Статьи


Жданова Мария
Адвокат рассказал, в каких случаях права маленького члена семьи незыблемы
Раздел имущества при разводе – дело обычное. Однако не все родители помнят или знают о том, что их несовершеннолетние дети тоже имеют права на это имущество, и права эти – незыблемы. Адвокат Олег Сухов рассказал о том, что происходит, когда имущественные интересы родителей пересекаются с интересами детей.
С кем ребенок, тому и большая доля
Незыблемость прав ребенка часто можно проследить в судебных решениях, касающихся распределения долей между супругами при разделе имущества. От предписанного семейным законодательством принципа равенства долей суды нередко отступают и могут определить большую часть квартиры тому родителю, с кем будет жить ребенок после развода.
Пример из практики
Адвокат Олег Сухов привел такой пример:
После развода бывшие супруги через суд делили нажитое за 13 лет семейное имущество – 8 земельных участков и находящиеся на них жилые и нежилые строения. Жена просила увеличить ее долю, поскольку с ней остались двое детей, и для них важно было поддерживать прежний уровень жизни и материального достатка. Городской и областной суды такие требования не поддержали – они хоть и определили истице бОльшую долю, но при условии, что она компенсирует эту разницу деньгами.
Однако Верховный суд интерпретировал ситуацию иначе. Он счел важным, что у супруги на иждивении остались двое несовершеннолетних детей, и что сама она по состоянию здоровья работать не может и, соответственно, не в силах  выплатить бывшему мужу денежную компенсацию. Суд воспользовался правом отступить от «начала равенства долей супругов в их общем имуществе, исходя из интересов несовершеннолетних детей». В итоге Верховный суд признал решения коллег незаконными и отправил дело на новое рассмотрение.     
Ребенок-собственник
Семейный кодекс во главу угла ставит интересы детей, тем более, если они являются законными собственниками объектов недвижимости. В этом случае из общей массы совместно нажитого сразу же должно исключаться имущество, принадлежащее несовершеннолетним детям.
Ребенок может владеть доходами или имуществом – подаренным или унаследованным. Такое имущество при разделе по умолчанию должно перейти тому из супругов, с кем останется ребенок, вне зависимости от того, кто его приобретал или дарил.
Олег Сухов
Так, например, законные представители не могут без разрешения органов опеки заключать сделки, которые приводят к лишению прав или уменьшению доли имущества ребенка – продажа, обмен, дарение, выдел долей, а также передача в безвозмездное пользование или в залог.
В судебной практике бывают случаи, когда отдел опеки и попечительства, предварительно выдавая разрешение на продажу квартиры, долей в которой владеет несовершеннолетний ребенок, позже обращается с иском к родителям, принуждая их оформить вновь купленное жилье на детей. Часто такие ситуации возникают, когда супруги разводятся и разменивают квартиру, забывая восстановить имущественные права маленького члена семьи.  
Пример из адвокатской практики
Представители отдела опеки и попечительства обратились в суд с иском к родителям несовершеннолетней о взыскании с них денежной компенсации за ее проданную долю в квартире. Ребенок владел одной третью жилого помещения, где семья жила до развода. После того, как супруги разошлись, недвижимость была продана, а мать и дочь переехали жить в другой город. Часть вырученных денег отец перечислил бывшей семье. Кроме того, известно, что эти деньги были вложены в покупку новой квартиры, однако супруга просто не потрудилась вовремя оформить долю в ней на ребенка.
Отдел опеки и попечительства потребовал взыскать с ответчиков более 600 тысяч рублей – именно во столько оценили долю, принадлежащую ребенку. Деньги нужно было зачислить на лицевой счет, открытый на имя несовершеннолетней.  Суд удовлетворил эти требования,  но апелляция по жалобе ответчиков решение отменила: родители представили доказательства того, что фактически исполнили все обязательства, обеспечив дочь жильем.
По закону, при продаже недвижимости родители не вправе не только лишить своих детей жилья, но даже произвольно и необоснованно ухудшить условия их проживания. В противном случае это может быть расценено  как невыполнение ими своих обязанностей по защите прав и интересов ребенка
.
Жданова Мария
И как избежать разорительных условий ипотечных платежей
Согласно данным репрезентативного опроса Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), более трети россиян рассчитывает купить квартиру в ипотеку. При этом многие граждане в беседе с корреспондентом «СП» заявляют, что опасаются столкнуться со скрытыми пунктами договора, которые серьезно осложнят им жизнь. Можно ли каким-то образом заранее сориентироваться в этом документе и избежать «подводных рифов», способных даже самого успешного человека надолго выкинуть из бурного моря жизни на безжизненную «финансовую мель»? Знатоки рынка недвижимости раскрывают несколько приемов.
Взять договор на предварительный тест-драйв
Сейчас, когда на интернет-просторах нашей планеты можно найти практически все что угодно, у потенциальных ипотечных заемщиков появляется шикарный шанс спокойно, без спешки и под микроскопом изучить вдоль и поперек кредитный договор с конкретным банком задолго до его подписания сторонами. Дело в том, что в настоящее время любая уважающая себя и дорожащая собственной репутацией финансовая организация размещает его на своем официальном ресурсе. Правда, речь идет не об индивидуальном, а только о типовом варианте, однако ключевые положения, утверждают представители риелторского сообщества, присутствовать в нем уже будут.
Если по каким-либо причинам отыскать данный документ на сайте банка не представляется возможным, то, с большой долей вероятности, он может «висеть» в обсуждениях на тематических форумах пользователей. Выйти на них помогут соответствующие запросы в поисковых строках браузеров (например, «ипотечный кредитный договор банка ХХХ образец). В крайнем случае всегда можно обратиться непосредственно к кредитному специалисту организации и попросить его предоставить шаблон договора ипотеки на стандартном бумажном носителе.
Толстый и тонкий
Самая большая «головная боль», преследующая всех ипотечных заемщиков при ознакомлении с кредитным договором, это его объем. Вполне естественно, что после прочтения огромного количества страниц в голове образуется самая настоящая «каша» из терминов и определений (причем нередко, по отзывам самих клиентов, на первый взгляд противоречащих друг другу). Именно поэтому в условиях обострившейся конкуренции за платежеспособного заемщика, а также на фоне начавшейся «оттепели» требований к его состоятельности, многие банки делят этот документ на две части.
В первой, которая, как правило, называется «Общие условия и терминология», обычно расшифровываются основные формулы и понятия. Они одинаковы для всех без исключения держателей ипотечного кредита. Особое внимание здесь нужно обращать на следующие моменты: право кредитора проводить проверку предмета залога, обязанность заемщика по ежегодному переоформлению оговоренного страхования (при согласии на понижение ставки), требование досрочного погашения всей суммы кредита при нарушении каких-либо условий.
Во второй части («Индивидуальные условия»), раскрываются такие персональные условия, как предмет ипотеки, сумма и срок договора, применяемая в конкретном случае годовая процентная ставка, а также оговаривается порядок погашения займа. По-хорошему, все эти данные должны точно соответствовать тем, которые согласовывались с банком в момент одобрения кредита. Как ни парадоксально это прозвучит, но ошибки в этой части договора случаются, вне зависимости от уровня «крутости» банка, довольно часто, что нередко приводит к весьма нелицеприятным последствиям (самые «безобидные» из которых — приостановка сделки Росреестром).
Кстати, это, на первый взгляд, весьма удобное деление, предупреждают аналитики рынка недвижимости, может таить в себе некоторую опасность. Так, подчеркивают, в частности, представители компании «Метриум Групп», ряд работающих на рынке кредиторов предпочитает здесь ссылаться на некий договор оферты, который не выдается каждому клиенту на руки, а размещен где-то на интерактивных ресурсах банка.
Между тем, в нем могут содержаться условия, оказывающие прямое влияние на главные параметры сделки. Среди них, например, частота и основания для пересмотра процентной ставки, а также пакет услуг по обслуживанию кредита, предоставляемых за отдельную плату. Важно понимать, что как раз их банк по закону имеет полное право менять по своему усмотрению, просто ставя клиента перед свершившимся фактом.
Так что если подобный «выверт» в договоре по ипотеке присутствует, без крайней нужды такой документ лучше всего не подписывать. Ведь, согласно Гражданскому кодексу, заключение любых договоров — добровольное дело любого гражданина, следовательно, после того, как его автограф появится в соответствующей строке, спорить с представителями банка по поводу изменения условий будет бессмысленно.
Давай не видеть мелкого
Практически у всех граждан словосочетание «банковский кредит» устойчиво ассоциируется с мелким шрифтом, которым обычно прописываются самые «коварные» условия и «грабительские» оговорки. Однако времена, когда это мнение соответствовало действительности, уверяют риелторы, уже давным-давно прошли, так что теперь банки если позволяют себе «мельчить» в документах, то исключительно по соображениям экономии бумаги и чернил. Но заемщикам от этого не легче, и они при чтении по-прежнему упускают из виду пару крайне важных моментов.
Во-первых, это пункт, который гласит, что ставка по кредиту может быть пересмотрена в связи с изменением рыночной конъюнктуры или по причине изменения ключевой ставки. Фактически это означает, что банк может в любой момент изменить ее в одностороннем порядке в любую сторону. Конечно, знатоки вопроса утверждают, что занимающие лидирующие позиции кредитные организации такого себе все-таки не позволяют, но, как известно, и на старуху бывает проруха.
Во-вторых, в настоящее время в договоре в обязательном порядке прописывается размер штрафных санкций в случае несвоевременного внесения очередного платежа. Максимальные их значения сегодня составляют порядка 0,06% от суммы просрочки за каждый день. Причем известны случаи, когда даже внесенная «день в день» оплата не спасала держателей кредита от начисления пеней (поскольку платеж был проведен во второй половине дня).
Однако, судя по словам представителей риелторского сообщества, это еще, как говорится, «по-божески». Ведь еще в недавнем прошлом предельный размер штрафов практически не имел ограничений (что приводило просто-напросто к космическим масштабам пеней), и только в июне 2016 года соответствующая норма была принята Госдумой.
 

Жданова Мария
Относительно молодой рынок российской недвижимости становится с каждым годом все более цивилизованным и продолжает обрастать новыми формами отношений прав собственности и их передачи. Судебная практика следует за этим усложнением, реагируя на ключевые явления последних лет: приватизация, банкротства застройщиков, кризис, налоги.
Значительное количество споров с недвижимостью показывает, что традиционно доминирующие в структуре судебной статистики тяжбы собственников стали и многообразнее, и специфичнее. О семи самых популярных из них рассказал адвокат Олег Сухов.
Спорное жилище
Жилищные споры — одна из самых популярных категорий гражданских исков. Как следует из сводного отчета Судебного департамента Верховного суда РФ, в 2015 году в России было рассмотрено около полумиллиона таких дел. Зачастую они затрагивают сразу несколько отраслей права, поэтому разбираться в хитросплетениях имущественных правоотношений судьям бывает нелегко и почти всегда затратно по времени.
Предметом таких исков чаще всего становятся сделки по договорам купли-продажи или ренты квартиры, жилого дома, оспаривание права собственности на жилье между частными владельцами и органами власти, конфликты с застройщиками и управляющими компаниями. Мировые суды рассматривают порядок пользования жилым помещением, если собственников много и разрешить конфликт мирно не удается.
Недвижимость по наследству
Споры между наследниками за право собственности на недвижимость можно уверенно ставить на второе место в рейтинге популярности. Тенденция к небольшому уменьшению количества подобных исков наблюдалась в 2014 году — уже за первое полугодие этот показатель сократился более чем на восемь процентов и с тех пор удерживается на одном уровне. Так, в 2015-м российскими судами было рассмотрено чуть более 96 тысяч споров, касающихся раздела наследственной недвижимости.
Чаще всего наследники оспаривают права на унаследованное имущество, в том числе с учетом интересов несовершеннолетних детей, а также неравноценное распределение долей, убеждая суд в ущемлении своих законных прав другими наследниками или завещателем.
Несвоевременная приватизация
Бесплатная приватизация в России должна была завершиться 1 марта 2017 года. И активность граждан, связанную с регистрацией прав собственности на жилье, можно объяснить именно ожидавшимся скорым завершением приватизационной кампании. В прошлом году российскими судами было рассмотрено почти 50 тысяч таких исков.
Многие из заявителей, по факту проживая в своих квартирах бессрочно на условиях социального или служебного найма, не успели или не смогли вовремя приватизировать их несмотря на то, что имеют постоянную прописку по месту жительства. Обращаясь в суд, истцы просят признать за ними право собственности в порядке приватизации на жилое помещение. И подобные исковые требования в большинстве случаев удовлетворяются. В 2015 году было вынесено 46,5 тысячи положительных решений, что составляет 93 процента от всех рассмотренных дел о приватизации.
Иски о выселении
В прошлом году суды рассмотрели более 26 тысяч дел о выселении. И каждое пятое завершилось отказом в удовлетворении исковых требований. Как правило, предметом разбирательств становятся частные интересы — собственники пытаются выселить друг друга из-за продолжительного отсутствия или нежелания оплачивать услуги ЖКХ.
Суды при этом часто руководствуются нормами Жилищного кодекса и допускают, что постоялец может утратить право пользования и проживания в квартире, если семейные отношения с собственником фактически прекращены — то есть они не ведут совместного хозяйства, не планируют бюджет и не оказывают друг другу помощь.
Чуть реже выселяют из служебного жилья (в прошлом году суды приняли к производству 2,5 тысячи таких дел) и неприватизированных квартир муниципального жилого фонда за нарушение правил их содержания — по судебной статистике, количество таких исков в 2015 году составило 4,5 тысячи.
Споры о разделе совместного имущества между супругами
Бракоразводный процесс всегда отягощен разного рода обстоятельствами, в том числе и имущественными. Оспаривать свои права на совместную собственность бывшие супруги чаще предпочитают в суде. В прошлом году было рассмотрено чуть более 20 тысяч таких дел. И почти в 90 процентах случаев суды исковые требования удовлетворили.
На практике содержание большинства исков сводится к равному разделу имущества. Истец просит признать половину доли дома или квартиры за ним, а остальное оформить в собственность бывшего супруга. Суд с такими требованиями соглашается, если признает имущество совместно нажитым и подлежащим разделу, опираясь на нормы Семейного кодекса.
Споры, связанные с приватизированными квартирами
Владельцы приватизированных когда-то квартир часто пытаются опротестовать в суде право собственности или проживания друг друга. В прошлом году такие иски рассматривались российскими судами 13 тысяч раз.
В большинстве случаев суды признают равноправие всех жильцов, которые участвовали в приватизации квартиры, вне зависимости от того, находится спорное жилье в их собственности формально или они просто прописаны в нем.
Аренда недвижимости
Для многих съемное жилье — это единственный способ иметь крышу над головой. Но конфликты между собственником и арендатором часто делают жизни обоих невыносимыми. Постоялец вынужден съехать, а владелец обращается в суд для защиты своих интересов и возмещения возможных убытков. Или наниматель не оплачивает аренду и отказывается освободить помещение. В прошлом году к судопроизводству было принято почти 17 тысяч таких дел, рассмотрено из которых около 13 тысяч.
Как правило, исковые требования в таких случаях содержат денежные претензии — арендодатель настаивает либо на компенсации ущерба, вследствие, например, порчи квартиры или имущества, находящегося в ней, либо на взыскании задолженности по арендным платежам.
И практика показывает, что большинство таких исков суды удовлетворяют. Тем не менее успешный исход зависит не от случая, а от грамотного составления договора с максимальным учетом интересов каждой из сторон.
Адвокат Олег Сухов

Жданова Мария
Как представительницы прекрасного пола проявляют себя в операциях купли-продажи жилья.
Февральский всероссийский опрос, проведенный Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ) в рамках оценки индекса женской предпринимательской активности WBI, показал: 42% россиянок считают, что общественное мнение относительно женщин-предпринимателей изменилось за последнее время в лучшую сторону. Одну из ключевых ролей в этом, по мнению участниц исследования, сыграли средства массовой информации, красочно рассказывающие об успехах бизнесвумен.
Аналитики НАФИ также выделили главные причины, по которым женщины вообще начинают свою предпринимательскую деятельность. Это, прежде всего, повышение своего материального благополучия (так считает 33% предпринимательниц), а также желание реализовывать собственные идеи и приносить окружающим пользу (этого мнения придерживается 7% опрошенных). Кроме того, резко возросло число представительниц слабого пола, которые реализуются в бизнесе, стремясь повысить свой социальный статус (8% сейчас против 1% годом ранее). При этом более половины предпринимательниц (57%) отметили, что в их жизни появились более разнообразные интересы и хобби, а личная жизнь улучшилась, тогда как среди не занятых в бизнесе женщин таких счастливиц набралось всего 42%.
На этом фоне весьма интересно выглядит сообщение пресс-службы «ИНКОМ-Недвижимости». Так, представители компании сообщают, что в настоящее время на пронизанном кризисными явлениями рынке недвижимости подавляющее большинство агентов по недвижимости (как минимум 70%) — женщины. Причем только в самой организации за один лишь 2016 год их доля выросла на 5 процентных пунктов.
По мнению руководителя «инкомовского» департамента аренды квартир Оксаны Поляковой, преобладание женщин-риелторов (по крайней мере, в сегменте найма жилых помещений) можно объяснить особенностями их психики. По словам эксперта, риелторы-дамы более отзывчивы и мобильны. Они легко улавливают «волну», на которой в конкретный момент времени находится клиент, и, в зависимости от этого, проявляют либо мягкость, либо, наоборот, настойчивость.
Подавляющее большинство представительниц прекрасного пола подвизается сейчас на ниве аренды жилья (74% риелторов в пределах столичного региона). Немного меньше их в сегментах продажи подержанных квартир и загородной недвижимости — без малого 71% и 60% соответственно. И только в сфере реализации квартир на первичном рынке мужчинам пока еще удается удерживать гегемонию (в процентном соотношении — 60:40).
Чаще всего это женщины старше 25 лет (95%) с детьми (66%), имеющие высшее образование (67,6%). Примечательно, что практически у каждой двадцатой вузовских дипломов как минимум два. Интересен также и тот факт, что едва ли не все они пришли в риелторский бизнес из других профессий, и наибольшего успеха, как правило, добиваются здесь выходцы из образовательных учреждений, а также представительницы сфер торговли и услуг.
Кстати, в первую очередь именно продавцы и педагоги — превосходные манипуляторы человеческими эмоциями, утверждают психологи. Так что при переходе в другую сферу деятельности им практически не требуется какой-то особенной перенастройки.
— Предположим, — приводит пример психолог Светлана Закалюжная, — учительница мотивирует школьника на учебу, рисуя перед ним картины безрадостного будущего, если он не освоит какую-то тему. Придя в риелторский бизнес, она перед покупателями, наоборот, распишет «прекрасное завтра» именно в этом объекте недвижимости. Купите его, скажет она мягким и внушающим доверие голосом, и будет вам счастье — уедете подальше от чересчур заботливых, надоевших соседей, опостылевшего вида из окна.
Подобным же образом, развивает она мысль, бывшая продавщица легко найдет сотню доводов, чтобы сыграть на страхах клиентов и заставить их купить или продать то, что через день-другой будет стоить дороже или, напротив, дешевле. Особенно если подаст эту информацию эмоционально, пересыпая свою речь большим количеством каких-нибудь фактов и доводов.
Однако активизируются сейчас женщины не только в сфере продаж, но и в сфере покупок недвижимого имущества. В частности, по информации пресс-службы Contact Real Estate, в течение 2016 года доля покупательниц высокобюджетного жилья составила целых 38% (против 35% по итогам 2015 года).
Обрисовывая портрет среднестатистических приобретательниц подобных объектов, специалисты компании отмечают, что их средний возраст несколько возрос и колеблется в настоящее время в диапазоне от 40 до 45 лет. При этом 70% потенциальных собственниц дорогой недвижимости находятся замужем, имею одного-двух детей.
Примечательно, что в своем подходе к выбору конечного объекта все женщины одинаковы, отмечает независимый риелтор Николай Авесян. Вне зависимости от того, какой объект осматривается, дорогой или бюджетный, говорит он, представительницы прекрасного пола в первую очередь обращают внимание на удобное расположение дома или квартиры, а также общую экологию района. Во вторую очередь они интересуются наличием в шаговой доступности детских садов и других образовательных учреждений (чем престижнее, тем лучше), а также парикмахерских, SPA-салонов и других организаций сферы услуг, культуры и досуга.
— Если мужчины выбирают объекты в высшей степени рационально, — делится впечатлениями Авесян, — то о женщинах такого сказать нельзя. Всего лишь один мимолетно брошенный ими из окна взгляд на клумбу у подъезда может мгновенно склонить чашу весов как на сторону согласия на сделку, так и на сторону отказа от нее.
Что же касается продаж на рынке первичного жилья, то все женщины одинаково тяжело воспринимают голые бетонные стены. Поэтому на просмотр дорогих объектов, уточняют сотрудники Contact Real Estate, состоятельные покупательницы, как правило, приходят на пару с дизайнерами интерьеров. К слову, наземный и, особенно, подземный паркинги (при наличии) также вызывают пристальное внимание будущих собственниц жилья: машиноместа крайне тщательно изучаются на предмет удобства для выполнения маневров.

Жданова Мария
Прогнозы о ближайшем будущем жилищного кредитования
С начала года эксперты разных уровней наперебой заявляют о радужных перспективах сегмента жилищного кредитования. Так, сначала о скором снижении ипотечных ставок заявил журналистам первый вице-премьер Игорь Шувалов, а вслед за ним Герман Греф пообещал Владимиру Путину, что уже в течение этого года возглавляемый им «Сбербанк» выйдет на рекордно низкий уровень годовых процентов по жилищным займам. На первый взгляд, для подобных оптимистических предположений имеются все основания.
Так, к настоящему времени общая сумма взятых гражданами ипотечных кредитов достигла отметки в 4,49 триллиона рублей. Из них, по свидетельству представителей Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), в течение одного только 2016 года было выдано 1,47 триллиона рублей, что превышает аналогичные показатели предыдущего периода на целых 27%.
Конечно, за период с января по декабрь минувшего года совокупный объем просроченных платежей по займам на покупку жилья тоже вырос: в общей сложности 70,3 миллиарда рублей сейчас против 66,4 миллиарда в последнем месяце 2015 года. Но, как подчеркивают эксперты агентства, темп его роста явно стал замедляться, что особенно заметно в отношении рублевых кредитов, где доля просроченной задолженности продолжает оставаться практически неизменной со второго квартала 2015 года (диапазон колебания 1,0 — 1,1%). Такую позитивную динамику аналитики НАФИ склонны объяснять общим улучшением экономической ситуации, ростом платежеспособности населения, а также тем, что кредитно-финансовые организации предпочитают теперь практически не продавать долги коллекторам, а работать с просрочкой посредством собственных внутренних служб.
Кроме того, еще одним драйвером роста аналитики НАФИ называют снижение топовыми банками процентных ставок. Так, в декабре их фактические средневзвешенные значения колебались на отметке в 11,56% (вместо 12,9% в марте 2016 года), однако уже к концу 2017 года, предполагают эксперты организации, они могут вплотную приблизиться к уровню в 11%. Таким образом итоги 2017 года обещают быть довольно радужными: НАФИ прогнозирует объем выдачи ипотеки на уровне 1,6 триллиона рублей и совокупный рост кредитного портфеля до 5 триллионов рублей.
И вроде бы этот прогноз также не выглядит утопией: например, 27 февраля пресс-служба ВТБ24 заявила о том, что с 1 марта этого года банк опускает минимально возможную ставку по кредитам на покупку жилья в новостройке до 10,4% годовых (правда, при условии заключения с клиентом договора комплексного страхования).
К тому же, сейчас и другие кредитно-финансовые организации предлагают подобные ипотечные продукты. О некоторых наиболее выгодных из них обобщили информацию представители компании Est-a-Tet. Так, АИЖК, уточняют они, предлагает гражданам свою «Переменную ставку»: 10,7% годовых в период с января по март 2017 года (впоследствии +5,9% к текущему официальному размеру инфляции) при первоначальном взносе на уровне 30% стоимости объекта на срок до 27 лет. А, к примеру, «Сбербанк России» пока предлагает ставку от 11,5% годовых на срок до 30 лет, однако при этом размер минимального первоначального взноса гораздо ниже — от 15% заявленной рыночной стоимости приобретаемого жилья.
Неужели недавнее свертывание программы государственного субсидирования ставок, о которой буквально до последнего дня подавляющее большинство экспертов отзывалось как о самом настоящем «спасательном круге», не имело для первичного рынка абсолютно никакого значения, раз ставки, пусть и медленно, но все же ползут вниз?
Все-таки имело и далеко не самое позитивное, уверены, в частности эксперты IKON Development.
Сопоставляя динамику продаж жилых объектов в собственных проектах в течение нескольких последних месяцев, они пришли к неутешительному выводу: отказ от продления программы господдержки привел к более чем двукратному сокращению числа ипотечных заемщиков. Если еще в декабре 2016 года в заключении договоров долевого участия принимало участие 83% покупателей, то в январе 2017 года их набралось всего лишь 30%.
При этом, добавляют представители «Метриум Групп», после завершения этой программы практически все без исключения банки-лидеры свои ставки по ипотеке оперативно подняли. «Вилка» составила от 0,1% до 2,5%. Особенно отличились на этом поприще, помимо коммерческого «Транскапиталбанка» (+2,5%), компании, так или иначе контролируемые государством: уже упомянутый выше «Сбербанк» (+1,1% в январе), «Россельхозбанк» (+1,6%), а также «Связь банк» (рост от 0,5% до 1,25%).
Большинство рядовых заемщиков прореагировало на такие решения банков не слишком хорошо, отмечают в IKPN Development. Чуть более трети клиентов на рост ставок никак не отреагировало, сочтя рост финансовой нагрузки незначительным, однако 13% покупателей приняли решение об увеличении первоначального взноса с целью нивелировки возросших процентов, еще 19% были вынуждены увеличить срок кредитования, а еще 10% отложили оформление кредита в надежде на пересмотр ключевой ставки ЦБ. Конечно, соглашается гендиректор IKON Development Евгения Акимова, говорить о том, что без программы госсубсидирования первичный рынок жилья все-таки остался на плаву, в принципе можно. Только нельзя не отметить тот факт, что на первый план теперь все же вышли некие альтернативные способы приобретения квартир.
Государство правильно и своевременно приняло решение о прекращении программы господдержки сегмента ипотечного кредитования, резюмирует управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Февральское решение банков по снижению процентных ставок тоже выглядит вполне логичным — конкурентная борьба за клиента не оставляет им, в принципе, иного выбора. Но даже в этом случае минимальная планка годовых процентов едва ли опустится ниже 10% (действующей на сегодняшний момент ключевой ставки Центробанка).
И до тех пор, пока она не пробьет этот психологический барьер, а минимальный совокупный доход среднестатистической российской семьи при этом не составит хотя бы 73,1 тысячи рублей (для Москвы и Московской области, по данным Национального бюро кредитных историй, 159 и 113,3 тысячи рублей соответственно), по-настоящему массового спроса на ипотечные продукты ожидать не стоит.
Автор : Андрей Захарченко

Жданова Мария
Избежать участи обманутого дольщика вполне реально.
Число девелоперов, вступающих в стадию банкротства, продолжает увеличиваться. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в течение 2016 года армия несостоятельных компаний по ряду причин увеличилась ровно вдвое. В числе лидеров по этому показателю — Москва и Подмосковье, Башкирия, Новосибирская, Тюменская и Волгоградская области. Эксперты, конечно, предполагают, что в обозримом будущем этот процесс замедлится, но сейчас ситуация такова, что любой застройщик, еще вчера казавшийся вполне солидным, уже завтра может перейти в категорию несостоятельных предпринимателей.
Что в этом случае должен предпринять гражданин, доверивший такой компании свои деньги, и может ли он рассчитывать на счастливый исход этого предприятия?
У человека, оказавшегося в подобной ситуации, утверждают эксперты компании «Метриум Групп», есть два пути. Один — настаивать на передаче квартиры в недостроенном доме в собственность покупателя. Другой — требовать расторжения договора долевого участия и возврата уплаченных денежных средств. Чтобы тот или иной путь закончился успехом, стоит принять к сведению несколько ценных советов.
Совет первый. Расставьте правильно акценты
Прежде всего, говорят знатоки рынка, дольщик сам для себя должен четко определить, что для него важнее — жилой объект или потраченные на него деньги. Если первое в приоритете, то человеку необходимо помнить, что требовать передачи квартиры в собственность имеет смысл только в том случае, если многоэтажка находится на последних стадиях строительной готовности.
Лучше всего останавливать свой выбор на этом варианте тогда, когда стройка по факту завершена, а дело лишь за формальным вводом в эксплуатацию. Здесь на помощь могут прийти власти муниципалитета. Они могут либо осуществить финансирование строительства из бюджетных средств, либо пригласить других девелоперов, договорившись с ними об определенных преференциях.
А вот если строительство встало на этапе котлована, то найти где бы то ни было средства на его возобновление достаточно проблематично. Тогда наиболее правильным решением будет расторжение договора с застройщиком и возврат денежных средств. Причем дольщик, вероятно, получит даже больше, чем заплатил, ведь компенсацию за моральный ущерб еще никто не отменял.
Совет второй. Залог успеха — в скорости действий
Действующее законодательство обязывает конкурсного управляющего своевременно уведомлять все заинтересованные стороны о том, что процедура банкротства начата. Но на практике это может быть довольно затруднительно (например, если кредиторов и дольщиков очень много), так что максимум, на что можно рассчитывать, так это на рассылку уведомлений по почте. По известным причинам полагаться на их своевременное вручение не приходится, а в этом случае перед дольщиком в полный рост встает риск не уложиться в отведенные законом 30 дней для подачи соответствующего заявления на первой стадии банкротства застройщика.
Так что если об имеющихся у девелопера проблемах дольщик уже наслышан, то не стоит ждать у моря погоды. Надо сразу приступать к активным действиям и для начала взять за правило систематически отслеживать решения, принимаемые в ходе банкротства юрлиц, на официальном ресурсе федерального арбитражного суда.
Совет третий. Войдите в реестр кредиторов
В процессе банкротства застройщика подготавливаются два реестра. В одном собирают требования кредиторов, а в другом аккумулируют претензии граждан, заключавших ДДУ. Лучше, подчеркивают специалисты рынка недвижимости, попасть в первый. Для этого необходимо подать заявление, где в обязательном порядке должен быть отражен отказ самого дольщика от договора долевого участия. Без этого требование о возврате средств рассматриваться не будет.
Помимо этого, в заявлении должны фигурировать:
наименование инстанции, в которой рассматривается дело; название компании-должника и ее адрес; фамилия и инициалы арбитражного управляющего; информация о заявителе; дата заключения ДДУ и его номер; данные, позволяющие четко идентифицировать приобретаемое жилое помещение (площадь, число комнат, номер и т. д.); цена квартиры и размер перечисленных девелоперу денежных средств; реквизиты подтверждающих взаиморасчеты документов; факты, подтверждающие неисполнение застройщиком взятых на себя обязательств (например, срыв графика строительства).
Заявление с пакетом документов отсылается арбитражному управляющему, застройщику-должнику и в суд, ведущий дело. В последнем случае нужно приложить уведомление о том, что копии отправлены двум предыдущим адресатам, в противном случае заявление может быть оставлено судом без движения.
Результатом вышеприведенных действий должно стать получение надлежащим образом оформленного уведомления о том, что требования гражданина включены в соответствующий реестр.
Совет четвертый. Требуйте возмещения убытков
Предъявляя застройщику денежные требования, дольщик может воспользоваться своим правом на компенсацию понесенных убытков. Их размер обычно признается равным разнице между рыночной ценой объекта на момент заключения договора о его приобретении и его же рыночной ценой на момент объявления застройщика банкротом. Кстати, эта сумма отдельно прописывается в заявлении гражданина о включении в реестр кредиторов, так что лучше определить ее заранее (разумеется, включив в сумму компенсации стоимость работ профессионального оценщика).
Хорошо, если размер требуемой компенсации будет как можно более высоким (к слову, зачастую она даже превышает сумму, уплаченную дольщиком в рамках ДДУ). Тогда шансы ее получить окажутся гораздо выше, так как средства, полученные от банкрота, распределяются между кредиторами пропорционально их требованиям.
Если девелопер застраховал собственную ответственность (что случается не так уж и редко), то следует помнить: сам факт наступления банкротства как раз является страховым случаем. Так что если конкурсное производство открыто, право дольщика — настаивать на получение от страховщиков компенсации в размере включенного в реестр кредиторов денежного требования. Для этого гражданину достаточно подтвердить собственные претензии при помощи решения арбитражного суда, по которому должник признается банкротом. Только не стоит забывать о том, что когда эта сумма выплачивается страховой организацией, конкурсный управляющий вычитает ее из требований кредитора.
Совет пятый. Зовите на помощь страховщиков
Если девелопер застраховал собственную ответственность (что случается не так уж и редко), то следует помнить: сам факт наступления банкротства как раз является страховым случаем. Так что если конкурсное производство открыто, право дольщика — настаивать на получение от страховщиков компенсации в размере включенного в реестр кредиторов денежного требования. Для этого гражданину достаточно подтвердить собственные претензии при помощи решения арбитражного суда, по которому должник признается банкротом. Только не стоит забывать о том, что когда эта сумма выплачивается страховой организацией, конкурсный управляющий вычитает ее из требований кредитора.

Жданова Мария
В условиях кризиса наша страна отчаянно ищет источники пополнения бюджета. И в этом, судя по принимаемым властями решениям, она все больше становится похожа на организм, который в условиях сильного голода начинает пожирать сам себя.
Коммунальные платежи увеличат вне очереди
Продолжая подтверждать делами свой знаменитый тезис о том, что у государства «денег нет», премьер-министр Дмитрий Медведев в январе нынешнего года подписал правительственное подготовленное Федеральной антимонопольной службой (ФАС) постановление (№ 54 от 24.01.2017 г.) «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации». Этот документ примечателен тем, что в нем подробно расписываются основания для внеочередного пересмотра тарифов в таких жизненно важных для любого собственника квартиры сферах, как тепло- и водоснабжение, а также водоотведение. Поводом для этого, в частности, может выступать:
изменение системы налогообложения регулируемой организации;
приобретение организацией в собственность соответствующих объектов;
получение прав на владение или использование объектов тепло- и водоснабжения (водоотведения) в результате концессионного соглашения или договора аренды.
На первый взгляд, постановление не затрагивает интересы рядовых граждан. Однако если вспомнить о том, что Минстрой уже не первый год усиленно продвигает в массы идею государственно-частного партнерства (ГЧП) и вообще носится с идеей заключения концессий с частными компаниями в сфере использования тех же теплосетей, как с писаной торбой, то подписанный премьером документ выглядит как очень тревожный звоночек.
Так, согласно требованиям, при заключении концессии инвестор обязан принять на себя обязательства по вложению средств в восстановление коммунальных сетей (с которыми у нас в стране творится самый настоящий кошмар). Но едва ли найдется хотя бы один адекватный частник, который согласится нести подобные расходы (а суммы-то нешуточные, речь идет как минимум о семизначных числах) в течение долгого времени без перспективы получить прибыль. А как ее получить? Ждать окупаемости десятилетиями дураков нет. Вот государство и посылает сигнал предпринимателям: оформляйте ГЧП, а в качестве профита за это получите право стричь купоны с населения без очереди. Правда, в подписанном Медведевым постановлении нет ни единого слова о том, повышаться или понижаться будут эти самые тарифы в результате подобного пересмотра. Однако правительственная пресс-служба уточняет: документ направлен на «решение проблемы финансирования и обеспечения возврата займов и кредитов, привлекаемых на реализацию инвестиционных программ». Соответствующий вывод напрашивается сам собой.
Налог на долгострои вырастет в два раза
«Вот куплю участок, и начну потихоньку дом строить, чтобы было где старость встретить». Примерно так рассуждает едва ли не каждый первый россиянин, приобретающий землю для индивидуального жилищного строительства. Тех из них, кто приобрел землю до 2008 года, но по тем или иным причинам так и не смог завершить начатое строительство, совсем скоро поджидает неприятный сюрприз. Дело в том, что Государственная Дума уже приняла в первом чтении законопроект, согласно которому при расчете налога на участок с долгостроем будут применяться повышающие коэффициенты, если с момента регистрации прав на надел прошло 10 и более лет.
При этом их размеры будут отнюдь не шуточными. Так, если в настоящее время в налоговой формуле применяется пониженный коэффициент 0,3, то после вступления в силу обсуждаемого законопроекта он увеличится более чем в 6,5 раз и будет равняться двум. Он станет применяться до тех пор, пока владелец недостроя не доведет дело до конца и не оформит права на жилой дом в соответствии с действующим законодательством. При этом смена собственника участка, а также его раздел, выдел или объединение с аналогичным объектом от применения повышающего коэффициента не спасут, исключением из этого правила станут только дачники и садоводы.
По словам первого вице-спикера Госдумы Александра Жукова, эта инициатива преследует исключительно благие цели. Дескать, в стране сложилась порочная практика — недобросовестные граждане строят и используют жилые дома, но оформлять их не спешат, чтобы не платить налог на имущество. Вот как раз таких нерадивых собственников новация и должна подтолкнуть к активным действиям. Но ведь попутно «под раздачу» попадают и люди (чаще всего — пенсионеры), которые ведут строительство, не прибегая к кредитам и наемным рабочим, рассчитывая исключительно на собственные силы. Конечно, всем известно, что когда лес рубят, то щепки летят. Только вот уж слишком много получится в данном случае щепок, каждая из которых — это живой человек со своими собственными сложностями и проблемами, далеко не каждую из которых можно легко решить.
За забор возьмут втридорога
Власти Московской области пошли еще дальше и выступили с более громкой инициативой. В борьбе за повышение поступлений от налоговых отчислений в государственную казну они продавливают на законодательном уровне следующую новеллу: обложить трехкратным налогом не только неучтенные Роскадастром жилые и хозяйственные постройки (каковых в одном только Подмосковье по результатам недавних аэрофотосъемок уже насчитывается свыше 200 тысяч, а ведь работы будут вестись аж до мая), но еще и заборы. По логике разработчиков, раз ограждение участка имеет даже небольшой фундамент, следовательно, оно является полноценным недвижимым имуществом со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Интересно, что многими СМИ с подачи представителей власти идея подается под соусом «щадящего варианта», ведь первоначально предполагалось ввести штрафные санкции не в трехкратном, а в пятикратном размере. Однако дачникам и садоводам (многие из которых — все те же пенсионеры), которых также затрагивают это предложения, от этого не легче.
«Сначала нас заставляли регистрировать колодцы и платить за них, причем нередко это происходило даже тогда, когда выяснилось, что документы надо оформлять на артезианские скважины, а не на наши пятиметровки, — возмущается жительница одного из подмосковных СНТ Светлана Сталеварова. — Чиновники, видимо, решили сыграть, что называется, на дурачка. Теперь нас будут заставлять оформлять заборы, причем с вызовом кадастрового инженера, услуги которого стоят отнюдь не три копейки, и платить за них. Боюсь представить, что последует за этим. Может быть, налогом обложат садовые дорожки? При желании ведь тоже можно сказать, что они лежат на фундаменте из песка и бетона, а значит, являются недвижимостью».
Справка «СП»
Пока чиновники всех рангов и мастей пытаются перещеголять друг друга, придумывая для населения новые налоги, исследовательский холдинг Romir в ходе исследования выявил интересную тенденцию. Как сообщила пресс-служба организации, в январе 2017 года средний чек покупки среднестатистического россиянина за один поход в магазин в очередной раз снизился (до 533 рублей). В январе 2015 года размер среднего чека составлял 587 рублей, а в январе 2016 года — 577 рублей. Особую тревогу специалистов вызывает тот факт, что средний чек в магазинах традиционной торговли по итогам января потерял сразу 30% от своих прежних значений.
 

Жданова Мария
Самые распространенные ошибки, которые совершают люди ради своих родственников и которые лишают их недвижимости.
К сожалению, так бывает: сын выгоняет мать на улицу, сестра обманывает родного брата, жена оставляет мужа ни с чем. Как обращаться с собственной недвижимостью, чтобы не лишиться её? Адвокат Василий Урсул даёт советы и приводит примеры из своей практики
1. Если у вас есть недвижимость, не отдавайте её даже самым близким.
Передавать собственность чужому лицу обычно никому в голову не придёт, зато родственникам — пожалуйста. «Это же мой сын (брат, дочь, сестра...), он меня не обманет», — думают некоторые, забывая о том, что со временем люди и обстоятельства могут измениться. Как раз сейчас я защищаю права пожилой женщины, которая в 2006 г. отказалась от приватизации своей квартиры в пользу сына. К тому моменту она похоронила мужа, потеряла старшего сына. Младший остался самым близким человеком на свете. Но спустя несколько лет он женился, а отношения свекрови и невестки не сложились до такой степени, что дошло до рукоприкладства — молодая женщина однажды избила бабушку. И сын встал на сторону невестки. Мать умоляла: «Давай, сынок, разменяем квартиру», но он упёрся: «Это я собственник квартиры, а ты прав на неё не имеешь». Конечно, пенсионерка сто раз пожалела о том, что отказалась от приватизации, надеясь на порядочность сына. Теперь она пытается в суде оспорить свой отказ 10-летней давности, чтобы на старости лет жить спокойно. 
Другая похожая история — дочь с матерью жили в одной квартире, потом появился зять. Молодожены уговорили маму продать двушку, чтобы купить дом в пригороде — места будет больше, к тому же свежий воздух, огород. Так и сделали, правда, дом купили дочка с зятем на двоих. Пенсионерка решила: «Зачем на меня долю оформлять? Я уже старая, все равно потом дочке наследство достанется». И в этом была ее роковая ошибка — отношения с зятем испортились, жизнь под одной крышей стала невыносимой, и бабушка сама переехала в дом престарелых.
2. Не отказывайтесь от наследства.
Бывают ситуации, когда наследство не благо, а наказание — например, если есть долги и другие обязательства, по которым надо платить. От такого наследства проще отказаться. Но встречаются случаи, когда человек пишет отказ от наследства формальный, в пользу родственников. Например, достался дом в деревне, заниматься которым хлопотно. Брат или сестра предлагают взять все заботы на себя, потом продать имущество, а деньги поделить. В итоге, отказавшись от наследства, человек так ничего и не получает. Разве что испорченные отношения с некогда близкими людьми. 
3. Думайте, кому и какую доверенность даёте.
Нередки случаи, когда люди выдают родственникам нотариально заверенную доверенность, не вникая в суть — на какой срок и на какое имущество она распространяется. Одно дело разрешить собрать документы и совершить сделку по 1 объекту (когда тебе некогда, ты болен и т.д.) и совсем другое, если доверенность даёт полное право распоряжаться вашим имуществом и деньгами.
4.Не затягивайте с решением квартирного вопроса.
Был в моей практике случай — обратился мужчина, который чуть не оказался бездомным. При этом ещё несколько лет назад у него была 2-комнатная квартира по соцнайму в Москве. Он в ней благополучно жил, потом встретил свою любовь, женился, и они обменяли свои квартиры (его двушку и её однушку) на 3-комнатную. В браке родился ребёнок, но семья распалась. Супруги развелись, но продолжали жить под одной крышей. Потом женщина вновь вышла замуж, привела в квартиру нового супруга, и прежнему ничего не оставалось делать, как уйти в общежитие. Так и жили — она с ребенком и новым мужем в квартире, он — в общаге, где тоже завел новую семью. Прошло время, и бывшая стала требовать признать его утратившим право пользования квартирой. Основания для этого были — в квартире он не жил больше 5 лет, квартплату не платил. Тем не менее, в суде мужчине удалось отстоять свое право быть москвичом — мы доказали, что квартира получена путем обмена, и у него была большая часть. К тому же он навещал ребенка и исправно платил алименты.
Отдать квартиру безвозмездно: как правильно оформить договор дарения?
5. Будьте осторожней с договором дарения.
Некоторые пожилые люди раздумывают, как лучше распорядиться своим жильем — составить завещание или оформить договор дарения. Выбор второго варианта имеет риски — отношения с детьми могут испортиться или у них возникнут серьёзные финансовые проблемы, и они продадут подаренную вами квартиру. А где будете жить вы?
Недавно ко мне обратилась женщина, которая боялась, что её квартира может «уйти» из семьи. Дочь вышла замуж и пока никаких проблем в отношениях с зятем не было, но все же хотелось подстелить соломку... Я посоветовал оформить завещание на дочь. Во-первых, она вступит в наследство только после смерти матери, а значит, пенсионерка будет полноправной хозяйкой. Во-вторых, имущество, переданное по наследству, всегда будет собственностью только наследника, и при разводе не будет считаться совместно нажитым имуществом.
Как обманывают пенсионеров с помощью поддельных договоров ренты
6. Не ослепните от любви.
Есть люди, которые женятся и выходят замуж по любви, а есть, те, которые преследуют свои меркантильные интересы. Стоит задуматься, например, вот в какой ситуации. Если вторая половина только вступила в свои законные права, как тут же начала уговаривать продать вашу квартиру, дом, участок или другое имущество, чтобы купить новое и часть оформить на нее (него). Это уже будет совместно нажитое имущество, плюс у вас будут разные доли... В результате можно так «удачно» сходить замуж или жениться, что лишиться части своего имущества. 
7. Если живете в гражданском браке, покупайте в долях.
Юридически не зарегистрированные отношения не признаются браком, и в случае расставания недвижимость не делится поровну. Конечно, право на купленное совместно имущество можно доказать в суде, но это сложно и не всегда получается. Поэтому приобретайте квартиру или машину в долях — пропорционально произведенным вами тратам. Если же делить на доли пока нечего, например, вы вместе строите дом, не выбрасывайте чеки, договоры и другие документы, подтверждающие оплату работ и стройматериалов. Возможно, на первый взгляд это выглядит цинично, но лучше сейчас подстраховаться, чтобы потом не остаться у разбитого корыта.

Жданова Мария
Жилищное кредитование растет, несмотря на падение доходов населения
Ипотека по-прежнему пользуется популярностью у россиян, несмотря на кризис. В конце 2016‑го ее доля в кредитном портфеле банков достигла 33%, прибавив более 3% за год. И это притом что доходы населения падают два с половиной года подряд. Как поясняют эксперты, гражданам удалось улучшить свои жилищные условия за счет государственных программ субсидирования. Кроме того, внес свою лепту и ЦБ, который понизил ключевую ставку до 10%. А это способствовало уменьшению кредитных ставок. Однако это не предел. В 2017 году специалисты ожидают дальнейшего роста на ипотечном рынке, что в свою очередь положительно отразится на общей экономической ситуации в стране.
Ставка сделана
По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), за 11 месяцев 2016 года отечественные банки выдали 753 тысячи ипотечных кредитов на сумму 1,3 трлн рублей. Причем львиная доля из них — это ипотека в рублях. Наученные горьким опытом девальвации «деревянного» двухгодичной давности россияне с валютными кредитами больше предпочитают не иметь никаких дел.
Впрочем, назвать данные по рублевой ипотеке за 2016 год прорывом пока нельзя. Сейчас рынок всего лишь отыгрывает падение ее объемов в предыдущие два года. Напомним, в декабре 2014 года ЦБ резко — до 17% — повысил ключевую ставку, от которой напрямую зависят все банковские ставки по кредитам. В том числе поползли тогда вверх ставки по жилищным кредитам. При этом реальные располагаемые денежные доходы граждан резко сократились. В результате наши соотечественники были вынуждены отложить на потом свои планы по покупке недвижимости. «Жилищные кредиты стали недоступными для многих потенциальных заемщиков. Они сократились на 19% по количеству ссуд и на 24% по их сумме на 1 марта 2015 года по сравнению с аналогичным периодом 2014‑го», — комментирует «МК» аналитик ГК TeleTrade Марк Гойхман.
Однако вскоре ЦБ все же начал потихоньку снижать ключевую ставку, и в 2016 году она уже составила 10%. Впрочем, кошельки россиян продолжали «худеть» день ото дня.
В результате возникает парадокс: реальные доходы населения падают два с половиной года подряд, а ипотечное кредитование растет. Как такое возможно? Дело в том, что, как правило, ипотечные заемщики — это люди с доходами выше среднего. А для них конъюнктура улучшилась. «Инфляция сократилась с 12,9% в 2015 году до 5,4% в 2016‑м. К тому же ЦБ уменьшил ключевую ставку, что привело к ослаблению банковских процентных ставок», — объясняет Гойхман.
В результате, по данным ЦБ, на 1 декабря 2016 года средняя ставка по ипотечным кредитам в России составила 12,62%. А еще год назад она достигала 13,43%. Для тех, кто платит миллионы за квартиру в кредит, — разница существенная.
Но при этом еще и заметно упали цены на недвижимость, что сделало жилье доступнее. В частности в Москве. «Например, до кризиса стоимость трехкомнатной квартиры (75 кв. метров) в районе Чертаново Северное, которая расположена в пяти минутах от метро, составляла около 14 млн рублей. Сейчас же такую недвижимость можно приобрести за 12 млн», — комментирует «МК» частный риелтор Наталья Ульянова.
По данным аналитической службы «Индикаторы рынка недвижимости», в столице в январе 2016 года средняя цена составляла 180 тысяч рублей за квадратный метр, а в январе 2017‑го — менее 170 тысяч рублей.
Государство поможет
Кроме того, росту спроса на жилищное кредитование способствовало разнообразие государственных программ, которых сейчас насчитывается как минимум пять. Например, при рождении или усыновлении второго или последующего ребенка родители могут использовать средства материнского капитала для погашения ипотеки. В 2016 году маткапитал составил 453 тысячи рублей.
Существует также программа «Молодая семья», по которой супругам моложе 35 лет предоставляется субсидия до 40% от стоимости жилья. А ставка по кредиту составляет всего 10% годовых.
Обзавестись собственной крышей над головой с помощью государства могут и учителя моложе 35 лет и имеющие трудовой стаж не менее трех лет. Для них ставка по ипотеке составляет 8,5% годовых. При этом государство выделяет им финансовую помощь в размере до 55% от стоимости недвижимости.
Воспользоваться государственной поддержкой могут также военнослужащие-контрактники, прослужившие не менее трех лет. В зависимости от срока службы для них субсидия достигает до 100% от цены жилья.
Кроме того, распространена так называемая социальная программа. По ней претендовать на жилье могут обладатели менее 10–18 кв. метров жилой площади. Для них ставка составит 7% годовых, срок кредита — до 28 лет, а первоначальный взнос не нужен.
По подсчетам специалистов АИЖК, в рамках этих государственных программ субсидирования жилищных кредитов в 2016 году на первичном рынке было выдано 534 тысячи ипотечных займов на сумму около 960 млрд рублей.
Как поясняет главный аналитик Global FX Сергей Мельников, ипотека для наших соотечественников на сегодняшний день является главным средством улучшения своих жилищных условий. «Последние 5 лет идет активное обновление жилого фонда. Особенно это заметно в крупных городах. Граждане активно распродают старое жилье и приобретают новое. Это видно невооруженным глазом: объем предложения на вторичном рынке недвижимости по итогам 2016 года продолжил расти, а стоимость квадратного метра — падать. При этом рынок новостроек продолжает расширяться», — отмечает аналитик.
Что касается будущего ипотечного кредитования, то эксперты предрекают ему дальнейший рост в 2017 году. По их словам, этому поспособствует ожидаемое уже в феврале снижение ключевой ставки Банком России. А это означает, что следом за ним последует уменьшение ставок по жилищным кредитам. «Сейчас ставка ЦБ держится на уровне 10%, инфляция минимальна, поэтому у Центрального банка нет необходимости удерживать ставку на текущем высоком уровне. Скорее всего она будет снижена до 9%. Это значит, что ставки по ипотеке в коммерческих банках могут снизиться до 10%, что окажет дополнительную поддержку рынку недвижимости», — уверен Сергей Мельников.
Кроме того, вероятно и замедление падения реальных доходов населения. Все это в совокупности будет повышать спрос на ипотеку в наступившем году. Причем эти процессы в совокупности позитивны в целом для российской экономики. «Увеличение ипотеки ведет не только к улучшению жилищных условий людей. Когда повышается спрос на недвижимость, это поддерживает по цепочке банки, застройщиков, производителей стройматериалов, транспортников, мебельщиков, торговлю и прочие сектора. Поэтому в целом расширение ипотеки содействует общему экономическому росту в стране или по крайней мере ослаблению падения», — считают эксперты.
Валютные ипотечники под прикрытием
В то время как рублевая ипотека растет, в валюте брать кредиты на жилье россияне не спешат. Такое поведение населения вполне объяснимо. В памяти живы воспоминания о резком ослаблении рубля в конце 2014 года, когда доллар подорожал до 80 рублей, а евро — до ста. От этого пострадало тогда все население, но едва ли не сильнее всех — именно валютные ипотечники, чьи и без того немалые кредитные обязательства враз удвоились.
В настоящее время в России насчитывается около 25 тысяч валютных ипотечников. Они буквально штурмуют банки и обивают пороги ведомств с требованием решить их проблему — растущих день ото дня платежей. Однако, как бы жестоко это ни звучало, большая часть вины лежит на них самих. «Потому что в здравом уме и твердой памяти они взяли в долг не в той валюте, в которой зарабатывают», — отмечает финансовый омбудсмен Павел Медведев.
Впрочем, как заметил президент Владимир Путин, заемщики, которые взяли ипотеку в валюте, безусловно, брали на себя риск, но поддержать их все же необходимо. «Точно совершенно, что людям надо помогать. Это касается единственного жилья, — подчеркивал президент. — Надо посмотреть внимательным образом и не допускать каких-то других случаев».
Действительно, порой у валютных ипотечников имеется только одна квартира или дом. И если их лишить за долги и этого жилья, то они рискуют остаться вовсе без крыши над головой и буквально в одночасье превратиться в бомжей. Поэтому, как заявил заместитель министра финансов Алексей Моисеев, государство должно оказывать поддержку валютным ипотечникам, но только тем, кто рискует потерять единственное жилье. «Государство, конечно, помогает и должно помогать только людям, у которых под риском находится единственное жилье», — сказал Моисеев.
Дело в том, что в ходе проверок заявок на реструктуризацию валютной ипотеки кредитные организации иногда выявляют у заемщиков достаточно высокие доходы, для того чтобы ответить по своим обязательствам. Кроме того, у некоторых граждан обнаруживается иное жилье, продажа которого могла бы им помочь расплатиться по валютной ипотеке.
Поэтому, как утверждают эксперты, к валютным заемщикам нужен особый подход. Благо их не так много, и банкам вполне под силу решить проблему в индивидуальном порядке.
Так, например, рассматривался вариант пересчитать валютные ипотечные кредиты по курсу на момент подписания договора. Однако такой способ не устроил кредитные учреждения, что вполне объяснимо. Дело в том, что, когда они предоставляют ипотеку, например, в долларах, они также принимают депозиты в «зеленых». То есть, согласно предлагаемой логике, и вклады кредитору тоже придется пересчитать. Иначе в балансе банка возникнет дыра.
Поэтому сейчас кредитные организации предлагают своим проблемным клиентам механизмы, которые дают возможность заемщику снизить сумму задолженности на 10–50%, а также уменьшить ставку по ипотечному кредиту.
Впрочем, надеяться только на понимание со стороны банков попавшим в тяжелую кредитную ситуацию людям не стоит. Проблема валютных ипотечников требует комплексного подхода. А именно: взаимных уступок со стороны государства, банков и самих заемщиков. Стороны должны решить, кто и какую берет на себя нагрузку, чтобы долг все-таки был выплачен.
Впрочем, первый шаг в этом направлении сделан. Правительство запустило госпрограмму помощи ипотечным заемщикам — как рублевым, так и валютным. По данным Минфина, в рамках действующей программы помощи ипотечным заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию, получено уже около 18,5 тыс. заявлений на реструктуризацию ипотечных кредитов. В том числе 594 заявки по кредитам в иностранной валюте. «В ходе программы реструктурировано более 9540 кредитов, в том числе 381 кредит, обязательства по которым выражены в иностранной валюте», — сообщают в Минфине.

Жданова Мария
Профильные структуры работают над преодолением трудностей, связанных с запуском единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), заявил пресс-секретарь президента РФ Дмитрий Песков, комментируя информацию о том, что соответствующая база, вопреки планам, так и не заработала 1 января 2017 года.
«Там работа идет напряженная, действительно, технологически не все получается. Но известно, что там никто не сидит сложа руки, и там действительно работают для того, чтобы эту ситуацию компенсировать, исправить», - сказал Песков.
Росреестр не смог в полной мере выполнить закон о запуске с 1 января 2017 года единого государственного реестра недвижимости, предназначенного для объединения двух баз данных: единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП) и сведений государственного кадастра недвижимости (ГКН). В Росреестре объяснили неработающий ЕГРН «тонкой настройкой» системы.
Представители Росреестра позже уточнили, что ведомство приняло решение начать эксплуатацию системы в режиме покомпонентного ввода сервисов, и доступ к сведениям ЕГРН онлайн будет открыт до конца текущей недели.
Как пояснялось ранее, главная задача создания ЕГРН - объединение систем учета объектов недвижимости и регистрации прав. Если до этого кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость были двумя разными процедурами, то теперь эта процедура станет единой.
Законом предусмотрена возможность одновременной подачи заявлений на кадастровый учет и регистрацию прав. Это, по словам специалистов Росреестра, сэкономит время граждан - процедура будет занимать до 10 дней - и сделает операции с недвижимостью более удобными. Также сокращаются сроки получения сведений из ЕГРН: такой документ, как выписка, можно будет получить не за пять дней, как сейчас, а за три дня. При этом сама процедура получения сведений из ЕГРН останется прежней, и информацию об объекте сможет получить любое заинтересованное лицо.
В рамках ФЦП «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости» на объединение ЕГРП и ГКН было выделено в 2014-2016 годах 1,6 млрд рублей, в 2017 году запланировано финансирование еще на 821 млн рублей.