Жданова Мария

Модераторы
  • Публикации

    81
  • Зарегистрирован

  • Посещение

Все публикации пользователя Жданова Мария

  1. Московские бизнесмены обсудили с чиновниками налогообложение коммерческой недвижимости. По их мнению, власти оказали поддержку компаниям во время кризиса в виде льгот и поэтапного введения налога от кадастра, однако система все еще не лишена недочетов. Например, ей не хватает последовательности в начислении платежей, а перечень «льготников» стоит расширить. Такие предложения высказали девелоперы на круглом столе «Налог на имущество организаций». рамках встречи, состоявшейся в мае на площадке Московской торгово-промышленной палаты, члены правительства Москвы и представители крупного и среднего бизнеса обсудили итоги налоговой реформы, начатой три года назад. Глава департамента экономической политики и развития столицы Владимир Ефимов отметил, что за три года реформа претерпела изменения и сейчас «находится в завершающей стадии откладки сформировавшейся налоговой системы». С 2014 года площадь коммерческой недвижимости, облагаемой налогом от кадастра, постепенно расширялась и теперь затрагивает уже 90% торгово-офисных объектов Москвы. Постепенное снижение площади для налогообложения было предусмотрено еще при принятии закона в 2013 году. При этом в 2015 году были приняты изменения, снижающие площадные критерии в 2017 году для зданий, расположенных на торгово-офисных земельных участках, с 3 тыс. кв. м до нуля, а для зданий, фактически используемых как торгово-офисные, с 2 тыс. кв. м до 1 тыс. При этом с 2014 года начала создаваться система льгот, в 2016 году затронувшая технопарки, индустриальные парки и промышленные комплексы. «Понимая, что бизнес в непростых экономических условиях чувствует себя менее комфортно, чем раньше, мы создали сбалансированную систему налоговых льгот», – заявил Ефимов. В 2015 году общая сумма налоговых льгот для бизнеса составила 3 млрд руб. для 1,2 тыс. объектов недвижимости. С 2017 года вступила в силу новая кадастровая стоимость. Ефимов отметил, что для объектов, характеристики которых в кадастре отражены корректно, существенных изменений в кадастровой стоимости не произошло. По его словам, кадастровая стоимость возросла только для тех объектов, по которым ранее она была занижена по причине неактуальных сведений о назначении или иных характеристиках объекта. Как считает президент МТПП, депутат Мосгордумы Владимир Платонов, столичные власти всегда демонстрировали готовность к конструктивному диалогу с бизнесом. «Два года назад в рамках антикризисного плана ставка налога на имущество была уменьшена почти на четверть, что позволило московским предприятиям адаптироваться к очень непростой обстановке. Важно не останавливаться, идти дальше», — полагает он. Впрочем, представители бизнеса указали на недочеты существующей системы и предложили расширить действие льгот. Главные претензии возникли к обоснованности нынешней кадастровой оценки и порядку ее оспаривания. Директор департамента по работе с корпоративными клиентами и партнерами SwissAppraisal Алексей Ситников привел в качестве примера статистику компании, отметив, что количество обращений по поводу оспаривания стоимости объектов выросло и что в 60% случаев добиваться пересмотра было целесообразно (то есть кадастровая оценка превышала рыночную). При этом оспаривание – затратная процедура, начинающаяся от 300 тыс. руб. и включающая оценку, экспертизу и сопровождение юруслуг. Другая проблема, как говорит Ситников, заключается в том, что результаты пересмотра кадастровой стоимости в 2014-2016 годах не были учтены при расчете кадастровой стоимости в 2017 году. С этим согласились и другие участники круглого стола. Так президент группы ПСН Максим Гасиев предложил изменить если не методику расчета, то хотя бы процедуру. По его словам, в 2013 году, когда ввели новую систему налогообложения, бизнес столкнулся с трудностями, но меры, принятые властями впоследствии, полностью устроили девелоперов. «Для нас важна стабильность», – подчеркнул он. Последовательное внедрение ранее принятых законов позволяет планировать развитие, заключил он. Гасиев также заметил, что сейчас существуют риски для офисной недвижимости. «Подобных объектов строится мало, а вакансий много. На горизонте нескольких лет может произойти провал», – предупредил бизнесмен. «Мне кажется, что государство должно стимулировать строительство новой офисной недвижимости. Льготы в течение нескольких лет, например пяти, на новые здания изменили бы ситуацию», – предложил девелопер. В свою очередь президент Российской ассоциации франчайзинга Агнесса Осипова заметила, что, несмотря на меры поддержки малого и среднего бизнеса со стороны федеральных и городских властей, налоговая нагрузка на бизнес остается большой, поэтому столичным властям стоило бы «предусмотреть возможности оживления льгот и фискального влияния» применительно к МСП, а не только технопаркам. «Льготы действуют в отношении социально ориентированного бизнеса, но это понятие стоит расширить. Например, наряду с образовательными добавить сюда и услуговые объекты, в частности, точки общественного питания с безалкогольной продукцией, ориентированные на досуговый отдых, – отметила она. – Маржинальность подобного бизнеса ниже, чем другого, связанного с индустрией отдыха. Возможность навигировать льготы позволит развивать инфраструктуру города». После выступлений предпринимателей Ефимов сообщил, что замечания бизнеса будут учтены столичными властями.
  2. Цены на машино-места в столице сопоставимы со стоимостью небольшой квартиры в Подмосковье. С начала 2017 года, после внесения изменений в законодательство, парковочное место можно приобрести в ипотеку. Возможность залога Присвоение статуса недвижимого имущества машино-местам в начале 2017 года дало возможность оформлять ипотеку на такие объекты, говорит генеральный директор компании «Миэль-новостройки» Наталья Шаталина. Напомним, что до вступления изменений в силу человек, покупая такое парковочное место, не получал в частную собственность конкретные квадратные метры в гараже, а становился хозяином доли в общем имуществе собственников дома, к которым относилась и парковка. По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, такая ситуация была обусловлена тем, что у большинства мест на стоянке нет материальных границ — стен или специальных ограждений. По этой причине собственник не мог в полной мере воспользоваться своим имуществом. «Если он хотел продать объект, то приоритетным правом покупки обладали другие владельцы доли в общедомовой собственности. Продажа третьему лицу становилась возможна только после письменного отказа всех соседей по паркингу, которых может быть до нескольких сотен», — приводит пример эксперт. Сейчас же потенциальные покупатели получили возможность использовать машино-место в качестве залога для получения ипотечного кредита. Пока эксперты бума в этом сегменте не наблюдают. Доля ипотечных сделок по приобретению отдельно машино-мест составляет сейчас не более 5% от общего количества сделок, приводит цифры руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков. Основная доля ипотечных сделок по этим объектам приходится на Москву — около 60%, добавляют в «Инком-Недвижимости». В настоящее время процентная ставка по сделкам с такими объектами находится на уровне 14,25–14,75%, и перспектив к ее снижению в ближайшее время нет. До оформления права собственности на объект ипотечная ставка увеличивается на 1%, рассказывает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Ни Сбербанк, ни ВТБ24 пока не кредитуют такой сегмент. Надо сказать, что ранее при необходимости покупки машино-места на заемные средства использовались потребительские кредиты либо нецелевые кредиты под залог. «У программы были специфичные требования: например, приобретение такого объекта в строящихся домах было возможно только при наличии или одновременном получении кредита на приобретение квартиры в этом же доме», — говорит руководитель отдела продуктовой линейки ипотечного банка «ДельтаКредит» Алексей Тартышев. По его словам, изменения в законе позволяют исключить это требование и кредитовать машино-места без привязки к дому, в котором находится квартира. Однако Новиков обращает внимание, что практика полной реализации таких площадей по комплексам к окончанию продаж проекта встречается редко и изменение статуса не явилось фактором стимулирования спроса на эти объекты. Цена удовольствия Главная проблема рынка машино-мест, по мнению Литинецкой, в их дороговизне. «В Москве девелоперы, к сожалению, ограничены небольшими участками под строительство или их высокой стоимостью, поэтому вынуждены уходить «под землю», что позволяет экономить площадь под сам проект. Однако возведение подземных парковок в среднем дороже на 50%», — рассказывает она. Высокая себестоимость автоматически перекладывается на покупателя, в итоге для Москвы не редкость, когда стоимость может быть сопоставима с ценой квартиры в Подмосковье, добавляет эксперт. По ее словам, поэтому темпы продаж машино-мест в целом по рынку меньше в два раза по сравнению со скоростью реализации квартир в тех же жилых комплексах. В «ДельтаКредите» уточняют, что первоначальный взнос по программе машино-мест больше, чем по программам на покупку квартир. На готовый объект взнос начинается от 30%, для строящегося — от 40%, рассказывает Тартышев. По его словам, при сроке кредита на 10 лет средний чек по готовым объектам в Москве составляет 0,7 млн руб., по строящимся — 0,9 млн руб. В целом по России средний чек по строящимся объектам чуть ниже — 0,6 млн руб. Как замечает Таганов, кредит на покупку машино-места предоставляется как действующим ипотечным, так и новым заемщикам на первичном и вторичном рынках недвижимости. Он добавляет, что более 15% оформивших ипотеку клиентов берут по два места на семью. На данный момент средняя цена места в подземном паркинге столичного жилого комплекса комфорт-класса колеблется от 700 тыс. до 1 млн руб., продолжает Таганов из «Инком-Недвижимости». В новостройках бизнес-класса стоимость парковочного места обычно достигает 1,5 млн руб., а в элитных ЖК — от 5 до 7 млн руб. «Что же касается стоимости объекта в структурных надземных паркингах эконом- и комфорт-классов, то она равняется 350–500 тыс. руб.», — говорит эксперт. При этом уже сформировался стереотип потенциального ипотечного заемщика на такие объекты недвижимости. Речь идет о мужчине 38 лет со средним доходом 110 тыс. руб. и рассчитывающем на кредит в районе 8,5 млн руб. сроком на 10 лет, говорит эксперт «ДельтаКредита». Сложный прогноз Пока эксперты не берутся рассуждать о каком-то росте рынка ипотеки машино-мест. Тартышев отмечает, что этот сегмент довольно специфичный. Во-первых, потому, что паркинг в собственность покупают клиенты, которые планируют жить в одной квартире долгий срок и хотят использовать парковочное место в инвестиционных целях и сдавать его в аренду. Во-вторых, цены на эти объекты часто сопоставимы со стоимостью небольшой квартиры, и многие предпочитают аренду паркинга/гаража покупке. По сравнению с первым кварталом 2016 года количество арендаторов парковочных мест в жилых комплексах бизнес- и комфорт-класса увеличилось более чем на 30%, сообщает Таганов. «Например, ставка найма машино-места в подземном паркинге ЖК комфорт-класса в среднем равна 6–10 тыс. руб. в месяц, в бизнес-классе — 15–20 тыс. руб. в месяц», — рассказывает эксперт. Тартышев считает, что этот рынок всегда будет небольшим, но, возможно, после определения статуса парковочные места станут чуть более доступными, во всяком случае с точки зрения оформления документов. Эксперт «Инком-Недвижимости» при этом добавляет, что в будущем приобретение парковочного места будет возможно не только по ДДУ, но и согласно договору купли-продажи с учетом оформления машино-мест на юридическое лицо, например на компанию-застройщика. В настоящее время наблюдается нехватка парковочных мест в построенных и введенных в эксплуатацию объектах эконом-класса, что свидетельствует об острой необходимости увеличения парковки в строящихся жилых комплексах в данном сегменте. «В массовом сегменте обычно количество машино-мест на паркинге составляет 80% от общего числа квартир. В более дорогостоящих классах таких объектов строят на 20% больше, чем квартир», — рассказывает Литинецкая. По словам Таганова, на данный момент не менее 45% покупателей квартир в жилых комплексах столицы приобретают такие объекты в подземных паркингах и около 20% — на структурных надземных парковках.
  3. В судебной практике возникла новая тенденция Право человека на жилище является неотъемлемым и абсолютным принципом действующей Конституции. Никто не может произвольно лишить человека жилья. Даже сложные и неоднозначные имущественные вопросы суды решают, как правило, в интересах собственника. Например, долгое время российская судебная система считала приоритетным право на проживание даже тех граждан, которые отказались от приватизации в пользу своих родственников. Выселить такого человека из квартиры было практически невозможно. Однако три года назад появился прецедент, который положил начало другой практике. Что же это за исключение, и почему оно стало нормой? Успешно применяемая до последнего времени норма закона, фактически запрещающая выселять из жилых помещений тех, кто в свое время не стал участвовать в приватизации квартиры и отказался от своей доли в пользу ближайших родственников, теперь мало используется судами. Выписать и выселить такого человека можно запросто, если собственник докажет, что тот навсегда выехал из квартиры, вывез оттуда личные вещи и сменил место жительства. Поводом для изменения судебной позиции послужило Определение Верховного Суда № 46-КГ13−6, вынесенное 4 апреля 2014 года, которое доказало, что если бывший член семьи выезжает на другое место жительства, право пользования им приватизированным жильем может быть прекращено, даже если в момент приватизации гражданин проживал в нем на равных с другими условиях. — Ситуация, в которой пришлось разбираться высшему судебному органу Российской Федерации, входила в разряд семейных конфликтов. Родственники, выписать которых по сложившейся практике было невозможно, нередко чувствуют себя вполне вольготно и часто прибегают к денежному шантажу, а порой и создают невыносимые условия для быта своих родных. Этим и обуславливается уникальность настоящего судебного решения, — объясняет адвокат Олег Сухов. Отец обратился в суд с иском к своему сыну о его выписке и принудительном лишении права пользования жильем, от приватизации которого ответчик когда-то отказался, фактически сделав отца единственным собственником. Истец настаивал на том, что сложившаяся ситуация создает для него серьезные помехи в распоряжении жильем. В частности, он не может его продать, а кроме того, несет большую нагрузку по коммунальным платежам. Примечательно, что на тот момент сын не проживал в спорной квартире уже порядка десяти лет. Однако суды как первой, так и апелляционной инстанции сочли подобное отсутствие ответчика в квартире временным и в исковых требованиях отказали. Но судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ все-таки отменила эти решения и удовлетворила иск. Обосновывая свои доводы, она указала, что суды низших инстанций грубо нарушили требования 4 части статьи 198 ГПК РФ. А именно — не аргументировали, на каком основании ими был сделан вывод о том, что отсутствие ответчика в течение столь продолжительного времени является именно временным, а также отвергли показания свидетелей со стороны истца, которые говорили о том, что сын добровольно уехал на другое место жительства. Кроме того, в прошлых решениях явно не была учтена совокупность законодательных норм, которая позволяла сделать вывод о том, что в случае отъезда право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника может быть прекращено вне зависимости от того, что на момент приватизации спорного жилья бывший член семьи сохранял равное с лицом, фактически приватизировавшим квартиру, право пользования ею. Процессуальная логика, согласно которой принимаются подобные судебные акты, продиктована, в основном, положениями Жилищного кодекса, действующими в случае с социальным жильем, поясняет эксперт. Поскольку закон не регламентирует правовые отношения родственников и их последствия при отсутствии бывших членов семьи в приватизированной квартире. В частности, 71 статья ЖК дает понять, что временное отсутствие жильца и членов его семьи не может являться поводом для выселения. В то же время его 83 статья, в свою очередь, говорит о том, что если гражданин выезжает на другое место жительства, то лишается права пользования прежней жилплощадью и проживания там с момента выезда. Но, как известно, любой закон, как бы детально ни прописывались в нем возможные ситуации и ограничения, всегда оставляет массу вариантов для трактовок. Пленум Верховного Суда РФ в своем Постановлении № 14 от 2 июля 2009 года («О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ») настоятельно рекомендует судам выяснять причины и продолжительность отсутствия нанимателя. Также они должны определять, по собственной воле или вынуждено он съехал с квартиры, и имели ли место быть какие-то конфликты в его семье. В данном случае значение может иметь еще и то, с какой целью был совершен переезд — для учебы, по работе, с целью вступления в брак и так далее. Если выселение было добровольным и жильцу никто не чинил препятствий в пользовании квартирой, то в этом случае позиция Верховного Суда однозначна: полагать, что человек фактически сам выступил инициатором перемены места жительства, есть все основания. И тогда иск о признании его утратившим право на жилое помещение, естественно, должен быть удовлетворен. В данном документе присутствует еще целый ряд весьма любопытных моментов, добавляет Олег Сухов, но они всего лишь описывают конкретные обстоятельства, а правовые нормы не уточняют. К примеру, если человек после добровольного переезда из спорного помещения не был зарегистрирован в другом и право собственности на недвижимость не оформлял, то считать, что он отсутствует временно, нельзя. В данном толковании Верховный Суд ссылается на первую статью Жилищного кодекса, в которой сказано буквально следующее: граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Однако выдержка из постановления Пленума о том, что же конкретно можно считать доказательствами отказа нанимателя проживать в спорной квартире, вследствие которого, если речь идет о муниципальном жилье, договор социального найма можно считать автоматически расторгнутым, является неточной и размытой. Так, по логике Верховного суда, подобными подтверждениями могут являться «определенные действия», которые в совокупности свидетельствуют о волеизъявлении гражданина.
  4. 1 сентября завершается программа по расселению россиян из аварийного жилья. На данный момент в очереди за улучшенными метрами почти 200 тыс. человек. В Минстрое не исключают, что расселить в срок всех не получится. Одна из главных причин затягивания сроков — принцип «метр в метр», который провоцирует недовольство людей: каждый четвертый обращается в суд. В срок расселят не всех Программа расселения аварийного фонда в России реализуется с участием средств государственной корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в субъектах Российской Федерации». При этом Москва и Санкт-Петербург действуют по собственному сценарию. Финансирование осуществляется фондом примерно пополам с регионами, хотя ранее это было 60 на 40%, где большая часть приходилась на субъекты, рассказывает депутат Государственной думы Павел Качкаев. В соответствии с выполнением указа президента России Владимира Путина от 7 мая 2012 года №600,должно быть расселено более 11 млн кв. м до 1 сентября этого года. На эти нужды выделено 405,85 млрд рублей, в том числе 194,2 млрд рублей составляют средства фонда и 211,6 млрд — консолидированных бюджетов регионов. По словам замминистра строительства Андрея Чибиса, регионам выделялось и дополнительное финансирование. «Мы в 2014 году занялись дополнительным выделением 34 млрд рублей, а в прошлом году 6,5 млрд было выделено проблемным субъектам, у которых не хватало в бюджетах своих денег. В этом году правительство приняло решение выделить дополнительно 4,6 млрд рублей, чтобы восполнить дыру в дефицитных субъектах», — добавляет он. В рамках реализации программы переселения граждан из аварийного жилья, признанного таковым на 1 января 2012 года, новое жилье должны получить более 770 тыс. человек, свидетельствуют данные Минстроя. Сегодня новая жилплощадь предоставлена 520 тыс. семей, расселено более 8 млн кв. м аварийного жилья. Напомним, что до 2013 года, когда начала действовать программа, уже был опыт расселения более 5 млн кв. м аварийного жилья через средства фонда с 2008 по 2012 год. Таким образом, за все время действия фонда с 2008 года было расселено свыше 860 тыс. человек из более чем 13 млн кв. м аварийного жилья, отметил премьер-министр Дмитрий Медведев в рамках отчета перед Госдумой на этой неделе. На последнем общественном совете глава Минстроя Михаил Мень сказал, что осталось расселить около 3 млн кв. м жилья. Как уточнили «Газете.Ru» в ведомстве, это около 191,13 тыс. человек. Мень не исключил, что не все регионы справятся с поставленной задачей к установленному сроку. «Мы понимаем, что есть регионы, которые в силу субъективных и объективных обстоятельств могут отстать с выполнением этой задачи», — отметил он. Отстающих регионов, по его словам, насчитывается 18. По словам Качкаева, согласно его информации, о невыполнении программы уже заявили два региона — Амурская область и Республика Тыва. «Конечно, у всех будет складываться ситуация по-разному, кто-то тысячу метров может не расселить, а кто-то десятки тысяч», — говорят в пресс-службе Фонда ЖКХ. Ушел в отставку по расселению Среди проблем с реализацией программы многие эксперты называют неспособность руководителей субъектов справиться с задачей и неотлаженную работу с выбором подрядчиков. Известно, что 14 субъектов расселили аварийное жилье с опережением графика, среди таких, например, Московская область, Республика Ингушетия и другие. Но большинство похвастать результатами не может. «Страна большая, и очень разное качество управления в регионах», — говорит Чибис. Он вспоминает случаи, когда губернаторы уходили в отставку по причине срыва программы по расселению аварийного фонда. Так, в начале 2016 года СМИ писали об уходе с поста губернатора Забайкальского края Константина Ильковского. Причиной тогда назвали претензии к нему руководства страны в связи с невыполнением программы расселения аварийного жилья в регионе. Глава Республики Карелия Александр Худилайнен тоже покинул свой пост по той же причине. «В Республике Тыва ситуация не сдвигается с мертвой точки независимо от объема денег и степени контроля. Казначейское сопровождение ввели — бесполезно. Они берут обязательства, заключают контракты, оказывается, что подрядчик некачественный, его выгоняют, опять ищут деньги. И эти объяснения из года в год, несмотря на то что губернаторы подписывались под обязательствами, оценивая свои ресурсы и силы, и только потом получали соответствующий объем финансовой поддержки», — рассказывает замминистра строительства. Эксперты не исключают, что по истечении сроков все ответственные за исполнение указа президента могут получить свои «пряники», считает он. В пример приводит случай в Осташкове Тверской области. «Была ситуация, когда глава района деньги получил, а на переселение их не отправил, его сняли, он под следствием, а региону от этого не легче, строит за свои деньги», — вспоминает он. ^Суды за метры Одной из проблем недовольства граждан и срыва сроков реализации программы эксперты называют и тот факт, что по закону переселенцам предоставляется жилье не по нормативам, а по занимаемой площади — метр в метр. Другими словами, программа предусматривает не улучшение жилищных условий, а только предоставление помещения той же площади, но не опасного для проживания, объясняет депутат Качкаев. «Часто люди живут в каком-то бараке, имея комнатушку 6 кв. м и общий коридор, который не считается, а им по закону надо дать равнозначную площадь. Во-первых, это технически сложно — построить дом с такими квартирами, а во-вторых, даже когда человек получает квартиру, у него возникают вопросы», — говорит исполнительный директор НП «ЖКХ-Контроль» Светлана Разворотнева. По ее словам, были такие случаи, когда человек жаловался, что ему дали квартиру с одной крохотной комнатой, и задавал вопрос, как в ней жить. «Людей переселили из бараков в муравейники,но радости от этого мало», — говорит она. С подобными случаями, когда люди были недовольны предоставленным метражом жилплощади, знаком и Виктор Рожков, руководитель Центра ОНФ «Народная экспертиза». «Несколько раз мы сталкивались с такими случаями: в квартире, допустим, 20 кв. м, когда нужно было поместить параметры прошлой квартиры, и одна из комнат была около 5–6 кв. м», — рассказывает он. Как поясняют в Фонде ЖКХ, человеку может быть предоставлено и жилье большей площади, например квартира в 24 м, но фонд финансирует именно ту площадь, которая положена по закону. Заместитель министра Андрей Чибис говорит, что норма в законе, по которой гражданину предоставляется жилье, равноценное по площади прежнему, это объективная реальность. «Это жесткая позиция Жилищного кодекса — метр в метр расселяется жилищный аварийный фонд. Как правило, субъекты стараются давать квартиры чуть больше, тратя свои дополнительные средства на эти цели», — объясняет он. Регионы и сейчас стараются решить проблему метража. Например, в Татарстане были жители аварийных домов, которые не хотели переселяться, сообщают в пресс-службе республики. «Но мы еще и улучшаем условия. Предоставляем новое жилье по нормативу по программе социальной ипотеки под 7%», — рассказывают собеседники «Газеты.Ru». Все зависит от того, сколько ресурсов у региона, насколько субъект может себе позволить расширить предоставляемую площадь при переселении гражданина из аварийного жилья, говорит Рожков. Так или иначе, но принцип метр в метр сейчас в текущей программе изменить невозможно, признает Чибис. Эта норма порождает недовольство людей и многочисленные обращения в суды, что также тормозит процесс переселения. Через суды идет 25–30% собственников квартир в аварийном фонде. По его словам, суд рассматривает заявления по 2,5–4 месяца, в среднем по стране показатель составляет 2,5 месяца. Это тормозит процесс переселения в ряде регионов, а также может передвинуть некоторые объемы на следующий год. Меньше недоделок А вот к качеству предоставляемого жилья, по словам экспертов, в последние годы претензий гораздо меньше. «Сейчас переселяют в основном либо в дома, специально построенные по программе, либо в дома с долевым участием субъекта, когда одна часть строится на коммерческие средства, а другая — под цели и задачи программы», — рассказывает Разворотнева. Чибис же говорит, что по качеству сложности были, и сегодня определенный процент с нарушениями все-таки выявляется, но эта история сейчас не так остра, как при реализации программы в 2008–2012 годы. В пример он приводит вопиющий случай из Брянской области, когда на слуху была ситуация с аварийным фондом в поселке Белые Берега. Предоставленное жилье не выдерживало никакой критики, и людей пришлось переселять еще раз. Представители строительных компаний, мэр города получили реальные сроки заключения. Так или иначе, но сроки «сдачи» не за горами. Замминистра полагает, что при пессимистическом сценарии программа будет реализована к сроку на 95%. «В любом случае, регионам придется доделать свою работу. Если кто-то не успел, понесет за это наказание, но люди должны быть переселены в безопасные условия», — говорит Чибис. По его словам, сейчас насчитывается около 9,4 тыс. кв. м аварийного жилья, признанного таковым после 1 января 2012 года. Как ранее сообщили «Газете.Ru» в Минстрое, дальнейшая судьба программы по расселению граждан из аварийного жилья в регионах будет решена в мае на Госсовете совместно с комиссией по исполнению майских указов президента России.
  5. Адвокат рассказал, в каких случаях права маленького члена семьи незыблемы Раздел имущества при разводе – дело обычное. Однако не все родители помнят или знают о том, что их несовершеннолетние дети тоже имеют права на это имущество, и права эти – незыблемы. Адвокат Олег Сухов рассказал о том, что происходит, когда имущественные интересы родителей пересекаются с интересами детей. С кем ребенок, тому и большая доля Незыблемость прав ребенка часто можно проследить в судебных решениях, касающихся распределения долей между супругами при разделе имущества. От предписанного семейным законодательством принципа равенства долей суды нередко отступают и могут определить большую часть квартиры тому родителю, с кем будет жить ребенок после развода. Пример из практики Адвокат Олег Сухов привел такой пример: После развода бывшие супруги через суд делили нажитое за 13 лет семейное имущество – 8 земельных участков и находящиеся на них жилые и нежилые строения. Жена просила увеличить ее долю, поскольку с ней остались двое детей, и для них важно было поддерживать прежний уровень жизни и материального достатка. Городской и областной суды такие требования не поддержали – они хоть и определили истице бОльшую долю, но при условии, что она компенсирует эту разницу деньгами. Однако Верховный суд интерпретировал ситуацию иначе. Он счел важным, что у супруги на иждивении остались двое несовершеннолетних детей, и что сама она по состоянию здоровья работать не может и, соответственно, не в силах выплатить бывшему мужу денежную компенсацию. Суд воспользовался правом отступить от «начала равенства долей супругов в их общем имуществе, исходя из интересов несовершеннолетних детей». В итоге Верховный суд признал решения коллег незаконными и отправил дело на новое рассмотрение. Ребенок-собственник Семейный кодекс во главу угла ставит интересы детей, тем более, если они являются законными собственниками объектов недвижимости. В этом случае из общей массы совместно нажитого сразу же должно исключаться имущество, принадлежащее несовершеннолетним детям. Ребенок может владеть доходами или имуществом – подаренным или унаследованным. Такое имущество при разделе по умолчанию должно перейти тому из супругов, с кем останется ребенок, вне зависимости от того, кто его приобретал или дарил. Олег Сухов Так, например, законные представители не могут без разрешения органов опеки заключать сделки, которые приводят к лишению прав или уменьшению доли имущества ребенка – продажа, обмен, дарение, выдел долей, а также передача в безвозмездное пользование или в залог. В судебной практике бывают случаи, когда отдел опеки и попечительства, предварительно выдавая разрешение на продажу квартиры, долей в которой владеет несовершеннолетний ребенок, позже обращается с иском к родителям, принуждая их оформить вновь купленное жилье на детей. Часто такие ситуации возникают, когда супруги разводятся и разменивают квартиру, забывая восстановить имущественные права маленького члена семьи. Пример из адвокатской практики Представители отдела опеки и попечительства обратились в суд с иском к родителям несовершеннолетней о взыскании с них денежной компенсации за ее проданную долю в квартире. Ребенок владел одной третью жилого помещения, где семья жила до развода. После того, как супруги разошлись, недвижимость была продана, а мать и дочь переехали жить в другой город. Часть вырученных денег отец перечислил бывшей семье. Кроме того, известно, что эти деньги были вложены в покупку новой квартиры, однако супруга просто не потрудилась вовремя оформить долю в ней на ребенка. Отдел опеки и попечительства потребовал взыскать с ответчиков более 600 тысяч рублей – именно во столько оценили долю, принадлежащую ребенку. Деньги нужно было зачислить на лицевой счет, открытый на имя несовершеннолетней. Суд удовлетворил эти требования, но апелляция по жалобе ответчиков решение отменила: родители представили доказательства того, что фактически исполнили все обязательства, обеспечив дочь жильем. По закону, при продаже недвижимости родители не вправе не только лишить своих детей жилья, но даже произвольно и необоснованно ухудшить условия их проживания. В противном случае это может быть расценено как невыполнение ими своих обязанностей по защите прав и интересов ребенка .
  6. И как избежать разорительных условий ипотечных платежей Согласно данным репрезентативного опроса Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), более трети россиян рассчитывает купить квартиру в ипотеку. При этом многие граждане в беседе с корреспондентом «СП» заявляют, что опасаются столкнуться со скрытыми пунктами договора, которые серьезно осложнят им жизнь. Можно ли каким-то образом заранее сориентироваться в этом документе и избежать «подводных рифов», способных даже самого успешного человека надолго выкинуть из бурного моря жизни на безжизненную «финансовую мель»? Знатоки рынка недвижимости раскрывают несколько приемов. Взять договор на предварительный тест-драйв Сейчас, когда на интернет-просторах нашей планеты можно найти практически все что угодно, у потенциальных ипотечных заемщиков появляется шикарный шанс спокойно, без спешки и под микроскопом изучить вдоль и поперек кредитный договор с конкретным банком задолго до его подписания сторонами. Дело в том, что в настоящее время любая уважающая себя и дорожащая собственной репутацией финансовая организация размещает его на своем официальном ресурсе. Правда, речь идет не об индивидуальном, а только о типовом варианте, однако ключевые положения, утверждают представители риелторского сообщества, присутствовать в нем уже будут. Если по каким-либо причинам отыскать данный документ на сайте банка не представляется возможным, то, с большой долей вероятности, он может «висеть» в обсуждениях на тематических форумах пользователей. Выйти на них помогут соответствующие запросы в поисковых строках браузеров (например, «ипотечный кредитный договор банка ХХХ образец). В крайнем случае всегда можно обратиться непосредственно к кредитному специалисту организации и попросить его предоставить шаблон договора ипотеки на стандартном бумажном носителе. Толстый и тонкий Самая большая «головная боль», преследующая всех ипотечных заемщиков при ознакомлении с кредитным договором, это его объем. Вполне естественно, что после прочтения огромного количества страниц в голове образуется самая настоящая «каша» из терминов и определений (причем нередко, по отзывам самих клиентов, на первый взгляд противоречащих друг другу). Именно поэтому в условиях обострившейся конкуренции за платежеспособного заемщика, а также на фоне начавшейся «оттепели» требований к его состоятельности, многие банки делят этот документ на две части. В первой, которая, как правило, называется «Общие условия и терминология», обычно расшифровываются основные формулы и понятия. Они одинаковы для всех без исключения держателей ипотечного кредита. Особое внимание здесь нужно обращать на следующие моменты: право кредитора проводить проверку предмета залога, обязанность заемщика по ежегодному переоформлению оговоренного страхования (при согласии на понижение ставки), требование досрочного погашения всей суммы кредита при нарушении каких-либо условий. Во второй части («Индивидуальные условия»), раскрываются такие персональные условия, как предмет ипотеки, сумма и срок договора, применяемая в конкретном случае годовая процентная ставка, а также оговаривается порядок погашения займа. По-хорошему, все эти данные должны точно соответствовать тем, которые согласовывались с банком в момент одобрения кредита. Как ни парадоксально это прозвучит, но ошибки в этой части договора случаются, вне зависимости от уровня «крутости» банка, довольно часто, что нередко приводит к весьма нелицеприятным последствиям (самые «безобидные» из которых — приостановка сделки Росреестром). Кстати, это, на первый взгляд, весьма удобное деление, предупреждают аналитики рынка недвижимости, может таить в себе некоторую опасность. Так, подчеркивают, в частности, представители компании «Метриум Групп», ряд работающих на рынке кредиторов предпочитает здесь ссылаться на некий договор оферты, который не выдается каждому клиенту на руки, а размещен где-то на интерактивных ресурсах банка. Между тем, в нем могут содержаться условия, оказывающие прямое влияние на главные параметры сделки. Среди них, например, частота и основания для пересмотра процентной ставки, а также пакет услуг по обслуживанию кредита, предоставляемых за отдельную плату. Важно понимать, что как раз их банк по закону имеет полное право менять по своему усмотрению, просто ставя клиента перед свершившимся фактом. Так что если подобный «выверт» в договоре по ипотеке присутствует, без крайней нужды такой документ лучше всего не подписывать. Ведь, согласно Гражданскому кодексу, заключение любых договоров — добровольное дело любого гражданина, следовательно, после того, как его автограф появится в соответствующей строке, спорить с представителями банка по поводу изменения условий будет бессмысленно. Давай не видеть мелкого Практически у всех граждан словосочетание «банковский кредит» устойчиво ассоциируется с мелким шрифтом, которым обычно прописываются самые «коварные» условия и «грабительские» оговорки. Однако времена, когда это мнение соответствовало действительности, уверяют риелторы, уже давным-давно прошли, так что теперь банки если позволяют себе «мельчить» в документах, то исключительно по соображениям экономии бумаги и чернил. Но заемщикам от этого не легче, и они при чтении по-прежнему упускают из виду пару крайне важных моментов. Во-первых, это пункт, который гласит, что ставка по кредиту может быть пересмотрена в связи с изменением рыночной конъюнктуры или по причине изменения ключевой ставки. Фактически это означает, что банк может в любой момент изменить ее в одностороннем порядке в любую сторону. Конечно, знатоки вопроса утверждают, что занимающие лидирующие позиции кредитные организации такого себе все-таки не позволяют, но, как известно, и на старуху бывает проруха. Во-вторых, в настоящее время в договоре в обязательном порядке прописывается размер штрафных санкций в случае несвоевременного внесения очередного платежа. Максимальные их значения сегодня составляют порядка 0,06% от суммы просрочки за каждый день. Причем известны случаи, когда даже внесенная «день в день» оплата не спасала держателей кредита от начисления пеней (поскольку платеж был проведен во второй половине дня). Однако, судя по словам представителей риелторского сообщества, это еще, как говорится, «по-божески». Ведь еще в недавнем прошлом предельный размер штрафов практически не имел ограничений (что приводило просто-напросто к космическим масштабам пеней), и только в июне 2016 года соответствующая норма была принята Госдумой.
  7. Относительно молодой рынок российской недвижимости становится с каждым годом все более цивилизованным и продолжает обрастать новыми формами отношений прав собственности и их передачи. Судебная практика следует за этим усложнением, реагируя на ключевые явления последних лет: приватизация, банкротства застройщиков, кризис, налоги. Значительное количество споров с недвижимостью показывает, что традиционно доминирующие в структуре судебной статистики тяжбы собственников стали и многообразнее, и специфичнее. О семи самых популярных из них рассказал адвокат Олег Сухов. Спорное жилище Жилищные споры — одна из самых популярных категорий гражданских исков. Как следует из сводного отчета Судебного департамента Верховного суда РФ, в 2015 году в России было рассмотрено около полумиллиона таких дел. Зачастую они затрагивают сразу несколько отраслей права, поэтому разбираться в хитросплетениях имущественных правоотношений судьям бывает нелегко и почти всегда затратно по времени. Предметом таких исков чаще всего становятся сделки по договорам купли-продажи или ренты квартиры, жилого дома, оспаривание права собственности на жилье между частными владельцами и органами власти, конфликты с застройщиками и управляющими компаниями. Мировые суды рассматривают порядок пользования жилым помещением, если собственников много и разрешить конфликт мирно не удается. Недвижимость по наследству Споры между наследниками за право собственности на недвижимость можно уверенно ставить на второе место в рейтинге популярности. Тенденция к небольшому уменьшению количества подобных исков наблюдалась в 2014 году — уже за первое полугодие этот показатель сократился более чем на восемь процентов и с тех пор удерживается на одном уровне. Так, в 2015-м российскими судами было рассмотрено чуть более 96 тысяч споров, касающихся раздела наследственной недвижимости. Чаще всего наследники оспаривают права на унаследованное имущество, в том числе с учетом интересов несовершеннолетних детей, а также неравноценное распределение долей, убеждая суд в ущемлении своих законных прав другими наследниками или завещателем. Несвоевременная приватизация Бесплатная приватизация в России должна была завершиться 1 марта 2017 года. И активность граждан, связанную с регистрацией прав собственности на жилье, можно объяснить именно ожидавшимся скорым завершением приватизационной кампании. В прошлом году российскими судами было рассмотрено почти 50 тысяч таких исков. Многие из заявителей, по факту проживая в своих квартирах бессрочно на условиях социального или служебного найма, не успели или не смогли вовремя приватизировать их несмотря на то, что имеют постоянную прописку по месту жительства. Обращаясь в суд, истцы просят признать за ними право собственности в порядке приватизации на жилое помещение. И подобные исковые требования в большинстве случаев удовлетворяются. В 2015 году было вынесено 46,5 тысячи положительных решений, что составляет 93 процента от всех рассмотренных дел о приватизации. Иски о выселении В прошлом году суды рассмотрели более 26 тысяч дел о выселении. И каждое пятое завершилось отказом в удовлетворении исковых требований. Как правило, предметом разбирательств становятся частные интересы — собственники пытаются выселить друг друга из-за продолжительного отсутствия или нежелания оплачивать услуги ЖКХ. Суды при этом часто руководствуются нормами Жилищного кодекса и допускают, что постоялец может утратить право пользования и проживания в квартире, если семейные отношения с собственником фактически прекращены — то есть они не ведут совместного хозяйства, не планируют бюджет и не оказывают друг другу помощь. Чуть реже выселяют из служебного жилья (в прошлом году суды приняли к производству 2,5 тысячи таких дел) и неприватизированных квартир муниципального жилого фонда за нарушение правил их содержания — по судебной статистике, количество таких исков в 2015 году составило 4,5 тысячи. Споры о разделе совместного имущества между супругами Бракоразводный процесс всегда отягощен разного рода обстоятельствами, в том числе и имущественными. Оспаривать свои права на совместную собственность бывшие супруги чаще предпочитают в суде. В прошлом году было рассмотрено чуть более 20 тысяч таких дел. И почти в 90 процентах случаев суды исковые требования удовлетворили. На практике содержание большинства исков сводится к равному разделу имущества. Истец просит признать половину доли дома или квартиры за ним, а остальное оформить в собственность бывшего супруга. Суд с такими требованиями соглашается, если признает имущество совместно нажитым и подлежащим разделу, опираясь на нормы Семейного кодекса. Споры, связанные с приватизированными квартирами Владельцы приватизированных когда-то квартир часто пытаются опротестовать в суде право собственности или проживания друг друга. В прошлом году такие иски рассматривались российскими судами 13 тысяч раз. В большинстве случаев суды признают равноправие всех жильцов, которые участвовали в приватизации квартиры, вне зависимости от того, находится спорное жилье в их собственности формально или они просто прописаны в нем. Аренда недвижимости Для многих съемное жилье — это единственный способ иметь крышу над головой. Но конфликты между собственником и арендатором часто делают жизни обоих невыносимыми. Постоялец вынужден съехать, а владелец обращается в суд для защиты своих интересов и возмещения возможных убытков. Или наниматель не оплачивает аренду и отказывается освободить помещение. В прошлом году к судопроизводству было принято почти 17 тысяч таких дел, рассмотрено из которых около 13 тысяч. Как правило, исковые требования в таких случаях содержат денежные претензии — арендодатель настаивает либо на компенсации ущерба, вследствие, например, порчи квартиры или имущества, находящегося в ней, либо на взыскании задолженности по арендным платежам. И практика показывает, что большинство таких исков суды удовлетворяют. Тем не менее успешный исход зависит не от случая, а от грамотного составления договора с максимальным учетом интересов каждой из сторон. Адвокат Олег Сухов
  8. Как представительницы прекрасного пола проявляют себя в операциях купли-продажи жилья. Февральский всероссийский опрос, проведенный Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ) в рамках оценки индекса женской предпринимательской активности WBI, показал: 42% россиянок считают, что общественное мнение относительно женщин-предпринимателей изменилось за последнее время в лучшую сторону. Одну из ключевых ролей в этом, по мнению участниц исследования, сыграли средства массовой информации, красочно рассказывающие об успехах бизнесвумен. Аналитики НАФИ также выделили главные причины, по которым женщины вообще начинают свою предпринимательскую деятельность. Это, прежде всего, повышение своего материального благополучия (так считает 33% предпринимательниц), а также желание реализовывать собственные идеи и приносить окружающим пользу (этого мнения придерживается 7% опрошенных). Кроме того, резко возросло число представительниц слабого пола, которые реализуются в бизнесе, стремясь повысить свой социальный статус (8% сейчас против 1% годом ранее). При этом более половины предпринимательниц (57%) отметили, что в их жизни появились более разнообразные интересы и хобби, а личная жизнь улучшилась, тогда как среди не занятых в бизнесе женщин таких счастливиц набралось всего 42%. На этом фоне весьма интересно выглядит сообщение пресс-службы «ИНКОМ-Недвижимости». Так, представители компании сообщают, что в настоящее время на пронизанном кризисными явлениями рынке недвижимости подавляющее большинство агентов по недвижимости (как минимум 70%) — женщины. Причем только в самой организации за один лишь 2016 год их доля выросла на 5 процентных пунктов. По мнению руководителя «инкомовского» департамента аренды квартир Оксаны Поляковой, преобладание женщин-риелторов (по крайней мере, в сегменте найма жилых помещений) можно объяснить особенностями их психики. По словам эксперта, риелторы-дамы более отзывчивы и мобильны. Они легко улавливают «волну», на которой в конкретный момент времени находится клиент, и, в зависимости от этого, проявляют либо мягкость, либо, наоборот, настойчивость. Подавляющее большинство представительниц прекрасного пола подвизается сейчас на ниве аренды жилья (74% риелторов в пределах столичного региона). Немного меньше их в сегментах продажи подержанных квартир и загородной недвижимости — без малого 71% и 60% соответственно. И только в сфере реализации квартир на первичном рынке мужчинам пока еще удается удерживать гегемонию (в процентном соотношении — 60:40). Чаще всего это женщины старше 25 лет (95%) с детьми (66%), имеющие высшее образование (67,6%). Примечательно, что практически у каждой двадцатой вузовских дипломов как минимум два. Интересен также и тот факт, что едва ли не все они пришли в риелторский бизнес из других профессий, и наибольшего успеха, как правило, добиваются здесь выходцы из образовательных учреждений, а также представительницы сфер торговли и услуг. Кстати, в первую очередь именно продавцы и педагоги — превосходные манипуляторы человеческими эмоциями, утверждают психологи. Так что при переходе в другую сферу деятельности им практически не требуется какой-то особенной перенастройки. — Предположим, — приводит пример психолог Светлана Закалюжная, — учительница мотивирует школьника на учебу, рисуя перед ним картины безрадостного будущего, если он не освоит какую-то тему. Придя в риелторский бизнес, она перед покупателями, наоборот, распишет «прекрасное завтра» именно в этом объекте недвижимости. Купите его, скажет она мягким и внушающим доверие голосом, и будет вам счастье — уедете подальше от чересчур заботливых, надоевших соседей, опостылевшего вида из окна. Подобным же образом, развивает она мысль, бывшая продавщица легко найдет сотню доводов, чтобы сыграть на страхах клиентов и заставить их купить или продать то, что через день-другой будет стоить дороже или, напротив, дешевле. Особенно если подаст эту информацию эмоционально, пересыпая свою речь большим количеством каких-нибудь фактов и доводов. Однако активизируются сейчас женщины не только в сфере продаж, но и в сфере покупок недвижимого имущества. В частности, по информации пресс-службы Contact Real Estate, в течение 2016 года доля покупательниц высокобюджетного жилья составила целых 38% (против 35% по итогам 2015 года). Обрисовывая портрет среднестатистических приобретательниц подобных объектов, специалисты компании отмечают, что их средний возраст несколько возрос и колеблется в настоящее время в диапазоне от 40 до 45 лет. При этом 70% потенциальных собственниц дорогой недвижимости находятся замужем, имею одного-двух детей. Примечательно, что в своем подходе к выбору конечного объекта все женщины одинаковы, отмечает независимый риелтор Николай Авесян. Вне зависимости от того, какой объект осматривается, дорогой или бюджетный, говорит он, представительницы прекрасного пола в первую очередь обращают внимание на удобное расположение дома или квартиры, а также общую экологию района. Во вторую очередь они интересуются наличием в шаговой доступности детских садов и других образовательных учреждений (чем престижнее, тем лучше), а также парикмахерских, SPA-салонов и других организаций сферы услуг, культуры и досуга. — Если мужчины выбирают объекты в высшей степени рационально, — делится впечатлениями Авесян, — то о женщинах такого сказать нельзя. Всего лишь один мимолетно брошенный ими из окна взгляд на клумбу у подъезда может мгновенно склонить чашу весов как на сторону согласия на сделку, так и на сторону отказа от нее. Что же касается продаж на рынке первичного жилья, то все женщины одинаково тяжело воспринимают голые бетонные стены. Поэтому на просмотр дорогих объектов, уточняют сотрудники Contact Real Estate, состоятельные покупательницы, как правило, приходят на пару с дизайнерами интерьеров. К слову, наземный и, особенно, подземный паркинги (при наличии) также вызывают пристальное внимание будущих собственниц жилья: машиноместа крайне тщательно изучаются на предмет удобства для выполнения маневров.
  9. Прогнозы о ближайшем будущем жилищного кредитования С начала года эксперты разных уровней наперебой заявляют о радужных перспективах сегмента жилищного кредитования. Так, сначала о скором снижении ипотечных ставок заявил журналистам первый вице-премьер Игорь Шувалов, а вслед за ним Герман Греф пообещал Владимиру Путину, что уже в течение этого года возглавляемый им «Сбербанк» выйдет на рекордно низкий уровень годовых процентов по жилищным займам. На первый взгляд, для подобных оптимистических предположений имеются все основания. Так, к настоящему времени общая сумма взятых гражданами ипотечных кредитов достигла отметки в 4,49 триллиона рублей. Из них, по свидетельству представителей Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), в течение одного только 2016 года было выдано 1,47 триллиона рублей, что превышает аналогичные показатели предыдущего периода на целых 27%. Конечно, за период с января по декабрь минувшего года совокупный объем просроченных платежей по займам на покупку жилья тоже вырос: в общей сложности 70,3 миллиарда рублей сейчас против 66,4 миллиарда в последнем месяце 2015 года. Но, как подчеркивают эксперты агентства, темп его роста явно стал замедляться, что особенно заметно в отношении рублевых кредитов, где доля просроченной задолженности продолжает оставаться практически неизменной со второго квартала 2015 года (диапазон колебания 1,0 — 1,1%). Такую позитивную динамику аналитики НАФИ склонны объяснять общим улучшением экономической ситуации, ростом платежеспособности населения, а также тем, что кредитно-финансовые организации предпочитают теперь практически не продавать долги коллекторам, а работать с просрочкой посредством собственных внутренних служб. Кроме того, еще одним драйвером роста аналитики НАФИ называют снижение топовыми банками процентных ставок. Так, в декабре их фактические средневзвешенные значения колебались на отметке в 11,56% (вместо 12,9% в марте 2016 года), однако уже к концу 2017 года, предполагают эксперты организации, они могут вплотную приблизиться к уровню в 11%. Таким образом итоги 2017 года обещают быть довольно радужными: НАФИ прогнозирует объем выдачи ипотеки на уровне 1,6 триллиона рублей и совокупный рост кредитного портфеля до 5 триллионов рублей. И вроде бы этот прогноз также не выглядит утопией: например, 27 февраля пресс-служба ВТБ24 заявила о том, что с 1 марта этого года банк опускает минимально возможную ставку по кредитам на покупку жилья в новостройке до 10,4% годовых (правда, при условии заключения с клиентом договора комплексного страхования). К тому же, сейчас и другие кредитно-финансовые организации предлагают подобные ипотечные продукты. О некоторых наиболее выгодных из них обобщили информацию представители компании Est-a-Tet. Так, АИЖК, уточняют они, предлагает гражданам свою «Переменную ставку»: 10,7% годовых в период с января по март 2017 года (впоследствии +5,9% к текущему официальному размеру инфляции) при первоначальном взносе на уровне 30% стоимости объекта на срок до 27 лет. А, к примеру, «Сбербанк России» пока предлагает ставку от 11,5% годовых на срок до 30 лет, однако при этом размер минимального первоначального взноса гораздо ниже — от 15% заявленной рыночной стоимости приобретаемого жилья. Неужели недавнее свертывание программы государственного субсидирования ставок, о которой буквально до последнего дня подавляющее большинство экспертов отзывалось как о самом настоящем «спасательном круге», не имело для первичного рынка абсолютно никакого значения, раз ставки, пусть и медленно, но все же ползут вниз? Все-таки имело и далеко не самое позитивное, уверены, в частности эксперты IKON Development. Сопоставляя динамику продаж жилых объектов в собственных проектах в течение нескольких последних месяцев, они пришли к неутешительному выводу: отказ от продления программы господдержки привел к более чем двукратному сокращению числа ипотечных заемщиков. Если еще в декабре 2016 года в заключении договоров долевого участия принимало участие 83% покупателей, то в январе 2017 года их набралось всего лишь 30%. При этом, добавляют представители «Метриум Групп», после завершения этой программы практически все без исключения банки-лидеры свои ставки по ипотеке оперативно подняли. «Вилка» составила от 0,1% до 2,5%. Особенно отличились на этом поприще, помимо коммерческого «Транскапиталбанка» (+2,5%), компании, так или иначе контролируемые государством: уже упомянутый выше «Сбербанк» (+1,1% в январе), «Россельхозбанк» (+1,6%), а также «Связь банк» (рост от 0,5% до 1,25%). Большинство рядовых заемщиков прореагировало на такие решения банков не слишком хорошо, отмечают в IKPN Development. Чуть более трети клиентов на рост ставок никак не отреагировало, сочтя рост финансовой нагрузки незначительным, однако 13% покупателей приняли решение об увеличении первоначального взноса с целью нивелировки возросших процентов, еще 19% были вынуждены увеличить срок кредитования, а еще 10% отложили оформление кредита в надежде на пересмотр ключевой ставки ЦБ. Конечно, соглашается гендиректор IKON Development Евгения Акимова, говорить о том, что без программы госсубсидирования первичный рынок жилья все-таки остался на плаву, в принципе можно. Только нельзя не отметить тот факт, что на первый план теперь все же вышли некие альтернативные способы приобретения квартир. Государство правильно и своевременно приняло решение о прекращении программы господдержки сегмента ипотечного кредитования, резюмирует управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Февральское решение банков по снижению процентных ставок тоже выглядит вполне логичным — конкурентная борьба за клиента не оставляет им, в принципе, иного выбора. Но даже в этом случае минимальная планка годовых процентов едва ли опустится ниже 10% (действующей на сегодняшний момент ключевой ставки Центробанка). И до тех пор, пока она не пробьет этот психологический барьер, а минимальный совокупный доход среднестатистической российской семьи при этом не составит хотя бы 73,1 тысячи рублей (для Москвы и Московской области, по данным Национального бюро кредитных историй, 159 и 113,3 тысячи рублей соответственно), по-настоящему массового спроса на ипотечные продукты ожидать не стоит. Автор : Андрей Захарченко
  10. Избежать участи обманутого дольщика вполне реально. Число девелоперов, вступающих в стадию банкротства, продолжает увеличиваться. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в течение 2016 года армия несостоятельных компаний по ряду причин увеличилась ровно вдвое. В числе лидеров по этому показателю — Москва и Подмосковье, Башкирия, Новосибирская, Тюменская и Волгоградская области. Эксперты, конечно, предполагают, что в обозримом будущем этот процесс замедлится, но сейчас ситуация такова, что любой застройщик, еще вчера казавшийся вполне солидным, уже завтра может перейти в категорию несостоятельных предпринимателей. Что в этом случае должен предпринять гражданин, доверивший такой компании свои деньги, и может ли он рассчитывать на счастливый исход этого предприятия? У человека, оказавшегося в подобной ситуации, утверждают эксперты компании «Метриум Групп», есть два пути. Один — настаивать на передаче квартиры в недостроенном доме в собственность покупателя. Другой — требовать расторжения договора долевого участия и возврата уплаченных денежных средств. Чтобы тот или иной путь закончился успехом, стоит принять к сведению несколько ценных советов. Совет первый. Расставьте правильно акценты Прежде всего, говорят знатоки рынка, дольщик сам для себя должен четко определить, что для него важнее — жилой объект или потраченные на него деньги. Если первое в приоритете, то человеку необходимо помнить, что требовать передачи квартиры в собственность имеет смысл только в том случае, если многоэтажка находится на последних стадиях строительной готовности. Лучше всего останавливать свой выбор на этом варианте тогда, когда стройка по факту завершена, а дело лишь за формальным вводом в эксплуатацию. Здесь на помощь могут прийти власти муниципалитета. Они могут либо осуществить финансирование строительства из бюджетных средств, либо пригласить других девелоперов, договорившись с ними об определенных преференциях. А вот если строительство встало на этапе котлована, то найти где бы то ни было средства на его возобновление достаточно проблематично. Тогда наиболее правильным решением будет расторжение договора с застройщиком и возврат денежных средств. Причем дольщик, вероятно, получит даже больше, чем заплатил, ведь компенсацию за моральный ущерб еще никто не отменял. Совет второй. Залог успеха — в скорости действий Действующее законодательство обязывает конкурсного управляющего своевременно уведомлять все заинтересованные стороны о том, что процедура банкротства начата. Но на практике это может быть довольно затруднительно (например, если кредиторов и дольщиков очень много), так что максимум, на что можно рассчитывать, так это на рассылку уведомлений по почте. По известным причинам полагаться на их своевременное вручение не приходится, а в этом случае перед дольщиком в полный рост встает риск не уложиться в отведенные законом 30 дней для подачи соответствующего заявления на первой стадии банкротства застройщика. Так что если об имеющихся у девелопера проблемах дольщик уже наслышан, то не стоит ждать у моря погоды. Надо сразу приступать к активным действиям и для начала взять за правило систематически отслеживать решения, принимаемые в ходе банкротства юрлиц, на официальном ресурсе федерального арбитражного суда. Совет третий. Войдите в реестр кредиторов В процессе банкротства застройщика подготавливаются два реестра. В одном собирают требования кредиторов, а в другом аккумулируют претензии граждан, заключавших ДДУ. Лучше, подчеркивают специалисты рынка недвижимости, попасть в первый. Для этого необходимо подать заявление, где в обязательном порядке должен быть отражен отказ самого дольщика от договора долевого участия. Без этого требование о возврате средств рассматриваться не будет. Помимо этого, в заявлении должны фигурировать: наименование инстанции, в которой рассматривается дело; название компании-должника и ее адрес; фамилия и инициалы арбитражного управляющего; информация о заявителе; дата заключения ДДУ и его номер; данные, позволяющие четко идентифицировать приобретаемое жилое помещение (площадь, число комнат, номер и т. д.); цена квартиры и размер перечисленных девелоперу денежных средств; реквизиты подтверждающих взаиморасчеты документов; факты, подтверждающие неисполнение застройщиком взятых на себя обязательств (например, срыв графика строительства). Заявление с пакетом документов отсылается арбитражному управляющему, застройщику-должнику и в суд, ведущий дело. В последнем случае нужно приложить уведомление о том, что копии отправлены двум предыдущим адресатам, в противном случае заявление может быть оставлено судом без движения. Результатом вышеприведенных действий должно стать получение надлежащим образом оформленного уведомления о том, что требования гражданина включены в соответствующий реестр. Совет четвертый. Требуйте возмещения убытков Предъявляя застройщику денежные требования, дольщик может воспользоваться своим правом на компенсацию понесенных убытков. Их размер обычно признается равным разнице между рыночной ценой объекта на момент заключения договора о его приобретении и его же рыночной ценой на момент объявления застройщика банкротом. Кстати, эта сумма отдельно прописывается в заявлении гражданина о включении в реестр кредиторов, так что лучше определить ее заранее (разумеется, включив в сумму компенсации стоимость работ профессионального оценщика). Хорошо, если размер требуемой компенсации будет как можно более высоким (к слову, зачастую она даже превышает сумму, уплаченную дольщиком в рамках ДДУ). Тогда шансы ее получить окажутся гораздо выше, так как средства, полученные от банкрота, распределяются между кредиторами пропорционально их требованиям. Если девелопер застраховал собственную ответственность (что случается не так уж и редко), то следует помнить: сам факт наступления банкротства как раз является страховым случаем. Так что если конкурсное производство открыто, право дольщика — настаивать на получение от страховщиков компенсации в размере включенного в реестр кредиторов денежного требования. Для этого гражданину достаточно подтвердить собственные претензии при помощи решения арбитражного суда, по которому должник признается банкротом. Только не стоит забывать о том, что когда эта сумма выплачивается страховой организацией, конкурсный управляющий вычитает ее из требований кредитора. Совет пятый. Зовите на помощь страховщиков Если девелопер застраховал собственную ответственность (что случается не так уж и редко), то следует помнить: сам факт наступления банкротства как раз является страховым случаем. Так что если конкурсное производство открыто, право дольщика — настаивать на получение от страховщиков компенсации в размере включенного в реестр кредиторов денежного требования. Для этого гражданину достаточно подтвердить собственные претензии при помощи решения арбитражного суда, по которому должник признается банкротом. Только не стоит забывать о том, что когда эта сумма выплачивается страховой организацией, конкурсный управляющий вычитает ее из требований кредитора.
  11. В условиях кризиса наша страна отчаянно ищет источники пополнения бюджета. И в этом, судя по принимаемым властями решениям, она все больше становится похожа на организм, который в условиях сильного голода начинает пожирать сам себя. Коммунальные платежи увеличат вне очереди Продолжая подтверждать делами свой знаменитый тезис о том, что у государства «денег нет», премьер-министр Дмитрий Медведев в январе нынешнего года подписал правительственное подготовленное Федеральной антимонопольной службой (ФАС) постановление (№ 54 от 24.01.2017 г.) «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации». Этот документ примечателен тем, что в нем подробно расписываются основания для внеочередного пересмотра тарифов в таких жизненно важных для любого собственника квартиры сферах, как тепло- и водоснабжение, а также водоотведение. Поводом для этого, в частности, может выступать: изменение системы налогообложения регулируемой организации; приобретение организацией в собственность соответствующих объектов; получение прав на владение или использование объектов тепло- и водоснабжения (водоотведения) в результате концессионного соглашения или договора аренды. На первый взгляд, постановление не затрагивает интересы рядовых граждан. Однако если вспомнить о том, что Минстрой уже не первый год усиленно продвигает в массы идею государственно-частного партнерства (ГЧП) и вообще носится с идеей заключения концессий с частными компаниями в сфере использования тех же теплосетей, как с писаной торбой, то подписанный премьером документ выглядит как очень тревожный звоночек. Так, согласно требованиям, при заключении концессии инвестор обязан принять на себя обязательства по вложению средств в восстановление коммунальных сетей (с которыми у нас в стране творится самый настоящий кошмар). Но едва ли найдется хотя бы один адекватный частник, который согласится нести подобные расходы (а суммы-то нешуточные, речь идет как минимум о семизначных числах) в течение долгого времени без перспективы получить прибыль. А как ее получить? Ждать окупаемости десятилетиями дураков нет. Вот государство и посылает сигнал предпринимателям: оформляйте ГЧП, а в качестве профита за это получите право стричь купоны с населения без очереди. Правда, в подписанном Медведевым постановлении нет ни единого слова о том, повышаться или понижаться будут эти самые тарифы в результате подобного пересмотра. Однако правительственная пресс-служба уточняет: документ направлен на «решение проблемы финансирования и обеспечения возврата займов и кредитов, привлекаемых на реализацию инвестиционных программ». Соответствующий вывод напрашивается сам собой. Налог на долгострои вырастет в два раза «Вот куплю участок, и начну потихоньку дом строить, чтобы было где старость встретить». Примерно так рассуждает едва ли не каждый первый россиянин, приобретающий землю для индивидуального жилищного строительства. Тех из них, кто приобрел землю до 2008 года, но по тем или иным причинам так и не смог завершить начатое строительство, совсем скоро поджидает неприятный сюрприз. Дело в том, что Государственная Дума уже приняла в первом чтении законопроект, согласно которому при расчете налога на участок с долгостроем будут применяться повышающие коэффициенты, если с момента регистрации прав на надел прошло 10 и более лет. При этом их размеры будут отнюдь не шуточными. Так, если в настоящее время в налоговой формуле применяется пониженный коэффициент 0,3, то после вступления в силу обсуждаемого законопроекта он увеличится более чем в 6,5 раз и будет равняться двум. Он станет применяться до тех пор, пока владелец недостроя не доведет дело до конца и не оформит права на жилой дом в соответствии с действующим законодательством. При этом смена собственника участка, а также его раздел, выдел или объединение с аналогичным объектом от применения повышающего коэффициента не спасут, исключением из этого правила станут только дачники и садоводы. По словам первого вице-спикера Госдумы Александра Жукова, эта инициатива преследует исключительно благие цели. Дескать, в стране сложилась порочная практика — недобросовестные граждане строят и используют жилые дома, но оформлять их не спешат, чтобы не платить налог на имущество. Вот как раз таких нерадивых собственников новация и должна подтолкнуть к активным действиям. Но ведь попутно «под раздачу» попадают и люди (чаще всего — пенсионеры), которые ведут строительство, не прибегая к кредитам и наемным рабочим, рассчитывая исключительно на собственные силы. Конечно, всем известно, что когда лес рубят, то щепки летят. Только вот уж слишком много получится в данном случае щепок, каждая из которых — это живой человек со своими собственными сложностями и проблемами, далеко не каждую из которых можно легко решить. За забор возьмут втридорога Власти Московской области пошли еще дальше и выступили с более громкой инициативой. В борьбе за повышение поступлений от налоговых отчислений в государственную казну они продавливают на законодательном уровне следующую новеллу: обложить трехкратным налогом не только неучтенные Роскадастром жилые и хозяйственные постройки (каковых в одном только Подмосковье по результатам недавних аэрофотосъемок уже насчитывается свыше 200 тысяч, а ведь работы будут вестись аж до мая), но еще и заборы. По логике разработчиков, раз ограждение участка имеет даже небольшой фундамент, следовательно, оно является полноценным недвижимым имуществом со всеми вытекающими отсюда последствиями. Интересно, что многими СМИ с подачи представителей власти идея подается под соусом «щадящего варианта», ведь первоначально предполагалось ввести штрафные санкции не в трехкратном, а в пятикратном размере. Однако дачникам и садоводам (многие из которых — все те же пенсионеры), которых также затрагивают это предложения, от этого не легче. «Сначала нас заставляли регистрировать колодцы и платить за них, причем нередко это происходило даже тогда, когда выяснилось, что документы надо оформлять на артезианские скважины, а не на наши пятиметровки, — возмущается жительница одного из подмосковных СНТ Светлана Сталеварова. — Чиновники, видимо, решили сыграть, что называется, на дурачка. Теперь нас будут заставлять оформлять заборы, причем с вызовом кадастрового инженера, услуги которого стоят отнюдь не три копейки, и платить за них. Боюсь представить, что последует за этим. Может быть, налогом обложат садовые дорожки? При желании ведь тоже можно сказать, что они лежат на фундаменте из песка и бетона, а значит, являются недвижимостью». Справка «СП» Пока чиновники всех рангов и мастей пытаются перещеголять друг друга, придумывая для населения новые налоги, исследовательский холдинг Romir в ходе исследования выявил интересную тенденцию. Как сообщила пресс-служба организации, в январе 2017 года средний чек покупки среднестатистического россиянина за один поход в магазин в очередной раз снизился (до 533 рублей). В январе 2015 года размер среднего чека составлял 587 рублей, а в январе 2016 года — 577 рублей. Особую тревогу специалистов вызывает тот факт, что средний чек в магазинах традиционной торговли по итогам января потерял сразу 30% от своих прежних значений.
  12. Самые распространенные ошибки, которые совершают люди ради своих родственников и которые лишают их недвижимости. К сожалению, так бывает: сын выгоняет мать на улицу, сестра обманывает родного брата, жена оставляет мужа ни с чем. Как обращаться с собственной недвижимостью, чтобы не лишиться её? Адвокат Василий Урсул даёт советы и приводит примеры из своей практики 1. Если у вас есть недвижимость, не отдавайте её даже самым близким. Передавать собственность чужому лицу обычно никому в голову не придёт, зато родственникам — пожалуйста. «Это же мой сын (брат, дочь, сестра...), он меня не обманет», — думают некоторые, забывая о том, что со временем люди и обстоятельства могут измениться. Как раз сейчас я защищаю права пожилой женщины, которая в 2006 г. отказалась от приватизации своей квартиры в пользу сына. К тому моменту она похоронила мужа, потеряла старшего сына. Младший остался самым близким человеком на свете. Но спустя несколько лет он женился, а отношения свекрови и невестки не сложились до такой степени, что дошло до рукоприкладства — молодая женщина однажды избила бабушку. И сын встал на сторону невестки. Мать умоляла: «Давай, сынок, разменяем квартиру», но он упёрся: «Это я собственник квартиры, а ты прав на неё не имеешь». Конечно, пенсионерка сто раз пожалела о том, что отказалась от приватизации, надеясь на порядочность сына. Теперь она пытается в суде оспорить свой отказ 10-летней давности, чтобы на старости лет жить спокойно. Другая похожая история — дочь с матерью жили в одной квартире, потом появился зять. Молодожены уговорили маму продать двушку, чтобы купить дом в пригороде — места будет больше, к тому же свежий воздух, огород. Так и сделали, правда, дом купили дочка с зятем на двоих. Пенсионерка решила: «Зачем на меня долю оформлять? Я уже старая, все равно потом дочке наследство достанется». И в этом была ее роковая ошибка — отношения с зятем испортились, жизнь под одной крышей стала невыносимой, и бабушка сама переехала в дом престарелых. 2. Не отказывайтесь от наследства. Бывают ситуации, когда наследство не благо, а наказание — например, если есть долги и другие обязательства, по которым надо платить. От такого наследства проще отказаться. Но встречаются случаи, когда человек пишет отказ от наследства формальный, в пользу родственников. Например, достался дом в деревне, заниматься которым хлопотно. Брат или сестра предлагают взять все заботы на себя, потом продать имущество, а деньги поделить. В итоге, отказавшись от наследства, человек так ничего и не получает. Разве что испорченные отношения с некогда близкими людьми. 3. Думайте, кому и какую доверенность даёте. Нередки случаи, когда люди выдают родственникам нотариально заверенную доверенность, не вникая в суть — на какой срок и на какое имущество она распространяется. Одно дело разрешить собрать документы и совершить сделку по 1 объекту (когда тебе некогда, ты болен и т.д.) и совсем другое, если доверенность даёт полное право распоряжаться вашим имуществом и деньгами. 4.Не затягивайте с решением квартирного вопроса. Был в моей практике случай — обратился мужчина, который чуть не оказался бездомным. При этом ещё несколько лет назад у него была 2-комнатная квартира по соцнайму в Москве. Он в ней благополучно жил, потом встретил свою любовь, женился, и они обменяли свои квартиры (его двушку и её однушку) на 3-комнатную. В браке родился ребёнок, но семья распалась. Супруги развелись, но продолжали жить под одной крышей. Потом женщина вновь вышла замуж, привела в квартиру нового супруга, и прежнему ничего не оставалось делать, как уйти в общежитие. Так и жили — она с ребенком и новым мужем в квартире, он — в общаге, где тоже завел новую семью. Прошло время, и бывшая стала требовать признать его утратившим право пользования квартирой. Основания для этого были — в квартире он не жил больше 5 лет, квартплату не платил. Тем не менее, в суде мужчине удалось отстоять свое право быть москвичом — мы доказали, что квартира получена путем обмена, и у него была большая часть. К тому же он навещал ребенка и исправно платил алименты. Отдать квартиру безвозмездно: как правильно оформить договор дарения? 5. Будьте осторожней с договором дарения. Некоторые пожилые люди раздумывают, как лучше распорядиться своим жильем — составить завещание или оформить договор дарения. Выбор второго варианта имеет риски — отношения с детьми могут испортиться или у них возникнут серьёзные финансовые проблемы, и они продадут подаренную вами квартиру. А где будете жить вы? Недавно ко мне обратилась женщина, которая боялась, что её квартира может «уйти» из семьи. Дочь вышла замуж и пока никаких проблем в отношениях с зятем не было, но все же хотелось подстелить соломку... Я посоветовал оформить завещание на дочь. Во-первых, она вступит в наследство только после смерти матери, а значит, пенсионерка будет полноправной хозяйкой. Во-вторых, имущество, переданное по наследству, всегда будет собственностью только наследника, и при разводе не будет считаться совместно нажитым имуществом. Как обманывают пенсионеров с помощью поддельных договоров ренты 6. Не ослепните от любви. Есть люди, которые женятся и выходят замуж по любви, а есть, те, которые преследуют свои меркантильные интересы. Стоит задуматься, например, вот в какой ситуации. Если вторая половина только вступила в свои законные права, как тут же начала уговаривать продать вашу квартиру, дом, участок или другое имущество, чтобы купить новое и часть оформить на нее (него). Это уже будет совместно нажитое имущество, плюс у вас будут разные доли... В результате можно так «удачно» сходить замуж или жениться, что лишиться части своего имущества. 7. Если живете в гражданском браке, покупайте в долях. Юридически не зарегистрированные отношения не признаются браком, и в случае расставания недвижимость не делится поровну. Конечно, право на купленное совместно имущество можно доказать в суде, но это сложно и не всегда получается. Поэтому приобретайте квартиру или машину в долях — пропорционально произведенным вами тратам. Если же делить на доли пока нечего, например, вы вместе строите дом, не выбрасывайте чеки, договоры и другие документы, подтверждающие оплату работ и стройматериалов. Возможно, на первый взгляд это выглядит цинично, но лучше сейчас подстраховаться, чтобы потом не остаться у разбитого корыта.
  13. Жилищное кредитование растет, несмотря на падение доходов населения Ипотека по-прежнему пользуется популярностью у россиян, несмотря на кризис. В конце 2016‑го ее доля в кредитном портфеле банков достигла 33%, прибавив более 3% за год. И это притом что доходы населения падают два с половиной года подряд. Как поясняют эксперты, гражданам удалось улучшить свои жилищные условия за счет государственных программ субсидирования. Кроме того, внес свою лепту и ЦБ, который понизил ключевую ставку до 10%. А это способствовало уменьшению кредитных ставок. Однако это не предел. В 2017 году специалисты ожидают дальнейшего роста на ипотечном рынке, что в свою очередь положительно отразится на общей экономической ситуации в стране. Ставка сделана По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), за 11 месяцев 2016 года отечественные банки выдали 753 тысячи ипотечных кредитов на сумму 1,3 трлн рублей. Причем львиная доля из них — это ипотека в рублях. Наученные горьким опытом девальвации «деревянного» двухгодичной давности россияне с валютными кредитами больше предпочитают не иметь никаких дел. Впрочем, назвать данные по рублевой ипотеке за 2016 год прорывом пока нельзя. Сейчас рынок всего лишь отыгрывает падение ее объемов в предыдущие два года. Напомним, в декабре 2014 года ЦБ резко — до 17% — повысил ключевую ставку, от которой напрямую зависят все банковские ставки по кредитам. В том числе поползли тогда вверх ставки по жилищным кредитам. При этом реальные располагаемые денежные доходы граждан резко сократились. В результате наши соотечественники были вынуждены отложить на потом свои планы по покупке недвижимости. «Жилищные кредиты стали недоступными для многих потенциальных заемщиков. Они сократились на 19% по количеству ссуд и на 24% по их сумме на 1 марта 2015 года по сравнению с аналогичным периодом 2014‑го», — комментирует «МК» аналитик ГК TeleTrade Марк Гойхман. Однако вскоре ЦБ все же начал потихоньку снижать ключевую ставку, и в 2016 году она уже составила 10%. Впрочем, кошельки россиян продолжали «худеть» день ото дня. В результате возникает парадокс: реальные доходы населения падают два с половиной года подряд, а ипотечное кредитование растет. Как такое возможно? Дело в том, что, как правило, ипотечные заемщики — это люди с доходами выше среднего. А для них конъюнктура улучшилась. «Инфляция сократилась с 12,9% в 2015 году до 5,4% в 2016‑м. К тому же ЦБ уменьшил ключевую ставку, что привело к ослаблению банковских процентных ставок», — объясняет Гойхман. В результате, по данным ЦБ, на 1 декабря 2016 года средняя ставка по ипотечным кредитам в России составила 12,62%. А еще год назад она достигала 13,43%. Для тех, кто платит миллионы за квартиру в кредит, — разница существенная. Но при этом еще и заметно упали цены на недвижимость, что сделало жилье доступнее. В частности в Москве. «Например, до кризиса стоимость трехкомнатной квартиры (75 кв. метров) в районе Чертаново Северное, которая расположена в пяти минутах от метро, составляла около 14 млн рублей. Сейчас же такую недвижимость можно приобрести за 12 млн», — комментирует «МК» частный риелтор Наталья Ульянова. По данным аналитической службы «Индикаторы рынка недвижимости», в столице в январе 2016 года средняя цена составляла 180 тысяч рублей за квадратный метр, а в январе 2017‑го — менее 170 тысяч рублей. Государство поможет Кроме того, росту спроса на жилищное кредитование способствовало разнообразие государственных программ, которых сейчас насчитывается как минимум пять. Например, при рождении или усыновлении второго или последующего ребенка родители могут использовать средства материнского капитала для погашения ипотеки. В 2016 году маткапитал составил 453 тысячи рублей. Существует также программа «Молодая семья», по которой супругам моложе 35 лет предоставляется субсидия до 40% от стоимости жилья. А ставка по кредиту составляет всего 10% годовых. Обзавестись собственной крышей над головой с помощью государства могут и учителя моложе 35 лет и имеющие трудовой стаж не менее трех лет. Для них ставка по ипотеке составляет 8,5% годовых. При этом государство выделяет им финансовую помощь в размере до 55% от стоимости недвижимости. Воспользоваться государственной поддержкой могут также военнослужащие-контрактники, прослужившие не менее трех лет. В зависимости от срока службы для них субсидия достигает до 100% от цены жилья. Кроме того, распространена так называемая социальная программа. По ней претендовать на жилье могут обладатели менее 10–18 кв. метров жилой площади. Для них ставка составит 7% годовых, срок кредита — до 28 лет, а первоначальный взнос не нужен. По подсчетам специалистов АИЖК, в рамках этих государственных программ субсидирования жилищных кредитов в 2016 году на первичном рынке было выдано 534 тысячи ипотечных займов на сумму около 960 млрд рублей. Как поясняет главный аналитик Global FX Сергей Мельников, ипотека для наших соотечественников на сегодняшний день является главным средством улучшения своих жилищных условий. «Последние 5 лет идет активное обновление жилого фонда. Особенно это заметно в крупных городах. Граждане активно распродают старое жилье и приобретают новое. Это видно невооруженным глазом: объем предложения на вторичном рынке недвижимости по итогам 2016 года продолжил расти, а стоимость квадратного метра — падать. При этом рынок новостроек продолжает расширяться», — отмечает аналитик. Что касается будущего ипотечного кредитования, то эксперты предрекают ему дальнейший рост в 2017 году. По их словам, этому поспособствует ожидаемое уже в феврале снижение ключевой ставки Банком России. А это означает, что следом за ним последует уменьшение ставок по жилищным кредитам. «Сейчас ставка ЦБ держится на уровне 10%, инфляция минимальна, поэтому у Центрального банка нет необходимости удерживать ставку на текущем высоком уровне. Скорее всего она будет снижена до 9%. Это значит, что ставки по ипотеке в коммерческих банках могут снизиться до 10%, что окажет дополнительную поддержку рынку недвижимости», — уверен Сергей Мельников. Кроме того, вероятно и замедление падения реальных доходов населения. Все это в совокупности будет повышать спрос на ипотеку в наступившем году. Причем эти процессы в совокупности позитивны в целом для российской экономики. «Увеличение ипотеки ведет не только к улучшению жилищных условий людей. Когда повышается спрос на недвижимость, это поддерживает по цепочке банки, застройщиков, производителей стройматериалов, транспортников, мебельщиков, торговлю и прочие сектора. Поэтому в целом расширение ипотеки содействует общему экономическому росту в стране или по крайней мере ослаблению падения», — считают эксперты. Валютные ипотечники под прикрытием В то время как рублевая ипотека растет, в валюте брать кредиты на жилье россияне не спешат. Такое поведение населения вполне объяснимо. В памяти живы воспоминания о резком ослаблении рубля в конце 2014 года, когда доллар подорожал до 80 рублей, а евро — до ста. От этого пострадало тогда все население, но едва ли не сильнее всех — именно валютные ипотечники, чьи и без того немалые кредитные обязательства враз удвоились. В настоящее время в России насчитывается около 25 тысяч валютных ипотечников. Они буквально штурмуют банки и обивают пороги ведомств с требованием решить их проблему — растущих день ото дня платежей. Однако, как бы жестоко это ни звучало, большая часть вины лежит на них самих. «Потому что в здравом уме и твердой памяти они взяли в долг не в той валюте, в которой зарабатывают», — отмечает финансовый омбудсмен Павел Медведев. Впрочем, как заметил президент Владимир Путин, заемщики, которые взяли ипотеку в валюте, безусловно, брали на себя риск, но поддержать их все же необходимо. «Точно совершенно, что людям надо помогать. Это касается единственного жилья, — подчеркивал президент. — Надо посмотреть внимательным образом и не допускать каких-то других случаев». Действительно, порой у валютных ипотечников имеется только одна квартира или дом. И если их лишить за долги и этого жилья, то они рискуют остаться вовсе без крыши над головой и буквально в одночасье превратиться в бомжей. Поэтому, как заявил заместитель министра финансов Алексей Моисеев, государство должно оказывать поддержку валютным ипотечникам, но только тем, кто рискует потерять единственное жилье. «Государство, конечно, помогает и должно помогать только людям, у которых под риском находится единственное жилье», — сказал Моисеев. Дело в том, что в ходе проверок заявок на реструктуризацию валютной ипотеки кредитные организации иногда выявляют у заемщиков достаточно высокие доходы, для того чтобы ответить по своим обязательствам. Кроме того, у некоторых граждан обнаруживается иное жилье, продажа которого могла бы им помочь расплатиться по валютной ипотеке. Поэтому, как утверждают эксперты, к валютным заемщикам нужен особый подход. Благо их не так много, и банкам вполне под силу решить проблему в индивидуальном порядке. Так, например, рассматривался вариант пересчитать валютные ипотечные кредиты по курсу на момент подписания договора. Однако такой способ не устроил кредитные учреждения, что вполне объяснимо. Дело в том, что, когда они предоставляют ипотеку, например, в долларах, они также принимают депозиты в «зеленых». То есть, согласно предлагаемой логике, и вклады кредитору тоже придется пересчитать. Иначе в балансе банка возникнет дыра. Поэтому сейчас кредитные организации предлагают своим проблемным клиентам механизмы, которые дают возможность заемщику снизить сумму задолженности на 10–50%, а также уменьшить ставку по ипотечному кредиту. Впрочем, надеяться только на понимание со стороны банков попавшим в тяжелую кредитную ситуацию людям не стоит. Проблема валютных ипотечников требует комплексного подхода. А именно: взаимных уступок со стороны государства, банков и самих заемщиков. Стороны должны решить, кто и какую берет на себя нагрузку, чтобы долг все-таки был выплачен. Впрочем, первый шаг в этом направлении сделан. Правительство запустило госпрограмму помощи ипотечным заемщикам — как рублевым, так и валютным. По данным Минфина, в рамках действующей программы помощи ипотечным заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию, получено уже около 18,5 тыс. заявлений на реструктуризацию ипотечных кредитов. В том числе 594 заявки по кредитам в иностранной валюте. «В ходе программы реструктурировано более 9540 кредитов, в том числе 381 кредит, обязательства по которым выражены в иностранной валюте», — сообщают в Минфине.
  14. Спасибо, Мария! Очень полезная информация)))
  15. Профильные структуры работают над преодолением трудностей, связанных с запуском единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), заявил пресс-секретарь президента РФ Дмитрий Песков, комментируя информацию о том, что соответствующая база, вопреки планам, так и не заработала 1 января 2017 года. «Там работа идет напряженная, действительно, технологически не все получается. Но известно, что там никто не сидит сложа руки, и там действительно работают для того, чтобы эту ситуацию компенсировать, исправить», - сказал Песков. Росреестр не смог в полной мере выполнить закон о запуске с 1 января 2017 года единого государственного реестра недвижимости, предназначенного для объединения двух баз данных: единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП) и сведений государственного кадастра недвижимости (ГКН). В Росреестре объяснили неработающий ЕГРН «тонкой настройкой» системы. Представители Росреестра позже уточнили, что ведомство приняло решение начать эксплуатацию системы в режиме покомпонентного ввода сервисов, и доступ к сведениям ЕГРН онлайн будет открыт до конца текущей недели. Как пояснялось ранее, главная задача создания ЕГРН - объединение систем учета объектов недвижимости и регистрации прав. Если до этого кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость были двумя разными процедурами, то теперь эта процедура станет единой. Законом предусмотрена возможность одновременной подачи заявлений на кадастровый учет и регистрацию прав. Это, по словам специалистов Росреестра, сэкономит время граждан - процедура будет занимать до 10 дней - и сделает операции с недвижимостью более удобными. Также сокращаются сроки получения сведений из ЕГРН: такой документ, как выписка, можно будет получить не за пять дней, как сейчас, а за три дня. При этом сама процедура получения сведений из ЕГРН останется прежней, и информацию об объекте сможет получить любое заинтересованное лицо. В рамках ФЦП «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости» на объединение ЕГРП и ГКН было выделено в 2014-2016 годах 1,6 млрд рублей, в 2017 году запланировано финансирование еще на 821 млн рублей.
  16. Будут ли дорожать новостройки и подешевеет ли «вторичка» – прогнозы экспертов Большинство экспертов прогнозируют плавное и небольшое увеличение цен на все виды новостроек. Наиболее существенно подорожают самые качественные и востребованные проекты комфорт-класса. А вот вторичному рынку предрекают стагнацию и дальнейшее снижение завышенных цен. Качество остается в цене 2016 год оказался для рынка жилья не так уж плох - вопреки пессимистичным прогнозам и мрачным ожиданиям. На смену кризису пришла стабилизация, жилье продолжают строить, а спрос на него растет, что позволяет застройщикам даже повышать цены. «Увеличение стоимости квадратного метра – это реальность рынка, - считает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. - Уже полгода мы наблюдаем, как около трети застройщиков регулярно повышают цены в своих проектах». Но цены растут только в самых удачных и популярных у покупателей новостройках. Между застройщиками жесткая конкуренция, и выигрывает лишь тот, кто строит самое качественное жилье. Теперь имеют значение не только местоположение и транспортная доступность, но и развитая инфраструктура, архитектурные достоинства, наличие чистовой отделки. Похожая ситуация будет наблюдаться и в 2017 году, по крайней мере на столичном рынке. «Качество жилья будет расти: появятся новые проекты с интересными концепциями, яркими архитектурными решениями, инновационными материалами, внимательным отношением к общественным пространствам - коворкинги, антикафе и т. п.», - говорит генеральный директор ГК «Гео Девелопмент» Максим Лещев. Цены должны расти В следующем году появится сразу несколько факторов, способствующих повышению цен на жилье. С 1 января вступят в силу поправки в Федеральный закон №214 «О долевом строительстве», ужесточающие требования к застройщикам, - в частности, увеличение уставного капитала, обязательные отчисления в компенсационный фонд, возможность привлекать средства дольщиков только через специальные счета в банках. Все это увеличит издержки девелоперов, а значит, отразится и на ценах. Кроме того, с нового года заканчивается действие госпрограммы субсидирования ипотечных ставок, в результате чего несколько вырастет стоимость кредитов на покупку жилья. Стоимость строительства растут, уже сейчас многие застройщики работают буквально на грани рентабельности. «У девелоперов фактически больше нет ресурсов для сохранения прежних цен, - уверена генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова. - Ввиду обесценивания рубля расходы на импортные стройматериалы увеличились в разы. А импортозамещение в девелоперской отрасли возможно только по некоторым пунктам, многое приходится по-прежнему заказывать у иностранных поставщиков. Да и российские производители регулярно повышают цены». Резкого взлета не будет Однако все эти факторы будут компенсироваться колоссальной конкуренцией, которая не позволит застройщикам существенно повышать цены. Следующий год будет рекордным по объемам строительства - на сегодняшний день в Москве выдано ГПЗУ на возведение 18 млн кв. метров жилья. В итоге мнения экспертов относительно цен на жилье в 2017 году разделились. Некоторые считают, что средняя стоимость квадратного метра останется на прежнем уровне и будет расти лишь по мере увеличения строительной готовности конкретного проекта - примерно на 15-25% за весь срок строительства дома. Другие специалисты предрекают умеренное и постепенное повышение цен. Прогнозы насчет динамики цен в Подмосковье и Новой Москве выглядят более противоречиво. К примеру, первый вице-президент ГК «Премьер» Елена Кульбикова уверена, что сейчас на рынке недвижимости Подмосковья предложение серьезно падает, поэтому в 2017 году спрос вырастет на 30%, а стоимость квадратного метра увеличится на 15%. Другие эксперты не предвидят таких резких скачков и прогнозируют незначительные колебания цен по мере выхода на рынок новых больших проектов. Что касается вторичного жилья, продолжится более четкое его разделение на востребованное и неликвидное, однако в целом спрос на «вторичку» останется рекордно низким, а средние цены в течение года снизятся на 3-5%.
  17. К чему готовиться собственникам недвижимости Два года назад Владимир Путин объявил четырехлетний мораторий на повышение налоговой нагрузки для бизнеса. Чиновники по мере сил выполняют наказ: увеличение если и происходит, то точечно, с оглядкой на жалобы от сообщества. Но кризис требует жертв, а бюджет — пополнения. И деньги, которые не удалось получить с предпринимателей, власти решили с лихвой взять у граждан. Кратный рост налога на имущество, сборы с машино-мест и недостроев, увеличение срока для освобождения от НДФЛ при продаже жилья — 2016-й больно ударил по карманам большинства россиян. К чему привели налоговые изменения ушедшего года и какие новые сборы ждут нас в 2017-м, «МК» выяснил у экспертов рынка недвижимости. Цена ошибки, или «Голосуйте ногами» Для владельцев недвижимости есть две новости: плохая и очень плохая. Начнем с последней. С этого года налог на имущество физлиц рассчитывается по новой схеме. Не сказать, чтобы событие стало большим сюрпризом: о планах государства брать процент не с инвентаризационной, а с более высокой — кадастровой — стоимости жилья говорили давно. Но к тому, как именно идею реализуют на практике, россияне оказались явно не готовы. Во-первых, под налогообложение неожиданно попали гаражи, машино-места и недострои, зарегистрированные в Росреестре. Раньше платить за такие объекты собственникам не приходилось, отныне же стандартная ставка для них составляет 0,1%, и регионы вправе повышать ее до 0,3% или снижать до нуля. Но главное все-таки — квартиры. Власти некоторых областей пошли по первому пути — повышения. И теперь хозяину оформленной квартиры стоимостью, скажем, 6 млн рублей придется внепланово отдать в местный бюджет 18 тысяч за год. Во-вторых, размер имущественного налога вырос не «незначительно», как о том говорили чиновники, и даже не двукратно, как обещала Федеральная налоговая служба. Он увеличился в разы, в некоторых случаях — в десятки раз. Пока разрыв между платой по БТИ и по кадастру не слишком бросается в глаза. Опасаясь шокировать людей, правительство установило пятилетний переходный период с понижающими коэффициентами. Так что полную сумму надо будет перечислять только в 2020 году. Но и тех цифр, которые жители 28 пилотных регионов увидели в квитанциях осенью прошлого года, хватило, чтобы осознать масштаб нововведения. Например, если прежде двухкомнатная «панелька» площадью 75 квадратных метров в Конькове (13,5 млн рублей) обходилась владельцу в символические 900 рублей, то в нынешнем году платеж за нее составил 3,7 тыс. Еще через четыре года отчисления достигнут 9,9 тыс. Итог — рост на 1100%. Добавьте выплаты за условные дачу, гараж, земельный участок, и на расчеты с налоговой у собственника аккурат уйдет месячная зарплата, а то и две. Впрочем, проблема здесь не только в размере налога, но и в самой кадастровой стоимости. За год по стране были выявлены тысячи случаев, когда она значительно превышала рыночную, а порой и вовсе доходила до нереальных значений. Столичный адвокат Олег Сухов привел в беседе с «МК» несколько впечатляющих примеров. Так, в Одинцове квартиру в новостройке «случайно» оценили в 1,26 млрд рублей. Владельцу выставили налог в 4 млн рублей. А жительница Нижнекамска из-за ошибки оценщика заплатила почти 10 тыс. рублей налога за обычный гараж. В одном из сел Мордовии по недосмотру чиновников имущество пенсионеров на бумаге подорожало в 35–40 раз. В результате Росреестр захлебывается от заявлений граждан о пересмотре кадастровой оценки. За 10 месяцев 2016-го в госструктуру поступило 35 тыс. жалоб по 73 тысячам объектов. Это больше, чем за весь прошлый год. Те, кому обращение к чиновникам не помогло, идут прямо в суд. С января владельцы недвижимости подали почти 10 тыс. исков, и с каждым днем число судебных споров растет. Собственники, у которых нет денег и времени на тяжбы, «голосуют ногами». Семьи с небольшим доходом перебираются из центра ближе к окраинам. Владельцы элитного жилья, частные инвесторы и некогда счастливые обладатели наследственных квартир избавляются от имущества, ставшего вдруг обузой. На фоне кризиса продажи недвижимости идут со скрипом, и собственникам приходится соглашаться на уступки, теряя в цене, но лучше так, чем годами терпеть убытки. Между тем чиновники все-таки добились своего: в 2016 году 28 субъектов, где уже действует налог по кадастру, заплатят государству столько же, сколько в 2015-м ФНС собрала со всей России, — 28 млрд рублей. К 2020-му сумма вырастет в пять раз, плюс поступления от оставшихся 57 регионов. Этих денег хватит, чтобы залатать не одну дыру в бюджете. Не заплатишь — не переедешь Вторая налоговая «новинка», относящаяся, строго говоря, к 2016 году, касается освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости. Если вы купили квартиру, гараж или дачу после 1 января 2016-го, то, чтобы реализовать это имущество без уплаты налога, придется ждать пять лет, а не три года, как раньше. Исключения: приватизированное жилье, объекты, полученные в наследство или в дар от члена семьи либо близкого родственника, а также имущество, доставшееся по договору ренты. Для них действует прежний срок — 3 года. Впрочем, сам порядок налогообложения не изменился. В казну придется отдать 13% от разницы между ценой, за которую недвижимость приобрели, и той, за которую ее потом продали. Например, собственник заплатил за дом в Сочи 20 млн рублей и спустя пару лет выручит за него же 25 млн. Платеж в этом случае составит 650 тыс. рублей (то есть 13% — 5 млн рублей разницы). При этом уйти от сбора по старой схеме, прописав в договоре фиктивную заниженную цену, стало гораздо сложнее. Согласно новым правилам база НДФЛ, а значит, и сумма сделки, не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта. Следуя логике чиновников, изменения очистят рынок от спекулянтов, которые торгуют недвижимостью направо и налево буквально ежедневно. По факту же, как полагают эксперты, от поправок потеряют все. Граждане, которые вложились в «квадраты» на спаде цен и планировали продать их на подъеме через 3–4 года. Люди, решившие переехать в другой район города, в другой регион или за рубеж. Это коснется также тех, кто рассчитывает увеличить жилплощадь, и тех, для кого содержание старого жилья стало неподъемным. Зато государство, даже несмотря на увеличение числа «серых» сделок, как обычно останется в плюсе. Держи карман шире В последнее время правительство активно разбрасывается инициативами по увеличению доходов. Это и нашумевший сбор с «тунеядцев», и налог на депозиты, и прогрессивная шкала НДФЛ, и повышение НДС вместе с акцизами и ставками по соцстрахованию. Понятно, что часть предложений «глохнет» на уровне дискуссий. Тем не менее, как полагают юристы, надеяться на снижение налоговой нагрузки в 2017 году россиянам не стоит. Так, уже с января за сокрытие от ФНС данных о новом имуществе собственников будут ждать счет по налогу за предыдущие три года и штраф в размере 20% от суммы неуплаченного сбора. Дополнительно государство хочет почти в два раза поднять пени для должников: с нынешних 1/300 ставки рефинансирования до 1/180 в день. С недвижимостью тоже еще не закончили. По статистике, 38% зданий в России не имеет законных владельцев. Сюда входят и обычные недострои, и завершенные объекты, хозяева которых не торопятся с регистрацией, чтобы не платить налоги. Сейчас чиновники ищут любые способы вывести уклонистов из тени. По действующим нормам гражданам, более чем на 10 лет затянувшим строительство на участках под ИЖС, земельный налог начисляют в двойном размере. Хакасия осенью предложила повысить коэффициент для таких наделов в 5 раз, другие регионы — кратно увеличить их кадастровую стоимость, а представители федерального правительства выступают с идеей обложить сборами объекты, поставленные на кадастровый учет, но не оформленные в Росреестре. «И хотя конкретного решения пока нет, при таком рвении властей ждать нового налога нам осталось недолго», — полагает Олег Сухов. Впрочем, ради справедливости нужно сказать, что большинство россиян приватизировали жилье и получили его в свое полное распоряжение фактически бесплатно. Это был значительный плюс: люди получали жилую площадь в частную собственность. Этой собственностью можно впоследствии свободно распоряжаться: владеть, продавать, дарить, завещать. Приватизированная квартира может выступать в качестве залога для получения кредита. Хозяин квартиры сам решает, кого в нее прописать и кого выписать. Также упрощается процедура прописки: невозможно выселить человека из приватизированной квартиры без предоставления другого жилья либо выплаты его стоимости. Сроки окончания бесплатной приватизации жилья постоянно продлевались. Кстати, последний срок приватизации на таких условиях истекает в марте этого года, и, возможно, он будет продлен. Депутаты Госдумы в весеннюю сессию могут одобрить соответствующий законопроект. Правда, он, скорее всего, коснется лишь отдельных категорий граждан, например тех, чье жилье находится в аварийном состоянии. Вместе с этим, пойдя на бесплатную приватизацию, государство, скорее всего, заранее предполагало, что необходима какая-то финансовая отдача от этого процесса. Очевидно, время собирать камни настало. Конечно, никто из нас не хочет платить больше налогов. И линия правительства, которое, снижая нагрузку на бизнес, повышает налоги для населения, вызывает недоумение. Ведь чем больше фискальных взысканий ложится на плечи граждан, тем меньше становится их покупательская способность, соответственно, хуже самому бизнесу. Поэтому для государства было бы гораздо целесообразнее проводить такую налоговую политику, в результате которой недвижимость для россиян не превращалась бы в обузу и не происходили случаи, когда в качестве налогового сбора за жилье требовали суммы, превышающие его стоимость.
  18. Реально ли сэкономить на покупке жилья? Девять способов с разной степенью эффективности. На каком бы уровне не находились цены на какой-либо товар, естественное желание потребителя — приобрести его еще дешевле. Особенно актуально это для российского рынка недвижимости. Вот несколько примеров, позволяющих заплатить за новую квартиру немного меньше в теории и на практике. Постоянный дисконт Как утверждают представители риелторского сообщества, к настоящему моменту разнообразные дисконтные программы фактически перешли, как это принято говорить в среде аналитиков рынка, в категорию must have. Иными словами, практически в каждом новом проекте (в столице это более 90%) действуют уже на постоянной основе разнообразные скидки, размер которых варьируется в диапазоне от 7 до 20 процентов. В частности, 3−5% от заявленной стоимости квартиры застройщики готовы «скостить» покупателю в случае, когда последний имеет возможность единовременно оплатить полную стоимость объекта. Таким образом гражданин, располагающий достаточными для этого собственными или заемными средствами, может сэкономить порядка 250 тысяч рублей при приобретении объекта стоимостью в 5 миллионов рублей. Кроме того, определенное количество девелоперов идет на персональные уступки для отдельных покупателей. Например, на какие-то особенные условия может рассчитывать гражданин, приобретающий сразу несколько квартир или дополнительные объекты вроде кладовых или парковочных пространств при покупке одной. Экономия в этом случае может достигать 10% от совокупной суммы сделки. Также в принципе могут рассчитывать на снижение бюджета покупки льготные категории граждан — инвалиды, многодетные семьи, пенсионеры, ветераны войны и труда. Специальные праздничные и сезонные скидки В уходящем году их размер, по сведениям аналитиков компании «Метриум Групп», достигал 20%. Чаще всего девелоперы применяют их для стимуляции покупательского спроса в пред- и после новогодние периоды (декабрь — январь), в начале и в конце «низкого сезона» (май, август), а также в преддверии 23 февраля и 8 марта. Чтобы использовать возможность сэкономить таким образом, покупатель должен находиться в состоянии перманентного «низкого старта», систематически осуществляя мониторинг рынка и отслеживая активность девелоперских компаний. Подарки от застройщиков В период проведения различных тематических акций продавцы могут выражать свою благодарность покупателям не только в денежной, но и в какой-то другой форме. Например, в виде поощрительных подарков, выдаваемых в строго определенные сроки при приобретении ограниченного количества квартир. Так, в качестве подобных стимулирующих подарков новым владельцам жилья уже предлагались: бесплатный ремонт или чистовая отделка помещений, а также сертификаты, на приобретение кухонных и иных мебельных гарнитуров или стройматериалов. В некоторых случаях покупателям дорогой недвижимости вполне могут безвозмездно отдать машиноместо или вспомогательное хозяйственное помещение. Покупка квартиры с отделкой В этом случае экономия получается не прямой, а, скорее, косвенной. По статистике, затраты на отделку жилья в среднем достигают половины его рыночной стоимости. А в случае, когда подобную работу берет на себя застройщик, они могут быть сокращены на 20−30%, уверяют представители риелторского сообщества. При этом, по их словам, граждане также получают возможность выбрать наиболее подходящий им по вкусу вариант интерьера из нескольких предлагаемых. Вложение в жилье на начальных этапах строительства Данный способ, пожалуй, также следует занести в категорию «непрямой экономии». Дело в том, что стоимость новых квартир увеличивается девелопером одновременно с ростом строительной готовности проекта. По оценкам знатоков рынка, разрыв между первоначальным и конечным ценником на конкретный объект может достигать 20−30%. Получается, что у гражданина сэкономить почти треть рыночной стоимости готового жилья появляется только в том случае, если он готов ждать ввода в эксплуатацию примерно 2−3 года. Приобретение «не ходовых» квартир Абсолютно в каждом проекте имеются квартиры, технические характеристики которых не способствуют востребованности и популярности среди покупателей. В частности, к этой категории риелторы причисляют, помимо ряда других, объекты, расположенные на вторых этажах многоэтажек непосредственно над нежилыми помещениями. Для того, чтобы «сбыть с рук» этот товар (особенно в свете инициативы по взиманию платы с девелоперов за нераспроданные квартиры), застройщик, как правило, уменьшает его ценник в среднем на 3−5% по сравнению с квартирами, расположенными на средних этажах. Аналогичный дисконт распространяется также и на квартиры, отличающиеся не слишком удобной планировкой, а также не имеющие балконов, соседствующие с лифтовыми шахтами или располагающиеся в угловых секциях домов. Правда, в этом случае размер скидки может быть более существенным и доходить до 10%. Выбор квартиры с рациональной планировкой Учитывая все еще высокую для большинства населения (несмотря на уверения застройщиков о работе на грани рентабельности) стоимость квадратного метра нового жилья (в Москве, по некоторым данным, ее средняя величина колеблется на уровне 196 тысяч рублей), сэкономить при покупке квартиры можно, отказавшись от нескольких «лишних» метров. Денежная выгода покупателя в этом случае может варьироваться от нескольких сотен до нескольких миллионов рублей. Чтобы компенсировать подобное «ужимание» размеров, риелторы советуют больше внимания уделять рациональности планировочных решений. В этом случае потеря метров в так называемых «проходных» зонах будет не столь заметна, особенно если речь идет о многокомнатных квартирах площадью от 60 квадратных метров. В качестве наглядного примера подобной экономии риелторы столичного рынка недвижимости приводят расчеты, в которых фигурирует квартира из двух комнат с так называемой «европланировкой», где кухня объединена с гостиной. Площадь такого объекта, подчеркивают они, в среднем на 5 квадратных метров меньше, чем у «традиционного» двухкомнатного. При цене «квадрата» в 250 тысяч рублей у покупателя в активе может остаться 1,25 миллиона рублей. Приобретение же «евротрешки» и вовсе позволит сэкономить 2,5 миллиона. Покупка квартиры в отдаленных локациях Определенную сумму денег можно сэкономить, приобретая квартиру в менее престижных районах города или на удалении от основных транспортных магистралей, метро и остановок общественного транспорта. В частности, покупателям московских квартир заметно дешевле обойдутся объекты в новостройках Юго-Восточного и Восточного административных округов, а также на территории промышленных зон. Оформление налогового вычета Действующее законодательство РФ предусматривает возможность получения гражданином налогового вычета при покупке жилья. Его формальный размер — 13% от стоимости объекта недвижимости. Однако поскольку ее «потолок» ограничен двумя миллионами рублей, то максимальная сумма выплат, причитающаяся покупателю в этом случае, составляет 260 тысяч рублей. Гражданин, желающий воспользоваться этой возможностью, вправе выбрать один из двух вариантов получения такого вычета, но для этого он должен быть в обязательном порядке официально трудоустроен. Оценка эффективности. По мнению независимого финансового консультанта Натальи Черновой, первые четыре из приведенных выше механизмов стоит считать «условно эффективными». «Прежде всего потому, — полагает она, — что в сложившихся экономических условиях даже если какие-то скидки и будут предоставляться покупателю, то с большой долей вероятности девелоперами параллельно при оформлении недвижимости могут быть задействованы какие-то схемы, благодаря которым продавец сможет компенсировать упускаемую выгоду по аналогии с ритейлерами в сфере бытовой техники. Кроме того, предлагаемые застройщиком варианты отделки помещения могут попросту не устроить покупателя». Очень жаль, резюмировала она, что (за исключением оформления налогового вычета) реально сэкономить на покупке квартиры гражданин может, либо рассматривая заведомо некомфортабельные варианты (вроде объектов, прозванных в народе «скворечниками») с неудачным расположением, либо отодвигая на неопределенный срок время переезда в собственное жилье. Ведь сейчас, как недавно отметил нынешний советник губернатора Московской области Герман Елянюшкин, на месте печально известного «СУ-155» может в одночасье оказаться абсолютно любой девелопер.
  19. Правительство РФ может продлить программу субсидирования ипотечных ставок. Об этом в интервью телеканалу «Россия 24» заявил вице-премьер Дмитрий Козак. «Мы построили рекордное количество жилья - это, прежде всего, субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам. На это мы потратили 10,7 млрд руб. Мы и дальше будем продолжать действовать в этом направлении. Что касается жилищного строительства, это задача не только экономическая, но и социальная - обеспечить качественным и доступным жильем большинство граждан нашей страны», - цитирует Козака ТАСС. Напомним, правительство было вынуждено запустить программу субсидирования ипотечных ставок на рынке новостроек весной 2015 года из-за резкого удорожания коммерческой ипотеки после повышения ключевой ставки ЦБ РФ в декабре 2014 года. Согласно условиям программы, ипотечные кредиты по льготной ставке в 12% можно взять только на приобретение жилья на первичном рынке. При этом размер первоначального взноса должен составлять не менее 20% от стоимости жилья, а размер кредита не превышать 3 млн руб. Исключение сделано для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, где максимальная сумма кредита составляет 8 млн руб. Программа действовала год и должна была завершиться в марте текущего года. Однако 1 марта правительство РФ продлило действие программы государственного субсидирования ипотеки до 1 января 2017 года и изменило ее условия. Согласно новым условиям, ставка банка по ипотечному кредиту, выданному с 1 марта, будет субсидироваться до уровня ключевой ставки ЦБ плюс 2,5 процентного пункта вместо прежней надбавки в 3,5 п. п. При этом ставка для заемщика по-прежнему не должна превышать 12% годовых. Ранее министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень говорил, что продление программы субсидирования ипотечной ставки в том виде, в котором она существует сейчас, уже не требуется, хотя в будущем она может вновь начать действовать для отдельных категорий граждан. «Но если вдруг опять ключевая ставка будет подниматься, программа будет продолжаться. Мы готовы к этому в любой момент», — сказал Мень, подчеркнув, что на ее возобновление может понадобиться всего две недели.
  20. Жители Москвы в 2016 году впервые должны были до 1 декабря заплатить налог на недвижимость не по оценке БТИ, а по кадастровой стоимости. Цель такого новшества - не в том, чтобы повысить налоги граждан на имущество, а в том, чтобы создать систему их уплаты, справедливую по отношению к каждому горожанину. Чтобы жители окраин не платили такой же налог, как владельцы дорогих квартир в центре Москвы, а жители новостроек не могли уходить от налога по причине отсутствия инвентаризационной стоимости. Как заявила в интервью "Российская газета" заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Наталья Сергунина, новая система налогообложения ставит всех в равные условия, и собственники получают нагрузку, адекватную стоимости их имущества. Новая система налогообложения физических лиц в настоящее время - это первый опыт. В ходе ее создания у москвичей возникают различные вопросы. Сказывается и нестыковка баз данных налоговой службы с данными Росреестра. К тому же с момента, когда москвичи получили платежки, прошло всего лишь около трех месяцев до 1 декабря - срока, когда налоги, рассчитанные по новым правилам, должны быть уплачены. Именно поэтому в мэрии Москвы приняли решение не начислять пени за несвоевременную уплату налога на имущество до 1 мая 2017 года. Никаких санкций в течение этого срока применяться не будет. Однако по этому пути пока пошла только одна Москва. "Но думаю, что воспользоваться возможностью улучшить положение налогоплательщиков захотят и другие субъекты РФ. К тому же они могут это сделать в любой момент - законодательство разрешает", - считает Сергунина. Она напомнила, что в Москве на данный момент есть 15 категорий льготников. Это пенсионеры, инвалиды, ветераны ВОВ и другие льготники, полностью освобожденные федеральным законодательством от налога на имущество (по принципу одна квартира, одна дача или загородный дом, один гараж или машиноместо в паркинге). Как напомнила Сергунина, закон дает право пересматривать кадастровую стоимость недвижимости раз в два года. "Если мы провели кадастровую оценку в 2016-м году и утвердили с 1 января 2017-го, то в следующий раз новую кадастровую оценку мы будем утверждать только в 2019-м", - сказала она.
  21. Аренда жилья в Московской области продолжает дешеветь: самые дорогие города Подмосковья потеряли до 11% стоимости За последний год арендное жилье сильнее всего подешевело в самых дорогих городах ближнего Подмосковья. Аналитики федерального портала «Мир квартир» проанализировали, как изменились за последний год цены на аренду жилья в 14 городах ближней зоны Московской области. В целом арендные ставки на однокомнатные квартиры здесь уменьшились на 3,7% (до 17,4 руб. в месяц), на двухкомнатные — на 1,2% (до 21,5 руб.), на трехкомнатные — на 2,6% (до 27,3 руб.). Самые высокие арендные ставки аналитики «Мира квартир» зафиксировали в Котельниках. Цены на жилье здесь резко выросли после того, как в 2015 году в городе открылась станция метро. Сейчас однокомнатную квартиру в Котельниках можно арендовать в среднем за 20,9 тыс. руб. в месяц (на 11,2% меньше, чем в прошлом году), двухкомнатную — за 23,8 тыс. руб. (-9,3%), трехкомнатную — за 33,7 тыс. руб. (-10,8%). Второе место по стоимости арендного жилья занимает Красногорск: здесь однокомнатные квартиры за год подешевели на 8,4%, до 20,7 тыс. руб. в месяц, двухкомнатные — на 10,1%, до 22,9 тыс. руб., трехкомнатные — до 32,9 тыс. руб., говорится в материалах «Мира квартир». На третьем месте находятся Мытищи, где арендные ставки на однокомнатные квартиры с 2015 года снизились на 6,3%, до 19,4 тыс. руб. в месяц. Двухкомнатные, напротив, подорожали на 6,2%, достигнув максимального значения среди городов ближнего Подмосковья — 24 тыс. руб. в месяц. Трехкомнатные квартиры также поднялись в цене, но незначительно — на 2,1%, до 29,7 тыс. руб., свидетельствуют данные портала. «За год более всего просела аренда в дорогих городах, где ценам было куда падать. В то же время некоторые более дешевые локации даже слегка подросли», — утверждает генеральный директор «Мира квартир» Павел Луценко. Дешевле всего арендовать жилье можно в наиболее отдаленных от границ Москвы городах. Минимальные ставки зафиксированы в Лыткарино: однокомнатная квартира здесь обойдется в 15,3 тыс. руб. в месяц, двухкомнатная — в 18 тыс. руб., трехкомнатная — в 22,7 тыс. руб. В Видном однокомнатные квартиры сдаются в среднем за 15,8 тыс. руб. в месяц, двухкомнатные — за 21,8 тыс. руб., трехкомнатные — за 24,7 тыс руб., отмечают аналитики портала. Далее следуют Королев (16,3 тыс. руб., 21, 3 тыс. руб. и 22,1 тыс. руб. соответственно), Подольск (16,3 тыс. руб., 19,7 тыс. руб. и 23,9 тыс. руб.) и Одинцово (16,4 тыс. руб., 20,2 тыс. руб. и 30,8 тыс. руб.). Цены на трехкомнатные квартиры в Одинцово за год подросли на 4,3%, по этому показателю город занимает третье место после Красногорска. При этом аренда однокомнатных и двухкомнатных квартир за год снизилась на 7,5% и 7,9% соответственно, следует из материалов «Мира квартир».
  22. Путин и Греф посоветовали россиянам брать ипотеку прямо сейчас Греф: ипотека уже дешева и жилье еще очень дешево МОСКВА, 5 августа, РИА ФедералПресс. Президент России Владимир Путин считает, что не стоит ждать дальнейшего снижения процентных ставок по ипотеке. Об этом глава государства заявил на встрече с руководителем Сбербанка Германом Грефом. «И лучше не ждать 11 (процентов), потому что все-таки инфляционные процессы развиваются и так далее, поэтому кто хочет и готов, это лучше делать сейчас (брать ипотеку)», – приводит пресс-служба Кремля слова президента. Герман Греф с президентом согласился. По его словам, «в любом экономическом процессе две составляющие: ипотека будет дешевле, но жилье будет сразу же расти в цене». «Поэтому сейчас, думаю, один из самых удобных моментов, когда ипотека уже дешева и жилье еще очень дешево. Думаю, конечно, что процессы падения ставки по ипотеке и рост цен на жилье будут примерно синхронизированы, поэтому тяжело подобрать правильный момент. Наверное, сейчас один из самых правильных моментов», – отметил глава Сбербанка. «ФедералПресс» напоминает: ранее глава государства на заседании Госсовета по развитию строительного комплекса и совершенствованию градостроительной деятельности заявил, что правительству совместно с Центральным банком нужно искать пути снижения ставки по ипотеке. «Ипотека – это мощный двигатель жилищного строительства, – сказал президент. – И правительству совместно с Центральным банком, безусловно, нужно искать пути снижения ставки по таким кредитам, искать новые механизмы привлечения финансовых ресурсов в ипотеку». Минфин: в 2017 году ипотека станет доступнее даже без господдержки 7 апреля В 2017 году ипотека подешевеет даже без госпрограммы субсидирования процентных ставок. Такой прогноз сделал глава Минфина РФ Антон Силуанов. Однако эксперты рынка считают, что для реализации подобного сценария нет никаких предпосылок. Каких ипотечных ставок в итоге ждать россиянам и почему? Ипотечное кредитование в России в 2017 году будет доступнее, чем в текущем, даже без госпрограммы субсидирования ставок. Такого мнения придерживается минфин Антон Силуанов, которое он озвучил на съезде Ассоциации российских банков 7 апреля. Чиновник уверен, что программа начнет функционировать в автоматическом режиме, без господдержки. Так как стоимость ресурсов для ипотечников станет приемлемой и значительно ниже, чем в настоящее время, передает РИА Новости. Силуанов уточнил, что благодаря ипотеке с господдержкой в 2015 году россияне взяли рекордный объем жилкредитов, а девелоперы ввели рекордный объем новостроек. Ранее глава Минэкономразвития Алексей Улюкаев заявлял, что госсубсидирование ипотечной ставки на первичном рынке необходимо продлить и после 31 декабря 2016 года. Напомним, в конце февраля власти РФ пролонгировали госпрограмму до конца года с прежнего срока завершения в марте. Также лимит выдачи подняли до 1 триллиона рублей против предыдущих 700 миллиардов. Одновременно размер компенсаций выпадающих доходов банкам сократили на 1 процентный пункт. Однако эксперты рынка не считают, что ипотека для граждан подешевеет в 2017 году. По их словам, для осуществления подобного сценария нет предпосылок. При этом банки не торопятся давать долгосрочных прогнозов в сложившемся экономическом положении. Зампред председателя правления «ДельтаКредита» Ирина Арсланова пояснила, что стоимость ипотеки для конечного потребителя напрямую зависит от ключевой ставки Центробанка и доходов населения. Причем спрос на жилкредитование обусловлен не только процентными ставками, но и динамикой цен на недвижимость, и реальными доходами граждан. В то же время глава ипотечного центра «Миэль-Новостройки» Татьяна Гусева обратила внимание, что даже в 2014 году при стабильной экономической ситуации и ключевой ставке в 7-8% средняя ставка по ипотеке на новостройки оставалась на уровне в 12,5%. То есть даже тогда она была выше нынешней. Поэтому в 2017 году, особенно без господдержки, вряд ли станет меньше текущей. Кроме того, причин сокращения ключевой ставки регулятора, на которую опираются ипотечные, также не наблюдается
  23. Цены на аренду «новогодних» коттеджей снижаются, но Подмосковье традиционно отличилось самой высокой в России стоимостью Посуточная аренда коттеджей на Новый год в большинстве регионов России стала доступнее, чем год назад: праздничные арендные ставки в среднем упали на 0,3%. Об этом говорится в исследовании сервиса объявлений «Мир квартир». Коттеджи на новогодние праздники сдаются в среднем дешевле, чем в прошлом году, выяснили эксперты. Больше всего, по данным аналитиков портала, упала аренда в Челябинской и Ростовской областях: снять коттедж на праздники там можно дешевле, чем в прошлом году, в среднем на 5,7% и 5,2% соответственно. Ставки также снизились в Воронежской области (–4,1%) и Башкортостане (–3,1%). Незначительное снижение (менее 2%) отмечено в Самарской, Свердловской, Новосибирской, Волгоградской областях и Пермском крае, отмечается в исследовании. Небольшое оживление рынка посуточной аренды, по данным портала «Мир квартир», наблюдается в Краснодарском крае (+6,4%), Нижегородской (+4,2%), Омской (+3,9%) областях и Красноярском крае (+3,3%). Подмосковные дома стали дороже относительно прошлых праздников на 2,8% в основном за счет увеличения в базе доли элитных объектов, говорится в материалах. Дороже всего отметить Новый год обойдется в Подмосковье: за сутки аренды здесь придется заплатить 18 тыс. руб., подсчитали аналитики портала. На треть меньше потратит отдыхающий в Ленинградской области — 12,2 тыс. руб. в сутки. За 8 тыс. руб. в сутки можно встретить Новый год в Краснодарском крае. Каникулы в Свердловской области и Татарстане обойдутся менее чем в 7 тыс. (6,8 и 6,6 тыс. руб. в сутки соответственно). Самый бюджетный отдых, по оценке аналитиков портала «Мир квартир», в Омской области (3,1 тыс. руб./сутки), Красноярском крае (3,3 тыс. руб./сутки), Воронежской (3,3 тыс. руб./сутки) и Челябинской (3,6 тыс. руб./сутки) областях, а также в Пермском крае (4 тыс. руб./сутки). Несмотря на разницу цен в разных регионах, в качестве среднестатистического коттеджа рынок предлагает приблизительно один набор. В исследовании приводится пример для Подмосковья: это двухэтажный коттедж в 80 км от МКАД, площадью 100 кв. м, на 6–12 человек, со всеми коммуникациями, с сауной, полностью оснащенный бытовой техникой.
  24. В Минюсте предлагают, если квартира неплательщика слишком велика, ее разделить, оставив должнику минимум площадей, необходимых для проживания. Остальное пойдет на погашение долгов, Соответствующие поправки предлагается внести в Гражданский процессуальный кодекс, Семейный кодекс и закон "Об исполнительном производстве". «В настоящее время происходят нарушения прав кредиторов (взыскателей), поскольку установлен запрет на обращение взыскания на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем ему на праве собственности жилом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением», — пояснили «Российской газете» в ведомстве. У кредиторов должна появиться возможность получить свои деньги, когда по своим характеристикам единственное жилье должника явно превышает "уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище". Одновременно необходимо предусмотреть гарантии сохранения жилищных условий, необходимых для нормального существования. Кстати, в Госдуму внесен законопроект, запрещающий отбирать у должника заложенный дом или квартиру в случае неуплаты части валютной ипотеки при ее существенном увеличении в рублевом выражении.
  25. Желание приобрести жилье на первичном рынке возникает у многих. Одних прельщают сведенные к минимуму затраты при покупке квартиры на этапе котлована, другим важно у жилья «бородатой истории». Некоторые таким образом решают вопрос объединения семьи. Купив смежные квартиры, можно находиться недалеко друг от друга и в то же время быть на своей территории. Найти две находящиеся рядом квартиры на вторичном рынке крайне сложно. Особенно если интересует жилье, находящееся рядом с метро. При выборе вариантов многое зависит от того, для чего приобретается квартира. Некоторые вкладывают деньги в новостройки для того, чтобы обеспечить отдельным жильем подрастающих детей. В таком случае временно свободные квадратные метры можно сдать в аренду, тем самым сократив расходы на содержание и даже получив прибыль. Другим же просто надоело жить на съемных квартирах и платить баснословные деньги за аренду. В зависимости от собственных потребностей покупатели рассматривают различные варианты приобретения. При этом наличие хорошей транспортной развязки интересует всех без исключения. Оптимальным вариантом является покупка квартиры в новостройках у метро http://fsk-lider.ru/about/projects/Moscow/ . Это позволяет быстро добраться в любую точку города, и не зависеть от пробок. Покупка жилья на начальной стадии строительства в среднем обойдется на 30-40% дешевле. При этом до сдачи объекта в эксплуатацию может пройти несколько лет. Учесть при такой покупке можно не только наличие рядом действующих станций метро, но и строящихся. Купить на первичном рынке можно и готовое жилье от вариантов со свободной планировкой до квартир с отделкой. Соответственно и цена на такое жилье будет выше. Бесспорным преимуществом такой покупки станут: - сведенные к минимуму риски; - возможность быстрого заселения, что в случае аренды съемного жилья позволит сократить расходы; - регистрация по адресу проживания. Влияние на цену окажет также и принадлежность объектов к тому или иному классу. Найти новостройки у метро можно на территории ЖК, расположенных в различных районах Москвы. При нехватке собственных средств всегда можно воспользоваться ипотекой. В таком случае стоит учесть, что чем больше первоначальный взнос, тем выгоднее будут и условия ипотеки.