ТОП


Популярные публикации

Showing most liked content since 28.05.2017 in all areas

  1. 12 likes
    На просторах интернета наткнулась на такой пост от начинающего агента: Агенту за день поступает достаточно много звонков, некоторые из низ можно считать заявками, которые потом перерастут в договоры и сделки, а про какие-то из них можно сразу забыть (записав, конечно же, в лист звонков) Как отсеять перспективные от пустых? На какие из них стоит тратить время и силы? Прежде чем начинать активную работу с клиентом, следует проанализировать три важных фактора: мотивацию потенциального клиента (I), экономическую целесообразность проекта (II), и лояльность (III) О мотивации и её выявлении: Для многих людей продажа своей недвижимости – самая крупная финансовая операция в жизни, а в сегодняшних нестабильных экономических условиях, и крупный финансовый риск. Вполне понятно, что собственники принимают решения на этот счет не спонтанно, не за один день, и с немалыми эмоциональными колебаниями. Взвесив все «за» и «против», изучив кучу статей с прогнозами падения/застоя рынка недвижимости, все возможные форумы, порталы недвижимости, собственник обращается к риэлтору с сообщением « ХОЧУ продать». Не помню случая, чтобы прозвучали слова «ГОТОВ продать». В чем существенная разница таких похожих по смыслу слов? Наши желания всегда идут от сознания или разума. Часто наше сознание желает, когда еще не готово реализовать это желание. Желания также, связаны с неоправданными ожиданиями или иллюзиями – «будем надеяться на лучшее», «хочу продать за миллиард». Но, как только желание переходит в намерение (в состояние готовности), которое предполагает дальнейшую постановку конкретных целей, наше желание реализуется в достаточно коротком промежутке времени. И, для того, чтобы желание перешло в состояние готовности, нужна железная мотивация. Если, мотивации нет, бесполезно начинать любое дело. Как пример, на опубликованную рекламу о продаже квартиры покупатель после первого просмотра сделал своё предложение по цене, которое незначительно – на 1-2% было ниже заявленной (ведь, в объявлении было указано торг). Собственник в растерянности – «почему так быстро» / « наверное, продешевил», «я ещё, к этому не готов», «а, вдруг цены будут расти». Как следствие – через день – отказ потенциальному покупателю, через месяц – вопрос риелтору «почему предлагают ещё меньше», через три месяца – заявка на снижение цены на 5%, через полгода – на 10%.. В итоге, через год-полтора собственник снимает объект с продажи, затратив на этот бесполезный процесс свои жизненные силы, личное время, нервные клетки. Вопрос не решен, зато приобретен неприятный «осадок» и, конечно же, агент виноват в неудаче. Это стандартный сценарий продажи квартиры с нечеткой мотивацией. Для выяснения мотивации нам помогут несколько простых вопросов (их обязательно задавать в позитивном ключе) 1. Для чего вы хотите продать свою недвижимость? Нужно что-то приобрети взамен или просто получить деньги? 2. Сколько времени закладываем на реализацию задачи? 3. Что изменится в вашей жизни, если к этому сроку квартира не найдёт своего покупателя? 4. Можно ли решить вопрос, не продавая недвижимость? Может быть имеет смысл сдать её в аренду? Экономика проекта на примерах Пример 1: к вам обратился человек с желанием купить квартиру в ипотеку с первоначальным взносом в 1 млн. рублей в Москве. При первом телефонном разговоре активно торгуется, пытаясь снизить озвученную сумму комиссии; сказал, что готов встретиться, но до встречи хочет посмотреть варианты квартир, т.к. нужно купить срочно (просит прислать на почту). I – мотивация высокая (срочность) II– экономика низкая (низший ценовой сегмент) III– лояльность низкая (снижение комиссии и нежелание встречаться) Пример 2: к вам обратился человек с желанием купить квартиру в ипотеку с первоначальным взносом в 1 млн. рублей в Москве. На озвученную комиссию согласен, готов встретиться, заключить договор и внести предоплату; нужно купить срочно. I – мотивация высокая II– экономика низкая III– лояльность высокая *заказ даже с минимальной прибылью вполне может быть экономически оправдан, если вы понимаете, что он реализуется в течение нескольких дней, заказчик сильно мотивирован и лоялен к вам Если 2 критерия из трех со знаком плюс, – можно работать Лояльность Что такое лояльное отношение, объяснять не буду, это всем понятно. Приведу некоторые общие моменты в пользу работы исключительно с лояльными заказчиками: • Работа с лояльными клиентами комфортна эмоционально и финансово выгодна • Хорошо отзываются о риэлторе и его компании, рекомендуют знакомым • Некритичны к однократным случаям снижения качества работы • Требуют к себе меньше внимания в обслуживании • По данным Европейского института торговли для привлечения нового потребителя расходуется в восемь раз больше денег, чем на мотивацию повторной покупки. Лояльный клиент приносит в 11 раз больше прибыли (в нашем бизнесе в основном через рекомендации) Конечно, хорошее отношение не всегда имеется по умолчанию, иногда оно приходит в процессе (процессе общения или уже в процессе работы) Заслужить его очень просто, достаточно следовать простым правилам, а именно: Системность, ответственность, организованность, тактичность, вежливость, спокойствие. Помним, что мы работаем на себя, но для людей Не совершайте системных ошибок (цитата), не заключайте договор ради договора. Сначала думаем, потом делаем
  2. 8 likes
    Не получилось у того - кому не захотелось, чтобы получилось. Не получилось у того - кто думал, что у него всё само собой получится и для этого делать ничего не надо. Не получилось у того, кто сдался раньше, чем у него могло бы получиться. И не получилось у того - кто начал считать, что всё получается ещё до того, как у него получаться стало.
  3. 7 likes
    Перечитал первый пост снова, и не понял: аренда или продажа. Рассказываю о своем опыте участия в торгах... Муниципальное имущество продается или сдается в аренду с торгов. По земельным участкам, как правило, "продается" право аренды (на какой-либо срок или аренда с правом выкупа - об этом позже). Общая схема такова: интересующееся лицо (физическое, ИП или юр.лицо) заполняет заявку на участие в торгах в отделе муниципалитета, который уполномочен заниматься торгами. Там определенный список и заявление. Если каких-то документов не хватает или заявление оформлено с ошибками и недочетами, то вы автоматически выбываете, как участник торгов. Часто об этом можно узнать уже перед самими торгами или на самих торгах. Если лот "очень интересный", то желающих участвовать будет немало. О количестве участников вы узнаете уже перед самими торгами. Информация размещается на портале муниципалитета, но зачастую не успевают выложить ее или это происходит за пару дней до торгов (по крайней мере в провинции так). Бывают и закрытые торги, тогда информация о ходе и результатах торгов появляется после их проведения. Кроме заявки и пакета документов лицо, являющееся на торги, вносит обеспечительный залог. Он возвращается, если вы не выиграли на торгах, или остается у организатора торгов, если вы выиграли торги, но не стали потом "забирать выигрыш" (или не успели забрать - узнавайте условия сразу: сроки, дополнительное оформление документов-договора, сроки и порядок оплаты по договору). Вы все сделали: внесли залог, правильно подали документы, пришли на сам аукцион. Перед началом заявили о том, что пришли, получили табличку с номером участника, сидите и ждете, когда объявят Ваш заветный лот. Забыл сказать про шаг аукциона. Та сумма, которая заявлена в самом начале, является начальной. Существует шаг аукциона - какое-то количество денег (допустим 100 т.р.). Вы точно для себя должны решить: какая сумма максимальная за желаемую недвижимость вам приемлема, чтобы точно знать когда остановиться... Как показывают в фильмах - сомнения героев - денег мало, поднять или не поднимать табличку - ерунда. На тех торгах, где я участвовал - опустил руку с табличкой (затекла рука, устал и пр.) - означает, что отказался от лота. Объявили лот и начальную цену. Вы принимаете руку с табличкой (это означает, что вы участвуете). Если отлучались в туалет или покурить, и пришли после объявления лота, то уже не сможете участвовать в торгах... Аукционист объявляет стоимость начальную (допустим, - 3 млн), говорит о шаге аукциона (100 тыс), и начинает счет 3млн100тыс. Все участники держат таблички. 3млн200тыс... и т.д. когда все отпустят таблички, а один остается, то лот отдается по последней названной цене, когда оставался один участник. После торгов вы еще раз заявляете о себе, получаете список условий, и выполнив их, становитесь счастливым обладателем недвижимости. Есть, конечно, много разных штук, как: продажа интересного лота до начала торгов (естественно, неофициально и незаконно), есть те, кто может попробовать оспорить ваш честный выигрыш на торгах, может быть еще много подводных камней, о которых я умолчу, а то вы испугаетесь участвовать в торгах. А торги, мало того, что интересное дело, так еще и прибыльное, если вы знаете, что можно сделать с той недвижимостью на которую вы получаете право собственности или право аренды... Еще из моего опыта (в других регионах условия, возможно, иные): при торгах на земельные участки - если вы единственный участник, то получаете землю за начальную стоимость, а торги считаются состоявшимися. По коммерческой недвижимости торги считаются не состоявшимися, если появился лишь один участник. По муниципальным жилым помещением в торгах еще не участвовал (таких еще в нашем городе не видел). Про электронные торги могу рассказать позже, если кому-то интересно...
  4. 6 likes
    доживайте оплаченный период и съезжайте. За 15 тр сейчас полно вариантов, найдёте легко. Ищите квартиры без хозяев, где все комнаты сдаются
  5. 6 likes
    Конструкция стен, конечно, важна, но начинать надо с анализа фундамента (тип, достаточность армирования, глубина залегания, дренаж и т.п.). Относительно стен: важен не только материал, но и правильность конструкции. Например, в кирпичных домах, утеплитель должен быть в обязательном порядке, причем не внутри, а снаружи, таким образом, чтобы не образовывался конденсат. Другими словами, нужно проверять весь "пирог" стены, а не только его основной элемент (кирпич, блоки, каркас и т.д.). Требуйте доказательств: фото-видео, чертежи, контрольное вскрытие.... Фундамент в одном месте надо откопать. Для каркасно-щитового дома нужно проверить наличие пароизоляции и вентиляционные зазоры. Каждый тип дома стоит соответствующих денег, обладает разной долговечностью, пожаростойкостью, теплоэффективностью. Самые дорогие дома - кирпичные, но они не должны быть холодными, как Вы утверждаете. Если кирпичный дом холодный ( с низким коэффициентом теплового сопротивления), значит, он неправильно спроектирован. Должен быть выполнен соответствующий расчет. Можете обращаться за платной консультацией. Деревянные конструкции любого дома должны быть обработаны противопожарным и антисептическим составом, желательно дважды. Профессиональные пропитки имеют цвет. Проверяйте. На мой вкус, следует отказаться от домов из пеноблоков, если в конструкции нет несущих колонн, поскольку проверить качество пеноблоков нет возможности. И что это за дом, в котором стену можно выпилить ножовкой? Не лучший выбор, опять же на мой взгляд, дома со стенами в виде трехслойных панелей, содержащих пропитанные синтетическими смолами плиты и полистирол, разве что, если эта ядовитая "химия" не выходит во внутрь помещений. "Промежуточный" вариант - дома из клееного бруса. Готовы Вы поверить, что используемые клеи безопасны для здоровья, значит, можно и такие рассматривать. Какие-то вкусовые предпочтение по типу дома у Вас должны быть. Если их нет, надо читать мнения "сторонников" и "противников", формировать собственное. Дальше - дело техники и финансовых возможностей.
  6. 6 likes
    Скажу, как риэлтор... если бы Вы искали не самостоятельно, а с помощью ХОРОШЕГО профессионального риэлтора, то такая ситуация, скорее всего не возникла бы... Ибо, верно поставленная задача, которую агент берется решать, даст Вам выгоду в любом случае: риэлтор найдет вариант, подходящий по Вашим запросам (по местоположению, качеству и цене). И поторгуется за Вас, и найдет точки соприкосновения с коллегами... тем более, что торг на 100-200 т.р. даже у нас в провинции за последнее время становится нормой, а уж для Москвы... Скажу, как, просто человек: раз вариант от Вас ушел, значит это не Ваш вариант! На будущее: Выберите, что для Вас важнее: выгода или Ваша мечта (условно)?! Дело в том, что не раз убеждался, что люди покупают: или то, что им именно подходит (месторасположение квартиры/объекта, состояние и пр.), готовые переплатить... или ищут выгоду (как правило финансовую), и покупают не там и не то, что хотели сначала...
  7. 6 likes
    Приветствую настоящих и будущих коллег В этой рекламной теме, буду рассказывать как мы работаем, чему учим, об актуальных вакансиях и чем мы хороши Я директор агентства, начала работать риэлтором в 2008 году, за это время работала в нескольких риэлторских компаниях и могу с уверенностью сказать, что наши условия одни из самых конкурентных на рынке. В нашем агентстве всё построено так, как мне самой, будучи новичком или уже выросшим агентом, было бы комфортно учиться и работать. Надеюсь, коллеги из LIKREALTY, присутствующие на форуме, дадут обратную связь Немного о нашей работе, даже не так, пожалуй, - о нашей жизни. Риэлтор это именно стиль жизни: активный, бодрый, позитивный. Мы помогаем людям, продавая наши знания об этом рынке, хитросплетениях законодательства, тонкостях маркетинга, понимания банковских процедур и применения этого всего на практике. Кто-то скажет, что мы продаем квартиры.. это не так, мы продаем консалтинг. А как всем известно, консалтинг есть самый дорогой вид услуг. Наша работа стоит дорого и она действительно сложна. Сначала придется много учиться, преодолевать свои страхи, сомнения, будет тяжело, но это только первые недели или месяцы, кто как адаптируется. Потом привыкаешь к ритму, разрозненные знания складываются в картинку и начинаешь понимать, что лучше работы просто не существует
  8. 6 likes
    Кстати, если кто-то захочет инвестировать деньги в недвижимость в нашем регионе (Вологодская область), то готов посотрудничать! Наш город участвует в программе: территория опережающего социально-экономического развития, что означает налоговые льготы для предпринимателей по нескольким видам бизнеса на 10 лет... в приоритете работа с коммерческой недвижимостью, но это означает и подъем по жилой недвижимости, цены на которую у нас смешные по сравнению с Москвой. Окупаемость по аренде жилой недвижимости при нормальном управлении (с чем тоже поможем)) около 10 лет. По моим приблизительным расчетам окупаемость от сдачи в аренду жилья в Москве - около 15 лет. Хотел бы пообщаться на эту тему с Московскими коллегами. Наверное, нужно новую тему открыть))
  9. 6 likes
    По земельному участку... приобретали для клиента землю пром.назначения. цена начальная выросла почти в 3 раза. Был еще один человек, заинтересованный в данном участке. Первый раз торги считались не состоявшимися, т.к. он был единственным заявителем на данный лот. Второй раз он поступил умнее. И сам, один, заявила в как представитель юр.лица и как физ.лицо. Если бы мой клиент не заинтересовался данным участком, то наш оппонент взял бы участок почти задаром. Торги и задуманы, как некое противостояние. Когда мужчина понял, что мы пойдем до конца, то отступил, но цена уже выросла в разы. Позже он подошел к нам с предложением переуступили ему право аренды. Переговоры были долгими, но условия для моего клиента не были интересными. Предлагался и вариант совместного строительства, но это было не то, что задумывались мой клиент... рассказываю об этом, чтобы Вы понимали, что такие варианты тоже возможны. Бывает и наоборот, когда кто-то специально "перебивает" вас, а потом предлагает на своих условиях переуступить Вам выигранный лот. Как правило, по земельному участку - аренда. Та сумма, за которую вы приобретаете право аренды расчитывается на год. Если вы построите объект недвижимости раньше года, сдадите его в эксплуатацию, поставите на кадастровый учет и зарегистрируйте, то сумма может быть пересчитана. Если за год не успеете, то за следующий год будете платить так же, как за предыдущий. По земле пром.назначения мой клиент хотел перевести земельный участок в собственность, но когда нам посчитали сколько еще нужно будет заплатить (там сложная формула с учетом коэффициентов от кадастровой стоимости), то получалось, что легче было купить промышленную базу с готовыми постройками не у муниципалитета... Нам уже подготовили документы, и тут меня посетила светлая мысль (бывает ведь)) В управлении имуществом города я попросил пересчитать нам участок, если мы оставим его в аренде (т.е. здание, которое построено, остается в собственности, а земля в аренде у города). Сотрудники долго испугались, но расчеты сделали. Цена аренды с учетом каких-то коэффициентов оказалась настолько мала, что те деньги, которые мой клиент должен был затратить на выкуп земли в собственность, были равны более чем 30 годам аренды (это еще без учета налогов, которые бы пришлось платить моему заказчику потом, когда земля в собственности). Это были мои первые торги и это были первые открытия. Сейчас вспоминать немного весело... По ИЖС тоже самое. Вы можете построить небольшой домик на скорую руку, зарегистрировать его (главное, чтоб комиссия и БТИ признали его жилым - есть определенные показатели), а потом переоформить договор аренды на более низкую цену. Позже вы можете переуступить право аренды (это равносильно продаже, только оформляется по-другому). Думаю, что в Москве и МО у Вас, в этом плане будет больше конкурентов, т.к. есть люди, кто занимается этим профессионально. Но не стоит бояться - пробуйте! Все благие начинания заканчиваются благополучно!
  10. 6 likes
    Регистрируйтесь на площадке тоже заблаговременно, т.к. сначала проходит проверка ваших документов на площадке, а потом Вы сможете заявить о себе на определенных торгах. Так же обеспечительный платеж. За него не бойтесь, тоже вернут. Главное в сроки ключа-подписи уложиться, когда деньги обратно выводить будете... многие банки предлагают "при большой игре" предоставить за Вас этот обеспечительный залог. Условия похожи на условия кредитования... я не пользовался. Даже, когда за клиентов участвовал в торгах использовал свои деньги (люблю риски брать на себя))). Вообще тема торгов интересная. Конкуренции агентств недвижимости там меньше пока, чем в обычных покупках-продажах. Но в провинции как-то люди не очень этому доверяют, по-этому клиентов у меня было мало. Работал с предпринимателями. О теме этой говорить можно много. Сейчас есть куча обучений, видео и прочей информации. Поищите в интернете. По электронным торгам развита целая индустрия. Есть организации, которые за денежное вознаграждение обещают вам техническую и юридическую поддержку по данному направлению. Они работают не только по недвижимости, а гораздо шире - участие в торгах (Анеля рассказывала про агентство будущего-возможно это к той теме))). Т.к. это направление не получило развитие в нашем городе, то все переговоры с такими организациями у меня сошли на нет. Есть открытые торги, закрытые. Муниципальные, коммерческие площадки. Аукционы залогового имущества интересны. А еще интереснее - торги на понижение цены (это вообще отдельная тема)))
  11. 6 likes
    Да, Ирина, электронные торги отличаются. Схема похожа, но есть и отличия. Во-первых, у вас должен быть электронный ключ-подпись. Им нужно обзавестись заблаговременно. Некоторые организации делают его в течение недели. Об этом чуть подробнее: есть организации аккредитованные (атестованные, уполномоченные - не знаю как правильно сказать))... цены разные и разные сроки. Туда тоже пакет документов (по юр.лицу - все учредительные, ваши полномочия - доверенность или приказ о назначении директором, ИНН, ОГРН - лучше уточнять у самого оператора); по физ. Лицу - паспорт, ИНН, СНИЛС, возможно, что-то еще. На площадках есть рекомендуемые операторы, но они, как правило, дороже делают. У электронного ключа есть срок. Когда будете делать ключ, то указываете площадки, на которых хотите участвовать. Кажется, есть еще универсальный, но он гораздо дороже. По покупке с электронных торгов только наслышан. Полностью рассказать не могу. Участвовал в электронных торгах только при продаже имущества несколько раз. Один раз даже без электронного ключа. Сейчас не помню подробности. Наверное по 44-ФЗ...
  12. 6 likes
    Самый большой подвох на пути к успеху в любом сложном или конкурентном деле - в том, что успех устроен во времени абсолютно не так, как его представляет себе большинство людей. Реальный успех почти всегда не линеен, а больше напоминает экспоненту (см. картинку). Вначале ты вбрасываешь усилия словно в бездонную дыру: ничего не клеится, ты топчешься на месте и чувствуешь себя полнейшим идиотом. Потом помаленьку что-то начинает сдвигаться с мертвой точки... И если продолжать достаточно долго, то рано или поздно навык достигает критической массы, и происходит квантовый скачок. Это чем-то напоминает рассматривание трехмерной картинки или обучение езде на велосипеде - основной результат складывается мгновенно и остается навсегда. Большинство людей всегда сдается слишком рано: они просто не вкладывают то количество труда, попыток, "пота и крови", которое могло бы обеспечить им желаемый уровень успешности. А основной фактор успеха в подавляющем большинстве дел - не какой-то суперталант, а банальная привычка к организованному труду
  13. 5 likes
    Приветствую, юридически квартира уже Ваша, в соответствии со ст. 1153 ГК РФ - Способы принятия наследства, п.1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. 2. Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства. В соответствии со ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. День открытия это дата смерти наследодателя
  14. 5 likes
    Вы,может и не уверены,но понимание "что такое хорошо и что такое плохо" (в базовых понятиях) у большинства россиян совпадают.. И они достаточно резко отличаются от западной культуры. Пример из жизни: Молодые люди,студенты,живут вместе. В Лондоне. Он русский,она - англичанка. Он заболел, высокая температура. Она в универе. Лекарств дома нет. Он решил старым дедовским образом - молоко с мёдом. Мёд - общий. А молоко её..Так получилось,такой расклад. У него молока нет,он налил себе из её пакета!)) себе стакан. Она вечером приходит, видит содеянное и устраивает скандал. Я не шучу. Скандал был сильный. Аргументы следующие: - Это твои проблемы - Ты взрослый, должен был предусмотреть болезнь и купить себе молоко ...Как бы реагировала нормальная русская девушка ,думаю - объяснять не надо. И ЭТО ДЛЯ НИХ НОРМАЛЬНО. МЫ - РАЗНЫЕ. Я об этом. А если объяснять надо - то вам в Европу. А принципы ведения бизнеса (мы,вообще-то об этом начинали))) и этика бизнес-поведения ложатся на менталитет.. Поэтому,где "европеец" будет бесцеремонно делать деньги в чётких пределах контракта,россиянин (в большинстве своём) дополнительно и не моргнув глазом "бескорыстно бабушку через дорогу переведёт".. Странно,что вам,Петербурженке,надо это объяснять((((
  15. 5 likes
    Приветствую, я б на Вашем месте наняла агента, поставила задачу: купить там-то, то-то и за столько-то. Следить за квартирой и ничего не предпринимать .. так можно и не купить совсем
  16. 5 likes
    Работаю сейчас в бОльшей части как раз с нежилыми помещениями-арендой. Вопрос о сдаче, но нужно копать глубже-о ликвидности, о сроке возврата вложений... У нас сейчас большое оживление на рынке недвижимости. Движется всё недвижимое - жилые помещения, производственные базы и гаражные боксы (под бизнес), но... офисных помещений больше, чем желающих. Цены в предложении и реально договорные - отличаются в сторону понижения стоимости. Например офис в центре города, который стоил пару лет назад 10-12 т.р.(аренда-с руками отрывали) за 12,5 м уже около 6 месяцев не можем сдать за 6 т.р.(все включено). Всегда (даже в кризис-долго не стоят) торговые площади. Но это должна быть первая линия (или борьба сетевых магазинов, как у нас сейчас, за влияние)... Возвращаюсь к вопросу. Как говорили коллеги: просмотрите ближайшее окружение - микрорайон. Сколько помещений вообще, сколько не сданы пока, каковы у них цены? Полуподвальное помещение (если это не Питер) спросом пользоваться будет меньше, чем другие помещения. Т.е. делите сумму за квадратный метр на два (смело). Потом еще на 1,5 если придется сдавать по "бросовой" цене. Оцените разбивку помещения. Какова площадь отдельных помещений? Под что они могут пойти, если не под офисы. Если возможно под складские помещения, то каков подъезд к месту разгрузки, есть ли площадка для разворота грузовых машин?Достаточно ли широкий вход? Удобно ли в помещении проходить грузчиками с грузом? Нужны ли помещения вообще в данном районе под склад (рядом рынок, нет других складов, а организации в нем нуждающиеся - есть)? Кому были бы нужны офисы в данном районе? Какие услуги там могли бы оказывать организации/люди? Почему застройщики переехали и продают дешево? Документация. Какое назначение у помещения прописано в реестре? Какие технические возможности: канализация, свет (мощности), тепло? Для расчета окупаемости вообще много показателей. Это в первую очередь коммунальные расходы; второе - налоги; расчет вынужденного простоя без дохода (если не сдается); амортизация + дополнительные вложения при необходимости (установка светильников, дополнительная проводка, мебель для офисов и пр.). Потом берете самый первый показатель (за сколько сдадите все помещения), вычитаете все расходы и считаете за какой срок окупится Ваше вложение. Для провинции хороший показатель 7-10 лет (только на аренде без учета колебаний по продажной цене). Для крупных городов точно не могу сказать (пусть коллеги скажут). Если это для Вас приемлемо, то покупайте!
  17. 5 likes
    По покупке на электронных торгах, к сожалению, не знаю как проходит шаг аукциона, как вы должны заявлять о повышении цены. При продаже, когда конкурируешь с кем-то, предлагается наоборот понижение цены или улучшение каких-либо условий при покупке твоей недвижимости. Там уже выбирает покупатель (если гос.учреждение, то комиссия). За проведением торгов по гос.закупкам четко следит ФАС. Думаю, что здесь есть специалисты, кто расскажет Вам подробнее. Пока почему-то только мы с Вами общаемся, Ирина05))
  18. 5 likes
    Работал с торгами. Напишу позже. Нужно больше информации: муниципальная недвижимость или частная. Возможно залоговое имущество ( хотя вряд ли на аренду). Нежилое или жилое? Электронные торги или аукцион от муниципалитета?
  19. 5 likes
    Рискуете конкретно. Конечно, не все так просто. Будь я на вашем месте, вместо 3-х комнатной квартиры купила бы удобную однокомнатную, а на вырученные деньги жила бы в свое удовольствие, приглашала из фирм, специализирующихся на уборке помещений и уходе работниц, которые бы делали вашу жизнь более комфортной, оставляя за собой свободу выбора. Это самый оптимальный вариант.
  20. 5 likes
    Знаете быть хорошим риэлтором и психологом, это еще не все. Как показывает практика, клиенты ценят прежде всего человечность. Я например не люблю когда наши агенты относятся к клиентам как к отработанному "материалу" (продали, заплатили, до свиданья). Для меня не составляет особого труда перезвонить уже после сделки и поинтересоваться как люди устроились, все ли у них в порядке. Человеческое отношение откладывается в сердцах, а не только профессионализм.
  21. 5 likes
    Очень часто агенты, занятые авансами и сделками, забывают о привлечении новых клиентов, это приводит к тому, что после закрытия нескольких сделок, агент возвращается в точку "с чистого листа". А начинать заново всегда сложнее, чем поддерживать. Нашла старую-старую статью на эту тему: На падающем рынке риэлторы, как правило, стараются как можно дольше сохранять контакты потенциальных клиентов. Однако для эффективной работы необходимо действовать наоборот: чем активнее нисходящий тренд на рынке, тем быстрее нужно избавляться от бесперспективных клиентов и искать новых. В этой ситуации необходимо руководствоваться двумя основными правилами. Во-первых, придерживаться системы 10-дневной работы с потенциальными клиентами. И, во-вторых, если вы звоните клиенту, который не отвечает после четырех звонков, повесьте трубку. После трех подобных попыток связаться с человеком, это больше не ваш потенциальный клиент. Если вы уже трижды общались с потенциальным клиентом и так и не смогли договориться о встрече, это больше не ваш потенциальный клиент. Если не удается регулярно общаться и назначить встречу с потенциальным клиентом, откажитесь от него и займитесь поиском того человека, кто захочет подписать с вами агентский договор в течение 10 дней с момента первого контакта. Даже если вам придется звонить своим потенциальным клиентам 2-3 раза в день, это лучше, чем сидеть и беспечно надеяться на то, что когда-нибудь они сами вспомнят о вас. Одно можно сказать наверняка: в текущих условиях рынка построить бизнес на одних только мечтах и надеждах никому не удастся. Положите в основу своего дела продуманную и эффективную систему работы с потенциальными клиентами, которая позволит вам общаться только с наиболее перспективными клиентами. На каждом листе бумаги указывайте имя, адрес и телефонный номер вашего потенциального клиента. Также вписывайте на листок дату первого контакта с каждым клиентом и еще одну дату, на 7-10 дней позже первой. Это четко ограничит ваше время на работу с каждым потенциальным клиентом, научит вас эффективнее распределять усилия и заставит быть более собранным и организованным. Возьмите за правило проводить предварительную оценку мотивации и финансовых возможностей всех без исключения потенциальных клиентов. Они должны ответить на ваши вопросы, если действительно хотят, чтобы вы помогли им. И помните, что вы ищите клиентов, которые готовы делать то, что вы им скажете, именно тогда, когда вы скажете. Если они не хотят следовать вашим рекомендациям или не соглашаются с вашими определениями временных рамок по сделке, смело отказывайтесь от таких потенциальных клиентов. Многие риэлторы до сих пор тратят массу времени на пустые беседы о недвижимости продавца, не удосужившись как следует определить, насколько клиент действительно мотивирован и готов к продаже. Другие риэлторы с готовностью хватаются за любого клиента, который говорит, что хотел бы купить какую-нибудь недвижимость, и несколько дней катают его по городу, показывая любые подходящие (и не очень) объекты. При этом, они совершенно забывают для начала узнать хотя бы о причинах, побудивших человека к покупке, не говоря уже об определении финансовых возможностей клиента. В нашем деле предварительная оценка любого потенциального клиента состоит из двух частей: во-первых, определения финансовых возможностей и, во-вторых, мотивации совершить сделку с недвижимостью в ближайшее время.
  22. 4 likes
    Вот, это самое важное. Продвигать свой бизнес или товар через ютуб и соцсети достаточно сложно. Там столько тонкостей, что некогда будет "в полях" работать, а будешь целыми днями в интернете сидеть. Для этого нужны люди которые умеют генерить контент, наполнять аккаунт, продвигать его, да много чего умеют. То есть нужна команда. Даже снимать видео на телефон целое искусство, если конечно, не хочешь попасть в категорию "...есть риэлторы которые стали создавать каналы, записывать видео, но качество того что они делают на низком уровне у большинства." Это работа, отнимающая кучу сил и времени. Я, когда кто-то уверяет, что он всё делает сам, говорю: НЕ ВЕРЮ! За любым качественным контентом стоит КОМАНДА...
  23. 4 likes
    А что подозрительного? Просто цена взвинчена раза в три, как мне кажется. За 13 лямов можно гораздо интереснее подыскать.
  24. 4 likes
    Благодарю всех участников форума по моей теме. Был найден компромисс - я вернул залог, а бывший клиент подогнал мне новых арендаторов.
  25. 4 likes
    правильно решили,цены сейчас почти "на дне",выбирайте,конечно,студию
  26. 4 likes
    Я бы не стала выключать совесть по вашему совету, все потом аукнется в других плоскостях жизни. А новых арендаторов всегда приходится искать, к этому со временем привыкаешь и относишься нормально.
  27. 4 likes
    есть, к сожалению люди, которых людьми назвать сложно, в нашей профессии их много. Как правило, клиенты у них такие же, к подобному
  28. 4 likes
    такое ощущение, что скоро и причин не нужно будет, чтобы пенсию не платить. Просто "вам не хватило, ваша фамилия в конце списка"
  29. 4 likes
    Спасибо. Не ожидал, что риэлторы могут советовать не продавать. Снимаю шляпу)))). Необходимости особой действительно нет. Единственный камень преткновения - удаленность от центра.
  30. 4 likes
    Продавать сейчас не лучшее время, если,конечно, не торопят обстоятельства.Согласна с Марией, сдайте и снимите там,где удобнее.
  31. 4 likes
    Здравствуйте, сдайте обе и снимите где нужно
  32. 4 likes
    Дмитрий, если риэлторы не хотят "заморачиваться" с клиентами (как Вы выразились), то риэлторы ли это вообще?!
  33. 4 likes
    LIKREALTY, МОЛОДЦЫ!!! Безумно приятно читать такие отзывы в ваш адрес. Так держать!
  34. 4 likes
    Бабушкинский поприятнее будет:много скверов и парков, район спокойный, уютный, примыкающих промзон нет.Ховрино..ну незнаю.. МКАД совсем рядом, промзоны тоже, не так много прогулочных зон; была там года три назад, мне не понравилось
  35. 4 likes
    Первая линия - это линия зданий вдоль основной дороги. Вторая линия, соответственно, здания более удаленные от дороги. Если для жилых помещений первая линия определенный минус, то для нежилых наоборот. На первой линии больше проходимость, т.е. люди, проезжающие мимо и проходящие по улице, видят помещения (это преимущество - меньше рекламы со стрелочками)... Как рассчитать проходимость? Действительно есть научный подход и различные формулы. Но, если по простому, то нужно соизмерить (для конкретно вашего помещения) что подойдет. Вот, например, мой друг ювелир для своей мастерской приобрел помещение 4 м (реально находящиеся под лестничной клеткой) за цену комнаты 20 м в 3х-комнатной квартире в доме сталинской постройки. Его мастерская имеет отдельный вход со стороны улицы, где за день приезжают сотни машин, рядом (30 м) остановка автобуса и множество магазинов. Окошечки маленькие, и свет искусственный... такое же помещение в соседнем со мной доме (почти спальный район), дверь в середине дома выходит на дорожку около школы, где проходит десятка 2-3 человек за день, не нужна никому. Там дворник хранит свои веники... Так и к оценке любого помещения нужно подходить аккуратно. Сейчас вот для своих "небольших" (не крупных) инвесторов просчитывал офис. Купили. Там мало того, что дисконт был... офис с мебелью и с арендаторами)) Такие предложения на сайтах не выставляются. Окупаемость вложений (стоимость покупки) 7-8 лет на стоимости аренды (с учетом налогов при сегодняшних % ставках). По стечению обстоятельств (ну так уж вышло), там сейчас располагается (арендует помещение) небольшое агентство недвижимости)))
  36. 4 likes
    Сергей, спасибо за полезную информацию! Я хочу взять в аренду земельный участок, а позже попробовать его выкупить. Участок муниципальный, на сайте, где я смотрела, вся недвижимость, кажется, такая (по крайней мере, варианты, которые меня заинтересовали все такие были). Вложение в недвижимость дело ответственное, так что мне кажется безопаснее работать с муниципалитетом, чем с частным лицом. Как Вы думаете? И цена очень порадовала, и место очень не плохое... Если с покупкой участка все пройдет хорошо, может быть рассмотрю вариант покупки через аукцион нежилого помещения. Я когда смотрела объекты на Едином портале торгов МО (не знаю как на других сайтах), продавались практически все помещения через электронный аукцион. Он сильно отличается от аукциона, где надо карточки в живую поднимать?
  37. 4 likes
    Ничего себе, с месяц в почту не заходила). Отвечаю всем и сразу. Решила проблему кардинально. Просто развелась! Встретила мужчину своей мечты, в мае планируем расписаться. По большому счету благодарить за это должна своего бывшего, если бы он к маме тогда не дернул...я бы просто не оказалась в нужном месте в определенное время. Всем спасибо за участие и за поддержку.
  38. 4 likes
    оплата сдельная, выплачивается сразу по закрытию сделки. Новичку 20% на время обучения с дальнейшим повышением, опытным: работа с клиентами компании – 30%, свои клиенты – 50% финансовых планов нет, каждый работает в комфортном для себя темпе корпоративная связь гибкий график обучающие материалы доступны онлайн
  39. 4 likes
    Безусловно контроль нужен. Но фактически, всё равно получится так, что "Лучший контролёр - это совесть пассажира". Многое будет зависеть от вашего выбора арендаторов и отношений которые вы сами с ними установите в процессе их проживания в вашей квартире. Если вы пустите в дом кого попало, или в дальнейшем ваша придирчивость покажется жильцам неадекватной, то тут никакой договор вас от ущерба не спасёт. В общем всё от вас зависит. Устанавливайте правила "на берегу", выбирайте тех, с кем на ваш взгляд комфортнее будет общаться и решать вопросы, поддерживайте с ними адекватные деловые отношения. Без диктаторства и панибратсва. На лице конечно ни у кого не написано, хороший он или не очень. Тут правильней довериться интуиции и опыту. Удачи Вам!
  40. 3 likes
    Вот парадокс - пока столичные аборигены тихо подвывают от цен на квартиры в Москве, далекие от интеллегентской фрустрации приезжие из разных "независимых" республик прессуют агентство недвижимости на предмет покупки жилья в кредит. Ситуация, честно говоря, непонятная. Более-менее серьезных денег у "понаехавших" нет, что такое первоначальный взнос никто из них не знает, а зарплата на уровне плинтуса. Т.е. совершенно ясно, что даже теоретически шансов никаких. И тем не менее, когда в офисе раздаются звонки с характерным интонациями восточных "чилявэков", становится как-то не по себе... А ведь это не тихие провинциалы, годами копившие на скромную хижину в "центре вселенной", а агрессивно настроенная тупая человеческая масса, не знающая ничего кроме банального "хочу". При этом москвичи, которые годами корячатся в своих квартирах, часто не в силах купить себе стандартную периферийную "однушку" даже с помощью той же ипотеки. Спрашивается, может дело в нашей финансовой беззубости, когда денег хватает исключительно "на пожрать"? Да вроде не похоже. Москва круглосуточно стоит колом от обилия новеньких иномарок, а туркомпании бодро продают отпуска в разные Египты и Тайланды десяткам тысяч желающих. Зайдешь в Ашан - народ с трудом толкает тележки, где горы продуктов вздымаются выше головы. Видимо, партия жуликов и воров чего-то недорабатывает. Скорее всего, квартирная импотенция связана со страхом неопределенного будущего, где есть место только первичным нуждам - еда и передвижение до работы и обратно. С другой стороны всякие Зухры и Юсуфы, пачками снимающие убогие хрущевки на отшибе, с зарплатой в 15 тысяч рублей готовы с головой уйти в долговой омут, даже не задумываясь о том, что такое ипотека. Вероятно, ими движет желание взять и после не отдавать, глумясь на дураками "неверными". Забавно, что агентство недвижимости в лице своих консультантов банально не может им объяснить почему у них ничего не получится. Т.е. мы тупо говорим "нет" и всё. По идее надо бы посмеяться над глупым желанием азиатской гопоты "закрепиться" в Москве, но не очень получается. Вместо этого возникает тревожное недоумение от понимания того, насколько чужеродным элементом могут оказаться твои развеселые южные соседи по лестничной клетке: примитивные и непредсказуемые как штыковая лопата. Естественно, что после такого агентство недвижимости начинает мысленно возносить хвалу нашим банкирам, которые, несмотря на ненавистный всеми финансовый сволочизм, железной рукой отсекают от ипотечных кредитов нищую приезжую шантрапу. Хотя с технической точки зрения даже интересно, как долго, зарабатывая 15 тысяч рублей в месяц, придется расплачиваться по ипотеке за купленную малогабаритную однушку в том же Бирюлево? Да еще учитывая, что о первоначальном взносе можно и не говорить ввиду его отсутствия. 30 лет? 40? Или больше? Т.е. по всем прикидкам выходит, что такой заемщик должен оставаться "вечно молодым". Ей-богу, вспоминая крах рынка недвижимости в США с их субпраймами, когда любой садовник-мексиканец мог купить дом ценой в триста тысяч долларов, понимаешь, как вовремя в России прекратили аналогичный популизм. Часто говорят, что именно Восток и Азия являются колыбелью современной цивилизации. Однако, глядя на кочующих по Москве представителей древней культуры, нутром чуешь, что ученые где-то ошиблись. Радует лишь, что современные бизнес-процессы не подвержены влиянию со стороны наивных историков-арехеологов. ссылка
  41. 3 likes
    обычно сдают тихо, ни разу не слышала, чтобы кто-то ходил за согласием.. Нанимателей обычно просят говорить, что они родственники
  42. 3 likes
    г-н Санкин преподает эту технологию уже много лет. Да и Андрей Захаров нам в "Азбуке Жилья" ещё в 12м году об этих "револьверных продажах" вещал...Кто-то преуспел,а у кого-то не вышло. В чём прорыв-то?
  43. 3 likes
    Лучше учить как правильно распоряжаться временем.
  44. 3 likes
    Полностью согласна, варианты нужно искать только без хозяев. Проверено на себе и не раз, что так жить намного спокойнее.
  45. 3 likes
    Видение бизнеса по принципу :как бы нагреть людей...Нормальным считаете? Есть общепринятые нормы: не обмани,не укради и т.д. Ваши рассуждения сводятся к фразе: "Ничего личного,это просто бизнес!" По этому принципу и с террористами ведут бизнес . Вот вам пример западной ментальности: Два русских альпиниста покоряли Эверест.Один получил травму.Второй его эвакуировал ,и доставил в больницу. Реакция медиков : "Так поступают только русские" .Эта фраза была не понята нашим альпинистом.Стали разбираться.Оказывается,что если один получает травму,то ему никто не помогает ,оставляют ,и идут дальше .Принципы те же ; 1- Ты взрослый человек,понимал ,что это риск,и ты можешь погибнуть . 2- Почему из-за тебя мы должны прерывать восхождение на вершину ? На склоне периодически находят трупы альпинистов. Например ,одна группа оставила своего товарища,следом поднималась другая группа,так они снимали умирающего на телефон,брали интервью ,а потом просто пошли дальше. Фразу : "Сам погибай ,а товарища выручай" - придумали русские.... Когда речь идет о скрытой комиссии, да вообще о каком-то обмане ,пардон ,но БИЗНЕСОМ это сложно оправдать....
  46. 3 likes
    А еще есть такое понятие,как мораль)))
  47. 3 likes
    в очень-очень краткосрочной перспективе. Исключение: если есть прибыльный бизнес, где гарантировано можно получить больше, а так, деньги очень быстро разлетятся и человек останется с одной квартирой вместо двух, без возможности получать пассивный ежемесячный доход
  48. 3 likes
    Ни за что. Развитие должно быть разносторонним. У моего среднего ребёнка (8 лет) и так 9 месяцев в году кабалы похожей на "день сурка". Школа, уроки, час игры в планшете или телевизор, тренировка, ещё пару часов для поиграть и сон. Если папе повезёт со временем, то будет ещё и прогулка. И так каждый день. На лето, отвезу его в деревню. У бабушки по телевизору всего 2 федеральных канала и отсутствие интернета. Зато есть улица полная местной шантрапы. Там можно шляться (не до захода солнца, но хотя бы до 22:00). Улица не только расширит словарный запас матерных слов, но и позволит подраться с кем то, выкурить свою первую сигарету и т.п. Это не только разнообразит жизненный опыт и кругозор ребёнка, но и даст развитие в навыках социальной адаптации намного бОльшее, чем способны тысячи умных книг. В современных реалиях, именно улица может дать огромное развитие ребёнку. Ни школа, ни книги или видео никогда не научат детей общаться, дружить, ссориться, мириться, находить компромиссы. Посмотрите на нынешнюю молодёжь. Проблемы современных детей не с малой начитанностью, не в недостатке информации, а в неспособности к социализации. Многие почти ни с кем не дружат и не общаются в реале. У большинства, друзья есть только "в контакте". Детей они тоже виртуальных будут заводить?
  49. 3 likes
    Да, и еще, обязательно посмотрите карты экологии и тд Москвы, явно Ховрино проигрывает Бабушкинской. Конечно, понимаю, что понятие "экология " для Москвы только в кавычках, но все же из двух зол лучше выбрать меньшее.
  50. 3 likes
    На социального работника как-то страшновато. Их уже несколько приходило, похоже у них там конкуренция. Если честно, то я себя приманкой чувствовать начинаю.