Геула's блог

  • запись
    51
  • комментария
    43
  • просмотров
    7 185

Об этом блоге

недвижимость других регионов

Записи в этом блоге

Геула

Жилье, построенное до переворота 17 года, выглядит загадочно и монументально. Оно очаровывает с первого взгляда. Но, поразмыслив, большинство потенциальных покупателей делает вывод, что качество такого дома вряд ли может быть хорошим. А что же на самом деле?

 

Какое оно жилье 100-летней давности?

 

В советский период большая часть дореволюционных квартир превратилась в коммунальные. В 90-х пошел обратный процесс. Их выкупали, объединяли, ремонтировали для последующей продажи. Это был выгодный бизнес.

 

Сегодня стоимость дореволюционного жилья часто приближается к 1 млн. руб. за м2. И это не придел. Но такая цена касается только жилья, построенного крупным архитектором своего времени, отреставрированного и отремонтированного в соответствии с современными требованиями (деревянные перекрытия заменены на бетон, есть лифт, паркинг).

 

754678761493418.jpeg

 

Преимущества

 

 

1. Расположение в центре города.

 

2. Хорошая звукоизоляция.

 

3. Оригинальная архитектура.

 

 

Недостатки жилья, возведенного в период Империи

 

 

1. Деревянные перекрытия.

 

2. Нередко ветхие коммуникации, неухоженные чердаки и подвалы.

 

3. Недостаток паркомест.

 

4. Часто отсутствует лифт.

 

Таким образом, если дореволюционное жилье не подвергалось реставрации, то оно несет в себе много проблем. Если реконструкция проводилась, то стоит оно очень дорого.

 

Так же нужно учитывать, что жилье с историей может носить статус памятника архитектуры, а это, с одно стороны, накладывает ограничения на владельцев, но, с другой стороны, дает возможность претендовать на ремонт/реставрацию за счет муниципалитета.

Геула

Россияне впервые массово столкнулись в дешевеющей недвижимостью. Рынок был таким еще в далеком 98, но тогда у большинства не было денег, и потому этот опыт в памяти не остался. Сегодня же, когда цены падают который год подряд, многие сограждане все еще не готовые с этим смириться и ждут чуда. Увы, чуда не будет. Но повода для паники тоже нет. Просто в этом новом мире сохранить деньги много сложнее, чем прежде. Сориентироваться в ситуации поможет зарубежный опыт. Давайте посмотрим, как это было 10 лет назад в Америке, и что происходит на рынке недвижимости страны сейчас.

 

«Ипотечный кризис» или  «кризис долгов», начавшийся в 2007 году в США, обвалил финансовые рынки практически всех государств, включая Россию. Все это помнят. Но не все знают, что вызван он был «пузырем» в сфере ипотечного кредитования.

 

Как все начиналось

 

В двухтысячных годах ФРС, в целях стимулирования экономики, активно снижал ставку рефинансирования. Если в 2000 г. она составляла 9,5%, то уже к 2003 упала до 1%. Значительная часть средств, полученных банками под низкий процент, была выдана населению в виде ипотечных кредитов. Цены росли, словно на дрожжах, и за несколько лет стоимость недвижимости увеличилась более чем в половину. Инвестиции в жилье стали популярными. Покупали не для того, чтобы жить, а для того, чтобы заработать. Закредитованность достигла пика к 2007 году, и «пузырь» лопнул.

Цитата

По мнению экспертов, «кризис долгов» случился потому, что американцы верили, что цены на недвижимость будут расти всегда.

Последствия

 

1. Почти 4 млн. американцев обанкротились и потеряли кредитное жилье. Нередко банки выставляли залоговые квартиры по цене значительно ниже рынка. Известен случай, когда крепкий дом ушел с аукциона всего за 1 доллар.

 

2. Цены на недвижимость упали в среднем на 30%.

 

3.  Многие стройки были заморожены. Многие компании постигло банкротство.

 

4. Стоимость аренды жилья и особенно коммерческих помещений сильно просела.

2011_12_27_usa.jpeg

По мнению большинства экспертов, дно пройдено в 2012 году. Однако к настоящему времени американский рынок еще полностью не восстановился после кризиса. В среднем м2 жилья в 2017 г. стоит меньше, чем стоил в начале 2007 г. Тем не менее наиболее ликвидная недвижимость Америки сейчас растет хорошими темпами. Но рынок очень неоднородный. Жилье в крупных городах, таких как Нью-Йорк, Майами, Лос-Анджелес, Даллас, неизменно пользуется спросом и демонстрирует хорошие темпы роста. При этом цены на квартиры и дома во многих небольших населенных пунктах совсем не растут или даже падают по разным причинам. Всеобщего уверенного роста больше нет. Но это не значит, что на недвижимости нельзя зарабатывать. Просто теперь для этого требуется больше знаний.

 

Геула

Вопреки многократным прогнозам «дно пройдено», рынок продолжает падать. Сейчас это очевидно даже непрофессиональным участникам. Но как всегда бывает, владельцы актива, в данном случае недвижимости, начинают понижать цены тогда, когда уже очень поздно. Когда рынок просел настолько, что цену снижать нужно радикально. 10 и даже 20% могут не дать результата. Так что же делать в этой ситуации? Решений несколько. Лучшего нет, так как все индивидуально.

 

1. Провести объективную оценку недвижимости (в этом поможет риелтор), и выставлять объект на продажу, максимально вложившись в рекламу. Если вы не готовы к дополнительным расходам на предпродажную подготовку, ждать продажи придется долго. Нужно учитывать, что допвложения не окупятся. Они только помогут продать быстрее. Если времени нет, нужно снижаться. И помнить, что каждый месяц цена падает. Она падает каждый день, но уже на месячном интервале это становится заметным.

98(3).jpg

2. Ждать восстановления рынка. Есть прогнозы о начале восстановления через 2-3 года. Но факторов, влияющих на развитие событий, слишком много. Поэтому полагаться на возможное восстановление можно только в том случае, если по прошествии указанного времени можно будет отменить продажу. При этом нужно учитывать, что цена продолжает снижаться, а это значит, что восстановление начнется с уровней еще более низких, чем сегодняшние цены.

 

Надеяться на чудо не стоит. Даже если есть большая необходимость поменять жилье и не хватает средств, не стоит рассчитывать на продажу по цене объявлений. Реальные продажи идут по более низкой цене. Сравнительно дорого можно продать только при встречной сделке, но ждать такую, возможно, придется очень долго, а цены тем временем продолжат падать.

 

Геула

Цены на недвижимость значительно просели и продолжают снижаться. В этих условиях многие россияне хотят  приобрести жилье в столице. Но стоит ли так поступать? Давайте рассмотрим преимущества и недостатки жизни в Москве.

 

Достоинства Первопрестольной

 

  •  Дополнительные возможности для самореализации. Найти интересную, творческую работу в регионах почти невозможно. Столица же предоставляет богатый выбор профессий.

 

  •  Хороший шанс повысить свои доходы. В Москве находятся головные офисы множества крупных российских и международных компаний, которые хорошо оплачивают труд наемных работников и не жалеют денег на обучение персонала.

 

  •  Широкие возможности для досуга. Театры, работающие в регионах, не идут ни в какое сравнение со столичными. В Москве проходит большое число культурных мероприятий, как платных, так и бесплатных, с участием мировых звезд. Культурная жизнь столицы очень богата.

 

  •  Доступные цены и широкий ассортимент. Одежду, бытовую технику,  предметы интерьера в Москве можно купить заметно дешевле.

 

Недостатки жизни в столице России

 

  •  Пробки. Тем, кто привык быть всегда за рулем, столица преподнесет очень неприятный сюрприз. Конечно,  пробки есть в любом крупном городе. Но только в столичных можно простоять 3-4 часа на участке, который в иных обстоятельствах легко преодолевается за час с небольшим.

 

  •  Особый ритм большого города. Здесь все постоянно бегут, спешат, торопятся. Москвич на улице почти всегда является частью толпы. Многие привыкают к этому укладу годами и десятилетиями.

 

  •  Большие расстояния. Поездка от дома до работы в 1,5-2 часа не редкость, а норма.

 

  •  Плохая экология.
Геула

Кризис - это время перемен. Перемен не только внешних, которые происходят помимо воли участников рынка. Но и перемен осознанных. Новые условия конъюнктуры заставляют меняться. Каким же изменениям была подвергнута политика российских девелоперов за последние 3 года?

 

Первичный рынок: "рай" для покупателей с деньгами

 

1. Вопреки ожиданиям, коллапса на строительном рынке не произошло. В продаже присутствуют объекты, по которым были изменены сроки сдачи. Но в целом строить в последнее время стали быстрее и качественнее.

 

2. Сокращение издержек девелоперами фактически не сказалось на качестве жилья. Так как возросла конкуренция и ужесточился контроль со стороны государства.

 

3. На смену «инвестиционным квартирам» пришли «квартиры для жизни». Теперь на рынке все больше появляется сравнительно небольших, но удобных планировок. Себестоимость такого жилья выше, но ужесточившаяся конкуренция заставляет строить то, что проще продать на "рынке покупателя". Тем более что новое законодательство не позволит продать купленную квартиру через 3 года без уплаты налогов, как прежде.

 

Сейчас первичный рынок перенасыщен, но, по мнению, экспертов, уже к 2018 году баланс спроса и предложения должен быть достигнут. За ближайшие 1,5-2 года число квадратных метров, выставленных на продажу, должно сократится на 35-40%. Это видно по количеству квадратных метров, которые начали возводить в первой половине 2016 года.

strelka.jpg

Особенности вторичного рынка недвижимости 2017 г.

 

А тем временем объем предложения на вторичном рынке все возрастает. Спрос же по текущей цене не только не растет, но и падает. Укрепившийся рубль еще сильнее снизил покупательную способность россиян. Увы, но в ближайшее время владельцам недвижимости нет оснований рассчитывать на позитивные перемены.

Геула

В России принято считать, что доход от сдачи квартиры в аренду - это рента. Т.е. заработок, который не требует усилий. А так ли это на самом деле? Давайте попробуем разобраться.


С одной стороны, сдача жилья в аренду/наем дело более простое, чем, к примеру, инвестиции в недвижимость на этапе строительства с целью последующей продажи по более высокой цене. Потому как ждать окончания строительства придется долго. Стройку могут заморозить. А доход не обязательно будет высоким. И тем более это проще, чем полноценный бизнес или торговля финансовыми активами.

__3-pic905-905x505-20520.jpg

С другой стороны, квартиру для аренды тоже нужно правильно выбрать, чтобы она приносила стабильный доход, а не пустовала. Даже в крупном городе есть локации, где спрос на жилье низкий, и цена найма невысокая. Если учесть необходимость нести расходы на содержание помещения, то затраты времени на поиск арендаторов и подготовку жилья для нанимателей могут просто не окупиться. А если еще и платить налоги, чего многие не делают, то проект может оказаться вовсе нерентабельным. Если не считать доходом 1-2 тыс. руб. А в небольших городах может случиться и так, что стабильного спроса вообще не будет.  Если же объект выбран правильно, то сдача жилья будет приносить стабильный доход многие годы. И немалый доход  для такого низкорискованного вида деятельности. Но пассивным его назвать никак нельзя. Периодически придется искать новых жильцов, собирать плату за найм, контролировать оплату квитанций, разрешать споры и конфликты с нанимателями, в т.ч. в случае неплатежей или порчи имущества, и заниматься поддержанием квартиры в пригодном для аренды состоянии.


Если трудности не пугают, то можно попробовать. Средний срок окупаемости в аренде жилых помещений составляет 10-15 лет. Но важно понимать, что действующее законодательство не позволит продать квартиру без потерь  в течение 5 лет.

Геула

Удобные планировки менее выгодны для застройщиков, поэтому во времена бума чаще встречались квартиры с вытянутыми в длину темными комнатами с 1 окном. А в качестве рекламного хода для привлечения покупателей девелоперы предлагали россиянам жилье нестандартной конфигурации, которое с практической точки зрения еще менее комфортно. Но сейчас все изменилось. Ужесточение конкуренции подтолкнуло застройщиков поменять подход. Теперь покупателям все чаще предлагаются небольшие, грамотно спланированные квартиры. Поэтому выбрать удобное жилье по доступной цене вполне реально.

ae6f9bfed1b19063056ba4d4662a5fc4.jpg

 

Основные характеристики удобного жилья:

 

1. Высота потолка от 2,7 м.

 

2. Жилье так называемой европейской или американской планировки. Т.е. когда в квартире выделена гостевая и приватная зона. На первый взгляд маленькая комната и большая кухня нелогичны. Но практика показывает, что спальни вполне достаточно небольшой. Главное, чтобы она была изолированной. А кухня легко превращается в гостиную, если правильно расставить мебель.

 

3. Отсутствие тупых и острых углов. В начале нестандартные формы привлекают внимание. Хочется квартиру не как у всех. Однако уже на этапе покупки мебели становится понятно, что жить в таком помещении неудобно. Даже если сделать шкафы на заказ, проблема не решается.

 

4. В комнате желательно иметь больше 1 окна. Причем 2 небольших окна лучше, чем 1 огромное.

 

5. Комфортно, когда окна в разных помещениях квартиры выходят на разные стороны света. При такой планировке квартира не перегревается летом от прямых солнечных лучей на южной или западной стороне и не превращается в сырое, промозглое, темное помещение в зимнее и осенне время года.

 

6. Квадратные комнаты лучше вытянутых прямоугольных.

 

И помните, что дома в которых удобно жить, выглядят менее привлекательно, чем неудобные.

Геула

Россия привыкли к тому, что налоговая нагрузка на их личное имущество минимальна. Поэтому необходимость заплатить треть от стоимости квартиры почти всегда застает сограждан врасплох. А именно столько придется отчислить в бюджет владельцу квартиры, являющемуся налоговым нерезидентом. Чтобы не оказаться в таком положении, нужно изучить вопрос заранее.

Кто такой налоговый нерезидент?

Лицо, прожившее на территории РФ менее 183 дня в календарном году. Но важно знать, что статус резидент/нерезидент определяется дважды. В момент уплаты налога, т.е. продажи недвижимости (нужно прожить в стране не менее 183 за предшествующий год) и в конце налогового периода (календарного года). Если в момент проведения сделки лицо являлось резидентом, а к концу года потеряло этот статус, то налог придется доплатить. В расчет 12-ти месяцев не включаются периоды, отведенные на обучение и лечение за пределами страны.

b8edd92cb8557392c9fd12088300c74f.jpg

 

Может ли нерезидент претендовать на льготы?

Нет. Нерезидент всегда платит 30%. Даже если недвижимость находилась в собственности более 3/5 лет. Также цену  продажи квартиры нельзя уменьшить на сумму, за которую указанная квартира была куплена, для уменьшения налогооблагаемой базы. Никакие льготы и вычеты на нерезидента не распространяются.

Можно ли как-то избежать этих расходов?

Законных способа 2:

1. Прожить в стране 183 дня в календарном году.

2. Подарить квартиру ближайшему родственнику. Дарение в этом случае не будет облагаться налогом, но с суммы выше 1 млн. руб. придется заплатить 13 %.

Геула

Спрос среди россиян на зарубежную недвижимость претерпел серьезные изменения с началом кризиса в 2014. г. Поэтому множество объектов, купленных как дача у моря, продаются. Но как правильно это сделать, знают не все. Давайте  разберем тонкости продажи зарубежного жилища с налоговой точки зрения.

Нужно ли платить НДФЛ в российский бюджет при продаже дачного дома за рубежом?

Да, нужно, если объект находится в собственности менее 3 лет, а владелец является налоговым резидентом РФ. Проще говоря, если вы постоянно проживание в стране (находитесь в России более полугода в году), то не имеет значение, где находится ваша дача. Налог в бюджет страны нужно будет заплатить.

Нужно ли подавать декларацию о получении дохода от продажи зарубежной недвижимости, если она находилась в собственности более 3 лет?

Нет, не нужно. Деньги, вырученные от продажи такого жилья, не облагаются НДФЛ и не декларируются.

fbe601a8afd68be00c74c8ec93ff0dfd.jpg

Важно:

1. Указанные положения касаются жилых помещений, используемых для проживания или в качестве дачи. В том случае, если объект недвижимости используется в коммерческих целях, к нему применяются другие правовые нормы.

2. Если между Россией и страной, в которой находится объект недвижимости нет двустороннего соглашения об избежание 2-го налогообложения, то налог платится в обеих странах. Если соглашение есть, это не означает, что налог в стране нахождения недвижимости не нужно платить вовсе. В некоторых случаях часть средств уплачивается в бюджет страны, где находится квартира, а часть в РФ.

Геула

Для многих владельцев недвижимости, которая по разным причинам сдается в аренду, обязанность продлить договор на новый срок с прежним арендатором оказывается откровением. Тем не менее в законе такой пункт действительно есть, если нет законных оснований избежать оного.

В каком случае арендодатель имеет право отказать в продлении договора

При существенном нарушении условий договора аренды продление на новый срок без согласия владельца недвижимости невозможно. К существенным условиям относятся:

1. Если арендатор заблаговременно не уведомил о своем желании продлить договор. Если конкретный срок не указан в договоре, то оный период определяется, исходя из здравого смысла. Суды обычно считают этот срок равным 1 месяц.

2. Если соглашение было расторгнуто до истечения срока действия.

3. Согласно Постановлению Пленума Верховного суда от 17 ноября 2011 г., указанное право возникает у арендатора лишь в том случае, если договор прошел госрегистрацию.  Соответственно, если договор не прошел госрегистрацию, претендовать на продление нельзя.

%D0%B4%D0%BE%D0%BA%D1%83%D0%BC%D0%B5%D0%

4. Несвоевременное внесение арендной платы.

5. Арендодатель в дальнейшем не намерен сдавать имущество в аренду.

6. Если договор заключался на неопределенный срок.

Если стороны не пришли к соглашению, и арендодатель настаивает на расторжении, а арендатор считает, что его права нарушены, последний должен освободить помещение и обратиться в суд. Через суд можно принудительно продлить договор и/или получить компенсацию причиненного вреда. По причине длительного рассмотрения дел, продление обычно нецелесообразно, поэтому можно претендовать только на компенсацию.

Геула

Найти подходящую квартиру совсем несложно. Главная трудность заключается в юридических тонкостях, неизменно сопровождающих сделку аренды недвижимости. Они есть даже в том случае, если официальный договор заключать не планируется. Хотя, конечно же, лучше это делать.

 

Первым, в чем вы должны удостовериться, если квартира вам понравилась - это право собственности арендодателя. Если собственников несколько, то все совладельцы должны дать свое согласие в письменной форме. Каждый владелец должен поставить свою подпись под договором. За несовершеннолетних детей подписываются родители. Но даже если договор не заключается, любой совладелец должен дать согласие. Иначе в любой момент такой человек может открыть  дверь своим ключом и потребовать покинуть помещение. И даже вызвать полицию.

sdacha-zhilya-v-arendu.jpg

Иногда интересы владельца представляет лицо по доверенности. Ничего страшного в этом нет, однако она должна быть заверена нотариально.

 

Чтобы на 100% быть уверенным в чистоте сделки, все предоставленные документы следует проверить. Особенно, если договоренность предполагает внесение аванса. Если арендодатель не может предоставить часть документов, но  требует аванс, от квартиры следует отказаться. И это не перестраховка. Обманутых таким способом арендаторов очень много.

 

Также следует уточнить число зарегистрированных в квартире жильцов и размер оплаты за коммунальные услуги. Более того, количество проживающих, с которого оплачиваются коммунальные платежи, следует отразить в договоре. В противном случае ближайшая квитанция, которую вы обязаны будете оплатить, может очень удивить.

 

Если не уверены, что справитесь самостоятельно, то лучше заключить договор с риелтором. Многие сомневаются, будет ли от этого польза? Ответ зависит от того, насколько опытного специалиста вы найдете.

Геула

Тема страхования при покупке ипотечной квартиры беспокоит всех. Поскольку риски высоки, стоимость страховки тоже, а вот с гарантийными выплатами все не так просто. Есть прецеденты, которые показывают, что, купив в ипотеку квартиру и застраховав ее, можно остаться и без квартиры, и без страховки, но с долгами - кредит банку все равно придется выплачивать.

 

Страховка как инструмент: мировая практика

 

Нужно заметить, что в экономически развитых странах, вроде США,  институт страхования работает много десятилетий вполне успешно. Механизм не идеален, ибо нет ничего идеального в мире, но застрахованный гражданин хорошо понимает, что он получит, купив ту или иную страховку. Дорогая дает большие возможности и большее возмещение, дешевая, соответственно, меньшее.

f1358.jpg

В наших условиях исход непредсказуем. Причина тому часто кроется в легкомысленном отношении самих страхующихся сограждан. Договор читается поверхностно. Страховка воспринимается не как гарантия, а как платное приложение к заветному кредиту, навязанное банком.  Страховые компании нередко предлагают договоры, по которым возмещение получить, в принципе, невозможно, т.е. фактически обманывают клиента. Механизм борьбы на сегодняшний день с этим 1 - тщательное изучение договора вместе с хорошим юристом.

 

Что реально можно получить по договору титульного страхования

 

Возмещение от страховой компании возможно, но не сразу. Сначала будет следствие и суд. При этом возмещаемая стоимость квартиры определяется на момент указанный в договоре, а это, как правило, дата купли-продажи. Кроме того, при покупке жилья в строящемся доме нужно следить за тем, чтобы страхованию подлежала не только квартира, после получения права собственности, но и сама инвестиция. Есть и другие нюансы, которые нужно учитывать при заключении договора. Поэтому его нужно тщательнейшим образом изучать, а не полагаться на надежность известного страховщика.

Геула

Представители правительства Москвы все чаще говорят о неэффективности  компенсационного фонда дольщиков, который еще даже не начал свою работу.  Как ни странно, но эксперты вторят чиновникам. Большинство представителей профессионального сообщества утверждает, что ДДУ скоро сам отомрет без усилий властей. Причина проста: стройка по договору долевого участия эффективна только при постоянном прогнозируемом росте рынка. Если таковой прекращается, механизм оказывается невостребованным. Прогноз звучит убедительно хотя бы потому, что никто и никогда не может гарантировать успех предприятия. На практике это означает, что падения рынка страховать бессмысленно.

1364734333_otvety-na-voprosy.jpg

На сегодняшний день практически во всех регионах страны стоит большое число свежепостроенного, плоховостребованного жилья. Если эта тенденция сохранится, стоит ожидать коллапса. А при крушении рынка, страхование не спасает. Так происходит всегда и везде. Более того, как уверяют подмосковные власти, банкротство даже 3-х крупных застройщиков одновременно приведет к тому, что запланированных денег в размере 1% от стоимости ДДУ не хватит. Поэтому чиновники уверены, что долевое строительство должно быть прекращено. И даже запрещено. Эксперты менее категоричны, но рекомендуют быть очень осторожными с инвестициями в недвижимость по ДДУ и рассчитывать только на собственные силы.

 

Таким образом, инвестируя деньги в строительство, даже после вступление в силу нового закона, нужно очень внимательно оценивать застройщика и состояние рынка в целом. Кстати, в первой экономике мира, США, долевки нет совсем.

Геула

Заработок на сдаче квартиры в аренду один из самых распространенных дополнительных доходов россиян, живущих в крупных городах. Однако простота ренты (пассивного дохода) иллюзорна.  То, что жилье может не только расти в цене, но и дешеветь, население с удивлением узнало совсем недавно. Для многих это было шоком. Некоторые по-прежнему ждут чуда - возврата цен на докризисный уровень. Увы, рынок недвижимости, как и любой другой, может в один миг «озолотить» или «ограбить». Это главное правило, которое  владельцы, нынешние или будущие, должны знать. Главное, но не единственное.

%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0%D1%

Как не прогореть, сдавая квартиру в аренду:

 

1. В договоре следует тщательно прописывать ответственность за порчу имущества. Указывать перечень имущества в приложении к договору, указав  не только наименование изделия, но также год изготовления, степень износа, имеющиеся дефекты, серийный номер, стоимость. Желательно сделать фотографии.

 

2. Условия расторжения договора в случае задержки платежа. По ГК РФ, выселить квартиросъемщика за неуплату до окончания срока договора можно только по решению суда. Поэтому следует указывать условия досрочного прекращения договора аренды максимально подробно. Если этого не сделать, то в строгом соответствии с законом наниматель проживет в квартире 3 месяца без оплаты. После чего съедет, а взыскивать долги квартиросъемщику придется в суде, опять же, строго по закону.

 

Рекомендуется прописывать жесткие условия в договоре, а на практике руководствоваться здравым смыслом. Добросовестного квартиросъемщика это не отпугнет, а арендодателю проблем убавит однозначно.

Геула

«Как мы не имеем права сдавать собственную квартиру на протяжении 20 лет?» - с негодованием воскликнула девушка, пришедшая к юристу. А начиналась история просто. Молодые супруги оформили ипотечные кредит в крупном банке с хорошей репутацией. Поэтому в договор внимательно не вчитывались. А со временем и позабыли нюансы, в нем прописанные. А когда по прошествии лет пара решила сдать квартиру в аренду, оказалось, что делать этого нельзя. Как нельзя делать много другого, что часто требуется владельцам недвижимости.

Ipoteka_zalog.jpg

 

Что и почему обычно нельзя делать с залоговым имуществом

 

1. Квартиру, купленную в ипотеку, нельзя продать без согласия банка. Правда, кредитные учреждения лояльно относятся к трудностям, возникающим у заемщиков, если от оных не страдают интересы банка. Варианта здесь фактически 2: либо покупатель отдает деньги, которые нужны для погашения кредита, либо ипотека переоформляется на нового владельца. Если квартира продается с целью покупки новой, к примеру, большей по площади, то можно договориться с кредитным учреждением о смене предмета залога.

2. Завещать или  подарить кому-либо. Теоретически в этом случае тоже можно вести переговоры с банком о смене залога, но шансы невелики.

3. Передавать в залог.

4. Проводить перепланировку. Шанс на согласие банка здесь есть, особенно если необходимость перепланировки возникает уже на этапе покупки.

5. Сдавать в аренду, если это указано в договоре.

А вот регистрировать по месту жительства ближайших родственников можно, даже если обратное указано в договоре. Таков закон.

Геула

Жилье, расположенное в центральных районах города, значительной частью построено в средине 20 вв. Оно давняя мечта многих, но в последние годы о нем поступает все больше негативной информации. Время дает о себе знать. Многие дома начали разрушаться. Так стоит ли покупать такое жилье? И если все же стоит, то как отличить достойный внимания объект от некачественного.

 

Основные преимущества сталинок

 

  • Расположение. Большинство сталинок располагаются в привлекательных районах столицы.
  • Доступная цена. Сталинка в хорошем месте обычно стоит дешевле новостройки.
  • Сравнительно большая площадь квартир, удобные планировки, высокие потолки. По крайней мере, на фоне жилья 70-80 и даже 90-х квартиры 50-х выглядят очень привлекательно.
  • Хорошая тепло- и звукоизоляция.
  • Нередко встречаются дома интересных архитектурных решений с роскошной лепниной.

33.jpg

Недостатки сталинок

 

  • Старые коммуникации, которые порой сложно заменить, так как они вмурованы в стены.
  • Отсутствует мусоропровод и лифт.
  • Нередко встречаются деревянные перекрытия и некачественные перегородки.

 

Следует отметить, что ветхие сталинки – это, как правило, довоенная постройка. Дома с деревянными перекрытиями строились в рабочих поселках. Их качество и в остальном желает лучшего. Сталинки без излишеств, расположенные в рабочих кварталах города, хотя и выглядят привлекательно на фоне хрушевок-брежневок, возводились из шлакоблоков и уступают кирпичным домам очень сильно. Стоимость этого жилья в ближайшие 10-20 лет будет постепенно снижаться. А вот номенклатурные сталинки достойны внимания, как считают эксперты.

 

Геула

Дом или квартира

Что лучше, дом или квартира? Это вопрос волнует значительную часть москвичей. Правильного ответа не знает никто. Потому что все индивидуально. У того и другого варианта есть свои преимущества и недостатки. Если знать их все заранее, то можно найти оптимальный вариант для себя персонально.

 

Достоинства и недостатки частного дома/коттеджа

 

v  Большая площадь.

v  Земельный участок с садом и газоном, где в любой вечер можно устроить пикник или просто почитать книгу на свежем воздухе под пение птиц.

v Относительно благоприятная экология.

v  Отсутствие соседей за стеной, что часто является главным фактором переезда за город. Однако реалии таковы, что «дивная» музыка от соседа может быть и в коттедже. Конечно, слышимость будет гораздо хуже и тишины, как следствие, больше, но, тем не менее, гарантии нет.

v  Высокая цена.

v  Высокая стоимость содержания и обслуживания.

v   Сложность в обслуживании. В то время как в квартире обязанности и ответственность за работу коммуникаций полностью ложится на плечи коммунальной организации.

v  Слабо развитая инфраструктура, особенно социальная.

8549d991b6efefac83dc7623a375e1cc.jpg

 

Преимущества и отрицательные стороны квартиры

 

v  Шум от соседей. Часто приходится жить в ритме соседей. Нельзя отдохнуть днем, если за стеной пик активности и шумные работы по хозяйству.

v  Дорогие коммунальные услуги, даже при низком качестве обслуживания.

v  Небольшая площадь.

v  Плохая экология.

v   Качественная инфраструктура, хотя  не в любом районе  доступны все блага, но уровень в любом случае выше, чем в доме.

v  Более высокий уровень защищенности от преступников.

 

Таким образом, жизнь в квартире портит слабая звукоизоляция и отсутствие природы, а в доме – недостаточная инфраструктура и большие расходы на содержание.

Геула

Владельцы недвижимости, настроенные на продажу, с весны находятся в приподнятом настроении. Есть ощущение подъема. Кажется, что еще чуть-чуть и, наконец, можно будет продать «подвисший» объект по достойной его цене. Однако эксперты не столь восторженны в ожиданиях. К зиме подъем может смениться рецессией. Так что же делать?

 

Что ждет рынок недвижимости в ближайшие месяцы?

 

Уже понятно, что в стране усиливается расслоение. Т.е. спрос на дорогие и очень дорогие товары восстанавливается довольно быстро, а вот средний сегмент, тем более экономкласс, в лучшем случае находятся в состоянии стагнации, а в худшем - стремительно пикирует. Рынок недвижимости не является исключением.

11742_142_std.jpg

Сезон распродаж

 

Покупателей, имеющих деньги, можно порадовать. Сезон охоты за большими скидками снова открыт. Владельцы качественной недвижимости готовы уступать. Но в погоне за экономией важно не перехитрить себя самого. Поскольку скидки часто предлагаются там, где есть скрытые от глаз недостатки.

 

В среднем на вторичном рынке сегодня можно рассчитывать на 10-процентную скидку. Большая величина может свидетельствовать о проблемах. Если, конечно, речь не идет о новостройке, сданной год назад, площадь которой меньше ранее построенного жилья.

 

Если продажа срочная, то можно рассчитывать еще на 10% , но не в самом ликвидном сегменте, с учетом того, что средний срок продажи квартиры в Москве летом, несмотря на отпуска, составлял 3 месяца. Поэтому на дополнительные  10% для ликвидного объекта можно рассчитывать лишь в том случае, если продажа очень-очень срочная.

Геула

Изначально таунхаусами называли дома городского типа с небольшим земельным участком. Сегодня это понятие размыто. В российском законодательстве оно никак не обозначено вовсе, и потому застройщики называют таунхаусами жилье самого разного формата, построенное под одной крышей.

Таунхаусы представлены абсолютно во всех сегментах, от эконома до элит-класса. Но большая часть относится скорее к жилью комфорт-класса. Обычно это два и более строений, имеющих общую стену. Иногда просторная квартира в 3-х или 4-этажном доме.

4825c622db098b49456c81e3165752d3.jpg

 

Особенности и преимущества таунхаусов:

1. В сравнении с городской квартирой таунхаусы много просторней – 150-250 м2 и более. А потому считается, что для семьи с детьми это идеальное решение.

2. Загородное расположение, где наряду с инфраструктурой соседствует природа и свежий воздух. У дома есть место для пикника с небольшой беседкой и мангалом.

3. Социальная инфраструктура в поселках всегда ограничена. Поэтому выбирать конкретное поселение нужно под свои потребности, иначе можно быстро разочароваться в долгожданном домике на природе. Особенно сложно приходится первым поселенцам новых поселков, которые еще мало заселены.

Как видим, таунхаус – это нечто среднее между квартирой и дачей. Такое жилье предпочитают молодые семьи с детьми. Для холостяков там слишком размеренная и монотонная, проще говоря, скучная жизнь. А вот пожилым людям будет уютно в таких поселениях, но здесь нужно учитывать, что старики не всегда достаточно мобильны для такого образа жизни.

Геула

Давно стало общим местом мнение, что отделка от застройщика некачественна и не стоит своих денег, несмотря на дешевизну. Однако все не так просто.

Во-первых, новостройка дает усадку, а вслед за ней «трещит по швам» свежий ремонт. Как бы качественно не был построен дом, и какие бы технологии не использовались, усадки все равно не избежать. Да, она может быть не сильной, но она будет. А значит швы в местах укладки гипсокартона, а возможно и плитки, пойдут мелкими трещинками. В качественном доме плитка, конечно, не отвалится, и сетка трещин не будет сильно заметна, но для дорогого ремонта такой дефект неприемлем. А если делать недорогой, а опыта отделочных работ нет, то овчинка не стоит выделки.

 

usadka_novostroyki_kogda_delat_remont_8P

Во-вторых. Проследить за рабочими, чтобы они сделали все качественно, ничуть не проще, чем за застройщиком. Спросить с них результат тоже. Поэтому если знаний и навыков нет, то браться не стоит. Впрочем, если все делать самостоятельно, получится дешевле, но без опыта огрех будет еще больше, чем у рабочих застройщика. К тому же это очень трудоемко. Полноценный ремонт растянется на год-другой, и все это время нужно будет жить в строительной пыли. Дышать ей, засорять технику и пачкать уже частично сделанный ремонт.

Таким образом, если средства и/или практический опыт позволяет сразу сделать амбициозный ремонт, то от услуг застройщика. безусловно, стоит отказаться. Огрехи после усадки дома можно поправить потом. Если ресурсов совсем не много, то ремонт от застройщика далеко не худший вариант.

Геула

Застройщики в борьбе за клиента пытаются сделать жилье как можно более привлекательным. Как следствие, в квартирах комфорт-класса часто появляются не свойственные им элементы. Например, французские окна, которые у нас принято называть панорамными.  

 

Очевидные достоинства французских окон

 

Почти все потенциальные покупатели, услышав о панорамном остеклении в квартире, радуются. И неудивительно.

 

Панорамные окна это:

1. Стильно, необычно, оригинально.

2. Обилие света в доме.

3. Зрительное расширение пространства.

 

 post-61001-0-13511200-1317371945.jpg

 

Скрытые от глаз недостатки

 

      1.   Городской пейзаж за окном приобретает архиважное значение, если у квартиры панорамное остекление. В идеале это река, лес, водохранилище или хотя бы крыши окрестных домов. Хуже, если это соседний дом на малом удалении, так что хорошо видно жильцов или посетителей офисов. А вот проспект за окном – дело вкуса. Кому-то нравится за чашкой кофе наблюдать за жизнью города, а кому-то нет.

 

      2.   Панорамные окна очень требовательны в уходе. В отличие от обычного окна, прикрытого шторками, на французском видна каждая пылинка. Поэтому мыть его придется очень часто. Что не всегда возможно сделать самостоятельно. К примеру, если этаж высокий, а оконный проем очень большой, упирающийся в потолок, то справится своими силами почти невозможно. В домах премиум-класса для этого регулярно нанимают бытовых альпинистов.

 

 

     

3.   Обеспечивать безопасность в квартирах на низких этажах с большими окнами сложнее.

 

 

Мифы о французских окнах

 

Принято считать, что в квартирах с панорамным остеклением холоднее. В действительности все зависит от качества остекления. Если  плохое, то холодно будет с любым окном. Конечно, когда окно не просто от потолка до пола, а занимает всю стену или даже 2 стены, то разница будет ощущаться. В теплое время года будет много теплее, а в холодное, соответственно, холоднее. Но такое остекление делают только в коттеджах или квартирах премиум-класса.  

Как видим, квартира с панорамным остеклением должна иметь панорамный вид из окна, иначе лучше остановить свой выбор на другом объекте. А вот с бытовыми трудностями, вроде частого мытья окон, вполне можно справиться, если хочется иметь в доме роскошные французские окна. Но при этом нужно быть готовым к дополнительным расходам.

Геула

Эксперты единодушны: цены на недвижимость московского региона достигли своих минимумов. Рост пока никто не предсказывает. Однако былых скидок, которые застройщики все еще активно раздают желающим, в скором времени может  не стать.

 

Вторичный рынок

 

Владельцы недвижимости на вторичном рынке, которая сильно просела за минувшие 2 года, активно пытаются поднимать цены, но сделки по новым ценам пока не фиксируются. Правда, рассчитывать на прежние скидки в 10, а то и 20%, уже не приходится. Продавцы уступают мало и неохотно. С дисконтом можно купить только низколиквидное  жилье.

 podarok.jpg

Первичный рынок

 

Спрос стабилизировался. Он достаточно высокий. В среднем уровень спроса соответствует докризисным показателям 2013 года. Предложение продолжает нарастать, и, по всей видимости, эта тенденция сохранится на несколько ближайших лет. Но цены тем не менее уперлись в дно, так как нижняя граница определяется себестоимостью застройщиков. Сегодня этот показатель составляет 20-25%.

 

Промежуточные итоги кризиса

 

Жилье стало доступней. Но не только  оттого, что цены упали, а они упали, но вместе с доходами россиян. А еще и оттого, что  девелоперы перестали строить крупногабаритные квартиры в 50 м2 с одним окном и свободной планировкой. Средняя площадь квартиры на столичном рынке стала меньше, но квартиры стали более удобными для проживания. Улучшились планировки. Согласно статистике, за минувший год число квартир, выставленных на продажу, выросло почти на четверть, в то время как общая площадь квартир к продаже возросла лишь на 13-15%.

 

Таким образом, если ничего кардинального с экономикой страны не произойдет, цены на московскую и подмосковную недвижимость сохранятся на прежнем уровне. При этом для резкого ухудшения макроэкономического сценария на данный момент нет предпосылок. А при нынешнем уровне доходов и, как следствие, уровне спроса, средняя цена квартиры может уменьшиться только за счет дальнейшего заполнения рынка менее габаритным жильем. Более того, можно ожидать небольшого роста, вызванного инфляцией.

Геула

В последнее годы в Москве и МО строится много новых ЖК, которые расположены на небольшом удалении от обжитых территорий. Это могут быть сотни метров, а могут и 2-3 км. Такое расстояние несложно преодолеть при необходимости, а застройщик возводит собственную инфраструктуру и обычно организовывает дополнительно транспортное сообщение, если существующего недостаточно. Но чаще всего социальная инфраструктура строится не в первую очередь, а остальное будет зависеть от темпов заселения дома.

 

 lori_0004118658_bigwww_2.jpg

Когда деньги вкладываются в строительство дома на котловане, то всем кажется, что заезд будет производиться сразу после получения ключей. Однако на практике, получив ключи,  99% жильцов долго не могут приступить к ремонту, т.к. не успевают совмещать работу со стройкой, и былой энтузиазм улетучивается. Первые новоселы появляются не ранее чем через 2 месяца. Но и таких немного. Если жилье вводится в эксплуатацию полностью готовым, то уже в течение первых 4-6 месяцев заселяется от 30% владельцев квартир. Остальные неспешно делают ремонты или только собирают на него деньги, так как покупали квартиру в рассрочку. Многие на этом этапе продают квартиру, так как приобретали ее в инвестиционных целях. Впрочем, новый закон уменьшит число последних. Неудивительно, что при таком подходе социальные объекты сдаются не в первую очередь.

 

Обычно застройщики планируют ввести в эксплуатацию д/сад, школу и поликлинику во вторую или даже третью очередь. Очевидно, что даже построенный в первую очередь детсад может оказаться пустым. Правда, если детский сад муниципальный, то в него, скорее всего, будут ходить не только дети жителей ЖК. В этом случае работа начнется сразу после ввода в эксплуатацию, но припозднившимся новоселам может не хватить мест.

 

Сфера услуг тоже начинается свою работу не сразу со сдачей первого дома. Первое кафе обычно открывается к моменту, когда заселено половина комплекса, а вот продуктовый магазин чаще всего начинает свою работу вместе с первыми новоселами, но не всегда. Если дома малоэтажные, и строятся медленно, то и этого блага может долго не быть.

Преимущества же новостроек очевидны: новое жилье, конечно, лучше старого, но  если вы не готовы покупать его дорого и очень дорого, то благ придется подождать. Обычно за 2-3 года все приходит в норму.

 

Геула

На рынке недвижимости переполох. Медленно ползут слухи о том, что достигнуто дно. Давайте попробуем разобраться, так ли это.

Состояние рынка недвижимости сегодня

 

За последний месяц стоимость жилья в сегменте экономкласс выросла на 1%. А общее количество недорогих квартир на рынке столичного региона снижается. Та же картина наблюдается и в целом по стране. В ряде регионов стоимость недорого жилья даже начала возвращаться на докризисный уровень. Впрочем, спрос на недвижимость после весеннего пика снова начал падать. Таким образом, говорить о росте рынка, безусловно, рано, но прежние скидки в десятки процентов уже почти не встречаются.   

 

Более дорогое жилье (бизнес- и премиум-класс) сейчас востребовано мало. Спрос продолжает падать, а предложение, хотя и незначительно, но нарастать. Эксперты отмечают, что значительная доля спроса в этом сегменте приходится на иногородних покупателей. Особенно активны жители Санкт-Петербурга. Также частыми клиентами риелторских агентств Москвы являются жители северных городов: Омска, Новосибирска и др.  Согласно статистике, доля иногородних покупателей на данный момент составляет около 40%. Конечно, эти данные нельзя назвать 100-процентно объективными, но то, что покупателей из регионов прибыло, отмечают все представители риелторского сообщества. По наблюдениям, большая часть новых владельцев не планирует постоянно проживать в приобретенных квартирах. Кто-то будет держать жилье, так как часто совершает бизнес-поездки в Москву. Многие приобретают квартиры подрастающим детям, а это значит, что часть купленных квартир пополнит и без того стагнирующий рынок аренды.

 

 10940_645_std.jpg

 

Быть или не быть: пора ли покупать?

 

Дать однозначный ответ на избитый вопрос «Пройдено дно или нет?» не может никто. Не стоит надеяться поймать точку оптимума. Это почти всегда не удается сделать даже экспертам. А в целом же, ситуация на рынке такова, что дно где-то рядом. Это означает, что пора, исходя из своих персональных условий, присматривать жиле. Если есть деньги в рублях, то момент для входа, если и не оптимальный, то близко к тому. Точнее не скажет никто. Если деньги в валюте, то можно подумать, посчитать – дьявол кроется в деталях.

 

Геула

Среди объявлений о продаже недвижимости часто встречаются такие, в которых предлагается купить комнату в квартире. Однако на практике вместо комнаты владелец обычно продает долю. Юристы называют ее идеальной долей. От реальной она отличается тем, что за владельцем не числятся конкретные метры, а только абстрактная часть жилица.

kuplya-prodazha-doli.ipg_-300x225.jpg

 

Чем комната в квартире отличается от доли

 

Собственник комнаты – полноправный владелец. Он может распоряжаться ей независимо от других жильцов квартиры. Владелец доли ограничен в праве распоряжаться своей собственностью. Так, соседи по квартире имеют преимущественное право покупки. На практике это означает, что иные собственники должны написать письменный отказ от покупки. И покупатель обязан лично убедиться в их согласии. Если иные владельцы не согласны, то продавец будет стремиться использовать обходные пути: договор дарения, договор займа, продажу по завышенной цене и т.п. Соглашаться на такую сделку без консультации опытного юриста или риелтора ни в коем случае нельзя. Нюансов здесь действительно очень и очень много.

Цитата

Конкретные метры в помещении при владении долей могут быть выделены на основании  добровольного соглашения всех владельцев либо в судебном порядке. У владельца доли, также как и у владельца  комнаты, может быть отдельный лицевой счет при оплате коммунальных услуг. Однако все это не является основанием того, что собственник вправе единолично распоряжаться жильем, если он владеет долей в квартире, а не комнатой.

 

Как перевести комнату в долю

 

По закону (ст. 252 ГК РФ), выделить долю в натуре, т.е. реальные метры, если оное не несет ущерб имуществу  других собственников, можно при согласии других владельцев. Фактически это означает, что жильцы должны разделить между собой метры так, чтобы каждому досталась равная площадь комнаты (возможна доплата одного владельца другому), а также кухни, коридора и иных мест, например кладовок, если они имеются. Проще говоря, жилье должно быть разделено так, чтобы у каждого владельца был отдельный вход. Если это невозможно, то при согласии всех владельцев, квартиру все же можно разделить. При несогласии хотя бы одного, раздел происходит по суду, и судебная практика неоднозначна. Т.е. суд вполне может отказать.