Договором об ипотеке называется договор о залоге недвижимого имущества, согласно которому залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право на удовлетворение своих денежных требований к должнику (заемщику) по этому обязательству за счет стоимости заложенного недвижимого имущества (п. 1 ст. 1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Чтобы приобрести квартиру с использованием ипотеки нужно изучить ипотечные программы банков и условия предоставления ими кредитов для покупки недвижимости. Особое внимание обратите на процентную ставку, порядок внесения платежей по кредиту, срок ипотеки, размер ежемесячных выплат, а также условия досрочного погашения кредита.

В частности, важный нюанс – это каким образом осуществляется погашение ипотечного кредита.

В большинстве банков погашение кредита осуществляется путем уплаты заемщиком банку так называемых аннуитетных платежей. Аннуитетный платеж  рассчитывается по указанной в кредитном договоре формуле и включает в себя часть основного долга (тела кредита) и часть процентов, начисленных на сумму задолженности по кредиту. При этом, на протяжении всего срока погашения долга по кредиту часть аннуитетного платежа, направляемая на погашение основного долга, всегда остается неизменной (за исключением последнего платежа). Как правило, даже если вы погасите часть долга по кредиту досрочно, то размер аннуитетного платежа все равно не изменится (сократится лишь срок погашения долга по кредиту). Формула расчета аннуитетного платежа составлена таким образом, что в начале периода погашения заемщик тратит на погашение кредита гораздо меньшие суммы, чем при дифференцированном способе погашения (то есть, большую часть аннуитетного платежа составляют суммы, уплачиваемые в погашение процентов за пользование кредитом). Это сделано для того, чтобы прибыль банка, получаемая им в виде процентов за пользование кредитом, была максимальной.

Вариант 1 (наиболее распространенный - в первый платеж погашаются и проценты, и часть основного долга)

Сумма аннуитетного платежа рассчитывается по следующей формуле:

,

где АП - сумма аннуитетного платежа;

СК - сумма кредита;

ПС - месячная процентная ставка (1/12 годовой процентной ставки, деленная на 100);

ПП - количество платежей в течение срока кредитования.

Как указано выше, аннуитетный платеж состоит из двух частей: суммы процентов (СП) и части основного долга (ОД):

АП = СП + ОД.

Разница между суммой аннуитетного платежа и суммой процентов направляется на погашение основного долга.

Вариант 2 (в первый платеж погашаются только проценты)

Сумма аннуитетного платежа в таком случае рассчитывается по следующей формуле:

,

где АП - сумма аннуитетного платежа;

СК - сумма кредита;

ПС - месячная процентная ставка (1/12 годовой процентной ставки, деленная на 100);

ПП - количество платежей в течение срока кредитования.

Эта формула отличается от первой только степенью в знаменателе.

Суммы, входящие в состав аннуитетных платежей, рассчитываются так же, как и в первом варианте.

Редко, но иногда попадается возможность погашения долга по кредиту путем уплаты дифференцированных платежей. Они отличаются от аннуитетных платежей тем, что  размер таких платежей уменьшается по мере погашения основного долга по кредиту. При такой системе погашения долга если вы погасите часть суммы основного долга досрочно, то ваш платеж уменьшится.

Сумма переплаты банку процентов за пользование кредитом меньше при погашении дифференцированными платежами, чем при погашении аннуитетными платежами, особенно если вы гасите долг с опережением графика погашения, установленного договором. Поэтому банки чаще предпочитают навязывать заемщикам погашение путем уплаты аннуитетных платежей.

Дифференцированный способ погашения кредита предполагает уплату заемщиком не одинаковых на протяжении срока кредита платежей. Дифференцированный платеж складывается из твердой суммы, составляющей часть основного долга, и процентов, превышающих нее.

Сумма дифференцированного платежа рассчитывается по следующей формуле:

ДП = СК / ПП + СП,

где ДП - сумма дифференцированного платежа;

СК - сумма кредита;

ПП - количество платежей в течение срока кредитования;

СП - сумма процентов.

Как видно из примеров, несмотря на одинаковые, на первый взгляд, условия по кредиту и на единый для всех случаев алгоритм расчета процентов, итоговые суммы уплачиваемых процентов разные. Это происходит за счет разной скорости погашения основного долга.

Каждый из рассмотренных способов погашения кредита имеет свои плюсы и минусы.

Аннуитетный платеж, хоть и влечет для клиента большую переплату по процентам, является более удобным для заемщиков за счет того, что сумма платежа всегда одинакова. Благодаря этому, заемщику легче спланировать свой бюджет, чтобы погашать кредит вовремя, а также это минимизирует риск технических просрочек, возникающих из-за того, что заемщик по ошибке внес недостаточную для платежа сумму.

Дифференцированный платеж самый выгодный для заемщика с точки зрения конечной суммы переплаты по процентам. Но он менее удобен, так как сумма платежа всегда разная. К тому же первые платежи больше остальных, что может быть значительной нагрузкой на бюджет заемщиков. В настоящее время дифференцированные платежи используются в потребительском и ипотечном кредитовании крайне редко.

Если вы определились с банком и примерной стоимостью приобретаемой в ипотеку квартиры, рекомендуем придерживаться следующего порядка действий.

1. Получите список необходимых документов для получения ипотечного кредита в выбранном банке.

   Как правило, банки требуют следующие документы:

   - паспорт заемщика;

   - справку 2-НДФЛ за последние 6 - 12 месяцев или иные документы, подтверждающие ваши доходы;

   - свидетельство о браке (если вы состоите в браке);

   - свидетельство о рождении несовершеннолетних детей (при их наличии);

   - копию трудовой книжки, заверенную работодателем (для подтверждения стажа работы).

   Кроме того, необходимо будет заполнить заявление на выдачу ипотечного кредита по форме банка. В нем указываются личные данные заемщика, информация о предполагаемом объекте кредитования, сумма, имеющаяся в качестве первоначального взноса, размер необходимого финансирования (кредита).

   В зависимости от банка список документов может отличаться.

    

2. Подайте в банк подготовленные документы и дождитесь одобрения на выдачу ипотечного кредита.

   Обычно документы рассматриваются в срок от трех дней до полутора месяцев.

   После принятия решения банк направляет информационное письмо, в котором указываются все существенные условия по кредиту (сумма кредита, срок кредитования и размер процентной ставки, а также срок, в течение которого вы можете оформить кредит).

    

   3. Найдите квартиру, устраивающую вас, а также отвечающую требованиям банка

   После выбора квартиры по договоренности сторон может быть подписано соглашение о задатке (авансе) или предварительный договор купли-продажи (ст. 380, п. 1 ст. 429 ГК РФ).

    

   4. Получите у продавца квартиры копии его документов, а также документы на квартиру.

   Примерный перечень необходимых документов можно посмотреть тут:

   http://www.riskover.ru/expertise/legal/realty/hypotec_law_document

   Тем не менее, перечень необходимых документов может у разных банков отличаться.

   Также некоторые банки требуют представить заключение независимого оценщика об оценке приобретаемой квартиры. Причем, банк примет заключение не всякого оценщика, поэтому лучше согласовать с банком заранее вопрос о том, устроит ли его заключение того или иного оценщика.  

    

   5. Проверьте представленные продавцом документы по квартире на предмет имеющихся юридических рисков с помощью экспертной правовой онлайн системы Рисковер (www.riskover.ru).

   В случае необходимости, запросите у продавца квартиры дополнительные документы.

   Банк может попросить застраховать жизнь и здоровье заемщика, а также застраховать титул квартиры (т.е. страхование от потери права собственности покупателя).

   Страхование рисков утраты и повреждения имущества - это требование закона, в то время как страхование жизни и здоровья заемщика, а также титула квартиры не является обязательным (пп. 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ; п. п. 1, 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ). В то же время, программа кредитования банка может предусматривать повышенную процентную ставку за пользование кредитом при отказе заемщика страховать жизнь и здоровье и/или титул на квартиру.

   Рассмотрение представленных документов по квартире осуществляется в течение 3 - 7 дней, после чего банк дает согласие на выдачу кредита на приобретение данной квартиры или отказывает в его предоставлении.

    

   6. Заключите договор  купли-продажи квартиры.

   Договор купли-продажи может быть составлен банком или подготовлен сторонами договора (но в этом случае банк его все равно будет согласовывать на предмет наличия в нем условия о том, что квартира приобретается за счет кредита и о том, что после покупки квартиры возникает ипотека на квартиру в пользу банка). Также банк может потребовать оформления закладной. Закладная – это ценная бумага, владелец которой имеет право на получение от заемщика денег в погашение ипотечного кредита. Таким образом, если банк настаивает на оформлении закладной, значит он, с большой долей вероятности, уступит право требования к заемщику иному лицу (то есть у заемщика может поменяться кредитор по кредитному договору).

    

   В назначенный банком день продавец и покупатель должны явиться в банк для подписания всех документов. Как правило, подписываются следующие документы:

   - кредитный договор;

   - договор купли-продажи квартиры (п. 1 ст. 549 ГК РФ);

   - закладная (готовится банком) (п. 1 ст. 13 Закона N 102-ФЗ);

   - договор страхования жизни и здоровья покупателя, а также квартиры. В зависимости от требований банка договор страхования может быть подписан после регистрации права собственности.

    

   7. Произведите расчеты с продавцом.

   Оплата продавцу денежных средств, как правило, происходит путем закладывания собственных и кредитных денежных средств в банковскую ячейку. Покупатель и продавец закладывают деньги в ячейку в присутствии сотрудника банка.

   Продавец составляет расписку о получении им денежных средств в полном объеме и оставляет ее у себя до регистрации права собственности на квартиру на имя покупателя.

   Ключ от сейфовой ячейки остается у покупателя до регистрации права собственности покупателя на квартиру. Условием открытия ячейки будет являться представление договора купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра о регистрации права собственности, оригинала или нотариально заверенной копии свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру или выписки из ЕГРП, в которой в качестве собственника недвижимости указан покупатель, а в качестве обременения установлена ипотека.

   Менее рискованным способом расчетов может быть открытие аккредитива в надежном банке, так как имеются случаи пропажи наличных денег из сейфовых ячеек банков.

    

   8. Зарегистрируйте право собственности на квартиру и ее залог в пользу банка.

   До 01.07.2014 договор об ипотеке подлежал обязательной государственной регистрации (п. 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).

   В настоящее время государственной регистрации подлежит только переход права собственности и ипотека (п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 1 ст. 19 Закона N 102-ФЗ).

   Для совершения регистрационных действий подайте в Росреестр следующие документы:

   - договор купли-продажи квартиры;

   - кредитный договор;

   - закладную;

   - свидетельство о праве собственности на квартиру продавца недвижимости;

   - нотариальное согласие супруга продавца на отчуждение квартиры или заявление о том, что продавец не состоит в браке или квартира приобреталась до заключения брака;

   - квитанцию об уплате госпошлины.

   Размер госпошлины за регистрацию права собственности и ипотеки

   Размер госпошлины за регистрацию ипотеки, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке как обременении права на недвижимое имущество, составляет 1000 руб. Размер госпошлины за регистрацию права собственности составляет 2000 руб. (пп. 22, 28 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

    

   Получите расписку о подаче документов на регистрацию (п. 6 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

   Срок государственной регистрации перехода права собственности составляет 10 рабочих дней, а регистрация ипотеки - пять рабочих дней (п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ).

   В указанный в расписке день получите в отделении Росреестра свидетельство о праве собственности на квартиру, а также договор купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности и ипотеки (п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ).

    

   9. Подпишите с продавцом акт приема-передачи квартиры (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

   После подписания акта приема-передачи передайте продавцу ключи от ячейки и получите от него расписку о получении им денежных средств, а также ключи от приобретенной квартиры.

    

После 01.03.2013 вступили в силу изменения в гражданское законодательство, согласно которым государственной регистрации подлежит не сам договор купли-продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по этому договору. Поэтому, при купле-продаже недвижимости необходимо подавать документы в регистрирующий орган - территориальное управление Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии (Росреестр) (ст. 551 ГК РФ).

При совершении сделки купли-продажи квартиры рекомендуем придерживаться следующего порядка действий.

1. Необходимо получить  документы, подтверждающие право собственности на квартиру, а также документы, удостоверяющие личности сторон сделки:
- свидетельство о праве собственности на квартиру (или долю в квартире).
- документы, указанные в этом свидетельстве в качестве основания приобретения права собственности: договор купли-продажи / договор дарения / договор мены / договор передачи квартиры в собственность (приватизации) / свидетельство о праве на наследство / решение суда и т.д.;
- кадастровый паспорт, экспликация, поэтажный план;
- справку жилищно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по платежам и копии финансового лицевого счета (собственник квартиры может получить эти документы в управляющей компании вашего дома или ТСЖ);
- единый жилищный документ и выписку из домовой книги, в том числе, архивную (данные документы собственник квартиры может получить в ЕИРЦ  в день обращения по заявлению, с представлением документа, удостоверяющего личность);.
- если квартира является общим имуществом супругов (приобретена в период брака и брачным договором не установлено, что она является единоличной собственностью одного из супругов), получите нотариальное согласие супруга на продажу квартиры (или доли), а также согласие органов опеки и попечительства в случае такой необходимости. Согласие необходимо, если квартира (или доля в квартире) приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью. При получении квартиры во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга на ее продажу не требуется. Согласие удостоверяет нотариус;
- если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, то необходимо получение согласия органов опеки и попечительства (ответ должен быть направлен в течение месяца);
- выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов и обременений (можно получить в территориальном отделении Росреестра в срок, не превышающий пяти рабочих дней с даты получения запроса. В случае оформления сделки через нотариуса выписка может быть получена нотариусом в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса);
- документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя: для граждан России и СНГ - паспорт; для военнослужащих - удостоверение личности и приписное свидетельство; для граждан России, постоянно проживающих за границей, - общегражданский паспорт; для иностранных граждан - вид на жительство в Российской Федерации или национальный паспорт с отметкой о регистрации в ОВД; для лиц, не достигших 14 лет, - свидетельство о рождении (ст. 16 Закона).
С более подробным перечнем необходимых документов Вы можете ознакомиться по ссылке:
http://riskover.ru/content/Perechni_documentov/perechen_predmet_sdelki_zilaya_nedviz

2. Проверьте юридическую чистоту приобретаемой квартиры с помощью экспертной правовой системы Рисковер (www.riskover.ru) и/или с помощью профессионального юриста. Если такой проверкой принебречь, то существует риск утраты права собственности на купленное жилье в связи с признанием сделки купли-продажи недействительной сделкой.

3. Подготовьте договор купли-продажи квартиры.
Договор купли-продажи квартиры должен содержать данные, необходимые для однозначного установления недвижимого имущества, - конкретный адрес квартиры в составе дома, этаж, площадь согласно документам и назначение, а также цену (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; п. 6 ст. 12 Закона).
Особенность договора купли-продажи квартиры - в нем должны быть указаны все лица, которые имеют право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированы в ней).
Договор подписывается сторонами в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует. Исключение составляют, в частности, сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению, а также продажа долевой собственности (п. 2 ст. 30 Закона N 122-ФЗ).

Нотариальное удостоверение договора облагается государственной пошлиной, размер которой зависит от стоимости имущества (пп. 5 п. 1 ст. 333.24, абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ; Письмо ФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3).

Если договор подписывается или подается в Росреестр не лично сторонами, а их представителями, то необходимо представить нотариальную доверенность.

4. Расчеты за квартиру целесообразно осуществлять таким образом, чтобы в случае если переход права собственности по каким-либо причинам не будет зарегистрирован, вы (покупатель квартиры) могли беспрепятственно получить свои деньги. Такими способами расчетов могут быть: закладка денег в сейфовую ячейку банка и аккредитив. У каждого из этих способов есть преимущества и недостатки.

В частности, из сейфовых ячеек банка случаются пропажи денег.  Как правило, банки заключают договор аренды сейфовой ячейки, а не договор хранения ценностей в ячейке. При заключении договора аренды ячейки банк не несет ответственности за пропажу вещей из ячейки. Поэтому, если вы выбрали в качестве способа расчетов за квартиру сейфовую ячейку, то поищите банк, который заключает именно договор хранения ценностей в ячейке.

Также неплохим способом расчетов за квартиру является аккредитив. Однако, в связи с тем, что в данный момент Банк России почти каждую неделю у какого-либо банка отзывает лицензию на совершение банковских операций, целесообразно выбрать для открытия аккредитива банк  из числа наиболее надежных и крупных банков, то есть банк из так называемой категории too big to fall   (например, Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк и т.п.).

5. Подайте документы на государственную регистрацию перехода права собственности в территориальном отделении Росреестра.
Заявление на государственную регистрацию и документы можно представить лично, через многофункциональный центр, в электронной форме или направить по почте (п. 2 ст. 16 Закона).
Уплатите госпошлину за государственную регистрацию в размере 2000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется. Однако заявитель вправе представить этот документ по собственной инициативе (п. 4 ст. 16 Закона).

Важно!
Если информация об уплате госпошлины отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате госпошлины не был представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются (п. 4 ст. 16 Закона).

Получите расписку о подаче документов на регистрацию (п. 6 ст. 16 Закона).

6. Получите документы после государственной регистрации перехода права собственности.
Срок государственной регистрации прав не должен превышать 10 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов (п. 3 ст. 13 Закона).

В г. Москве срок регистрации прав не должен превышать 10 рабочих дней в случае подачи документов в Росреестр в бумажном виде и пяти рабочих дней в случае подачи полного пакета документов в электронном виде (п. п. 1, 1.1 Приказа Управления Росреестра по Москве от 31.12.2014 N 372).

В указанный в расписке день получите в отделении Росреестра свидетельство о праве собственности на квартиру (п. 1 ст. 14 Закона).

Примечание. С 01.01.2015 свидетельство о государственной регистрации права оформляется в форме бумажного документа на официальном бланке Росреестра с изображением Государственного герба РФ. Свидетельство должно содержать свой учетный номер, при этом какие-либо степени защиты (например, водяные знаки и т.п.) действующим законодательством не предусмотрены (Информация Росреестра от 25.05.2015).

Прежде всего, обратите внимание на то, что если информации о земельном участке нет в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), то совершить с ним сделку без внесения сведений о нем в ЕГРП нельзя. Прежде чем совершить сделку с участком, необходимо будет внести в ЕГРП информацию о нем. Для этого нужно будет провести кадастровые работы и получить кадастровый план земельного участка, после чего подать в Росреестр заявление о внесении информации о земельном участке в ЕГРП.
Чтобы проверить есть ли информация о земельном участке в Росреестре вы можете запросить в Росреестре выписку из ЕГРП с информацией об этом участке. Эту выписку можно заказать на сайте Росреестра, в одном из территориальных управлений Росреестра, либо в Многофункциональных центрах государственных услуг.
Аналогичным образом нужно удостовериться в том, что в ЕГРП имеется информация о жилом доме.
Кроме того, в выписке из ЕГРП в отношении дома содержится информация обо всех обременениях дома, а в выписке из ЕГРП в отношении земельного участка содержится информация об обременениях земельного участка.
Если информация об участке содержится в ЕГРП согласно выписке из ЕГРП, а информация о доме, расположенном на этом участке, в ЕГРП отсутствует, то продавец может предложить вам указать в договоре купли-продажи лишь то, что продается земельный участок (а дом в договоре не указывать). Однако, в таком случае не исключен риск признания впоследствии сделки недействительной (ничтожной), поскольку воля продавца согласно такому договору купли-продажи будет направлена лишь на продажу участка, без продажи дома, тогда как продажа участка без расположенного на нем дома запрещена Земельным кодексом РФ.

Проверка юридической чистоты сделки по покупке дома и земельного участка
Перед покупкой земельного участка и дома обязательно нужно проверить все правоустанавливающие документы на земельный участок и недвижимость, чтобы выявить юридические риски, существующие при такой покупке. Эту проверку можно осуществить самостоятельно на сайте www.riskover.ru. Там же имеется и перечень необходимых для такой проверки документов.
Необходимо особенно осторожно относится к покупке земли и недвижимости, влекущей повышенные риски для покупателя:
- покупка земли и недвижимости, продажа которых осуществляется представителем продавца по доверенности,
- покупка земли и недвижимости, продажа которых осуществляется пожилыми людьми, дееспособность которых вызывает сомнения,
- покупка земли и недвижимости, продажа которых осуществляется опекунами несовершеннолетних лиц, либо лиц, признанных недееспособными,
- покупка земли и недвижимости, полученных по наследству;
- покупка земли и недвижимости, которые перепродавалась несколько раз за сравнительно небольшой период времени;
- покупка приватизированного жилого дома, если имеются лица, отказавшиеся от приватизации этого дома (особенно, если в жилом доме на момент приватизации жили несовершеннолетние, на которых дом приватизирован не был).

Необходимо обратить внимание на давность сделок, на основании которых участок земли и недвижимость были приобретены их текущим собственником, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).
При наличии судебных споров в отношении земельного участка или дома покупателю нужно дождаться их окончания и вступления решения суда в законную силу (крайне желательно дождаться также истечения срока для обжалования решения, вступившего в законную силу).

Покупка участка и дома через риелтора упростит поиск и оформление недвижимости, возможно, снизит риски при покупке недвижимости, но потребует существенных дополнительных расходов на оплату услуг риелтора. При этом, если риелтор квалифицированный, то он обладает необходимыми знаниями о том как проверить недвижимость. Однако, таких риелторов не так уж и много. Если вы чувствуете в себе способность разобраться в вопросах сделок с недвижимостью, то можете самостоятельно проверить недвижимость при покупке. В этом случае, очевидно, что платить за услуги риелтора вам не целесообразно. Кроме того, как показывает практика, далеко не все риелторы обладают достаточными знаниями о том, как проверить недвижимость при покупке, поскольку не имеют юридического образования и опыта работы юристом. В Интернете существует масса статей о том, как проверить недвижимость при покупке, но они достаточно общие и не предусматривают всех нюансов, возникающих в связи с проверкой недвижимости при покупке.
Можно ли провести проверку недвижимости и земельного участка при покупке самостоятельно? Чем руководствоваться для проведения проверки недвижимости и земельного участка при покупке? Какой перечень документов необходим для проверки недвижимости и земельного участка при покупке?
Да, вы можете провести проверку недвижимости и земельного участка при покупке самостоятельно, даже не будучи профессиональным риелтором или юристом с помощью экспертной системы Рисковер. Также на сайте www.riskover.ru содержится перечень документов, необходимый для проверки недвижимости и земельного участка при покупке, образцы и формы документов.
Кроме того, даже если вы поручили проверку недвижимости и земельного участка при покупке юристу или риелторскому агентству, не лишним будет самостоятельно осуществить проверку недвижимости и земельного участка с помощью системы Рисковер, чтобы убедиться, что все риски при покупке недвижимости и земельного участка были доведены до вашего сведения.

Читайте далее о договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Полезные ссылки:
Форма договора купли-продажи дома с земельным участком

Экспертная система для самостоятельного проведения юридической экспертизы документов при покупке дома и земельного участка

Чтобы выявить риски перед покупкой квартиры (в том числе риск, связанный с покупкой квартиры с долгами по оплате коммунальных услуг), необходимо перед сделкой проверить документы по квартире и документы продавца.

Перечень таких документов есть тут (нажмите на ссылку).
После получения всех необходимых документов для проверки проведите юридическую экспертизу этих документов при помощи экспертной онлайн системы Рисковер.
Система Рисковер автоматически сгенерирует юридическое заключение по вашей сделке с указанием всех юридических рисков, связанных с покупкой квартиры, а также причин наличия этих рисков. Если квартира принадлежит несовершеннолетнему, вы сможете выявить все сопутствующие этому риски при помощи Системы Рисковер.

С момента возникновения права собственности на жилое помещение у собственника помещения возникает обязанность по внесению платы за такое помещение и коммунальные услуги (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ; п. 1 ст. 131 ГК РФ).
При этом плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает (ч. 2, 4 ст. 154 ЖК РФ):
- плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;
- взнос на капитальный ремонт. Следует учитывать, что для ряда категорий граждан предусматривается компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт (ч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ; ч. 14 ст. 17 Закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ);
- плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за холодную и горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами, в том числе плату за данные коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме в случае непосредственного управления домом собственниками помещений в данном доме.
По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ).
Исключение составляют взносы на капитальный ремонт. Так, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).
Обязательства предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг могут быть переведены на нового собственника лишь посредством совершения сделки - перевода долга. Данная сделка требует волеизъявления нового собственника и без него не может быть совершена (п. п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ).
В связи с этим, если у предыдущего собственника осталась задолженность по оплате коммунальных услуг, в договоре купли-продажи квартиры и акте приема-передачи желательно указать, что эта задолженность покупателю не передается.
При возникновении требований оплатить задолженность по коммунальным платежам за квартиру рекомендуется придерживаться следующего порядка действий.

1. Запросите справку из управляющей компании, товарищества собственников жилья или жилищного кооператива о состоянии задолженности по коммунальным услугам.
Справку можно запросить самостоятельно в УК, ТСЖ или ЖК либо попросить предыдущего собственника ее представить.
Если УК, ТСЖ или ЖК начали осуществлять управление домом позже даты регистрации права собственности продавца, следует запросить справки о состоянии задолженности от предыдущих организаций, ответственных за оказание коммунальных услуг.

2. Направьте уведомление в УК, ТСЖ или ЖК о смене собственника квартиры.
О смене собственника недвижимого имущества (квартиры) желательно уведомить организацию, ответственную за оказание коммунальных услуг, в письменной форме, приложив при этом копию договора купли-продажи и свидетельство о регистрации права собственности.

3. Уведомите бывшего собственника о предъявлении к вам требований о погашении задолженности.
Если вы еще не обращались к предыдущему собственнику, уведомите его о предъявлении к вам требований об уплате коммунальных платежей за период, когда вы собственником не являлись. Возможно, он погасит свою задолженность в добровольном порядке.

Полезные ссылки:

Система Рисковер, выявляющая юридические риски при покупке квартиры;

Перечень документов, необходимых для выявления юридических рисков при покупке квартиры;

Форма договора купли-продажи квартиры. 
 

При заключении сделок очень важно убедиться, что перед вами именно тот человек, с которым Вы заключаете сделку (например, именно то лицо, которое указанное в выписке ЕГРП в качестве собственника недвижимости или земельного участка, с которым совершается заключаемая сделка). Удостовериться в личности вашего контрагента вы можете, проверив его паспорт.

Паспорт является основным документом, удостоверяющим личность гражданина РФ (п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 08.07.1997 N 828). Его получают в строгом соответствии с установленными правилами. Содержащаяся в паспорте информация должна поддерживаться в актуальном состоянии, чтобы личность гражданина могла быть установлена достоверно.
Для проверки подлинности паспорта нужно учитывать основания признания паспорта недействительным и признаки, которым должен соответствовать подлинный паспорт.

Основания признания паспорта недействительным
Нарушения в оформления паспорта могут являться основанием для его недействительности. Недействительными признаются следующие паспорта (п. п. 1, 2 Положения, утв. Приказом ФМС России от 11.03.2014 N 178):
1) оформленные на утраченных (похищенных) бланках паспорта;
2) оформленные на основании недостоверных сведений, указанных заявителем;
3) оформленные на основании поддельных документов, представленных заявителем для выдачи или замены паспорта;
4) выданные гражданину, в отношении которого территориальный орган ФМС России установил факт отсутствия гражданства РФ;
5) выданные гражданину, в отношении которого решение о приобретении гражданства РФ отменено на основании судебного постановления об установлении факта использования подложных документов или сообщения заведомо ложных сведений при приобретении гражданства РФ;
6) выданные гражданам, у которых имеется действительный паспорт.
Если органы внутренних дел или ФМС России выявят такой паспорт, они должны его изъять (п. 7 Постановления N 828; п. 3 Положения N 178).
О недействительности паспорта свидетельствует наличие в нем отметок или записей, не предусмотренных Положением о паспорте гражданина РФ, например отметок о пересечении государственной границы (п. 6 Положения N 828).
Также, не установлены нормативно, но применяются на практике, в частности для решения вопроса о привлечении к административной ответственности по ст. 19.15 КоАП РФ, следующие основания для признания паспорта недействительным:
- истечение срока действия паспорта в связи с достижением гражданином возраста, по наступлению которого паспорт подлежит замене (п. 7 Положения N 828; Вопрос 15 в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 01.03.2006; Определение Конституционного Суда РФ от 25.02.2010 N 376-О-О);
- изменение гражданином Ф.И.О. и необращение в установленный срок за заменой паспорта (п. п. 12, 15 Положения N 828; Постановление Московского городского суда от 16.12.2013 N 4а-2738/13).

Как проверить паспорт по списку недействительных паспортов
Учет признанных недействительными паспортов гражданина РФ ведет ФМС России (п. 7.13.15 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.07.2012 N 711).
Подлинность паспорта гражданина РФ можно проверить на официальном сайте ФМС России в сети Интернет при помощи сервиса "Проверка по списку недействительных российских паспортов". Однако полученная информация носит справочный характер, поэтому для получения юридически значимой официальной информации относительно подлинности паспорта рекомендуется письменно обратиться в территориальное подразделение ФМС России по месту выдачи паспорта гражданина РФ. Срок рассмотрения обращения - 30 дней (п. п. 13, 75 Положения, утв. Приказом ФМС России от 21.03.2014 N 208).

Подлинный паспорт должен соответствовать следующим признакам
Подлинный паспорт должен соответствовать, в частности, следующим признакам (п. п. 2, 17 Описания, утв. Постановлением Правительства РФ от 08.07.1997 N 828):
- бланк паспорта должен быть сшит по всей длине корешка двухцветной нитью с пунктирным свечением в ультрафиолетовом излучении;
- бланк паспорта изготавливается с использованием специальной бумаги, содержащей три вида защитных волокон;
- внутренние страницы бланка паспорта имеют видимое на просвет изображение общего водяного знака, содержащего при рассмотрении в проходящем свете объемные начертания букв "РФ";
- в бумагу 19-й и 20-й страниц бланка паспорта введена защитная металлизированная нить, меняющая цвет в зависимости от угла зрения, при этом отдельные участки нити видны на поверхности 19-й страницы.
- на 5-й, 7-й, 9-й, 11-й, 13-й, 15-й и 19-й страницах напечатано выполненное стилизованными буквами в орнаментальном оформлении слово "Россия";
- соответствовать иным признакам, в том числе иметь правильную нумерацию бланка паспорта и ее расположение, обложку и рисунок и т.д.
Кроме того, в бланке паспорта могут быть применены специально разработанные вшиваемые или вкладываемые элементы, предназначенные для повышения сохранности вносимых записей или для защиты бланка и произведенных в нем записей от подделок.
Приведенный перечень оснований для проверки подлинности паспорта не является исчерпывающим.

При совершении сделок существует множество юридических рисков, помимо недействительности паспорта контрагента. Выявить такие юридические риски вы можете с помощью экспертной правовой системы Рисковер.

Полезные ссылки:
Правовая экспертная система Рисковер для выявления юридических рисков, существующих при заключении сделок
Официальный сайт Федеральной миграционной службы - www.fms.gov.ru

Граждане и юридические лица, совершая сделки, часто не уделяют должного внимания вопросу выявления юридических рисков признания этих сделок недействительными.
А ведь последствия пренебрежения к вопросу выявления юридических рисков при совершении сделок могут быть весьма плачевными. В случае признания сделки недействительной стороны согласно Гражданскому Кодексу должны вернуть друг другу все полученное по сделке. Чем это может грозить сторонам. Предположим, гражданин купил квартиру, но сделку купли-продажи квартиры через некоторое время признали недействительной. В этом случае в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество будет изменена запись о собственники квартиры обратно с покупателя на продавца, то есть, покупатель потеряет купленную квартиру. А вот получит ли покупатель квартиры обратно заплаченные за квартиру деньги, большой вопрос. Если продавец добровольно деньги покупателю не отдаст, то покупатель вынужден будет взыскивать эти деньги с продавца. Но ведь продавец может и отказаться возвратить эти деньги добровольно. У покупателя квартиры есть риск вообще не получить обратно своих денег.
Похожие ситуации могут возникать и при покупке автомобилей.
Признание недействительными сделок между юридическими лицами также может привести к убыткам одной из сторон сделки. Особенно это актуально для банков, лизинговых компаний.
Чтобы проверить заключаемую сделку на предмет наличия / отсутствия оснований для признания ее недействительной необходимо запросить у контрагента по сделке необходимые для проверки документы. Перечни документов, которые нужны для проверки по разным видам сделок доступны по ссылке.
После получения необходимых документов нужно с помощью экспертной правовой онлайн системы Рисковер выявить юридические риски. После ответов на вопросы Рисковера вы получите юридическое заключение с описанием правовых рисков, существующих при совершении сделки.
При заключении сделок также необходимо собрать информацию о фирме, индивидуальном предпринимателе или физическом лице, с которым эта сделка заключается. Для этих целей в сети имеется масса полезных сервисов.

Проверка действительности паспорта гражданина РФ

Этот сервис содержит информацию о том, был ли паспорт украден, потерян, оформлен на утраченном (похищенном) бланке / выдан в нарушение установленного порядка или признан недействительным.
Сервис находится на сайте УФМС РФ по адресу:
http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000

Информация об объектах недвижимости

Эта информация есть на сайте Росреестра России: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/online_request
ФИО собственника недвижимости сервис не выдает, но иная информация доступна для изучения.

Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц / индивидуальных предпринимателей

Информация о юридических лицах и ИП содержится на сайте ФНС (федеральной налоговой службы) — http://egrul.nalog.ru/
Также по адресу https://service.nalog.ru/vyp/ можно бесплатно получить выписку из ЕГРЮЛ/ЕРИП в форме электронного документа.

Проверка юридических лиц, на предмет наличия задолженности по уплате налогов и/или непредставления налоговой отчетности свыше 1 года

Сервис расположен на сайте ФНС (федеральной налоговой службы) — https://service.nalog.ru/zd.do

Проверка фактического и юридического адреса организации

Иногда нужно узнать юридический адрес (место нахождения) юридического лица. Например, для отправки официальной корреспонденции.

Юридические лица, у которых юридический адрес не совпадает с фактическим, вызывают подозрения.

Сервис находится на сайте ФНС (федеральной налоговой службы)по адресу http://egrul.nalog.ru/

Проверка адресов массовой регистрации юридических лиц

С помощью сервиса можно узнать является ли юридический адрес организации «массовым». То есть, если одному и тому же адресу зарегистрировано много юридических лиц. Этот свидетельствует о том, что фирмой, зарегистрированная по этому адресу - фирма-однодневка и лучше с ней сделку не заключать.
Сервис находится на сайте ФНС (федеральной налоговой службы) по адресу https://service.nalog.ru/addrfind.do

Проверка сведений, опубликованных в журнале «Вестник государственной регистрации» о принятых регистрирующими органами решениях о предстоящем исключении недействующих юридических лиц из ЕГРЮЛ

На сайте ФНС (федеральной налоговой службы) — http://www.vestnik-gosreg.ru/publ/fz83/
Проверка сообщений юридических лиц, опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации»
На сервисе имеется информация о наличии сообщений о принятии решений о ликвидации, о реорганизации, об уменьшении уставного капитала, о приобретении обществом с ограниченной ответственностью 20% уставного капитала другого общества, а также иные сообщения юридических лиц, которые они обязаны публиковать в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Сервис находится на сайте ФНС (федеральной налоговой службы) по адресу http://www.vestnik-gosreg.ru/publ/vgr/

Проверка физического лица (ИП или организации) на наличие судебных дел в федеральных судах общей юрисдикции

Информация содержится на сайте ГАС «Правосудие» — http://www.sudrf.ru/index.php?id=300#sp
Информация не полная. Многих дел может не быть. Для некоторых дел публикуются полные тексты судебных актов (решений, постановлений, определений).

Проверка организации или ИП на наличие судебных дел в арбитражных судах
Система БРАС (банк решений арбитражных судов) — http://ras.arbitr.ru/,

Система КАД (картотека арбитражных дел — текущие дела, незаконченные) — http://kad.arbitr.ru/.

Проверка организации, ИП или физического лица по базе судебных приставов (сведения об исполнительных производствах)

Информация содержится на сайте ФССП (федеральной службы судебных приставов) — http://fssprus.ru/iss/ip/ 
 

Как проверить юридическую чистоту квартиры при найме?
Полный перечень документов, которые нужно проверить нанимателю при найме квартиры, можно посмотреть на сайте экспертной правовой онлайн системы Рисковер (нажмите на ссылку).
Кроме того, с помощью системы Рисковер вы можете онлайн выявить юридические риски, которые имеются при заключении договора найма.

Документы и нормативные акты, регулирующие отношения сторон при найме жилья.
Стороны договора найма - наймодатель и наниматель. Наймодатель - собственник или управомоченное лицо собственника жилого помещения. Наниматель - лицо, которое планирует пользоваться и владеть жилым помещением для проживания на определенный срок и за определенную плату.
В статье 30 Жилищного кодекса Российской Федерации указано следующее: "Собственник вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма или безвозмездного пользования, а также юридическому лицу на основании договора аренды". Такие договоры совершаются в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение таких договоров не обязательно. Порядок заключения и исполнения договоров найма регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ.
Хотелось бы обратить внимание, что риелторская деятельность направлена исключительно на извлечение прибыли, а не на защиту интересов сторон договора найма. Надо помнить, что для агентств недвижимости самое главное - заключить как можно больше сделок, а не защитить стороны договора и упредить негативные их последствия. Если такие последствия, конечно, последуют. Поэтому каждый раз, сталкиваясь с необходимостью сдать (снять) жилое помещение, самое разумное – вникнуть в специфику самому. Это не так сложно.

Наиболее часто распространенные нарушения договора найма.
Нарушают договоры найма обе стороны. И собственник жилья, когда он вдруг в одностороннем порядке уменьшает срок действия договора без предупреждения нанимателя и без возмещения убытков, и наниматель, который может, вообще не предупреждая наймодателя, выехать из квартиры, не поставив собственника в известность, а порой оставляя квартиру в таком состоянии, что необходимо потратить немалые деньги, чтобы привести ее в первоначальный вид.
От последнего при заключении договора собственник почти всегда пытается застраховаться, беря вперед оплату за последний месяц аренды. А вот нанимателю застраховаться от нежелательных односторонних изменений договора со стороны наймодателя сложнее. Вернее, условия о выплате компенсации и сроках, за которые наниматель должен быть предупрежден о расторжении договора найма, указать в договоре можно, однако по различным причинам впоследствии взыскать с собственника эту компенсацию представляется проблематичным.
Дело в том, что принудительно взыскать компенсационные суммы возможно только через суд, что, как мы знаем, занимает много времени. В данном случае встает вопрос необходимости или целесообразности потратить большое количество времени сначала на получение положительного решения суда, а на взыскание непосредственной суммы долга. Как правило, потерпевшие от собственников наниматели не используют это свое право на денежное возмещение убытков, так как они всегда несопоставимы с необходимыми временными и трудовыми затратами на восстановление нарушенного права.
В этих отношениях часто приходится говорить о сильной и слабой стороне договора. Естественно, собственник - сильная сторона. Наниматели же должны надеяться только на себя, внимательно подходить к заключению договора найма.

Пункты договора найма, на которые нужно обратить внимание
Для договора найма существенными условиями могут (и должны) быть данные о наличии права собственности на жилое помещение, которое является предметом договора, данные о доверенном лице (если квартиру сдает не сам собственник, а доверенное лицо), указание лиц, имеющих право пользования жилым помещением (зарегистрированных на жилой площади), условия о возможности содержания в квартире домашних животных. Особое внимание - на несовершеннолетних детей, срок действия договора, возможность одностороннего отказа от исполнения договора, обязанность оплаты дополнительных денежных средств, кроме арендной платы (оплата коммунальных услуг, телефонной связи, Интернета). Естественно, важна сумма ежемесячных арендных платежей, возможность ее изменения, сроки внесения оплаты по договору найма жилого помещения, порядок подтверждения внесения денежных средств в качестве платы за проживание в квартире, штрафные санкции (неустойка) в случае одностороннего расторжения договора найма.
В зависимости от ситуации стороны могут включить в договор найма любые другие условия, считая их существенными, накладывающими обязанность на стороны договора и устанавливающими ответственность в случае нарушения условий договора.

Что такое "договор поднайма".
Суть договора поднайма заключается в том, что наниматель жилья, в свою очередь, может пересдать квартиру внаем иным лицам. Однако поднаем жилого помещения возможен исключительно с согласия собственника имущества. Как правило, собственники очень неохотно идут на пересдачу от их имени нанимателем жилого помещения.

Полезные ссылки:

Перечень документов, необходимых для выявления юридических рисков при заключении договора найма;

Экспертная система Рисковер, с помощью которой онлайн можно выявить юридические риски, существующие при заключении договора найма;

Форма договора найма квартиры. 
 

При продаже недвижимости продавец, как правило, заинтересован быстро продать.
Покупателю же, планирующему купить недвижимость у продавца, который торопится и сильно снижает цену на объект, нужно быть предельно внимательным и осторожным при покупке. Есть риск потерять и свои деньги и купленную на них недвижимость.
Вот почему покупателю важно, прежде всего, проверить юридическую чистоту квартиры, предварительно собрав необходимые документы согласно перечню (для просмотра перечня нажмите на эту гиперссылку).
Проверить же юридическую чистоту сделки можно с помощью бесплатной интернет-системы Рисковер.
Система Рисковер выявит юридические риски, укажет причины их наличия и перечень документов, которые дополнительно нужно запросить у продавца квартиры.

Срочная продажа недвижимости, как правило, говорит о том, что цена недвижимости существенно ниже аналогов. Кроме того, это может означать, что на недвижимость имеются все необходимые для продажи документы.
Покупатель должен выяснить причину срочной продажи недвижимости. Ведь срочная продажа может быть индикатором мошеннической сделки. Покупатель недвижимости несет риск потери уплаченных за нее денег. Поэтому для покупателя особенно важно взвесить все за и против, проанализировать до сделки все возможные риски покупки.

Причины срочной продажи должны быть обоснованы и не вызывать у покупателя подозрений, поскольку продавец с целью продать недвижимость срочно, делает существенную скидку (дисконт) от рыночной цены недвижимости. Значит, причины для срочной продажи квартиры или иной недвижимости должны быть весомыми и логически обоснованными.
Продавец получил квартиру в наследство
Срочная продажа полученной в наследство квартиры может быть обусловлена тем, что продавец, получивший квартиру в наследство, проживает в другом месте и ему нужно быстрее вернуться домой по каким-либо делам.
Если квартира продается срочно и по доверенности от имени продавца, то эта сделка влечет для покупателя повышенный риск. Настоятельно рекомендуем отказаться от этой сделки.
Доверенность, выданная продавцом, может быть отозвана в любой момент. Также доверенность может оказаться подложной. Если это окажется так, то заключенная по такой доверенности сделка купли-продажи будет признана недействительной и купленная квартира будет возвращена продавцу, а вот удастся ли вернуть покупателю уплаченные за квартиру деньги, большой вопрос.
Продавец переезжает на постоянное место жительства в другую страну
Срочность продажи недвижимости может быть обусловлена переездом продавца в другую страну.
Но срочность продажи недвижимости в этом случае вряд ли может быть весомым обоснованием. Обычно к отъезду за границу готовятся заблаговременно, поэтому срочная продажа недвижимости с дисконтом в такой ситуации подозрительна.
Более правдоподобной в данном случае может быть продажа недвижимости с дисконтом, если недвижимость имеет в силу каких-либо причин низкую ликвидность, то есть если на нее трудно найти покупателей (плохое состояние квартиры или неудачное ее месторасположение и т.п.).

Срочный размен квартиры
Причина срочной продажи недвижимости может быть в необходимости срочного размена квартиры, например, при разводе или в иных обстоятельствах, когда нужно одну квартиру разменять на две. В такой ситуации дисконт с целью быстрой продажи квартиры позволит бывшим супругам быстрее купить отдельное жилье и разъехаться.

Продажа квартиры, обремененной ипотекой
Многие ипотечные заемщики столкнулись с невозможностью выплачивать ипотечный кредит в связи с потерей работы, закрытием собственного бизнеса или иными обстоятельствами, которые привели к невозможности выплачивать ипотечный кредит. С целью погашения своих долгов ипотечники стремятся побыстрее продать заложенную недвижимость, так как при просрочке по ипотеке банки начисляют им пени. Поэтому такие ипотечные заемщики могут стараться быстрее продать квартиру по цене с дисконтом.
При покупке заложенной квартиры необходимо обратить внимание на то, что для ее купли-продажи необходимо получить на это согласие залогодержателя (как правило, это банк, выдавший ипотечный кредит). Покупателю в данном случае важно сопоставить размер скидки от рыночной цены квартиры с размером долга по кредиту, который существует на дату покупки. Ведь если кредит не будет полностью погашен за счет вырученных продавцом от продажи квартиры средств, то этот долг должен будет отдавать уже покупатель квартиры, поскольку квартира будет продана с обременением ипотекой и ее покупатель автоматически станет залогодателем по ипотечному кредиту. Значит, если кредит не погашается за счет средств, вырученных от продажи, то скидка от рыночной цены квартиры должна быть уж точно не меньше, чем остаток долга по кредиту.

Почему срочность продажи квартиры играет на руку мошенникам
Мошенников, хотят совершить аферу максимально быстро.
Часто от имени собственника недвижимости действую мошенники. Поэтому для них важна быстрота, чтобы собственник недвижимости, его родственники или иные лица не узнали об афере. Скорость позволяет мошенникам быстро скрыться и замести следы.
Кроме того, срочная продажа не дает возможности покупателю хорошо проверить юридическую чистоту сделки. Проведение срочной продажи позволяет продать квартиру при наличии юридических или иных проблем, которые трудно выявить быстро.
Также причиной срочной продажи квартиры вполне может являться экологическое загрязнение района, в котором находится недвижимость, сильно пьющие или шумные соседи. Покупая квартиру сорочно, вы не сможете проверить все данные обстоятельства.
Рекомендации, позволяющие минимизировать риски покупателя
1. С подозрением относится к вариантам срочной продажи недвижимости, выяснять и проверять причины этой срочности;
2. Глубокая и всеобъемлющая проверка документов по квартире с помощью системы Рисковер позволит минимизировать юридические риски;
3. Привлечение юриста к составлению договора купли-продажи и к проведению сделки с целью установления максимальных гарантий для покупателя (в том числе, обеспечение исполнения продавцом обязательств по возврату денег за квартиру при признании купли-продажи недействительной поручительством иных лиц);
4. Страхование риска утраты права собственности на недвижимость (титула) в страховой компании.

Полезные ссылки:
Перечень документов, необходимых для проверки юридической чистоты сделки по покупке квартиры;

Экспертная юридическая интернет-система Рисковер для выявления юридических рисков покупателей недвижимости;

Форма договора купли-продажи квартиры.

Покупка жилья в новостройке на стадии строительства не является обычной покупкой квартиры. При покупке жилья в новостройке на стадии строительства квартира еще не построена, поэтому вы покупаете только право на ее оформление в свою собственность после возведения дома. Заплатив за это право указанную в договоре цену, вы ждете возведения дома.
Прежде всего, нужно отметить, что какой бы способ приобретения строящегося жилья вы не избрали, необходимо проверить документы по застройщику и объекту строительства. Перечень документов можно посмотреть тут (нажмите на ссылку). Проверить же эти документы и выявить риски, которые существуют при покупке прав на квартиру в строящемся доме вы можете с помощью экспертной онлайн-системы Рисковер.

Какие же виды приобретения прав на квартиру в строящемся доме практикуются на российском рынке первичного жилья? Какие из них наименее рискованные?

Застройщики предлагают разнообразные виды договоров с целью приобретения прав на квартиру на стадии строительства. Тем не менее, всего три способа являются легитимными способами реализации гражданам прав на квартиры на стадии строительства дома:
1. Реализация квартир с помощью Жилищно-Строительного Кооператива (ЖСК) или Жилищно-Накопительного Кооператива (ЖНК) (закон № 215-ФЗ);
2. Продажа прав на квартиры на основании договора долевого участия в строительстве (ДДУ) (закон № 214-ФЗ);
3. Договор уступки прав требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве (ДДУ).
Иные виды договоров, которые заключаются с целью продажи прав на квартиры в строящихся домах являются незаконными, направленными на уклонение от предоставление покупателям таких прав установленных законом гарантий. Такими договорами являются:
• Предварительный договор долевого участия в строительстве;
• Предварительный договор купли-продажи;
• Договор займа;
• Договор купли-продажи векселя (вексельная схема);
• Договор инвестирования;
• Договор соинвестирования;
• Договор переуступки прав требований по договору инвестирования / договору соинвестирования;
• Иные виды договоров.
Подобные договоры не защищают покупателя от реализации прав на одну и ту же квартиру нескольким гражданам. Кроме того, покупатель, заключивший такие договоры, не защищен нормами закона 214-ФЗ. Хотя, необходимо иметь ввиду, что нормы ФЗ «О защите прав потребителей» все же защищают покупателя прав на квартиры и по таким договорам.
Договор долевого участия в строительстве
Закон № 214-ФЗ и договор долевого участия в строительстве максимально защищает покупателя прав на квартиру в строящемся доме.
Преимущества договора долевого участия в строительстве
• Требования к Договору долевого участия в строительстве указаны в законе. В случае несоблюдения этих требования Росреестр откажет в регистрации этого договора.
• Договор долевого участия в строительстве регистрируется в органах кадастра и картографии. Тем самым исключается возможность двойной продажи прав на квартиру по этому договору;
• Исполнение обязанностей застройщика перед дольщиками должно быть обеспечено страховкой страховой компании или поручительством банка, а также залогом земельного участка (прав аренды земельного участка), на котором ведется строительство и залогом строящегося дома;
• Кроме того, 214-ФЗ вынуждает застройщика выполнять работы качественно, на каждый объект распространяется пятилетняя гарантия, обязательства по которой несет застройщик.
Недостатки договора долевого участия в строительстве
• Даже договор долевого участия в строительстве не гарантирует, что здание будет достроено (имеется лишь гарантия возврата денег в случае недостроя);
• Сроки сдачи дома могут переноситься. Закон лишь обязывает застройщика правильно указать причину задержки и сообщить ее дольщикам.
Договор уступки прав требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве
Данный договор сочетает все преимущества и недостатки договора долевого участия в строительстве. По сути, в результате уступки (цессии) вы становитесь на место дольщика в договоре долевого участия в строительстве, который заключил этот договор ранее. Главное, чтобы вам передали оригинал договора долевого участия в строительстве, права по которому вам уступают, документы об уплате всех предусмотренных этим договором платежей за квартиру. Практически в 99% случаев требуется еще и письменное согласие застройщика на уступку вам прав по договору долевого участия в строительстве.
Жилищно-строительный кооператив
Порядок деятельности кооперативов и заключения договора паевого накопления установлен законом 215-ФЗ.
Права пайщика указаны в уставе ЖСК.
В уставе прописаны виды взносов (вступительный, членский, паевой, прочие виды взносов), размеры и периодичность этих взносов. Указаны правила выхода из ЖСК и суммы, которые в этом случае обязаны вернуть.
Следует учесть, что действие закона «О долевом участии в строительстве» № 214-ФЗ не распространяется на договор паевого накопления.

Недостатки членства в жилищно-строительном кооперативе:
• Договор паевого накопления не регистрируется, что предполагает возможность неоднократной продажи прав на квартиру;
• Руководство кооператива прописывает устав без ограничений закона 214-ФЗ, что может повлиять на затягивание сроков сдачи дома и иные нарушения прав дольщиков.
Предварительный договор долевого участия в строительстве
Данный договор можно спутать с договором долевого участия в строительстве, который регулируется законом 214-ФЗ. Но на самом деле предварительный договор долевого участия в строительстве отличается от договора долевого участия в строительстве не только словом «предварительный» в наименовании, но и смыслом и содержанием.
Смысл предварительного договора: то, что его стороны в будущем намерены заключить договор долевого участия в строительстве.
Предварительный договор нигде не регистрируется, а значит не защищает от двойных продаж. Но оплатить цену прав на квартиру покупателю предлагается уже в момент подписания предварительного договора. Договор не дает никаких прав требования на строящееся жилье.
Никаких гарантий по закону № 214-ФЗ.
Предварительный договор купли-продажи
Договор, как и предыдущий, не обязывает ни к чему, кроме заключения в будущем договора купли-продажи квартиры.
Предварительный договор не регистрируется, поэтому есть риск двойных продаж.
Никаких гарантий по закону № 214-ФЗ.
Договор займа или продажа векселя

Покупателю никто ничего не гарантирует в части сроков передачи квартиры, качества работ, а также того, что компания застройщика не обанкротится. В последнем случае получить с застройщика деньги будет практически невозможно.
Никаких гарантий от двойных продаж и никакой защиты прав по закону № 214-ФЗ.

Договор уступки прав требования (цессии) по договорам инвестирования / соинвестирования
Риски аналогичны предшествующим рассмотренным видам договоров.
Заключение
Выбирая форму приобретения строящейся недвижимости, потенциальный покупатель действительно защищен от риска потери денег только в случае использования законных схем, а именно – подписания договора долевого участия или договора паевого накопления. В остальных случаях покупатель действует на свой страх и риск, а стремление сэкономить может обернуться серьезными неприятностями.

Полезные ссылки:

Перечень документов для проверки застройщика и объекта строительства;


Экспертная онлайн-система Рисковер для самостоятельного выявления юридических рисков, существующих при приобретении квартиры в строящемся доме, а также иной недвижимости.

Форма договора долевого участия в строительстве.

Форма договора уступки прав требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве. 
 

При покупке недвижимости основной юридический риск, который несет покупатель – это риск признания сделки недействительной. Если сделку по покупке недвижимости признают недействительной, то собственник лишится права собственности на эту недвижимость, а вот то, что он получит обратно уплаченные за нее деньги не так очевидно.
Чтобы данный юридический риск не реализовался необходимо тщательно проверять документы на недвижимость перед ее покупкой.
Перечень документов, которые нужно проверить перед покупкой жилой недвижимости вы можете посмотреть тут (нажмите на гиперссылку).
После того, как все необходимые для проверки документы собраны, вы можете самостоятельно выявить юридические риски, существующие при покупке недвижимости. Для этого вам нужно воспользоваться экспертной интернет-системой Рисковер (для этого нажмите на ссылку). После ответов на вопросы системы относительно имеющихся документов их содержания система Рисковер сформирует юридическое заключение о рисках, существующих при покупке недвижимости.
Вы спросите, а что же делать, если недвижимость уж очень нравится, но экспертная система Рисковер выявила юридический риск признания сделки купли-продажи недействительной. Идти на риск и покупать недвижимость или отказаться от сделки по покупке и искать менее рискованный вариант?
Есть ответ и для такого непростого вопроса. Вы можете купить приглянувшийся объект недвижимости и застраховаться от риска утраты права собственности на него в страховой компании.
Собственник недвижимости может застраховать риск утраты права собственности на нее, заключив договор титульного страхования.
При титульном страховании вы получите возмещение ваших убытков, если на недвижимость заявят обоснованные требования иные лица и имущество будет передано им.
Страхователем по договору титульного страхования является покупатель (новый собственник недвижимости). Однако, при заключении договора титульного страхования нужно внимательно изучить условия, на которых осуществляется это страхование, особенно важно проверить в каких случаях страховая компания может отказать в выплате страхового возмещения. Ведь не секрет, что некоторые российские страховые компании всеми правдами и неправдами стараются не выплачивать страховое возмещение даже в случаях, когда для выплаты есть все основания. Поэтому, титульное страхование нельзя расценивать как панацею от рисков при покупке недвижимости.  Скорее это мера по минимизации таких рисков. Кроме того, титульное страхование может стоить не дешево.

На взгляд автора, если страховая компания отказывается страховать титул по конкретному объекту недвижимости или устанавливает завышенную цену такой услуги, то следует проанализировать все имеющиеся риски и задуматься об отказе от приобретения такого объекта, поскольку указанные обстоятельства могут свидетельствовать о большой вероятности наступления страхового случая.

В договоре страхования титула нужно предусмотреть следующие условия.

1. Имущество, титул на которое страхуется:
- жилые помещения;
- нежилые помещения;
- здания и строения;
- земельные участки;
- иная недвижимость.

2. Страхуемый имущественный интерес
Риск утраты права собственности на недвижимость на основании вступившего в законную силу решения суда.

3. Событие, на случай наступления которого осуществляется титульное страхование (страховой случай):
- признание сделки по покупке недвижимости недействительной (ст. 166, п. 2 ст. 167 ГК РФ);
- истребование недвижимого имущества из незаконного владения покупателя (то есть, из вашего владения), в том числе у добросовестного приобретателя (ст. ст. 301, 302 ГК РФ);
- истребование недвижимости, которая была обременена правами третьих лиц, например находилась у них в залоге или под арестом (ст. ст. 460, 461 ГК РФ).

4. Размер страховой суммы
Страховая сумма - это сумма, в пределах которой страховая компания обязуется возместить вам ущерб, то есть выплатить страховое возмещение (п. 1 ст. 947 ГК РФ).
Страховая сумма устанавливается в размере стоимости застрахованного имущества. Также она может быть предусмотрена в размере суммы кредита, если он берется на покупку недвижимости, а недвижимость передана в залог банку.

5. Срок действия договора страхования
Срок действия договора страхования выбираете вы. Рекомендуем заключать договор на три года со дня приобретения права собственности, так как срок исковой давности составляет три года (ст. 196, п. 1 ст. 181 ГК РФ).
Если договор страхования заключается в отношении имущества, приобретенного в кредит и переданного в залог банку, срок действия договора может быть равным сроку действия договора об ипотеке.
6. Страховая премия, порядок и сроки выплаты
Страховая премия представляет собой плату за страхование, которую вы должны уплатить страховой компании в порядке и в сроки, которые установлены договором страхования (п. 1 ст. 954 ГК РФ).
Договором может быть предусмотрена оплата страховой премии в рассрочку. В этом случае вы вносите страховые взносы (п. 3 ст. 954 ГК РФ).
При определении размера страховой премии страховщик вправе применять разработанные им страховые тарифы. Страховой тариф по конкретному договору добровольного страхования определяется по соглашению сторон (п. 2 ст. 954 ГК РФ; ст. 11 Закона от 27.11.1992 N 4015-1).

Полезные ссылки:

Перечень документов для проверки сделки с недвижимостью на предмет выявления рисков;

Экспертная система Рисковер для выявления юридических рисков при покупке недвижимости. 
 

Какие именно гарантии дает сторонам предварительный договор
Согласно закону в предварительном договоре купли-продажи должны содержаться условия, позволяющие определенно установить объект продажи (квартиру), его цену, иные условия договора, относительно которых по заявлению продавца или покупателя должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).
Таким образом, после заключения предварительного договора покупатель сможет требовать от продавца продажи ему квартиры по цене, зафиксированной в предварительном договоре, а продавец – покупки квартиры покупателем в срок, установленный предварительным договором.
Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона предварительного договора имеет право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Поэтому, предварительный договор купли-продажи квартиры не является гарантией получения квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю.

Риски заключения предварительного договора купли-продажи
При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья какие-либо существенные риски для его сторон отсутствуют. Предварительный договор купли-продажи квартиры прекратит свое действие, если в оговоренный в этом договоре срок основной договор купли-продажи квартиры не будет заключен и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить договор купли-продажи квартиры (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Заключать предварительный договора купли-продажи квартиры для приобретения квартиры в строящемся доме при одновременном внесении денег (полной или части цены) за квартиру крайне не рекомендуется, так как при заключении такого договора в целях приобретения прав на квартиру в строящемся доме покупатель несет очень существенные риски потери вложенных денег и неполучения квартиры (это и риск двойных продаж, когда права на одну и ту же квартиру продаются нескольким покупателям и риск невозврата денег в случае, если дом не будет достроен и оспаривания предварительного договора).
Продавать квартиры в строящемся доме застройщик имеет право только на основании договора долевого участия в строительстве. Договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации, тем самым защищая покупателей прав на квартиры от двойных продаж. Кроме того, законом для дольщиков по договору долевого участия в строительстве установлен ряд гарантий в случае неисполнения застройщиком своих обязанностей (Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Обратите внимание, что часто недобросовестные застройщики предлагают вместо договора долевого участия в строительстве заключить предварительный договор долевого участия в строительстве. Предварительный договор долевого участия в строительстве – это, по сути, только обещание в будущем заключить договор долевого участия в строительстве. Поэтому такой предварительный договор не защищает интересов дольщика.

Полезные ссылки:

Перечень документов для проверки квартиры, покупаемой на вторичном рынке;

Перечень документов для проверки застройщика при покупке прав на квартиру в новостройке (на стадии строительства);

Экспертная система Рисковер для выявления юридических рисков покупателей квартир на первичном и вторичном рынке жилья;

Форма договора купли-продажи квартиры;

Форма договора долевого участия в строительстве. 
 

Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком заключается в простой письменной форме и подписан обеими сторонами.
Если стороны договора хотят, то могут нотариально удостоверить договор, но это не обязательно и влечет для сторон дополнительные расходы.
Переход права собственности от продавца к покупателю по такому договору подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ; п. 1 ст. 2 и п. 1 ст. 12 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Существенным условием договора купли-продажи дома и земли является предмет договора.
Одновременно с правом собственности на дом к покупателю переходит и право собственности на земельный участок (ст. ст. 273, 552 ГК РФ и п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
Необходимо указать в договоре все идентификационные признаки дома и земельного участка.
1. Идентифицирующими признаками дома являются: точный адрес, площадь, кадастровый (инвентаризационный) номер, сведения о дате и номере регистрации права собственности продавца в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Эти сведения содержатся в свидетельстве о праве собственности продавца на дом.
2. Идентифицирующими признаками земельного участка являются: адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категория земли, вид разрешенного использования земли, дата и номер государственной регистрации права собственности продавца на участок в ЕГРП. Эта информация содержится в свидетельстве продавца о праве собственности на земельный участок.
В договоре купли-продажи необходимо указать все находящиеся на земельном участке объекты недвижимого имущества (каждый объект описать отдельно, указав все идентифицирующие признаки каждого объекта недвижимости). Обратите внимание на то, что согласно Земельному кодексу РФ нельзя продать дом без продажи земельного участка, необходимого для пользования домом. Также как нельзя продать и земельный участок без продажи всех находящихся на нем объектов недвижимости.
Существенное условие договора - цена договора
Цена продаваемой недвижимости является вторым существенным условием договора, которое необходимо отразить в договоре купли-продажи (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Как правило, установленная договором цена здания, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим зданием соответствующей части земельного участка или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ).
Не следует по просьбе продавца указывать в договоре цену земельного участка и дома ниже той, которую реально предполагается за них уплатить, поскольку в этом случае если сделка купли-продажи по каким-либо основаниям будет признана недействительной, то покупатель вернет продавцу купленный участок и недвижимость, а вот продавец вернет покупателю лишь ту сумму денег, которая была указана в договоре купли-продажи в качестве цены.
Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком подписывается в трех экземплярах - по одному экземпляру для каждой из сторон и один экземпляр передается и хранится в территориальном отделении Росреестра (п. 5 ст. 18 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Передача недвижимости от продавца к покупателю
Фактическую передачу недвижимости от продавца к покупателю следует оформить актом приема-передачи. При передаче недвижимости и участка покупатель вправе указать в этом акте (либо в дополнительно составленном акте) все обнаруженные недостатки дома и участка, не оговоренные в договоре купли-продажи с целью дальнейшего предъявления продавцу претензий. Если продавец отказывается подписывать акт об обнаруженных недостатках дома и земельного участка, необходимо сделать об этом в акте отметку и подписать данный документ у нескольких свидетелей.

Полезная информация по вопросу
Форма договора купли-продажи дома с земельным участком
Экспертная система для самостоятельного проведения юридической экспертизы документов при покупке дома и земельного участка

1. Оценка общей доходности инвестиций
Прежде, чем инвестировать в жилую недвижимость, необходимо хотя бы примерно рассчитать доходность такой инвестиции. Этот расчет также поможет определиться с тем, инвестировать ли в жилье на вторичном рынке и купить квартиру в новостройке на стадии строительства.
В частности, если купить права на квартиру на стадии строительства дома, то после возведения дома и сдачи его в эксплуатацию стоимость квартиры может повыситься на 10-20%. Цена же на квартиру, купленную на вторичном рынке, целиком зависит от рыночной конъюнктуры и может не оправдать надежд на повышение, а наоборот, снизиться.
Также важно примерно рассчитать возможную доходность от сдачи в аренду купленной недвижимости.

2. Выявление и оценка юридических рисков
Перед покупкой (как на стадии строительства, так и на вторичном рынке жилья) покупателю важно выявить юридические риски, чтобы не потерять свои деньги.

Проверка квартиры, покупаемой на вторичном рынке жилья
В частности, перед покупкой квартиры на вторичном рынке нужно установить кто является собственником квартиры, проверить законность оснований приобретения права собственности на квартиру, наличие обременений квартиры правами третьих лиц и т.д.
Для юридической проверки при покупке квартиры на вторичном рынке используйте правовую интернет-систему Рисковер. Для этого соберите необходимые для проверки документы согласно переченю (нажмите на ссылку).
После получения всех необходимых документов для проверки проведите юридическую экспертизу этих документов при помощи экспертной онлайн системы Рисковер.

Проверка квартиры, права на которую приобретаются на стадии строительства
Перед покупкой квартиры в новостройке необходимо проверить правомерность строительства: наличие соответствующего разрешения, наличие у застройщика прав на земельный участок, соответствие закону способа привлечения застройщиком денежных средств на строительство и т.д.
Для юридической проверки при покупке прав на квартиру на стадии строительства также поможет правовая интернет-система Рисковер. Для этого соберите необходимые для проверки документы согласно перечню (нажмите на ссылку).
После получения всех необходимых документов для проверки проведите юридическую экспертизу этих документов при помощи экспертной онлайн системы Рисковер.
Система Рисковер автоматически сгенерирует юридическое заключение по вашей сделке с указанием всех юридических рисков, связанных с покупкой квартиры, а также причин наличия этих рисков.

3. Выявление возможных расходов

Чтобы понять насколько прибыльной может быть инвестиция необходимо оценить возможные расходы, связанные с владением квартирой. В частности, необходимо уплачивать коммунальные платежи, взносы на капитальный ремонт дома, уплачивать налог на недвижимость, купить мебель и минимум бытовой техники для сдачи квартиры в аренду.
Размеры первых двух упомянутых платежей необходимо уточнить у продавца квартиры (при покупке на вторичном рынке жилья), либо у застройщика (при покупке прав на квартиру в новостройке).
Что касается налога, то в Интернете есть калькулятор, позволяющий рассчитать налог:
http://realty.rbc.ru/nalog_calculator. Для расчета нужно знать кадастровую стоимость квартиры и ее инвентаризационную стоимость. Кадастровую стоимость квартиры можно узнать тут: http://kadastr.ktotam.pro/ Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры можно прочитать по этому адресу: http://napravah.com/kvartira/ocenka/inventarizatsionnaya-stoimost.html

4. Расчет итоговой эффективности инвестиций
После расчета всех возможных расходов, вычтите их из возможных доходов, а затем рассчитайте какой процент составляет ваша прибыль от общей суммы инвестиций. Этот процент сопоставьте с возможных доходами от иных видов возможных инвестиций (банковских депозитов, иностранной валюты, паев паевых фондов, акций, облигаций, драгоценных металлов и т.д.). Так вы сможете оценить насколько эффективна инвестиция в недвижимость по сравнению с другими инвестициями.

В целом, по мнению автора, жилая недвижимость в РФ на данный момент не удачный объект для инвестиций. Это обусловлено возможным дальнейшим снижением цен на недвижимость, а также возросшими дополнительными расходами, которые должен нести собственник недвижимости: рост тарифов на услуги ЖКХ, появление взносов на капитальный ремонт жилья, усиление налогового бремени (увеличение налогов на недвижимость, усиление контроля за уплатой подоходного налога с дохода от сдачи жилья в наем).

Полезные ссылки:

Система Рисковер, выявляющая юридические риски при покупке квартиры на вторичном рынке жилья;

Перечень документов, необходимых для выявления юридических рисков при покупке квартиры на вторичном рынке жилья;

Форма договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья.

Система Рисковер, выявляющая юридические риски при покупке прав на квартиру в новостройке;

Перечень документов, необходимых для выявления юридических рисков при покупке прав на квартиру в новостройке; 
 

Договор найма квартиры, - это двусторонний договор, в котором в качестве наймодателя выступает собственник квартиры, а в качестве нанимателя - гражданин (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Собственником жилого помещения может быть как юридическое, так и физическое лицо. Договор найма заключается только в письменной форме. Нотариального удостоверения договор найма не требует (п. 1 ст. 674 ГК РФ). 
Жилое помещение может находиться в собственности нескольких лиц (общая собственность). Пользование и распоряжение общим имуществом возможны только с согласия всех его собственников (ст. 247 ГК РФ). Поэтому следует иметь в виду, что договор найма в этом случае должны подписать все сособственники. 
Перед подписанием договора найма квартиры нанимателю следует тщательно проверить представленные наймодателем документы, чтобы убедиться, что именно наймодатель является собственником квартиры. 

1. Правоустанавливающие документы на квартиру 
Правоустанавливающим документом может являться либо свидетельство о государственной регистрации прав, либо выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) (п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ). Такие документы выдает Росреестр. Следует заметить, что учреждения Росреестра были образованы в 1998 г. До этого момента сделки с недвижимостью регистрировались в бюро технической инвентаризации (БТИ). Если на договоре купли-продажи, дарения, мены и т.п., заключенном до 1998 г., стоит штамп БТИ, то этот документ имеет юридическую силу. 
Собственник квартиры может предъявить свидетельство о праве на наследство. Этот документ также свидетельствует о праве на это жилое помещение. Принятое наследство считается принадлежащим наследнику с момента его открытия независимо от времени его государственной регистрации (ст. 1152 ГК РФ). 
Рекомендуем потенциальному нанимателю квартиры получить в Росреестре справку по квартире (выписку из реестра недвижимости), удостоверяющую, кто на данный момент является собственником, на основании какого договора и нет ли каких-либо обременений на квартиру. Такая справка предоставляется любому заинтересованному лицу за небольшую плату. 
2. Паспорт собственника либо доверенность на подписание договора найма 
Со стороны наймодателя договор найма может подписать как сам собственник жилого помещения, предъявив свой паспорт, так и его представитель, действующий на основании доверенности, которую целесообразно заверить нотариально. Соответственно, в доверенности такое полномочие должно быть указано. 
Полный перечень документов, которые нужно проверить при найме квартиры, можно посмотреть на сайте экспертной правовой онлайн системы Рисковер (нажмите на ссылку). 
Кроме того, с помощью системы Рисковер вы можете онлайн выявить юридические риски, которые имеются при заключении договора найма. 

Полезные ссылки: 

Перечень документов, необходимых для выявления юридических рисков при заключении договора найма; 

Экспертная система Рисковер, с помощью которой онлайн можно выявить юридические риски, существующие при заключении договора найма; 

Форма договора найма квартиры. 
 

Большое количество сделок купли-продажи недвижимости признается недействительными. 
Приобретатель недвижимости после признания судом сделки недействительной оказывается в ситуации, при которой право собственности на жилое помещение им уже утрачено, а денежные средства, уплаченные продавцу недвижимости (квартиры/дома/земельного участка), еще только предстоит вернуть. В данной ситуации закон предоставляет весьма скудные права покупателю для защиты своих интересов. В частности, покупатель может с целью возврата денег лишь возбудить исполнительное производство в отношении продавца, которое, как правило, затягивается на долгие годы. 
С недавнего времени в судебной практике стали появляться прецеденты удержания недвижимости покупателем, как способа обеспечения исполнения обязательства продавца по возврату покупателю денег (ст. 359 ГК РФ). 
Удержание в такой ситуации является единственным механизмом, способным соблюсти баланс интересов сторон при признании сделки, заключенной между ними, недействительной. 
Другой занимательной новеллой в области судебной практики стало признание права добросовестного приобретателя на получение денежной компенсации со стороны государства в случае, если по не зависящим от него причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении ему вреда, причиненного в результате утраты указанного имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. 
Данное право добросовестного приобретателя закреплено в статье 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", однако до настоящего времени не подлежало применению, поскольку суды придерживались мнения о том, что реализация указанного права обусловлена незаконностью действий государственных органов при регистрации права на жилое помещение. 
Таким образом, в правоприменительной плоскости созданы эффективные механизмы для защиты прав покупателей недвижимости по договорам купли-продажи, если впоследствии эти договоры признаны недействительными. 
Тем не менее, с целью недопущения ситуации, при которой договор купли-продажи недвижимости (квартиры/дома/земельного участка) может быть признан недействительным, воспользуйтесь для проверки юридических рисков при покупке недвижимости экспертной интернет системой Рисковер. 
Для проверки недвижимости соберите документы согласно рекомендованному перечню (перечень документов для проверки недвижимости доступен по ссылке). 

Полезные ссылки: 

- экспертная интернет система Рисковер для выявления юридических рисков, существующих при покупке недвижимости; 

- перечень документов для проверки недвижимости. 

Зачастую как физические, так и юридические лица сталкиваются с ситуацией, когда намереваясь приобрести недвижимость или воспользоваться услугами риелтора, вынуждены заключать договор на условиях, которые им навязывает контрагент (продавец недвижимости/застройщик /риелтор), не имея возможности включить в договор условия, отражающие интересы покупателя недвижимости / заказчика риелторских услуг. 
Как правило, продавец/застройщик/риелтор аргументируют это тем, что форма договора типовая, разработана юристами и изменению не подлежит. Автор не раз слышал подобные фразы от застройщиков и риелторов при покупке квартиры, от банков при заключении кредитных договоров и договоров залога / ипотеки, от туристических агентств, автосалонов и т.п. 
Нужно иметь ввиду то, что все типовые формы договоров составлены продавцами недвижимости/застройщиками/риелторами только с учетом их собственных интересов. То есть, как правило, интересы того, кто присоединяется к типовой форме договора, в этом договоре не учтены, а иногда они даже ущемляются условиями этого договора. 
Конечно, есть виды договоров, которые должны быть одинаковыми для всех клиентов (так называемые публичные договоры). Например, договор банковского вклада согласно ГК РФ должен заключаться со всеми вкладчиками на одинаковых условиях. Но договоры купли-продажи недвижимости, договоры долевого участия в строительстве, договоры на оказание риелторских услуг к публичным договорам не относятся. Следовательно, вы вправе требовать внесения в формы этих договоров любых необходимых вам условий. Чтобы не понести убытков и не быть обманутым нужно отстаивать свое право формировать условия заключаемого договора. 
При этом, если вы заключаете договор с целью приобретения товара/услуги для личных бытовых нужд, не связанных с предпринимательской деятельности, то на этот договор распространяет свое действие Закон «О защите прав потребителей», согласно ст. 16 которого условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме. Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме. 
В частности, зачастую застройщики, реализующие права на квартиры в строящемся доме по договору долевого участия в строительстве или иным видам договоров включают в такие договоры ущемляющие права дольщика условия: указывают на обязанность дольщика подписать договор с назначенной застройщиком управляющей компанией на управление многоквартирным домом, оплатить коммунальные услуги по содержанию квартиры с момента ввода дома в эксплуатацию до передачи квартиры дольщику и т.д. Также часто в договор включаются пени и штрафы, размер которых несоразмерен обязанности, за нарушение которой их предполагается взимать. Все пени и штрафы, которые установлены договором не в вашу пользу вам нужно исключить / минимизировать их размеры в процессе переговоров. 
Если продавец/застройщик/риелтор несмотря на все ваши доводы продолжает настаивать на своей форме договора, а вы с ней не согласны, то вы можете направить письмо с предложением заключить договор по вашей форме, приложив эту форму. Письмо нужно направить с уведомлением о вручении и описью вложения. Затем нужно дождаться письменного ответа от продавца/застройщика/риелтора относительно возможности заключения договора только по их типовой форме. Далее, если вы согласитесь заключить договор по предложенной вам типовой форме, то в случае спора в суде в отношении спорных условий договора вы сможете на основании полученного письменного ответа доказать, что заключили договор присоединения, то есть присоединились к предложенным вам условиям договора. Это дает вам возможность оспорить невыгодные условия: согласно ст. 428 ГК РФ присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора. 
Если какие-либо условия типовой формы предлагаемого к заключению договора противоречат закону, то они могут быть признаны недействительными на основании ст. 168 ГК РФ. 
При заключении договоров на покупку / аренду недвижимости/договоров долевого участия в строительстве/ договоров с риелторским агентством вы можете использовать проверенные формы с сайта экспертной юридической системы Рисковер (формы доступны по ссылке). Данные формы учитывают интересы потребителя. 
При заключении договора нужно особое внимание обращать на проверку полномочий лица, подписывающего договор. Документы для проверки полномочий лица, подписывающего договор от имени общества с ограниченной ответственностью (ООО) доступны по этой ссылке. 
Документы для проверки полномочий лица, подписывающего договор от имени акционерного общества (АО), доступны по этой ссылке. 
При покупке прав на квартиру в строящемся доме нужно проверять документы застройщика и документы на строящийся объект (документы доступны по ссылке). 
При покупке квартиры/дома нужно проверить юридическую чистоту заключаемой сделки. 
Перечень документов для такой проверки доступен по ссылке. 
Но даже если все документы по перечню есть, как проверить юридическую чистоту заключаемой сделки, чтобы она не была признана недействительной (оспорена)? 
Для этого вы можете воспользоватьсяэкспертной правовой системой Рисковер. 

Полезные ссылки: 

Экспертная онлайн-система Рисковер для самостоятельного выявления юридических рисков, существующих при приобретении прав на квартиру в строящемся доме. 

Перечень документов для проверки застройщика и объекта строительства при покупке прав на квартиру в строящемся доме; 

Форма договора долевого участия в строительстве. 

Форма договора уступки прав требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве. 

Экспертная онлайн система Рисковер: подготовка юридического заключения по покупаемой на вторичном рынке недвижимости квартире 

Договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств (ипотека в силу закона) 

Договор купли-продажи квартиры 

Договор ипотеки квартиры 

Договор купли-продажи дома с земельным участком 

Договор с риэлторским агентством на подбор недвижимости и сопровождение сделки по покупке 

Экспертная онлайн система Рисковер: проверка полномочий лица, действующего на основании доверенности 

Жилой дом считается построенным незаконно, если он возведен на земельном участке, не предоставленном для этого в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо дом возведен, создан без необходимых на то разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ). 
Незаконно возведенный жилой дом подлежит сносу построившим его лицом или за его счет, кроме следующих случаев (п. п. 2 - 4 ст. 222 ГК РФ): 
- если право собственности на этот дом признано в установленном законом порядке; 
- если органом местного самоуправления городского округа (муниципального района) принято решение о сносе самовольной постройки в случаях и порядке, предусмотренных законом. 
Вот почему если вы покупаете жилье, то очень важно убедиться, что это жилье возведено на законных основаниях. Как это сделать? С помощью экспертной правовой системы Рисковер. Перед проверкой существующих при покупке квартиры/дома юридических рисков с помощью системы Рисковер не забудьте собрать необходимые для такой проверки документы (перечень документов доступен по ссылке). 

Кроме указанной гражданско-правовой ответственности, за незаконное строительство предусмотрена административная ответственность. 
Использование земельного участка гражданином, не имеющим на него прав, влечет наложение штрафа в размере от 1% до 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 5000 руб. (если кадастровая стоимость земельного участка определена) или в размере от 5000 до 10 000 руб. (если кадастровая стоимость земельного участка не определена) (ст. 7.1 КоАП РФ). 
Несоблюдение гражданином экологических требований при строительстве влечет предупреждение или наложение штрафа в размере от 1000 до 2000 руб. (ст. 8.1 КоАП РФ). 
Нарушение гражданином требований технических регламентов, проектной документации, обязательных требований документов в области стандартизации или требований специальных технических условий при строительстве либо нарушение установленных обязательных требований к зданиям и сооружениям при строительстве, в том числе при применении строительных материалов (изделий), влечет предупреждение или наложение штрафа в размере от 1000 до 2000 руб. (ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ). 
Те же нарушения, если они повлекли отступление от проектных значений здания, затрагивают характеристики надежности и безопасности объектов строительства либо создали угрозу или повлекли причинение вреда жизни или здоровью граждан, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений, влекут наложение штрафа в размере от 2000 до 4000 руб. (ч. 2 ст. 9.4 КоАП РФ). 
Строительство гражданином объекта капитального строительства без разрешения на строительство, если получение такого разрешения обязательно, влечет наложение штрафа в размере от 2000 до 5000 руб. (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ). Разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории и дающий право осуществлять строительство (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ). 
Если незаконное строительство было сопряжено с привлечением для этого строительства денежных средств участников долевого строительства, то может наступить уголовная ответственность организаторов такой стройки. 
Привлечение денежных средств участников долевого строительства многоквартирных жилых домов без предусмотренной законом документации, в том числе разрешения на строительство, может свидетельствовать о наличии в действиях застройщиков признаков преступления, предусмотренного ст. 159.4 УК РФ: 
1. Мошенничество, сопряженное с преднамеренным неисполнением договорных обязательств в сфере предпринимательской деятельности. Такое нарушение наказывается штрафом в размере до 500 000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до 240 часов, либо ограничением свободы на срок до одного года, либо принудительными работами на срок до одного года, либо лишением свободы на тот же срок (ч. 1 ст. 159.4 УК РФ). 
2. Мошенничество в крупном размере, сопряженное с преднамеренным неисполнением договорных обязательств в сфере предпринимательской деятельности. Такое нарушение наказывается штрафом в размере до 1 000 000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет; либо принудительными работами на срок до трех лет; либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до одного года или без такового (ч. 2 ст. 159.4 УК РФ). 
3. Мошенничество в особо крупном размере, сопряженное с преднамеренным неисполнением договорных обязательств в сфере предпринимательской деятельности. Такое нарушение наказывается штрафом в размере до 1 500 000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет; либо принудительными работами на срок до пяти лет; либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового (ч. 3 ст. 159.4 УК РФ). 

Полезные ссылки: 

Перечень документов для проверки недвижимости, приобретаемой на вторичном рынке; 

Экспертная онлайн-система Рисковер для самостоятельного выявления юридических рисков, существующих при недвижимости на вторичном рынке. 

Перечень документов для проверки застройщика и объекта строительства при покупке прав на квартиру в строящемся доме; 

Экспертная онлайн-система Рисковер для самостоятельного выявления юридических рисков, существующих при приобретении прав на квартиру в строящемся доме. 

Договор с риелторским агентством на подбор недвижимости и сопровождение сделки по покупке 

Форма договора купли-продажи квартиры; 


Форма договора купли-продажи дома. 

Форма договора долевого участия в строительстве. 

Форма договора уступки прав требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве. 

Прежде, всего необходимо перед покупкой квартиры на вторичном рынке установить кто является собственником квартиры, проверить право собственности продавца, законность оснований приобретения права собственности на квартиру.
Чтобы выявить риски перед покупкой квартиры (в том числе риск, связанный с покупкой квартиры у несовершеннолетнего), необходимо перед сделкой проверить документы по квартире и документы продавца.

Перечень таких документов есть тут (нажмите на ссылку).
После получения всех необходимых документов для проверки проведите юридическую экспертизу этих документов при помощи экспертной онлайн системы Рисковер.
Система Рисковер автоматически сгенерирует юридическое заключение по вашей сделке с указанием всех юридических рисков, связанных с покупкой квартиры, а также причин наличия этих рисков. Если квартира принадлежит несовершеннолетнему, вы сможете выявить все сопутствующие этому риски при помощи Системы Рисковер.

Несовершеннолетним признается лицо, не достигшее возраста 18 лет (совершеннолетия).
Несовершеннолетние, в свою очередь, подразделяются на две категории:
1. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 26 ГК РФ).
2. Несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние) (ст. 28 ГК РФ).

Сделки с недвижимостью заключаются несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет только с письменного согласия своих законных представителей: родителей и усыновителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ). Если такая сделка была совершена без письменного согласия законных представителей, то она является недействительной (ст. 175 ГК РФ).
За несовершеннолетних, не достигших возраста 14 лет (малолетних), сделки с недвижимостью могут совершать от их имени родители и усыновители (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (малолетним), самостоятельно, является недействительной (ст. 172 ГК РФ).

При отсутствии у несовершеннолетних родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также когда такие граждане по иным причинам остались без родительского попечения, в частности, если родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов, над такими несовершеннолетними устанавливаются опека и попечительство (ст. 31 ГК РФ).

Попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 33 ГК РФ; п. 2 ст. 2 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ). Опека устанавливается над малолетними (ст. 32 ГК РФ; п. 1 ст. 2 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
При совершении сделок с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, попечители только дают согласие (п. 2 ст. 33 ГК РФ). От имени малолетних и в их интересах сделки с недвижимостью совершают их опекуны (п. 2 ст. 32 ГК РФ).
На совершение сделок с недвижимостью, принадлежащей подопечным, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется для совершения любой сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, независимо от того, есть у них родители или нет. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).
Без такого разрешения опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение:
- сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог;
- сделок по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению);
- сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;
- других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного (ст. 37 ГК РФ; п. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний наделен обязанностью незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора, за исключением случая, если он заключен к выгоде подопечного (п. 4 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
При расторжении договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем.
Если в соответствии с законодательством для совершения сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, требуется письменное согласие законного представителя или разрешение органа опеки и попечительства, то следует их получить.
Более того, если даже несовершеннолетний не является собственником недвижимости, а только проживает в ней, рекомендуется получить согласие органа опеки и попечительства на такую сделку, поскольку на данный момент у юристов и судов имеются противоречивые взгляды на то, нужно ли это согласие в такой ситуации.
Внимательно изучив и проверив все документы, можно обезопасить себя от рисков признания сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, недействительной.

Полезные ссылки:

Система Рисковер, выявляющая юридические риски при покупке квартиры;

Перечень документов, необходимых для выявления юридических рисков при покупке квартиры;

Форма договора купли-продажи квартиры. 

Случается, что один из супругов распоряжается общим имуществом супругов без согласия другого супруга. Каковы последствия этого?

Законный режим имущества супругов
Законным режимом имущества супругов, нажитого во время брака, является режим их совместной собственности вне зависимости от того, на имя кого из супругов было приобретено имущество или внесены денежные средства (п. 1 ст. 33, ст. 34 СК РФ; ст. 256 ГК РФ). Супруги владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом по обоюдному согласию, и при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим движимым имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга (п. п. 1, 2 ст. 35 СК РФ). Таким образом, закон устанавливает презумпцию взаимного согласия супругов на распоряжение их общим имуществом, то есть предполагается, что супруг, отчуждающий общее имущество, действует с согласия и одобрения другого супруга.

Требуется ли согласие супруга на совершение сделки с общим имуществом
По общему правилу совершать сделки с общим имуществом вправе любой из супругов. При этом для совершения сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации, необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 1 ст. 253 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ).
Совершенная одним из супругов сделка по распоряжению общим имуществом супругов может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по требованию другого супруга и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (п. 2 ст. 35 СК РФ; ст. ст. 166, 173.1 ГК РФ). Но если сделка была совершена одним из супругов в отсутствие необходимого нотариально заверенного согласия другого супруга, то обязанность супруга, обратившегося в суд, доказывать тот факт, что другая сторона в сделке знала или должна была знать об отсутствии такого согласия, законом не предусмотрена. Устанавливая специальные правила в отношении данных сделок, закон предусматривает возможность супруга, не дававшего разрешение на отчуждение такого имущества, на безусловное восстановление своих нарушенных прав независимо от добросовестности приобретателя.
Если один из супругов отчуждает недвижимое имущество без представления согласия второго супруга, отделение Росреестра должно приостановить государственную регистрацию права собственности за покупателем и направить соответствующее уведомление супругу, нотариальное согласие которого отсутствует (ст. 19 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ; Письмо Росреестра от 28.08.2013 N 14-исх/07892-ГЕ/13).
Таким образом, при совершении сделок с целью исключения риска признания их недействительными, важно устанавливать является ли имущество, с которым совершается сделка, общим имуществом супругов, а также требуется ли согласие другого супруга на эту сделку. Проверку совершаемых сделок на предмет выявления юридических рисков признания их недействительными вы можете осуществить с помощью правовой экспертной системы Рисковер.

Полезные ссылки:

Экспертная правовая система Рисковер, выявляющая юридические риски при совершении сделок;

Форма согласия на распоряжение общей собственностью;

Форма согласия супруга / супруги на заключение договора найма ;

Форма согласия супруги на залог ипотеку недвижимости / купллю-продажу. 
 

Прежде, чем обменять одно жилье на другое, необходимо проверить какие юридические риски существует при приобретении в собственность квартиры, на которую вы собираетесь менять имеющееся у вас жилье. К примеру, если сделку по обмену квартирами признают недействительной, то вы лишитесь права собственности на приобретенную квартиру, а вот то, что вы без проблем получите обратно свое прежнее жилье не так очевидно.
Чтобы данный юридический риск не реализовался необходимо тщательно проверять документы на недвижимость перед ее приобретением по договору мены.
Перечень документов, которые нужно проверить перед приобретением жилой недвижимости вы можете посмотреть тут (нажмите на гиперссылку).
После того, как все необходимые для проверки документы собраны, вы можете самостоятельно выявить юридические риски, существующие при обмене недвижимости. Для этого вам нужно воспользоваться экспертной интернет-системой Рисковер (для этого нажмите на ссылку). После ответов на вопросы системы относительно имеющихся документов их содержания система Рисковер сформирует юридическое заключение о рисках, существующих при приобретении недвижимости.
Вы спросите, а что же делать, если недвижимость уж очень нравится, но экспертная система Рисковер выявила юридический риск признания сделки недействительной. Идти на риск и приобретать недвижимость или отказаться от мены и искать менее рискованный вариант?
Есть ответ и для такого непростого вопроса. Вы можете обменять свое жилье на приглянувшийся объект недвижимости и застраховаться от риска утраты права собственности на этот объект в страховой компании.
Собственник недвижимости может застраховать риск утраты права собственности на нее, заключив договор титульного страхования.
При титульном страховании вы получите возмещение ваших убытков, если на недвижимость заявят обоснованные требования иные лица и имущество будет передано им.

Если вы проверили свои риски с помощь системы Рисковер и готовы к сделке, то действуйте следующим образом.

1. Подберите вариант для обмена.
Если самостоятельно не нашли вариантов обмена, то можно обратиться к агентствам недвижимости, оказывающим услуги по подбору вариантов обмена.

2. Подпишите договор мены и акт приема-передачи обмениваемых квартир.
Договор мены жилых помещений - это соглашение, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое (ст. 567 ГК РФ).
К существенным условиям договора мены квартир относятся условие о взаимных обязанностях сторон:
- одна сторона обязана передать другой стороне обмениваемую квартиру и одновременно принять от второй стороны жилье, передаваемое в обмен на ранее принадлежавшую первой стороне квартиру;
- вторая сторона обязана принять передаваемое в обмен принадлежавшую первой стороне квартиру и передать первой стороне другое жилье, собственником которого до совершения сделки являлась вторая сторона.
При обмене неравноценных квартир в договоре мены должны быть указаны стоимости каждой квартиры, а также определен размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры, исходя из разницы стоимости двух объектов (ст. 568 ГК РФ).
В договоре обязательно должны быть указаны идентифицирующие признаки обмениваемых жилых помещений: наименование (например, квартира или комната), количество комнат, адрес квартиры, общая и жилая площади.
Кроме того, в договоре мены обязательно должны быть отражены данные правоустанавливающих документов на каждый объект недвижимости каждой стороны договора.
Существенным условием договора мены жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этими жилыми помещениями после перехода права собственности на них, является также перечень этих лиц с указанием их прав на пользование обмениваемыми жилыми помещениями (ст. 558 ГК РФ).
В качестве таких лиц могут выступать: арендаторы; наниматели и постоянно проживающие с ними граждане; поднаниматели жилого помещения в пределах срока действия договора поднайма; получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание их в данном жилом помещении; отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа; бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения.
В акте приема-передачи помимо описания обмениваемых квартир желательно предусмотреть также список всего имущества и оборудования, приобретаемых с каждой квартирой и находящихся в них в момент передачи (например, предметов мебели, сантехники), а также отметить все недочеты в состоянии объектов недвижимости (например, состояние ремонта, оборудования и т.п.) и описать имеющиеся дефекты.
Договор мены подписывается в количестве, равном числу сторон договора, с одним дополнительным экземпляром для органа, осуществляющего государственную регистрацию перехода прав собственности на квартиры.

3. Подготовьте документы для государственной регистрации перехода права собственности на квартиры.
К ним относятся:
а) заявление стороны договора о регистрации перехода прав собственности на старое недвижимое имущество и регистрации права собственности на новое недвижимое имущество;
б) свидетельства о правах собственности на обмениваемые жилые помещения;
в) кадастровые паспорта на обмениваемые жилые помещения. После 01.01.2013 представлять их необходимо только в случае, если сведения об объектах недвижимости отсутствуют в государственном кадастре;
г) договор мены жилых помещений;
д) нотариально заверенные заявления супругов о согласии на проведение обмена жилых помещений;
е) согласие органов опеки и попечительства (если собственником или одним из собственников помещения является несовершеннолетний).
В зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться и другие документы.
Также могут понадобиться копии вышеуказанных документов.
Уплатите госпошлину (за регистрацию перехода права собственности). Размеры пошлин: пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется. Заявитель вправе представить документ об уплате госпошлины в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, по собственной инициативе (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

4. Представьте документы в Управление Росреестра по месту нахождения одного из обмениваемых квартир по вашему выбору для регистрации прав собственности на жилые помещения.
Документы можно представить лично, через многофункциональный центр, в электронной форме или направить по почте.
При отправке документов по почте подлинность подписей заявителей на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, сделка с жилыми помещениями должна быть нотариально удостоверена, к заявлению прилагаются копии документов, удостоверяющих личность (паспорта) (абз. 3, 4, 5, 8 п. 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).
При представлении документов лично или через многофункциональный центр необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт).

Вам должна быть выдана (отправлена) расписка в получении документов.
Срок государственной регистрации прав не должен превышать 10 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов. Если для регистрации представлены нотариально удостоверенные документы, то регистрация прав проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней.

5. Получите в Управлении Росреестра свидетельства о правах собственности на жилые обмененные квартиры.

Регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации права собственности или об отказе в ней, о чем заявителю выдается уведомление. В случае несогласия данное решение может быть обжаловано в судебном порядке.
Частой причиной отказа в регистрации прав собственности на жилые помещения является подача неполного комплекта документов либо их неверное оформление.

Полезные ссылки:

Перечень документов, которые необходимо проверить по приобретаемой согласно договору мены квартире;

Экспертная интернет-система для выявления юридических рисков при приобретении квартиры или иной недвижимости;

Форма договора мены квартир. 
 

Согласно статье 188.1 ГК РФ в целях исполнения или обеспечения исполнения обязательства представляемого перед представителем или лицами, от имени или в интересах которых действует представитель, в случаях, если такое обязательство связано с осуществлением предпринимательской деятельности, представляемый может указать в доверенности, выданной представителю, на то, что эта доверенность не может быть отменена до окончания срока ее действия либо может быть отменена только в предусмотренных в доверенности случаях (безотзывная доверенность).
Таким образом, безотзывная доверенность может выдаваться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями в целях исполнения или обеспечения своих обязательств. При этом обеспечиваемое обязательство должно существовать непосредственно между представляемым и представителем, либо между представляемым и третьим лицом. В случае если представитель действует от имени и в интересах третьего лица, т.е. обеспечиваемое обязательство существует между представляемым и третьим лицом, помимо договора должен быть документ, подтверждающий полномочия представителя на действия от имени третьего лица.
Безотзывная доверенность выдается на срок, определенный в самой доверенности, в течение которого она и действует. Также в доверенности могут быть дополнительно предусмотрены случаи прекращения ее действия. Однако абз. 2 п. 1 ст. 188.1 ГК РФ допускается отмена представляемым выданной им безотзывной доверенности в следующих случаях:
- прекращение обязательства, для исполнения или обеспечения исполнения которого она выдана;
- в случае злоупотребления представителем своими полномочиями;
- при возникновении обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что данное злоупотребление может произойти.
Безотзывная доверенность должна быть нотариально удостоверена и содержать указание на ограничение возможности ее отмены.
Обеспечение исполнения обязательств безотзывной доверенностью на распоряжение имуществом должника выглядит более привлекательным по сравнению с залогом этого имущества, т.к. не требует соблюдения правил обращения взыскания на имущество, что значительно сокращает сроки получения исполнения обязательства. Т.е. при наличии такой доверенности, кредитор, в случае неисполнения обязательства выдавшим безотзывную доверенность лицом, на основании этой доверенности самостоятельно может осуществить отчуждение имущества, поименованного в доверенности, за счет продажи которого исполнить обязательства представляемого. Сумма продажи имущества, превышающая размер долга, остается представляемому по безотзывной доверенности лицу.
В случае, если вы совершаете сделку с лицом, от имени которого действует представитель по доверенности, проверить полномочия такого представителя, а также действительность доверенности вы можете с помощью сервиса Рисковер. 

Если в свидетельстве о праве собственности продавца на продаваемую недвижимость указано свидетельство о праве на наследство, то имейте ввиду, что при покупке такой недвижимости возможен юридический риск, связанный с этим обстоятельством.
Риск состоит в том, что не исключено наличие претензий лиц, права которых были нарушены при принятии наследства. Например, могут быть лица, имеющие право на обязательную долю в наследстве, наследники с завещанием, отменяющим наследование наследников по закону или отменяющим ранее составленное умершим лицом завещание.
Если указанные лица по уважительным причинам пропустили шестимесячный срок для принятия наследства (ст. 1154 ГК РФ) и этот срок будет восстановлен судом, то такие лица могут оспорить заключенную сделку по покупке квартиры.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 1155 ГК РФ наследник может принять наследство по истечении срока, установленного для принятия наследства, без обращения в суд, если имеется письменное согласие на это всех остальных наследников, принявших наследство.

Если вы не знали и не могли знать, что продавец не имел права продавать квартиру по причине нарушения прав других наследников, то при появлении наследника, который претендует на квартиру или на долю в праве собственности на квартиру, не исключена вероятность предъявления к вам иска об истребовании имущества от добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).
Если квартира будет истребована у вас в пользу нового наследника, то доход, который был вами получен от использования квартиры (например, от сдачи ее в наем), будет взыскан в пользу объявившегося наследника (ст. 303 ГК РФ).
В случае истребования у вас квартиры в порядке ст. 302 ГК РФ вы вправе требовать от собственника возмещения произведенных вами затрат на квартиру. Также вы вправе оставить себе произведенные вами улучшения квартиры, если они могут быть отделены от квартиры без причинения ей ущерба. Если такое отделение невозможно, вы вправе требовать возмещения затрат на эти улучшения, но не свыше размера увеличения стоимости имущества (ст. 303 ГК РФ).
Если вы являетесь добросовестным приобретателем квартиры (не знали и не могли знать о том, что продавец квартиры не имел права ее продавать), то вы вправе претендовать на разовую компенсацию за счет казны РФ (ст. 31.1 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ). Порядок выплаты компенсации должен быть установлен Правительством РФ, однако в настоящее время он не установлен (Письмо Минфина России от 25.02.2010 N 08-05-08/758).

Как выявить риски
Перед тем как купить квартиру у продавца проверьте правовые основания ее приобретения и иные юридические риски с помощью экспертной системы Рисковер.
Если квартира была приобретена по наследству, то нужно проверить имеют ли проживающие в ней граждане право проживания, предоставленное им по завещательному отказу.
Если существует завещательный отказ, то выселить такого жильца из квартиры будет практически невозможно (п. 2 ст. 1137 ГК РФ; ст. 33 ЖК РФ), так как гражданин, имеющий право проживания по завещательному отказу, не теряет права пользования жилым помещением при смене собственника этого помещения (абз. 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ).
Узнать о наличии такого права можно из выписки ЕГРП. Эта информация может быть отражена в домовой книге, если гражданин, имеющий право проживания по завещательному отказу, зарегистрирован по месту жительства в данной квартире.

Если вы покупаете квартиру у наследника гражданина, который был признан умершим, и при этом знали, что этот гражданин жив, то вы обязаны будете вернуть ему квартиру, если признанный умершим объявится и заявит свои права на квартиру (абз. 2 п. 2 ст. 46 ГК РФ). При невозможности возврата квартиры в натуре вы обязаны возместить ее стоимость. В свою очередь, вы можете потребовать от наследника, продавшего вам квартиру, возмещения убытков в порядке ст. 15 ГК РФ.

Полезные ссылки:
Экспертная система для выявления рисков при покупке недвижимости Рисковер
Форма договора купли-продажи квартиры

Самое главное при приемке квартиры – не спешить и не считать этот процесс формальной процедурой!

 Все недоделки и дефекты надо указать в акте приема-передачи жилого помещения, тогда строители будут обязаны устранить их в указанные сроки и за свой счет. В этой статье мы рассмотрим те моменты, на которые стоит обратить особое внимание.

 К моменту приема квартиры дом уже должен быть принят госкомиссией, сам акт приема-передачи должен содержать следующие сведения: почтовый адрес дома, номер квартиры, присвоенный ПИБом, ее фактические площади, а также окончательную (после обмеров) стоимость квартиры. Все это необходимо для регистрации права собственности в ГБР.

 При оформлении акта приема-передачи дольщику должен выдаваться смотровой лист, в котором он должен отметить все обнаруженные в квартире дефекты. В том же документе должны быть зафиксированы сроки их устранения застройщиком. Здесь стоит отметить, что претензии, которые будущий владелец новой квартиры предъявляет застройщику, должны быть обоснованными. Требования типа «мне не нравится», естественно, никто всерьез рассматривать не будет.

 Если же застройщик не устранит дефекты вовремя, квартиру все равно можно принять. Идеальный вариант в этом случае: указать в акте приемки, что квартира принята с недоделками и привести в приложении к акту их подробный перечень. То есть вы как бы и не отказываетесь принять квартиру, но не обещаете, что не будете потом предъявлять претензий по качеству.

 Однако помните, что закон «Об участии в долевом строительстве…», дает дольщику право отказаться от подписания акта приема-передачи при отсутствии требуемого качества жилья.

 Ниже даны основные советы по проверке квартиры:

1. Что иметь при себе:

 # Бумагу и ручку (карандаш).

 # Любой компактный электроприбор который можно подключить в розетку (например, ЗУ к мобильному телефону).

 # Желательно взять отвес (нитку и грузик) для проверки углов отклонения стен.

 # Для проверки освещения можно, на всякий случай, взять с собой лампочку.


2. Что сделать при приеме квартиры в обязательном порядке:

 # Переписать все номера счетчиков (электричества и воды) и их показания. У электрического счетчика надо снять две цифры — дневной и ночной тарифы.

 # Обратите внимание, когда будете получать паспорта на счетчик воды, чтобы вам выдали именно ваши — сверяйте ваши номера с номерами, указанными в паспорте.


3. На что смотреть:

Стяжка
 Цементная стяжка является лидером по браку. В большинстве случаев дефекты типичны для всех строительных компаний, в том числе и с хорошей репутацией. При осмотре стяжки обращайте внимание на неровности, бугры и трещины.

Стены
 Стоит обратить внимание на углы отклонения (проверяйте с помощью отвеса), значительные местные неровности (все равно они будут выравниваться штукатуркой), дыры и усадочные трещины. Монтажные стыки и швы должны быть заполнены раствором.

Окна и двери балконов/лоджий
 Не разбиты ли стеклопакеты, нет ли трещин на стекле, плотно ли стеклопакет лежит в раме. Легко ли открываются/закрываются все створки, наличие всех ручек, петель, их работу и надежность крепления. Проверьте наличие уплотнителя по всему периметру створки в месте ее прилегания к раме. Проверьте нет ли незапененных зазоров между рамой окна (двери) и бетоном стены.

Лоджии
 Все выше сказанное по окнам, плюс: следует проверить не перекашивает ли створку при движении, фиксацию створки в закрытом положении по всей высоте, надежность расположения створки в раме.

Электрика
 Проверяем наличие розеток и выключателей в каждом помещении. Не забудьте перед проверкой электрики включить автомат и УЗО в щитке в вашей квартире (и если ничего не работает — то в общем холле). Включите взятое вами устройство в розетки и проверьте их. Если взяли лампочку — проверьте освещение. В санузлах должны быть плафоны с патронами — туда можно вкрутить лампу и спокойно осматривать счетчики. Проверьте работу звонка.

Водоснабжение
 Проверьте наличие луж или увлажнений в районе стояков. Проверьте работу запорных кранов на отводах, расположение в одной плоскости отводов полотенцесушила.

Отопление
 Проверьте работу регуляторов температуры — по крайней мере, крутятся они или нет, не разбита ли пластиковая ручка на нем. Ровно ли установлены сами батареи.

Вентиляция
 Проверьте наличие вентиляционных отверстий на кухне, в ванной и туалете. Тяга проверяется прикладыванием листа бумаги к отверстию – он должен прилипнуть, или огнем (спичка или зажигалка) – пламя должно отклоняться.

Канализация
 Обратите внимание на правильность установки тройников в туалете, в ванной и на кухне. Они должны стоять так, чтобы к ним можно было без труда подобраться при установке стоков.

 В Вашей квартире не должно быть никакого строительного мусора и грязи!

 Если какие-то вещи вами не проверялись или не осматривались (это, скорее всего, касается пожарных систем) то указывайте, что эти вещи не проверялись в связи с отсутствием технической возможности.

 Лучше всего осматривать квартиру со знающим человеком. Самое главное — УКАЗЫВАТЬ обнаруженные недостатки в смотровом листе. И уточнять сроки их устранения.


 Что дальше?

 После устранения всех дефектов и до подписания акта приема-передачи большинство застройщиков взимают коммунальные платежи — вперед за несколько месяцев (от 3 до 6).

 Не заплатишь — не получишь акта приемки. Теоретически это, конечно, незаконно, но с практической точки зрения действия застройщика можно оправдать. Дело в том, что заселяются граждане очень неравномерно: кто-то на следующий день, кто-то — три года спустя. Эти три года они не вносят коммунальные платежи, не приходят за квитанциями.

 Поэтому, чтобы эксплуатирующей компании (ТСЖ) было на что содержать дом и расплачиваться с поставщиками, коммунальные платежи взимаются авансом. Как правило — по повышенным тарифам, предусмотренным для промышленных предприятий, так как еще действует договор застройщика. Потом в большинстве случаев делается перерасчет.