, расположенную по адресу: г.Москва, Ленинский пр-т, д.85, кв.247.
Таким образом, предоставленное в Управление Росреестра по Москве решение Гагаринского районного суда г.Москвы о признании права собственности Л. М.К. на квартиру №389 расположенную по адресу: г.Москва, Ломоносовский пр-т, д.14, является сфальсифицированным.
Материалы были направлены на проверку, 20.11.2014 было возбуждено уголовное дело.

2. 15 июля 2014 года в Управление Росреестра по Москве были предоставлены документы на государственную регистрацию права Ш. И.С. на квартиру №271 расположенную по адресу: г.Москва, ул.Палехская, д.11, на основании решения Бабушкинского районного суда г.Москвы от 24.03.2014, вынесенного по гражданскому делу №2-1269/2014 по иску К. Н.А, действующей по доверенности от Ш. И.С., об установлении факта принятия наследства после смерти Н. Т.М. и признания пава собственности.
При проверке правовой экспертизы представленных на регистрацию документов было установлено, что Бабушкинским районным судом г.Москвы данное решение не выносилось.
Вместе с тем 27.03.2014 Бабушкинским районным судом г.Москвы действительно было вынесено решение №2-1269/2014 по иску К. Н.А. к ДЖП и ЖФ г.Москвы. Однако данным решением признано право собственности К. Н.А. на квартиру, расположенную по адресу: г.Москва, Ярослаское шоссе, д.4, корпус 3, кв.243.
Таким образом, предоставленное в Управление Росреестра по Москве решение Бабушкинского районного суда г.Москвы о признании права собственности Ш.И.С. на квартиру №271 расположенную по адресу: г.Москва, ул.Палехская, д.11, является сфальсифицированным.
Материалы были направлены на проверку, 19.11.2014 было возбуждено уголовное дело.

3. 31 июля 2014 года в Управление Росреестра по Москве обратилась Е. М.А. с заявлением о снятии ареста, наложенного на квартиру, расположенную по адресу: г.Москва, проезд Дежнева, д.27, копус 1, кв.249, представив при этом соответствующее определение Преображенского районного суда г.Москвы от 9.07.2014 о снятии ареста.
Усомнившись в подлинности данного определения, государственный регистратор направил запрос в Преображенский районный суд г.Москвы. 
В суде была проведена проверка, в результате которой было установлено, что Преображенским районным судом г.Москвы указанное определение не выносилось, напротив, определением судьи Лысенко Н.А. 9.10.2013 года отказано в удовлетворении ходотайства Е. М.А. о снятии ареста с данной квартиры, в связи с чем материалы были направлены в ГСУ СК РФ по г. Москве. 
28.11.2014 года возбуждено уголовное дело.

4. Вместе с тем известны случаи регистрации права собственности на жилые помещения на основании поддельных судебных решений.
Так, например, Управление Росреестра по Москве 28.12.2012 зарегистировал право собственности П. С.А. на 39 жилых комнат общей площадью 395,3 кв.м. по адресу: г.Москва, Чистопрудный бульвар, д.1 а, на основании поддельного решения Басманного районного суда г.Москвы о признании права собственности в порядке приватизации.
Данный факт вскрылся спустя год (в декабре 2013 года)

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Создайте аккаунт или войдите в него для комментирования

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать аккаунт

Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!

Зарегистрировать аккаунт

Войти

Уже зарегистрированы? Войдите здесь.

Войти сейчас

  • Сейчас на странице   0 пользователей

    Нет пользователей, просматривающих эту страницу

×