Перейти к содержимому

Galla48's блог

  • записей
    17
  • комментария
    4
  • просмотра
    6 614

Об этом блоге

Все про ипотеку, наследование и распоряжение недвижимостью

Записи в этом блоге

Galla48

ipoteka2017-1.jpg 

Последние два месяца 2016 года характеризовались почти ажиотажным спросом на первичное жилье, покупаемое на условиях ипотеки. Среднестатистический процент по жилищным кредитам составил 11-11,5%, что привлекло внимание потенциальных новоселов. Интерес подогревался и ожидающимся прекращением государственного субсидирования ипотеки.

Как результат, в ноябре-декабре был зафиксирован пик спроса на ипотечные программы, а для заемщиков, успевших получить одобрение банка по кредитам до «боя курантов», в 2017 году продолжает работать господдержка ипотеки.

Как поведет себя ипотечное кредитование в 2017 году? С точки зрения экспертов по недвижимости, на формирование стоимости кредитного жилья будут влиять следующие противоречивые факторы:

·         снижение покупательского спроса должно мотивировать застройщиков на снижение цены квадратного метра;

·         стоимость строительных работ и материалов растет ввиду текущих инфляционных процессов.  

Если, к тому же, застройщикам будет запрещено продавать жилье на незавершенной стадии, то это неизбежно будет способствовать удорожанию недвижимости.

Стандартная ипотечная ставка, без привлечения государственных субсидий, сейчас держится на уровне 12,5-13%. По мнению финансовых аналитиков, это предельный процент, который может выплачивать среднестатистический заемщик. Нынешние ставки соизмеримы с уровнем 2013-14 годов, когда был отмечен рекордный интерес к ипотечным кредитам.

Ожидается, что феврале-марте 2017 года ЦБ России продолжит плавное понижение ключевой ставки, и, вслед за этим, появятся ипотечные займы с лояльной кредитной ставкой в 10-10,5%.  

Galla48

1402465478231.png

Покупка недвижимости на условиях ипотеки, несмотря на все сложности с оформлением и необходимостью долгие годы работать «на банк», остается востребованным кредитным продуктом. По статистике банковских аналитиков 85% россиян изъявляют готовность приобрести отдельное жилье, используя заемные деньги.

Препятствия для будущих новоселов

Основная преграда, отделяющая среднестатистического гражданина от вселения в приобретенную по ипотеке квартиру – необходимость соответствовать требованиям банка по размеру ежемесячного дохода. Не секрет, что огромное количество россиян не могут подтвердить реальный заработок из-за широкого использования «серых» схем оплаты.

Потенциальных заемщиков часто пугает обширный список бумаг, без которых невозможно получить одобрение по ипотечному кредиту. Если учесть, что некоторые документы, затребованные банком, имеют ограниченный период действия, то будущему покупателю квартиры придется затратить существенное количество сил и времени, чтобы сформировать весь необходимый пакет справок.

Ипотека по минимуму документов

В линейке банковских ипотечных продуктов особенное место занимает кредит на покупку жилья, анонсируемый как ипотека по одному или двум документам. Действительно, такая форма кредитования идеально подойдет для тех, кто имеет достаточно высокие доходы, но подтвердить документально его не может.

Что потребуется для оформления ипотеки на облегченных условиях

При подаче заявления на выдачу кредита на покупку недвижимости потребуется паспорт будущего заемщика, как основной документ. В качестве дополнения предъявляется водительское удостоверение, военный билет, удостоверение личности или СНИЛС. На основании этих документов банк будет рассматривать предоставленную гражданином кредитную заявку, и принимать решение о возможности оформления ипотеки.

Приятным бонусом для заемщика является стремительность в вынесении банковского решения – одобрение кредита или отказ будут оглашены на протяжении 1-2 дней. 

Ложка дегтя в облегченной ипотеке

Основные требования, выполнение которые необходимо для оформления ипотеки на упрощенных условиях:

·         внесение начального взноса в размере 40-50%;

·         идеальная кредитная история;

·         непродолжительный срок кредитования;

·         отсутствие иных кредитов.  

Ставка по такой ипотеке обязательно будет превышать среднерыночную, как минимум, на 0,5% в год.  Кроме этого, дополнительные проценты придется уплатить за неполное страхование кредита.

Главное разочарование для потенциального заемщика – то, что банк, на основании минимума документов, только принимает решение о выдаче кредита. При оформлении ипотеки финансисты оставляют за собой право истребования дополнительных документов, среди которых будут обязательно справки, подтверждающие платежеспособность.

Кому можно воспользоваться ипотекой по паспорту

Кредит на квартиру по минимуму документов целесообразно оформлять при следующих обстоятельствах:

·         потенциальный заемщик имеет высокий регулярный доход, но предоставление справок для него затруднительно;

·         гражданин использует субсидии или материнский капитал, но необходимые средства находятся на стадии поступления на его счет;

·         имеет место многоступенчатая квартирная сделка, и у заемщика сжаты временные сроки.

Оформление ипотеки всегда обязывает заемщика повышенной рассудительности и трезвости при принятии решения. Выбирая ипотеку по 1-2 документам, надо особенно тщательно оценить собственные ресурсы, чтобы не оказаться в проигрыше.

Galla48

blog-0512351001446664521.jpgПриватизация недвижимости – право, которое единожды может реализовать каждый россиянин. Довольно часто возникают обстоятельства, при которых кто-либо из членов семьи отказывается от бесплатного перевода квартиры в частную собственность. Гражданин проживает на квадратных метрах и далее, но при этом не является собственником жилья. Более того, оставаясь зарегистрированным в квартире, такой «отказник» обладает правом бессрочного проживания в ней.

obremenenie_na_kvartiru_2-480x290.jpg

Что говорит закон

Статья 292 Гражданского кодекса прямо указывает на то, что со сменой собственника квартиры все члены семьи предыдущего владельца теряют право пользования проданной квартирой. Однако в законе существует оговорка, что это общее правило касается только тех сделок по приватизации, которые совершены после 1 января 2005 года. Больше того, любое правило предусматривает исключения.

Несмотря на то, что в законодательстве нет правовой нормы, которая закрепляет право «отказника» на постоянное обитание в проданной квартире, такое предписание закреплено в Постановлении Верховного Суда от 2 июля 2009 года.

Согласно этого документа, ни предыдущий собственник квартиры, ни гражданин, купивший ее, не имеет права выселить «отказника» и прекратить его регистрацию по месту проживания. В любой момент возможна ситуация, когда лицо, имеющее право на бессрочное пользование жильем, обратится в суд с заявлением о незаконности проведенной сделки и восстановить свои права в законном порядке.

Что делать покупателю

Во избежание возникновения судебных притязаний от граждан, которых «продали» вместе с квартирой, покупателю необходимо провести тщательную правовую экспертизу всех правоустанавливающих документов на квартиру. При наличии обременений в виде «отказников» лучше подыскать другой вариант для приобретения недвижимости. В случае если покупателя интересует конкретная квартира, и он согласен мириться с возможностью отстаивать свое право собственности в суде, ему следует придерживаться следующих рекомендаций:

· проверить, кто их лиц, зарегистрированных в квартире, ранее отказался от приватизации;

· при заключении договора купли-продажи необходимо удостовериться, что отдельным пунктом перечислены все граждане, имеющие право на бессрочное проживание. Без этого сделка будет считаться незаконной;

· до подписания договора покупателю следует обезопасить себя – получить от «отказников» письменное обязательство в добровольном порядке освободить проданную квартиры и сняться с регистрационного учета.

Такие меры смогут некоторым образом гарантировать покупателю отсутствие претензий со стороны «отказников».

Galla48

blog-0207710001440786231.jpgСегодняшний рынок недвижимости предлагает потенциальному новоселу различные варианты приобретения жилья. Если у покупателя недостаточно собственных средств для оплаты квартиры, можно воспользоваться услугами банков и оформить ипотеку или получить рассрочку от строительной компании.

ioteka_ili_rassrochka.jpg

Ипотека – не для всех

Традиционная форма оформления кредита на покупку жилой площади – ипотечный заем. До вступления страны в период экономического кризиса услугами финансовых учреждений пользовалось подавляющее число граждан, желающих купить квартиру в кредит. Этому способствовало несколько положительных факторов:

· минимальный размер первоначального взноса – от 10%;

· срок предоставления ссуды – до 30 лет;

· возможность использования сертификата на материнский капитал или участвовать в льготных программах субсидированной ипотеки.

При этом далеко не каждый гражданин мог воспользоваться банковским предложением. Необходимость подтверждения официального дохода и объемный пакет документов – препятствия, которые удавалось пройти не каждому. Кроме того, некоторые банки в кредитном договоре предусматривали пункт, согласно которому заемщик мог досрочно расплатиться по ипотеке только со штрафными санкциями.

В 2015 году объем сделок по приобретению недвижимости с использованием ипотеки упал вполовину. Этому способствовал рост процентной ставки, ужесточение банковских требований к заемщикам и неуверенность населения в завтрашнем дне. Сегодня оформить льготную ипотеку – непросто, и далеко не каждый заемщик решится на оформление кредита под залог недвижимости, особенно на вторичном рынке, где ставки достигают 24% в год.

Рассрочка от застройщика – насколько она выгодна?

Строительные компании сегодня предлагают обилие всяческих преференций для потенциального покупателя. Это может быть скидка на стоимость квадратного метра, бесплатная отделка квартиры или предоставление рассрочки. При оформлении рассрочки платежа процентная ставка может быть совершенно символической – 1-2%, или застройщик предоставит полностью беспроцентную схему погашения платежей.

Позволить себе воспользоваться выгодным предложением от застройщика можно при соблюдении следующих условий:

· срок предоставления рассрочки – до 3-5 лет;

· первоначальный взнос должен составлять от 30 до 50% от стоимости квартиры.

Ежемесячный платеж при рассрочке платежа будет существенно выше, чем при ипотечном кредите. Однако общий размер переплаты по такому варианту приобретения жилья будет составлять не больше 10%. За ипотечную квартиру придется заплатить, как минимум, двойную цену.

Покупка жилья в рассрочку от застройщика будет еще более выгодна, если оформить ее как можно раньше, поскольку срок предоставления рассрочки будет отсчитываться с момент сдачи дома в эксплуатацию.

При выборе варианта приобретения недвижимости следует руководствоваться главным правилом – тщательно просчитывать все возможные риски, досконально изучать текст договора. Тогда покупка квартиры принесет только положительные эмоции.

Galla48

blog-0961976001437149338.jpgПри совершении сделок, связанных с недвижимостью, находящейся в общей собственности у супругов, органы Росреестра требуют обязательного письменного согласия мужа/жены, удостоверенного нотариальной записью. Обойти это требование удается лишь в некоторых случаях:

· квартира получена одним из супругов в порядке наследования или дарения;

· жилье было приобретено в собственность до официальной даты бракосочетания;

· между супругами заключен брачный контракт, в котором содержатся особые условия относительно недвижимого имущества и прав на него.

Во всех остальных ситуациях квартиру, где проживает семья, можно обменять или продать только при официально оформленном согласии второго супруга.

bigz40vnmqu25i8w1l9khy7drbt3scxp6ajofeg-800x324.jpg

Если недвижимость приобретена на условиях ипотечного займа, оформленного до регистрации законного брака, то, теоретически, она может быть зачислена в категорию добрачного имущества. Тем не менее, закон предусматривает получение одобрения супруга на продажу такой квартиры, если выплаты по кредиту приходились на период официального брака. Не имеет значения при этом, какая доля задолженности по ипотеке была уплачена банку во время семейной жизни.

Обязательность получения нотариально удостоверенного согласия жены/мужа при совершении регистрационных действий с квартирой установлена в целях соблюдения интересов менее защищенной стороны в случае развода.

В 2015 году законодатели рассмотрели вопрос об отмене существующей нормы права относительно указанного документа. Предполагается, что отныне документальное согласие не придется заверять у нотариуса. При совершении сделки по отчуждению жилья семейная пара должна будет лично подтвердить свое одобрение в подразделении Росреестра.

Такой законопроект принять в первом чтении. Однако, окончательное одобрение парламентариями поправок к закону, регламентирующему регистрацию прав собственности, может открыть лазейку для злоупотреблений.

Чиновники регистрационной службы, в отличие от государственного нотариуса, не несут обязанность по толкованию правовых последствий совершаемой сделки по продаже или дарению жилья для обоих супругов. В результате может случиться так, что право собственности на отчуждаемую квартиру придется восстанавливать в затяжных судебных процессах.

Galla48

blog-0494741001435946544.jpgВладельцы долей в квартире, желающие продать свою часть и разъехаться с родственниками или соседями, обязаны письменно оповестить всех сособственников квартиры о предстоящем отчуждении. В уведомлении необходимо четко обозначить условия продажи доли и стоимость будущей сделки. При этом для продавца действует ограничение: цена реализации третьим лицам не может быть ниже той, которая предлагалась соседям.

Норма закона, говорящая о преимущественном праве покупки долей, на практике становится препятствием, которое используют несогласные сособственники в качестве меры давления на продавца. Чтобы законно распорядиться своей недвижимостью и не стать заложником доброй воли соседей, можно использовать альтернативные варианты продажи доли в квартире:

· «маскировка» договора купли-продажи под договор дарения;

· отчуждение путем дарения минимальной доли в праве собственности и последующая сделка продажи;

· указание в договоре купли-продажи цены, значительно превышающую среднерыночную;

· оформление договора займа на сумму, равную стоимости доли в квартире и передача права собственности в качестве залога.

Все эти способы являются абсолютно законными, и собственник доли может ими воспользоваться в ситуациях, когда достичь согласия с соседями не удается.

Нюансы при оформлении продажи доли в квартире через договор дарения

Гражданин имеет право распорядиться принадлежащей ему собственностью по своему усмотрению, не испрашивая при этом согласия других совладельцев жилья. Таким образом, можно подарить долю в квартире чужому человеку в обход правила, декларирующего преимущество других сособственников.

Минус такого способа отчуждения доли – передача денег за недвижимости будет происходить неофициально, поскольку договор дарения является безвозмездной сделкой. Кроме того, покупатель, если он не входит в число близких родственников, заплатит государству немалую сумму в виде налога на доходы.

Вариант дарения минидоли в квартире предусматривает передачу по договору сколь угодно малой части жилплощади продавца. После совершения сделки дарения собственник доли имеет право продать новому владельцу оставшуюся часть своей недвижимости.

Отрицательным моментом такого решения вопроса по продаже доли является то, что между двумя сделками (дарения и продажа) должно пройти немалое время, иначе легко доказать притворность таких договоров.

Залоговый вариант отчуждения доли

Способ продажи доли в квартире через оформление займа с залогом – наиболее перспективный в плане безопасности сделки. Вся процедура полностью документируется, продавец получает полную стоимость доли, а через небольшой промежуток времени покупатель может оформить право собственности на долю в квартире.

Трудность, с которой могут столкнуться стороны при проведении отчуждения доли по залоговой схеме – возможный отказ уполномоченного органа в регистрации сделки с залогом. Тем не менее, такой отказ легко оспаривается в суде.

Galla48

blog-0477737001434125912.jpgПриобретение недвижимости на условиях ипотеки предусматривает непроизвольную «привязанность» заемщика к купленной квартире на продолжительный срок. Это обусловлено тем, что ипотечное жилье является предметом банковского залога на весь срок действия кредитного договора.

При возникновении необходимости разменять или продать жилплощадь, являющуюся предметом банковского залога, следует выбрать наиболее подходящий вариант:

· перевод обязанностей заемщика по ипотечному договору на третье лицо;

· самостоятельная продажа квартиры;

· реализация квартиры с посредничеством банка.

Любые манипуляции с жильем, находящимся в залоге у финансового учреждения, возможны только при одобрении банка. Поэтому, прежде всего, заемщик должен обратиться в кредитное учреждение за получением согласия.

При этом в большинстве случаев понадобится предварительный договор купли-продажи ипотечной квартиры. Это требуется для того, чтобы банк смог реально оценить собственные риски при переоформлении сделки.

Продажа квартиры через перевод долга

Этот вариант предполагает, что договор ипотеки будет перезаключен, и в качестве заемщика будет выступать покупатель квартиры. Продажа ипотечной квартиры посредством замены должника производится в тех случаях, когда у покупателя недостаточно денег на полный выкуп недвижимости.

Минусы данного способа продажи:

· для совершения сделки потребуется внушительный пакет документов и проверка платежеспособности покупателя;

· квартира остается предметом залога.

Продажа квартиры заемщиком без участия банка

Этот вариант реализации ипотечного жилья требует обязательного наличия у покупателя полной суммы, указанной в кредитном договоре. Как только деньги будут внесены в банк, заемщик получит на руки закладную с отметкой кредитного учреждения об отсутствии задолженности.

Часть денег, полученных банком от покупателя квартиры, будут израсходованы на погашение долга по ипотеке и начисленных процентов. Остаток средств получит покупатель по окончании оформления сделки.

Отрицательный момент такого варианта продажи – длительный срок процедуры.

Продажа залоговой квартиры через банк

По регламенту этот метод продажи ипотечного жилья аналогичен предыдущему. Сопровождение сделки кредитным учреждением является дополнительной гарантией для продавца в безопасности купли-продажи.

Кроме того, сроки процедуры существенно сокращаются, поскольку часть действий по снятию обременения берет на себя банк.

Galla48

blog-0740376001429604950.jpgВ марте 2015 года крупнейшие банки приступили к выдаче ипотечных кредитов с государственной поддержкой. Процентная ставка по льготным займам под залог недвижимости устанавливается на уровне 11,9-12 процентов в год против рыночных 16-20. Однако чтобы получить заветный кредит на жилье на условиях пониженной ставки, потенциальный заемщик должен соответствовать установленным критериям.

ipotechnoe_kreditovanie.jpg?itok=K2hHLa28

Условия выдачи льготной ипотеки

Для получения привилегированного ипотечного кредита должно неукоснительно соблюдаться три основных условия:

· при оформлении ссуды должно быть внесено не менее 20% от суммы ипотечного займа;

· размер займа на приобретение недвижимости ограничивается суммами в 3 миллиона рублей по России или 8 миллионов рублей для обеих столиц – Москвы и Санкт-Петербурга;

· льготная ипотека может оформляться только на жилье, представленное на первичном рынке. Это может быть новостройка или строящаяся недвижимость с готовностью не менее 20%.

Последнее условие – своеобразная ловушка для потенциальных заемщиков. Не секрет, что покупателю выгоднее купить квартиру на этапе строительства – так она обойдется дешевле. Но для того, чтобы оформить льготный кредит, необходима аккредитация застройщика в том банке, который предоставит заем по сниженной процентной ставке.

В конце прошлого года банковские организации, не желая рисковать, резко ограничили аккредитацию строительных организаций. И для того чтобы получить льготный кредит для заключения договора о долевом участии, будущему заемщику придется поискать подходящий объект.

Крупные банки имеют базу проектов, уже прошедших аккредитации. Например, Сбербанк предлагает в ипотеку около 6000 квартир по всей территории страны. Газпромбанк готов пойти навстречу заемщикам и вместе с заявкой на получение займа принимает необходимые для аккредитации застройщика документы.

Что можно купить на льготный ипотечный кредит

Исходя из максимально возможного займа и суммы первоначального платежа, стоимость новой квартиры в столицах должна составить около 10 миллионов рублей. Это означает, что московский заемщик может рассчитывать лишь на однокомнатную квартиру или более просторную – но вдали от МКАДа, метро и железнодорожных станций.

Получателям льготного ипотечного кредита в регионах несколько проще – за предполагаемые 3,6 миллиона рублей они смогут подобрать неплохую квартиру в новостройке.

Кому доступна льготная ипотека

Максимальный срок пользования ипотечными деньгами – 30 лет. Если будущий заемщик внесет положенные 20% от суммы кредита, то на протяжении трех десятилетий он будет ежемесячно платить банку по 80 тысяч рублей. Если эта сумма будет составлять 30-40 процентов от совокупного бюджета, то многие банки не пойдут на предоставления льготного кредита из-за высокого риска возникновения проблем с погашением. Поэтому говорить о высокой доступности ипотеки для среднестатистического россиянина говорить не приходится.

Galla48

blog-0839125001424121511.jpgКризисная волна не только погребла под собой надежды россиян на получение ипотечных кредитов на сколько-нибудь лояльных условиях, но и нависла над строительными компаниями. Спрос на жилье пошел на спад, сейчас аналитики предрекают снижение рынка недвижимости, как минимум, на 20%, а при дальнейшем усилении кризисных явлений в экономике эта цифра может составить 50%.

Недоступность ипотеки влечет за собой убытки у девелоперских компаний. Застройщики и ранее практиковали продажу квартир в новостройках на условиях рассрочки. С началом текущего года кризис заставил, несмотря на высокую долю риска, расширять сегмент жилья, продаваемого в рассрочку. Если ранее первоначальный взнос, который требовал застройщик, составлял не менее 30%, то сейчас можно купить жилье при наличии всего 5% от нужной суммы.

mortgage_from_builder.jpg

Достоинства рассрочки от застройщика

Несомненный «жирный» плюс, который можно поставить рассрочке – минимальный пакет документов, который должен собрать покупатель. Если банки ужесточают требования к заемщикам, то девелоперы готовы предоставить рассрочивание платежей клиенту без подтверждения дохода, поручителей и залогового имущества. Перечень требуемых документов крайне скромен – обычно это паспорт и ИНН.

Еще одно преимущества покупки недвижимости в рассрочку – акции и дополнительные бонусы, которые может предлагать застройщик в качестве маркетингового хода. Это может быть, к примеру, снижение цены квадратного метра при покупке 3-4 комнатной квартиры.

Лояльность застройщиков к покупателям – существенный перевес в пользу рассрочки. Конечно, на снижение требований и более рискованные условия для себя девелоперы идут вынужденно, под влиянием кризиса. Но для покупателя это выгодно – сейчас рассрочка может составлять до 5-7 лет против прошлогодних трех.

Ложка дегтя

Как и ипотечная квартира, жилье, купленное в рассрочку, не является собственностью покупателя до тех пор, пока не будет погашен последний платеж. Залог недвижимости – мера, защищающая застройщика от возможных финансовых рисков.

В целях привлечения все большего числа клиентов, девелоперы могут рекламировать существенные скидки и преференции потенциальному покупателю. Во избежание разочарований и финансовых потерь будущий новосел должен досконально проштудировать договор с застройщиком и все сомнительные моменты выяснять до подписания документа.

Galla48

blog-0250943001423515265.jpgНачало текущего года было не очень радостным для потенциальных получателей ипотечного жилья. Возросшая ключевая ставка ЦБ спровоцировала подъем процентных ставок, а требования, предъявляемые финансовыми учреждениями к заемщикам, серьезно ужесточились. К тому же льготные программы для молодых бюджетников (учителей, врачей) завершились с исходом прошлого года.

Перспективы облегчения оформления жилья в ипотеку на лояльных условиях были весьма расплывчатыми. В большинстве банков ставка кредита «плавала» в диапазоне 17-20 процентов в год. Интерес населения к ипотечному кредитованию снизился из-за нереально жестких условий. Страдали банки – впереди было резкое снижение веса кредитного портфеля. В невыгодных условиях очутились девелоперы – ожидалось массовое банкротство строительных компаний.

Правительство, несмотря на не самое благополучное экономическое состояние страны, пошло навстречу пострадавшей от кризиса отрасли, и 20 бюджетных миллиардов направило на субсидирование ипотеки.

Новый механизм субсидирования

Предполагается, что первые субсидии пойдут уже через неполный месяц. Однако механизм предоставления дотаций будет пересмотрен. Теперь положенную льготу будет получать не заемщики, а сами финансовые учреждения. Дотироваться будет разница между ставкой, сформировавшейся на кредитном рынке, и 13%. Сегодня это 4,5-7 процентов годовых.

Предварительно оглашены параметры ипотеки, подлежащей субсидированию:

· Сумма кредита для обеих столиц – до 6 млн.рублей, для всех иных регионов – до 3 млн.рублей;

· Взнос при оформлении ипотеки – от 20% от суммы займа;

· Период кредитования – до 360 месяцев (30 лет).

Час Х, когда ожидается финальное утверждение программы субсидирования – 27 февраля.

i_6331.jpg

Что ожидает ипотечный рынок в 2015 году

Эксперты из числа банковских аналитиков склонны считать, что суммы, выделенной правительством, может хватить на 6 месяцев, не более. К началу 4 квартала дотация закончится. Да и с учетом всех экономических и социальных факторов оформить ипотеку под заявленные 13% будет крайне сложно. Покупатели первичного жилья должны будут очень постараться и собрать максимальное количество документов в обоснование собственной платежеспособности и добропорядочности.

Galla48

blog-0953087001419279397.jpgКризисные явления, которые подвергают шторму российский рынок, не могут не повлиять на покупки-продажи недвижимости. Повышенная до 17,5 % годовых ключевая ставка ЦБ естественным образом привела к росту базовой процентной ставки по ипотеке. За неделю до наступления 2015 года основной игрок на кредитном рынке – Сберегательный банк – анонсировал повышение ставки по ипотеке до 22 % в год.

Стоит ли оформлять ипотечный договор в 2015 году?

Несмотря на все негативные обстоятельства, покупка недвижимости под ее залог остается самым популярным методом улучшения своих жилищных условий. Чтобы сегодня оформить квартиру или дом в ипотеку, потенциальному заемщику потребуется следующее:

· Предоставление максимального пакета документов, способного удостоверить платежеспособность будущего должника;

· Перед принятием решения о возможности оформления ипотечного займа необходимо рассмотреть все вероятности получения льготного кредита: военной ипотеки, ссуды для молодых семей или прочих видов социальных программ.

Несмотря на растущую тенденцию повышения цены на каждый квадратный метр жилья, инвестирование свободных средств в покупку недвижимости остается наиболее эффективным способом вложения денег в кризисный период 2015 года.

· Во-первых, стоимость недвижимости, даже при условии ее повышения, останется конкурентоспособной на рынке жилья;

· Во-вторых, уровень реальной инфляции способен минимизировать переплату по ипотечному кредиту;

· В- третьих, вложение денег в покупку недвижимости с целью ее последующей сдачи в аренду, даст возможность получения стабильного пассивного дохода.

Если ипотечный договор был заключен до 2015 года

Повышение процентных ставок по ипотеке, в основном, не коснутся тех заемщиков, кто заключил договор в докризисный период. Но, во избежание недоразумений с банком, должнику следует проверить все условия кредитного договора. Если там предусмотрено применение плавающей процентной ставки, то, скорее всего, банк повысит тариф за пользование кредитом.

Когда же процент по ипотеке остается фиксированным, то заемщик остается в плюсе – инфляция поможет сэкономить выплаты по ипотечному кредиту.

Galla48

blog-0875645001416859967.jpgВ разгар экономического кризиса и резкого обвала национальной валюты естественный вопрос, возникающий в россиян – имеет ли смысл покупать недвижимость на условиях ипотеки? Ответ – да! Аргументов в защиту этого утверждения немало. Но потенциальный заемщик должен соблюдать правила, которые помогут ему избежать неприятностей за время действия ипотечного договора.

Почему приобретать недвижимость – выгодно

Вариантов сбережения и увеличения личных финансов существует достаточно много. Один из них – инвестирование в недвижимость. Несмотря на то, что в период экономического кризиса 2014 года вряд ли можно надеяться на то, что купленные квадратные метры резко возрастут в цене, превратить купленную квартиру в источник дополнительного дохода – реально.

articles4198-46767-152785m.jpg

Если купленное жилье сдавать в аренду, то получение стабильного ежемесячного дохода – очевидно. Кроме этого, даже в условиях экономической нестабильности любая недвижимость в долгосрочной перспективе вырастет в цене. А если эта покупка будет первой, то у приобретателя возникает право на получение льготы по налогу на доходы физлиц.

Как получить максимальный экономический эффект от ипотеки

Покупка квартиры или домовладения на условиях ипотечного кредита, конечно, связано с некоторым риском. За долгие годы выплаты ипотеки заемщик может лишиться стабильного заработка, тяжело заболеть или даже умереть.

При заключении ипотечного договора банки предлагают заемщику купить полис страхования жизни и здоровья. И такая страховка, хоть и будет способствовать удорожанию кредита, поможет должнику выплачивать кредит в случае возникновения сложной ситуации. Если заемщик получит инвалидность или тяжелое заболевание, то выплаты по кредиту будет производить страховая компания.

Менталитет россиян еще не достаточно перестроился на «кредитные» рельсы. Имея на руках кредитный договор, многие заемщики стремятся погасить его заблаговременно. Это вполне понятное желание в период кризиса будет не очень выгодным для плательщика кредита. Процентная ставка по ипотеке вполне сопоставима с реальным уровнем инфляции.

Поэтому, погашая кредит досрочно, заемщик заранее обрекает себя на финансовые потери. Вносить ежемесячные платежи выгоднее именно в том размере, который предусмотрен кредитным договором. Свободные деньги, оставшиеся после уплаты регулярного платежа и ежемесячных расходов, лучше разместить на депозите или вложить, например, в ПАММ-счет.

Galla48

blog-0177112001413228500.jpgМенталитет россиян устроен таким образом, что постоянное нахождение в условиях, когда над человеком висит задолженность по кредиту, ввергает его в состояние душевного дискомфорта. Мы хоть и оглядываемся на Америку, где люди «живут» в кредит, но сами стараемся поскорее расквитаться с банковскими долгами. Особенно показательно это на примере использования ипотечного кредита.

Финансовые аналитики отмечают, что каждый четвертый заемщик стремится выплатить ипотеку раньше обусловленного договором срока. При этом должник и его семья находятся в постоянном режиме ограничений – развлечения, отдых и даже собственное здоровье приносятся в жертву ипотеке.

Если не рассматривать психологический аспект, а вернуться к математическим подсчетам, то оказывается, что при точном следовании графику платежей заемщик за 25 лет пользования ипотекой выплатит практически двойную, а то и тройную, ее стоимость. Масштаб выплачиваемых за эти годы процентных платежей поражает – и у каждого заемщика инстинктивно возникает стремление расплатиться с ипотекой пораньше.

1372169279_821788fa02.jpg

Однако за эти же 25 лет инфляция, размер которой составляет не менее 10% в год, попросту «съест» всю эту гигантскую переплату по ипотеке. Может оказаться, что, сократив срок кредитования на 5-6 лет за счет частичного досрочного погашения, истинная экономия составит сущие копейки. К тому же, за годы пользования ипотекой цены на недвижимость тоже изменятся и, скорее всего, в более высокую сторону.

Когда досрочное погашение окажется реально выгодным для заемщика?

· Если с последние годы доходы заемщика уменьшаются, а в ближайшей перспективе ожидается еще более значительное их снижение (например, выход на пенсию);

· Если у ипотечного заемщика имеются дополнительные доходы, сверх установленных ежемесячных платежей, которые он не хочет или не умеет инвестировать;

· Если психологический дискомфорт перспективы долгие годы выплачивать кредит и находиться под гнетом залога слишком велик для заемщика и ввергает его в состояние стресса.

В случае, когда совокупный доход заемщика позволяет безболезненно выплачивать положенные ипотечные взносы, и при этом некоторое количество свободных денег остается, то лучше заняться инвестированием в более выгодные проекты – приобретение акций, вложения в валюту или игра на Форексе.

Galla48

Ипотечный кредит рассчитан на долговременное погашение полученной суммы. За 10-20 лет, на протяжении которых заемщику придется отдавать банку заемные средства, могут произойти события, негативным образом влияющие на материальное положение должника. Это может быть и длительная болезнь, и снижение доходов вследствие потери стабильной работы. Чтобы не лишиться ипотечного жилья из-за невозможности выплачивать кредит, следует обратиться в банк для прохождения процедуры реструктуризации.

loan_restructuring.jpg

Реструктуризация ипотеки – это такое изменение первоначальных условий кредита, которое способно снизить финансовую нагрузку заемщика. Это может быть:

· Увеличение срока кредитования, позволяющее уменьшить ежемесячные платежи;

· Предоставление банком «кредитных каникул», на протяжении которых заемщик будет освобожден либо от всех платежей по ипотеке, либо от выплат по телу займа;

· Снижение процентной ставки по ипотечной ссуде;

· Закрепление в договоре фиксированной ставки;

· Изменение валюты кредита.

Условия получения согласия банка на реструктуризацию ипотеки

Обращаться за реструктуризацией ипотеки лучше до того, как допущена первая просрочка по кредиту. Основное требование банков при приеме заявления заемщика – отсутствие непогашенных просрочек сроком от 30 дней. При наличии объективных причин, препятствующих своевременной уплате кредита, банк сможет пойти навстречу заемщику и при более длительных просрочках.

Однако следует иметь в виду, что после проведения реструктуризации заемщику придется в первую очередь заплатить все просроченные суммы, только после этого кредитные взносы будут учитываться в счет погашения процентов и основного долга. Именно поэтому должнику не следует копить просрочку и обратиться в банк на самой ранней стадии.

Реструктуризация инициируется самим заемщиком. Если обстоятельства вынуждают его прекратить уплату ипотечных платежей, то необходимо обратиться в банк с соответствующим заявлением. При этом следует приложить те документы, которые смогут подтвердить ухудшение финансового положения: справку из лечебного учреждения, приказ об увольнении и трудовую книжку, справку 2-НДФЛ, в которой отражено снижение доходов, уведомление о сокращении штата по месту работы.

Galla48

Приобретение жилья на условиях кредита под залог недвижимости – практически единственная возможность справить новоселье для большинства молодых людей. Но, учитывая, что для получения ипотеки требуется внести солидный первоначальный взнос и затем в течение многих лет выплачивать довольно большие суммы в пользу банка, работникам бюджетной сферы приобрести житье в кредит непросто.

usloviya-ipoteki-dlya-vra.jpg

Действующие с 2013 года социальные программы предполагают льготы для работников медицины. Ипотека для врачей предусматривает следующие послабления:

· Снижение величины первоначального взноса до 10%;

· Процентная ставка по ипотеке фиксируется на уровне 5-7% в год, в дальнейшем планируется ее понижение до 3-4 процентов годовых;

· Получение компенсационных выплат на погашение ипотеки в зависимости от стажа работы по медицинской специальности;

Получение любых дотаций из государственного или регионального бюджета традиционно связано с большим количеством условий, которые следует соблюсти для того, чтобы медицинский работник смог принять участие в льготной ипотечной программе. Для московского региона требования, предъявляемые к заемщику, следующие:

· Возраст претендента на получение ипотеки для врачей не должен превышать 35 лет;

· Срок постоянного проживания в столице или Московской области – от 10 лет;

· Подтверждение того, что молодой врач нуждается в улучшении жилья;

· Место работы участника социальной программы – муниципальное или государственное медицинское учреждение.

Для получения сертификата участника программы «Ипотека для врачей» в Департамент жилищной политики следует предоставить довольно внушительный пакет документов. Следует иметь в виду, что процедура рассмотрения и оформления льготной ипотеки в банке ничем не отличается от традиционной. Поиск жилья участник социальной программы также проводит самостоятельно.

Департамент жилищной политики при рассмотрении кандидатуры льготника может принять отрицательное решение – от этого никто не застрахован. В случае отказа (недостаточный совокупный доход, наличие нескольких иждивенцев) ипотека оформляется на общих основаниях.

Galla48

blog-0971308001402131980.jpgПриобретение недвижимости на условиях ипотечного договора – самый распространенный способ обзавестись собственным жильем. Даже при том, что проценты по ипотеке довольно высоки и заемщик обрекает себя на многолетнее кредитное бремя – популярность ипотечных кредитов не снижается.

При заключении ипотечного договора банк предусматривает два вида вносимых платежей:

· Аннуитетные;

· Дифференцированные.

Подавляющее большинство финансовых учреждений рассчитывают платежи по аннуитетной схеме. Это означает, что на протяжении всего периода действия кредитного договора владелец ипотечной недвижимости будет выплачивать равные суммы. Казалось бы, это должно быть удобно заемщику. Но в этом-то и таится подвох аннуитета. До того момента, когда начнется погашение основного долга по ипотеке (тела кредита) пройдет немало времени, и первые годы весь платеж будет уходить на погашение процентов по кредиту.

raschyot-platezhej-po-ipoteke-kak-ne-oshibitsya.jpg

Дифференцированный платеж – редкий «зверь» в банковском секторе, хотя и будет для заемщика более выгодным вариантом. При алгоритме расчета по схеме дифференцированных платежей проценты начисляются не на всю сумму займа, а на остаток по ссуде. Поэтому в первые месяцы платежи будут довольно значительными: сумма, которая пойдет в уменьшение тела займа остается неизменной, а проценты в начале «ипотечного» пути будут немалыми. Но по мере того, как будет снижаться основной долг, будут уменьшаться и начисляемые проценты.

Аннуитетный вид платежей интуитивно более понятен заемщику и выгоден для банка – переплата по такому договору достигает 1,5 – 2 млн. рублей. Именно поэтому процент договоров с аннуитетными платежами более высок. Заемщику при проведении преддоговорных консультаций с банком следует ознакомиться с графиком будущих платежей и объективно оценить свои финансовые возможности. Если есть возможность внесении более серьезных сумм а течение первого года пользования ипотекой, то имеет смысл подыскивать банк, предлагающий дифференцированные платежи. А в случае, когда ипотека будет «съедать» основную часть семейного бюджета, лучше остановиться на аннуитетных взносах, поскольку инфляция сможет нивелировать переплату по ипотеке.

Galla48

Распорядиться собственной недвижимостью можно разными особами. Чаще всего используется договор дарения. Это объясняется теми положительными сторонами, которые имеет такая форма отчуждения собственности:

10261.jpg

· Простое оформление, не требующее совершения нотариальных действий;

· Короткий срок регистрации договора и невысокий размер государственной пошлины, не зависящий от стоимости недвижимости;

· Сразу после подписания договора и акта приема-передачи недвижимости право собственности переходит к одариваемому;

· В спорных случаях договор дарения может заменить традиционную сделку купли-продажи (например, передача собственником доли в квартире);

· Собственность, полученная по договору дарения, не будет подлежать разделу при разводе супругов.

Вместе с таким набором плюсов, договор дарения имеет и негативные стороны.

Налогообложение

Если даритель предполагает заключить договор дарения с лицом, не являющимся его близким родственником, тому придется уплатить в бюджет государства налог по ставке 13%, исчисленный с рыночной цены недвижимого имущества. При этом круг близким родственников четко очерчен ГК РФ. Скажем, гражданские супруги по закону родственниками не являются. В таких случаях предпочтительнее для передачи права собственности использовать завещание.

Возможность оспаривания

Безвозмездность договора дарения обусловливает возможность его оспорить при наличии сомнительных моментов. Если дарителем выступает престарелый, больной или социально незащищенный человек, который пожелает прекратить в суде договор дарения, то ему, скорее всего, удастся оспорить ранее подписанный договор дарения. С возмездными договорами ситуации судебного оспаривания невозможны.

Невозможность обременения

Поскольку договор дарения – безусловная сделка, то никаких обременений или условий содержать не может. Регистрационные органы могут признать договор недействительным, если в нем будут содержаться пункты относительно обременений в пользу дарителя или иных лиц – например, его права проживать в подаренной квартире.

×