Геула's блог

Клиенты агентов по недвижимости и сами агенты часто мечутся между агентствами и маклерами, не зная, что выбрать. Действительно, где «живут» хорошие доходы и опытные специалисты? Давайте попробуем разобраться.

Крупное агентство недвижимости, известное всему городу

Достоинства:

1. На развития бизнеса выделяются значительные ресурсы. Это значит, что в компании в распоряжение агента CRM, базы данных, узкие специалисты (секретарь, профессионал в области рекламы, юрист, программист, копирайтер). Успевать и хорошо знать все одному человеку тяжело, тем более новичку. А когда рядом опытные коллеги, а сделки контролирует руководитель и юрист, шанс ошибиться много меньше.

2. Возможность карьерного роста для агентов. Не тайна, что руководители в крупных компаниях часто зарабатывают больше, чем агенты-предприниматели работающие на себя.

Недостатки:

1. В крупных компаниях всегда много стажеров-новичков. Работу специалиста, который еще ничего не продал, оплачивать не нужно, поэтому в больших агентствах всегда много бывших продавцов-консультантов из «рыбного отдела супермаркета», которые хотят стать риелторами. Они клеят объявления, делают обзвон по базе, водят на просмотры. Многие из них, так и не став профессионалами, но научившись худо-бедно продавать, остаются в агентствах надолго. Опытным специалистам приходится им бесплатно помогать. Клиенты от такого сервиса неизбежно страдают, поскольку руководитель и юрист могут исправить не все, что некачественно сделал агент.

2. Необходимость подчиняться воле руководителя, которая не всегда соответствует здравому смыслу, и правилам компании, которые часто мешают работать, а не помогают достигать результатов.

Частный маклер

Это всегда специалист уровня выше среднего, часто профи, ушедший из агентства на вольные хлеба. А начинают все с компаний, поскольку где-то нужно набираться опыта. Работает он обычно в паре, поскольку обойтись без рекламщика и CRM можно, а вот без юриста, а агент – это в первую очередь продажник, в сложных случаях нельзя. Поэтому иметь партнера юридической квалификации необходимо. Его ответственность за результат высока, поскольку он один за все в ответе, а доход несколько выше среднего. Если хочется большего, то придется создавать свое агентство с наемным персоналом. Если средств на собственную компанию не хватает, ведь доходы появятся не сразу, а достатка хочется, то можно объединиться с друзьями-коллегами, и создать компанию общими усилиями.

Где работают лучшие специалисты? Статистики такой нет, но как вы уже, наверное, поняли: все маклеры как минимум в начале карьеры работали в агентствах, нередко они возвращаются туда и став профессионалами. Поэтому главный вопрос для клиента – какова квалификация агента, с которым предстоит работать? А для риелтора – каковы перспективы в конкретном агентстве и возможности в случае открытия частной практики?

Частые разговоры о том, что риелтор работает с теми же объявлениями, что и рядовой пользователь, а потому, якобы, ест свой хлеб незаслуженно, заставили обратиться к избитой теме вновь.

Итак, способности и качества, присущие профессиональному риелтору (агентству недвижимости), за которые действительно стоит платить деньги:

• Умение находить покупателя. Профессиональные навыки риелтора помогут владельцу недвижимости сэкономить время, а значит и деньги. В среднем на продажу квартиры неопытному продавцу требуется в 2 раза больше времени, чем профессионалу. А если недвижимость находится за городом, то времени у неопытного новичка уходит еще больше. А ведь даже 1 млн. рублей, положенный на банковский депозит, сегодня приносит от 5 до 10 тыс. ежемесячного дохода. Если квартира стоит 7 млн. рублей, то месяц, потраченный на освоение риелтерского ремесла, обойдется в 30-100 тыс. рублей, два месяца – в 60-200 тыс. рублей, 6 месяцев – 180-420 тыс. рублей. Так стоит ли экономить на услугах профессионала?
  

• Крупные, успешные, разрекламированные компании притягивают клиентов. В агентство недвижимости покупатели, если нет необходимости экономить, обращаются сами, минуя газетные объявления и прочие необъятные массивы информации. Этих (наиболее состоятельных) клиентов владелец, занимающийся продажей самостоятельно, потеряет сразу. Точнее, встретиться с ними он может только при посредничестве агентства недвижимости.
  

• Умение торговаться. Искусство, которое позволяет профи затягивать в свои «сети» клиентов. Привлечь покупателя скидкой – это самый надежный способ «привязать» к объекту заинтересованного приобретателя. Впрочем, эта тема заслуживает отдельной статьи.
  

• Умение преподнести достоинства объекта. Эта способность важна и при подаче объявления, и при выборе потенциального покупателя, если клиент пришел в агентство, и при показе, и при последующем торге.
  

• Умение подготовить объект к продаже. На первый взгляд тут все просто. Об этом столько написано статей. Однако реализовать на практике эти советы ничуть не проще, чем сшить английское пальто по подробному описанию, когда и средства ограничены, и область применения не совсем понятна. Можно, конечно, вложиться в ремонт по максимуму, в расчете на будущую прибыль, но такой подход вряд ли окупится. В то время как опытный глаз сразу выхватит проблемы и порекомендует оптимальный способом их исправления.
  

При этом нужно учитывать, что на растущем рынке в риелторской среде действительно появилось большое число обывателей, которые давали объявление в газету и ждали, когда цена подрастет. После чего забирали разницу себе, не прилагая никаких усилий. Сейчас это невозможно, но шанс столкнуться с непрофессионалами все же есть. Вывод прост: обращаться нужно в крупные компании с хорошей репутацией.

Вторичный рынок в основном предлагает квартиры советской застройки: сталинки, хрущевки, брежневки и немного чешек. О преимуществах каждого варианта сказано уже очень много, но время идет, а вместе с ним очень многое меняется. Давайте попробуем разобраться, насколько привлекателен каждый из этих вариантов для покупателя среднего достатка. Сегмент премиум «живет по свои законом», и рассматривать его нужно отдельно. Поэтому сегодня мы не будет касаться жилья этого класса.

Эти дома строились с 30 по 50-ые годы. Предвоенная постройка сегодня большей частью находится в плачевном состоянии. Есть, безусловно, и прекрасные отреставрированные образцы, но речь сегодня не о них. Построенные после ВОВ, дома отличаются прочностью и некой монументальностью. Даже те из них, что не предназначались для номенклатуры, отличаются сравнительно большими площадями и высокими потолками. Правда, в последние годы большая часть из них требует ремонта. Пришло время обновить штукатурку, поменять окна и т.п. Большей частью сталинки находятся в центральных, наиболее привлекательных, районах города.

Их строили в 50-х с целью удовлетворить массовый спрос на жилье. Как следствие, они очень компактные: кухня не более 6 м2, санузел с ванной всегда совмещенные, небольшая комната. Практически все дома этого периода построены из кирпича и панелей. Все они относятся к бюджетным домам, поэтому хрущевки часто покупают молодые семьи в качестве первого собственного жилья.

Также бюджетные дома, построенные в 60-70-х, но уже более просторные, с лифтами и мусоропроводами. Комнаты в них изолированные, санитарные помещения все еще небольшие, а вот кухни на 1-2 м2 больше, чем в хрущевках. Среди брежневок встречаются серии очень похожие на современные новостройки. Правда, строили их в основном из панелей, поэтому зимой в них прохладно, особенно в угловых квартирах.

Большинство покупателей, выбирая жилье, предпочитает сталинки. Они хотя и требуют ремонта, но все же много качественней, построенного в более поздние годы существования СССР, жилья. Альтернативой им являются чешки, польки и т.п., появившиеся уже в 80. Это также бюджетное жилье, но несколько лучшего качества, чем хрущевки и брежневки. Их еще называют чешскими и польскими хрущевками.

Среди объявлений о продаже недвижимости часто встречаются такие, в которых предлагается купить комнату в квартире. Однако на практике вместо комнаты владелец обычно продает долю. Юристы называют ее идеальной долей. От реальной она отличается тем, что за владельцем не числятся конкретные метры, а только абстрактная часть жилица.

Чем комната в квартире отличается от доли

Собственник комнаты – полноправный владелец. Он может распоряжаться ей независимо от других жильцов квартиры. Владелец доли ограничен в праве распоряжаться своей собственностью. Так, соседи по квартире имеют преимущественное право покупки. На практике это означает, что иные собственники должны написать письменный отказ от покупки. И покупатель обязан лично убедиться в их согласии. Если иные владельцы не согласны, то продавец будет стремиться использовать обходные пути: договор дарения, договор займа, продажу по завышенной цене и т.п. Соглашаться на такую сделку без консультации опытного юриста или риелтора ни в коем случае нельзя. Нюансов здесь действительно очень и очень много.

Цитата

Конкретные метры в помещении при владении долей могут быть выделены на основании  добровольного соглашения всех владельцев либо в судебном порядке. У владельца доли, также как и у владельца  комнаты, может быть отдельный лицевой счет при оплате коммунальных услуг. Однако все это не является основанием того, что собственник вправе единолично распоряжаться жильем, если он владеет долей в квартире, а не комнатой.

Как перевести комнату в долю

По закону (ст. 252 ГК РФ), выделить долю в натуре, т.е. реальные метры, если оное не несет ущерб имуществу  других собственников, можно при согласии других владельцев. Фактически это означает, что жильцы должны разделить между собой метры так, чтобы каждому досталась равная площадь комнаты (возможна доплата одного владельца другому), а также кухни, коридора и иных мест, например кладовок, если они имеются. Проще говоря, жилье должно быть разделено так, чтобы у каждого владельца был отдельный вход. Если это невозможно, то при согласии всех владельцев, квартиру все же можно разделить. При несогласии хотя бы одного, раздел происходит по суду, и судебная практика неоднозначна. Т.е. суд вполне может отказать.

Вложение денег в недвижимость всегда считалось хорошей инвестицией. Кризис заставил задуматься, стоит ли по-прежнему инвестировать средства в жилье.

Эксперты однозначно дают положительный ответ, но ставят ряд условий, которые инвестор должен соблюсти, чтобы получить прибыль, а не убыток. Такой прогноз немного запутывает. Но в то же время он расшифровывается довольно просто: кризис – это время, когда рынок меняется до неузнаваемости. Кто-то наращивает свою долю и становится новым лидером, а кто-то уходит в небытие. Внимательный инвестор, имеющий управлять страхом и обуздывать жадность, сможет только выиграть от этого.

Правила здесь просты. Чтобы понять их, достаточно вспомнить старую истину:

Психология обманщика = Психология обманутого.

Если помнить это простое правило, и не рисковать чрезмерно, то кризис никак не помешает инвестициям. В недвижимость стоит вкладывать и сегодня.

Время покупать иностранную недвижимость

Отдельной темой являются вложения в иностранную недвижимость. Которая сейчас особенно привлекательна. Прежде всего, покупка жилья за рубежом – это возможность диверсифицировать вложения. Покупка и последующая сдача в аренду европейской недвижимости позволит ежегодно получать доход в валюте (евро или доллар), что, безусловно, выгодно.

Из статистических данных мы тем временем можем увидеть следующую картину. Число сделок, которые совершили россияне с иностранной недвижимостью, упало на 25%. В то же время все чаще жители страны и особенно Москвы и области стали приобретать жилую недвижимость за рубежом для переезда на ПМЖ. Но пока число сделок текущего года заметно отстает от года 2014. Впрочем, это можно объяснить естественными причинами. Переезд на ПМЖ в другую страну гораздо более сложная операция, чем просто покупка дома или квартиры за рубежом. Здесь нужна не одна неделя или месяц на подготовку и принятие решения.

Наиболее привлекательными сегодня являются следующие направления:

• США. Недвижимость в стране дорогая, но при возможности приобретать ее стоит. «Оплот демократии» по-прежнему предлагает неплохие условия специалистам и предпринимателям для адаптации и развития.
  

• Германия. Здесь можно приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость. Уже за 2,5 млн. евро можно купить неплохой объект бизнес-назначения для сдачи в аренду.
  

• Традиционно пользуется спросом Канада, которая также предоставляет возможности для адаптации иммигрантам.
  

• Страны Балтии, начиная с Литвы, Латвии, Эстонии. Здесь недвижимость обойдется дешевле всего. Цены м2 практически такие же, как в России, но номинированы в евро.
  

Следует отметить введение новых налогов для владельцев недвижимости в Британии. Отчего число соотечественников, желающих покупать жилье в этой стране, существенно сократилось.

Чтобы понять суть торга, нужно понять простую истину: оба участника сделки купли-продажи квартиры продают. Просто владелец продает квартиру, а покупатель – свою цену на нее. Как следствие, для успеха первый должен доказать, что квартира хороша и стоит дорого, а второй, что хороша, но стоит дорого минус N, поскольку цена ее относительно рынка завышена. Кто убедит, тот и лучший торговец.

Простые правила, которые позволяют купить наилучшую на данный момент на рынке квартиру по наименьшей цене:

• Нельзя начинать с критики объекта, особенно по телефону. Такой подход, как правило, воспринимается как неконструктивный, когда покупатель навязывает свою цену по каким-то своим причинам, не имеющим отношения к продаваемой квартире. Кроме того, критика всегда обидна. Она заставляет закрываться, уходить в себя – диалога не получается. Даже если хозяин жилья потенциально готов сбрасывать цену, оскорбительное критиканство приведет к тому, что именно вам он не уступит ни рубля. Если квартира очень нравится, а очный торг затруднен, к примеру, потому что объект находится далеко, то лучше спросить о том, готов ли владелец серьезно уступать, так как вы, к примеру, ограничены в средствах. Такой подход не всегда дает результат, особенно на высоколиквидном рынке, но если стоит вопрос: ехать смотреть за сотни километров или нет, то так тоже можно делать.
  

• Нельзя торопиться хвалить объект вслух. После поспешно высказанного восторга сбить цену будет крайне сложно. Более того, продавец может повысить стоимость квартиры, наслушавшись комплиментов.
  

• Прежде чем приступить к торгу, нужно получить как можно больше информации об объекте и владельце и осмыслить ее. Полезная информация: срок нахождения квартиры на продаже, причины продажи, любые, даже самые мелкие, недостатки.Разумеется, не следует давать в руки продавцу аналогичные козыри о себе. К примеру, нельзя говорить, что вы ищите квартиру исключительно в этом районе, так как рядом живут ваши родители.
  

• Реклама своей цены. Никаких ультиматумов. Только заинтересованность купить по своей цене. Всегда нужно подчеркивать партнерский характер отношений с продавцом. К примеру: «Мне выгодно подешевле – вам побыстрее».
  

• Доброжелательность. В процессе торга важно расположить продавца, поэтому ни в коем случае нельзя блистать нахальством или даже превосходством.
  

Торговаться можно всегда, но не всегда нужно. Если квартира предлагается по цене ниже рынка, то владелец вполне может найти другого покупателя, пока вы пытаетесь сбить цену. Кроме того, для успеха, нужно не только уметь и любить торговаться, но и знать рынок. Жонглирование цифрами (стоимостью квартир) эффективно, только если анализ проведен качественно, если он отражает реальную картину на данный момент. Без знания деталей большой пользы от торга не будет. Поэтому лучше, конечно, доверить эту работу профессиональному агенту.

Любой риелтор знает, что в первый день, услышав слово гостинка, клиент бежит, аки черт от ладана, не оглядываясь, черед месяц – с неохотой идет на просмотр, уныло подсчитывая ограниченные средства, а после просмотра возмущается, что такой хороший вариант от него так долго скрывали. Такая реакция вполне понятна, так как за гостинками прочно закрепилась репутация общежитий, полных наркоманов и алкоголиков. Однако сегодня это далеко не так.

Из истории вопроса: что такое ЗГТ и ОГТ

Изначально квартиры закрытого и открытого гостиничных типов строились для семейных работников предприятий в качестве временного жилья. ЗГТ представляли собой малогабаритные квартиры упрощенной планировки. Они действительно больше напоминали общежития. При комнате был санузел, но не было кухни. Зато был маленький коридорчик, в котором можно установить электроплитку и еще много чего при известной фантазии. ОГТ – это комната, к которой прилагался умывальник. Кухня в ОГТ также была на этаже на несколько квартир. И те и другие начали строить одновременно с хрущевками и строили вплоть до 80-х. Как следствие, планировок гостинок великое множество.

Современные гостинки

Сегодня гостинки - это самые разные квартиры, площадью от 14 до 30 м2. Бывшие ОГТ и ЗГТ, невзирая на площадь, укомплектовывались душем и унитазом, так как к комнате был подвод воды, а главное слив. В крохотном коридорчике обустраивалась кухня, что все же лучше, чем коммуналка или сколь угодно большая комната в общежитии. Цены на такое жилье весьма либеральные.

Строились гостинки не только коридорного типа, но и блочного или секционного. Из таких можно было сделать полноценную однокомнатную квартиру, где 12 или 17-метровая комната дополняется кухней в 5,5 метров, санузлом с душем или сидячей ванной и кладовкой, а также небольшим коридором.

Разумеется, что квартиры в таких домах часто привлекательнее стандартных хрущевок, так как многие из гостинок более позднего года постройки, и планировка при объединении 2 комнат с прилегающими помещениями выходит много удобнее, а площадь та же.

Дома, в которых располагаются модифицированные в квартиры гостинки, могут быть кирпичными или панельными разной этажности. В 9-этажных зданиях есть лифты, техэтаж, колясочная, газоснабжение (газовая плита в квартирах) и даже балконы при некоторых комнатах.

В любом случае современные гостинки не хуже студии, если общая площадь оной составляет 20-30 квадратов. Поначалу, конечно, кажется наоборот, но после первого опыта вылавливания мелко нарезанного укропа из обуви становится понятно, что деление малогабаритного жилья на комнаты придумали не просто так. Конечно, соорудить перегородки в студии не составит труда, но стоит она много-много дороже, чем гостинка. Правда, большинство покупателей беспокоит социальный статус соседей в таких домах. Спешу успокоить. Асоциальных элементов в доме с ЗГТ бояться не нужно, так как все они уже давно разъехались по окрестным деревням. Конечно, живут здесь люди небогатые, но, как следствие, и стоимость коммунальных услуг сравнительно невысокая.

Изначально таунхаусами называли дома городского типа с небольшим земельным участком. Сегодня это понятие размыто. В российском законодательстве оно никак не обозначено вовсе, и потому застройщики называют таунхаусами жилье самого разного формата, построенное под одной крышей.

Таунхаусы представлены абсолютно во всех сегментах, от эконома до элит-класса. Но большая часть относится скорее к жилью комфорт-класса. Обычно это два и более строений, имеющих общую стену. Иногда просторная квартира в 3-х или 4-этажном доме.

Особенности и преимущества таунхаусов:

1. В сравнении с городской квартирой таунхаусы много просторней – 150-250 м2 и более. А потому считается, что для семьи с детьми это идеальное решение.

2. Загородное расположение, где наряду с инфраструктурой соседствует природа и свежий воздух. У дома есть место для пикника с небольшой беседкой и мангалом.

3. Социальная инфраструктура в поселках всегда ограничена. Поэтому выбирать конкретное поселение нужно под свои потребности, иначе можно быстро разочароваться в долгожданном домике на природе. Особенно сложно приходится первым поселенцам новых поселков, которые еще мало заселены.

Как видим, таунхаус – это нечто среднее между квартирой и дачей. Такое жилье предпочитают молодые семьи с детьми. Для холостяков там слишком размеренная и монотонная, проще говоря, скучная жизнь. А вот пожилым людям будет уютно в таких поселениях, но здесь нужно учитывать, что старики не всегда достаточно мобильны для такого образа жизни.

Что лучше, дом или квартира? Это вопрос волнует значительную часть москвичей. Правильного ответа не знает никто. Потому что все индивидуально. У того и другого варианта есть свои преимущества и недостатки. Если знать их все заранее, то можно найти оптимальный вариант для себя персонально.

Достоинства и недостатки частного дома/коттеджа

v  Большая площадь.

v  Земельный участок с садом и газоном, где в любой вечер можно устроить пикник или просто почитать книгу на свежем воздухе под пение птиц.

v Относительно благоприятная экология.

v  Отсутствие соседей за стеной, что часто является главным фактором переезда за город. Однако реалии таковы, что «дивная» музыка от соседа может быть и в коттедже. Конечно, слышимость будет гораздо хуже и тишины, как следствие, больше, но, тем не менее, гарантии нет.

v  Высокая цена.

v  Высокая стоимость содержания и обслуживания.

v   Сложность в обслуживании. В то время как в квартире обязанности и ответственность за работу коммуникаций полностью ложится на плечи коммунальной организации.

v  Слабо развитая инфраструктура, особенно социальная.

Преимущества и отрицательные стороны квартиры

v  Шум от соседей. Часто приходится жить в ритме соседей. Нельзя отдохнуть днем, если за стеной пик активности и шумные работы по хозяйству.

v  Дорогие коммунальные услуги, даже при низком качестве обслуживания.

v  Небольшая площадь.

v  Плохая экология.

v   Качественная инфраструктура, хотя  не в любом районе  доступны все блага, но уровень в любом случае выше, чем в доме.

v  Более высокий уровень защищенности от преступников.

Таким образом, жизнь в квартире портит слабая звукоизоляция и отсутствие природы, а в доме – недостаточная инфраструктура и большие расходы на содержание.

Найти подходящую квартиру совсем несложно. Главная трудность заключается в юридических тонкостях, неизменно сопровождающих сделку аренды недвижимости. Они есть даже в том случае, если официальный договор заключать не планируется. Хотя, конечно же, лучше это делать.

Первым, в чем вы должны удостовериться, если квартира вам понравилась - это право собственности арендодателя. Если собственников несколько, то все совладельцы должны дать свое согласие в письменной форме. Каждый владелец должен поставить свою подпись под договором. За несовершеннолетних детей подписываются родители. Но даже если договор не заключается, любой совладелец должен дать согласие. Иначе в любой момент такой человек может открыть  дверь своим ключом и потребовать покинуть помещение. И даже вызвать полицию.

Иногда интересы владельца представляет лицо по доверенности. Ничего страшного в этом нет, однако она должна быть заверена нотариально.

Чтобы на 100% быть уверенным в чистоте сделки, все предоставленные документы следует проверить. Особенно, если договоренность предполагает внесение аванса. Если арендодатель не может предоставить часть документов, но  требует аванс, от квартиры следует отказаться. И это не перестраховка. Обманутых таким способом арендаторов очень много.

Также следует уточнить число зарегистрированных в квартире жильцов и размер оплаты за коммунальные услуги. Более того, количество проживающих, с которого оплачиваются коммунальные платежи, следует отразить в договоре. В противном случае ближайшая квитанция, которую вы обязаны будете оплатить, может очень удивить.

Если не уверены, что справитесь самостоятельно, то лучше заключить договор с риелтором. Многие сомневаются, будет ли от этого польза? Ответ зависит от того, насколько опытного специалиста вы найдете.

В России принято считать, что доход от сдачи квартиры в аренду - это рента. Т.е. заработок, который не требует усилий. А так ли это на самом деле? Давайте попробуем разобраться.

С одной стороны, сдача жилья в аренду/наем дело более простое, чем, к примеру, инвестиции в недвижимость на этапе строительства с целью последующей продажи по более высокой цене. Потому как ждать окончания строительства придется долго. Стройку могут заморозить. А доход не обязательно будет высоким. И тем более это проще, чем полноценный бизнес или торговля финансовыми активами.

С другой стороны, квартиру для аренды тоже нужно правильно выбрать, чтобы она приносила стабильный доход, а не пустовала. Даже в крупном городе есть локации, где спрос на жилье низкий, и цена найма невысокая. Если учесть необходимость нести расходы на содержание помещения, то затраты времени на поиск арендаторов и подготовку жилья для нанимателей могут просто не окупиться. А если еще и платить налоги, чего многие не делают, то проект может оказаться вовсе нерентабельным. Если не считать доходом 1-2 тыс. руб. А в небольших городах может случиться и так, что стабильного спроса вообще не будет.  Если же объект выбран правильно, то сдача жилья будет приносить стабильный доход многие годы. И немалый доход  для такого низкорискованного вида деятельности. Но пассивным его назвать никак нельзя. Периодически придется искать новых жильцов, собирать плату за найм, контролировать оплату квитанций, разрешать споры и конфликты с нанимателями, в т.ч. в случае неплатежей или порчи имущества, и заниматься поддержанием квартиры в пригодном для аренды состоянии.

Если трудности не пугают, то можно попробовать. Средний срок окупаемости в аренде жилых помещений составляет 10-15 лет. Но важно понимать, что действующее законодательство не позволит продать квартиру без потерь  в течение 5 лет.

Десятилетие экономического благополучия дает возможность реализовать заветную мечту о домике у моря не только богатым и очень богатым людям, но большинству россиян. Недвижимость за рубежом стоит порой не дороже российской, но обслуживание обойдется в круглую сумму. Поэтому москвичи, сибиряки и жители других регионов все чаще присматриваются к Краснодарскому краю. Одно из наиболее привлекательных мест этого региона – Геленджик. О нем сегодня и поговорим.

Что предлагает рынок недвижимости города

Весь старый жилой фонд относится к экономклассу. Его качество оставляет желать лучшего. Нового жилья на рынок поступает сравнительно немного. Он в основном относится к комфорт-классу – более 60%. Квартиры бизнес-класса составляет около 10%. Столько же занимает премиум-класс. Правда, следует отметить, что жилищные комплексы с трудом соответствуют классу премиум. Их скорее можно отнести к верхней группе бизнес-класса. В пригороде активно строятся коттеджи, виллы, таун-хаусы на все вкусы.

Цены жилой недвижимости

Жилье в Геленджике в начале 2015 года продается по цене от 40 до 95 тыс. рублей за квадратный метр. Около 10% квартир продаются в ипотеку. За минимальную стоимость можно приобрести квартиру, расположенную в получасе езды от пляжа. За 54-56 тыс. рублей продаются квартиры, дорога от которых займет около 15 минут до пляжа. Наиболее дорогое жилье массового сегмента как всегда располагается в центральной части города. Оно обойдется в среднем в 70 тыс. рублей. А дороже всего стоит домик у моря. Апартаменты, расположенные на так называемой первой береговой линии обойдутся в 95 тыс. рублей и более. Как правило, это будут именно апартаменты, поскольку многоквартирных домов в этой черте почти не строят. Стоимость коттеджей и домов составляет от нескольких миллионов до нескольких десятков миллионов. Все зависит от площади, состояния жилища, размера участка и уровня комфорта, а также близости к заветному морю. Участки под малоэтажное строительство в черте города большая редкость.

Инфраструктура и экономика города

Инфраструктура во многом оставляет желать лучшего, но, учитывая уровень других городов страны, ее можно оценить как удовлетворительную. К примеру, в городе все еще нет ж/д вокзала, но до ближайшего всего 35 км. Зато уже построен аэропорт. Экономические показатели города растут и радуют. Доходы от туризма позволяют строить дороги, тротуары, заниматься озеленением. Обилием рабочих мест Геленджик, как и любой курортный город, разумеется, не отличается. Уровень доходов наемных работников также оставляет желать лучшего. А вот для владельцев капитала перспективы открываются хорошие. Цены на коммунальные услуги и аренду жилья сравнительно высокие. Но новостройки обычно сдают с автономным отоплением, поэтому расходы на квартиру в период отсутствия хозяев будут минимальными. В целом, Геленджик можно назвать дорогим городом. В сезон он вполне может состязаться с Москвой.

Отзывы, тех, кто уже приобрел недвижимость в городе разные. Люди пожилого возраста, вышедшие на пенсию, и переехавшие в Геленджик из Москвы или других регионов на постоянное место жительства или приезжающие на сезон, довольны приобретением. Переселенцы, нуждающиеся в работе, дают менее благостные характеристики Геленджика по вышеназванным причинам.

Пробежавшись глазами по нескольким литовским сайтам, интерфейс которых поддерживает русский язык, приходишь к выводу, что купить жилье в Литве совсем несложно. За истекшие четверть века значительная часть граждан страны не забыла русский язык и пользуется им в быту. Однако нового и непонятного в законодательстве очень много. Различий здесь больше, чем сходства. Поэтому без компетентного помощника (риелтора) обойтись будет крайне сложно. Но прежде чем обратиться к профессионалу, нужно определиться с желаниями, исходя из возможного.

Рынок жилой недвижимости Литвы

Цены на недвижимость в Литве весьма либеральные. Так, стоимость квартир в столице страны сопоставима с ценами в крупных городах РФ. Недвижимость Москвы и даже Санкт-Петербурга стоит дороже. В среднем м2 в Вильнюсе обойдется в 1280 €, в Клайпеде – 975, в Каунасе - 940, в Шауляе – 550. Жилье в маленьких городах стоит значительно дешевле. Уже за 5-7 тыс. € можно купить целую квартиру, площадью 40 м2, а в сельской местности за 4-7 тыс. € можно приобрести дом.

Право на проживание

Сама по себе покупка дома, квартиры или усадьбы в Литве не дает права на постоянное нахождение в стране, но 90 дней в полгода будут в вашем распоряжении, если оформить шенгенскую мультивизу. При покупке недвижимости под дачу этого вполне достаточно. Если планы более серьезные, то можно оформить ВНЖ, что непросто, но, тем не менее, пока Литва остается самой доступной страной ЕС для мигрантов. К примеру, небольшой бизнес позволит за 5 лет получить постоянный ВНЖ. По мнению экспертов, затраты за этот период на 1 человека составят в среднем 40 тыс. € с учетом требований нового закона, вступившего в силу 01.11.2014 г. Как минимум часть этих средств удастся вернуть за счет доходов предприятия. Кстати, сдача жилых помещений в аренду вполне может стать тем самым делом, которое позволит получить ВНЖ. Если проживание планируется в городе, что решением может стать хостел, если в сельской местности, то - эко-туризм. Последнее предполагает сдачу в аренду небольших домиков на территории большой усадьбы, где много зелени и есть развлекающая посетителей живность, к примеру, страусы.

На пути к заветному собственному жилью в уже европейской Литве могут встретиться разные казусы. Один из них – незавершенное жилье. Что это значит? В одно прекрасное утро, осмотрев очередную квартиру, вы, наконец, восторженно выдыхаете: «Да, я хочу это купить». Но, добравшись до нотариуса, или по пути к нему, вдруг узнаете, что милое гнездышко, которое полчаса назад показалось таким уютным, в кадастре значится как nebaigtas statyti - незавершенное строительство. Это сбивает с толку, но нужно ли волноваться? Конечно же, ничего страшного в таком определении нет, но торопиться заключать сделку все же не стоит. Особенно, если вы все еще не оформили ВНЖ или гражданство Литовского государства и должны будете регулярно доказывать свое право находиться на территории страны. Правда, торопиться отказываться от приглянувшейся квартиры или дома тоже не стоит.

Статус nebaigtas statyti означает:

1. Это квартира с черновой отделкой или «под чистовую».

2. Какие-либо изменения, проведенные после регистрации, не были отражены в кадастре.

3. Предоставленные службам регистрации данные были предварительными.

4. Продавец оттягивает регистрацию, дабы избежать расходов с ней связанных и уплаты налогов, которыми облагается введенное в эксплуатацию жилье.

5. Застройщик обанкротился, и имущество продает кредитор, который получил его в возмещение долга, а кадастровые сведения при этом не изменил своевременно. Разумеется, в этом случае стоит ожидать недоделок, которые важно вовремя заметить, чтобы до покупки оценить подлинный масштаб и стоимость работ.

Сделка с незавершенным строительством влечет за собой:

1. Дополнительные расходы на ремонт и/или регистрацию, включая обмер квартиры, что сейчас составляет не менее 150 евро. Кроме того, потребуется сделать проект, если ремонт предстоит капитальный или в планах серьезные изменения в жилище. Проект понадобится и в том случае, если данные об объекте в реестр вносятся впервые.

2. В некоторых случаях у россиян могут появиться трудности с оформлением визы. После ремонта и/или обмера может выясниться, что площадь квартиры немного меньше изначально заявленной. Это не всегда принципиально, но для нерезидентов может оказаться критичным. Если основанием для получения многократной визы должно послужить наличие собственного жилья в стране, то площадь имеет значение. По закону, претендент должен располагать не менее чем 14-ью метрами. Т.е. семейная пара должна иметь 28 м2 и более, что доступно для владельцев самой обычной однокомнатной квартиры, а вот пара с 2-мя детьми обязана предоставить справку о наличии дома, квартиры, или дачи, площадью 56 м2 и более, что может оказаться проблемой, так как 2-комнатные квартиры в 52 квадрата и менее не редкость.

3. Возможно затягивание сдачи полностью готового, но не введенного в эксплуатацию дома на длительный срок. Соглашаться на покупку следует только в том случае, если в договоре купли-продажи четко прописано, когда произойдет сдача (обычно сразу после полного заселения дома).

4. Неприятно удивить может и договор на коммунальное обслуживание, особенно, если большую часть года жилье будет пустовать, но этот фактор не нов для россиян, просто о нем важно вспомнить вовремя, а не после покупки.

Также нужно отметить, что покупка жилья с запущенными/запутанными документами в Литве не диковинная редкость. Их продают и покупают, не решаясь взяться за оформление. Обычно это касается тех случаев, когда застройщик не сдал дом, и жильцы не смогли своевременно что-либо сделать с этим. Ситуация не безвыходная, но трудная. Покупать комфортабельную квартиру в несданном официально доме можно, только будучи готовым ничего не менять.

Торг при продаже квартиры нужен и обязателен, независимо от характеристик продаваемого объекта. Нужен, поскольку возможность купить дешевле всегда привлекает покупателей. Даже если квартира очень хороша и продается срочно, поторговаться все равно уместно, конечно, если покупатель торгуется. А встретить такого, который даже не спросит о возможной скидке, прежде чем взять паузу на размышления, почти невозможно. Поэтому, выставляя квартиру на продажу, нужно заранее подготовиться к торгу.

Предпродажная подготовка, необходимая для успешного торга:

• Оценка квартиры. Неверно определенная цена всегда значительно увеличивает время продажи. Для будущего торга нужно сделать лишь небольшую наценку, которая в ходе продажи исполнит роль комплементарной скидки-завлекаловки.
  

• Устранение очевидных недостатков объекта, которые, как правило, обязывают делать скидку. Если ремонт нецелесообразен, то нужно либо заранее спланировать сумму, которую придется сбросить, либо подготовиться к обоснованию цену. В последнем случае нужно будет с цифрами и фактами в руках доказать покупателю, что все недостатки уже учтены в стоимости жилья.
  

• Подготовка аргументов для торга. Все преимущества продаваемого жилища следует заранее обдумать, возможно, записать и даже проговорить перед зеркалом. Хотя лучше, конечно, привлечь агента, если нет опыта продаж.
  

Теперь можно приступать к продаже. Правила торга для продавца следующие:

• Никогда не торгуемся по телефону. Только при осмотре.
  

• Обосновываем цену. Расскажите подробно покупателю о преимуществах квартиры, как об очевидных, так и о вероятных, т.е. тех характеристиках, которые могут пригодиться при определенных обстоятельствах. К примеру, окна во двор – значит тишина в доме, возможность наблюдать за подрастающим ребенком на детской площадке, возможность ненадолго оставить машину у подъезда под присмотром (не нужно ставить на стоянку или в гараж на короткий промежуток времени).
  

• Активно торгуемся. Не стесняйтесь, когда покупатель настаивает на значительной скидке. Настройтесь на то, что ваша цена обоснована, а не надумана. Даже если торг происходит на «рынке покупателя», где квартир на продаже много, а спрос невелик, торгуйтесь с аргументами в руках. Не уступайте просто так. Настаивайте на обосновании претензий на крупную скидку. Можно прямо спросить о том, что именно не понравилось, отчего хотят получить такую скидку. Торгуйтесь. Если говорят, что квартира находится в удалении от станции метро или остановки, то напомните, что жилье в тихом дворике, вдалеке от шумной магистрали, имеет свои преимущества.
  

• Соблазняем скидкой, если вы заметили, что квартира понравилась визитеру, но у него остались сомнения, то уместно немного сбросить цену. Это расположит клиента. Даже 20 тысяч скидки способны подтолкнуть покупателя к положительному решению.
  

Если клиент ведет себя агрессивно, критикует все и всем недоволен, а на контакт не идет, то не стоит расстраиваться и опускать руки. В этом случае лучше всего рассказать о достоинствах квартиры и предложить капризному визитеру подумать и не торопиться с выбором. Проще говоря, значит это не ваш клиент.

Как говорят финансовые аналитики, чтобы научиться торговать активами, не нужно изучать опыт успешных инвесторов. Он содержит непредсказуемый элемент удачи и много индивидуальных обстоятельств. Нужно изучать опыт ошибок. Именно он лучший учитель.

Итак, типичные ошибки при покупке недвижимости за рубежом:

1. Выбор дешевого жилья в «первый» день. Бегло пробежав по объявлениям, покупатель, руководствуясь российским опытом, нередко быстро выбирает «удачный» недорогой вариант и торопится заключить сделку. А после покупки с ужасом обнаруживает, что дивный домик на берегу Черного моря, где-нибудь неподалеку от знаменитой Варны, оказывается ухоженной дачей, совершенно не пригодной для жизни в зимнее время года. В то время как простенькая, но крепенькая избушка, расположенная по соседству, прекрасно согревает своих новых владельцев в любую непогоду. А ведь при покупке она стоила куда дешевле «дачного аксессуара», который теперь не продать более, чем за 50% от стоимости покупки. О том, что роскошная итальянская вилла, купленная по сходной цене, может оказаться объектом, по закону, требующим дорогущей реставрации, рассказывать не нужно – об это уже все знают. Но не все знают или хотя бы стремятся узнать, что, покупая квартиру, к примеру, в Германии, к цене объявления нужно прибавлять гонорар маклера (несколько тысяч евро), налог, расходы на нотариуса и прочие более мелкие издержки. В общей сложности эти расходы могут достигать 10 и более процентов от стоимости квартиры. Кроме того, содержание зарубежной недвижимости всегда очень емкая статья расходов.

2. Поручение выбора конкретного объекта третьим лицам. В этом случае покупателя всегда ждет разочарование. Потребности у всех разные, поэтому даже самое доверенное лицо в столь щекотливом вопросе угодить не сможет. Если, конечно, квартира не приобретается в инвестиционных целях.

3. Привычка доверять устным договоренностям, а проще говоря, словам. Все, абсолютно все, даже самые мелкие детали, должны быть либо прописаны в договоре, либо подтверждаться документами.

4. Переплата. Покупка недвижимости по цене выше рынка всегда очень рискованное предприятие. Какие бы аргументы не приводил местный агент – это риск. А значит нужно найти дополнительное время и средства на проверку обоснованности цены. Каких-то универсальных способов стопроцентно определить реальную стоимость объекта нет, поскольку цена сделки всегда является тайной, и сравнение затруднено. Но если отбросить эмоции, провести небольшое исследование, поторговаться и не зацикливаться на одном конкретном объекте, то серьезной ошибки удастся избежать.

В целом же нужно понимать, что, покупая недвижимость за рубежом, мы попадает в иную систему координат. А потому вероятность допустить ошибку многократно возрастает. Пускаться в такое предприятие без опытного консультанта как минимум неразумно. Даже если потратить много месяцев на изучение местных особенностей конкретной страны и конкретного региона, реальность по прибытии на место немало удивит. Так было со всеми, так будет и с вами. Поэтому я не рекомендовала бы совершать покупку без агента, а также гоняться за самым выгодным предложением, обратившись сразу в несколько агентств. Здесь особенно важно сформировать доверительные отношения с посредником. Это поможет получить именно то, что вы хотите, и избежать досадных ошибок, которые впоследствии обернутся расходами, часто довольно крупными.

Продавать загородное жилье гораздо сложнее, чем городское, на это всегда уходит больше времени, а если опыта и навыков торговли недвижимостью немного, то сразу можно закладывать 2-3 года. Поэтому лучше самостоятельно за эту задачу не браться, а сразу идти в агентство. Если вам кажется, что агент ничего не делает, и с таким же успехом можно продать самому, то представьте себя риелтором, доход которого всегда зависит от числа фактически завершенных сделок. Представили? Сможете? Обычно в первый месяц новичку не удается продать ни одного дома и даже квартиры на городском рынке. И во второй тоже. Испытывать себя третий месяц без доходов решаются менее половины. У некоторых из них все получится. Многие уйдут ни с чем. А теперь представьте, как вы будете продавать без риелтора.

Итак, вам предстоит:

1. Провести оценку стоимости объекта, исходя из следующих факторов:

o удаленность от областного центра (иногда просто от крупного города);

o привлекательность региона (области, края);

o особенности населенного пункта в зависимости от вероятных целей приобретения (дом/дача): инфраструктура, экология и т.д.;

o расположение дома в населенном пункте (удаленность от центра или наоборот – озера, леса и т.д.; наличие инфраструктуры, например, асфальта);

o площадь участка и самого дома;

o качество дома: используемые материалы, год постройки, износ, наличие коммуникаций, планировка и т.п.

Именно на этом этапе чаще всего допускаются ошибки, затягивающие продажу. Даже если оценка выполнена верно (к примеру, привлеченным специалистом), владелец часто завышает цену, надеясь на удачу. Приводит это к потере денег и времени.

2. Реклама. На этом этапе нужно решить, где размещать и как подать объект. Стратегия выбирается индивидуально, но всегда важно сделать как можно больше качественных фотографий, подчеркивающих достоинства дома и участка.

3. Предпродажная подготовка. Она всегда нужна. Остается только понять какая. Иногда уместно сделать косметический ремонт, а иногда это пустая трата денег. Здесь все зависит от конкретного объекта. Но в любом случает, нужно навести порядок в доме и на участке. Жилище должно производить впечатление просторного, по возможности светлого и уютного. Чем больше положительных эмоций появится при просмотре, тем выше шанс на сделку. Именно поэтому часто рекомендуется варить кофе перед показом. Его аромат всегда оставляет впечатление уюта.

4. Переговоры. Торг. О том, как правильно торговаться подробно говорилось в одной из статей блога.

Если указанная работа проведена верно, то можно рассчитывать на продажу за 6-12 месяцев.

О продаже недвижимости написано множество статей, но почти все они пропускают самый важный этап – поиск покупателя. Как следствие, неопытный продавец часто, вооружившись знаниями о правилах показа, искусстве торга, а также юридических особенностям заключения сделки, сидит и ждет визитеров, разместив несколько объявлений на бесплатных досках. Но никто не звонит неделю, месяц, квартал и вот уже пошел второй год, а домик все стоит, зарастая сорной травой, и никто не спешит его смотреть. Все знания и юридическая подготовка владельца остаются невостребованными, потому что активным продажам он не обучен.

На следующем этапе, как правило, незадачливый владелец квартиры или дома спешит стать клиентом крупного риелторского агентства. Наш герой рассчитывает на «обширную клиентскую базу» оной организации, благодаря чему и должен в скором времени появиться щедрый покупатель, готовый тратить деньги «от души», не считаясь с реалиями рынка.

Визит в агентство заканчивается попытками риелтора сбить цену и, если клиент соглашается, договором. В случае с городской квартирой, адекватной цены и кое-какой рекламы на растущем рынке, действительно, может быть достаточно для скорой продажи. Правда, рынок сейчас не растущий, а покупатель привередливый, поскольку предложение значительно превышает спрос. Если же продается жилье в маленьком городке или за городом, то таких мер явно мало. Даже при грамотном, но пассивном подходе, домик будет зарастать сорняками еще год-другой – в дополнение к уже впустую потраченному году. Владелец тем временем мечется между мега-агентствами и юристами, которые обеспечивают ему возможность менять риелторов. А следовало бы поискать хорошего, умеющего активно продавать, специалиста, и серьезно отнестись к его рекомендациям. Ведь продажа недвижимости не так уж сильно отличается от продажи косметики в сетевом маркетинге. Нужно знать рынок, на котором продаешь, знать свою целевую аудиторию (потенциального клиента), а также ее желания, возможности и потребности. Нужно уметь вести диалог с клиентом. У одних получается, у других нет. Поэтому если вы не умеете активно продавать, ищите хорошего профи, который обладает этим навыком.

Как показывают последние статистические исследования, самая дорогая жилая недвижимость сегодня находится не только в первопрестольной столице России, но и на полуострове Крым. В число «дорогих» регионов также входит Санкт-Петербург и Московская область. Среди «отстающих» традиционно находятся удаленные северные территории.

Самые дорогие регионы

Высокие цены в первой и второй столицах для россиян не новость, а вот вхождение Крыма в число лидеров удивило. Причем следует отметить, что регион попадает в число наиболее дорогих, как по стоимость объекта, так и по стоимости м2. Дорогие дома, а точнее роскошные виллы, на побережье Черного моря появились давно, хотя, конечно, за последний год-полтора цены просто взлетели. 94-95 тыс. руб. за м2 жилья в провинции, при том что в Москве м2 стоит 129 тыс. руб., а, к примеру, в Московской области 78,5 тыс. руб., явление для России новое и необычное. Никогда еще недвижимость в регионе, отдаленном от столицы на тысячу километров, не стоила столь дорого. Правда, волна высокого, почти ажиотажного, спроса уже миновала, но значительного понижения цен не наблюдается.

Где можно недорого купить собственный дом

Среди уголков России, где дома стоят дешевле всего есть и весьма привлекательные для жизни места. Так, по цене 25 тыс. рублей за м2 можно подобрать неплохой домик в Рязанской или Новгородской областях. Еще дешевле стоят дома в Калмыкии, Мордовии, Курганской области, а также в ряде других северных областей. При этом следует отметить, что средняя стоимость м2 жилой недвижимости (включая квартиры) в Рязанской, а тем более в Новгородской, областях нельзя назвать низкой (33 и 47 тыс. руб., соответственно).

Соотношение цен на недвижимость и доходов населения

Несмотря на высокий уровень доходов жителей столичного региона, эксперты расценивают Москву как город, где показатель доступности недвижимости наиболее низкий. В среднем, на з/плату жители столицы могут купить только 0,4 м2. У петербуржцев дела обстоят несколько лучше – целых 0,6 м2 может купить горожанин на среднюю зарплату. В целом за 2015 год доступность жилья выросла почти на 10%. Это обусловлено снижением стоимости м2. Эксперты также отмечают возросшую активность покупателей в ноябре 2015 года.

Застройщики и продавцы недвижимости часто упоминают такие понятия как: экономкласс, комфорт-класс, бизнес-класс, класс премиум, элитная недвижимость. Но покупателям часто не до конца понятно, в чем отличия. Давайте попробуем разобраться вместе, как отличить, к примеру, бизнес-класс от элитной недвижимости, а экономкласс, от класса комфорт. Правда, тема это объемная, поэтому сегодняшнюю статью я посвящу одной категории - элитной недвижимости.

Критерии элитной недвижимости:

• Месторасположение. Как правило, это центральная часть города, хотя в последние годы все чаще стали возводить элитные дома в новых районах. В любом случае участок должен быть расположен так, чтобы жильцы имели приятный вид из окна.
  
• Эксклюзивность. Это могут быть здания, имеющие историческую или культурную ценность, благодаря великолепной архитектуре или имени прежнего владельца. Востребованы квартиры в домах, где проживают известные люди. Среди вновь возводимых в данном сегменте комплексов пользуются спросом клубные дома - располагаются в новых районах, нередко за городом, или в зеленой зоне, приближенной к центру, а также ЖК, объединенные какой-либо концепцией, к примеру, экологической либо спортивной, либо административной (все внутри ЖК).
  
• Приватность. Это могут быть малоэтажные дома всего на несколько квартир или жилье с разными входами.
  

• Инженерное оснащение: вентиляция, кондиционирование, видеонаблюдение, связь, нередко система умный дом. Используются самые современные технологии и материалы.
  
• Отделка мест общего пользования должна отличаться интересным дизайном и быть выполнена из дорогих материалов. Причем в элитном сегменте используются природные материалы, в то время как в сегменте премиум это необязательно.
  
• Прилегающая территория оформляется дорогостоящими ландшафтными проектами – клумбами, садами, фигурами и т.д. Для сравнения, в премиум-классе во дворе обычно строят детскую площадка.
  
• Большая площадь квартир. Обычно 95-200 м2 и более.
  

Элитная недвижимость - это в первую очередь редкие, недоступные большинству, дома и квартиры. Редкость здесь сама по себе является важной составляющей. Люди готовы платить дорого и очень дорого за эксклюзивность. Разумеется, дорого стоит только та редкость, которая высоко оценена экспертами.

В предыдущей статье мы разобрались с тем, что такое элитная недвижимость и чем она отличается от жилья премиум-класса. Поэтому сегодня рассмотрим особенности того, что риелторы обычно называют комфорт-классом, так как категория эконом в пояснениях не нуждается. Все знают, что жилье экономкласса - это квартиры в домах, соответствующих ГОСТу, и не более того.

Комфорт-класс позиционируется как жилье более качественное, чем эконом, но боле демократичное (доступное по цене), чем «бизнес». К примеру, здесь не может быть «супертонких» стен, пропускающих каждый звук, но и качественной шумоизоляцией они тоже не отличаются. И все же, по своим характеристикам класс комфорт ближе к экономклассу, т.е. является бюджетным жильем.

Характеристики недвижимости комфорт-класса

1. Используются усовершенствованные, в сравнении с экономклассом, проекты. Изысками архитектуры дома не отличаются, но уже встречаются оригинальные фасады. Строят чаще всего по монолитной технологии. Все комнаты этой категории жилья изолированные. Высота потолков обычно составляет 2,7-2,75 м. Площади несколько большие, чем в экономе.

2. Дома располагаются в спальных районах, в непосредственной близости от объектов социальной инфраструктуры. Могут быть за городом, невдалеке от леса, озера. В любом случае находятся в хорошей транспортной доступности.

3. Подземная парковка для этой категории явление необязательное. Поэтому нужно очень осторожно относиться к обещаниям застройщика ее обустроить, так же как и к обещанию огородить территорию и организовать ее охрану. В то же время, в классе комфорт, как правило, есть достаточное количество наземных паркомест, может быть и огороженная охраняемая территория, но все же, как правило, эти элементы присущи более дорогому жилью. Здесь же можно рассчитывать на общее озеленение, на детские площадки во дворах, на хорошие инженерные коммуникации: медная проводка, а не алюминиевая, качественная вентиляция, подведенный интернет и т.п. По мнению экспертов, жилье комфорт-класса всего на 10-15% дороже жилья класса эконом. Следовательно, и лучше оно ровно на столько же.

Почитав вышеперечисленные характеристики, многие читатели зададутся вопросом о том, насколько они соответствуют реальности? Ведь никаким законом это деление не регулируется, а потому у продавцов часто возникает соблазн отнести реализуемое жилье к более высокому классу, чем тот, которому объект в действительности соответствует. Да, так бывает. Не все честны, да и не всегда просто определить, к какой категории относится объект. Тем не менее, для правильной оценки стоимости и качества жилья при беглом взгляде, все же важно понимать, что означает та или иная категория.

В новый 2016 год мы вошли на падающем рынке. За праздники нефть опустилась до 31-32 долларов за баррель, а вместе с ней, по статистическим данным, просела недвижимость на 1,2% в долларовом эквиваленте. Правда, в рублях стоимость жилья выросла.

Эксперты единодушны: пузырь, образовавшийся на рынке недвижимости в двухтысячных, сдувается. Жилье становится доступней. Заоблачные цены прошлого вряд ли вернутся в скором времени, но при этом доходы населения также падают, а вслед за ними и спрос на недвижимость. Сегодня все говорит о том, что на ближайшие 2 года нам гарантирован рынок, где покупатель правит бал. А вот будет цена расти или снижаться – зависит от следующих факторов:

• Стоимости барреля нефти. Так, эксперты предсказывают сокращение объемов продаж на 30-40%, если этот показатель опустится ниже 30$ и будет удерживаться на данном уровне довольно долго. Цена м2 в долларах при этом может упасть еще на 10 и даже 20%, в зависимости от . Если цена нефти в среднем составит 40$, то ситуация не поменяется.
  

• Санкции. Они влияют на уровень доходов россиян и кредитные возможности банков. Впрочем, серьезных изменений здесь не предвидится.
  

• Рыночные ожидания. Многие продавцы, особенно в дорогом сегменте по-прежнему ждут восстановления и придерживают цены, так же как и значительное число покупателей ожидает дальнейшего снижения цен, а потому не торопится со сделкой.
  

А тем временем идет приспособление к новым реалиям. На рынке появились бартерные сделки. Жилье меняют на автомобили или даже украшения в элитном сегменте. Конечно, это редкость, но очень показательная – нехватка наличности у покупателей налицо. А потому все чаще мы видим предложения по обмену, к примеру, загородного жилья на городское.

Таким образом, вкладывать деньги в недвижимость в инвестиционных целях сейчас нецелесообразно, тем более что налоговое законодательство претерпело серьезные изменения. Теперь срок владения недвижимостью для продажи без уплаты налогов составит 5 лет, вместо прежних 3-х. А вот покупать жилье для жизни уже можно, тем более что застройщики обычно не отказывают в скидках. Сегодня на рынке можно встретить квартиру по цене более низкой, чем 1,5-2 года назад. Дело здесь не в том, что стоимость м2 настолько упала, а в том, что застройщики адаптировались к новым реалиям и предлагают более простое и доступное жилье: немного меньшей площади, с более привлекательными планировками, лишенное пафоса в отделке.

Случаи, когда риелтор проводит показ за показом, а платежеспособный клиент, искренне ищущий квартиру, все никак не может определиться, были у каждого. Неопытный новичок злится, ругает клиента за глаза и часто фактически отказывается с ним работать. Мастер же подходит иначе. Его интересует не только то, какую квартиру хочет клиент, но многие другие мелочи, без знания которых очень непросто выйти на сделку:

• Как скоро вы планируете совершить покупку и въехать в квартиру/дом?
  

• Что для вас наиболее важно при выборе квартиры: цена, расположение, состояние объекта. Готовы ли вы заниматься ремонтом при необходимости?
  

• Какую сумму вы готовы потратить на покупку квартиры? Допускаете ли вы возможность ее пересмотра, если будет интересное предложение, но несколько дороже? Готовы ли вы прибегнуть к кредиту при определенных обстоятельствах? При каких?
  

• Кто будет жить в квартире? Есть ли среди будущих жильцов дети, пожилые люди, люди с ограниченными возможностями, животные?
  

• Как хорошо вы знаете город (пригород, если речь идет о покупке загородного жилья)? Хорошо ли вы ориентируетесь в рынке недвижимости региона?
  

• Кто в вашей семье обычно принимает важные решения? Сколько времени у вас уйдет на семейные консультации, прежде чем совершить покупку? Вы уже располагаете всей необходимой суммой?
  

• Есть ли у вас четкое представление о квартире, которую вы собираетесь купить? Что для вас особенно важно?
  

• Если у вас особые пожелания к будущему жилищу? К примеру, наличие парка поблизости или другого места для выгула животных и прогулок.
  

• Вы уже смотрели объявления о продаже квартир? Вам что-то понравилось? Ездили ли вы на просмотры? Что не понравилось в жилье, которое вы уже видели?
  

• Что вам нравится и не нравится в том жилье, в котором вы живете в настоящее время?
  

• Опишите квартиру, которая бы соответствовала вашим требованиям. Видели ли вы где-нибудь подобный объект, к примеру, у друзей, коллег.
  

• Если ли у вас особые требования к механизму расчета с продавцом? Насколько это важно дли вас?
  

• Насколько значимы для вас вопросы связанные с затратами на оформление и сроками оформления, чистотой сделки? Чему вы хотели бы уделить особое внимание?
  

• Насколько вам интересны предложенные нами объекты? Что вам понравилось, а что нет? Вы согласны, что цена предложенных квартир обоснована? Почему вы так считаете?
  

• Есть ли у вас какие-либо особые обстоятельства, которые могут отсрочить сделку и сорвать ее?
  

• Если мы сегодня поедем с вами на показ, и вы увидите то, что вам понравится, вы готовы сразу перейти к оформлению купли-продажи?
  
• Если ли у вас какие-либо вопросы, которые вы не решились задать ранее?
  

Конечно, это не полный список вопросов, и многое будет зависеть от того, какие ответы даст клиент риелтору. Но даже этот перечень поможет избежать новичку многих и многих разочарований.

Рынок недвижимости на перепутье. Одни уверяют, что покупать жилье рано, так как цены будут еще снижаться. Другие отвечают, что бесплатный сыр встречается лишь в мышеловке, и ждать чудес не стоит, а потому пора покупать. Если вы храните средства в долларах, к примеру, дома, то сомнения понятны. Если крупную сумму наличной валюты хранить негде, а банкам сегодня можно доверять лишь с большой оглядкой, или же ваши активы выражены в рублях, то к рынку недвижимости стоит присмотреться внимательнее. Владельцам долларов и евро также следует учитывать планы государства обложить валютные операции налогами.

А тем временем московская недвижимость становится все доступнее. Если раньше нельзя было и говорить о смене жилья в провинции на столичное, то сегодня это уже вполне реально. Конечно, это не будут паритетные объекты, но цены сопоставимы. Буквально за 2,5-3 млн. руб. сейчас можно приобрести квартиру в черте города. Конечно, это будет окраина и небольшая площадь, но московская «прописка» и все возможности столицы станут доступны. А ведь еще вчера, до начала кризиса, такие цены встречались только в 50 км от Первопрестольной. Более того, в отдаленных местах Новой Москвы можно найти маленькую отдельную квартиру и по цене меньше 2 млн. руб. Таких предложений мало, но они встречаются. А если обратить свое внимание на 50-километровую зону вокруг столицы, то можно присмотреть жилье за миллион. При этом время поездки от дома до московской работы по скоростной трассе на автомобиле или на электричке вряд ли превысит 1 час.

Кстати, владельцам долларовой наличности, прежде чем откладывать покупку, следует глубоко проанализировать сегмент рынка, в котором возможно предстоит покупка. Особенно, если недвижимость нужна для проживания.  Дело в том, что возможность снижения цены на квартиры ограничена себестоимостью. А цены на стройматериалы за последнее время выросли более чем на 20%. Поэтому, даже при низком спросе, у стоимости м2 есть нижний предел. Ряд экспертов утверждает, что застройщики скорее начнут банкротиться, нежели далее снижать цены.

Четверть века прошла с тех пор, как в стране появился рынок, и квартиры стали открыто продавать и покупать. Однако до сих пор люди плохо представляют себе, чем занимается агентство недвижимости. На эту тему ходит множество легенд и мнений, одно другого абсурднее. Поэтому агенты уже давно не удивляются вопросам: «А почему у вас такая большая комиссия, ведь вы делаете то же самое что и все?», «А для чего нам договор? Вот ведь в агентстве за углом мою квартиру поставили в базу без всякого договора?» и т.п.

И вот счастливый обладатель жилья, которое несколько агентств включили в свою базу данных, ждет сделки. Ему кажется, что это поможет продать жилье не только быстро, но, возможно, дороже. Однако на практике все наоборот. Время идет, а никто не интересуется его квартирой. Причина проста: вкладывать время и деньги в продажу объекта без гарантий  будущей прибыли риелторы не торопятся. Для того чтобы начать по-настоящему работать, им нужен тот самый эксклюзивный договор.

Эксклюзивный договор – это соглашение, согласно которому владелец недвижимости передает агенту исключительное право (исключающее продажу, минуя данного посредника) на реализацию (продажу) объекта.

Без уверенности в будущем доходе, агент не торопится оплачивать рекламную компанию, развешивать объявления и даже осматривать квартиру, выставленную на продажу. О качественных фотографиях и полезных рекомендация по подготовке жилья к продаже говорить в этих условиях просто неуместно. Очевидно, что потенциальным покупателям риелтор будет предлагать те объекты, на которые у него заключен договор и с которых он, как следствие, гарантированно получит  доход.

Все вроде бы все верно, все логично, воскликнет читатель, но отчего же тогда столько негативных отзывов об оных договорах, отчего их так ругают? Отчего то и дело слышны грустные истории о том, как продавец с трудом смог расторгнуть  «эксклюзив» без крупных штрафов? Причина сего безобразия проста. Огромное количество непрофессионалов на рынке, которые могли продавать в тучные годы только благодаря беспрерывному росту цен. Брал такой риелтор квартиру в работу и ждал 2-3 месяца, когда цена м2 вырастет. После чего продать объект ничего не стоило.  На сегодняшнем рынке покупателя такое не возможно. Продать самому, не имея должного опыта, также будет крайне затруднительно. Остается искать профессионала и стараться замотивировать его на продажу вашей квартиры эксклюзивным договором, хорошим отношением и, может быть, даже вкусным кофе с плюшками. Все это послужит доверию, взаимопониманию и, как следствие, успешной продаже.