Прежде всего, обратите внимание на то, что если информации о земельном участке нет в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), то совершить с ним сделку без внесения сведений о нем в ЕГРП нельзя. Прежде чем совершить сделку с участком, необходимо будет внести в ЕГРП информацию о нем. Для этого нужно будет провести кадастровые работы и получить кадастровый план земельного участка, после чего подать в Росреестр заявление о внесении информации о земельном участке в ЕГРП.
Чтобы проверить есть ли информация о земельном участке в Росреестре вы можете запросить в Росреестре выписку из ЕГРП с информацией об этом участке. Эту выписку можно заказать на сайте Росреестра, в одном из территориальных управлений Росреестра, либо в Многофункциональных центрах государственных услуг.
Аналогичным образом нужно удостовериться в том, что в ЕГРП имеется информация о жилом доме.
Кроме того, в выписке из ЕГРП в отношении дома содержится информация обо всех обременениях дома, а в выписке из ЕГРП в отношении земельного участка содержится информация об обременениях земельного участка.
Если информация об участке содержится в ЕГРП согласно выписке из ЕГРП, а информация о доме, расположенном на этом участке, в ЕГРП отсутствует, то продавец может предложить вам указать в договоре купли-продажи лишь то, что продается земельный участок (а дом в договоре не указывать). Однако, в таком случае не исключен риск признания впоследствии сделки недействительной (ничтожной), поскольку воля продавца согласно такому договору купли-продажи будет направлена лишь на продажу участка, без продажи дома, тогда как продажа участка без расположенного на нем дома запрещена Земельным кодексом РФ.

Проверка юридической чистоты сделки по покупке дома и земельного участка
Перед покупкой земельного участка и дома обязательно нужно проверить все правоустанавливающие документы на земельный участок и недвижимость, чтобы выявить юридические риски, существующие при такой покупке. Эту проверку можно осуществить самостоятельно на сайте www.riskover.ru. Там же имеется и перечень необходимых для такой проверки документов.
Необходимо особенно осторожно относится к покупке земли и недвижимости, влекущей повышенные риски для покупателя:
- покупка земли и недвижимости, продажа которых осуществляется представителем продавца по доверенности,
- покупка земли и недвижимости, продажа которых осуществляется пожилыми людьми, дееспособность которых вызывает сомнения,
- покупка земли и недвижимости, продажа которых осуществляется опекунами несовершеннолетних лиц, либо лиц, признанных недееспособными,
- покупка земли и недвижимости, полученных по наследству;
- покупка земли и недвижимости, которые перепродавалась несколько раз за сравнительно небольшой период времени;
- покупка приватизированного жилого дома, если имеются лица, отказавшиеся от приватизации этого дома (особенно, если в жилом доме на момент приватизации жили несовершеннолетние, на которых дом приватизирован не был).

Необходимо обратить внимание на давность сделок, на основании которых участок земли и недвижимость были приобретены их текущим собственником, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).
При наличии судебных споров в отношении земельного участка или дома покупателю нужно дождаться их окончания и вступления решения суда в законную силу (крайне желательно дождаться также истечения срока для обжалования решения, вступившего в законную силу).

Покупка участка и дома через риелтора упростит поиск и оформление недвижимости, возможно, снизит риски при покупке недвижимости, но потребует существенных дополнительных расходов на оплату услуг риелтора. При этом, если риелтор квалифицированный, то он обладает необходимыми знаниями о том как проверить недвижимость. Однако, таких риелторов не так уж и много. Если вы чувствуете в себе способность разобраться в вопросах сделок с недвижимостью, то можете самостоятельно проверить недвижимость при покупке. В этом случае, очевидно, что платить за услуги риелтора вам не целесообразно. Кроме того, как показывает практика, далеко не все риелторы обладают достаточными знаниями о том, как проверить недвижимость при покупке, поскольку не имеют юридического образования и опыта работы юристом. В Интернете существует масса статей о том, как проверить недвижимость при покупке, но они достаточно общие и не предусматривают всех нюансов, возникающих в связи с проверкой недвижимости при покупке.
Можно ли провести проверку недвижимости и земельного участка при покупке самостоятельно? Чем руководствоваться для проведения проверки недвижимости и земельного участка при покупке? Какой перечень документов необходим для проверки недвижимости и земельного участка при покупке?
Да, вы можете провести проверку недвижимости и земельного участка при покупке самостоятельно, даже не будучи профессиональным риелтором или юристом с помощью экспертной системы Рисковер. Также на сайте www.riskover.ru содержится перечень документов, необходимый для проверки недвижимости и земельного участка при покупке, образцы и формы документов.
Кроме того, даже если вы поручили проверку недвижимости и земельного участка при покупке юристу или риелторскому агентству, не лишним будет самостоятельно осуществить проверку недвижимости и земельного участка с помощью системы Рисковер, чтобы убедиться, что все риски при покупке недвижимости и земельного участка были доведены до вашего сведения.

Читайте далее о договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Полезные ссылки:
Форма договора купли-продажи дома с земельным участком

Экспертная система для самостоятельного проведения юридической экспертизы документов при покупке дома и земельного участка