Жданова Мария

Модераторы
  • Публикации

    89
  • Зарегистрирован

  • Посещение

Все публикации пользователя Жданова Мария

  1. Законопроект о фонде защиты прав дольщиков был принят Госдумой в первом чтении. Сейчас в России десятки тысяч обманутых дольщиков, но страховые выплаты ни по одному из замороженных объектов не производятся. Депутатам нужно также решить вопрос отчислений для застройщиков, чтобы новые тарифы не привели к увеличению стоимости квадратного метра. Масштаб проблемы Ко второму чтению предлагается дополнить законопроект нормами об обязательной проверке деятельности фонда Счетной палатой, а также установке иных форм контроля, которые обеспечат прозрачность и сохранность средств фонда, сказал в рамках своего выступления замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. Также, по его словам, документ планируется дополнить нормами об установлении переходного периода до 1 июля 2018 года, во время которого обязательные отчисления для всех застройщиков составят 1,2% от цены договора. По словам главы Минстроя Михаила Меня, размер взноса сопоставим со средним реальным тарифом по страхованию ДДУ, который сегодня предлагают страховые компании. В целом законопроект направлен на повышение гарантий гражданам, которые вложили свои деньги на стадии строительства. Сейчас в стадии строительства находится более 120 млн кв. м жилья, которые возводятся на средства граждан. Действует более 1 млн договоров участия в долевом строительстве. При этом обманутыми дольщиками в России за последние три года стали 16 тыс. человек, сообщил председатель комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. Между тем депутат Юрий Афонин отметил, что речь идет не о 16 тыс. человек, а о 120 тыс. обманутых дольщиков. Ранее в интервью «Газете.Ru» Михаил Мень оценивал число обманутых дольщиков в 40 тыс. человек. «В реестре чуть больше 40 тыс. обманутых дольщиков. Помимо этого, есть еще и люди, которые стали жертвами просто аферистов и жуликов — <…> такими компаниями занимаются правоохранительные органы. В классическом смысле обманутых дольщиков около 40–42 тыс., эта цифра постоянно меняется». А где деньги? Никита Стасишин отметил, что, по данным Центробанка, действующая система страхования находится на пределе возможностей по объему принимаемых лиц. «Общий объем страховых премий, собранных страховщиками за этот период, составляет 27,5 млрд руб. Несмотря на наличие случаев по застройщикам, находящимся в процедуре банкротства, на сегодняшний день ни одной выплаты не произведено», — сказал Стасишин. Проблему подтвердил и Николай Николаев: «18 млрд руб. ежегодной премии, которые получают страховые компании по данному виду страхования, при нулевых выплатах». «У нас 16 тыс. обманутых дольщиков, при этом нет ни одного страхового случая. Можно поинтересоваться, куда деньги-то ушли, собранные с населения?» — поинтересовался у замминистра спикер Госдумы Вячеслав Володин. По словам Стасишина, все средства сформированы в резервах страховых компаний, и за процессом следит надзорный орган в Банке России. «А вот что действительно еще не наступили выплаты, хотя банкротства застройщиков пошли, а число обманутых дольщиков увеличилось, это действительно так», — ответил он. Такую ситуацию председатель нижней палаты назвал нонсенсом. «Сейчас эти деньги работают, приносят прибыль страховым компаниям, а люди остались один на один со своей проблемой. Есть понимание, что это неправильно, что этим нужно заниматься, что нужно собирать страховые компании, чтобы они лицом повернулись к проблемам тех людей, которые перечислили им деньги?» — снова спросил Володин, на что получил ответ, что Минстрой совместно с ЦБ ведет работу по урегулированию вопроса. «Банкротство — что такое? Человек по миру пойдет при том, что есть такие финансовые ресурсы, которые предназначены для оказания помощи», — высказал мнение спикер Госдумы. Что говорит регулятор По словам директора департамента страхового рынка в ЦБ Игоря Жука, подавляющее количество обманутых дольщиков не имело договора страхования в формате 214-ФЗ. Здесь он вспомнил компанию Су-155. «Это было, как правило, мошенничество, связанное с тем, что это была комбинация недобросовестных действий застройщика и компаний, которые не получали платежей, и договоры были недействительными», — рассказал Жук. Сейчас ситуация изменилась, поскольку с 2014 года действует закон о долевом строительстве. Ранее в ЦБ «Газете.Ru» уже говорили, что Банк России осуществляет мониторинг страховщиков. «В список входят страховые компании, которые отвечают установленным законом об участии в долевом строительстве требованиям к размеру собственных средств. С 1 октября 2015 года страховщики должны иметь собственные средства в размере не менее 1 млрд руб. Ранее эта сумма составляла 400 млн руб.», — отметили в пресс-службе регулятора. Там же пояснили, что для компаний, осуществляющих страхование сложных рисков, Банк России утвердил повышенные требования к платежеспособности. Жук отметил, что сейчас речь идет о 19 компаниях, которые имеют право страховать ответственность застройщиков, плюс есть Общество взаимного страхования. Ранее глава ОВС Александр Ручьев рассказывал, что общество исполнит свои обязанности по существующим договорам. Между тем глава Минстроя сказал, что страхование договоров долевого участия страховыми компаниями не дало своего результата: «Ни разу никто никому ничего не компенсировал». По словам Меня, рынок для страховщиков закроется после создания фонда. «К сожалению, Общество взаимного страхования также попадает, поскольку это, по сути, страховая компания. Были разные идеи, как его переформатировать. Думаю, что мы подскажем какие-то решения тем застройщикам, которые объединялись в рамках ОВС. Возможно, ОВС будет в каком-то виде трансформировано, но государственный компенсационный фонд будет единственным, кто будет страховать все договоры долевого участия», — пояснил министр «Газете.Ru». Как это скажется на стоимости метра Один из основных вопросов был связан с возможностью выдачи займов компенсационным фондом — кто будет принимать решение выдавать средства и в каком объеме? «Совет фонда будет принимать решение в соответствии с законом о банкротстве, а дальше — арбитражный суд и арбитражный управляющий. Когда будет сформирован объект незавершенного строительства и понятна стоимость, необходимая на дострой этого объекта», — ответил Стасишин. Застройщики, опрошенные после пленарного заседания «Газетой.Ru», в целом высказались за создание государственного компенсационного фонда долевого строительства. На первичном рынке был необходим механизм аккумулирования средств, который обеспечит достаточно оперативную защиту дольщиков в случае недостроя, без «посредников» и длительных сроков получения компенсации, прокомментировал генеральный директор АО «Инград» Анатолий Францев. По его словам, механизм и принципы его работы требовали детальной проработки и расчетов как в части размера отчислений, так и в части критериев надежности застройщиков, которые, в свою очередь, будут влиять на размер этих отчислений. Фонд является некоммерческой организацией, учредитель которой — Российская Федерация, что позволяет быть уверенным в надежности сохранения средств, высказал мнение эксперт. В группе компаний «Гранель» уверены, что необходимость внедрения государственного компенсационного фонда, безусловно, есть, поскольку последние несколько лет показали, что государству необходимо регулировать ситуацию на строительном рынке, защищая дольщиков от недобросовестных застройщиков. На 3 июля назначены еще одни расширенные парламентские слушания законопроекта. В Минстрое надеются, что законопроект будет принят в июле. Хотя отмечают, что остается открытым вопрос расчета тарифов, чтобы это не сказалось на стоимости квадратного метра для граждан.
  2. В Госдуму внесен проект закона о возвращении в сделки с недвижимостью обязательного нотариального оформления. Автор документа говорит, что это защитит права граждан и оградит их от мошенничества. Юристы считают, что предложенные нововведения могут затруднить процесс оформления сделок, увеличив сроки и расходы для участников процесса. При этом они допускают, что произойдет повышение цен на услуги нотариусов. Против «черных риелторов» Вернуть нотариат в сделки с недвижимостью предложил член комитета Совета Федерации по экономической политике Антон Беляков. Автор считает, что такая инициатива позволит оптимальным образом защитить интересы всех сторон сделки, а также обеспечить законность оборота недвижимости. Все без исключения рейдерские захваты имеют одну и ту же черту: как правило, есть сомнительные документы и ангажированные государственные чиновники, объяснил он. «В странах, где нотариальная форма обязательна, эти проблемы либо вообще отсутствуют, либо минимальны». Особую грозу Беляков видит в бандах «черных риелторов». Особенно вопросы вызывают ситуации, когда незаконные действия осуществляются в отношении одиноких людей, которые являются мишенью для криминальных группировок. При всем при этом об участии Федеральной налоговой палаты (ФНП) в обсуждении готовящегося законопроекта говорить не приходится. «О данном законопроекте мы слышим впервые, так как в каких-либо предварительных согласованиях и консультациях Федеральная нотариальная палата не участвовала. Поэтому до его детального изучения мы комментировать законопроект не можем», — рассказывают в ФНП. «Что касается конкретного законопроекта, то его текст нуждается в анализе, чтобы оценить, насколько его положения учитывают общественные интересы, а возможно, и в доработке», — отмечает советник президента ФНП по взаимодействию с органами государственной власти Елена Джуринская. Что касается конкретного законопроекта, то его текст нуждается в анализе, чтобы оценить, насколько его положения учитывают общественные интересы, а возможно, и в доработке», — отмечает советник президента ФНП по взаимодействию с органами государственной власти Елена Джуринская. По ее словам, если говорить о концепции обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, то, безусловно, такой механизм позволит защитить права участников подобных сделок, обеспечить достоверность данных государственных реестров, гарантировать законность правоотношений в этой сфере, минимизировать риски мошеннических действий с недвижимостью. «Такая концепция согласуется с позицией Совета Федерации, высказанной в рекомендациях правительству РФ в рамках парламентских слушаний, посвященных вопросам регистрации недвижимости», — продолжает Джуринская. По словам Белякова, в нотариальной палате не знали об этой инициативе, но уже могут ознакомиться с документом. По его мнению, рынок должен регулироваться государством. При этом сейчас процент «нечистоплотных» нотариусов ничтожен, поскольку получить данные полномочия достаточно трудно и «нотариусы добросовестно выполняют свои функции». Российские нотариусы были исключены из процесса сделок с недвижимостью в 1995 году. Кроме того, в 2013 году была отменена регистрация сделок с жилыми помещениями. Если ранее регистрировались и сделка, и право, то сейчас речь идет о регистрации права собственности в управлении Росреестра. Обсуждение введения обязательного нотариального оформления сделок с недвижимостью продолжается уже несколько лет, и законодателям уже удалось сделать определенные шаги в этом направлении. Во-первых, по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Также, по ее словам, речь идет о сделках, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки и по отчуждению объектов, принадлежащих несовершеннолетнему или человеку, признанному ограниченно дееспособным. Дублирование функций Основная идея законопроекта понятна, но она не соответствует сегодняшнему вектору развития гражданского законодательства, поскольку ранее все изменения, которые в него вносились, были направлены на упрощение совершения сделок и оборота недвижимости в целом, говорит адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Александр Мачнев. «Сейчас же предлагается установить дополнительный этап — обращение к нотариусу. В развитых правовых системах роль нотариата сокращается. По его словам, сейчас данные поправки не являются нужными или актуальными. «Авторы говорят, что поправки направлены на борьбу с мошенничеством, обеспечение безопасности сделок, что граждане будут защищены нотариусом. Но на практике действия нотариусов тоже оспариваются, как и сделки, заключенные в просто письменной форме», — предупреждает адвокат. Он еще раз напоминает, что все сделки с недвижимостью проходят регистрацию в Росреестре, и данные фиксируются в ЕГРН. Регистрация осуществляется на основании совместного заявления участников сделки. При этом регистратор несет ответственность за свои действия. Новые функции нотариуса будут дублировать обязанности регистраторов, соглашается адвокат «Князев и партнеры» Зиннур Зиннятуллин. «Если законопроект примут в том виде, в котором он есть сейчас, я полагаю, что положение правообладателей вряд ли улучшится. Это вызовет дополнительные расходы, это снимет ответственность с регистраторов, так как на основании нотариальных сделок они не будут осуществлять как таковой правовой экспертизы — всю ответственность за чистоту сделок будет нести нотариус», — рассуждает адвокат Марина Костина. Она обращает внимание, что если дальше никаких изменений не последует, то возникает большой вопрос — зачем нужна эта форма? Сейчас сложность заключается в том, что сейчас любая запись может быть оспорена в суде. Если бы данный законопроект предполагал, что нотариальное удостоверение дает 100-процентную гарантию наличия этих прав, то «это бы существенно изменило положение». Хватит ли нотариусов? Среди застройщиков и риелторов есть разные мнения по поводу инициативы вернуть нотариальную форму в оформление сделок с недвижимостью. Ее реализация на практике — это дополнительная гарантия безопасности и юридической чистоты сделки, считает генеральный директор «Инград» Анатолий Францев. По его словам, участников долевого строительства уже защищают поправки в 214 ФЗ и ряд подзаконных актов, а во-вторых, не совсем ясно, как на практике можно будет инициативу с нотариусами реализовать и насколько это будет удобно покупателям и застройщикам. «Проще говоря, хватит ли нотариусов на всех покупателей жилья на первичном рынке. Например, в одной только Москве и Московской области в первом квартале 2017 года заключено более 32 000 договоров ДДУ», — рассказывает эксперт. В среднем в один рабочий день регистрируется около 500 договоров долевого участия. При этом количество нотариусов в каждом городе и регионе ограничено и практически неизменно, а количество должностей нотариусов в нотариальном округе определяется органом государственной власти субъекта и без регистрации ДДУ имеют большую загрузку, очереди, запись. Кроме того, продолжает Францев, перед удостоверением сделки нотариусу потребуется провести правовую экспертизу всех документов, удостоверяющих права застройщика на заключение ДДУ, а это потребует дополнительного временного и кадрового ресурса. «Соответственно, процедура подписания договоров несколько усложнится, так как необходимо будет заранее учитывать график нотариуса, организовывать выезд к нотариусу всех сторон, заинтересованных в сделке, либо — организовывать выезды нотариуса в офисы застройщиков по определенным дням». При этом расходы на сопровождение сделки также вырастут: в том случае если эти расходы будут ложиться на застройщика — он заложит их в стоимость метра, как это сейчас происходит, например, со страхованием ответственности застройщика. «Однако это не отразится значительно на рыночной цене метра, учитывая размеры сделок на рынке недвижимости», — говорит гендиректор «Инград». Скорее всего, этот закон относится к сделкам на вторичном рынке, считает директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов. «Мы считаем, что такая инициатива дополнительную безопасность не даст, достаточно Росреестра», — говорит эксперт. Он также полагает, что, скорее всего, это поспособствует увеличению сроку сделки и ее стоимости. Коллапс на рынке Введение обязательной нотариальной формы сделок с недвижимым имуществом буквально приведет к коллапсу на рынке вторичной недвижимости и значительно усложнит работу риелторов, опасается управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Она согласна с застройщиками, что у нотариусов попросту нет таких ресурсов, такого количества времени и сотрудников для того, чтобы обработать количество заявок на подписание договоров купли-продажи. Сейчас расходы на сделку, совершенную в простой письменной форме, составляют 1,5 тыс. рублей за составление проекта договора и оплата государственной пошлины в размере 2 тыс. рублей, говорит эксперт. Антон Беляков считает аргумент об удешевлении сделок через отмену нотариального заверения — «нелепой идеей». «Давайте минимизируем стоимость этой услуги, если нужно, введем минимальную цену, возможно стоимость, которая не будет связана со стоимостью имущества, которая устроит все стороны. Пусть это будет 1,5 тыс. рублей — чтобы было комфортно и для нотариусов, и для сторон. Но под предлогом того, чтобы не было дорого, вообще убирать нотариальное оформление, мне непонятно», — сказал он. Между тем в ФНП отмечают, что в период с 2014 по 2016 год в рамках повышения привлекательности нотариальной формы сделок был заметно снижен ряд нотариальных тарифов, причем некоторые — в несколько раз. «На сегодняшний момент тариф по сделкам, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, составляет всего 0,5% от суммы сделки, но не более 20 тыс. рублей. В целом же тарифы за удостоверение сделок с недвижимостью за последние два года снизились почти в трехкратном размере», — говорят в Федеральной нотариальной палате. Так или иначе, но только уголовная ответственность за заверение незаконной сделки, по мнению Литинецкой, сможет как-то улучшить ситуацию. «До тех пор нотариальная форма сделок не поможет в разы сократить количество мошенников на рынке недвижимости. На самом деле участие нотариуса в операции по купле-продаже недвижимости играет второстепенную роль, так как он не может обеспечить полную безопасность сделки. Поэтому нельзя сказать, что без участия нотариуса сделка пройдет неудачно, а его присутствие, наоборот, — залог успешного соглашения. Обсуждение документа будет продолжаться. Антон Беляков сообщил , что сейчас законопроект находится на рассмотрении профильного комитета Госдумы.
  3. Программа сноса «хрущевок» может срикошетить по президентской кампании Совет Государственной Думы принял решение перенести второе чтение законопроекта о реновации жилищного фонда на 5 июля. Парламентские слушания проекта пройдут в июне, но законодатели уже обещают внести в документ поправки, которые бы учитывали все многочисленные претензии граждан. Несмотря на это, горожане не собираются расслабляться и 27 мая планируют провести митинг на Суворовской площади «За права москвичей». Ведь именно волна возмущения и массовая демонстрация 14 мая, ставшая ее кульминацией, скорее всего, заставили федеральные власти обратить внимание на проект реновации и погрозить пальцем властям городским, заставив попридержать коней. Теперь у граждан появилась небольшая передышка и время поразмыслить о том, что это вообще было? Проект реновации в Москве — это классический пример «хотели как лучше, а получилось как всегда». Точнее, того, как хорошую и полезную идею извращают до такой степени, что ничего, кроме протеста и отторжения она у людей не вызывает. Все началось с того, что 17 февраля к мэру столицы Сергею Собянину обратились члены городской Общественной палаты с просьбой «законодательно обеспечить» снос морально устаревших пятиэтажек. 21 февраля 2017 года на встрече с Собяниным президент РФ Владимир Путин дал добро на реализацию программы по замене ветхого жилья. Дело, безусловно, нужное — в столице полно и аварийных домов, и коммунальных квартир, и общежитий, которые признаны негодными еще 20 лет назад. Но у мэрии, как оказалось, были свои взгляды на то, что считать реновацией. Разработка законопроекта прошла в рекордно короткие сроки, или же трудиться над ним начали задолго до того, как план в общих чертах одобрил президент (впрочем, по содержанию документа это не заметно). Уже 10 марта, через две недели с небольшим, документ был внесен в Госдуму. Речь в нем шла о восьми тысячах домов, в которых живут около 1,6 миллиона человек, то есть приблизительно о 25 миллионах квадратных метров жилья. Предварительная стоимость программы — 3,5 триллиона рублей, причем в первые три года планируется потратить 300 миллиардов. 20 апреля законопроект под давлением со стороны мэрии был принят Госдумой в первом чтении, несмотря на то, что сразу же вызвал шквал критики со стороны общественников, оппозиции, да и просто москвичей, которых коснулась программа «реновации». Для начала вызвали вопросы списки домов под снос — многие действительно ветхие строения в него не вошли, зато там оказались и крепкие кирпичные дома, и «сталинки», и даже несколько памятников архитектуры. Сложилось впечатление, что городские власти озабочены не тем, чтобы действительно обновить жилищный фонд, а освободить землю в обжитых районах возле метро. При детальном изучении оказалось, что документ во многом противоречит не только Жилищному кодексу, но порой и Конституции Российской Федерации. Фактически мэрия получала беспрецедентные права по сносу домов. Жильцам предлагалось «равнозначно благоустроенное» жилье, а в случае несогласия они могли быть принудительно выселены через 60 дней. Нашлось и много других недочетов, из-за которых немало копий было сломано за прошедшие недели. Достаточно посмотреть на список поправок, которые предлагаются теперь депутатами Госдумы, чтобы ужаснуться тому, как вообще мог быть разработан и принят законопроект в первоначальном виде. Так, граждане получают право оспорить в суде решение о расселении дома, размер и качество компенсаций — изначально ничего подобного в документе не было. Пока иск рассматривается в суде, сносить дом запрещается — ранее власти могли приступить к «реновации» и до окончательного решения суда. Владельцы жилья получают право самостоятельно выбирать, какой будет компенсация. Еще одна поправка гарантирует, что квартиры будут предоставляться жителям только в пределах их же района. Снос зданий не будет происходить до тех пор, пока не будет полностью готово альтернативное жилье. Раньше даже этот пункт в законопроекте не был четко прописан. Наконец, поправки должны ограничить программу реновации только пятиэтажными панельными и кирпичными домами эпохи Хрущева. Показательно, что все эти поправки стали обсуждаться только после того, как не замечать возмущение граждан стало невозможно, а в ситуацию вмешались федеральные власти и сам президент. В конце апреля правительство указало на ряд правовых пробелов в законопроекте о реновации, а Владимир Путин заверил общественность, что не подпишет закон о реновации даже после его прохождения через Госдуму и Совет федерации, если тот будет нарушать права граждан на собственность. Он также поручил проработать законопроект о реновации «как следует, досконально, в том числе в диалоге с общественностью». Городские же власти во всей этой ситуации совершили все вообразимые ошибки, от правовых до пиар. Начнем с того, что вся идея программы реновации изначально не была четко сформулирована, а потом так же четко и ясно донесена до общественности. Поэтому по городу поползли самые разные слухи от того, что будет снесен чуть ли не весь центр города до того, что выселять будут принудительно и куда-то на окраины Новой Москвы. При этом городские газеты и телеканал «Москва 24» поначалу как будто вообще не замечали реновации, предпочитая рассказывать обо всем, кроме волнующей всех темы. Неизвестность и неопределенность порождает панику и протест, а это совсем не то, что нужно федеральным властям в преддверии президентских выборов 2018 года. Затем мэр Собянин и его замы все же начали выступать в СМИ и «в час по чайной ложке» разъяснять отдельные положения законопроекта. То скажут, что граждане будут голосовать о судьбе своего дома, то уточнят, что расселять будут в том же районе. Но убедительными такие выступления назвать трудно. Складывается впечатление, что команда мэра просто потеряла связь с реальностью — подчиненные убеждали, что все идет отлично, различные конторы на госфинансировании предоставляли результаты опросов, согласно которым «110%» жильцов обеими руками за реновацию, а карманные политтехнологи убеждали, что все, кто против — это оппозиция, на которую не стоит обращать внимания. «Некоторая кондовость пропаганды в пользу реновации на самом деле играла против нее. Заявления защитников программы потом кочевали по соответствующим группам в соцсетях в качестве примера того, что власть категорически не хочет слышать людей. Люди хотят честного диалога, а не попыток манипуляции общественным мнением, — рассказал «СП» политолог, руководитель «Политической экспертной группы» Константин Калачев. Чего стоит армия «ботов», которая в группах по сносу массово выражала горячую поддержку идеи. Блогеры выяснили, что значительная часть этих активистов — работники самой мэрии или связанных с ней организаций, которым снос точно не грозит. Занимается этой «работой с общественностью», по мнению инсайдеров, сама заместитель мэра, руководитель аппарата мэра и правительства Москвы Анастасия Ракова. Несмотря на то, что Ракова не слишком часто выступает на публике, якобы именно она руководит работой в соцсетях и даже ведет «Твиттер» самого городского головы. Так это или нет, доподлинно неизвестно, но такой всеобщий «одобрямс» со стороны собственных «троллей» сыграл с мэрией дурную шутку, ведь они не замечали или предпочитали не замечать реальных протестов москвичей. В конце апреля издание Znak.com опубликовало выдержки с закрытого совещания мэрии с представителями управ и префектур, на котором обсуждалась проблема реновации, а главным спикером выступила все та же Анастасия Ракова. По словам «правой руки мэра», как называют Ракову, работающую с Сергеем Собяниным более 10 лет: «Главное, чтобы когда 10 мая будут опубликованы списки сносимых домов, не было скандала. Весь негатив подожжен оппозицией, он выдуман. К концу июля тему реновации надо погасить, должна остаться только тема, кто куда переезжает. А те, кто в программу не попал, будут локти кусать. Всегда надо делать что-то дефицитное, наш советский народ любит дефицит». Якобы вице-мэр говорила о том, что не нужно поддаваться на давление со стороны жильцов и не позволять им «требовать показать все варианты» и «ругаться, большой ли санузел», так как «это не программа улучшения жилищных условий». «Это не программа улучшения жилищных условий, это программа уменьшения аварийного фонда. Улучшение жилищных условий только для очередников, пусть хоть десять семей в квартире живет, хоть больные туберкулезом. Иначе вся программа пролетит», — говорила Ракова, если верить конспекту. На Тверской, 13 подлинность записей не подтвердили, так что не исключено, что это продукт чьей-то бурной фантазии. Но нужно признать, что все изложенное очень похоже на правду. По крайней мере, отношение, которое мэрия по факту продемонстрировала к москвичам, именно такое. Впрочем, Константин Калачев сомневается, что кто-то в мэрии понесет ответственность за пиар-провалы. «Мэрия просто меняет тактику, но никто от заместителей и до пиарщиков не пострадает. Можно вспомнить историю с плиткой, с парковками и другие истории, которые показывают, что работа с общественными связями у мэрии выстроена не лучшим образом», — считает он. Ряд политологов выдвинул предположение, что в этом и была задумка федеральных властей — дескать, сначала городское руководство напортачит, а затем президент все исправит. Но репутационные потери, которые несет сейчас не только мэрия, но и Госдума, и правительство, и президент, помноженные на разгоревшиеся протестные настроения — это негатив, перекрыть который будет трудно. Не случайно сейчас спикер Госдумы Вячеслав Володин всеми силами пытается минимизировать ущерб от активности городских властей. «Когда речь шла о реализации программы реновации, на федеральном уровне, наверное, воспринимали ее, как элемент ведения президентской кампании, причем не только нынешней, но и будущей. Нужно показывать поступательное движение вперед, и эта программа могла бы показать, что если не страна, то столица развивается и избавляется от наследия хрущевских времен не только путем присоединения Крыма, но и сноса «хрущевок», — делится своим мнением политолог Константин Калачев. Тем более, что программа реновации жилья так или иначе работает в Москве последние 20 лет, и москвичи чаще оставались довольны заменой. Все законодательные основы были прописаны в существующем Жилищном кодексе и других законодательных актах. Но мэрии понадобилось принимать собственный закон, который перечеркивает все, вплоть до Конституции, чтобы приобрести чрезвычайные полномочия. Получается, мэрия просто подставила центральную власть, да еще и в предвыборный год. Зачем? На этот счет у политических аналитиков есть вполне конкретные предположения. Например, издание Forbes со ссылкой на несколько неназванных источников в московской мэрии написало, что основная цель программы — сохранить в городе деньги, которые Минфин предполагал изъять в пользу беднейших регионов. Кроме того, программа позволила бы оживить стагнирующий рынок недвижимости, поэтому разработка не обошлась без сильного лоббизма со стороны столичных девелоперов. Похожего мнения придерживается известный политолог, доцент Института общественных наук РАНХиГС Екатерина Шульман. Она считает, что городские власти хотели спасти московский строительный комплекс и банки, которые зависят от ипотек. Программа реновации помогла бы застройщикам избавиться от большого количества готового, но непроданного жилья, получив за него деньги от города, а также спасти экономику от мини-повторения американского ипотечного пузыря 2007 года. Именно в интересах строительных компаний во многом и был составлен изначальный законопроект, позволяющий обходить нормы Жилищного кодекса, и, например, предоставлять жилье, не соответствующее градостроительным стандартам (да, этот вопрос в документе оставался целиком и полностью на усмотрении мэрии). Директор Научно-исследовательского института политической социологии Вячеслав Смирнов считает, что к скандалу с реновацией привел целый комплекс причин. Во-первых, асинхронизация действий на уровне местных администраций. «Даже если задумка идеальная, исполнение может быть отвратительным и наоборот», — рассуждает политолог. Во-вторых, судя по всему, время поджимало, и все делали очень быстро. «Есть ощущение, что идея вынести на встрече с президентом в качестве главной темы именно реновацию возникла в последний момент. По этой причине вопрос не был проработан и подготовлен, в том числе в плане пиара. Просто не успели. А ведь это закладка не только на президентские, но и на городские выборы, что для мэрии гораздо важнее», — считает Вячеслав Смирнов. В-третьих, недовольство разгорелось из-за того, что представители местных властей не смогли развеять опасения людей из-за собственной неподготовленности. «Главы управ к моменту слушаний и сами не знали ответов на многие вопросы. Программа рассчитана на 20 лет, где гарантия, что дом, который будет расселяться через 15 лет, будет расселен именно туда, куда ему пообещают сейчас? Но если вы собираете людей и говорите с ними об их главной собственности — квартирах — нельзя говорить: «Я не знаю», — объясняет Смирнов. Сейчас федеральным властям во многом удалось сгладить провалы местной администрации, да и сама мэрия извлекла уроки из ситуации. Но гарантий того, что когда программа реновации начнет работать, недовольство не разгорится с новой силой, нет. «Это тот случай, когда проблемы могут оказаться отложенными. Ключевым остается вопрос гарантий прав москвичей. Пока на митингах требований, связанных со сменой власти, не звучало, хотя речь шла о недоверии к Собянину. Но представьте себе картину, когда начнутся сами выселения, а кто-то упрется и откажется уходить? И какую-то бабушку приставы будут выносить на руках, ее хватит инсульт, а кто-то запишет это и выложит в интернет? Эти угрозы пока недоучтены. Пока тема реновации смягчена, но когда начнется снос домов, могут возникнуть трудности. Считать, что проблема рассосалась сама по себе, пока еще преждевременно», — подытоживает Константин Калачев. #Сергей Собянин, #Москва, #Россия, #Программа реновации, #Снос хрущевок, #Митинг протеста
  4. 26 мая (пятница) начало в 13.00 («Пресс-центр» 2 этаж ЦДХ) Круглый стол «Историческая недвижимость: от руин к доходному объекту» Владельцы усадеб и представители Министерств культуры и управлений по сохранению исторических объектов, расскажут на конкретных примерах как памятники культурного наследия можно не просто отреставрировать, но сделать доходными, что для этого нужно, и чего стоит категорически избегать. Эксперты Делового клуба «Наследие и экономика» и мэры исторических городов поделятся накопленным опытом, расскажут об успешных практиках того, как можно превратить наследие в ресурс развития муниципального района, проекты в драйвер развития городов и территорий, а впечатления туристов в доход; как усадебные проекты выступают точками роста для депрессивных и сельских территорий; как сделать область и город привлекательным для жителей и туристов, опираясь на ресурсы наследия. Вхож свободный!
  5. Круглый стол «Город в котором я хочу жить» 26 мая (пятница) начало в 11.30 («Пресс-центр» 2 этаж ЦДХ) Организаторы мероприятия - Деловой клуб «Наследие и экономика», «Строительная газета», соорганизаторы компании «Лидер-Инвест» и Imperial Garden, "СВЕТ 2000". Сегодня главная «битва» между городами происходит за так называемый человеческий капитал. Регионы и города конкурируют за молодежь не только в области создания рабочих мест, но и в области создания комфортной городской среды, общественных пространств, то есть в сфере создания городов, где человеку было быть приятно и хотелось бы жить. В регионах России уже существуют примеры государственных и частных инициатив по формированию эстетически привлекательного, комфортного для проживания с благоустроенной территорией городов. Как должен выглядеть город, в котором люди хотят жить? Об этом и многом другом речь пойдет на круглом столе, организаторами которого выступят Деловой клуб «Наследие и экономика» и «Строительная газета», соорганизаторами компании «Лидер-Инвест» и Imperial Garden. В дискуссии примут участие представители федеральных структур и руководители муниципальных образований, архитекторы и градостроители, урбанисты и инициаторы социокультурных проектов, девелоперы и ландшафтные архитекторы, которые расскажут, что такое комфорт в современном понимании, как заставить людей выйти из квартир на улицы, и что для этого нужно, какие необходимы человеческие и финансовые ресурсы, чтобы молодежь перестала покидать родной город. Регистрация доступна на сайте: https://usadbapoisk.timepad.ru/event/472353/
  6. Предложенные правительством поправки прежде всего направлены на защиту прав переселенцев, подчеркивают в кабмине Аппарат правительства России направил в Государственную думу свои поправки в законопроект по реновации пятиэтажного фонда в Москве, которые нацелены на повышение гарантий защиты прав и интересов граждан при реновации. Об этом пишут «Ведомости», которым удалось ознакомиться с документом. Предложенные правительством поправки прежде всего направлены на защиту прав переселенцев, отмечает издание. Законопроектом предусмотрено, что в программу реновации может войти дом, жители которого двумя третями голосов поддержали включение его в проект программы. В Москве 14 мая на сайте «Активный гражданин» запущено голосование среди собственников жилья в пятиэтажках, попавших в предварительный список под снос. Оно продлится до 15 июня. Свой голос также можно оставить в центрах «Мои документы». При этом на любой стадии программы (до заключения первого договора на новое жилое помещение) общее собрание собственников может принять решение о прекращении участия в ней. Правительственные поправки к законопроекту предполагают, что ни один собственник не будет выселен из своего жилья без получения новой квартиры (переход права собственности невозможен без подписания акта приемки-передачи в отношении предоставляемой гражданину квартиры). При этом у собственника квартиры будет возможность получить на выбор равноценное или равнозначное жилье либо денежную компенсацию, равную рыночной стоимости прежней квартиры, говорится в публикации. Все переселенцы получат жилье в границах своего района. Исключение составят лишь жители Зеленограда и присоединенных территорий, уточняют «Ведомости». То же правило распространяется на собственников нежилых помещений — они получат равноценное денежное возмещение с компенсацией убытков. Жители неприватизированных квартир смогут оформить новое жилье в собственность или пользоваться им в рамках социального найма. Очередники могут улучшить свои жилищные условия по норме предоставления (не менее 18 кв. м на человека) или получить равнозначное жилье и остаться на учете в общем порядке, следует из проекта поправок. Правительство также предлагает предоставить переселенцам возможность приобрести квартиры большей площади и (или) с большим количеством комнат за дополнительную плату, в том числе за счет средств материнского капитала, жилищных субсидий, государственных жилищных сертификатов. Подобное предложение содержится также в московском законе о дополнительных гарантиях жителям домов, попавших в программу реновации. Проект правительственных поправок исключает положения о немедленном вступлении в силу судебных решений о переселении граждан. Предполагается, что граждане вправе обжаловать как само решение о реновации, так и равнозначность предоставляемого жилого/нежилого помещения и денежной компенсации. Ряд предложений касается качества нового жилья. Так, все квартиры должны иметь улучшенную отделку, а внутренние территории — благоустроены. Кроме того, определенные категории граждан (они будут определены позднее) смогут рассчитывать на помощь при переезде в новый дом. Если жилье в сносимом доме находится в ипотеке, возможно замена старой квартиры на новую с сохранением ранее установленных условий. Правительство настаивает на ограничении полномочий столичных властей. Так, московские чиновники не смогут устанавливать нормы технического регулирования и санитарно-эпидемиологического нормирования. Состав документации по планировке территории будет определяться Градкодексом России, а столичное правительство сможет лишь дополнять утверждаемую часть указанной документации и обосновывающие материалы. Законопроект также отменяет право правительства Москвы в некоторых случаях не проводить публичные слушания в сфере градостроительной деятельности. Правительственный документ расширяет нормы, определяющие правовой статус Фонда содействия реновации жилищного фонда, который будет отвечать за реализацию программы реновации. В законопроекте разграничены полномочия по реализации решения о реновации между фондом и органами государственной власти столицы: уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы будет осуществлять переселение граждан, тогда как фонд — отвечать за строительство нового жилья.
  7. Машуль!!! Респект тебе! За бдительность!!!
  8. Обалдеть... очень странно
  9. Московские бизнесмены обсудили с чиновниками налогообложение коммерческой недвижимости. По их мнению, власти оказали поддержку компаниям во время кризиса в виде льгот и поэтапного введения налога от кадастра, однако система все еще не лишена недочетов. Например, ей не хватает последовательности в начислении платежей, а перечень «льготников» стоит расширить. Такие предложения высказали девелоперы на круглом столе «Налог на имущество организаций». рамках встречи, состоявшейся в мае на площадке Московской торгово-промышленной палаты, члены правительства Москвы и представители крупного и среднего бизнеса обсудили итоги налоговой реформы, начатой три года назад. Глава департамента экономической политики и развития столицы Владимир Ефимов отметил, что за три года реформа претерпела изменения и сейчас «находится в завершающей стадии откладки сформировавшейся налоговой системы». С 2014 года площадь коммерческой недвижимости, облагаемой налогом от кадастра, постепенно расширялась и теперь затрагивает уже 90% торгово-офисных объектов Москвы. Постепенное снижение площади для налогообложения было предусмотрено еще при принятии закона в 2013 году. При этом в 2015 году были приняты изменения, снижающие площадные критерии в 2017 году для зданий, расположенных на торгово-офисных земельных участках, с 3 тыс. кв. м до нуля, а для зданий, фактически используемых как торгово-офисные, с 2 тыс. кв. м до 1 тыс. При этом с 2014 года начала создаваться система льгот, в 2016 году затронувшая технопарки, индустриальные парки и промышленные комплексы. «Понимая, что бизнес в непростых экономических условиях чувствует себя менее комфортно, чем раньше, мы создали сбалансированную систему налоговых льгот», – заявил Ефимов. В 2015 году общая сумма налоговых льгот для бизнеса составила 3 млрд руб. для 1,2 тыс. объектов недвижимости. С 2017 года вступила в силу новая кадастровая стоимость. Ефимов отметил, что для объектов, характеристики которых в кадастре отражены корректно, существенных изменений в кадастровой стоимости не произошло. По его словам, кадастровая стоимость возросла только для тех объектов, по которым ранее она была занижена по причине неактуальных сведений о назначении или иных характеристиках объекта. Как считает президент МТПП, депутат Мосгордумы Владимир Платонов, столичные власти всегда демонстрировали готовность к конструктивному диалогу с бизнесом. «Два года назад в рамках антикризисного плана ставка налога на имущество была уменьшена почти на четверть, что позволило московским предприятиям адаптироваться к очень непростой обстановке. Важно не останавливаться, идти дальше», — полагает он. Впрочем, представители бизнеса указали на недочеты существующей системы и предложили расширить действие льгот. Главные претензии возникли к обоснованности нынешней кадастровой оценки и порядку ее оспаривания. Директор департамента по работе с корпоративными клиентами и партнерами SwissAppraisal Алексей Ситников привел в качестве примера статистику компании, отметив, что количество обращений по поводу оспаривания стоимости объектов выросло и что в 60% случаев добиваться пересмотра было целесообразно (то есть кадастровая оценка превышала рыночную). При этом оспаривание – затратная процедура, начинающаяся от 300 тыс. руб. и включающая оценку, экспертизу и сопровождение юруслуг. Другая проблема, как говорит Ситников, заключается в том, что результаты пересмотра кадастровой стоимости в 2014-2016 годах не были учтены при расчете кадастровой стоимости в 2017 году. С этим согласились и другие участники круглого стола. Так президент группы ПСН Максим Гасиев предложил изменить если не методику расчета, то хотя бы процедуру. По его словам, в 2013 году, когда ввели новую систему налогообложения, бизнес столкнулся с трудностями, но меры, принятые властями впоследствии, полностью устроили девелоперов. «Для нас важна стабильность», – подчеркнул он. Последовательное внедрение ранее принятых законов позволяет планировать развитие, заключил он. Гасиев также заметил, что сейчас существуют риски для офисной недвижимости. «Подобных объектов строится мало, а вакансий много. На горизонте нескольких лет может произойти провал», – предупредил бизнесмен. «Мне кажется, что государство должно стимулировать строительство новой офисной недвижимости. Льготы в течение нескольких лет, например пяти, на новые здания изменили бы ситуацию», – предложил девелопер. В свою очередь президент Российской ассоциации франчайзинга Агнесса Осипова заметила, что, несмотря на меры поддержки малого и среднего бизнеса со стороны федеральных и городских властей, налоговая нагрузка на бизнес остается большой, поэтому столичным властям стоило бы «предусмотреть возможности оживления льгот и фискального влияния» применительно к МСП, а не только технопаркам. «Льготы действуют в отношении социально ориентированного бизнеса, но это понятие стоит расширить. Например, наряду с образовательными добавить сюда и услуговые объекты, в частности, точки общественного питания с безалкогольной продукцией, ориентированные на досуговый отдых, – отметила она. – Маржинальность подобного бизнеса ниже, чем другого, связанного с индустрией отдыха. Возможность навигировать льготы позволит развивать инфраструктуру города». После выступлений предпринимателей Ефимов сообщил, что замечания бизнеса будут учтены столичными властями.
  10. Цены на машино-места в столице сопоставимы со стоимостью небольшой квартиры в Подмосковье. С начала 2017 года, после внесения изменений в законодательство, парковочное место можно приобрести в ипотеку. Возможность залога Присвоение статуса недвижимого имущества машино-местам в начале 2017 года дало возможность оформлять ипотеку на такие объекты, говорит генеральный директор компании «Миэль-новостройки» Наталья Шаталина. Напомним, что до вступления изменений в силу человек, покупая такое парковочное место, не получал в частную собственность конкретные квадратные метры в гараже, а становился хозяином доли в общем имуществе собственников дома, к которым относилась и парковка. По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, такая ситуация была обусловлена тем, что у большинства мест на стоянке нет материальных границ — стен или специальных ограждений. По этой причине собственник не мог в полной мере воспользоваться своим имуществом. «Если он хотел продать объект, то приоритетным правом покупки обладали другие владельцы доли в общедомовой собственности. Продажа третьему лицу становилась возможна только после письменного отказа всех соседей по паркингу, которых может быть до нескольких сотен», — приводит пример эксперт. Сейчас же потенциальные покупатели получили возможность использовать машино-место в качестве залога для получения ипотечного кредита. Пока эксперты бума в этом сегменте не наблюдают. Доля ипотечных сделок по приобретению отдельно машино-мест составляет сейчас не более 5% от общего количества сделок, приводит цифры руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков. Основная доля ипотечных сделок по этим объектам приходится на Москву — около 60%, добавляют в «Инком-Недвижимости». В настоящее время процентная ставка по сделкам с такими объектами находится на уровне 14,25–14,75%, и перспектив к ее снижению в ближайшее время нет. До оформления права собственности на объект ипотечная ставка увеличивается на 1%, рассказывает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Ни Сбербанк, ни ВТБ24 пока не кредитуют такой сегмент. Надо сказать, что ранее при необходимости покупки машино-места на заемные средства использовались потребительские кредиты либо нецелевые кредиты под залог. «У программы были специфичные требования: например, приобретение такого объекта в строящихся домах было возможно только при наличии или одновременном получении кредита на приобретение квартиры в этом же доме», — говорит руководитель отдела продуктовой линейки ипотечного банка «ДельтаКредит» Алексей Тартышев. По его словам, изменения в законе позволяют исключить это требование и кредитовать машино-места без привязки к дому, в котором находится квартира. Однако Новиков обращает внимание, что практика полной реализации таких площадей по комплексам к окончанию продаж проекта встречается редко и изменение статуса не явилось фактором стимулирования спроса на эти объекты. Цена удовольствия Главная проблема рынка машино-мест, по мнению Литинецкой, в их дороговизне. «В Москве девелоперы, к сожалению, ограничены небольшими участками под строительство или их высокой стоимостью, поэтому вынуждены уходить «под землю», что позволяет экономить площадь под сам проект. Однако возведение подземных парковок в среднем дороже на 50%», — рассказывает она. Высокая себестоимость автоматически перекладывается на покупателя, в итоге для Москвы не редкость, когда стоимость может быть сопоставима с ценой квартиры в Подмосковье, добавляет эксперт. По ее словам, поэтому темпы продаж машино-мест в целом по рынку меньше в два раза по сравнению со скоростью реализации квартир в тех же жилых комплексах. В «ДельтаКредите» уточняют, что первоначальный взнос по программе машино-мест больше, чем по программам на покупку квартир. На готовый объект взнос начинается от 30%, для строящегося — от 40%, рассказывает Тартышев. По его словам, при сроке кредита на 10 лет средний чек по готовым объектам в Москве составляет 0,7 млн руб., по строящимся — 0,9 млн руб. В целом по России средний чек по строящимся объектам чуть ниже — 0,6 млн руб. Как замечает Таганов, кредит на покупку машино-места предоставляется как действующим ипотечным, так и новым заемщикам на первичном и вторичном рынках недвижимости. Он добавляет, что более 15% оформивших ипотеку клиентов берут по два места на семью. На данный момент средняя цена места в подземном паркинге столичного жилого комплекса комфорт-класса колеблется от 700 тыс. до 1 млн руб., продолжает Таганов из «Инком-Недвижимости». В новостройках бизнес-класса стоимость парковочного места обычно достигает 1,5 млн руб., а в элитных ЖК — от 5 до 7 млн руб. «Что же касается стоимости объекта в структурных надземных паркингах эконом- и комфорт-классов, то она равняется 350–500 тыс. руб.», — говорит эксперт. При этом уже сформировался стереотип потенциального ипотечного заемщика на такие объекты недвижимости. Речь идет о мужчине 38 лет со средним доходом 110 тыс. руб. и рассчитывающем на кредит в районе 8,5 млн руб. сроком на 10 лет, говорит эксперт «ДельтаКредита». Сложный прогноз Пока эксперты не берутся рассуждать о каком-то росте рынка ипотеки машино-мест. Тартышев отмечает, что этот сегмент довольно специфичный. Во-первых, потому, что паркинг в собственность покупают клиенты, которые планируют жить в одной квартире долгий срок и хотят использовать парковочное место в инвестиционных целях и сдавать его в аренду. Во-вторых, цены на эти объекты часто сопоставимы со стоимостью небольшой квартиры, и многие предпочитают аренду паркинга/гаража покупке. По сравнению с первым кварталом 2016 года количество арендаторов парковочных мест в жилых комплексах бизнес- и комфорт-класса увеличилось более чем на 30%, сообщает Таганов. «Например, ставка найма машино-места в подземном паркинге ЖК комфорт-класса в среднем равна 6–10 тыс. руб. в месяц, в бизнес-классе — 15–20 тыс. руб. в месяц», — рассказывает эксперт. Тартышев считает, что этот рынок всегда будет небольшим, но, возможно, после определения статуса парковочные места станут чуть более доступными, во всяком случае с точки зрения оформления документов. Эксперт «Инком-Недвижимости» при этом добавляет, что в будущем приобретение парковочного места будет возможно не только по ДДУ, но и согласно договору купли-продажи с учетом оформления машино-мест на юридическое лицо, например на компанию-застройщика. В настоящее время наблюдается нехватка парковочных мест в построенных и введенных в эксплуатацию объектах эконом-класса, что свидетельствует об острой необходимости увеличения парковки в строящихся жилых комплексах в данном сегменте. «В массовом сегменте обычно количество машино-мест на паркинге составляет 80% от общего числа квартир. В более дорогостоящих классах таких объектов строят на 20% больше, чем квартир», — рассказывает Литинецкая. По словам Таганова, на данный момент не менее 45% покупателей квартир в жилых комплексах столицы приобретают такие объекты в подземных паркингах и около 20% — на структурных надземных парковках.
  11. В судебной практике возникла новая тенденция Право человека на жилище является неотъемлемым и абсолютным принципом действующей Конституции. Никто не может произвольно лишить человека жилья. Даже сложные и неоднозначные имущественные вопросы суды решают, как правило, в интересах собственника. Например, долгое время российская судебная система считала приоритетным право на проживание даже тех граждан, которые отказались от приватизации в пользу своих родственников. Выселить такого человека из квартиры было практически невозможно. Однако три года назад появился прецедент, который положил начало другой практике. Что же это за исключение, и почему оно стало нормой? Успешно применяемая до последнего времени норма закона, фактически запрещающая выселять из жилых помещений тех, кто в свое время не стал участвовать в приватизации квартиры и отказался от своей доли в пользу ближайших родственников, теперь мало используется судами. Выписать и выселить такого человека можно запросто, если собственник докажет, что тот навсегда выехал из квартиры, вывез оттуда личные вещи и сменил место жительства. Поводом для изменения судебной позиции послужило Определение Верховного Суда № 46-КГ13−6, вынесенное 4 апреля 2014 года, которое доказало, что если бывший член семьи выезжает на другое место жительства, право пользования им приватизированным жильем может быть прекращено, даже если в момент приватизации гражданин проживал в нем на равных с другими условиях. — Ситуация, в которой пришлось разбираться высшему судебному органу Российской Федерации, входила в разряд семейных конфликтов. Родственники, выписать которых по сложившейся практике было невозможно, нередко чувствуют себя вполне вольготно и часто прибегают к денежному шантажу, а порой и создают невыносимые условия для быта своих родных. Этим и обуславливается уникальность настоящего судебного решения, — объясняет адвокат Олег Сухов. Отец обратился в суд с иском к своему сыну о его выписке и принудительном лишении права пользования жильем, от приватизации которого ответчик когда-то отказался, фактически сделав отца единственным собственником. Истец настаивал на том, что сложившаяся ситуация создает для него серьезные помехи в распоряжении жильем. В частности, он не может его продать, а кроме того, несет большую нагрузку по коммунальным платежам. Примечательно, что на тот момент сын не проживал в спорной квартире уже порядка десяти лет. Однако суды как первой, так и апелляционной инстанции сочли подобное отсутствие ответчика в квартире временным и в исковых требованиях отказали. Но судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ все-таки отменила эти решения и удовлетворила иск. Обосновывая свои доводы, она указала, что суды низших инстанций грубо нарушили требования 4 части статьи 198 ГПК РФ. А именно — не аргументировали, на каком основании ими был сделан вывод о том, что отсутствие ответчика в течение столь продолжительного времени является именно временным, а также отвергли показания свидетелей со стороны истца, которые говорили о том, что сын добровольно уехал на другое место жительства. Кроме того, в прошлых решениях явно не была учтена совокупность законодательных норм, которая позволяла сделать вывод о том, что в случае отъезда право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника может быть прекращено вне зависимости от того, что на момент приватизации спорного жилья бывший член семьи сохранял равное с лицом, фактически приватизировавшим квартиру, право пользования ею. Процессуальная логика, согласно которой принимаются подобные судебные акты, продиктована, в основном, положениями Жилищного кодекса, действующими в случае с социальным жильем, поясняет эксперт. Поскольку закон не регламентирует правовые отношения родственников и их последствия при отсутствии бывших членов семьи в приватизированной квартире. В частности, 71 статья ЖК дает понять, что временное отсутствие жильца и членов его семьи не может являться поводом для выселения. В то же время его 83 статья, в свою очередь, говорит о том, что если гражданин выезжает на другое место жительства, то лишается права пользования прежней жилплощадью и проживания там с момента выезда. Но, как известно, любой закон, как бы детально ни прописывались в нем возможные ситуации и ограничения, всегда оставляет массу вариантов для трактовок. Пленум Верховного Суда РФ в своем Постановлении № 14 от 2 июля 2009 года («О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ») настоятельно рекомендует судам выяснять причины и продолжительность отсутствия нанимателя. Также они должны определять, по собственной воле или вынуждено он съехал с квартиры, и имели ли место быть какие-то конфликты в его семье. В данном случае значение может иметь еще и то, с какой целью был совершен переезд — для учебы, по работе, с целью вступления в брак и так далее. Если выселение было добровольным и жильцу никто не чинил препятствий в пользовании квартирой, то в этом случае позиция Верховного Суда однозначна: полагать, что человек фактически сам выступил инициатором перемены места жительства, есть все основания. И тогда иск о признании его утратившим право на жилое помещение, естественно, должен быть удовлетворен. В данном документе присутствует еще целый ряд весьма любопытных моментов, добавляет Олег Сухов, но они всего лишь описывают конкретные обстоятельства, а правовые нормы не уточняют. К примеру, если человек после добровольного переезда из спорного помещения не был зарегистрирован в другом и право собственности на недвижимость не оформлял, то считать, что он отсутствует временно, нельзя. В данном толковании Верховный Суд ссылается на первую статью Жилищного кодекса, в которой сказано буквально следующее: граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Однако выдержка из постановления Пленума о том, что же конкретно можно считать доказательствами отказа нанимателя проживать в спорной квартире, вследствие которого, если речь идет о муниципальном жилье, договор социального найма можно считать автоматически расторгнутым, является неточной и размытой. Так, по логике Верховного суда, подобными подтверждениями могут являться «определенные действия», которые в совокупности свидетельствуют о волеизъявлении гражданина.
  12. 1 сентября завершается программа по расселению россиян из аварийного жилья. На данный момент в очереди за улучшенными метрами почти 200 тыс. человек. В Минстрое не исключают, что расселить в срок всех не получится. Одна из главных причин затягивания сроков — принцип «метр в метр», который провоцирует недовольство людей: каждый четвертый обращается в суд. В срок расселят не всех Программа расселения аварийного фонда в России реализуется с участием средств государственной корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в субъектах Российской Федерации». При этом Москва и Санкт-Петербург действуют по собственному сценарию. Финансирование осуществляется фондом примерно пополам с регионами, хотя ранее это было 60 на 40%, где большая часть приходилась на субъекты, рассказывает депутат Государственной думы Павел Качкаев. В соответствии с выполнением указа президента России Владимира Путина от 7 мая 2012 года №600,должно быть расселено более 11 млн кв. м до 1 сентября этого года. На эти нужды выделено 405,85 млрд рублей, в том числе 194,2 млрд рублей составляют средства фонда и 211,6 млрд — консолидированных бюджетов регионов. По словам замминистра строительства Андрея Чибиса, регионам выделялось и дополнительное финансирование. «Мы в 2014 году занялись дополнительным выделением 34 млрд рублей, а в прошлом году 6,5 млрд было выделено проблемным субъектам, у которых не хватало в бюджетах своих денег. В этом году правительство приняло решение выделить дополнительно 4,6 млрд рублей, чтобы восполнить дыру в дефицитных субъектах», — добавляет он. В рамках реализации программы переселения граждан из аварийного жилья, признанного таковым на 1 января 2012 года, новое жилье должны получить более 770 тыс. человек, свидетельствуют данные Минстроя. Сегодня новая жилплощадь предоставлена 520 тыс. семей, расселено более 8 млн кв. м аварийного жилья. Напомним, что до 2013 года, когда начала действовать программа, уже был опыт расселения более 5 млн кв. м аварийного жилья через средства фонда с 2008 по 2012 год. Таким образом, за все время действия фонда с 2008 года было расселено свыше 860 тыс. человек из более чем 13 млн кв. м аварийного жилья, отметил премьер-министр Дмитрий Медведев в рамках отчета перед Госдумой на этой неделе. На последнем общественном совете глава Минстроя Михаил Мень сказал, что осталось расселить около 3 млн кв. м жилья. Как уточнили «Газете.Ru» в ведомстве, это около 191,13 тыс. человек. Мень не исключил, что не все регионы справятся с поставленной задачей к установленному сроку. «Мы понимаем, что есть регионы, которые в силу субъективных и объективных обстоятельств могут отстать с выполнением этой задачи», — отметил он. Отстающих регионов, по его словам, насчитывается 18. По словам Качкаева, согласно его информации, о невыполнении программы уже заявили два региона — Амурская область и Республика Тыва. «Конечно, у всех будет складываться ситуация по-разному, кто-то тысячу метров может не расселить, а кто-то десятки тысяч», — говорят в пресс-службе Фонда ЖКХ. Ушел в отставку по расселению Среди проблем с реализацией программы многие эксперты называют неспособность руководителей субъектов справиться с задачей и неотлаженную работу с выбором подрядчиков. Известно, что 14 субъектов расселили аварийное жилье с опережением графика, среди таких, например, Московская область, Республика Ингушетия и другие. Но большинство похвастать результатами не может. «Страна большая, и очень разное качество управления в регионах», — говорит Чибис. Он вспоминает случаи, когда губернаторы уходили в отставку по причине срыва программы по расселению аварийного фонда. Так, в начале 2016 года СМИ писали об уходе с поста губернатора Забайкальского края Константина Ильковского. Причиной тогда назвали претензии к нему руководства страны в связи с невыполнением программы расселения аварийного жилья в регионе. Глава Республики Карелия Александр Худилайнен тоже покинул свой пост по той же причине. «В Республике Тыва ситуация не сдвигается с мертвой точки независимо от объема денег и степени контроля. Казначейское сопровождение ввели — бесполезно. Они берут обязательства, заключают контракты, оказывается, что подрядчик некачественный, его выгоняют, опять ищут деньги. И эти объяснения из года в год, несмотря на то что губернаторы подписывались под обязательствами, оценивая свои ресурсы и силы, и только потом получали соответствующий объем финансовой поддержки», — рассказывает замминистра строительства. Эксперты не исключают, что по истечении сроков все ответственные за исполнение указа президента могут получить свои «пряники», считает он. В пример приводит случай в Осташкове Тверской области. «Была ситуация, когда глава района деньги получил, а на переселение их не отправил, его сняли, он под следствием, а региону от этого не легче, строит за свои деньги», — вспоминает он. ^Суды за метры Одной из проблем недовольства граждан и срыва сроков реализации программы эксперты называют и тот факт, что по закону переселенцам предоставляется жилье не по нормативам, а по занимаемой площади — метр в метр. Другими словами, программа предусматривает не улучшение жилищных условий, а только предоставление помещения той же площади, но не опасного для проживания, объясняет депутат Качкаев. «Часто люди живут в каком-то бараке, имея комнатушку 6 кв. м и общий коридор, который не считается, а им по закону надо дать равнозначную площадь. Во-первых, это технически сложно — построить дом с такими квартирами, а во-вторых, даже когда человек получает квартиру, у него возникают вопросы», — говорит исполнительный директор НП «ЖКХ-Контроль» Светлана Разворотнева. По ее словам, были такие случаи, когда человек жаловался, что ему дали квартиру с одной крохотной комнатой, и задавал вопрос, как в ней жить. «Людей переселили из бараков в муравейники,но радости от этого мало», — говорит она. С подобными случаями, когда люди были недовольны предоставленным метражом жилплощади, знаком и Виктор Рожков, руководитель Центра ОНФ «Народная экспертиза». «Несколько раз мы сталкивались с такими случаями: в квартире, допустим, 20 кв. м, когда нужно было поместить параметры прошлой квартиры, и одна из комнат была около 5–6 кв. м», — рассказывает он. Как поясняют в Фонде ЖКХ, человеку может быть предоставлено и жилье большей площади, например квартира в 24 м, но фонд финансирует именно ту площадь, которая положена по закону. Заместитель министра Андрей Чибис говорит, что норма в законе, по которой гражданину предоставляется жилье, равноценное по площади прежнему, это объективная реальность. «Это жесткая позиция Жилищного кодекса — метр в метр расселяется жилищный аварийный фонд. Как правило, субъекты стараются давать квартиры чуть больше, тратя свои дополнительные средства на эти цели», — объясняет он. Регионы и сейчас стараются решить проблему метража. Например, в Татарстане были жители аварийных домов, которые не хотели переселяться, сообщают в пресс-службе республики. «Но мы еще и улучшаем условия. Предоставляем новое жилье по нормативу по программе социальной ипотеки под 7%», — рассказывают собеседники «Газеты.Ru». Все зависит от того, сколько ресурсов у региона, насколько субъект может себе позволить расширить предоставляемую площадь при переселении гражданина из аварийного жилья, говорит Рожков. Так или иначе, но принцип метр в метр сейчас в текущей программе изменить невозможно, признает Чибис. Эта норма порождает недовольство людей и многочисленные обращения в суды, что также тормозит процесс переселения. Через суды идет 25–30% собственников квартир в аварийном фонде. По его словам, суд рассматривает заявления по 2,5–4 месяца, в среднем по стране показатель составляет 2,5 месяца. Это тормозит процесс переселения в ряде регионов, а также может передвинуть некоторые объемы на следующий год. Меньше недоделок А вот к качеству предоставляемого жилья, по словам экспертов, в последние годы претензий гораздо меньше. «Сейчас переселяют в основном либо в дома, специально построенные по программе, либо в дома с долевым участием субъекта, когда одна часть строится на коммерческие средства, а другая — под цели и задачи программы», — рассказывает Разворотнева. Чибис же говорит, что по качеству сложности были, и сегодня определенный процент с нарушениями все-таки выявляется, но эта история сейчас не так остра, как при реализации программы в 2008–2012 годы. В пример он приводит вопиющий случай из Брянской области, когда на слуху была ситуация с аварийным фондом в поселке Белые Берега. Предоставленное жилье не выдерживало никакой критики, и людей пришлось переселять еще раз. Представители строительных компаний, мэр города получили реальные сроки заключения. Так или иначе, но сроки «сдачи» не за горами. Замминистра полагает, что при пессимистическом сценарии программа будет реализована к сроку на 95%. «В любом случае, регионам придется доделать свою работу. Если кто-то не успел, понесет за это наказание, но люди должны быть переселены в безопасные условия», — говорит Чибис. По его словам, сейчас насчитывается около 9,4 тыс. кв. м аварийного жилья, признанного таковым после 1 января 2012 года. Как ранее сообщили «Газете.Ru» в Минстрое, дальнейшая судьба программы по расселению граждан из аварийного жилья в регионах будет решена в мае на Госсовете совместно с комиссией по исполнению майских указов президента России.
  13. Адвокат рассказал, в каких случаях права маленького члена семьи незыблемы Раздел имущества при разводе – дело обычное. Однако не все родители помнят или знают о том, что их несовершеннолетние дети тоже имеют права на это имущество, и права эти – незыблемы. Адвокат Олег Сухов рассказал о том, что происходит, когда имущественные интересы родителей пересекаются с интересами детей. С кем ребенок, тому и большая доля Незыблемость прав ребенка часто можно проследить в судебных решениях, касающихся распределения долей между супругами при разделе имущества. От предписанного семейным законодательством принципа равенства долей суды нередко отступают и могут определить большую часть квартиры тому родителю, с кем будет жить ребенок после развода. Пример из практики Адвокат Олег Сухов привел такой пример: После развода бывшие супруги через суд делили нажитое за 13 лет семейное имущество – 8 земельных участков и находящиеся на них жилые и нежилые строения. Жена просила увеличить ее долю, поскольку с ней остались двое детей, и для них важно было поддерживать прежний уровень жизни и материального достатка. Городской и областной суды такие требования не поддержали – они хоть и определили истице бОльшую долю, но при условии, что она компенсирует эту разницу деньгами. Однако Верховный суд интерпретировал ситуацию иначе. Он счел важным, что у супруги на иждивении остались двое несовершеннолетних детей, и что сама она по состоянию здоровья работать не может и, соответственно, не в силах выплатить бывшему мужу денежную компенсацию. Суд воспользовался правом отступить от «начала равенства долей супругов в их общем имуществе, исходя из интересов несовершеннолетних детей». В итоге Верховный суд признал решения коллег незаконными и отправил дело на новое рассмотрение. Ребенок-собственник Семейный кодекс во главу угла ставит интересы детей, тем более, если они являются законными собственниками объектов недвижимости. В этом случае из общей массы совместно нажитого сразу же должно исключаться имущество, принадлежащее несовершеннолетним детям. Ребенок может владеть доходами или имуществом – подаренным или унаследованным. Такое имущество при разделе по умолчанию должно перейти тому из супругов, с кем останется ребенок, вне зависимости от того, кто его приобретал или дарил. Олег Сухов Так, например, законные представители не могут без разрешения органов опеки заключать сделки, которые приводят к лишению прав или уменьшению доли имущества ребенка – продажа, обмен, дарение, выдел долей, а также передача в безвозмездное пользование или в залог. В судебной практике бывают случаи, когда отдел опеки и попечительства, предварительно выдавая разрешение на продажу квартиры, долей в которой владеет несовершеннолетний ребенок, позже обращается с иском к родителям, принуждая их оформить вновь купленное жилье на детей. Часто такие ситуации возникают, когда супруги разводятся и разменивают квартиру, забывая восстановить имущественные права маленького члена семьи. Пример из адвокатской практики Представители отдела опеки и попечительства обратились в суд с иском к родителям несовершеннолетней о взыскании с них денежной компенсации за ее проданную долю в квартире. Ребенок владел одной третью жилого помещения, где семья жила до развода. После того, как супруги разошлись, недвижимость была продана, а мать и дочь переехали жить в другой город. Часть вырученных денег отец перечислил бывшей семье. Кроме того, известно, что эти деньги были вложены в покупку новой квартиры, однако супруга просто не потрудилась вовремя оформить долю в ней на ребенка. Отдел опеки и попечительства потребовал взыскать с ответчиков более 600 тысяч рублей – именно во столько оценили долю, принадлежащую ребенку. Деньги нужно было зачислить на лицевой счет, открытый на имя несовершеннолетней. Суд удовлетворил эти требования, но апелляция по жалобе ответчиков решение отменила: родители представили доказательства того, что фактически исполнили все обязательства, обеспечив дочь жильем. По закону, при продаже недвижимости родители не вправе не только лишить своих детей жилья, но даже произвольно и необоснованно ухудшить условия их проживания. В противном случае это может быть расценено как невыполнение ими своих обязанностей по защите прав и интересов ребенка .
  14. И как избежать разорительных условий ипотечных платежей Согласно данным репрезентативного опроса Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), более трети россиян рассчитывает купить квартиру в ипотеку. При этом многие граждане в беседе с корреспондентом «СП» заявляют, что опасаются столкнуться со скрытыми пунктами договора, которые серьезно осложнят им жизнь. Можно ли каким-то образом заранее сориентироваться в этом документе и избежать «подводных рифов», способных даже самого успешного человека надолго выкинуть из бурного моря жизни на безжизненную «финансовую мель»? Знатоки рынка недвижимости раскрывают несколько приемов. Взять договор на предварительный тест-драйв Сейчас, когда на интернет-просторах нашей планеты можно найти практически все что угодно, у потенциальных ипотечных заемщиков появляется шикарный шанс спокойно, без спешки и под микроскопом изучить вдоль и поперек кредитный договор с конкретным банком задолго до его подписания сторонами. Дело в том, что в настоящее время любая уважающая себя и дорожащая собственной репутацией финансовая организация размещает его на своем официальном ресурсе. Правда, речь идет не об индивидуальном, а только о типовом варианте, однако ключевые положения, утверждают представители риелторского сообщества, присутствовать в нем уже будут. Если по каким-либо причинам отыскать данный документ на сайте банка не представляется возможным, то, с большой долей вероятности, он может «висеть» в обсуждениях на тематических форумах пользователей. Выйти на них помогут соответствующие запросы в поисковых строках браузеров (например, «ипотечный кредитный договор банка ХХХ образец). В крайнем случае всегда можно обратиться непосредственно к кредитному специалисту организации и попросить его предоставить шаблон договора ипотеки на стандартном бумажном носителе. Толстый и тонкий Самая большая «головная боль», преследующая всех ипотечных заемщиков при ознакомлении с кредитным договором, это его объем. Вполне естественно, что после прочтения огромного количества страниц в голове образуется самая настоящая «каша» из терминов и определений (причем нередко, по отзывам самих клиентов, на первый взгляд противоречащих друг другу). Именно поэтому в условиях обострившейся конкуренции за платежеспособного заемщика, а также на фоне начавшейся «оттепели» требований к его состоятельности, многие банки делят этот документ на две части. В первой, которая, как правило, называется «Общие условия и терминология», обычно расшифровываются основные формулы и понятия. Они одинаковы для всех без исключения держателей ипотечного кредита. Особое внимание здесь нужно обращать на следующие моменты: право кредитора проводить проверку предмета залога, обязанность заемщика по ежегодному переоформлению оговоренного страхования (при согласии на понижение ставки), требование досрочного погашения всей суммы кредита при нарушении каких-либо условий. Во второй части («Индивидуальные условия»), раскрываются такие персональные условия, как предмет ипотеки, сумма и срок договора, применяемая в конкретном случае годовая процентная ставка, а также оговаривается порядок погашения займа. По-хорошему, все эти данные должны точно соответствовать тем, которые согласовывались с банком в момент одобрения кредита. Как ни парадоксально это прозвучит, но ошибки в этой части договора случаются, вне зависимости от уровня «крутости» банка, довольно часто, что нередко приводит к весьма нелицеприятным последствиям (самые «безобидные» из которых — приостановка сделки Росреестром). Кстати, это, на первый взгляд, весьма удобное деление, предупреждают аналитики рынка недвижимости, может таить в себе некоторую опасность. Так, подчеркивают, в частности, представители компании «Метриум Групп», ряд работающих на рынке кредиторов предпочитает здесь ссылаться на некий договор оферты, который не выдается каждому клиенту на руки, а размещен где-то на интерактивных ресурсах банка. Между тем, в нем могут содержаться условия, оказывающие прямое влияние на главные параметры сделки. Среди них, например, частота и основания для пересмотра процентной ставки, а также пакет услуг по обслуживанию кредита, предоставляемых за отдельную плату. Важно понимать, что как раз их банк по закону имеет полное право менять по своему усмотрению, просто ставя клиента перед свершившимся фактом. Так что если подобный «выверт» в договоре по ипотеке присутствует, без крайней нужды такой документ лучше всего не подписывать. Ведь, согласно Гражданскому кодексу, заключение любых договоров — добровольное дело любого гражданина, следовательно, после того, как его автограф появится в соответствующей строке, спорить с представителями банка по поводу изменения условий будет бессмысленно. Давай не видеть мелкого Практически у всех граждан словосочетание «банковский кредит» устойчиво ассоциируется с мелким шрифтом, которым обычно прописываются самые «коварные» условия и «грабительские» оговорки. Однако времена, когда это мнение соответствовало действительности, уверяют риелторы, уже давным-давно прошли, так что теперь банки если позволяют себе «мельчить» в документах, то исключительно по соображениям экономии бумаги и чернил. Но заемщикам от этого не легче, и они при чтении по-прежнему упускают из виду пару крайне важных моментов. Во-первых, это пункт, который гласит, что ставка по кредиту может быть пересмотрена в связи с изменением рыночной конъюнктуры или по причине изменения ключевой ставки. Фактически это означает, что банк может в любой момент изменить ее в одностороннем порядке в любую сторону. Конечно, знатоки вопроса утверждают, что занимающие лидирующие позиции кредитные организации такого себе все-таки не позволяют, но, как известно, и на старуху бывает проруха. Во-вторых, в настоящее время в договоре в обязательном порядке прописывается размер штрафных санкций в случае несвоевременного внесения очередного платежа. Максимальные их значения сегодня составляют порядка 0,06% от суммы просрочки за каждый день. Причем известны случаи, когда даже внесенная «день в день» оплата не спасала держателей кредита от начисления пеней (поскольку платеж был проведен во второй половине дня). Однако, судя по словам представителей риелторского сообщества, это еще, как говорится, «по-божески». Ведь еще в недавнем прошлом предельный размер штрафов практически не имел ограничений (что приводило просто-напросто к космическим масштабам пеней), и только в июне 2016 года соответствующая норма была принята Госдумой.
  15. Относительно молодой рынок российской недвижимости становится с каждым годом все более цивилизованным и продолжает обрастать новыми формами отношений прав собственности и их передачи. Судебная практика следует за этим усложнением, реагируя на ключевые явления последних лет: приватизация, банкротства застройщиков, кризис, налоги. Значительное количество споров с недвижимостью показывает, что традиционно доминирующие в структуре судебной статистики тяжбы собственников стали и многообразнее, и специфичнее. О семи самых популярных из них рассказал адвокат Олег Сухов. Спорное жилище Жилищные споры — одна из самых популярных категорий гражданских исков. Как следует из сводного отчета Судебного департамента Верховного суда РФ, в 2015 году в России было рассмотрено около полумиллиона таких дел. Зачастую они затрагивают сразу несколько отраслей права, поэтому разбираться в хитросплетениях имущественных правоотношений судьям бывает нелегко и почти всегда затратно по времени. Предметом таких исков чаще всего становятся сделки по договорам купли-продажи или ренты квартиры, жилого дома, оспаривание права собственности на жилье между частными владельцами и органами власти, конфликты с застройщиками и управляющими компаниями. Мировые суды рассматривают порядок пользования жилым помещением, если собственников много и разрешить конфликт мирно не удается. Недвижимость по наследству Споры между наследниками за право собственности на недвижимость можно уверенно ставить на второе место в рейтинге популярности. Тенденция к небольшому уменьшению количества подобных исков наблюдалась в 2014 году — уже за первое полугодие этот показатель сократился более чем на восемь процентов и с тех пор удерживается на одном уровне. Так, в 2015-м российскими судами было рассмотрено чуть более 96 тысяч споров, касающихся раздела наследственной недвижимости. Чаще всего наследники оспаривают права на унаследованное имущество, в том числе с учетом интересов несовершеннолетних детей, а также неравноценное распределение долей, убеждая суд в ущемлении своих законных прав другими наследниками или завещателем. Несвоевременная приватизация Бесплатная приватизация в России должна была завершиться 1 марта 2017 года. И активность граждан, связанную с регистрацией прав собственности на жилье, можно объяснить именно ожидавшимся скорым завершением приватизационной кампании. В прошлом году российскими судами было рассмотрено почти 50 тысяч таких исков. Многие из заявителей, по факту проживая в своих квартирах бессрочно на условиях социального или служебного найма, не успели или не смогли вовремя приватизировать их несмотря на то, что имеют постоянную прописку по месту жительства. Обращаясь в суд, истцы просят признать за ними право собственности в порядке приватизации на жилое помещение. И подобные исковые требования в большинстве случаев удовлетворяются. В 2015 году было вынесено 46,5 тысячи положительных решений, что составляет 93 процента от всех рассмотренных дел о приватизации. Иски о выселении В прошлом году суды рассмотрели более 26 тысяч дел о выселении. И каждое пятое завершилось отказом в удовлетворении исковых требований. Как правило, предметом разбирательств становятся частные интересы — собственники пытаются выселить друг друга из-за продолжительного отсутствия или нежелания оплачивать услуги ЖКХ. Суды при этом часто руководствуются нормами Жилищного кодекса и допускают, что постоялец может утратить право пользования и проживания в квартире, если семейные отношения с собственником фактически прекращены — то есть они не ведут совместного хозяйства, не планируют бюджет и не оказывают друг другу помощь. Чуть реже выселяют из служебного жилья (в прошлом году суды приняли к производству 2,5 тысячи таких дел) и неприватизированных квартир муниципального жилого фонда за нарушение правил их содержания — по судебной статистике, количество таких исков в 2015 году составило 4,5 тысячи. Споры о разделе совместного имущества между супругами Бракоразводный процесс всегда отягощен разного рода обстоятельствами, в том числе и имущественными. Оспаривать свои права на совместную собственность бывшие супруги чаще предпочитают в суде. В прошлом году было рассмотрено чуть более 20 тысяч таких дел. И почти в 90 процентах случаев суды исковые требования удовлетворили. На практике содержание большинства исков сводится к равному разделу имущества. Истец просит признать половину доли дома или квартиры за ним, а остальное оформить в собственность бывшего супруга. Суд с такими требованиями соглашается, если признает имущество совместно нажитым и подлежащим разделу, опираясь на нормы Семейного кодекса. Споры, связанные с приватизированными квартирами Владельцы приватизированных когда-то квартир часто пытаются опротестовать в суде право собственности или проживания друг друга. В прошлом году такие иски рассматривались российскими судами 13 тысяч раз. В большинстве случаев суды признают равноправие всех жильцов, которые участвовали в приватизации квартиры, вне зависимости от того, находится спорное жилье в их собственности формально или они просто прописаны в нем. Аренда недвижимости Для многих съемное жилье — это единственный способ иметь крышу над головой. Но конфликты между собственником и арендатором часто делают жизни обоих невыносимыми. Постоялец вынужден съехать, а владелец обращается в суд для защиты своих интересов и возмещения возможных убытков. Или наниматель не оплачивает аренду и отказывается освободить помещение. В прошлом году к судопроизводству было принято почти 17 тысяч таких дел, рассмотрено из которых около 13 тысяч. Как правило, исковые требования в таких случаях содержат денежные претензии — арендодатель настаивает либо на компенсации ущерба, вследствие, например, порчи квартиры или имущества, находящегося в ней, либо на взыскании задолженности по арендным платежам. И практика показывает, что большинство таких исков суды удовлетворяют. Тем не менее успешный исход зависит не от случая, а от грамотного составления договора с максимальным учетом интересов каждой из сторон. Адвокат Олег Сухов
  16. Как представительницы прекрасного пола проявляют себя в операциях купли-продажи жилья. Февральский всероссийский опрос, проведенный Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ) в рамках оценки индекса женской предпринимательской активности WBI, показал: 42% россиянок считают, что общественное мнение относительно женщин-предпринимателей изменилось за последнее время в лучшую сторону. Одну из ключевых ролей в этом, по мнению участниц исследования, сыграли средства массовой информации, красочно рассказывающие об успехах бизнесвумен. Аналитики НАФИ также выделили главные причины, по которым женщины вообще начинают свою предпринимательскую деятельность. Это, прежде всего, повышение своего материального благополучия (так считает 33% предпринимательниц), а также желание реализовывать собственные идеи и приносить окружающим пользу (этого мнения придерживается 7% опрошенных). Кроме того, резко возросло число представительниц слабого пола, которые реализуются в бизнесе, стремясь повысить свой социальный статус (8% сейчас против 1% годом ранее). При этом более половины предпринимательниц (57%) отметили, что в их жизни появились более разнообразные интересы и хобби, а личная жизнь улучшилась, тогда как среди не занятых в бизнесе женщин таких счастливиц набралось всего 42%. На этом фоне весьма интересно выглядит сообщение пресс-службы «ИНКОМ-Недвижимости». Так, представители компании сообщают, что в настоящее время на пронизанном кризисными явлениями рынке недвижимости подавляющее большинство агентов по недвижимости (как минимум 70%) — женщины. Причем только в самой организации за один лишь 2016 год их доля выросла на 5 процентных пунктов. По мнению руководителя «инкомовского» департамента аренды квартир Оксаны Поляковой, преобладание женщин-риелторов (по крайней мере, в сегменте найма жилых помещений) можно объяснить особенностями их психики. По словам эксперта, риелторы-дамы более отзывчивы и мобильны. Они легко улавливают «волну», на которой в конкретный момент времени находится клиент, и, в зависимости от этого, проявляют либо мягкость, либо, наоборот, настойчивость. Подавляющее большинство представительниц прекрасного пола подвизается сейчас на ниве аренды жилья (74% риелторов в пределах столичного региона). Немного меньше их в сегментах продажи подержанных квартир и загородной недвижимости — без малого 71% и 60% соответственно. И только в сфере реализации квартир на первичном рынке мужчинам пока еще удается удерживать гегемонию (в процентном соотношении — 60:40). Чаще всего это женщины старше 25 лет (95%) с детьми (66%), имеющие высшее образование (67,6%). Примечательно, что практически у каждой двадцатой вузовских дипломов как минимум два. Интересен также и тот факт, что едва ли не все они пришли в риелторский бизнес из других профессий, и наибольшего успеха, как правило, добиваются здесь выходцы из образовательных учреждений, а также представительницы сфер торговли и услуг. Кстати, в первую очередь именно продавцы и педагоги — превосходные манипуляторы человеческими эмоциями, утверждают психологи. Так что при переходе в другую сферу деятельности им практически не требуется какой-то особенной перенастройки. — Предположим, — приводит пример психолог Светлана Закалюжная, — учительница мотивирует школьника на учебу, рисуя перед ним картины безрадостного будущего, если он не освоит какую-то тему. Придя в риелторский бизнес, она перед покупателями, наоборот, распишет «прекрасное завтра» именно в этом объекте недвижимости. Купите его, скажет она мягким и внушающим доверие голосом, и будет вам счастье — уедете подальше от чересчур заботливых, надоевших соседей, опостылевшего вида из окна. Подобным же образом, развивает она мысль, бывшая продавщица легко найдет сотню доводов, чтобы сыграть на страхах клиентов и заставить их купить или продать то, что через день-другой будет стоить дороже или, напротив, дешевле. Особенно если подаст эту информацию эмоционально, пересыпая свою речь большим количеством каких-нибудь фактов и доводов. Однако активизируются сейчас женщины не только в сфере продаж, но и в сфере покупок недвижимого имущества. В частности, по информации пресс-службы Contact Real Estate, в течение 2016 года доля покупательниц высокобюджетного жилья составила целых 38% (против 35% по итогам 2015 года). Обрисовывая портрет среднестатистических приобретательниц подобных объектов, специалисты компании отмечают, что их средний возраст несколько возрос и колеблется в настоящее время в диапазоне от 40 до 45 лет. При этом 70% потенциальных собственниц дорогой недвижимости находятся замужем, имею одного-двух детей. Примечательно, что в своем подходе к выбору конечного объекта все женщины одинаковы, отмечает независимый риелтор Николай Авесян. Вне зависимости от того, какой объект осматривается, дорогой или бюджетный, говорит он, представительницы прекрасного пола в первую очередь обращают внимание на удобное расположение дома или квартиры, а также общую экологию района. Во вторую очередь они интересуются наличием в шаговой доступности детских садов и других образовательных учреждений (чем престижнее, тем лучше), а также парикмахерских, SPA-салонов и других организаций сферы услуг, культуры и досуга. — Если мужчины выбирают объекты в высшей степени рационально, — делится впечатлениями Авесян, — то о женщинах такого сказать нельзя. Всего лишь один мимолетно брошенный ими из окна взгляд на клумбу у подъезда может мгновенно склонить чашу весов как на сторону согласия на сделку, так и на сторону отказа от нее. Что же касается продаж на рынке первичного жилья, то все женщины одинаково тяжело воспринимают голые бетонные стены. Поэтому на просмотр дорогих объектов, уточняют сотрудники Contact Real Estate, состоятельные покупательницы, как правило, приходят на пару с дизайнерами интерьеров. К слову, наземный и, особенно, подземный паркинги (при наличии) также вызывают пристальное внимание будущих собственниц жилья: машиноместа крайне тщательно изучаются на предмет удобства для выполнения маневров.
  17. Прогнозы о ближайшем будущем жилищного кредитования С начала года эксперты разных уровней наперебой заявляют о радужных перспективах сегмента жилищного кредитования. Так, сначала о скором снижении ипотечных ставок заявил журналистам первый вице-премьер Игорь Шувалов, а вслед за ним Герман Греф пообещал Владимиру Путину, что уже в течение этого года возглавляемый им «Сбербанк» выйдет на рекордно низкий уровень годовых процентов по жилищным займам. На первый взгляд, для подобных оптимистических предположений имеются все основания. Так, к настоящему времени общая сумма взятых гражданами ипотечных кредитов достигла отметки в 4,49 триллиона рублей. Из них, по свидетельству представителей Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), в течение одного только 2016 года было выдано 1,47 триллиона рублей, что превышает аналогичные показатели предыдущего периода на целых 27%. Конечно, за период с января по декабрь минувшего года совокупный объем просроченных платежей по займам на покупку жилья тоже вырос: в общей сложности 70,3 миллиарда рублей сейчас против 66,4 миллиарда в последнем месяце 2015 года. Но, как подчеркивают эксперты агентства, темп его роста явно стал замедляться, что особенно заметно в отношении рублевых кредитов, где доля просроченной задолженности продолжает оставаться практически неизменной со второго квартала 2015 года (диапазон колебания 1,0 — 1,1%). Такую позитивную динамику аналитики НАФИ склонны объяснять общим улучшением экономической ситуации, ростом платежеспособности населения, а также тем, что кредитно-финансовые организации предпочитают теперь практически не продавать долги коллекторам, а работать с просрочкой посредством собственных внутренних служб. Кроме того, еще одним драйвером роста аналитики НАФИ называют снижение топовыми банками процентных ставок. Так, в декабре их фактические средневзвешенные значения колебались на отметке в 11,56% (вместо 12,9% в марте 2016 года), однако уже к концу 2017 года, предполагают эксперты организации, они могут вплотную приблизиться к уровню в 11%. Таким образом итоги 2017 года обещают быть довольно радужными: НАФИ прогнозирует объем выдачи ипотеки на уровне 1,6 триллиона рублей и совокупный рост кредитного портфеля до 5 триллионов рублей. И вроде бы этот прогноз также не выглядит утопией: например, 27 февраля пресс-служба ВТБ24 заявила о том, что с 1 марта этого года банк опускает минимально возможную ставку по кредитам на покупку жилья в новостройке до 10,4% годовых (правда, при условии заключения с клиентом договора комплексного страхования). К тому же, сейчас и другие кредитно-финансовые организации предлагают подобные ипотечные продукты. О некоторых наиболее выгодных из них обобщили информацию представители компании Est-a-Tet. Так, АИЖК, уточняют они, предлагает гражданам свою «Переменную ставку»: 10,7% годовых в период с января по март 2017 года (впоследствии +5,9% к текущему официальному размеру инфляции) при первоначальном взносе на уровне 30% стоимости объекта на срок до 27 лет. А, к примеру, «Сбербанк России» пока предлагает ставку от 11,5% годовых на срок до 30 лет, однако при этом размер минимального первоначального взноса гораздо ниже — от 15% заявленной рыночной стоимости приобретаемого жилья. Неужели недавнее свертывание программы государственного субсидирования ставок, о которой буквально до последнего дня подавляющее большинство экспертов отзывалось как о самом настоящем «спасательном круге», не имело для первичного рынка абсолютно никакого значения, раз ставки, пусть и медленно, но все же ползут вниз? Все-таки имело и далеко не самое позитивное, уверены, в частности эксперты IKON Development. Сопоставляя динамику продаж жилых объектов в собственных проектах в течение нескольких последних месяцев, они пришли к неутешительному выводу: отказ от продления программы господдержки привел к более чем двукратному сокращению числа ипотечных заемщиков. Если еще в декабре 2016 года в заключении договоров долевого участия принимало участие 83% покупателей, то в январе 2017 года их набралось всего лишь 30%. При этом, добавляют представители «Метриум Групп», после завершения этой программы практически все без исключения банки-лидеры свои ставки по ипотеке оперативно подняли. «Вилка» составила от 0,1% до 2,5%. Особенно отличились на этом поприще, помимо коммерческого «Транскапиталбанка» (+2,5%), компании, так или иначе контролируемые государством: уже упомянутый выше «Сбербанк» (+1,1% в январе), «Россельхозбанк» (+1,6%), а также «Связь банк» (рост от 0,5% до 1,25%). Большинство рядовых заемщиков прореагировало на такие решения банков не слишком хорошо, отмечают в IKPN Development. Чуть более трети клиентов на рост ставок никак не отреагировало, сочтя рост финансовой нагрузки незначительным, однако 13% покупателей приняли решение об увеличении первоначального взноса с целью нивелировки возросших процентов, еще 19% были вынуждены увеличить срок кредитования, а еще 10% отложили оформление кредита в надежде на пересмотр ключевой ставки ЦБ. Конечно, соглашается гендиректор IKON Development Евгения Акимова, говорить о том, что без программы госсубсидирования первичный рынок жилья все-таки остался на плаву, в принципе можно. Только нельзя не отметить тот факт, что на первый план теперь все же вышли некие альтернативные способы приобретения квартир. Государство правильно и своевременно приняло решение о прекращении программы господдержки сегмента ипотечного кредитования, резюмирует управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Февральское решение банков по снижению процентных ставок тоже выглядит вполне логичным — конкурентная борьба за клиента не оставляет им, в принципе, иного выбора. Но даже в этом случае минимальная планка годовых процентов едва ли опустится ниже 10% (действующей на сегодняшний момент ключевой ставки Центробанка). И до тех пор, пока она не пробьет этот психологический барьер, а минимальный совокупный доход среднестатистической российской семьи при этом не составит хотя бы 73,1 тысячи рублей (для Москвы и Московской области, по данным Национального бюро кредитных историй, 159 и 113,3 тысячи рублей соответственно), по-настоящему массового спроса на ипотечные продукты ожидать не стоит. Автор : Андрей Захарченко
  18. Избежать участи обманутого дольщика вполне реально. Число девелоперов, вступающих в стадию банкротства, продолжает увеличиваться. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в течение 2016 года армия несостоятельных компаний по ряду причин увеличилась ровно вдвое. В числе лидеров по этому показателю — Москва и Подмосковье, Башкирия, Новосибирская, Тюменская и Волгоградская области. Эксперты, конечно, предполагают, что в обозримом будущем этот процесс замедлится, но сейчас ситуация такова, что любой застройщик, еще вчера казавшийся вполне солидным, уже завтра может перейти в категорию несостоятельных предпринимателей. Что в этом случае должен предпринять гражданин, доверивший такой компании свои деньги, и может ли он рассчитывать на счастливый исход этого предприятия? У человека, оказавшегося в подобной ситуации, утверждают эксперты компании «Метриум Групп», есть два пути. Один — настаивать на передаче квартиры в недостроенном доме в собственность покупателя. Другой — требовать расторжения договора долевого участия и возврата уплаченных денежных средств. Чтобы тот или иной путь закончился успехом, стоит принять к сведению несколько ценных советов. Совет первый. Расставьте правильно акценты Прежде всего, говорят знатоки рынка, дольщик сам для себя должен четко определить, что для него важнее — жилой объект или потраченные на него деньги. Если первое в приоритете, то человеку необходимо помнить, что требовать передачи квартиры в собственность имеет смысл только в том случае, если многоэтажка находится на последних стадиях строительной готовности. Лучше всего останавливать свой выбор на этом варианте тогда, когда стройка по факту завершена, а дело лишь за формальным вводом в эксплуатацию. Здесь на помощь могут прийти власти муниципалитета. Они могут либо осуществить финансирование строительства из бюджетных средств, либо пригласить других девелоперов, договорившись с ними об определенных преференциях. А вот если строительство встало на этапе котлована, то найти где бы то ни было средства на его возобновление достаточно проблематично. Тогда наиболее правильным решением будет расторжение договора с застройщиком и возврат денежных средств. Причем дольщик, вероятно, получит даже больше, чем заплатил, ведь компенсацию за моральный ущерб еще никто не отменял. Совет второй. Залог успеха — в скорости действий Действующее законодательство обязывает конкурсного управляющего своевременно уведомлять все заинтересованные стороны о том, что процедура банкротства начата. Но на практике это может быть довольно затруднительно (например, если кредиторов и дольщиков очень много), так что максимум, на что можно рассчитывать, так это на рассылку уведомлений по почте. По известным причинам полагаться на их своевременное вручение не приходится, а в этом случае перед дольщиком в полный рост встает риск не уложиться в отведенные законом 30 дней для подачи соответствующего заявления на первой стадии банкротства застройщика. Так что если об имеющихся у девелопера проблемах дольщик уже наслышан, то не стоит ждать у моря погоды. Надо сразу приступать к активным действиям и для начала взять за правило систематически отслеживать решения, принимаемые в ходе банкротства юрлиц, на официальном ресурсе федерального арбитражного суда. Совет третий. Войдите в реестр кредиторов В процессе банкротства застройщика подготавливаются два реестра. В одном собирают требования кредиторов, а в другом аккумулируют претензии граждан, заключавших ДДУ. Лучше, подчеркивают специалисты рынка недвижимости, попасть в первый. Для этого необходимо подать заявление, где в обязательном порядке должен быть отражен отказ самого дольщика от договора долевого участия. Без этого требование о возврате средств рассматриваться не будет. Помимо этого, в заявлении должны фигурировать: наименование инстанции, в которой рассматривается дело; название компании-должника и ее адрес; фамилия и инициалы арбитражного управляющего; информация о заявителе; дата заключения ДДУ и его номер; данные, позволяющие четко идентифицировать приобретаемое жилое помещение (площадь, число комнат, номер и т. д.); цена квартиры и размер перечисленных девелоперу денежных средств; реквизиты подтверждающих взаиморасчеты документов; факты, подтверждающие неисполнение застройщиком взятых на себя обязательств (например, срыв графика строительства). Заявление с пакетом документов отсылается арбитражному управляющему, застройщику-должнику и в суд, ведущий дело. В последнем случае нужно приложить уведомление о том, что копии отправлены двум предыдущим адресатам, в противном случае заявление может быть оставлено судом без движения. Результатом вышеприведенных действий должно стать получение надлежащим образом оформленного уведомления о том, что требования гражданина включены в соответствующий реестр. Совет четвертый. Требуйте возмещения убытков Предъявляя застройщику денежные требования, дольщик может воспользоваться своим правом на компенсацию понесенных убытков. Их размер обычно признается равным разнице между рыночной ценой объекта на момент заключения договора о его приобретении и его же рыночной ценой на момент объявления застройщика банкротом. Кстати, эта сумма отдельно прописывается в заявлении гражданина о включении в реестр кредиторов, так что лучше определить ее заранее (разумеется, включив в сумму компенсации стоимость работ профессионального оценщика). Хорошо, если размер требуемой компенсации будет как можно более высоким (к слову, зачастую она даже превышает сумму, уплаченную дольщиком в рамках ДДУ). Тогда шансы ее получить окажутся гораздо выше, так как средства, полученные от банкрота, распределяются между кредиторами пропорционально их требованиям. Если девелопер застраховал собственную ответственность (что случается не так уж и редко), то следует помнить: сам факт наступления банкротства как раз является страховым случаем. Так что если конкурсное производство открыто, право дольщика — настаивать на получение от страховщиков компенсации в размере включенного в реестр кредиторов денежного требования. Для этого гражданину достаточно подтвердить собственные претензии при помощи решения арбитражного суда, по которому должник признается банкротом. Только не стоит забывать о том, что когда эта сумма выплачивается страховой организацией, конкурсный управляющий вычитает ее из требований кредитора. Совет пятый. Зовите на помощь страховщиков Если девелопер застраховал собственную ответственность (что случается не так уж и редко), то следует помнить: сам факт наступления банкротства как раз является страховым случаем. Так что если конкурсное производство открыто, право дольщика — настаивать на получение от страховщиков компенсации в размере включенного в реестр кредиторов денежного требования. Для этого гражданину достаточно подтвердить собственные претензии при помощи решения арбитражного суда, по которому должник признается банкротом. Только не стоит забывать о том, что когда эта сумма выплачивается страховой организацией, конкурсный управляющий вычитает ее из требований кредитора.
  19. В условиях кризиса наша страна отчаянно ищет источники пополнения бюджета. И в этом, судя по принимаемым властями решениям, она все больше становится похожа на организм, который в условиях сильного голода начинает пожирать сам себя. Коммунальные платежи увеличат вне очереди Продолжая подтверждать делами свой знаменитый тезис о том, что у государства «денег нет», премьер-министр Дмитрий Медведев в январе нынешнего года подписал правительственное подготовленное Федеральной антимонопольной службой (ФАС) постановление (№ 54 от 24.01.2017 г.) «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации». Этот документ примечателен тем, что в нем подробно расписываются основания для внеочередного пересмотра тарифов в таких жизненно важных для любого собственника квартиры сферах, как тепло- и водоснабжение, а также водоотведение. Поводом для этого, в частности, может выступать: изменение системы налогообложения регулируемой организации; приобретение организацией в собственность соответствующих объектов; получение прав на владение или использование объектов тепло- и водоснабжения (водоотведения) в результате концессионного соглашения или договора аренды. На первый взгляд, постановление не затрагивает интересы рядовых граждан. Однако если вспомнить о том, что Минстрой уже не первый год усиленно продвигает в массы идею государственно-частного партнерства (ГЧП) и вообще носится с идеей заключения концессий с частными компаниями в сфере использования тех же теплосетей, как с писаной торбой, то подписанный премьером документ выглядит как очень тревожный звоночек. Так, согласно требованиям, при заключении концессии инвестор обязан принять на себя обязательства по вложению средств в восстановление коммунальных сетей (с которыми у нас в стране творится самый настоящий кошмар). Но едва ли найдется хотя бы один адекватный частник, который согласится нести подобные расходы (а суммы-то нешуточные, речь идет как минимум о семизначных числах) в течение долгого времени без перспективы получить прибыль. А как ее получить? Ждать окупаемости десятилетиями дураков нет. Вот государство и посылает сигнал предпринимателям: оформляйте ГЧП, а в качестве профита за это получите право стричь купоны с населения без очереди. Правда, в подписанном Медведевым постановлении нет ни единого слова о том, повышаться или понижаться будут эти самые тарифы в результате подобного пересмотра. Однако правительственная пресс-служба уточняет: документ направлен на «решение проблемы финансирования и обеспечения возврата займов и кредитов, привлекаемых на реализацию инвестиционных программ». Соответствующий вывод напрашивается сам собой. Налог на долгострои вырастет в два раза «Вот куплю участок, и начну потихоньку дом строить, чтобы было где старость встретить». Примерно так рассуждает едва ли не каждый первый россиянин, приобретающий землю для индивидуального жилищного строительства. Тех из них, кто приобрел землю до 2008 года, но по тем или иным причинам так и не смог завершить начатое строительство, совсем скоро поджидает неприятный сюрприз. Дело в том, что Государственная Дума уже приняла в первом чтении законопроект, согласно которому при расчете налога на участок с долгостроем будут применяться повышающие коэффициенты, если с момента регистрации прав на надел прошло 10 и более лет. При этом их размеры будут отнюдь не шуточными. Так, если в настоящее время в налоговой формуле применяется пониженный коэффициент 0,3, то после вступления в силу обсуждаемого законопроекта он увеличится более чем в 6,5 раз и будет равняться двум. Он станет применяться до тех пор, пока владелец недостроя не доведет дело до конца и не оформит права на жилой дом в соответствии с действующим законодательством. При этом смена собственника участка, а также его раздел, выдел или объединение с аналогичным объектом от применения повышающего коэффициента не спасут, исключением из этого правила станут только дачники и садоводы. По словам первого вице-спикера Госдумы Александра Жукова, эта инициатива преследует исключительно благие цели. Дескать, в стране сложилась порочная практика — недобросовестные граждане строят и используют жилые дома, но оформлять их не спешат, чтобы не платить налог на имущество. Вот как раз таких нерадивых собственников новация и должна подтолкнуть к активным действиям. Но ведь попутно «под раздачу» попадают и люди (чаще всего — пенсионеры), которые ведут строительство, не прибегая к кредитам и наемным рабочим, рассчитывая исключительно на собственные силы. Конечно, всем известно, что когда лес рубят, то щепки летят. Только вот уж слишком много получится в данном случае щепок, каждая из которых — это живой человек со своими собственными сложностями и проблемами, далеко не каждую из которых можно легко решить. За забор возьмут втридорога Власти Московской области пошли еще дальше и выступили с более громкой инициативой. В борьбе за повышение поступлений от налоговых отчислений в государственную казну они продавливают на законодательном уровне следующую новеллу: обложить трехкратным налогом не только неучтенные Роскадастром жилые и хозяйственные постройки (каковых в одном только Подмосковье по результатам недавних аэрофотосъемок уже насчитывается свыше 200 тысяч, а ведь работы будут вестись аж до мая), но еще и заборы. По логике разработчиков, раз ограждение участка имеет даже небольшой фундамент, следовательно, оно является полноценным недвижимым имуществом со всеми вытекающими отсюда последствиями. Интересно, что многими СМИ с подачи представителей власти идея подается под соусом «щадящего варианта», ведь первоначально предполагалось ввести штрафные санкции не в трехкратном, а в пятикратном размере. Однако дачникам и садоводам (многие из которых — все те же пенсионеры), которых также затрагивают это предложения, от этого не легче. «Сначала нас заставляли регистрировать колодцы и платить за них, причем нередко это происходило даже тогда, когда выяснилось, что документы надо оформлять на артезианские скважины, а не на наши пятиметровки, — возмущается жительница одного из подмосковных СНТ Светлана Сталеварова. — Чиновники, видимо, решили сыграть, что называется, на дурачка. Теперь нас будут заставлять оформлять заборы, причем с вызовом кадастрового инженера, услуги которого стоят отнюдь не три копейки, и платить за них. Боюсь представить, что последует за этим. Может быть, налогом обложат садовые дорожки? При желании ведь тоже можно сказать, что они лежат на фундаменте из песка и бетона, а значит, являются недвижимостью». Справка «СП» Пока чиновники всех рангов и мастей пытаются перещеголять друг друга, придумывая для населения новые налоги, исследовательский холдинг Romir в ходе исследования выявил интересную тенденцию. Как сообщила пресс-служба организации, в январе 2017 года средний чек покупки среднестатистического россиянина за один поход в магазин в очередной раз снизился (до 533 рублей). В январе 2015 года размер среднего чека составлял 587 рублей, а в январе 2016 года — 577 рублей. Особую тревогу специалистов вызывает тот факт, что средний чек в магазинах традиционной торговли по итогам января потерял сразу 30% от своих прежних значений.
  20. Самые распространенные ошибки, которые совершают люди ради своих родственников и которые лишают их недвижимости. К сожалению, так бывает: сын выгоняет мать на улицу, сестра обманывает родного брата, жена оставляет мужа ни с чем. Как обращаться с собственной недвижимостью, чтобы не лишиться её? Адвокат Василий Урсул даёт советы и приводит примеры из своей практики 1. Если у вас есть недвижимость, не отдавайте её даже самым близким. Передавать собственность чужому лицу обычно никому в голову не придёт, зато родственникам — пожалуйста. «Это же мой сын (брат, дочь, сестра...), он меня не обманет», — думают некоторые, забывая о том, что со временем люди и обстоятельства могут измениться. Как раз сейчас я защищаю права пожилой женщины, которая в 2006 г. отказалась от приватизации своей квартиры в пользу сына. К тому моменту она похоронила мужа, потеряла старшего сына. Младший остался самым близким человеком на свете. Но спустя несколько лет он женился, а отношения свекрови и невестки не сложились до такой степени, что дошло до рукоприкладства — молодая женщина однажды избила бабушку. И сын встал на сторону невестки. Мать умоляла: «Давай, сынок, разменяем квартиру», но он упёрся: «Это я собственник квартиры, а ты прав на неё не имеешь». Конечно, пенсионерка сто раз пожалела о том, что отказалась от приватизации, надеясь на порядочность сына. Теперь она пытается в суде оспорить свой отказ 10-летней давности, чтобы на старости лет жить спокойно. Другая похожая история — дочь с матерью жили в одной квартире, потом появился зять. Молодожены уговорили маму продать двушку, чтобы купить дом в пригороде — места будет больше, к тому же свежий воздух, огород. Так и сделали, правда, дом купили дочка с зятем на двоих. Пенсионерка решила: «Зачем на меня долю оформлять? Я уже старая, все равно потом дочке наследство достанется». И в этом была ее роковая ошибка — отношения с зятем испортились, жизнь под одной крышей стала невыносимой, и бабушка сама переехала в дом престарелых. 2. Не отказывайтесь от наследства. Бывают ситуации, когда наследство не благо, а наказание — например, если есть долги и другие обязательства, по которым надо платить. От такого наследства проще отказаться. Но встречаются случаи, когда человек пишет отказ от наследства формальный, в пользу родственников. Например, достался дом в деревне, заниматься которым хлопотно. Брат или сестра предлагают взять все заботы на себя, потом продать имущество, а деньги поделить. В итоге, отказавшись от наследства, человек так ничего и не получает. Разве что испорченные отношения с некогда близкими людьми. 3. Думайте, кому и какую доверенность даёте. Нередки случаи, когда люди выдают родственникам нотариально заверенную доверенность, не вникая в суть — на какой срок и на какое имущество она распространяется. Одно дело разрешить собрать документы и совершить сделку по 1 объекту (когда тебе некогда, ты болен и т.д.) и совсем другое, если доверенность даёт полное право распоряжаться вашим имуществом и деньгами. 4.Не затягивайте с решением квартирного вопроса. Был в моей практике случай — обратился мужчина, который чуть не оказался бездомным. При этом ещё несколько лет назад у него была 2-комнатная квартира по соцнайму в Москве. Он в ней благополучно жил, потом встретил свою любовь, женился, и они обменяли свои квартиры (его двушку и её однушку) на 3-комнатную. В браке родился ребёнок, но семья распалась. Супруги развелись, но продолжали жить под одной крышей. Потом женщина вновь вышла замуж, привела в квартиру нового супруга, и прежнему ничего не оставалось делать, как уйти в общежитие. Так и жили — она с ребенком и новым мужем в квартире, он — в общаге, где тоже завел новую семью. Прошло время, и бывшая стала требовать признать его утратившим право пользования квартирой. Основания для этого были — в квартире он не жил больше 5 лет, квартплату не платил. Тем не менее, в суде мужчине удалось отстоять свое право быть москвичом — мы доказали, что квартира получена путем обмена, и у него была большая часть. К тому же он навещал ребенка и исправно платил алименты. Отдать квартиру безвозмездно: как правильно оформить договор дарения? 5. Будьте осторожней с договором дарения. Некоторые пожилые люди раздумывают, как лучше распорядиться своим жильем — составить завещание или оформить договор дарения. Выбор второго варианта имеет риски — отношения с детьми могут испортиться или у них возникнут серьёзные финансовые проблемы, и они продадут подаренную вами квартиру. А где будете жить вы? Недавно ко мне обратилась женщина, которая боялась, что её квартира может «уйти» из семьи. Дочь вышла замуж и пока никаких проблем в отношениях с зятем не было, но все же хотелось подстелить соломку... Я посоветовал оформить завещание на дочь. Во-первых, она вступит в наследство только после смерти матери, а значит, пенсионерка будет полноправной хозяйкой. Во-вторых, имущество, переданное по наследству, всегда будет собственностью только наследника, и при разводе не будет считаться совместно нажитым имуществом. Как обманывают пенсионеров с помощью поддельных договоров ренты 6. Не ослепните от любви. Есть люди, которые женятся и выходят замуж по любви, а есть, те, которые преследуют свои меркантильные интересы. Стоит задуматься, например, вот в какой ситуации. Если вторая половина только вступила в свои законные права, как тут же начала уговаривать продать вашу квартиру, дом, участок или другое имущество, чтобы купить новое и часть оформить на нее (него). Это уже будет совместно нажитое имущество, плюс у вас будут разные доли... В результате можно так «удачно» сходить замуж или жениться, что лишиться части своего имущества. 7. Если живете в гражданском браке, покупайте в долях. Юридически не зарегистрированные отношения не признаются браком, и в случае расставания недвижимость не делится поровну. Конечно, право на купленное совместно имущество можно доказать в суде, но это сложно и не всегда получается. Поэтому приобретайте квартиру или машину в долях — пропорционально произведенным вами тратам. Если же делить на доли пока нечего, например, вы вместе строите дом, не выбрасывайте чеки, договоры и другие документы, подтверждающие оплату работ и стройматериалов. Возможно, на первый взгляд это выглядит цинично, но лучше сейчас подстраховаться, чтобы потом не остаться у разбитого корыта.
  21. Жилищное кредитование растет, несмотря на падение доходов населения Ипотека по-прежнему пользуется популярностью у россиян, несмотря на кризис. В конце 2016‑го ее доля в кредитном портфеле банков достигла 33%, прибавив более 3% за год. И это притом что доходы населения падают два с половиной года подряд. Как поясняют эксперты, гражданам удалось улучшить свои жилищные условия за счет государственных программ субсидирования. Кроме того, внес свою лепту и ЦБ, который понизил ключевую ставку до 10%. А это способствовало уменьшению кредитных ставок. Однако это не предел. В 2017 году специалисты ожидают дальнейшего роста на ипотечном рынке, что в свою очередь положительно отразится на общей экономической ситуации в стране. Ставка сделана По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), за 11 месяцев 2016 года отечественные банки выдали 753 тысячи ипотечных кредитов на сумму 1,3 трлн рублей. Причем львиная доля из них — это ипотека в рублях. Наученные горьким опытом девальвации «деревянного» двухгодичной давности россияне с валютными кредитами больше предпочитают не иметь никаких дел. Впрочем, назвать данные по рублевой ипотеке за 2016 год прорывом пока нельзя. Сейчас рынок всего лишь отыгрывает падение ее объемов в предыдущие два года. Напомним, в декабре 2014 года ЦБ резко — до 17% — повысил ключевую ставку, от которой напрямую зависят все банковские ставки по кредитам. В том числе поползли тогда вверх ставки по жилищным кредитам. При этом реальные располагаемые денежные доходы граждан резко сократились. В результате наши соотечественники были вынуждены отложить на потом свои планы по покупке недвижимости. «Жилищные кредиты стали недоступными для многих потенциальных заемщиков. Они сократились на 19% по количеству ссуд и на 24% по их сумме на 1 марта 2015 года по сравнению с аналогичным периодом 2014‑го», — комментирует «МК» аналитик ГК TeleTrade Марк Гойхман. Однако вскоре ЦБ все же начал потихоньку снижать ключевую ставку, и в 2016 году она уже составила 10%. Впрочем, кошельки россиян продолжали «худеть» день ото дня. В результате возникает парадокс: реальные доходы населения падают два с половиной года подряд, а ипотечное кредитование растет. Как такое возможно? Дело в том, что, как правило, ипотечные заемщики — это люди с доходами выше среднего. А для них конъюнктура улучшилась. «Инфляция сократилась с 12,9% в 2015 году до 5,4% в 2016‑м. К тому же ЦБ уменьшил ключевую ставку, что привело к ослаблению банковских процентных ставок», — объясняет Гойхман. В результате, по данным ЦБ, на 1 декабря 2016 года средняя ставка по ипотечным кредитам в России составила 12,62%. А еще год назад она достигала 13,43%. Для тех, кто платит миллионы за квартиру в кредит, — разница существенная. Но при этом еще и заметно упали цены на недвижимость, что сделало жилье доступнее. В частности в Москве. «Например, до кризиса стоимость трехкомнатной квартиры (75 кв. метров) в районе Чертаново Северное, которая расположена в пяти минутах от метро, составляла около 14 млн рублей. Сейчас же такую недвижимость можно приобрести за 12 млн», — комментирует «МК» частный риелтор Наталья Ульянова. По данным аналитической службы «Индикаторы рынка недвижимости», в столице в январе 2016 года средняя цена составляла 180 тысяч рублей за квадратный метр, а в январе 2017‑го — менее 170 тысяч рублей. Государство поможет Кроме того, росту спроса на жилищное кредитование способствовало разнообразие государственных программ, которых сейчас насчитывается как минимум пять. Например, при рождении или усыновлении второго или последующего ребенка родители могут использовать средства материнского капитала для погашения ипотеки. В 2016 году маткапитал составил 453 тысячи рублей. Существует также программа «Молодая семья», по которой супругам моложе 35 лет предоставляется субсидия до 40% от стоимости жилья. А ставка по кредиту составляет всего 10% годовых. Обзавестись собственной крышей над головой с помощью государства могут и учителя моложе 35 лет и имеющие трудовой стаж не менее трех лет. Для них ставка по ипотеке составляет 8,5% годовых. При этом государство выделяет им финансовую помощь в размере до 55% от стоимости недвижимости. Воспользоваться государственной поддержкой могут также военнослужащие-контрактники, прослужившие не менее трех лет. В зависимости от срока службы для них субсидия достигает до 100% от цены жилья. Кроме того, распространена так называемая социальная программа. По ней претендовать на жилье могут обладатели менее 10–18 кв. метров жилой площади. Для них ставка составит 7% годовых, срок кредита — до 28 лет, а первоначальный взнос не нужен. По подсчетам специалистов АИЖК, в рамках этих государственных программ субсидирования жилищных кредитов в 2016 году на первичном рынке было выдано 534 тысячи ипотечных займов на сумму около 960 млрд рублей. Как поясняет главный аналитик Global FX Сергей Мельников, ипотека для наших соотечественников на сегодняшний день является главным средством улучшения своих жилищных условий. «Последние 5 лет идет активное обновление жилого фонда. Особенно это заметно в крупных городах. Граждане активно распродают старое жилье и приобретают новое. Это видно невооруженным глазом: объем предложения на вторичном рынке недвижимости по итогам 2016 года продолжил расти, а стоимость квадратного метра — падать. При этом рынок новостроек продолжает расширяться», — отмечает аналитик. Что касается будущего ипотечного кредитования, то эксперты предрекают ему дальнейший рост в 2017 году. По их словам, этому поспособствует ожидаемое уже в феврале снижение ключевой ставки Банком России. А это означает, что следом за ним последует уменьшение ставок по жилищным кредитам. «Сейчас ставка ЦБ держится на уровне 10%, инфляция минимальна, поэтому у Центрального банка нет необходимости удерживать ставку на текущем высоком уровне. Скорее всего она будет снижена до 9%. Это значит, что ставки по ипотеке в коммерческих банках могут снизиться до 10%, что окажет дополнительную поддержку рынку недвижимости», — уверен Сергей Мельников. Кроме того, вероятно и замедление падения реальных доходов населения. Все это в совокупности будет повышать спрос на ипотеку в наступившем году. Причем эти процессы в совокупности позитивны в целом для российской экономики. «Увеличение ипотеки ведет не только к улучшению жилищных условий людей. Когда повышается спрос на недвижимость, это поддерживает по цепочке банки, застройщиков, производителей стройматериалов, транспортников, мебельщиков, торговлю и прочие сектора. Поэтому в целом расширение ипотеки содействует общему экономическому росту в стране или по крайней мере ослаблению падения», — считают эксперты. Валютные ипотечники под прикрытием В то время как рублевая ипотека растет, в валюте брать кредиты на жилье россияне не спешат. Такое поведение населения вполне объяснимо. В памяти живы воспоминания о резком ослаблении рубля в конце 2014 года, когда доллар подорожал до 80 рублей, а евро — до ста. От этого пострадало тогда все население, но едва ли не сильнее всех — именно валютные ипотечники, чьи и без того немалые кредитные обязательства враз удвоились. В настоящее время в России насчитывается около 25 тысяч валютных ипотечников. Они буквально штурмуют банки и обивают пороги ведомств с требованием решить их проблему — растущих день ото дня платежей. Однако, как бы жестоко это ни звучало, большая часть вины лежит на них самих. «Потому что в здравом уме и твердой памяти они взяли в долг не в той валюте, в которой зарабатывают», — отмечает финансовый омбудсмен Павел Медведев. Впрочем, как заметил президент Владимир Путин, заемщики, которые взяли ипотеку в валюте, безусловно, брали на себя риск, но поддержать их все же необходимо. «Точно совершенно, что людям надо помогать. Это касается единственного жилья, — подчеркивал президент. — Надо посмотреть внимательным образом и не допускать каких-то других случаев». Действительно, порой у валютных ипотечников имеется только одна квартира или дом. И если их лишить за долги и этого жилья, то они рискуют остаться вовсе без крыши над головой и буквально в одночасье превратиться в бомжей. Поэтому, как заявил заместитель министра финансов Алексей Моисеев, государство должно оказывать поддержку валютным ипотечникам, но только тем, кто рискует потерять единственное жилье. «Государство, конечно, помогает и должно помогать только людям, у которых под риском находится единственное жилье», — сказал Моисеев. Дело в том, что в ходе проверок заявок на реструктуризацию валютной ипотеки кредитные организации иногда выявляют у заемщиков достаточно высокие доходы, для того чтобы ответить по своим обязательствам. Кроме того, у некоторых граждан обнаруживается иное жилье, продажа которого могла бы им помочь расплатиться по валютной ипотеке. Поэтому, как утверждают эксперты, к валютным заемщикам нужен особый подход. Благо их не так много, и банкам вполне под силу решить проблему в индивидуальном порядке. Так, например, рассматривался вариант пересчитать валютные ипотечные кредиты по курсу на момент подписания договора. Однако такой способ не устроил кредитные учреждения, что вполне объяснимо. Дело в том, что, когда они предоставляют ипотеку, например, в долларах, они также принимают депозиты в «зеленых». То есть, согласно предлагаемой логике, и вклады кредитору тоже придется пересчитать. Иначе в балансе банка возникнет дыра. Поэтому сейчас кредитные организации предлагают своим проблемным клиентам механизмы, которые дают возможность заемщику снизить сумму задолженности на 10–50%, а также уменьшить ставку по ипотечному кредиту. Впрочем, надеяться только на понимание со стороны банков попавшим в тяжелую кредитную ситуацию людям не стоит. Проблема валютных ипотечников требует комплексного подхода. А именно: взаимных уступок со стороны государства, банков и самих заемщиков. Стороны должны решить, кто и какую берет на себя нагрузку, чтобы долг все-таки был выплачен. Впрочем, первый шаг в этом направлении сделан. Правительство запустило госпрограмму помощи ипотечным заемщикам — как рублевым, так и валютным. По данным Минфина, в рамках действующей программы помощи ипотечным заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию, получено уже около 18,5 тыс. заявлений на реструктуризацию ипотечных кредитов. В том числе 594 заявки по кредитам в иностранной валюте. «В ходе программы реструктурировано более 9540 кредитов, в том числе 381 кредит, обязательства по которым выражены в иностранной валюте», — сообщают в Минфине.
  22. Спасибо, Мария! Очень полезная информация)))
  23. Профильные структуры работают над преодолением трудностей, связанных с запуском единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), заявил пресс-секретарь президента РФ Дмитрий Песков, комментируя информацию о том, что соответствующая база, вопреки планам, так и не заработала 1 января 2017 года. «Там работа идет напряженная, действительно, технологически не все получается. Но известно, что там никто не сидит сложа руки, и там действительно работают для того, чтобы эту ситуацию компенсировать, исправить», - сказал Песков. Росреестр не смог в полной мере выполнить закон о запуске с 1 января 2017 года единого государственного реестра недвижимости, предназначенного для объединения двух баз данных: единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП) и сведений государственного кадастра недвижимости (ГКН). В Росреестре объяснили неработающий ЕГРН «тонкой настройкой» системы. Представители Росреестра позже уточнили, что ведомство приняло решение начать эксплуатацию системы в режиме покомпонентного ввода сервисов, и доступ к сведениям ЕГРН онлайн будет открыт до конца текущей недели. Как пояснялось ранее, главная задача создания ЕГРН - объединение систем учета объектов недвижимости и регистрации прав. Если до этого кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость были двумя разными процедурами, то теперь эта процедура станет единой. Законом предусмотрена возможность одновременной подачи заявлений на кадастровый учет и регистрацию прав. Это, по словам специалистов Росреестра, сэкономит время граждан - процедура будет занимать до 10 дней - и сделает операции с недвижимостью более удобными. Также сокращаются сроки получения сведений из ЕГРН: такой документ, как выписка, можно будет получить не за пять дней, как сейчас, а за три дня. При этом сама процедура получения сведений из ЕГРН останется прежней, и информацию об объекте сможет получить любое заинтересованное лицо. В рамках ФЦП «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости» на объединение ЕГРП и ГКН было выделено в 2014-2016 годах 1,6 млрд рублей, в 2017 году запланировано финансирование еще на 821 млн рублей.
  24. Будут ли дорожать новостройки и подешевеет ли «вторичка» – прогнозы экспертов Большинство экспертов прогнозируют плавное и небольшое увеличение цен на все виды новостроек. Наиболее существенно подорожают самые качественные и востребованные проекты комфорт-класса. А вот вторичному рынку предрекают стагнацию и дальнейшее снижение завышенных цен. Качество остается в цене 2016 год оказался для рынка жилья не так уж плох - вопреки пессимистичным прогнозам и мрачным ожиданиям. На смену кризису пришла стабилизация, жилье продолжают строить, а спрос на него растет, что позволяет застройщикам даже повышать цены. «Увеличение стоимости квадратного метра – это реальность рынка, - считает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. - Уже полгода мы наблюдаем, как около трети застройщиков регулярно повышают цены в своих проектах». Но цены растут только в самых удачных и популярных у покупателей новостройках. Между застройщиками жесткая конкуренция, и выигрывает лишь тот, кто строит самое качественное жилье. Теперь имеют значение не только местоположение и транспортная доступность, но и развитая инфраструктура, архитектурные достоинства, наличие чистовой отделки. Похожая ситуация будет наблюдаться и в 2017 году, по крайней мере на столичном рынке. «Качество жилья будет расти: появятся новые проекты с интересными концепциями, яркими архитектурными решениями, инновационными материалами, внимательным отношением к общественным пространствам - коворкинги, антикафе и т. п.», - говорит генеральный директор ГК «Гео Девелопмент» Максим Лещев. Цены должны расти В следующем году появится сразу несколько факторов, способствующих повышению цен на жилье. С 1 января вступят в силу поправки в Федеральный закон №214 «О долевом строительстве», ужесточающие требования к застройщикам, - в частности, увеличение уставного капитала, обязательные отчисления в компенсационный фонд, возможность привлекать средства дольщиков только через специальные счета в банках. Все это увеличит издержки девелоперов, а значит, отразится и на ценах. Кроме того, с нового года заканчивается действие госпрограммы субсидирования ипотечных ставок, в результате чего несколько вырастет стоимость кредитов на покупку жилья. Стоимость строительства растут, уже сейчас многие застройщики работают буквально на грани рентабельности. «У девелоперов фактически больше нет ресурсов для сохранения прежних цен, - уверена генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова. - Ввиду обесценивания рубля расходы на импортные стройматериалы увеличились в разы. А импортозамещение в девелоперской отрасли возможно только по некоторым пунктам, многое приходится по-прежнему заказывать у иностранных поставщиков. Да и российские производители регулярно повышают цены». Резкого взлета не будет Однако все эти факторы будут компенсироваться колоссальной конкуренцией, которая не позволит застройщикам существенно повышать цены. Следующий год будет рекордным по объемам строительства - на сегодняшний день в Москве выдано ГПЗУ на возведение 18 млн кв. метров жилья. В итоге мнения экспертов относительно цен на жилье в 2017 году разделились. Некоторые считают, что средняя стоимость квадратного метра останется на прежнем уровне и будет расти лишь по мере увеличения строительной готовности конкретного проекта - примерно на 15-25% за весь срок строительства дома. Другие специалисты предрекают умеренное и постепенное повышение цен. Прогнозы насчет динамики цен в Подмосковье и Новой Москве выглядят более противоречиво. К примеру, первый вице-президент ГК «Премьер» Елена Кульбикова уверена, что сейчас на рынке недвижимости Подмосковья предложение серьезно падает, поэтому в 2017 году спрос вырастет на 30%, а стоимость квадратного метра увеличится на 15%. Другие эксперты не предвидят таких резких скачков и прогнозируют незначительные колебания цен по мере выхода на рынок новых больших проектов. Что касается вторичного жилья, продолжится более четкое его разделение на востребованное и неликвидное, однако в целом спрос на «вторичку» останется рекордно низким, а средние цены в течение года снизятся на 3-5%.
  25. К чему готовиться собственникам недвижимости Два года назад Владимир Путин объявил четырехлетний мораторий на повышение налоговой нагрузки для бизнеса. Чиновники по мере сил выполняют наказ: увеличение если и происходит, то точечно, с оглядкой на жалобы от сообщества. Но кризис требует жертв, а бюджет — пополнения. И деньги, которые не удалось получить с предпринимателей, власти решили с лихвой взять у граждан. Кратный рост налога на имущество, сборы с машино-мест и недостроев, увеличение срока для освобождения от НДФЛ при продаже жилья — 2016-й больно ударил по карманам большинства россиян. К чему привели налоговые изменения ушедшего года и какие новые сборы ждут нас в 2017-м, «МК» выяснил у экспертов рынка недвижимости. Цена ошибки, или «Голосуйте ногами» Для владельцев недвижимости есть две новости: плохая и очень плохая. Начнем с последней. С этого года налог на имущество физлиц рассчитывается по новой схеме. Не сказать, чтобы событие стало большим сюрпризом: о планах государства брать процент не с инвентаризационной, а с более высокой — кадастровой — стоимости жилья говорили давно. Но к тому, как именно идею реализуют на практике, россияне оказались явно не готовы. Во-первых, под налогообложение неожиданно попали гаражи, машино-места и недострои, зарегистрированные в Росреестре. Раньше платить за такие объекты собственникам не приходилось, отныне же стандартная ставка для них составляет 0,1%, и регионы вправе повышать ее до 0,3% или снижать до нуля. Но главное все-таки — квартиры. Власти некоторых областей пошли по первому пути — повышения. И теперь хозяину оформленной квартиры стоимостью, скажем, 6 млн рублей придется внепланово отдать в местный бюджет 18 тысяч за год. Во-вторых, размер имущественного налога вырос не «незначительно», как о том говорили чиновники, и даже не двукратно, как обещала Федеральная налоговая служба. Он увеличился в разы, в некоторых случаях — в десятки раз. Пока разрыв между платой по БТИ и по кадастру не слишком бросается в глаза. Опасаясь шокировать людей, правительство установило пятилетний переходный период с понижающими коэффициентами. Так что полную сумму надо будет перечислять только в 2020 году. Но и тех цифр, которые жители 28 пилотных регионов увидели в квитанциях осенью прошлого года, хватило, чтобы осознать масштаб нововведения. Например, если прежде двухкомнатная «панелька» площадью 75 квадратных метров в Конькове (13,5 млн рублей) обходилась владельцу в символические 900 рублей, то в нынешнем году платеж за нее составил 3,7 тыс. Еще через четыре года отчисления достигнут 9,9 тыс. Итог — рост на 1100%. Добавьте выплаты за условные дачу, гараж, земельный участок, и на расчеты с налоговой у собственника аккурат уйдет месячная зарплата, а то и две. Впрочем, проблема здесь не только в размере налога, но и в самой кадастровой стоимости. За год по стране были выявлены тысячи случаев, когда она значительно превышала рыночную, а порой и вовсе доходила до нереальных значений. Столичный адвокат Олег Сухов привел в беседе с «МК» несколько впечатляющих примеров. Так, в Одинцове квартиру в новостройке «случайно» оценили в 1,26 млрд рублей. Владельцу выставили налог в 4 млн рублей. А жительница Нижнекамска из-за ошибки оценщика заплатила почти 10 тыс. рублей налога за обычный гараж. В одном из сел Мордовии по недосмотру чиновников имущество пенсионеров на бумаге подорожало в 35–40 раз. В результате Росреестр захлебывается от заявлений граждан о пересмотре кадастровой оценки. За 10 месяцев 2016-го в госструктуру поступило 35 тыс. жалоб по 73 тысячам объектов. Это больше, чем за весь прошлый год. Те, кому обращение к чиновникам не помогло, идут прямо в суд. С января владельцы недвижимости подали почти 10 тыс. исков, и с каждым днем число судебных споров растет. Собственники, у которых нет денег и времени на тяжбы, «голосуют ногами». Семьи с небольшим доходом перебираются из центра ближе к окраинам. Владельцы элитного жилья, частные инвесторы и некогда счастливые обладатели наследственных квартир избавляются от имущества, ставшего вдруг обузой. На фоне кризиса продажи недвижимости идут со скрипом, и собственникам приходится соглашаться на уступки, теряя в цене, но лучше так, чем годами терпеть убытки. Между тем чиновники все-таки добились своего: в 2016 году 28 субъектов, где уже действует налог по кадастру, заплатят государству столько же, сколько в 2015-м ФНС собрала со всей России, — 28 млрд рублей. К 2020-му сумма вырастет в пять раз, плюс поступления от оставшихся 57 регионов. Этих денег хватит, чтобы залатать не одну дыру в бюджете. Не заплатишь — не переедешь Вторая налоговая «новинка», относящаяся, строго говоря, к 2016 году, касается освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости. Если вы купили квартиру, гараж или дачу после 1 января 2016-го, то, чтобы реализовать это имущество без уплаты налога, придется ждать пять лет, а не три года, как раньше. Исключения: приватизированное жилье, объекты, полученные в наследство или в дар от члена семьи либо близкого родственника, а также имущество, доставшееся по договору ренты. Для них действует прежний срок — 3 года. Впрочем, сам порядок налогообложения не изменился. В казну придется отдать 13% от разницы между ценой, за которую недвижимость приобрели, и той, за которую ее потом продали. Например, собственник заплатил за дом в Сочи 20 млн рублей и спустя пару лет выручит за него же 25 млн. Платеж в этом случае составит 650 тыс. рублей (то есть 13% — 5 млн рублей разницы). При этом уйти от сбора по старой схеме, прописав в договоре фиктивную заниженную цену, стало гораздо сложнее. Согласно новым правилам база НДФЛ, а значит, и сумма сделки, не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта. Следуя логике чиновников, изменения очистят рынок от спекулянтов, которые торгуют недвижимостью направо и налево буквально ежедневно. По факту же, как полагают эксперты, от поправок потеряют все. Граждане, которые вложились в «квадраты» на спаде цен и планировали продать их на подъеме через 3–4 года. Люди, решившие переехать в другой район города, в другой регион или за рубеж. Это коснется также тех, кто рассчитывает увеличить жилплощадь, и тех, для кого содержание старого жилья стало неподъемным. Зато государство, даже несмотря на увеличение числа «серых» сделок, как обычно останется в плюсе. Держи карман шире В последнее время правительство активно разбрасывается инициативами по увеличению доходов. Это и нашумевший сбор с «тунеядцев», и налог на депозиты, и прогрессивная шкала НДФЛ, и повышение НДС вместе с акцизами и ставками по соцстрахованию. Понятно, что часть предложений «глохнет» на уровне дискуссий. Тем не менее, как полагают юристы, надеяться на снижение налоговой нагрузки в 2017 году россиянам не стоит. Так, уже с января за сокрытие от ФНС данных о новом имуществе собственников будут ждать счет по налогу за предыдущие три года и штраф в размере 20% от суммы неуплаченного сбора. Дополнительно государство хочет почти в два раза поднять пени для должников: с нынешних 1/300 ставки рефинансирования до 1/180 в день. С недвижимостью тоже еще не закончили. По статистике, 38% зданий в России не имеет законных владельцев. Сюда входят и обычные недострои, и завершенные объекты, хозяева которых не торопятся с регистрацией, чтобы не платить налоги. Сейчас чиновники ищут любые способы вывести уклонистов из тени. По действующим нормам гражданам, более чем на 10 лет затянувшим строительство на участках под ИЖС, земельный налог начисляют в двойном размере. Хакасия осенью предложила повысить коэффициент для таких наделов в 5 раз, другие регионы — кратно увеличить их кадастровую стоимость, а представители федерального правительства выступают с идеей обложить сборами объекты, поставленные на кадастровый учет, но не оформленные в Росреестре. «И хотя конкретного решения пока нет, при таком рвении властей ждать нового налога нам осталось недолго», — полагает Олег Сухов. Впрочем, ради справедливости нужно сказать, что большинство россиян приватизировали жилье и получили его в свое полное распоряжение фактически бесплатно. Это был значительный плюс: люди получали жилую площадь в частную собственность. Этой собственностью можно впоследствии свободно распоряжаться: владеть, продавать, дарить, завещать. Приватизированная квартира может выступать в качестве залога для получения кредита. Хозяин квартиры сам решает, кого в нее прописать и кого выписать. Также упрощается процедура прописки: невозможно выселить человека из приватизированной квартиры без предоставления другого жилья либо выплаты его стоимости. Сроки окончания бесплатной приватизации жилья постоянно продлевались. Кстати, последний срок приватизации на таких условиях истекает в марте этого года, и, возможно, он будет продлен. Депутаты Госдумы в весеннюю сессию могут одобрить соответствующий законопроект. Правда, он, скорее всего, коснется лишь отдельных категорий граждан, например тех, чье жилье находится в аварийном состоянии. Вместе с этим, пойдя на бесплатную приватизацию, государство, скорее всего, заранее предполагало, что необходима какая-то финансовая отдача от этого процесса. Очевидно, время собирать камни настало. Конечно, никто из нас не хочет платить больше налогов. И линия правительства, которое, снижая нагрузку на бизнес, повышает налоги для населения, вызывает недоумение. Ведь чем больше фискальных взысканий ложится на плечи граждан, тем меньше становится их покупательская способность, соответственно, хуже самому бизнесу. Поэтому для государства было бы гораздо целесообразнее проводить такую налоговую политику, в результате которой недвижимость для россиян не превращалась бы в обузу и не происходили случаи, когда в качестве налогового сбора за жилье требовали суммы, превышающие его стоимость.