Перейти к содержимому
Дмитрий Ллогне

Доверительное управление квартирами

Рекомендуемые сообщения

Мария    7 906

Дим, с прошедшим тебя днём рождения :ws: Здоровья, удачи, счастья, как говорится, личного, наличного и безналичного :)

Тема интересная, для меня вообще загадочная, т.к. никогда не сталкивалась (хотя у клиентов были попытки=)) - не взялась), соответственно, интересно всё - как начинал, почему именно это направление, сколько человек в штате, что самое сложное в управлении и т.д.

Итак, как ты начинал?

  • Like 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Маш, тема интересная от определенного количества.

с двумя тремя объектами нет смысла даже пробовать.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Мария    7 906

Маш, тема интересная от определенного количества.

с двумя тремя объектами нет смысла даже пробовать.

Сём, это понятно, поэтому первый мой вопрос именно такой - как начинал (начинал же как-то, явно с одного-двух объектов, а не с определенных объемов)

  • Like 2

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Мария    7 906

Уух! Будто на допрос притащили …

Ты надеялся, что тебе никто не ответит? :)

Сначала один хороший человек попросил сдать квартиру и в дальнейшем присматривать за ней. От присмотра хотел отказаться, но человек уж очень хороший оказался. И убедительный. Отвертеться не получилось. А раз взялся за что-то, то делать надо это хорошо...

Не страшно было? Я серьезно. Не было страха, что жильцы не заплатят за очередной месяц или испортят квартиру? Что выселять придётся и пр.?

  • Like 2

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Саш, согласись, нужно реально оценивать степень риска клиента и возможности их минимизировать уже своими собственными силами/способностями/возможностями... ну ты понял... :)

А так да - волка бояться - в лес не ходить :) Все мы начинали когда-то

Возможно, для Димы наши альтернативы с опеками-ипотеками тоже кажутся темными дебрями... А для нас - как фисташку расщелкать :) Главное - чтоб зубы были заточены))

  • Like 4

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Создайте аккаунт или войдите в него для комментирования

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать аккаунт

Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!

Зарегистрировать аккаунт

Войти

Уже зарегистрированы? Войдите здесь.

Войти сейчас

  • Сейчас на странице   0 пользователей

    Нет пользователей, просматривающих эту страницу

  • Похожие публикации

    • Автор: Жданова Мария
      Арендный бизнес становится хобби
      С рынка уходят не только инвесторы, но и риелторы
      Читать полностью:http://www.irn.ru/articles/39403.html
      Кризис заставил разочароваться в арендном бизнесе не только частных инвесторов – срок окупаемости столичных квартир, купленных для сдачи в наем, увеличился до 20 лет, но и профессиональных риэлторов. Сокращение доходов вынуждает специалистов, работавших на арендном рынке, переквалифицироваться на сопровождение сделок по купле-продаже жилья.
      Инвестиции: пока лучше забыть
      О покупке квартир в московском регионе с целью последующей сдачи в аренду пока лучше забыть, считают риелторы. И до кризиса это бизнес приносил хорошо если 6-7% годовых, без учета расходов на содержание жилья, а сейчас, из-за снижения арендных ставок, увеличения срока экспозиции и т.п., доходность в среднем по рынку сократилась до примерно 4-6%.
      «Выгоднее положить деньги в банк, - уверен Роман Бабичев, руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья». - В 2011-2014 гг. отбить вложенные в квартиру деньги можно было сдачей лет за 10-12. Сейчас это примерно 20 лет независимо от локации - Москва или Подмосковье».
      И это еще достаточно оптимистичная оценка. Согласно подсчетам портала «Мир квартир», Москва – самый неподходящий для арендного бизнеса регион страны: срок окупаемости столичного жилья составляет 27 лет, доходность – 3,7% годовых. Зато Московская область, по мнению специалистов портала, не так безнадежна: доходность сдачи подмосковного жилья в аренду «Мир квартир» оценивает в 6,6% годовых, срок окупаемости – в 15,3 года. Эти показатели близки к среднероссийскому уровню: 6,4% и 16,2 года. Для сравнения: в 2013 г., по данным портала, доходность московских квартир составляла 4,8% годовых, подмосковных – 7,5%.
      Самыми высокодоходными, по мнению портала, являются инвестиции квартиры в Екатеринбурге (7,9% годовых), Кемерово (7,8%), Сочи (7,8%), Магнитогорске (7,8%) и Комсомольске-на-Амуре (7,8%).
      Для того чтобы получить представление о примерном уровне дохода от сдачи в аренду конкретной квартиры, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова предлагает использовать следующую формулу: (месячная стоимость найма Х 12 – 13% НДФЛ) Х 100 / (стоимость покупки + стоимость дополнительных вложений). Коммунальные платежи и налог на имущество, который с 2015 г. рассчитывается не от символической инвентаризационной, а от кадастровой, близкой к рыночной, стоимости недвижимости, в этой формуле не учитываются. К дополнительным вложениям относятся ремонт, покупка мебели и бытовой техники. Таким образом, купив трехкомнатную квартиру экономкласса за 10 млн рублей и сдавая ее в аренду по средней ставке 50 тыс. руб./мес., можно получить годовую доходность в размере 5,22%, или 522 тыс. рублей. Окупится такая инвестиция примерно за 19 лет и 2 месяца. За 5 лет доходность составит порядка 2,6 млн рублей при условии, что квартира не простаивает.
      Однако последнее вряд ли возможно: объем предложения на рынке, по разным оценкам, сейчас в 1,5-2,5 раза превышает спрос, что самым фатальным образом сказывается на сроке экспозиции жилья. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в экономклассе этот показатель вырос в 24 раза – для тех квартир, которые в итоге все-таки сдаются. В элитном сегменте, по информации Blackwood, срок экспозиции для ликвидных квартир увеличился с одного-трех дней в 2013 г. до 1-2 недель в настоящее время (см. «Аренда жилья в Москве и Подмосковье: собственники не сдаются, а квартиры пустуют»).
      Примечательно, что, в отличие от других сегментов рынка, доходность сдачи в аренду элитных квартир и апартаментов в Москве по сравнению с докризисным периодом выросла, так как арендные ставки упали меньше, чем цены на элитные квартиры. Так, если средний бюджет предложения на элитном рынке в долларовом выражении с 2013 г. по II квартал 2016 г. снизился в два раза, то средний бюджет аренды - лишь на 26%, отмечает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев.
      Но овчинка все равно выделки не стоит. По данным того же Blackwood, по состоянию на конец II квартала 2016 г. средняя доходность сдачи в аренду элитных квартир и апартаментов в Москве составляет порядка 4,6%. А реальная, с учетом простоя помещений, и того меньше - около 4%. Для сравнения: даже у супернадежного и низкодоходного Сбербанка ставки по вкладам сейчас достигают 6,8% годовых, другой госбанк - ВТБ24 – предлагает до 8,65% годовых, Газпромбанк - до 9%.
      Ничего удивительного, что чистых инвесторов – тех, кто покупает квартиры для сдачи в аренду и/или перепродажи, на рынке почти не осталось. «Сегодня на рынке аренды жилья, как и на рынке недвижимости в целом, доля частных инвесторов стремится к нулю: поскольку предложение во всех сегментах существенно превышает спрос, выгодно реализовать объект сегодня крайне затруднительно», - говорит Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость».
      По словам Анны Ртищевой, руководителя офиса «Century 21 Римарком г. Троицк» (партнер Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис»), «такой бизнес был выгоден до кризиса, то есть где-то до 2014 г., а сейчас, когда цены на жилье снижаются и трудно предположить точные сроки изменения данного тренда на противоположный, такие инвестиции мало кто считает интересными». Как поясняет Роман Бабичев, раньше можно было заработать не только на аренде, но и на росте цен на жилье - особенно если покупать квартиру в новом доме на начальном этапе строительства. В 2012-2013 гг. рост цен по мере повышения стадии готовности дома составлял 25-40% - см. «Что делать, если очень хочется инвестировать в недвижимость». «А сейчас такого глобального подорожания не происходит. Новый налог усугубляет ситуацию: при продаже он вообще не дает ничего заработать на перепродаже», - добавляет Бабичев.
      Речь идет об изменении механизма налоговых льгот при продаже жилья, предоставляемых на основании срока владения недвижимостью. До 2016 г. минимальный срок для перепродажи недвижимости без уплаты НДФЛ составлял три года или меньше, если цена сделки, указанная в договоре, не превышала 1 млн руб. Сейчас минимальный срок владения увеличили до пяти лет (исключение сделано только для недвижимости, полученной по наследству или в результате приватизации). Занижение суммы сделки в договоре тоже не поможет уйти от налога. Если официальный доход от продажи недвижимости меньше 70% кадастровой стоимости объекта, определенной по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, доходом, облагаемым НДФЛ, признается 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости на указанную дату.
      Конечно, кризис не вечен, когда-нибудь спрос на арендном рынке увеличится, срок экспозиции снизится, а арендные ставки и цены на квартиры пойдут вверх. Но когда это произойдет и какими темпами будут происходить положительные изменения, пока никто толком не знает. Поэтому с покупкой квартир с целью сдачи в аренду, наверное, лучше все-таки повременить.
      Если все-таки покупать
      Однако если по каким-то причинам есть необходимость в такой инвестиции – скажем, квартира покупается для детей, и, пока они не вырастут, недвижимость планируется сдавать в аренду, - при выборе подходящего варианта прежде всего следует обратить внимание на транспортную доступность. А именно – близость к метро или, на худой конец, к железнодорожной станции.
      «Многих арендаторов волнует не комфортность проживания, а именно транспортная доступность, возможность в максимально короткие сроки добираться до работы, - поясняет Анна Ртищева. - Конечно, если квартира в откровенно жутком состоянии, то и арендная плата меньше, но даже на такое жилье в конечном итоге арендатор все равно найдется».
      А вот покупать апартаменты для сдачи в аренду риелторы не советуют, хотя они дешевле квартир при практически одинаковых арендных ставках. Дело в том, что из-за неурегулированного юридического статуса апартаменты трудно продать.
      Риелторы покидают арендный рынок
      Частные инвесторы стали не единственными «жертвами» кризиса. Падение стоимости аренды жилья, огромное превышение предложения над спросом и другие негативные факторы обострили конкуренцию среди профессиональных брокеров. Как следствие, риелторская комиссия, ранее стабильно равнявшаяся месячной арендной ставке, снизилась не только в абсолютном, но и в относительном выражении.
      «В условиях сниженного спроса размер риелторской комиссии наряду с прямым снижением арендных ставок – один из способов привлечения клиентов. Сегодня риелторы более гибко подходят к этому вопросу и готовы уступать в борьбе за клиента», - говорит Александр Шибаев.
      По словам Марии Жуковой, комиссия на рынке аренды в настоящее время может колебаться от 100% до 20% от стоимости найма жилья. «Стоимость услуги риелтора зависит от очень многих факторов: времени, затраченного на услугу, перечня услуг. Ведь провести полный комплекс услуг (включая поиск, переговоры, проверку, заключение договора) или просто показать квартиру и оформить договор – это совершенно разные услуги, которые и стоят по-разному», - отмечает Жукова.
      Проблема в том, что клиенты становятся все более самостоятельными, проявляя все меньше интереса к сервису риелторских агентств. Все чаще потенциальные арендаторы обращаются в компанию со сформировавшимся запросом относительно определенного жилого комплекса, отмечает Шибаев.
      В результате доходы риелторов падают, многие компании вынуждены демпинговать. Роман Бабичев оценивает снижение доходности от профессиональной деятельности в 20-25% по сравнению с 2014 г., «причем количество сделок практически не уменьшилось».
      Хуже всего дела обстоят за МКАД. В Новой Москве и прилегающих городах Подмосковья комиссия риелторов сократилась до 5 тысяч рублей, рассказывает Анна Ртищева. «Такая же примерно ситуация, со слов коллег, сложилась и в других городах Московской области, - продолжает Ртищева. - В целом для большинства риелторских компаний Новой Москвы и Подмосковья аренда недвижимости стала далеко не частью основного бизнеса. На рынке аренды для риелторов, остались, как правило, разовые заработки. Поэтому многие АН перестали всерьез этим заниматься, переключившись на сопровождение традиционных сделок по купле-продаже...»
      Читать полностью:http://www.irn.ru/articles/39403.html
      Информация взята с 
      http://www.irn.ru/articles/39403.html
    • Автор: Елена Гончарова

      13.04.2015
      Сегодня доля так называемой двойной аренды, когда собственник является одновременно нанимателем и наймодателем, составляет порядка 20% от общего числа участников рынка и продолжает расти.
      «Это явление объясняется экономическими реалиями: в связи с усилением негативных тенденций в российской экономике и снижением платежеспособности населения временный обмен «лишних» квадратных метров на гарантированный ежемесячный доход – неплохая возможность пережить сложный период, – комментирует Галина Киселева, директор Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость. – Например, стоимость аренды однокомнатной квартиры экономкласса в Марьино сейчас можно найти за 20 тысяч рублей. «Двушку», например, в том же Марьино, реально сдать примерно за 35-42 тысячи рублей. То есть, даже без учета совсем разноклассовых предложений, вроде переезда из центра в Подмосковье, доход от такой операции составит порядка 70–100%».
      Неясное положение в сфере ипотечного кредитования также способствует «двойной аренде»: выросшая семья может снять квартиру большей площади.
      При таком решении нет рисков, связанных с кредитом, и есть возможность «отыграть» ситуацию назад, просто вернувшись в прежнее жилье. К тому же снять квартиру можно по соседству. К примеру, в районе станции метро «Юго-Западная» средняя арендная ставка однокомнатной квартиры составляет 33 тысячи рублей, а аналогичная по классу «трешка» рядом обойдется в 50 тысяч рублей в месяц: налицо существенное увеличение жилой площади за умеренные 17 тысяч рублей.
      Одна из постоянных категорий участников «двойной аренды» – обладатели скромной квартиры экономкласса (например, доставшейся по наследству), желающие изменить качество жизни и снять более статусную жилплощадь.
      Для мобильной молодой семьи «двойная аренда» позволяет найти жилье ближе к работе, а свободное время потратить на интересный досуг или хобби, а не на стояние в пробках. По данным Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, в марте средняя ставка однокомнатных объектов находилась в диапазоне от 27 тысяч рублей в ЮВАО и ЮАО до 35 тысяч рублей в ЦАО. Разница в стоимости найма «двушек» составила 8 тысяч рублей: ставка в ЮВАО и ЮАО – 35 тысяч рублей, в ЦАО – 43 тысячи рублей. Средние ценовые показатели «трешек»: 40 тысяч рублей в ЮВАО и ЮАО, 56 тысяч рублей в ЦАО.
      В рамках рассматриваемого тренда еще одну группу образуют «усталые горожане», которые сдают свои квартиры, чтобы переехать в съемное жилье за город, ближе к природе. Обычно их число увеличивается в период с мая по октябрь. Большинство собственников «летних» квартир – это пенсионеры или семьи с маленькими детьми. За 40–60 тысяч рублей можно арендовать небольшую дачу на расстоянии 15–30 км от МКАД. Традиционно недорогие варианты ищут на Горьковском, Щелковском, Егорьевском или Рязанском направлениях.
      Источник: http://www.incom.ru/...catpage=y#page1
    • Автор: aulus
      Сегодня сдали однушку в Мытищах на ул Борисовка 20а. Стартовали с 26, сдали за 25.
      Однушка с кухней и бытовой, без мебели в комнате. Ушла за 25 000.
      Все было бы банально, если бы не одно НО. Сдали мы ее, даже не пуская в рекламу. А все благодаря замечательной девушке Ольге из АН в Мытищах, с которой нас свела судьба на другой квартире. Недалеко от этой. Собственно это один человек из Мытищ, у которого там всегда есть клиенты и которого я знаю. Достаточно было смс с описанием и адреса. За полдня квартира была сдана. Так же чуть не сдали предыдущую двушку, но там хозяйка тянула и цену подняла выше рынка, в итоге я просто отказался с той хозяйкой работать. Так бывает, пусть и очень редко. Не мой человек. Но это лирическое отступление и экскурс в историю. А сегодня мы сдали красивую однушку с хорошей отделкой "ветка сакуры" от ПИКа) Вот ее фото:









      Сразу скажу что фото я делал на скорую руку и уже на сделке - не судите строго! Сдали 50/50 русской семейной паре. Практически сдала Ольга - я отправил только смс и приехал уже на сделку)
      Если у кого-то прямо сейчас есть трудности со сдачей квартиры в Мытищах - пишите или звоните. Думаю сможем помочь.
      Буду рад отрекомендовать человека с реальными клиентами оттуда и помогу сдать.
    • Автор: aulus
      Именно так, а еще: "Если за неделю не справитесь, то у меня есть кому сдать и без вас, вон с первого этажа люди интересовались, или "У меня родственники хотят снять, но я думаю что лучше сдать чужим, но если никого за 50 тысяч не найдете, они прилетают через месяц и я сдам им", "есть еще один агент, но он пока в отпуске"... И так далее. Это и подобное мы иногда слышим от собственников, как обратившихся в первый раз, так и тех, кто уже работал с нами. Зачем это говорят? Что ими движет? Часто это действительно так, иногда таким образом хозяева квартир пытаются "подстегнуть" агента. В любом случае собственник делает большую ошибку начиная такой разговор. И если я еще, скрипя зубами и с улыбкой на лице, стараюсь, после таких слов, всё равно сделать все по-человечески, хотя появляются мысли сделать поскорее, а не покачественнее. То какой нибудь Вася-агент быстро забудет (если оно было) любое свое желание найти хороших жильцов, а плохим отказать и станет пихать кого попало, лишь бы Вы не сдали свое жилье подруге с работы, которая пока ничего не знает, но активно ищет. Поэтому прошу вас! Не искушайте агента! Скажите что он будет работать один, БЕЗ КОНКУРЕНТОВ. Дайте ему сделать качественно свою работу. Отказать тем, кто по его мнению, может принести проблемы и заселить тех, кого он считает хорошими людьми. А для этого нам много не нужно... Нам достаточно знать (об этом лучше сразу сказать), что вы цените наш труд и при правильном подходе с нашей стороны, не пойдете налево. Не пожалеете скинуть пять тысяч, ради спокойствия. Скажите: Саша, Володя, Юля, Леша, Света, Юра и пр. "Если ты действительно знаешь и можешь сдать мою квартиру хорошим людям, за нормальную цену - тебе и карты в руки, без тебя никто сюда не попадет и я буду работать ТОЛЬКО с тобой"! Тогда и мы, в свою очередь, сделаем все для того, что бы Вы были довольны. Спокойно и качественно все организуем, зная что в спину нас не гонят! Прогоним наглецов и заселим честных людей, чувствуя за спиной защищенный собственником тыл. Не будем бояться на показе послать подальше халявщиков, будучи уверенны что вы на нашей стороне! Агент ведь тоже человек, он не машина, если его начинают "прессовать" на квартире про комиссию клиенты, или чем то ему люди не нравятся, он должен знать, что собственник на его стороне и не предаст, он должен быть уверен, что собственник его поддерживает и, посылая неприятных ему клиентов, что собственник им не откроет дверь без него, если они вернутся. Агент будет работать как для себя. И для себя тоже, зная что и в следующий раз вы снова к нему обратитесь. Дайте агенту спокойно работать, не дергайте и не шантажируйте его. Тем более что вы далеко не всегда оплачиваете наши услуги (кстати это приветствуется, но не обязательно). Так хоть не искушайте право слово. Спасибо большое! Люблю всех! Берегите друг друга)
      Ps агент, как и любой другой человек может допустить ошибку, но её вероятность будет в разы меньше, если его не будет преследовать страх потерять вас. Спасибо за внимание.
      Заметки не теоретика, но практика. С уважением, Александр.
    • Автор: aulus
      Алгоритм сдачи квартиры в наем:
      1. Определяем ЦА (целевую аудиторию) и соответственно определяем рыночную стоимость объекта.
      2. Проводим грамотную рекламную компанию, опять же исходя из характеристик объекта и ЦА. Визуализация и описание должны быть всегда на высоком уровне. Необходимо четко понимать где и как рекламировать объект помимо ЦИ.
      3. Показы. Собеседование и заселение. Теперь о птичках. Со страховкой уже разобрались. Советую еще оплачивать страховку по ЕЖД. Работает. Регистрацию временную сделать можно, а порой нужно. Дабы избежать возможных штрафов, если наниматели не из Москвы и МО. Хотя это легко обходится. Из неудобств - сложнее выгнать (но так как у нас в суд за этим собственникам ходить бесполезно, то не факт), иногда, но не всегда значительно могут вырасти КУ (пусть оплатит наниматель, если ему так нужна временная регистрация). Депозит принято вносить в размере месячной стоимости. Больше - обычаи не позволят. Народ не пойдет на это. С мебелью и техникой стоит решить заранее. Если квартира пустая - не стоит сразу все покупать. Достаточно кухни, холодильника. Все остальное будьте готовы докупить в разумных пределах под клиента. Если квартира захламлена, стоит не цепляться за отдельный хлам и быть готовым с ним расстаться, опять же по желанию клиента. В первую очередь нужно выбирать жильцов, а не гнаться за 1-2 тысячами выше рынка. Ваша квартира и отношения с соседями стоят гораздо дороже. Не говорю уже о нервной системе. Документы, такие как договор найма, акт передаточный, рассписки и пр. Спокойно можно скачать в интернете или запросить тут. Нам не жалко. Мне точно. Первое что нужно изучить в обязательном порядке, ПЕРЕД СДАЧЕЙ КВАРТИРЫ, - главу 35 ГКРФ. Она небольшая. Час времени всего заберет максимум. Если не воспользуетесь предложением Димы, и откажетесь от договора ДУ. Проверяйте квартиру раз в месяц. НЕ РЕЖЕ. Но только в присутствии нанимателя. И предварительно согласовав время. Единственным серьезным доказательством для налоговой получения Вами дохода являются рассписки в получении Вами денег. Которые Вы оставите нанимателю. Еще свидетельские показания. Учтите, что полиция редко помогает выгнать жильцов, не нарушающих уголовное законодательство, а скорее напрвит Вас в суд, так как это гражданско-правовые правоотношения. В суде же Вам делать нечего. Это на совсем крайний случай, поэтому озаботьтесь стратегией расставания со злостными нарушителями сами. На форуме много об этом написано. Поэтому снова - Выбирайте Жильцов и Проверяйте квартиру. Жильцы, оплатившие комиссию, как правило стабильней и лояльней. Это и естественный барьер и доказательство серьезности намерений. Я об этом писал подробно. Удачи! Сорри за ошибки - печатаю с планшета и быстро. PS На самом деле обычно все хорошо и проблем не возникает. Много конечно есть мелочей которые нужно еще учесть, обо всем не напишешь. Хороших клиентов Вам. И всем собственникам. С ув. Александр
×