Покупка жилья в новостройке на стадии строительства не является обычной покупкой квартиры. При покупке жилья в новостройке на стадии строительства квартира еще не построена, поэтому вы покупаете только право на ее оформление в свою собственность после возведения дома. Заплатив за это право указанную в договоре цену, вы ждете возведения дома.
Прежде всего, нужно отметить, что какой бы способ приобретения строящегося жилья вы не избрали, необходимо проверить документы по застройщику и объекту строительства. Перечень документов можно посмотреть тут (нажмите на ссылку). Проверить же эти документы и выявить риски, которые существуют при покупке прав на квартиру в строящемся доме вы можете с помощью экспертной онлайн-системы Рисковер.

Какие же виды приобретения прав на квартиру в строящемся доме практикуются на российском рынке первичного жилья? Какие из них наименее рискованные?

Застройщики предлагают разнообразные виды договоров с целью приобретения прав на квартиру на стадии строительства. Тем не менее, всего три способа являются легитимными способами реализации гражданам прав на квартиры на стадии строительства дома:
1. Реализация квартир с помощью Жилищно-Строительного Кооператива (ЖСК) или Жилищно-Накопительного Кооператива (ЖНК) (закон № 215-ФЗ);
2. Продажа прав на квартиры на основании договора долевого участия в строительстве (ДДУ) (закон № 214-ФЗ);
3. Договор уступки прав требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве (ДДУ).
Иные виды договоров, которые заключаются с целью продажи прав на квартиры в строящихся домах являются незаконными, направленными на уклонение от предоставление покупателям таких прав установленных законом гарантий. Такими договорами являются:
• Предварительный договор долевого участия в строительстве;
• Предварительный договор купли-продажи;
• Договор займа;
• Договор купли-продажи векселя (вексельная схема);
• Договор инвестирования;
• Договор соинвестирования;
• Договор переуступки прав требований по договору инвестирования / договору соинвестирования;
• Иные виды договоров.
Подобные договоры не защищают покупателя от реализации прав на одну и ту же квартиру нескольким гражданам. Кроме того, покупатель, заключивший такие договоры, не защищен нормами закона 214-ФЗ. Хотя, необходимо иметь ввиду, что нормы ФЗ «О защите прав потребителей» все же защищают покупателя прав на квартиры и по таким договорам.
Договор долевого участия в строительстве
Закон № 214-ФЗ и договор долевого участия в строительстве максимально защищает покупателя прав на квартиру в строящемся доме.
Преимущества договора долевого участия в строительстве
• Требования к Договору долевого участия в строительстве указаны в законе. В случае несоблюдения этих требования Росреестр откажет в регистрации этого договора.
• Договор долевого участия в строительстве регистрируется в органах кадастра и картографии. Тем самым исключается возможность двойной продажи прав на квартиру по этому договору;
• Исполнение обязанностей застройщика перед дольщиками должно быть обеспечено страховкой страховой компании или поручительством банка, а также залогом земельного участка (прав аренды земельного участка), на котором ведется строительство и залогом строящегося дома;
• Кроме того, 214-ФЗ вынуждает застройщика выполнять работы качественно, на каждый объект распространяется пятилетняя гарантия, обязательства по которой несет застройщик.
Недостатки договора долевого участия в строительстве
• Даже договор долевого участия в строительстве не гарантирует, что здание будет достроено (имеется лишь гарантия возврата денег в случае недостроя);
• Сроки сдачи дома могут переноситься. Закон лишь обязывает застройщика правильно указать причину задержки и сообщить ее дольщикам.
Договор уступки прав требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве
Данный договор сочетает все преимущества и недостатки договора долевого участия в строительстве. По сути, в результате уступки (цессии) вы становитесь на место дольщика в договоре долевого участия в строительстве, который заключил этот договор ранее. Главное, чтобы вам передали оригинал договора долевого участия в строительстве, права по которому вам уступают, документы об уплате всех предусмотренных этим договором платежей за квартиру. Практически в 99% случаев требуется еще и письменное согласие застройщика на уступку вам прав по договору долевого участия в строительстве.
Жилищно-строительный кооператив
Порядок деятельности кооперативов и заключения договора паевого накопления установлен законом 215-ФЗ.
Права пайщика указаны в уставе ЖСК.
В уставе прописаны виды взносов (вступительный, членский, паевой, прочие виды взносов), размеры и периодичность этих взносов. Указаны правила выхода из ЖСК и суммы, которые в этом случае обязаны вернуть.
Следует учесть, что действие закона «О долевом участии в строительстве» № 214-ФЗ не распространяется на договор паевого накопления.

Недостатки членства в жилищно-строительном кооперативе:
• Договор паевого накопления не регистрируется, что предполагает возможность неоднократной продажи прав на квартиру;
• Руководство кооператива прописывает устав без ограничений закона 214-ФЗ, что может повлиять на затягивание сроков сдачи дома и иные нарушения прав дольщиков.
Предварительный договор долевого участия в строительстве
Данный договор можно спутать с договором долевого участия в строительстве, который регулируется законом 214-ФЗ. Но на самом деле предварительный договор долевого участия в строительстве отличается от договора долевого участия в строительстве не только словом «предварительный» в наименовании, но и смыслом и содержанием.
Смысл предварительного договора: то, что его стороны в будущем намерены заключить договор долевого участия в строительстве.
Предварительный договор нигде не регистрируется, а значит не защищает от двойных продаж. Но оплатить цену прав на квартиру покупателю предлагается уже в момент подписания предварительного договора. Договор не дает никаких прав требования на строящееся жилье.
Никаких гарантий по закону № 214-ФЗ.
Предварительный договор купли-продажи
Договор, как и предыдущий, не обязывает ни к чему, кроме заключения в будущем договора купли-продажи квартиры.
Предварительный договор не регистрируется, поэтому есть риск двойных продаж.
Никаких гарантий по закону № 214-ФЗ.
Договор займа или продажа векселя

Покупателю никто ничего не гарантирует в части сроков передачи квартиры, качества работ, а также того, что компания застройщика не обанкротится. В последнем случае получить с застройщика деньги будет практически невозможно.
Никаких гарантий от двойных продаж и никакой защиты прав по закону № 214-ФЗ.

Договор уступки прав требования (цессии) по договорам инвестирования / соинвестирования
Риски аналогичны предшествующим рассмотренным видам договоров.
Заключение
Выбирая форму приобретения строящейся недвижимости, потенциальный покупатель действительно защищен от риска потери денег только в случае использования законных схем, а именно – подписания договора долевого участия или договора паевого накопления. В остальных случаях покупатель действует на свой страх и риск, а стремление сэкономить может обернуться серьезными неприятностями.

Полезные ссылки:

Перечень документов для проверки застройщика и объекта строительства;


Экспертная онлайн-система Рисковер для самостоятельного выявления юридических рисков, существующих при приобретении квартиры в строящемся доме, а также иной недвижимости.

Форма договора долевого участия в строительстве.

Форма договора уступки прав требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве.