Геула's блог

В России принято считать, что доход от сдачи квартиры в аренду - это рента. Т.е. заработок, который не требует усилий. А так ли это на самом деле? Давайте попробуем разобраться.

С одной стороны, сдача жилья в аренду/наем дело более простое, чем, к примеру, инвестиции в недвижимость на этапе строительства с целью последующей продажи по более высокой цене. Потому как ждать окончания строительства придется долго. Стройку могут заморозить. А доход не обязательно будет высоким. И тем более это проще, чем полноценный бизнес или торговля финансовыми активами.

С другой стороны, квартиру для аренды тоже нужно правильно выбрать, чтобы она приносила стабильный доход, а не пустовала. Даже в крупном городе есть локации, где спрос на жилье низкий, и цена найма невысокая. Если учесть необходимость нести расходы на содержание помещения, то затраты времени на поиск арендаторов и подготовку жилья для нанимателей могут просто не окупиться. А если еще и платить налоги, чего многие не делают, то проект может оказаться вовсе нерентабельным. Если не считать доходом 1-2 тыс. руб. А в небольших городах может случиться и так, что стабильного спроса вообще не будет.  Если же объект выбран правильно, то сдача жилья будет приносить стабильный доход многие годы. И немалый доход  для такого низкорискованного вида деятельности. Но пассивным его назвать никак нельзя. Периодически придется искать новых жильцов, собирать плату за найм, контролировать оплату квитанций, разрешать споры и конфликты с нанимателями, в т.ч. в случае неплатежей или порчи имущества, и заниматься поддержанием квартиры в пригодном для аренды состоянии.

Если трудности не пугают, то можно попробовать. Средний срок окупаемости в аренде жилых помещений составляет 10-15 лет. Но важно понимать, что действующее законодательство не позволит продать квартиру без потерь  в течение 5 лет.

Удобные планировки менее выгодны для застройщиков, поэтому во времена бума чаще встречались квартиры с вытянутыми в длину темными комнатами с 1 окном. А в качестве рекламного хода для привлечения покупателей девелоперы предлагали россиянам жилье нестандартной конфигурации, которое с практической точки зрения еще менее комфортно. Но сейчас все изменилось. Ужесточение конкуренции подтолкнуло застройщиков поменять подход. Теперь покупателям все чаще предлагаются небольшие, грамотно спланированные квартиры. Поэтому выбрать удобное жилье по доступной цене вполне реально.

Основные характеристики удобного жилья:

1. Высота потолка от 2,7 м.

2. Жилье так называемой европейской или американской планировки. Т.е. когда в квартире выделена гостевая и приватная зона. На первый взгляд маленькая комната и большая кухня нелогичны. Но практика показывает, что спальни вполне достаточно небольшой. Главное, чтобы она была изолированной. А кухня легко превращается в гостиную, если правильно расставить мебель.

3. Отсутствие тупых и острых углов. В начале нестандартные формы привлекают внимание. Хочется квартиру не как у всех. Однако уже на этапе покупки мебели становится понятно, что жить в таком помещении неудобно. Даже если сделать шкафы на заказ, проблема не решается.

4. В комнате желательно иметь больше 1 окна. Причем 2 небольших окна лучше, чем 1 огромное.

5. Комфортно, когда окна в разных помещениях квартиры выходят на разные стороны света. При такой планировке квартира не перегревается летом от прямых солнечных лучей на южной или западной стороне и не превращается в сырое, промозглое, темное помещение в зимнее и осенне время года.

6. Квадратные комнаты лучше вытянутых прямоугольных.

И помните, что дома в которых удобно жить, выглядят менее привлекательно, чем неудобные.

Спрос среди россиян на зарубежную недвижимость претерпел серьезные изменения с началом кризиса в 2014. г. Поэтому множество объектов, купленных как дача у моря, продаются. Но как правильно это сделать, знают не все. Давайте  разберем тонкости продажи зарубежного жилища с налоговой точки зрения.

Нужно ли платить НДФЛ в российский бюджет при продаже дачного дома за рубежом?

Да, нужно, если объект находится в собственности менее 3 лет, а владелец является налоговым резидентом РФ. Проще говоря, если вы постоянно проживание в стране (находитесь в России более полугода в году), то не имеет значение, где находится ваша дача. Налог в бюджет страны нужно будет заплатить.

Нужно ли подавать декларацию о получении дохода от продажи зарубежной недвижимости, если она находилась в собственности более 3 лет?

Нет, не нужно. Деньги, вырученные от продажи такого жилья, не облагаются НДФЛ и не декларируются.

Важно:

1. Указанные положения касаются жилых помещений, используемых для проживания или в качестве дачи. В том случае, если объект недвижимости используется в коммерческих целях, к нему применяются другие правовые нормы.

2. Если между Россией и страной, в которой находится объект недвижимости нет двустороннего соглашения об избежание 2-го налогообложения, то налог платится в обеих странах. Если соглашение есть, это не означает, что налог в стране нахождения недвижимости не нужно платить вовсе. В некоторых случаях часть средств уплачивается в бюджет страны, где находится квартира, а часть в РФ.

Для многих владельцев недвижимости, которая по разным причинам сдается в аренду, обязанность продлить договор на новый срок с прежним арендатором оказывается откровением. Тем не менее в законе такой пункт действительно есть, если нет законных оснований избежать оного.

В каком случае арендодатель имеет право отказать в продлении договора

При существенном нарушении условий договора аренды продление на новый срок без согласия владельца недвижимости невозможно. К существенным условиям относятся:

1. Если арендатор заблаговременно не уведомил о своем желании продлить договор. Если конкретный срок не указан в договоре, то оный период определяется, исходя из здравого смысла. Суды обычно считают этот срок равным 1 месяц.

2. Если соглашение было расторгнуто до истечения срока действия.

3. Согласно Постановлению Пленума Верховного суда от 17 ноября 2011 г., указанное право возникает у арендатора лишь в том случае, если договор прошел госрегистрацию.  Соответственно, если договор не прошел госрегистрацию, претендовать на продление нельзя.

4. Несвоевременное внесение арендной платы.

5. Арендодатель в дальнейшем не намерен сдавать имущество в аренду.

6. Если договор заключался на неопределенный срок.

Если стороны не пришли к соглашению, и арендодатель настаивает на расторжении, а арендатор считает, что его права нарушены, последний должен освободить помещение и обратиться в суд. Через суд можно принудительно продлить договор и/или получить компенсацию причиненного вреда. По причине длительного рассмотрения дел, продление обычно нецелесообразно, поэтому можно претендовать только на компенсацию.