Dm10's блог

При покупке квартиры на вторичном рынке покупатель обязательно должен проверить документы по квартире и продавцу, поскольку пренебрежение такой проверкой чревато проблемами в будущем.
Последствия небрежной проверки документов трудно предвидеть. Если квартира покупается без надлежащей проверки документов или с поверхностным анализом, то это равносильно игре в рулетку с деньгами, которые платятся за квартиру.
Для проверки юридической чистоты сделки возьмите у продавца квартиры необходимый комплект документов и самостоятельно проведите юридическую экспертизу на интернет-сервисе Рисковер. Для этого вам нужно просто отвечать на вопросы, которые будет задавать экспертная система Рисковер , внимательно просматривая имеющиеся документы по квартире.
Если же, несмотря на тщательную проверку документов по квартире и продавцу, вы приобрели жилье и обнаружили, что в нем, неожиданно для вас, проживают посторонние люди, то ниже советы как вам быть в такой ситуации.
Нежданные жильцы
Зачастую случается, что, что после покупки квартиры новый собственник неожиданно узнает о том, что в приобретенной квартире зарегистрированы люди, о которых продавец его не предупреждал. В договоре купли-продажи квартиры об этих людях также не упомянуто.
Кажется, что решение проблемы на поверхности: снять этих людей с регистрационного учета в квартире.
Но оказывается, что сделать это не просто (или вообще не реально), так как «жильцы» имеют право как на регистрацию по месту жительства, так и на проживание в квартире.

Почему возникают проблемы со снятием с регистрационного учета по месту жительства?
Некоторым категориям лиц закон устанавливает защиту от возможности их принудительного выселения из жилья:
• Несовершеннолетние;
• Наследники, которые приобрели право на проживание по завещанию;
• Лица, подписавшие договор пожизненной ренты;
• Супруги (при условии, что право на пользование жилплощадью отражено в брачном контракте);
• Лица, находящиеся на момент продажи недвижимости в местах лишения свободы.
 

Как проверить квартиру?
Провести проверку без текущего собственника недвижимости сложно.
Необходимая информация должна содержаться в расширенной выписке из домовой книги. Но эту выписку выдают только собственнику квартиры. Посторонним такую выписку не дают, так как она содержит персональные данные, конфиденциальность которых охраняются законом «О персональных данных».
Если же собственник квартиры сам предоставляет покупателю выписку, то ее актуальность может быть под сомнением. Выписку можно получить по доверенности, выданной собственником покупателю квартиры для этой цели. При получении выписки по доверенности не нужно личное присутствие собственника квартиры.

Квартира с «сюрпризом»
Если владелец квартиры желает продать квартиру с зарегистрированными в ней лицами, не ставя в известность об этих лицах покупателя, то он может настаивать на срочном проведении сделки и делать скидку с рыночной цены квартиры. Должно насторожить, что продавец отказывается посещать учреждения для получения документов совместно с потенциальным покупателем, а на выдачу доверенности у продавца не хватает времени.
Чтобы обезопасить себя от неожиданных жильцов, нужно настаивать на всесторонней проверке, всех документов, вне зависимости от занятости и желания продавца квартиры.

Составление договора купли-продажи квартиры
От последствий покупки квартиры с нежелательными жильцами может помочь уберечься корректно составленный договор купли-продажи. Согласно ГК РФ (статья 558), в договоре купли-продажи обязательно должны быть указаны лица, имеющие право на проживание или пользование квартирой на момент ее продажи.
Если это в договоре не указано, то можно требовать расторжения договора.
Кроме перечня проживающих в квартире лиц (или гарантии того, что в квартире никто не проживает), следует внести в договор условие о том, что все лица, зарегистрированные на жилплощади момент продажи квартиры, обязаны сняться с регистрационного учета в течение определенного в договоре времени.
Нужно в договоре указать условие о порядке возврата квартиры и денежных средств на случай невыполнения одной из сторон обязательств, при расторжении сделки или признания ее недействительной в судебном порядке.

Снятие с регистрационного учета по месту жительства в судебном порядке
Чтобы снять проживающих в квартире лиц с регистрационного учета в судебном порядке, необходимо хорошо аргументировать свою позицию в суде. Ведь закон защищает право данных лиц на пользование и проживание в квартире.
Необходимо обратиться к квалифицированному юристу.

Подача искового заявления о выселении
Нужно подготовить исковое заявление: «Исковое заявление об утрате права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета». Также необходимо собрать:
• Договор купли-продажи, дополнительные соглашения по этому договору, приложения;
• Документы, подтверждающие факт выполнения (или невыполнения) обязательств по данному договору. В частности, суд будет интересовать все, что связано с текущим иском;
• Свидетельство о праве собственности;
• Доказательства того факта, что зарегистрированные лица выселились  и не проживают на данной жилплощади;
• Уведомление (копию), которую надлежит отправить предыдущим владельцам жилья;
• Квитанция об уплате пошлины.
Причина обращения в суд должна быть указана в исковом заявлении: необходимость судебного разбирательства, как единственного варианта получения основания для снятия с регистрационного учета по месту жительства проживающих в квартире лиц.
После изучения судом представленных материалов назначается судебное заседание, на котором принимается решение в пользу истца или в пользу ответчика. Независимо от того, какое решение будет принято, стороны могут его обжаловать в течение установленного срока (решение вступит в силу через месяц после его принятия, ст. 209 ГПК РФ).
 

Снятие с регистрационного учета по месту жительства
В том случае, если решение будет принято в пользу истца, то есть – суд вынесет решение о снятии лиц, указанных в исковом заявлении, с регистрационного учета по месту жительства, останется исполнить это решение. Для этого нужно лично обратиться в паспортный стол с заявлением о снятии проживающих в квартире лиц с регистрационного учета по месту жительства.

 

Перед покупкой прав на квартиру в строящемся доме (новостройке) необходимо исследовать перечень документов по застройщику и объекту строительства, выявить возможные юридические риски, связанные с тем или иным видом договора, предлагаемого к заключению застройщиком. Вы можете выявить такие риски и проанализировать документы по имеющемуся перечню  с помощью экспертной интернет-системы Рисковер.

Среди рисков покупки прав на строящуюся квартиру одно из существенных мест занимает риск возможного банкротства застройщика.

Как узнать о том, что начата процедура банкротства застройщика
Информация о начале процедуры банкротства, о введении одной из стадий этой процедуры - наблюдения, а также о признании застройщика банкротом и об открытии другой стадии этой процедуры - конкурсного производства, публикуются на официальном сайте газеты "Коммерсантъ".
В публикации на этом сайте указывается информация об арбитражном суде, в производстве которого находится дело о банкротстве, номер дела, дата введения процедуры банкротства, наименование процедуры банкротства, Ф.И.О. и адрес арбитражного (временного или конкурсного) управляющего.

Управляющий банкротством в пятидневный срок с даты его утверждения уведомляет известных ему участников долевого строительства о введении процедуры банкротства и о возможности предъявления участниками строительства своих требований (п. 2 ст. 201.4 Закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ).

Какие права имеет дольщик при банкротстве застройщика.

Дольщик имеет возможность обратиться в суд с заявлением об установлении своих требований
Участник строительства вправе заявить в арбитражный суд по делу о банкротстве застройщика требование о передаче ему жилья и (или) требование о возврате вложенных денег, а также односторонний отказ от исполнения договора долевого участия в строительстве.

Требование о передаче жилого помещения
Если дом построен, дольщик имеет право заявить в арбитражный суд требование о передаче ему жилья и включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений.

Денежное требование
Если дольщик отказывается от исполнения договора долевого участия в строительстве, то он вправе заявить денежное требование о возврате вложенных денежных средств, о возмещении убытков, причиненных нарушением договора застройщиком.
Обращение в арбитражный суд с заявлением об установлении требований может быть осуществлено в следующем порядке:

Подача заявления об установлении требований
В заявлении необходимо указать:
- наименование арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве застройщика, в который подается заявление;
- наименование застройщика-должника, его местонахождение;
- фамилию, имя и отчество арбитражного управляющего, его почтовый адрес, указанный в публикации о введении процедуры банкротства;
- стоимость квартиры по договору и сумму денежных средств, перечисленную застройщику;
- реквизиты документов, подтверждающих оплату стоимости квартиры по договору долевого участия в строительстве в полном объеме;
- информацию о неисполнении застройщиком своих обязательств по передаче жилого помещения;
- требования участника строительства с обоснованием этих требований;
- сведения о заявителе (ФИО, адрес, номера телефонов и факсов, адрес электронной почты);
- дату и номер договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома;
- идентификационные данные дома и квартиры, в отношении которой заключен договор долевого участия в строительстве (адрес многоквартирного дома, номер квартиры либо иные данные, позволяющие идентифицировать квартиру, ее площадь, количество комнат и т.п.).

При установлении требования о передаче в собственность дольщика квартиры в заявлении необходимо также указать это требование.
При установлении денежных требований в заявлении необходимо указать:
- отказ дольщика от исполнения договора долевого участия с указанием даты и номера договора;
- заявление о включении денежных требований дольщика в реестр требований кредиторов застройщика.
К заявлению об установлении требований необходимо приложить:
- договор долевого участия с отметкой регистрирующего органа о государственной регистрации в ЕГРП;
- документы об оплате стоимости жилого помещения (платежные поручения, приходно-кассовые ордера, иные документы об оплате, предусмотренные законодательством РФ).

Документы в адрес арбитражного управляющего и застройщика можно направить по почте заказным письмом с уведомлением.
Документы в арбитражный суд можно передать лично (получив на копии заявления отметку о принятии) или направить по почте заказным письмом с уведомлением. При этом к заявлению, подаваемому в суд, необходимо приложить почтовые квитанции об отправке документов в адрес арбитражного управляющего и застройщика.
Заявления об установлении требований подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве:
- в течение 30 дней после опубликования в газете "Коммерсантъ" сообщений о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения;
- в течение двух месяцев с даты опубликования сообщения о признании застройщика банкротом и введении конкурсного производства.

Получите определение арбитражного суда о включении ваших требований в реестр требований кредиторов или реестр требований жилых помещений.
Требование участника строительства включается в реестр требований кредиторов или реестр требований жилых помещений на основании определения арбитражного суда.

Дольщик имеет право обратиться к страховщику с требованием о выплате страховки
Если ответственность застройщика за неисполнение своих обязательств перед дольщиками была застрахована, то в случае признания застройщика банкротом участник строительства вправе потребовать от страховщика выплаты страховой суммы в размере включенного в реестр требований застройщика денежного требования.
Наступление страхового случая подтверждается решением арбитражного суда о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Дольщик имеет право обратиться с требованием к поручителю
Если исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия в строительстве было обеспечено поручительством банка, дольщик вправе потребовать от банка-поручителя выплаты денежных средств в размере включенного в реестр требований застройщика денежного требования.

Если имеется разрешение на ввод дома в эксплуатацию, дольщик имеет право обратиться в суд с требованием о признании права собственности на квартиру
Если застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию дома и до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом застройщик и дольщики подписали передаточный акт или иной документ о передаче квартиры, дольщик вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое квартиру.
Форма и содержание заявления, а также порядок его подачи в арбитражный суд должны отвечать требованиям, установленным ст. ст. 125, 126 АПК РФ.
За рассмотрение заявления, подлежит уплате госпошлина в размере 6000 руб. Заявитель обязан направить застройщику копии требования и прилагаемых к нему документов заказным письмом с уведомлением о вручении.

Полезные ссылки:
 

Перечень документов по застройщику и объекту строительства, которые нужно проверить перед приобретением прав на квартиру в строящемся доме
Экспертная интернет-система Рисковер, при помощи которой вы можете самостоятельно проверить застройщика и объект строительства на основании имеющихся документов
Форма договора долевого участия в строительстве 
 

При покупке квартиры на вторичном рынке жилья покупатель всегда сталкивается с необходимостью выявления юридических рисков, существующих при покупке того или иного объекта.

Самый распространенный юридический риск покупателя квартиры на вторичном рынке: риск признания сделки купли-продажи квартиры недействительной.

При этом, причины и основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной могут быть самими разными.

- распоряжение квартирой без согласия участников общей собственности (если квартира находится в общей собственности);

- незаконное получение наследства;

- признание недействительной сделки по приватизации квартиры;

- продажа принадлежащей несовершеннолетнему лиц квартиры без согласия органа опеки и попечительства и т.п.

С целью выявления юридических рисков при покупке квартиры, а также с целью их исключения и минимизации, необходимо провести юридическую экспертизу сделки с квартирой, проверив соответствующие документы на квартиру, а также документы, относящиеся к правовому статусу продавца квартиры.

Прежде всего, нужно проверить принадлежит ли квартира лицу, которое декларирует себя ее собственником. Для этого нужно проверить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость, сверив ее с паспортом собственника квартиры. Затем, нужно проверить по выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимость наличие обременений квартиры правами третьих лиц (залог, наем, безвозмездное пользование т.д.). Также проверить, не арестована ли квартира.

Если сведения о квартире в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют, значит, после приватизации с квартирой никаких сделок не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с объектом недвижимости вносятся в ЕГРП с 31.01.1998 (п. 6 ст. 33 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ), поэтому сведения о сделках с объектом недвижимости до указанной даты можно получить либо в местной администрации (в Москве уполномоченным органом является Департамент городского имущества г. Москвы и его территориальные подразделения), либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на данный орган.

В этом случае при продаже квартиры в Единый государственный реестр прав на недвижимость сначала вносятся сведения о квартире, а затем регистрируется переход права собственности к покупателю квартиры.

Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество можно заказать как на бумаге (в соответствующем территориальном управлении Росреестра, так и получить ее в электронной форме на сайте Росреестра).

Также проверить по выписке из домовой книги кто проживает в квартире. Есть ли несовершеннолетние лица, получить от продавца (желательно в письменном виде) информацию о том, зарегистрированы ли в квартире лица, осужденные к лишению свободы, признанные недееспособными (ограниченно дееспособными), безвестно отсутствующими или служащие в армии по призыву. Если в квартире имеются такие лица, то покупка такой квартиры несет для покупателя повышенный риск. Нужно исследовать ситуацию досконально. В этом поможет сервис www.riskover.ru

Также необходимо проверить соответствие закону правовых оснований приобретения квартиры ее текущим собственником (эти основания указаны в свидетельстве о праве собственности на квартиру).

Перечень необходимых для выявления юридических рисков документов имеется на сайте www.riskover.ru, предназначенном для проведения юридической экспертизы сделки с квартирой.

На этом сайте вы можете провести полноценную юридическую экспертизу документов по сделке с квартирой, выявить все имеющиеся при покупке или найме квартиры юридические риски, а также понять какие документы должны быть дополнительно представлены продавцом квартиры.

Необходимо особенно осторожно относится к покупке квартиры, влекущей повышенные риски для покупателя:

- покупка квартиры, продажа которой осуществляется представителем продавца по доверенности,

- покупка квартиры, продажа которой осуществляется пожилыми людьми, дееспособность которых вызывает сомнения,

- покупка квартиры, продажа которой осуществляется опекунами несовершеннолетних лиц, либо лиц, признанных недееспособными,

- покупка квартиры, полученной по наследству;

- покупка квартиры, которая перепродавалась несколько раз за сравнительно небольшой период времени;

- покупка приватизированной квартиры, если имеются лица, отказавшиеся от приватизации (особенно, если в квартире на момент приватизации жили несовершеннолетние, на которых квартира приватизирована не была).

Необходимо обратить внимание на давность сделок, на основании которых квартира была приобретена ее текущим собственником, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).

При наличии судебных споров в отношении квартиры покупателю нужно дождаться их окончания и вступления решения суда в законную силу (крайне желательно дождаться также истечения срока для обжалования решения, вступившего в законную силу).