• записей
    11
  • комментариев
    0
  • просмотра
    423

Маркетинг для земельного участка, ограниченного в использовании

Геннадий Савинов

50 просмотров

 

Был у нас недавно в продаже привлекательный земельный участок: панорамный вид на заливные луга, водоем, храм; вековые липы, яблоневый сад, «свой» овраг, как говорят соседи, - с белками, лисами, бобрами,и даже рысью , «которая не набросилась только потому, что я не оглянулся». Непосредственный выход к реке (50 м). Площадь - 15 соток, при этом еще около 10 соток - «естественные» прирезки (к оврагу, к реке), которые сегодня никому предоставить нельзя (см. мой предыдущий блог), а ранее никому не выделялись, т. е. могут использоваться бесплатно как собственные. При этом в деревне — школа, садик, магазины и пр. В двух километрах — водохранилище, в четырех - самый крупный в Московской области музейно-выставочный комплекс «Новый Иерусалим», в восьми— «Жемчужина Подмосковья - г. Истра», туристический кластер «Русская Палестина». Хорошее место.

Участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), образован в 1993 г. Только одно жирное «но» имеется : не возможно получить разрешение на строительство. Закон не запрещает, но как говорит М. Барщевский: «Не так страшен закон, как правоприменительная практика». Пресловутая «100-метровая зона» во 2-м поясе водоохраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы по соответствующим санитарным правилам 2010 г. ошибочно применяется как администрациями, так и судами не только к строениям рекреационного назначения, что действительно записано в санправилах, но и ко всем объектам недвижимости, включая жилые дома. Сразу замечу, что всем известный способ преодоления искусственно созданных чиновниками затруднений, из-за которого активные граждане выходят на димонстрации, не всегда может применяться. А судебные процессы по таким спорам с более-менее прогнозируемым результатом чрезвычайно затратны и длительны. Текущий собственник не готов вкладываться, покупатель тоже не хочет рисковать. Остается одно — снижать цену.

По нашей оценке, для того, чтобы продать такой участок, на котором не получается строить индивидуальный жилой дом (по крайней мере, сразу), цена должна быть снижена в 6 раз от рыночной для аналогичных объектов. Для начала понижаем цену в 3 раза. Но и при такой цене и туманной фразе в объявлении: «возможность строительства жилого дома — обсуждается» (варианты действительно есть, но в данном блоге рассматриваться не будут), надо было постараться, искать покупателя для данного участка традиционными и новыми способами.

Соседи. Первому соседу было обещано щедрое вознаграждение, и он активно агитировал купить участок своих московских коллег, начальника, знакомых, и привел 3-х на просмотр. Никто, правда, нужную сумму не собрал.

Вторая соседка, безусловно, располагала деньгами и не скрывала своей заинтересованности в приобретении участка, причем для нее цена была снижена только на треть от исходной«рыночной». Дама- подвижник. Уехала из Москвы «в глушь, в деревню» 7 лет назад, купив с мужем дом в 700 кв м на участке 40 соток. Для начала завела 1 козу, на следующий день — еще одну и т. д. Сейчас у нее 3 коровы, 7 коз, козел для них,облизавший мне всю куртку, куры, утки, свиньи, все элитное, породистое. Сподвиг ее на такое «сумашествие» анализ всех сортов сливочного масла (36 тыс. рублей стоил), купленных в Москве, «ни в одном из которых не оказалось масла». Через месяц планы поменялись: то ли в Лондон к подругам, то ли в Черногорию, то ли еще куда-то думают. Да, не сказал: участок ей для строительства не нужен, собиралась пасти коз. (Как потом мне показалось, про выпас коз она, скорее всего, придумала. Это не рентабельно. Не смотря на небольшой размер бизнеса, деньги считать она умеет хорошо. Для ведения сельхозпроизводства цена земли с приемлемым сроком окупаемости должна быть не менее, чем в 10-20 раз дешевле, чем для ИЖС. Соответствующий «калькулятор» когда-то делал О. Репченко из ИРН. Реально она хотела купить участок для подруги, но подруга отказалась от переезда).

Третья соседка от покупки отказалась из-за отсутствия средств, но подсказала, кто-же является собственником граничащего с нами участка, более удаленного от водоема, и если бы для него было получено «старое» разрешение на строительство, то обеспечивался бы непосредственный выход к воде за счет нашего участка, что было бы интересно. Оказалось, что она этот собственник и есть, просто по фактическому расположению ее участок «уехал» на 40 м от расположения участка по кадастровой карте.-Сюрприз.

Таким образом, тема с соседями была отработана и закрыта. Собирать новые возможные соседские контакты был оставлен баннер на заборе.

Церковь. Отправляем электронное письмо настоятелю деревенского Храма с предложением купить участок «для организации летних приходских классов, пасеки...». Как-то так. Через минуту ответ: сообщение получено. - Без результата.

Пчеловоды. Размещаем объявления о продаже земельного участка под пасеку на крупнейших порталах пчеловодов и любителей меда. Знакомлюсь с правилами организации пасеки, требованиям к месту, удалением от жилых домов и т.п. Участок подходит (пологий южный склон, «кормовая база» в радиусе 2 км достаточная...). Легко можно разместить 30 и более ульев. Из общения с заинтересованными пчеловодами довольно быстро понимаю, что у кого это бизнес - купят или арендуют участок в десятки раз дешевле, выбрав удаление от Москвы не 45 км, а 150-200 км. Только тогда это может быть выгодно. В потенциале остались пчеловоды-любители,они же - просто дачники, готовые довольствоваться на участке небольшим строением.

Кемпинг. Позвонил директор туристической компании, он же - фирмы, изготавливающей дома-прицепы, арендующий участок под кемпинг на другом берегу Истринского водохранилища, созревший для того, чтобы купить под кемпинг собственный участок. Этот человек рассказал про проекты быстровозводимых домов, которые он перевозил, и один из которых, не будучи объектом недвижимости, ему бы подошел для кемпинга. Корректируем объявления на порталах и «под кемпинги». Но он даже не успел посмотреть участок.

Нашелся покупатель, готовый в будущем договариваться с чиновниками по поводу строительства на участке жилого дома. Особенно покупателя впечатлило, что мы ничего не скрываем, все рассказываем, как есть, консультируем в большей мере, чем его риэлтор. Подали документы на регистрацию, сегодня право перешло к покупателю. Чем дело кончится по большому счету, будет известно через год-два. Пока готов только проект реконструкции сада. В одном месте страны будет устроеннее и красивее, если чиновники не будут препятствовать, фактически изымая землю без компенсации.


3 пользователям понравилось это


0 комментариев


Нет комментариев для отображения

Создайте аккаунт или войдите для комментирования

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать аккаунт

Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!


Зарегистрировать аккаунт

Войти

Уже зарегистрированы? Войдите здесь.


Войти сейчас