S_Navigator

Пользователи
  • Публикации

    13
  • Зарегистрирован

  • Посещение

S_Navigator last won the day on 25 января 2013

S_Navigator had the most liked content!

Репутация

17 Хороший

1 подписчик

О S_Navigator

  • Звание
    Пользователь

Контакты

  • Сайт
    http://квартира-зеленоград.рф/

Информация

  • Пол
    Мужчина
  • Город
    Зеленоград
  • Интересы
    Предоставление услуг в сфере недвижимости. Продажа, покупка, обмен квартир, домов. Сопровождение сделок в Зеленограде, Москве. Строительство энергосберегающих домов. Новостройки в Зеленограде. Загородная недвижимость, дачи, участки в Солнечногорском районе.
  1. Есть некоторые мнения, что за рекламу не нужно брать предоплату, а нужно просто брать комиссию больше. Но суть не в том же, что комиссии не хватает на расходы по рекламе. Проблема в том, что дело в большинстве уже случаев не доходит даже до комиссии. Комиссию можно хоть миллион рублей обозначать, но если каждый месяц риэлтор на одну рекламу в Авито, ЦИАН и Яндекс выкидываете напрасно более 5 000 р., а объекты эконом класса месяцами висят в рекламе, поможет ли ему то, что он станет указывать более высокую комиссию? Скорее навредит. так как уменьшится вообще количество сделок.
  2. Не смотря на открытую тему в прошлом году, захотелось оставить комментарий по поводу оплаты рекламы клиентами. Сейчас ситуация на падающем рынке недвижимости такова, что цены в рекламе в интернете на одни и те же объекты очень разные. То есть большая масса объектов рекламируется по докризисным, завышенным ценам, и объекты уже по более низким ценам, собственники которых уже устали продавать и начинают подстраиваться под спрос. Поэтому замечен прирост обращений со стороны продавцов, особенно с альтернативой. В чем смысл. Тот, кто хочет продать свою квартиру и купить, скажем, более просторную и дорогую, оценивает свой объект по наивысшей планке. А купить хочет те квартиры, которые видит уже по низким ценам. Доходит до маразма –продавец убеждает что его квартира стоит 150 000 р. за квадратный метр, а ту которую он покупает, в таком же доме, почему –то стоит 100 000 р. за кв.м. Поэтому те риэлторы, которые оплачивают рекламу самостоятельно, ранее не испытывали проблем. Цены на жилье были боле менее адекватны в разбросе. Да и на рекламу мало уходило, так как в основном АВИТО было бесплатно, ЦИАН даже когда стал платным, стоил немного. Сейчас ситуация изменилась. Появилась небывалая активность продавцов. Заключается большое количество договоров. Продавцы настаивают на своей нереальной цене, которая завышена на 1 млн или более, и причем все требуют – реклама на ЦИАН, АВИТО, ЯНДЕКС-недвижимость, Из рук в руки и т.д. Сначала я стал предварительно выдавать памятки при заключении договора, где говорилось, что рекламу мы размещаем на свое усмотрение, и дальнейшие претензии по рекламе не принимаются. Однако сейчас я предлагаю следующую стратегию, и она работает: Если цена реально ощутимо завышена, я говорю клиенту: «Как профессионал, я убежден, что за Вашу цену данный объект не продастся, и реклама будет размещаться лишь для вас и напрасно расходовать ресурсы. Поэтому я не вижу смысла напрасно выкидывать деньги на ветер. Мы готовы разместить рекламу в таком-то объеме. Однако если Вы уверены в своей цене и хотите видеть рекламу своего объекта на дополнительных платных источниках, мы готовы разместить рекламу за ваши средства. В случае, если в рамках нашего договора ваш объект будет продан с участием нашей компании, потраченные вами средства на данных ресурсах мы вернем». Что дает такая стратегия? Реальный продавец, который готов продать недвижимость – соглашается. Более того он уверен, что его объект продастся и он деньги получит назад и уже не будет пытаться бегать из одного агентства в другое, так как если уйдет, то потраченные средства ему не вернут. После этого, начав выплачивать пусть даже небольшую сумму за рекламу (а это от 500 р. в месяц и выше) продавец становится более адекватней в корректировке цены. Что касается «неудобно» брать маленькие деньги за рекламу, когда комиссия доходит до 500 000 р. Во-первых, деньги клиенту возвращаются, в случае если он хочет продать и продаст. Во вторых, разве в крутом автосервисе, где ремонт дорогих автомобилей стоит несколько сотен тысяч рублей, Вам бесплатно механик за свой счет будет покупать расходники? Масло, фильтры и т.д.? нет, конечно. Извините, но все будет включено в счет. Наша работа реально сложная, особенно сейчас, и комиссия выплачивается не за рекламу и не за то, что мы где-то, что-то разместили. По опыту последних месяцев заметно появление продавцов, которым нужна не услуга продажи квартиры, а возможность бесплатно «попродавать» и поэкспериментировать с ценой, да еще с несколькими агентами. Та стратегия которую я использую –как раз решает проблему с этим. В тоже время ко всему нужно подходить гибко. Если, скажем, обратились адекватные клиенты и понятно, что они, скорее всего, будут работать на реальных условиях, то, возможно и нет необходимости им выставлять условия с предоплатой за рекламу.
  3. По поводу: на что жить стажеру в агентстве недвижимости. Необходимо уяснить сразу главную вещь: работа риэлтором это по сути свой бизнес, где никто и никогда не будет думать о том, на что вам, как стажеру жить. Работа с недвижимостью тем и отличается от многих других работ, что работнику не дают определенные гарантированные задания, которые работник спокойно выполняет и получает раз в месяц оплату. Это очень сложная работа. Именно поэтому многие не могут понять -как так можно работать. В этой сфере можно получить прибыль - лишь проведя конкретный ряд действий, который будет действительно нужен клиентам и которые заплатят за это. Именно это и есть зарплата. А вот как найти клиента, как убедить его воспользоваться именно твоими услугами и как оказать качественно услугу в полном объеме -и есть задача риэлтора и стажер должен на всем своем пути обучения решать именно эти задачи. А без зарплаты можно просидеть не только шесть месяцев. Многие ходят в стажерах годами. Вопрос на что они живут? У всех своя ситуация. Точно одно -тем, у кого нет финансовой поддержки, стремления и предприимчивости, как и во всех видах бизнеса, не смогут успешно работать.
  4. По сути нормальная обычная однушка в Зеленограде немногим больше 5 000 000 р. В новых домах вторичка - под 6 000 000 р. В новостройке, именно в Зеленограде с московской регистрацией, 1 ки 4 600 000 - 4 870 000 р. Причем все квартиры почти раскуплены. Осталось немного в двух корпусах на которые не распространяется ипотека с господдержкой.
  5. Да, я согласен в ряде случаев цены не точны. Но иногда похожи. Например я сейчас оценивал 1 ку в Зеленограде в доме серии П-46. Цену выдал 5 022 869 руб.. В принципе если состояние "не очень" и в определенном районе - то где то так и будет.
  6. Онлайн калькулятор оценки квартир http://квартира-зеленоград.рф/poleznye-instrumenty/kalkulyator/
  7. Дом в собственности у трех сособственников. Собственник одной доли хочет продать свою долю собственнику другой доли. Но участок не приватизирован, не поставлен на учет, не имеет границ, нет размеров. Как продать такую долю? Что писать в ДКП по поводу участка? Если участок вообще не упоминать -то приостановят. Кто сталкивался с подобной ситуацией, посоветуйте решение.
  8. Для покупателей новостройки будет полезной следующая статья http://kvartira-zelenograd.narod.ru/publ/stati_o_nedvizhimosti/pamjatka_pokupatelju_novostrojki/1-1-0-17
  9. Для многих людей покупка жилья является очень важным событием в их жизни, а покупка квартиры в новостройке выступает наиболее ответственным шагом. Печальный опыт прошлых лет до сих пор заставляет с осторожностью и волнением рассматривать покупку жилья в новостройке и выступать в роли долевого участника строительства. С введением 214 Федерального Закона, который по своей сути регулирует отношения, обязательства и права застройщика и покупателей новостройки (долевых участников строительства), появился ряд преимуществ для покупателей квартир в строящихся домах. Однако нужно заметить, что данное положение вещей в свою очередь повлекло и повышение цен на объекты продаваемые застройщиком по 214 ФЗ в связи с увеличением ответственности и обязательств застройщика. Задача данной публикации, в краткой и доступной форме изложить важные моменты и положения для покупателя квартиры в новостройке. Здесь будут перечислены все права покупателя, а так же его обязательства перед застройщиком. И так Вы остановились на определенной новостройке. Месторасположение будущего дома Вас вполне устраивает, цены на квартиры, обозначенные в рекламе - приемлемы. Однако возникает несколько логичных вопросов: кто застройщик, когда будут сдаваться дома и когда фактически можно въехать в свою квартиру. Как показывает практика телефонные разговоры мало, что дают. В лучшем случае мы получим сжатую информацию по квартирам в доме, приблизительной их стоимости и ориентировочные сроки сдачи дома. Поэтому разработаем перечень важных пунктов, которые необходимо для себя уяснить: 1. Информация о застройщике Это важный момент. Используя название заинтересовавшей Вас строительной компании, можно найти информацию о данном застройщике в интернете, самостоятельно изучить историю его работы, отзывы. Но существует информация, которую Вы вправе от него получить напрямую: Название организации, ее местонахождение, график работы; Госрегистрация застройщика; Учредительные документы; Свидетельство о постановке на учет в налоговые органы; Информация об учредителях; История его строительства, проектов за последние 3 года; Информация о его лицензиях; Финансовая ситуация застройщика - размеры кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации; Бухгалтерская отчетность за последние 3 года; Аудиторское заключение деятельности застройщика за последний год; Разрешение на строительство; Техническое и экономическое обоснование проекта строительства объекта недвижимости; Заключение экспертизы проектной документации (если Федеральный Закон устанавливает на данный момент данную экспертизу); Проектная документация со всеми актуальными изменениями; Документы, подтверждающие право застройщика на используемый для строительства земельный участок (земельный участок, на котором ведется строительство, должен быть во владении у застройщика на основании собственности, на праве аренды, на праве субаренды либо в некоторых случаях на праве безвозмездного срочного пользования) Информация о проекте строительства - в ней должны отражаться не только все сведения соответствующие проектной декларации и сведения о застройщике, но так же о подробных характеристиках дома, назначении помещений, о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию, о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков, о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиках); 2. Информация о проектной декларации Проектная декларация представляет собой документ содержащий информацию о застройщике и о проекте строительства. Проектная декларация должна быть опубликована, размещена в СМИ за два месяца до заключения договора долевого участия и предоставлена покупателю в соответствии с настоящим Федеральным Законом (кроме случаев, когда застройщик реализует объекты долевого участия без размещения и распространения необходимый рекламы для привлечения данных средств на строительство объекта). В декларации должны быть внесены все изменения и сведения, касающиеся строительства. 3. Обязательства и ответственность застройщика. - Застройщик имеет право привлекать денежные средства лишь на основании заключения договора долевого участия, выпуска жилищных сертификатов или на основании создания жилищного кооператива в соответствии с Федеральными Законами регулирующими подобную деятельность. По инициативе гражданина (покупателя новостройки), вследствие нарушения подобных требований, сделка может быть признана судом недействительной; - Если строительная компания принимала деньги не имея на то права, гражданин может потребовать немедленного возвращения уплаченных им денежных средств плюс уплаты процентов в двойном размере и процентов сверх суммы за причинение убытков (ст. 395 ГК РФ); - Объект долевого строительства (в нашем случае – квартира) – подлежит передаче участнику долевого строительства (покупателю новостройки) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного дома; - Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания акта передачи объекта долевого строительства; - Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства объект не позднее двух месяцев обозначенного в договоре срока и соответствующего качества по договору, проектной документации и всем техническим требованиям и регламентам; - В случае несоответствия качества объекта (недостатки, непригодность использования) участник вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, уменьшения цены объекта или возмещения своих расходов связанных с устранением недостатков. При серьезных нарушениях сроков сдачи и качества объекта, участник долевого строительства в одностороннем порядке может отказаться от исполнения договора долевого участия и потребовать от застройщика вернуть денежные средства и выплатить проценты в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства по возврату денежных средств; - Если покупатель (гражданин) обоснованно отказался от исполнения договора, то в течение 20 рабочих дней, а если добился расторжения через суд – в течение 10- и дней с момента расторжения договора, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им по договору, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в двойном размере исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств; - В зависимости от условий договора, застройщик за 1 месяц или за 14 дней обязан предупредить покупателя о завершении строительства и сроке передачи объекта долевого строительства (квартиры) и разъяснить последствия бездействия, которые заключаются в том, что по истечению 2 месяцев, застройщик составляет односторонний акт о передаче объекта участнику долевого строительства, который уже будет нести риски за случайную гибель объекта. 4. Договор долевого участия. Данный договор регулирует отношения между застройщиком и покупателем новостройки и является основанием для требования у застройщика объекта долевого участия и последующей регистрации. Несколько характеристик такого договора: - Составляется в письменной форме; - Подлежит регистрации в Росреестре; - Считается заключенным с момента регистрации; - Гарантийный срок для объекта долевого строительства должен составляет не менее 5 лет, в течение которого участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством квартиры, за исключением случаев, когда недостатки (дефекты) возникли в результате нормального износа или нарушений в эксплуатации дома. Важно что бы в договоре были определены следующие пункты: - определение конкретного объекта подлежащего передаче участнику долевого строительства (покупателю) - цена договора - сроки и порядок уплаты - сроки передачи объекта покупателю (дольщику). 5. Обязательства и ответственность покупателя новостройки Участник долевого строительства так же несет обязательства и ответственность в процессе взаимоотношений с застройщиком. - Покупатель (участник долевого строительства) обязуется уплатить указанную в договоре с застройщиком цену и принять объект долевого строительства (квартиру) при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию данного дома; - Обязательства покупателя исполнены с момента уплаты денежных средств по договору в полном объеме и с момента подписания акта передачи на объект долевого участия. - Если застройщик расторгает договор с участником долевого строительства на основании нарушений по уплате, то расторгнуть договор застройщик может не ранее чем через 30 дней после письменного уведомления «дольщика» вместе с получением застройщиком сведений о том, что дольщик получил данное уведомление или не проживает по указанному адресу. Т.е. если покупатель новостройки нарушает условия оплаты, застройщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор; - В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным Законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. 6. Расторжение договора покупателем Участник долевого строительства вправе расторгнуть договор в следующих случаях: 1.Неисполнение обязательств застройщиком по передаче объекта в срок. 2.Нарушение требований, которые привели к серьезным нарушениям качества объекта долевого строительства. 3. Приостановка строительства, при которой очевидно, что застройщик не успеет в срок сдать объект. 4. Существенного изменения проектной документации 5. Изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 6. Договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. 7. Продажа новостройки через агентство недвижимости Часто при застройщиках работают агентства недвижимости, которые параллельно или на эксклюзивных правах реализуют объекты долевого участия в новостройке по ценам застройщика. Как правило, покупать новостройку через подобное агентство несколько выгоднее. На примере продажи новостройки Зеленый Бор в 23 микрорайоне г. Зеленограда можно обозначить следующие плюсы: - Независимо от того кто продает объект новостройки: агентство или сам застройщик, ответственность застройщика остается прежней, так как покупатель фактически напрямую заключает договор с застройщиком, вместе с тем агентство дополнительно проводит экспертизу застройщика и дает разъяснения и обеспечивает покупателя новостройки документами о данном сотрудничестве; - В процессе сопровождения сделки и оформления документов, независимо от того кто продает новостройку (сам застройщик или агентство) существуют расходы по сопровождению сделки и оформлению документов. В конкретном случае с новостройкой 23 мкрн г. Зеленограда, цена услуги у застройщика дороже на 10.000 рублей, чем у агентства. Данная скидка выгодна агентству тем, что агентство недвижимости, таким образом, расширяет виды своих услуг в сегменте новостроек и достигает популярности; - При покупке новостройки в зачет имеющегося жилья, покупателю новостройки необходимо будет реализовать свою имеющуюся недвижимость (дом, квартира, участок или другая недвижимость) в короткий срок. В данном случае агентство, продающее квартиры от застройщика поможет за меньшую комиссии реализовать объект недвижимости и придержать выбранную квартиру в новостройке; - Есть ряд преимуществ, который может предоставить агентство в качестве сопровождения разных видов ипотек, сбора документов и других услуг; В завершении мне хотелось бы пожелать удачи всем кто решает свои задачи в сфере нового жилья и рекомендовать не торопиться с решением важных, сложных вопросов и проводить предварительный анализ, консультации со специалистами, а так же пользоваться услугами профессионалов.
  10. Делай сегодня то, что можно сделать завтра – и тогда не придется откладывать на завтра то, что нужно было сделать вчера.
  11. Холодные звонки имеют смысл если есть огромное количество свободного времени, так как здесь скорее важен объем "перелопаченной" работы. Что то схожее с расклейкой. Результат в принципе возможен, но лишь при больших трудозатратах. Как правило данный способ привлечения клиентов отпадает сам собой если риэлтор имеет определенный опыт работы и является боле менее активным. Сейчас много работы в интернете например.
  12. Доброго времени суток Светлана! По поводу повышения квалификации. По моему мнению, знания обретаются во время работы.. Разумеется полезна разного рода информация которая касается всего, что может пригодиться в работе с недвижимостью. Единственное, что все знания должны быть систематичны. Нет смысла начинать карьеру с заучивания, скажем, гражданского кодекса. Вы должны быстро, активно начинать свой путь определив для себя самостоятельно направление. Поняв что Вам необходимо в первую очередь. Как правило, необходим всегда материал для работы, т.е. какой то вариант, при работе с которым, Вы опираясь на наставника, руководителя агенства или другого специалиста, начнете вливаться в работу, понимая дальнейшие шаги и задачи. Что касается разного рода тренингов, то у меня следующее мнение по поводу этого. Тренинги могут помочь, если они построены искренне грамотно и преследуют цель научить слушателей чему-то и выработать у них какие-то навыки. Но для этого одного занятия далеко не достаточно. Единичные тренинги нужны лишь тем кто их проводит. Это в некотором роде шоу. Слушателю очень интересно - и это правда. Много эмоций, подъем сил. Но знаний за один сеанс и тем более навыков никаких не будет. Поэтому тренинги, лекции и т.п. могут помочь лишь с выбором направления, с некоторым поднятием духа, но в последующем все равно необходимо изо всех сил работать практически, опираясь на опытных работников. А в остальном все сделает время.
  13. Ответить на вопрос : "Что такого делает риэлтор, что не может сделать неспециалист" можно только тогда, когда сам поробуешь полность от начала до конца оказать услугу клиенту. Других способов нет, что бы "неспециалист" понял всю сложность работы с недвижимостью. Остальные рассуждения я считаю бессмысленными. если "Неспециалист" искренне считает что сам все может сделать, он должен спокойно, не думая о риэлторах сделатьт все сам. Он просто не станет клиентом риэлтора. Но если есть необъяснимые преграды в решении задач с жильем, ощущение незнания, а платить не хочется определенную сумму специалисту (хотя это нормально - когда человек бережет свои деньги), то все рассуждения являются просто негодованием.