Перейти к содержимому

Dm10's блог

  • записей
    39
  • комментариев
    19
  • просмотров
    4 389

Порядок действий при покупке квартиры на вторичном рынке жилья

62.jpg

После 01.03.2013 вступили в силу изменения в гражданское законодательство, согласно которым государственной регистрации подлежит не сам договор купли-продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по этому договору. Поэтому, при купле-продаже недвижимости необходимо подавать документы в регистрирующий орган - территориальное управление Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии (Росреестр) (ст. 551 ГК РФ).

При совершении сделки купли-продажи квартиры рекомендуем придерживаться следующего порядка действий.

1. Необходимо получить  документы, подтверждающие право собственности на квартиру, а также документы, удостоверяющие личности сторон сделки:
- свидетельство о праве собственности на квартиру (или долю в квартире).
- документы, указанные в этом свидетельстве в качестве основания приобретения права собственности: договор купли-продажи / договор дарения / договор мены / договор передачи квартиры в собственность (приватизации) / свидетельство о праве на наследство / решение суда и т.д.;
- кадастровый паспорт, экспликация, поэтажный план;
- справку жилищно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по платежам и копии финансового лицевого счета (собственник квартиры может получить эти документы в управляющей компании вашего дома или ТСЖ);
- единый жилищный документ и выписку из домовой книги, в том числе, архивную (данные документы собственник квартиры может получить в ЕИРЦ  в день обращения по заявлению, с представлением документа, удостоверяющего личность);.
- если квартира является общим имуществом супругов (приобретена в период брака и брачным договором не установлено, что она является единоличной собственностью одного из супругов), получите нотариальное согласие супруга на продажу квартиры (или доли), а также согласие органов опеки и попечительства в случае такой необходимости. Согласие необходимо, если квартира (или доля в квартире) приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью. При получении квартиры во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга на ее продажу не требуется. Согласие удостоверяет нотариус;
- если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, то необходимо получение согласия органов опеки и попечительства (ответ должен быть направлен в течение месяца);
- выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов и обременений (можно получить в территориальном отделении Росреестра в срок, не превышающий пяти рабочих дней с даты получения запроса. В случае оформления сделки через нотариуса выписка может быть получена нотариусом в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса);
- документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя: для граждан России и СНГ - паспорт; для военнослужащих - удостоверение личности и приписное свидетельство; для граждан России, постоянно проживающих за границей, - общегражданский паспорт; для иностранных граждан - вид на жительство в Российской Федерации или национальный паспорт с отметкой о регистрации в ОВД; для лиц, не достигших 14 лет, - свидетельство о рождении (ст. 16 Закона).
С более подробным перечнем необходимых документов Вы можете ознакомиться по ссылке:
http://riskover.ru/content/Perechni_documentov/perechen_predmet_sdelki_zilaya_nedviz

2. Проверьте юридическую чистоту приобретаемой квартиры с помощью экспертной правовой системы Рисковер (www.riskover.ru) и/или с помощью профессионального юриста. Если такой проверкой принебречь, то существует риск утраты права собственности на купленное жилье в связи с признанием сделки купли-продажи недействительной сделкой.

3. Подготовьте договор купли-продажи квартиры.
Договор купли-продажи квартиры должен содержать данные, необходимые для однозначного установления недвижимого имущества, - конкретный адрес квартиры в составе дома, этаж, площадь согласно документам и назначение, а также цену (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; п. 6 ст. 12 Закона).
Особенность договора купли-продажи квартиры - в нем должны быть указаны все лица, которые имеют право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированы в ней).
Договор подписывается сторонами в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует. Исключение составляют, в частности, сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению, а также продажа долевой собственности (п. 2 ст. 30 Закона N 122-ФЗ).

Нотариальное удостоверение договора облагается государственной пошлиной, размер которой зависит от стоимости имущества (пп. 5 п. 1 ст. 333.24, абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ; Письмо ФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3).

Если договор подписывается или подается в Росреестр не лично сторонами, а их представителями, то необходимо представить нотариальную доверенность.

4. Расчеты за квартиру целесообразно осуществлять таким образом, чтобы в случае если переход права собственности по каким-либо причинам не будет зарегистрирован, вы (покупатель квартиры) могли беспрепятственно получить свои деньги. Такими способами расчетов могут быть: закладка денег в сейфовую ячейку банка и аккредитив. У каждого из этих способов есть преимущества и недостатки.

В частности, из сейфовых ячеек банка случаются пропажи денег.  Как правило, банки заключают договор аренды сейфовой ячейки, а не договор хранения ценностей в ячейке. При заключении договора аренды ячейки банк не несет ответственности за пропажу вещей из ячейки. Поэтому, если вы выбрали в качестве способа расчетов за квартиру сейфовую ячейку, то поищите банк, который заключает именно договор хранения ценностей в ячейке.

Также неплохим способом расчетов за квартиру является аккредитив. Однако, в связи с тем, что в данный момент Банк России почти каждую неделю у какого-либо банка отзывает лицензию на совершение банковских операций, целесообразно выбрать для открытия аккредитива банк  из числа наиболее надежных и крупных банков, то есть банк из так называемой категории too big to fall   (например, Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк и т.п.).


5. Подайте документы на государственную регистрацию перехода права собственности в территориальном отделении Росреестра.
Заявление на государственную регистрацию и документы можно представить лично, через многофункциональный центр, в электронной форме или направить по почте (п. 2 ст. 16 Закона).
Уплатите госпошлину за государственную регистрацию в размере 2000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется. Однако заявитель вправе представить этот документ по собственной инициативе (п. 4 ст. 16 Закона).

Важно!
Если информация об уплате госпошлины отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате госпошлины не был представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются (п. 4 ст. 16 Закона).

Получите расписку о подаче документов на регистрацию (п. 6 ст. 16 Закона).

6. Получите документы после государственной регистрации перехода права собственности.
Срок государственной регистрации прав не должен превышать 10 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов (п. 3 ст. 13 Закона).

В г. Москве срок регистрации прав не должен превышать 10 рабочих дней в случае подачи документов в Росреестр в бумажном виде и пяти рабочих дней в случае подачи полного пакета документов в электронном виде (п. п. 1, 1.1 Приказа Управления Росреестра по Москве от 31.12.2014 N 372).

В указанный в расписке день получите в отделении Росреестра свидетельство о праве собственности на квартиру (п. 1 ст. 14 Закона).

Примечание. С 01.01.2015 свидетельство о государственной регистрации права оформляется в форме бумажного документа на официальном бланке Росреестра с изображением Государственного герба РФ. Свидетельство должно содержать свой учетный номер, при этом какие-либо степени защиты (например, водяные знаки и т.п.) действующим законодательством не предусмотрены (Информация Росреестра от 25.05.2015).



7 комментариев


Рекомендуемые комментарии

Предлагаю уточниться. В рег орган всегда подавались документы, до поправок 2013го

- кадастровый нужен не всегда

- при зарегистрированных детях Согласие органов опеки не нужно

И в начале статьи фраза "запросите у продавца" не всегда рабочая, - Егрп и кадастровый  продавец может отказаться  предоставлять и будет прав (если у тебя не ипотека)

 

Поделиться комментарием


Ссылка на комментарий
8 часов назад, Мария сказал:

Предлагаю уточниться. В рег орган всегда подавались документы, до поправок 2013го

- кадастровый нужен не всегда

- при зарегистрированных детях Согласие органов опеки не нужно

И в начале статьи фраза "запросите у продавца" не всегда рабочая, - Егрп и кадастровый  продавец может отказаться  предоставлять и будет прав (если у тебя не ипотека)

 

Если рассматривать процесс с точки зрения документов, которые нужны для гос.регистрации перехода права собственности, то  да - кадастровый нужен только если он уже не храниться в Росреестре. Если же рассматривать процесс с точки зрения проверки объекта, то придерживаюсь точки зрения о том, что нужно проверить кадастровый перед покупкой кв.

В отношении согласия органов опеки аналогичная ситуация: если только для того, чтобы зарегистрировали переход права собственности в Росреестре, то согласие органа опеки не нужно в ситуации,когда дети зарегистрированы, но не являются собственниками кв. Если же смотреть на это с точки зрения  выявления рисков оспаривания сделки к-п, то при ситуации, когда дети прописаны в кв., но не являются ее собственниками есть вероятность (хоть она и не 100%), что сделка при отсутствии согласия органа опеки может быть оспорена. Эта вероятность обусловлена наличием следующего постановления Конституционного суда РФ (выдержки привожу):

КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Именем Российской Федерации

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 8 июня 2010 г. N 13-П

 

ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ

ПУНКТА 4 СТАТЬИ 292 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ

ФЕДЕРАЦИИ В СВЯЗИ С ЖАЛОБОЙ ГРАЖДАНКИ В.В. ЧАДАЕВОЙ

3.3. Пункт 4 статьи 292 ГК Российской Федерации, как направленный на защиту прав несовершеннолетних, относительно которых родительское попечение на момент отчуждения жилого помещения, в котором они проживают, не осуществляется, согласуется с конституционно защищаемыми целями правового регулирования отношений родителей и детей с учетом специфики этих отношений и обеспечивает баланс вытекающих из статей 35 и 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации прав лица, являющегося собственником жилого помещения и одновременно родителем несовершеннолетнего, и защищаемых статьями 38 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации прав и охраняемых законом интересов несовершеннолетнего ребенка, проживающего в этом жилом помещении.

постановил:

 

2. Признать пункт 4 статьи 292 ГК Российской Федерации в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 38 (часть 2), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (части 2 и 3), в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование - по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, - не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

 

В отношении запроса ЕГРП у продавца: согласен, покупатель и сам может запросить ЕГРП. А кадастровый покупатель сам взять не сможет, хотя для проверки он все-таки ему нужен.

  • Like 1

Поделиться комментарием


Ссылка на комментарий

В отношении регистрации в кв детей, не являющихся собственниками: в случае если при совершении сделки  права этих детей будут нарушены, то сделка в дальнейшем может оспариваться. Таким образом, желательно подстраховаться согласием органа опеки, подтверждающим, что права детей сделкой не нарушены, хоть они и не собственники кв.

В случае оспаривания сделки доводы истца будут опираться на приведенное постановление Конституционного Суда. Это конечно худший вариант развития событий для покупателя. Но при выявлении юр. рисков юристы всегда исходят из худшего варианта, чтобы все возможные риски были озвучены клиенту и чтобы клиент был максимально застрахован от них.

Поделиться комментарием


Ссылка на комментарий

Дим, кадастровый получаю сама, за 5 минут, как и ЕГРП

По опеке - опека не будет давать такой документ, это всё-равно что у них ЕЖД просить))

 

 

Поделиться комментарием


Ссылка на комментарий
В 1.4.2016в00:41, Мария сказал:

Дим, кадастровый получаю сама, за 5 минут, как и ЕГРП

По опеке - опека не будет давать такой документ, это всё-равно что у них ЕЖД просить))

 

 

Кадастровый можно получить не собственнику кв или ты по доверенности от собственника?

ЕГРП да, можно и самому покупателю получить.

С опекой сталкивался с такой проблемой, да. Но тут уж решать покупателю: убеждать орган опеки всеми правдами и неправдами выдать согласие на сделку или принять возможный риск оспаривания сделки, проанализировав вопрос о том, нарушает ли продажа кв интересы проживающего в ней ребенка или нет.

Поделиться комментарием


Ссылка на комментарий

кадастровый сейчас можно тоже самому, как егрп

Дим, опека не будет давать разрешение на то, к чему она не имеет отношения) Ты ж не ходишь в продуктовый покупать велосипед)

Поделиться комментарием


Ссылка на комментарий

Про кадастровый буду иметь ввиду, спасибо!

На самом деле приведенный перечень доков, это документы, которые нужно проверить перед сделкой. Даст ли их продавец или достанет сам покупатель имеет значение только с точки зрения доверия к подлинности этих  документов. С этой точки зрения покупателю конечно лучше все документы, которые он может получить, самому получить.

Я ведь написал "всеми правдами  и неправдами" :) Если "неправдами" не получится, то покупателю нужно в целях минимизации риска проанализировать может ли сделка к-п быть признана нарушающей права проживающего в кв. ребенка. Например, если ребенок живет в кв., не являясь собственником кв. И родители хотят продать кв и переехать в глухую деревню, где нет школы (специально утрирую). Такая сделка может быть под угрозой оспаривания, хоть ребенок и не собственник кв. 

Или родители-собственники кв. хотят продать кв и переехать всей семьей в однушку вместо трешки, которая продается и ребенок будет жить без своей комнаты. Тоже есть над чем подумать.

Поделиться комментарием


Ссылка на комментарий

Создайте аккаунт или войдите в него для комментирования

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать аккаунт

Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!

Зарегистрировать аккаунт

Войти

Уже зарегистрированы? Войдите здесь.

Войти сейчас
×