Сафронова Мария

consult
  • Публикации

    1 202
  • Зарегистрирован

  • Посещение

Сафронова Мария last won the day on 23 декабря 2016

Сафронова Мария had the most liked content!

Репутация

1 232 Очень хороший

О Сафронова Мария

  • Звание
    Риэлтор
  • День рождения 18.04.1987

Контакты

  • Сайт
    facebook https://www.facebook.com/profile.php?id=100004318303400

Информация

  • Пол
    Женщина
  • Город
    Москва
  • Интересы
    Недвижимость и все,что с ней связано

Посетители профиля

7 646 просмотров профиля
  1. Специалист по рынку недвижимости - это риэлтор, агент, специалист по работе с недвижимостью (разные названия), такой специалист каждый день во всем это вращается и хорошо знает "кухню"изнутри.Нотариус - немного по другую сторону баррикад. И да, гарантий 100% даже президент не может дать ни кому. Задача риэлтора проверить по квартире все возможные риски, предоставить отчет по проверке клиенту, предупредить о возможных последствиях, а уже потом сам клиент решает,что ему делать (что нотариус не делает, он только удостоверяет подлинность - а это лишь поверхностная проверка)
  2. Сергей, особенно приятно увидеть отзыв от Вас=)спасибо,коллега=)
  3. странно,однозначно
  4. тут уж нужно хорошенько подумать, что важнее
  5. Не соглашусь,близость к паркам для всех возрастов - спорт,отдых, прогулки всем нужны.
  6. Подойдет Орехово-Борисово отлично, зелено, инфраструктура на отлично, в бюджет +- уложитесь на двушку в 45-48м2
  7. Почему именно восток?Да, там зелено, но ВАО и ЮВАО на последних местах по предпочтениям покупателей для жизни (экология, контингент, промзоны и т.д). Если бюджет позволяет, то рекомендую Крылатское (ЗАО) - в моем блоге также Раменки (ЗАО), Черемушки (ЮЗАО). Подешевле Коньково (ЮЗАО), Ясенево (ЮЗАО), Орехово-Борисово Северное (ЮАО)
  8. Так приятно [emoji4]спасибо и Вам за обращение, за доверие, в удовольствие было с Вами работать [emoji4]
  9. Да, и еще, обязательно посмотрите карты экологии и тд Москвы, явно Ховрино проигрывает Бабушкинской. Конечно, понимаю, что понятие "экология " для Москвы только в кавычках, но все же из двух зол лучше выбрать меньшее.
  10. Бабушкинский поприятнее будет:много скверов и парков, район спокойный, уютный, примыкающих промзон нет.Ховрино..ну незнаю.. МКАД совсем рядом, промзоны тоже, не так много прогулочных зон; была там года три назад, мне не понравилось
  11. у вас классная аватарка
  12. Законна ли реновация? Юристы рассказали The Village обо всех претензиях к программе сноса хрущевок Кампания мэрии по разработке и продвижению программы реновации пятиэтажек в самом разгаре. Пока сам законопроект «О реновации...» ждет в Госдуме второго чтения, правительство Москвы уже утвердило порядок голосования домов за и против сноса с 15 мая, а на первые проектные работы в бюджете уже выделены 96 миллиардов рублей. The Village попросил юристов и специалиста по проблемам законотворчества оценить, не выходят ли поспешные действия властей за рамки закона. Какую юридическую силу имеют голосования в «Активном гражданине», МФЦ и собрания собственников дома по поводу сноса? СЕРГЕЙ ПАНЧЕНКО,юрист, член Московской городской коллегии адвокатов «ФОРТ», колумнист Forbes Russia Самым важным по вопросам голосования «за реновацию» стало постановление правительства Москвы № 245-ПП, «Об учете мнения граждан…», которое вышло 2 мая. С его точки зрения, участие дома в программе предполагает согласие его жильцов на снос. В Жилищном же кодексе голосования по таким вопросам вообще не предусмотрены. Кодекс регламентирует такие взаимоотношения собственников дома между собой: управление общим имуществом, планы по ремонту или, например, надомная реклама. Самый сложный вопрос, который может рассматривать собрание собственников жилья, — это реконструкция дома, наращивание этажей. Кодекс не позволяет одним людям распоряжаться частной собственностью других людей, не может разрешить уничтожить их недвижимость. Ни при каком кворуме. Голосования через какие-то компьютерные программы, приложения — это виртуальная реальность, не связанная с правовыми нормами. Сейчас это не может считаться законным голосованием. В этих программах нельзя не то что верифицировать личность или прописку — даже государство, из которого человек голосует. С голосованием через МФЦ ситуация такая же — это не правовые инструменты. Вчерашняя поправка (от 11 мая. — Прим. ред.) в постановление и вовсе уравняла голоса собственников и соцнанимателей, что просто юридический бред: это словно уравнять арендаторов и арендодателей. Очень важно понять логику: частная собственность по закону может быть изъята и возмещена только для государственных нужд. Должен быть интерес не конкретного девелопера, не правительства и не части жильцов дома — только всего населения в целом. Например, если мэрия прокладывает шоссе или если аварийное здание угрожает безопасности жильцов и прохожих — в этом случае никто не спрашивает мнения у собственников, им не предоставляется выбор, только компенсация. Нынешний законопроект и постановление сами по себе делают программу абсолютно частной, если предполагается голосование. Кроме того, и чиновники, и законотворцы забыли о собственниках нежилых и коммерческих помещений — в голосовании они не участвуют, в предполагаемом законе недвижимость им взамен не обещана. По некоторым оценкам, это более 1 % коммерческих помещений города. Прокуратура Москвы обязана была вынести представление мэру и правительству о недопустимости проведения незаконного голосования, даты которого уже назначены, и об отмене антиконституционного постановления № 245-ПП. Сейчас мы совместно с протестующими жильцами готовим сотни заявлений. Эту программу нельзя сделать легальной. Авторы законопроекта даже не различают жилищные права граждан и право на частную собственность: последнее не находится ни в местном, ни в федеральном подчинении. Властям предстоит либо добиться полного согласия всех жителей и отсутствия претензий, либо устроить настоящую бойню — с выселениями по суду, с приставами и частями национальной гвардии в спальных районах. Еще зимой Собянин критически высказывался о возможности какой-либо реновации. На мой взгляд, вся эта кампания — большая подстава со стороны администрации президента. Первый заммэра Анастасия Ракова сейчас находится в остром конфликте с главой администрации, господином Кириенко. Наиболее вероятно, что при ужесточении конфликта президент публично отложит разработку программы, в очередной раз подняв собственный рейтинг. Есть ли противоречия в проекте закона «О реновации»? ЕКАТЕРИНА ШУЛЬМАН,специалист по проблемам законотворчества, доцент Института общественных наук РАНХиГС, колумнист «Ведомостей» Закон предполагает внесудебный отъем частной собственности, не связанный ни с чрезвычайной необходимостью — антитеррористической операцией, аварийным состоянием здания, ни с масштабными национальным проектами вроде Олимпиады. Можно сказать, последняя была пробным камнем, и сейчас Олимпиада пришла в Москву. Это хорошо показывает, что нельзя изменять законодательную ткань на отдельных территориях — потом противоречия неизбежно распространяются на всю страну. Остальные моменты уже вторичны: в законе не оговорена судьба взносов за капремонт, которые люди уже заплатили. В нем вообще отсутствует упоминание собственников коммерческих помещений, нет также очередников, жильцов коммуналок, общежитий. Текст закона подписан группой депутатов, избранных от Москвы. По моему опыту, такие законы пишутся в органах исполнительной власти и близких к ним организациях. Стилистически закон больше похож на административный приказ, написанный правовым департаментом мэрии. Возможно, часть писали и юристы крупных девелоперов. Расселение старого жилого фонда — игра с известными условиями вот уже десятки лет. Это про отношения собственника и застройщика: у тебя пытаются купить недвижимость, ты хочешь ее подороже продать. Если согласишься сразу — продешевишь, если слишком поздно — твое жилье просто сожгут. Такова была практика, и в ней не было интересов государства. Сейчас это именно государственная программа по принудительному переселению. На мой взгляд, такого рода законопроекты вообще не должны приниматься в первом чтении. Возможно, кампанию пролоббировал Стройкомплекс Москвы, который остро нуждается в деньгах из-за своей закредитованности. Либо у мэрии полностью сломались все каналы обратной связи и они ожидали восторга населения. Вы наверняка видели фотографии китайских особняков на пути у хайвеев. Во всем мире эти проблемы решают смесью подкупа и давления — насколько позволяет уровень криминально-правовой культуры в стране. Соединенные Штаты, Франция, страны Латинской Америки регулярно сталкиваются с проблемой ликвидации гетто, старых неблагополучных районов. Чаще всего это проблема муниципальных властей. Последние не идут в федеральный центр и не просят изменить под их ситуацию все федеральное законодательство, не отменяют право частной собственности в каком-то конкретном месте, просто потому что оно понравилось застройщикам. Можно ли сейчас выделять 96 миллиардов, если еще не приняты ни закон, ни сама программа реновации? МАРИНА ИВЛИЕВА,юрист, завкафедрой финансового права МГУ, партнер «Пепеляев Групп» Выделенные 96 миллиардов, как указано в поправке к закону о бюджете, проходят не по госпрограммам, а по так называемой «ведомственной структуре расходов» на цели «финансового обеспечения вопросов, связанных с осуществлением городом Москвой функций столицы...». На мой взгляд, здесь присутствует нарушение статьи № 65 Бюджетного кодекса РФ: «Формирование расходов бюджетов бюджетной системы Российской Федерации осуществляется в соответствии с расходными обязательствами, обусловленными установленным законодательством» — это значит, что пока нет расходного обязательства, нельзя формировать расходы. В нашем случае на момент принятия поправки в бюджет отсутствует закон, который давал бы мэрии Москвы полномочия на реновацию, под которую были запланированы эти расходы на 96,5 миллиарда рублей. Поправки в бюджет, предусматривающие увеличение расходов, могли возникнуть только после подписания закона президентом. Прокуратура должна была предъявить претензии к этой поправке в бюджет — в порядке нормоконтроля — по статьям № 9 и № 9.1 Федерального закона «О Прокуратуре...». Счетная палата обычно контролирует только по факту — когда деньги уже израсходованы. Еще можно оспорить принятые поправки в судебном порядке, но заявителю придется доказывать нарушение его прав именно принятыми поправками, что в данном случае может быть неочевидно для суда.
  13. Доклад руководителя IRN.RU Олега Репченко на выставке «Недвижимость от лидеров» Рекордная активность девелоперов в последние годы привела к тому, что макроэкономика перестала быть фактором, определяющим ценовую динамику на рынке недвижимости. На первый план выходят объемы предложения, которые так велики, что продать все построенное, по-видимому, удастся лишь при условии революционного снижения стоимости жилья, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко 17 марта на организованном IRN.RU круглом столе «Рынок недвижимости в 2017 году: стоит ли бояться затоваривания и как с ним бороться?». Главным фактором становится не макроэкономика, а объемы предложения К настоящему времени геополитика и макроэкономика пришли к локальной точке равновесия, которая может просуществовать довольно долго. Значительное ухудшение или улучшение ситуации становится все менее вероятным. Все плохое, что могло случиться, уже случилось: конфликт на Украине, санкции, девальвация рубля. Поэтому сильно хуже, скорее всего, не будет, если дело не дойдет до полномасштабной войны, в чем никто не заинтересован. Однако и значительного улучшения ситуации ждать вряд ли стоит: надежды на отмену санкций, связанные с избранием Дональда Трампа президентом США, успели рассеяться, и всем стало ясно, что конфликт с Западом в таком «замороженном» состоянии может продолжаться еще много лет. Рынок недвижимости адаптируется к этой новой реальности, связь между ним и макроэкономикой становится все более спорной и неоднозначной: в последние месяцы нефть отскочила выше $50 за баррель, укрепился рубль, однако всплеска спроса на недвижимость не произошло, скорее наоборот. Первую скрипку среди факторов влияния на рынок недвижимости теперь играют объемы предложения и строительства, которые находятся на историческом максимуме. По данным компании «ИРН-Консалтинг», с 2014 г. общий объем предложения новостроек и апартаментов в Москве и Подмосковье увеличился примерно в полтора раза: 2011-2013 гг.: 4 – 5 млн кв. м; начало 2015 г.: 5,9 млн кв. м; начало 2016 г.: 7,1 млн кв. м; начало 2017 г.: 7,5 млн кв. м. Предпосылок к сокращению объемов предложения пока не наблюдается. Более того, учитывая динамику выдачи разрешений на строительство в Москве, анонсы перспективных проектов и новую программу сноса пятиэтажек, эти цифры могут стать еще больше. Нынешний строительный бум в столице – следствие оттепели в отрасли в 2012-2013 гг., когда после окончания ревизии инвестконтрактов девелоперы на радостях нахватали множество площадок, в том числе очень крупных, на территории промзон. В кризис надо бы снижать объемы строительства, так как платежеспособный спрос сокращается. Однако этого не происходит: работа над новым проектом занимает несколько лет, и приостановить этот процесс крайне сложно и затратно. В результате мы видим затоваривание рынка. Затоваривание рынка Так как жилья в Москве строится больше, чем люди в состоянии купить, девелоперы не успевают продать все квартиры на стадии строительства, до ввода дома в эксплуатацию. В результате все более распространенным становится такое редкое до недавних пор явление, как квартира в готовой новостройке. Собственно, это и есть главный симптом затоваривания рынка. До 2014 - 2015 гг. квартиру в готовой новостройке можно было купить только у частных инвесторов, входивших в проект на нуле и перепродававших жилье после сдачи дома с хорошей прибылью. А квартир от застройщика в веденных в эксплуатацию корпусах практически не было. Однако после 2014 г. доля готовых новостроек на московском рынке начала быстро расти и к началу 2017 г. достигла 25%. Доля готовых новостроек на рынке Москвы от Третьего транспортного кольца до МКАД, по данным «ИРН-Консалтинг»: 2011 – 2013 гг.: менее 5% начало 2015 г.: около 10% начало 2016 г.: 15-20% начало 2017 г.: около 25%. По прогнозам специалистов IRN.RU, через два-три года эта доля может вырасти до 50%. Цены Затоваривание рынка происходит, даже несмотря на снижение стоимости готового жилья темпами примерно 10% в год: Новостройки, конечно, дорожают по мере повышения стадии строительства, но, выходя по ценам ниже рыночных, к моменту ввода они прибавляют уже не 30-50% стоимости, как до кризиса, а хорошо, если 10-15%. Например, если до 2014 г. в пределах МКАД найти новостройку дешевле 170 000 руб. за метр было практически нереально, то в последние годы появляются проекты стоимостью около 100 000 за кв. м и даже дешевле. И когда строительство завершится, они ведь будут стоить не 170 000 руб. за «квадрат», а 120 000 – 130 000. Но самое главное - этой тенденции не видно конца. В прошлый кризис был лишь один крупный проект с демпинговыми ценами - «Марфино», который очень быстро раскупили, и ничего подобного больше не появилось. А сейчас на рынок выходят все новые дешевые новостройки: см. «Новостройки Москвы на старте продаж в январе 2017 года: что, где, почем», «Самые дешевые новостройки Москвы: рейтинг столичных районов в пределах МКАД за февраль 2017 года». Что касается долларовых цен на недвижимость в Москве, то они вернулись к уровню 2004 г., когда на рынке была зафиксирована первая с начала 2000-х стагнация. То есть квадратный метр, в предыдущие кризисы хотя бы частично отыгрывавший ослабление рубля, в этот раз не только не пошел за долларом, но потерял даже больше, чем многострадальный рубль. Вообще, ценовая динамика в последние годы кардинально отличается от того, что наблюдалось на рынке недвижимости в период кризисов 1998 и 2008 гг. Во время предыдущих кризисов на достижение ценового «дна» уходило около года – двух, причем основное снижение цен происходило в первый год, а восстановление рынка занимало три-четыре года. А на этот раз сползание цен вниз продолжается и спустя три года после начала кризиса. Разница в ценовой динамике объясняется различной природой кризисов: если в 1998 и 2008 гг., по сути, имела место глубокая коррекция перегретого рынка, то сейчас речь идет о новой эпохе, с принципиально иным соотношением объема предложения и уровня платежеспособного спроса. Поэтому скорого отскока цен ждать не приходится. Эпохи рынка недвижимости До 2008 г. До кризиса 2008 г. для рынка недвижимости Москвы и России в целом был характерен резкий и почти непрерывный рост цен с крайне низких отметок начала 1990-х гг. к среднемировому уровню. Напомним, после распада СССР квартиру в хорошем сталинском доме в центре Москвы можно было купить за смешные $10 000 ($100-200 за кв. м). Поэтому неудивительно, что в дальнейшем метр подорожал в 10-20 раз. 2008 – 2013 гг. К середине 2000-х цены на жилье в Москве не только достигли среднемирового уровня, но и существенно его превысили. В 2008 – 2013 гг. происходила консолидация рынка на ценовых максимумах в условиях дорогой нефти и иных источников дешевых денег. Высокий уровень цен поддерживался и относительно небольшими объёмами строительства: в Москве было мало новых проектов сначала из-за кризиса, а потом в связи с назначением нового мэра, инициировавшего пересмотр всех инвестконтрактов, в Подмосковье строили много, но только экономкласс. 2014 г. – обозримое будущее: революция «по Форду» Напомним, до Генри Форда машины были роскошью, потому что собирались вручную и в очень небольших количествах. Форд стал производить авто на конвейере, что резко снизило их себестоимость и сделало автомобиль доступным самым широким слоям населения. Сам Форд тоже не остался в убытке – при сравнительно скромной марже он зарабатывал на огромных оборотах. Такая эволюция характерна не только для автомобилестроения, но и для других рынков – электроники, воздушных перевозок, общепита и т.п. Сначала всегда насыщается дорогой сегмент. И недвижимость здесь не исключение. До 2014 г. жилье в Москве было неадекватно дорогим, доступным только 1-2% граждан с очень высокими доходами. Они покупали недвижимость сначала для себя, потом – для детей, потом лишнюю, впрок, потому что верили в вечный рост цены метра. Рынок существовал в относительно небольших объемах и был оторван от подавляющего большинства населения, включая средний класс. Основными клиентами застройщиков были инвесторы, на которых приходилось от 30 до 70% продаж в зависимости от класса. Эта эпоха закончилась в 2014 г., с падением цен на нефть, введением санкций и началом строительного бума. Да, богатые люди не стали беднее. Проблема в том, что им не нужны квартиры. Ни для собственных нужд, которые давно удовлетворены, ни с инвестиционными целями, потому что предпосылок для роста цен на жилье нет, а рынок аренды перенасыщен, и сдать лишнюю недвижимость по хорошей цене очень трудно. Недавно введенный налог на имущество физлиц, рассчитываемый от его кадастровой стоимости, также не стимулирует к приобретению «лишних» метров. Безусловно, спрос на «элитку» и бизнес-класс не исчезнет, но относительно небольшое число состоятельных покупателей не сделают погоды на рынке, насчитывающем 7,5 млн кв. м. При столь существенном росте объемов строительства придется продать очень много жилья обычным людям, у которых нет таких денег, как у обеспеченной прослойки, за счет которой цены держались в прежние годы. Это возможно только при революционно низких по цене предложениях, причем во всех классах жилья. Потому что до 2014 г. цены были завышены во всех сегментах: по цене скромной трехкомнатной квартиры якобы бизнес-класса в спальном районе Москвы можно было купить роскошный пентхаус в одной из европейских столиц. Пока были маленькие объемы строительства и «шальные» деньги у части населения, такой уровень цен мог существовать. Однако теперь условия изменились, и на московском рынке происходит и будет происходить размывание классов и коррекция цен на ступеньку вниз: «элитка» будет продаваться по докризисным ценам бизнес-класса, бизнес-класс - по ценам «комфорта», а «комфорт» будет стоить сколько же, сколько стоил «эконом». Читать полностью: irn.ru
  14. За что москвичи любят сталинки и сколько готовы за них платить Когда-то сталинские дома считались самым престижным жильем, в них селилась советская элита. Сейчас востребованность сталинок заметно снизилась, но многие покупатели все еще предпочитают квартиры именно в сталинских домах. Как выяснила редакция IRN.RU, цены на сталинские квартиры до сих пор выше средних по рынку, даже несмотря на некоторые недостатки такого жилья. Для советской элиты и не только Сталинские дома в основном строились со второй половины 1930-х до конца 1950-х годов. «Сталинки появились на свет как отрицание предыдущей эпохи конструктивизма. В 1930-е гг. изменилась государственная идеология. В период первых пятилеток, индустриализации и коллективизации руководству страны было важно показать, что советская власть достигла больших успехов в развитии экономики страны и повышении уровня жизни населения. Именно поэтому почти все жилищные и общественные объекты, построенные в этот период, по своей архитектуре и внутреннему убранству напоминают дворцы, из-за чего архитектурный стиль сталинок иногда называют «сталинским ампиром», - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Как правило, квартиры в сталинских домах получала элита советского общества: партийные и советские работники, академики, высокопоставленные военные, писатели и артисты. В послевоенный период, когда строительство сталинок стало более массовым, к ним добавились преподаватели вузов, ученые, медики. Так или иначе, проживание в таких домах было привилегией. Правда, в основном это относится к престижным районам в центре и вокруг него, в то время как на востоке столицы (например, в районах Перово, Измайлово) представлено немало «сталинок» попроще – для рабочих и инженеров. Красивые фасады, высокие потолки, изношенные коммуникации Сталинские дома разных периодов заметно различаются. Сталинки раннего периода (1930-х гг. постройки), как правило, были невысокими (не более четырех-шести этажей). Преимущественно использовался красный кирпич, а межэтажные перекрытия могли быть деревянными. Межкомнатные перегородки зачастую выполнялись из деревянных досок, реек и штукатурки. В конце 1930–1940-х гг. появились более монументальные сталинки, насчитывавшие 10-12 этажей. В них использовался стальной каркас и бетонные перекрытия. «Здания именно этого «поколения» отличались особенно вычурным внешним убранством, а также обладали нестандартными планировками помещений (скажем, включали комнаты для прислуги)», - говорит Мария Литинецкая. В 1950-х годах сталинки в основном стали скромнее с точки зрения оформления фасадов. «Сталинские дома обязательно кирпичные (кладка достигает 60-70 см), без утеплителей (хорошая теплоизоляция обеспечивается за счет большой толщины стен) с квартирами коридорного типа без холлов (с длинным коридором, по сторонам которого комнаты), - рассказывает Алексей Бернадский, заместитель директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. - Не считая домов парадного типа, в сталинской застройке были маленькие подъезды. Большая часть домов с газовыми колонками, без грузовых лифтов. В первых домах даже были мусоропроводы в квартирах, потом их перенесли в подъезд. Изнутри квартиры в сталинских домах отделывались специальной подкладкой (по типу гипсокартона), сейчас покупатели отскабливают стену и выигрывают еще 10 см площади в квартире». В сталинских домах делали очень мало однокомнатных квартир. «В целом можно говорить о том, что номенклатурные сталинки сохраняли традицию больших четырех-пяти и более комнатных дореволюционных квартир. «Для простых людей» комнатность была уменьшена. До трехкомнатных», - отмечает Сергей Бобашев, руководитель проектов SPbREview, Lifedeluxe. По данным Dream Realty, площадь однокомнатных квартир в сталинских домах обычно составляет 32-50 кв. м. «Двухкомнатные квартиры располагались в подъездах, выходивших во двор, а они были не парадные, и окна квартир тоже выходили во двор, что в те времена было не очень престижно. Площадью они были от 44 до 70 кв. м и выдавались врачам, начальникам охраны, культурным деятелям, - говорит Екатерина Понкратова, руководитель отдела продаж Dream Realty. - Особый шик – это трех- (от 57 до 85 кв. м) и четырехкомнатные (от 80 до 110 кв. м) квартиры, где окна выходили на две стороны. Причем все жилые комнаты были обращены на проспекты, чтобы высшие чины могли наблюдать за парадами, не выходя из дома, а кухня и подсобные помещения выходили окнами во двор». Квартиры в сталинских домах ценятся не только за их историчность и красивые фасады, они имеют и другие, более практичные преимущества. «Первое, с чем ассоциируется квартира в сталинке – это высокие потолки, которые в номенклатурных домах достигают 4,3 м», - утверждает Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate. Кроме того, в квартирах широкие подоконники, обычно просторные комнаты и санузлы. «Еще одним плюсом является то, что дома строились малоквартирными – на площадке две, максимум четыре квартиры», - отмечает руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон» Екатерина Никитина. Главный недостаток сталинских домов заключается в их возрасте. И если сами здания благодаря высокому качеству строительства сохранились хорошо, то состояние коммуникаций оставляет желать лучшего. «К сожалению, часто покупатель квартиры вынужден менять коммуникации прямо от порога, - говорит Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». - Это касается и проводки, и водопроводных труб, и другого инженерного оборудования. Зачастую в доме возможны скачки напряжения, проблемы с напором воды, особенно на верхних этажах». Выше среднего По словам генерального директора консалтинговой группы «Апхилл» Алексея Семина, доля сталинок в общем объеме предложения на вторичном рынке Москвы не превышает 7%. «Большинство сталинок сосредоточены в ЦАО, СЗАО, САО, ЮЗАО и ЗАО. Наибольшую долю в объеме предложения на вторичном рынке сталинки составляют в Тверском районе, Соколе, Дорогомилове, Гагаринском, Академическом, Беговом, Савеловском, Бутырском, на Арбате, в Хамовниках и Ломоносовском районах», - говорит Мария Литинецкая. Средняя цена квадратного метра в сталинских домах составляет 195 000 рублей по индексу IRN.RU, что на 15% выше среднего показателя по Москве (170 000 за кв. м). «Если сравнивать стоимость квартир в сталинских домах и соседних старых «панельках», то в первых цена, конечно, выше примерно на 20-25%. Что касается расположенных рядом современных домов, то стоимость квадратного метра в них выше, чем в сталинках», - отмечает Екатерина Никитина. Интересно, что в менее престижных районах ВАО и ЮВАО разница в цене метра в сталинских домах и обычных панельках меньше – всего около 5% или даже отсутствует, что объясняется более простой архитектурой расположенных в этих локациях сталинок. Правда, за счет большего метража общая стоимость сталинок все равно в большинстве случаев окажется выше. Безусловно, в самых знаковых сталинских домах цены намного выше. «Например, в знаменитой высотке на Котельнической их разброс очень большой и вполне сопоставимый с элитными новостройками: двухкомнатные квартиры площадью 52-92 кв. м в доме предлагаются по цене от 449 000 руб. до 1 160 000 руб. за кв. м. Для сравнения: в элитной новостройке на Котельнической, 21 стоимость метра начинается от 550 000 руб., а в клубном доме на Котельнической, 31 – от 594 000 руб.», - говорит Вячеслав Антропов. На любителя Несмотря на народную любовь к сталинским домам, спрос на них не слишком высок. «Если в 1990–2000-е гг. спрос на сталинки был высок ввиду небольшого объема предложения квартир бизнес- и премиум-класса, то сейчас ситуация в корне поменялась, - утверждает Мария Литинецкая. - Постепенно покупательская аудитория сталинок переориентировалась на новые современные проекты высокобюджетных новостроек. Тем не менее, если рассматривать ситуацию на рынке с точки зрения предложения, то никакого массового избавления от сталинок не наблюдается. Если жители устаревшего жилого фонда хрущевской поры сейчас стремятся продать свои квартиры, то жители сталинок не спешат это сделать. Однако предложение сталинок все же превышает спрос, и на одного покупателя квартиры данного формата приходится, как минимум, семь продавцов». Однако у квартир в сталинских домах есть своя аудитория – люди, которые хотят жить именно в них. В основном это те, кто раньше жил в таком доме и привык к высоким потолкам и другому антуражу, те, кому близок их исторический дух. «Совсем недавно у нас поступил запрос на приобретение квартиры в сталинском доме в ЦАО, бюджет покупки составил 50 млн руб., - рассказывает Екатерина Никитина. - Основное условие при покупке было, чтобы квартира ранее принадлежала только одной семье и по возможности в «первозданном» виде. Квартиру мы искали долго, в результате выбрали четырехкомнатную квартиру на Рождественском бульваре, которая принадлежала наследникам советского генерала». По словам генерального директора ГК «Недвижимость в Петербурге» Николая Лаврова, именно в этом сегменте недвижимости очень часто покупателями квартиры являются люди, жившие в конкретном доме в детстве, а затем по каким-то причинам переехавшие. «Часто такие покупатели требуют конкретную квартиру, готовы связываться с расселением, даже иногда переплачивая больше рыночной цены», - говорит эксперт. Ольга Тихонова отмечает еще одну интересную черту в портрете покупателя сталинок: часто такие квартиры ищут люди, переехавшие в Москву из Санкт-Петербурга. «Мы не раз отмечали случаи, когда клиенту-петербуржцу на выбор предлагались несколько интересных вариантов в современном жилье и классические сталинки. В 9 случаях из 10 выбор был сделан в пользу квартиры в сталинском кирпичном доме», - утверждает риелтор. Романтики найдутся За исключением самых знаменитых сталинок, основная масса таких домов уже давно не считается элитным жильем. Эксперты в лучшем случае относят их к бизнес-классу - и то лишь «номенклатурные» сталинки в престижных районах. Остальные скорее соответствуют сегменту комфорт. Причем эксперты единодушны во мнении, что большинство покупателей скорее выберут квартиру в современном доме комфорткласса. По мнению Екатерины Никитиной, квартиры в сталинских домах не потеряют актуальность еще лет 10, однако спрос на них будет снижаться: «На это повлияют появление новых интересных объектов в той же локации, высокая кадастровая стоимость квартир и физический износ дома. Но даже при всех этих параметрах всегда найдутся романтики, которые любят вечером посидеть с чашечкой чая на широком подоконнике и полюбоваться на красивые виды Москвы». Читать полностью: http://www.irn.ru/articles/39746.html Юлия Рышкина, IRN.RU – Недвижимость в Москве и Подмосковье
  15. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» составил рейтинг районов Москвы по доле переоцененного жилья на вторичном рынке. Переоцененными мы считаем квартиры со стоимостью метра, значительно превышающей среднюю для данной локации (см. «Рейтинги округов и районов Москвы по стоимости жилья»). Как правило, завышенная цена в разы увеличивает сроки экспозиции недвижимости или вообще делает ее продажу невозможной. В большинстве случаев владельцы такого жилья после многих месяцев тщетных поисков покупателей или снижают цену, или снимают квартиру с продажи в ожидании лучших времен. Соответственно, в районах с высоким индексом переоцененности величина торга при продаже вторичных квартир, скорее всего, будет существенно выше средней по рынку. Неоправданно дорогие квартиры, конечно, есть во всех столичных районах, однако их доля в общем объеме предложения может отличаться в разы. Индекс переоцененности района выше 10% свидетельствует о том, что неадекватно оцененной недвижимости в локации много. Как правило, подобная ситуация характерна для районов с очень неоднородным предложением. То есть таких, где относительно новые и дорогие дома соседствуют со старым, некачественным жилым фондом. Причины достаточно очевидны: с одной стороны, в подобных локациях большой разброс цен, с другой – у продавцов велик соблазн поднять стоимость своей недвижимости, ориентируются на цифры в объявлениях дорогих «конкурентов». Ярким примером переоцененного района с разношерстным предложением является лидер рейтинга – «Фрунзенская» (Хамовники). Район считается престижным и дорогим, хотя расположен за пределами Садового кольца и жилья высокого качества там не так уж много – несколько построенных в последние годы ЖК и, с некоторой натяжкой, сталинки на Фрунзенской набережной (см. «Сталинские квартиры: солидное жилье с проблемными коммуникациями»). А основной объем предложения формируют типовые советские дома. На втором месте в рейтинге – «Третьяковская» (Якиманка). Район испытывает примерно те же трудности, что и «Фрунзенская»: слишком большой разрыв в цене между старым фондом и новыми элитными домами. Замыкает топ-3 переоцененных районов Москвы «Кропоткинская», где находится суперэлитная Остоженка. До Кремля от Остоженки рукой подать, что и сделало эту улицу и ее окрестности полигоном, на котором элитные застройщики оттачивали свои умения в 1990-е – 2000-е гг. Однако к настоящему времени значительная часть некогда заоблачно дорогих новостроек успела морально и физически устареть. При этом собственники хотят за них примерно столько же денег, сколько и до кризиса, невзирая на изменение экономических реалий. Как следствие, Остоженка, по словам риелторов, сегодня является лидером по количеству элитного неликвида – см. «Сговорчивость продавцов «разморозила» вторичный рынок элитного жилья Москвы». В целом стоит отметить, что, помимо ЦАО, в рейтинге очень широко представлен запад Москвы, в том числе такие отдаленные от центра районы, как Кунцево, Крылатский, Очаково-Матвеевское. По удобству местоположения, уровню развития инфраструктуры и качеству жилого фонда западные локации часто ничем принципиально не отличаются от обычных спальных районов, однако склонность еще советских партийных элит селиться поближе к главным правительственным трассам – Кутузовскому проспекту и Рублевке - обеспечила налет «элитности» всему западному направлению. В постсоветские годы этот тренд подхватили девелоперы, строившие на западе жилые комплексы бизнес-класса, не смущаясь их подчас очень спорным окружением. Очаково-Матвеевское, например, не только примыкает к МКАД, но и изобилует промзонами. Спальные районы на других направлениях в основном застроены однотипным жильем, переоцененных предложений в них немного. Единственное – за МКАД среди районов «старой» Москвы выделяется Куркино, уникальный для столицы малоэтажный район с очень низкой плотностью застройки. Объективные достоинства локации подпитывают амбиции владельцев местной недвижимости, однако очень спорная транспортная доступность района не позволяет большинству из них сильно превысить пределы разумного. Рейтинг районов Москвы по переоцененности недвижимости, IRN.RU