Блог Геннадия Савинова

 На днях одна давняя знакомая обратилась за сопровождением сделки по продаже земельного участка и дома, права на которые зарегистрированы в 2010 г.

С земельным участком все оказалось нормально, а вот с домом, как это часто стало происходить после объединения баз кадастра и реестра прав, сплошные недоразумения.

У дома оказались аж четыре кадастровых номера. И все «актуальные».

Первый кадастровый номер выдает онлайн-сервис Росреестра при запросе по условному номеру. Но по этому кадастровому номеру дом находится в другом районе Московской области, правда, в деревне с таким же названием.

Второй кадастровый номер присвоен по данным БТИ на объект с литерой А, с правильной площадью.

Третий кадастровый номер также присвоен по данным БТИ, тоже с правильной площадью, но уже с литерами основного строения (А) и с литерами еще какого-то хозблока и забора. Надо полагать, БТИ «подливало» в Росрестр из другой пыльной папки технического учета.

Четвертый кадастровый номер присвоен Росреестром всего месяц назад. Возможно (так предположили в Кадастровой палате), что это сделано при исправлении ошибки, обнаруженной собственником чужого объекта в одноименной деревне другого района. Этот кадастровый номер и есть правильный. Наверное.

Вообще из 11 заказанных за последние 2 месяца выписок из ЕГРН по 7 объектам выявлены ошибки, которые необходимо исправлять.

В Росреестре устранение противоречий при слиянии разных баз данных называют «гармонизацией». Судя по тому, как это происходит и что из этого получается, можно предложить использовать терминологию публичного Дома-2, где этот процесс называют «волшебством». «Волшебством» собcтвенников или с собственниками? Не знаю, как правильно сказать, и тем более, когда это прекратится.

Далее перед вами - авторский текст раздела 2.5 Энциклопедии кадастрового инженера
(Учебное пособие/Под общей редакцией М.И. Петрушиной, А.Г. Овчинниковой. - М.: Кадастр недвижимости, 2015.-704 с., 137 ил.) «Оформление в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимости», написанный в марте 2013 г. и отредактированный перед выходом Энциклопедии в мае 2015 г. В целом он соответствует книжному варианту раздела,
которого у меня нет в электронном виде, поэтому производить «скрещивание» одного с другим не хочется. В Таблице количества регистраций по дачной амнистии приведены как авторские данные, так и сведения, полученные, надо полагать, из Росреестра. Так как от дачной амнистии на сегодняшний день остались рожки да ножки, материал может использоваться в качестве ретроспективной справки.

Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», получивший впоследствии устойчивое название закона «о дачной амнистии», вступил в силу 30 сентября 2006 г. Закон «о дачной амнистии» не имеет самостоятельной области регулирования, поэтому был принят в виде поправок к иным законодательным актам, в частности, к Федеральным законам от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав), от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее – Федеральный закон № 66-ФЗ) и др. С учетом дополнений и изменений как к собственно закону «о дачной амнистии», так и позднее принятых отдельных законов, упрощающих регистрацию прав, правильнее говорить о законодательстве по «дачной амнистии».
Принятие закона о «дачной амнистии» обусловлено целым рядом причин. Необходимо было установить единые требования к виду и составу документов, представляемых при регистрации прав; перенести в реестр прав на недвижимость и земельный кадастр объекты, учтенные в иных базах; устранить противоречия в законодательстве; облегчить гражданский оборот недвижимости;
повысить налоговые доходы муниципальных образований.
Закон о «дачной амнистии» упрощает регистрацию прав на три основные группы объектов:
1) земельные участки; 2) индивидуальные жилые дома; 3) садовые и дачные дома и прочие строения и сооружения, которые в соответствии с Градостроительным кодексом РФ не требуют разрешения на строительство. Рассмотрим каждую группу в отдельности.
1. Регистрация земельных участков
1.1. В упрощенном порядке регистрируются участки, которые были предоставлены гражданам до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, т.е. до 30 октября 2001 года, для
ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Упомянутые участки могли быть предоставлены на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Допускается также, если в акте, свидетельстве или другом документе, который устанавливает или удостоверяет право гражданина на данный участок не указано право, на котором он был предоставлен, или вид этого права невозможно определить. Во всех случаях земельные участки регистрируются в собственность. Для этого в регистрирующий орган (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии - Росреестр) должен быть представлен один из следующих документов:
акт о предоставлении гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания ¹ ;
акт (свидетельство) о праве гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в
месте издания такого акта на момент его издания ²;
выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства) по форме, утвержденной приказом Росреестра от 07.03.2012 № П/103 ³;
иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок ⁴.
Не единичны случаи, когда из-за технических погрешностей в свидетельствах о собственности только возможность предоставления иного из имеющихся у собственниках документа, например, постановления о предоставлении участка, позволяет зарегистрировать право во внесудебном порядке. В частности, отказ в регистрации может быть произведен, например, из-за того, что дата выдачи
свидетельства или реквизиты документа-основания вписаны от руки, искажено, хотя бы и на одну букву, имя или отчество собственника, новый собственник по сделке записан в исходное свидетельство взамен предыдущего собственника или имеются иные, с позиций Росреестра, «не удостоверенные надлежащим образом исправления».
¹ Обычно это-постановление администрации муниципального образования.
² Распространены так называемые «синие» свидетельства о собственности, форма которых утверждена постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 года N 177, и «розовые» свидетельства - по Указу Президента РФ от 27 октября 1993 года N 1767.
³ Это новый вид правоустанавливающего документа. Законодатель предполагал, что такого рода записи есть в местных архивах, и не будет затруднений с их получением, на практике это не всегда
подтверждается.
⁴ Свидетельство о праве на наследство, договор сделки, решение суда, др.
1.2. Федеральным законом от 23.11.2007 № 268-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав
наследников, а также иных граждан на земельные участки» для наследников и других граждан, к которым перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на
здание (строение) или сооружение, расположенное на земельном участке, на который по дате предоставления участка и вида его разрешенного использования распространяется «дачная амнистия»,
установлен иной перечень документов для регистрации и специальный (упрощенный) порядок наследования (регистрации). Вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на данный земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности могут быть представлены следующие документы:
свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;
один из документов (как указано в пункте 1.1), устанавливающих или удостоверяющих право гражданина - любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок.
Представление указанного документа не требуется в случае, если право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение зарегистрировано в установленном Законом о регистрации прав порядке.
1.3. Закон «о дачной амнистии» описывает также порядок оформления в собственность граждан земельных участков, находящихся в пределах земельного участка – территории садоводческого, дачного, огороднического некоммерческого объединения, если этот земельный участок (до введения в действие Земельного кодекса РФ был предоставлен непосредственно указанному юридическому лицу. То есть, когда у членов некоммерческого объединения нет индивидуальных правоустанавливающих или правоподтверждающих документов.
Данный вопрос регулируется Федеральным законом № 66-ФЗ.
Так, в соответствии со статьей 28 этого закона гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в
данном некоммерческом объединении документом.
Предоставление в указанном случае такого земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающим правом предоставления такого земельного участка. Для этого гражданина или его представитель подает заявление, к которому прилагаются следующие документы:
описание местоположения такого земельного участка, подготовленное этим гражданином;
заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения такого земельного участка местоположению земельного участка, фактически используемого гражданином.
В случае если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанный орган самостоятельно
запрашивает:
1) сведения о правоустанавливающих документах на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения, в Росреестре, если такие сведения содержатся в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В иных случаях указанные сведения запрашиваются у заявителя);
2) сведения о данном некоммерческом объединении, содержащиеся в едином государственном реестре юридических лиц.
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующего земельного участка, в двухнедельный срок с даты получения заявления и необходимых документов обязан принять решение о предоставлении в собственность такого земельного участка либо об отказе в его предоставлении. Основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка является установленный федеральным законом запрет на предоставление земельного участка в частную собственность.
После вынесения решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения о предоставлении такого участка в собственность производится государственная регистрация права.
Поскольку такого рода земельные участки предоставляются в собственность впервые, надо полагать, что с точки зрения кадастрового учета они не могут считаться ранее учтенными, и необходимо проведение кадастровых работ (межевания). Предваряя регистрацию права, должен быть осуществлен кадастровый учет участка.
В соответствии с общим случаем предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (статья 34 Земельного кодекса РФ), орган местного самоуправления на основании заявления гражданина в месячный срок утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. После этого заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка.
Так как расположение такого вида участков на местности ясно из описания, представленного заявителем и утвержденного некоммерческим партнерством, органу местного самоуправления нет необходимости разрабатывать схему расположения участка на кадастровой карте, поскольку
тогда не будет иметь место какой-либо упрощенный порядок предоставления участка в собственность.
Законом о регистрации прав (пункт 1 статьи 19) установлено, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ (межевания) земельного
участка, к которому применяется «дачная амнистия», не препятствует проведению государственной регистрации. В этом случае кадастровый паспорт включает только текстовый раздел В.1. Отмена
обязательного межевания, сделанная в ноябре 2007 г., привела к резкому росту регистраций земельных участков.
В то же время, во многих случаях собственники заинтересованы в проведении межевания, в частности, когда фактически и обоснованно используемая площадь земельного участка больше, чем площадь по правоустанавливающему документу.
Одним из главных препятствий легализации увеличенной площади участка («прирезок») является незавершенность разработки муниципальными образованиями градостроительных планов, на основании которых в современной, пока не устоявшейся правоприменительной практике определятся допустимый размер «прирезки» [1],[2].
Максимальное увеличение площади участка при наличии градостроительных планов равняется минимальной норме предоставления для участков соответствующего назначения и целевого
использования, а при их отсутствии – 10 % от площади по правоустанавливающему документу (пункт 1 части 5 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре
недвижимости»).
1.5. Статья 11 закона «о дачной амнистии» разрешает субъектам Федерации на период до марта 2015 года устанавливать предельные цены на кадастровые работы (межевание) в отношении земельных участков «дачной амнистии». Предполагалось, что такая мера повысит доступность межевания и
ускорит темпы регистрации. В большинстве субъектов Федерации соответствующие нормативные акты приняты, но не применяются на практике [4].
1.6. Не может быть оформлен в упрощенном порядке в собственность земельный участок в случае, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может находиться в частной собственности.
Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со статьей 27 Земельного кодекса РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые следующими объектами:
государственными природными заповедниками и национальными парками,
зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы государственной безопасности и охраны,
объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
воинскими и гражданскими захоронениями;
инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации и др.
Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.
Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:
в пределах особо охраняемых природных территорий,
из состава земель лесного фонда;
в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или
муниципальной собственности;
занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
предоставленные для нужд связи;
занятые объектами космической инфраструктуры;
расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.
1.7. Заявление и иные документы о регистрации прав могут быть представлены одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете (пункт 2 статьи 16 Закона о регистрации прав).
Права на земельные участки и иное недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу статьи 6 Закона о регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.
Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Упрощенный порядок регистрации прав на земельные участки не ограничен во времени.
2. Регистрация индивидуальных жилых домов
Для регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, расположенного на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебном земельном участке) необходимо представить в орган Росреестра
по месту нахождения объекта (статья25.3 Закона о регистрации прав):
документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Под «объектом индивидуального жилищного строительства» в соответствии с Градостроительным кодексом РФ следует понимать отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более трех,
предназначенный для проживания одной семьи.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Закон о регистрации прав порядке.
Не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости.
Исключения составляют случаи, если: право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом о регистрации прав порядке;
земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка. Упомянутое заключение запрашивается Росреестром в соответствующем органе местного самоуправления, если такое заключение не представлено заявителем самостоятельно.
Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства являются кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию.
В случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, вместо разрешения на ввод объекта в эксплуатацию предоставляется
разрешение на строительство. До 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания
такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.
Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство запрашиваются Росреестром в органе местного самоуправления, если заявитель не представил такие документы самостоятельно.
Несмотря на то, что до 1 марта 2015 года может быть достаточно времени для постройки нового индивидуального жилого дома, нужно принимать во внимание, что распространение «дачной амнистии» на такие объекты предполагало, что они частично или полностью построены. Новое строительство домов без получения разрешения может восприниматься органами местного
самоуправления как злоупотребление правом.
Следует также учитывать, что после регистрации права на индивидуальный жилой дом, внесение изменений в конструкцию, влияющих на его существенные характеристики (площадь, этажность и т.п.), без получения разрешения не допускается, не считая судебного порядка признания права на самовольную постройку (статья 222 Гражданского кодекса РФ).
3. Регистрация прав на садовые, дачные дома и прочие постройки
Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, согласно Закону о регистрации прав являются:
документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в соответствии сЗаконом о регистрации прав порядке.
Не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости.
Исключение составляют случаи , если: право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом о регистрации прав порядке;
указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;
для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления
соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка. Указанное заключение запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в соответствующем органе местного самоуправления, если такое заключение не представлено
заявителем самостоятельно.
Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.
Перечень объектов, регистрируемых по декларации, обширен: это садовые и дачные дома, бани, гаражи, хозблоки, сараи, погреба, теплицы и т.п.
Декларация об объекте недвижимого имущества составляется владельцем самостоятельно, в двух экземплярах. Проверка правильности заполнения деклараций или выездные проверки законодательством не предусматриваются.
На каждый объект составляется отдельная декларация.
Декларация может быть подана на имущество, принадлежащее как физическому, так и юридическому лицу.
Форма декларации с разъяснениями по ее заполнению утверждены приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 г. № 447.
Регистрация прав на садовые и дачные дома, гаражи и прочие аналогичные строения и сооружения является добровольной и не ограничивается во времени.
4. Регистрация прав через нотариусов, многофункциональные центры и органы местного самоуправления
Законодательство о «дачной амнистии» расширило перечень лиц и организаций, которые могут действовать от имени заявителей при регистрации прав.
Так, статья 1 закона «о дачной амнистии» дополнила полномочия нотариуса, установив, что они могут в порядке, предусмотренном Законом о регистрации прав, подавать заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые для проведения такой государственной регистрации документы в Росреестр, в случае нотариального удостоверения им соответствующей сделки или совершения им иного соответствующего нотариального действия.Также нотариусы могут получать свидетельства о государственной регистрации прав и (или) иные документы для передачи их лицам, в интересах которых осуществлялась такая государственная регистрация.
Как видим, регистрация права через нотариуса на данный момент предусматривается как завершающий этап двухсторонних сделок и наследования.
В соответствии со статьей 16 Закона о регистрации прав заявление о государственной регистрации прав и иные необходимые для государственной регистрации прав документы могут быть представлены заявителем лично через многофункциональный центр, осуществляющий государственные и муниципальные услуги по принципу «одного окна». В этом случае работник многофункционального центра, принявший заявление и указанные документы, должен удостовериться в личности заявителя (представителя правообладателя, стороны сделки), засвидетельствовать подлинность его подписи на заявлении, а также составить и заверить опись принятых документов. Заявление, которое подается через многофункциональный центр, подписывается заявителем (представителем правообладателя, стороны сделки) в присутствии работника многофункционального центра.
Статьей 12 закона «о дачной амнистии» исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления наделены правом проведения всех видов работ по кадастровому учету и регистрации прав объектов «дачной амнистии» по заявлениям и в интересах граждан. Участие органов местного самоуправления в регистрации прав будет происходить в случаях выделения средств на эти цели в их бюджетах.
5. Регистрация прав при помощи почты
Закон о регистрации прав (статья 16) позволяет подавать заявление о регистрации прав и иных документов и посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении. В этом случае: подлинность подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации прав должна быть засвидетельствована в нотариальном
порядке; сделка с объектом недвижимого имущества должна быть нотариально удостоверена, если подлежит государственной регистрации эта сделка либо на ее основании право или ограничение (обременение) права на объект недвижимого имущества; подтверждение полномочий заявителя доверенностью, составленной в простой письменной форме, не допускается, если заявителем
является уполномоченное на то правообладателем, стороной или сторонами договора лицо;
доверенность должна быть нотариально удостоверена, если подлежащая государственной регистрации сделка с объектом недвижимого имущества или сделка, на основании которой подлежит государственной регистрации право либо ограничение (обременение) права на объект недвижимости, совершена представителем, действующим на основании доверенности; к заявлению дополнительно прилагаются копия документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, стороны или сторон сделки, а также представителя данных лиц, если заявителем является представитель), и копия документа, удостоверяющего личность физического лица - представителя юридического лица (если правообладателем, стороной или сторонами сделки являются юридические лица).
По общему правилу закона о регистрации прав, к заявлению о регистрации должен быть приложен оригинал правоустанавливающего документа и его копия. Предполагаем, что поскольку свидетельства о собственности «старого» образца практически невозможно восстановить, а утеря их при пересылке - возможное событие, а также из-за затрат времени и денег на нотариусов, регистрация прав почтовыми отправлениями не находит распространения. При помощи почты регистрируется не более 0,5% прав [2].
В то же время, почтовый вариант регистрации вполне перспективен.
Для этого необходимо внести в закон о регистрации прав очевидные изменения, например, о возможности предоставления нотариальной копии правоустанавливающего документа и увеличению требований по межведомственному информационному обмену, без участия граждан.
6. Итоги и перспективы «дачной амнистии»
С начала «дачной амнистии» по 2012 г. в упрощенном порядке было зарегистрировано около 9,2 млн. прав [2],[3] в том числе ориентировочно - 5,5 млн. земельных участков. Распределение количества зарегистрированных объектов по годам приведено в Таблице.
Таблица
Регистрация объектов по «дачной амнистии»
Зарегистрировано прав, по данным автора, млн:
0,7 (2007)/1,5(2008)/2,6(2009)/2,1(2010)/1,3 ⁵ (2011) /1,0 ⁶ (2012)
Зарегистрировано прав, по данным Редакции Энциклопедии, в те же годы и в 2013, 2014 г.г., млн ( с
округлением):
не приведено (2007)/1,483(2008)/2,569(2009)/2,132(2010)/1,359(2011)/0,997(2012)/0,843 (2013)/0,868 (2014)

По данным национальных докладов о состоянии и использовании земель в Российской Федерации за 2006-2011 г.г., у граждан страны имеется более 40 млн. земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного строительства. Причем более 90 % из них граждане владели уже к 1996 г. С учетом того, что Федеральная регистрационная служба была создана в 1998 г. и количество регистраций до начала «дачной амнистии» не должно быть больше, чем последние 6 лет, можно полагать, что на сегодняшний день не произведена государственная регистрация прав ориентировочно на 30 млн. земельных участков граждан.
Темпы «дачной амнистии» снижаются последние три года по целому ряду причин [2],[5].
Текущее количество регистраций и имеющийся задел обеспечивают потребности гражданского оборота, а тратить несколько дней на регистрацию права, включая самые простейшие ситуации, владельцы недвижимости не готовы.
Невозможно легализовать «прирезку» площади земельного участка из-за отсутствия в большинстве муниципальных образований градостроительных планов.
Не решены вопросы исправления имеющихся ошибок в координатах участков, стоящих на кадастровом учете.
На многие участки (по нашей оценке, на 2-3 млн.) пропущены сроки принятия наследства, не на все участки есть свидетельства о собственности наследодателей (это единственный вид документа, принимаемого нотариусом).
Немало земельных участков давностного владения - без всяких документов.
Нет удовлетворительного решения проблемы технических погрешностей в правоустанавливающих документах.
Не созданы положительные стимулы для регистрации собственности, например, в виде возможности регистрации по месту жительства в садовом доме (Постановление Конституционного суда РФ от 30.06.2011 г.), сельского тарифа на электроэнергию для садоводов и т.п.

⁵ Расчетное значение. Определено по известному количеству регистраций 2007 г., 2008-2012 г.г. (8534224 объекта [3]) и известному темпу снижения регистраций 2012 г. к 2011 г.
⁶ Данные за 2012 г. получены уменьшением на 20% результатов 2011 г. на основании соответствующих сведений 4-х субъектов РФ: Тамбовской обл. (-20%: http://pda.to68.rosrestr.ru/news/4113416), Башкирии (-22%: http://www.to02.rosrestr.ru/news/4089998), Кировской обл. (-23%: http://www.to43.rosrestr.ru/news/media/4102185), Свердловской обл.(-17%: http://pda.to66.rosrestr.ru/news/4088247).
  за 2012 г. получены уменьшением на 20% результатов 2011 г. на основании соответствующих сведений 4-х субъектов РФ: Тамбовской обл. (-20%: Свердловской обл.(-17%: http://pda.to66.rosrestr.ru/news/4088247).

Собственникам-горожанам неудобно регистрировать права на недвижимость, т.к. не предусматривается принцип экстерриториальности при подаче документов.
Весьма узок перечень документов, которые Росреестр должен самостоятельно получать в рамках межведомственного информационного обмена, например, сюда не входит актуализация адреса объекта и получение сведений из архивов.
Резко возросла стоимость земельных участков по кадастровой оценке 2012 г., в некоторых случаях – кратно, при практически неизменных рыночных ценах на землю, начиная с 2008 г. Соответственно увеличился земельный налог. В отдельных субъектах РФ впервые в общественном сознании фискальные цели «дачной амнистии» выдвинулись на первый план.
Проводились проверки правильности заполнения деклараций по зарегистрированным объектам недвижимости, в том числе с намерениями производить обмеры строений «из-за забора».
Поэтому постоянное снижение количества заявлений на регистрацию недвижимости в течение последних трех лет вполне закономерно.
Из известных на ближайшие годы мероприятий по совершенствованию процедур регистрации выделяются две: открытие многофункциональных центров оказания госуслуг и программа
развития Росреестра с освоением электронного способа регистрации прав [6].
Поскольку полномочия многофункционального центра в подготовке документов для регистрации прав не могут быть шире, чем у офисов Росреестра, и очередей в Росреестре сегодня практически нет, создание сети многофункциональных центров не скажется существенно на количестве регистраций.
А электронный способ взаимодействия заявителя и Росреестра, во-первых, не оказывает влияния на содержательную часть требований к регистрации, не решает старые проблемы «дачной амнистии»; во-вторых, порождает новые, например, в части удостоверения, пользования и доверия к электронно-цифровой подписи; в-третьих, займет в разработке и освоении минимум 2-3 года; в–четвертых, должен быть неограниченно долгое время вместе с «ручным», «почтовым», «нотариальным», «одного окна» и пр. способами.
Можно предположить, что в ближайшие 2-3 года количество регистраций по «дачной амнистии» сохранится на уровне 2012 года.
Для роста количества регистрируемых прав необходимо существенно усовершенствовать подходы на основе партнерства всех заинтересованных сторон и критического осмысления накопленного опыта.
Нормативно-правовая основа «дачной амнистии»
1. Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные
акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»
2. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним».
3. Федеральной закон от 23.11.2007 № 268-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки»
4. Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»
5. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
6. Федеральный закон от 28.07.2012 № 133-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения ограничений для предоставления государственных и муниципальных услуг по принципу «одного окна»
Список литературы
1. Матвеенко С.В. Пределы уточнения площади земельного участка // Кадастр недвижимости.-
2009.- № 3(16).- С.63-66.
2. Савинов Г.Ф. «Дачная амнистия -2012»: проблемы и возможные решения // Кадастр
недвижимости.- 2012.- № 2(27).- С.55-58.
3. Интернет-интервью руководителя Росреестра Натальи Антипиной, 13 марта 2013 г.
URL: http://rosreestr.ru/wps/portal/cc_news_press?news_id=21663.
4. Савинов Г.Ф. «Дачная амнистия»: проблемы и перспективы // Кадастр недвижимости.- 2007.- № 4(9).- С.60-68.
5. Савинов Г.Ф. Некоторые практические вопросы «Дачной амнистии» // Кадастр недвижимости.- 2008.- № 2 (11).- С.33-37.
6. Вопросы создания Единой федеральной информационной системы регистрации прав и кадастрового
учета: результаты реализации и перспективы развития. Интернет- интервью заместителя руководителя Росреестра Сапельникова С.А. ИА «Гарант» 17.12. 2012 г.URL: http://rosreestr.ru/wps/portal/cc_news_press?news_id=20703.

При приобретении дачи в Истринском районе Московской области одной статусной семейной парой  ею была выбрана тактика торга, основанная на предыдущем производственном опыте, ну, и наверное на убеждении, что настоящие ученые могут быстро и самостоятельно понять все, что касается сделок с недвижимостью. Тем более, «в интернете все есть», только читай и запоминай. И невдомек было им, что полученные таким образом, неизбежно поверхностные знания нельзя применять без обработки, чтобы не повторять распространенные заблуждения, рекламу и даже - госпропаганду. Супруги имели высшие научные и ученые степени и большой опыт приемки промышленных производств. Наверно поэтому покупателям показалось, что если, как это практикуется в  качественных экспертных заключениях, «разобрать» дом, участок, документы по ним на «винтики», и еще по каждому «винтику» сделать замечание, то цену объекта можно понизить на 14 %. И это при том, что объект почти гарантированно продавался и при нулевой скидке. 
 
Переговоры с покупателями проходили в несколько этапов. Перечитывая сегодня объемную переписку, плюс устное общение, можно с уверенностью сказать, что мы хорошо поработали и за себя, и за того парня (отсутствующего риэлтора покупателя). На десятки различного рода вопросов, требований, предложений давались подробные и взвешенные ответы. В какие-то моменты, чтобы сдерживать эмоции продавца (нашего клиента), мы даже перестали передавать ему предложения покупателя, расчитывая как-то самостоятельно умерить пыл последнего.
 
Однако покупатель не успокаивался и продолжал «давление». В качестве примера приведу его замечание о конструкции дымохода сауны и проверки тяги. Мы предлагали провести контрольную топку, не отказываясь и от других проверок по инженерным системам, но все-таки в целом придерживаясь принципа: «Вещь продается в состоянии, как есть». Покупатель же настаивал на инструментальных замерах: «Дымоход дровяной печи сауны имеет два поворотных участка на 90° (создают излишние местные сопротивления) и еще меньшую высоту дымовой трубы над скатом крыши в сравнении с дымовой трубой аппарата АКГВ-23,2, что уменьшает тягу. В связи с этим необходимо произвести замер реально существующей тяги, для чего Покупателем подготовлен портативный анемометр". Дальше была ссылка, каким нормативным документом регламентируется тяга в дымоходе, и какие минимальные и максимальные значения тяги ( в МПа и мм вод. столба) могут быть...
 
Поскольку за время переговоров с этим покупателем дачу посмотрели другие люди, и было обоснованное предчувствие близости сделки, мы позволили себе маленькую «обратку» ученому мужу, и для измерения тяги в дымовой трубе сауны предложили представить (все по науке:): программу и методику испытаний, обоснование количества и мест расположения точек измерения, квалификационный сертификат лица, производящего замеры, и акт метрологической поверки переносного анемометра, имеющегося у покупателя...
 
В итоге объект был вскорости продан другому лицу, без скидки.
 
Мораль: прежде чем войти в чужой монастырь (сделки с недвижимостью), неплохо бы ознакомиться с его уставом, прочитав его на понятном языке, самостоятельно или с помощником (риэлтором). В противном случае реально может быть - горе от ума.

Любое агентство недвижимости, работающее на рынке загородной недвижимости, периодически разрабатывает для садоводческих и иных некоммерческих товариществ учредительные документы, уставы, производит их регистрацию и т. п.

Однако здесь, как впрочем и в любом другом деле, не всегда есть хорошие прототипы. В частности, нетривиальной задачкой является формирование в уставе СНТ способа определения располагаемого членом товарищества количества голосов на общем собрании и размера членских взносов в зависимости от числа и/или площади находящихся в его собственности земельных участков и вида собственности (единоличная, долевая, общая совместная).

Так, действующая редакция «садоводческого» закона (66-ФЗ, 1998 г.), а также новый проект этого закона ( 1160742-6) вообще не содержат никаких указаний относительно подсчета голосов на общем собрании. Представляется, что данный пробел может иметь совсем не безобидные последствия. Например, если в соответствии с уставом все члены СНТ имеют по одному голосу, то дробление собственности на один участок на мелкие доли позволяет осуществить рейдерский захват товарищества...

В качестве варианта для обсуждения в новых редакциях уставов СНТ могут быть предложены следующие правила определения голосов на общем собрании и размера членских взносов.

1.Член СНТ имеет в собственности 1 участок. Один голос на общем собрании (далее — ОС). Размер членского взноса (далее - ЧВ): либо с коэффициентом единица для расчетной величины, либо пропорционально площади занимаемого участка. Более обоснованным выглядит вариант определения ЧВ пропорционально площади участка, т. к. в большой части ЧВ идут на покрытие затрат на содержание имущества общего пользования (дорог, сетей, а также на чистку снега, охрану, налоги и пр.), которые в целом пропорционально связаны с площадью участка. В проекте нового «садоводческого» закона предлагается также иметь возможность увязать размер ЧВ с площадью находящегося на участке дома. Представляется, что такой подход не является убедительным, т. к. большинство затрат на работу СНТ не связаны с размером дома на участке. Также оставим за скобками, на творчество масс, такие вопросы как: что такое «площадь участка» - площадь по документам, или по факту, и если по факту, то кто ее должен определить ( в некоторых СНТ работают так называемые «земельные комиссии»).

2. Член СНТ имеет в собственности 2 и более участков. Один голос на ОС. Размер ЧВ: либо с повышающим коэффициентом, равным количеству участков, либо пропорционально общей площади участков.

3. Член СНТ - собственник доли в праве общей долевой собственности на один участок. Голоса не дробятся. У участника общей долевой собственности в отдельности нет голоса. На ОС голос учитывается только при совместном едином голосовании всех участников долевой собственности как один голос. Размер ЧВ: с коэффициентом, равным размеру доли в праве, умноженным на расчетную величину, или с тем же коэффициентом — пропорционально площади земельного участка. Ответственность по внесению ЧВ участниками долевой собственности на участок является солидарной.СНТ вправе предъявить требование об уплате ЧВ в полном объеме к одному, нескольким или ко всем участникам долевой собственности на участок.

4. Член СНТ - собственник долей в праве общей долевой собственности на несколько участков. Голоса не дробятся. У участника общей долевой собственности в отдельности нет голоса. На ОС голоса по каждому участку учитываются только при совместном едином голосовании всех участников долевой собственности как один голос по каждому участку, при этом количество голосов на ОС не может превышать числа участников общей долевой собственности (аналогично п. 2). Размер ЧВ: с коэффициентом, равным размеру доли в праве по каждому участку, умноженным на расчетную величину, или с тем же коэффициентом — пропорционально площади каждого земельного участка. Ответственность по внесению ЧВ участниками долевой собственности на каждый участок является солидарной.СНТ вправе предъявить требование об уплате ЧВ в полном объеме к одному, нескольким или ко всем участникам долевой собственности на каждый участок.

5. Члены СНТ - собственники одного или нескольких участков на праве общей совместной собственности, при условии, что право общей совместной собственности зарегистрировано. Относительно конкретного участка имеют все вместе один голос. Голоса на ОС по каждому участку учитываются только при совместном едином голосовании всех сособственников по каждому участку как один голос, при этом количество голосов на ОС не может превышать числа участников общей совместной собственности (аналогично п. 2). Размер ЧВ: с коэффициентом, обратно пропорциональным количеству сособственников по каждому участку, умноженным на расчетную величину, или с тем же коэффициентом — пропорционально площади каждого земельного участка. Ответственность по внесению ЧВ участниками общей совместной собственности на каждый участок является солидарной.СНТ вправе предъявить требование об уплате ЧВ в полном объеме к одному, нескольким или ко всем участникам общей совместной собственности на каждый участок.

По нашему мнению, целесообразно ограничить вмешательство СНТ в частную жизнь собственников. Для наиболее распространенного случая - общей совместной собственности супругов - в отношении участков, зарегистрированных на разных супругов, хотя и с некоторым ущербом для принципа п. 2, допустить подсчет голосов по «фамилиям». Это позволит избежать со стороны СНТ контроля семейного статуса членов СНТ, брачных отношений, заключенных или расторгнутых брачных договоров.

Как говорит один мой знакомый, — бывший председатель товарищества : «СНТ — это сплетни, склоки и бардак». Не в последнюю очередь это связано с тем, как регулируется данная сфера (см. также мой предыдущий блог) . Поэтому хотелось бы, чтобы наши дорогие депутаты, «отечества отцы» немножко подумали над текстами, «которых мы должны принять за образцы» (с).

Проект Федерального закона N 1160742-6 "О садоводстве, огородничестве и дачном хозяйстве и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" 30 августа 2016 года внесен в Госдуму Правительством РФ и принят в первом чтении 15 марта 2017 г. Выполняется указание Президента Российской Федерации от 14 апреля 2014 г. № Пр-840 относительно совершенствования на комплексной основе всех правоотношений в сфере садоводства, огородничества и дачного хозяйства. Законопроект должен заменить ныне действующий федеральный закон (№ 66-ФЗ) о садоводствах 1998 г.

Законопроект свободен от политической трескотни по вопросам помощи государства в развитии садоводства, реализации выращенной продукции, транспортном обслуживании СНТ, компенсации расходов партнерств из муниципальных и/или региональных бюджетов на создание инфраструктуры, кадастровые работы и т.п., чем грешили ранее внесенные проекты и действующий закон.

Проделанная Правительством работа впечатляет в части, касающейся приведения положений законопроекта в соответствие с уже действующими нормами. Но, несмотря на заявленную цель о комплексном реформировании правоотношений в данной сфере, три четверти законопроекта посвящено, так сказать, юридической чистке. Например, произведена корректировка «садоводческого» закона с законами о ветеранах, чернобыльцах, о регистрации юридических лиц и т.д. и т.п. Кто бы про это еще вспомнил при другом авторстве? Нельзя сказать, что это не важная работа, но на реальные проблемы садоводов она не оказывает сколь-либо заметного влияния. С тем, что в львиной доле поправляет предложенный законопроект, можно было бы жить еще десятки лет. И по-прежнему оставлены без внимания главные потребности садово-дачной жизни, которые желательно законодательно урегулировать прямым способом. Если попробовать представить себе коллективный портрет авторов законопроекта, то можно сделать вывод, что они скорее считают, что специальный закон о садоводстве не нужен, есть кодексы и иные подходящие законы. В идущих, наверное, в половине садоводств холодных войнах будут по-прежнему побеждать не правые, а наглые.

Во вчерашней программе «Воскресное время» (09.07.2017, новость 15/16) подобраны сюжеты о войнах в садоводствах с применением травматического, холодного оружия, эахватом земли и упомянуто, что в осеннюю сессию будет принят новый закон, который жизнь в садоводствах нормализует. Из 85-страничного текста законопроекта редакторами выбрана для комментария зампредом Мособлдумы Н. Чаплиным часть законопроекта, касающаяся уплаты взносов. Мол, теперь взносы могут быть только вступительными, членскими и целевыми, а сегодня взносы - на что угодно. Заметим, что в действующем законе виды взносов такие же, за исключением редко встречающихся садоводческих потребительских кооперативов, где могут быть еще паевые и дополнительные взносы.

На мой взгляд, 60 миллионов российских садоводов ждут от законодателей решения следующих основных проблем. Попробую назвать 5 самых актуальных. Для тех оппонентов, которые скажут, что все можно прописать в уставе, сразу замечу, что не все, закон не позволяет, это, во-первых. Во-вторых, «новые» уставы будут заказывать в разработку председатели, а пчелы, как известно, не могут быть против меда.

1. Эффективный непрерывный контроль членов товарищества за деятельностью председателя СНТ и правления за счет усиления роли ревизионной комиссии, обеспечения доступа к документации, закрепления законом обязанности функционирования СНТ круглогодично для целей регистрации прав и сделок с недвижимостью (подписания актов межевания, участия в межевых спорах в качестве арбитра, выдаче справок о принадлежности имущеста, оплаченных взносах и пр.).

На днях заходил один садовод, жаловался, что председатель не подписывает акт согласования границ. Просто так, без причин. Приходится посылать таких горемык на три буквы - в суд. А что можно сделать с председателем-самодуром? Переизбрать его через год?

2. Архаичная форма принятия решений в СНТ в виде общих собраний уже сегодня вызывает большие затруднения по обеспечению кворума, особенно в СНТ, где несколько сотен или даже тысяч членов. Хотя бы в качестве допустимого варианта необходимо предусмотреть в законе заочное голосование по всем вопросам в соответствии с уставом через интернет, естественно, с верификацией голосов и пр. Все необходимые програмные продукты уже существуют и недороги в приобретении. Индивидуализация жизни собственников нарастает, и со временем провести правомочное общее собрание СНТ будет все сложнее и сложнее, миллионы объединений собственников загородной недвижимости «благодаря» законодателям останутся без управления. В настоящее время, как это открывается в судах, множество решений общих собраний могут быть оспорены, так как зачастую голосуют не уполномоченные представители членов СНТ (родственники и пр.). В «обычной» жизни никому до этого дела нет.

3. Необходимо предусмотреть в законе закрепление (фиксирование), например, внутренним документом СНТ прав пользования объектами инженерной инфраструктуры (можно назвать его, например, Реестр прав пользования инженерной инфраструктурой) не в соответствии с площадью земельных участков членов товарищества, а в соответствии с уплаченными целевыми взносами, с возможностью перераспределения (выкупа) доли потребления между членами СНТ. По мере того как в СНТ будут регистрироваться и строиться новые индивидуальные жилые дома дефицит, в частности электрэнергии, будет нарастать, и целесообразно уже сегодня предусмотреть легальное регулирование этой ситуации.

И, естественно, надо исключить из законопроекта положение о пропорциональном разделе общего имущества СНТ между как членами, так и не членами СНТ в случае ликвидации товарищества, вне зависимости от того, вносился ли собственником участка целевой взнос на инженерную инфраструктуру или нет.

4. Целесообразно дебюрократизировать деятельность СНТ таким образом, чтобы с документооборотом мог справиться любой (пожилой, полуслепой) председатель. Законопроект, напротив, усиливает бумаготворчество. Требуется бухгалтер, «белая» зарплата, договорные отношения председателя самого с собой. Уплата членских и целевых взносов предусматривается только в безналичной форме. Зачем? Государству надо отвалить от СНТ на полботинка. Нечем тут «поживиться». Обычный бюджет СНТ 1-2 млн. руб. в год. Уплаты налогов за имущество общего пользования вполне достаточно (кстати, дороги в СНТ, не участвующие в рыночном обороте, нельзя оценивать в кадастре так, как будто они могут быть проданы, и многотысячные затраты СНТ сегодня — оспаривание кадастровой стоимости земель общего пользования). Ежемесячные членские взносы в подмосковном СНТ уже сегодня составляют около 10% от пенсии.

5. Членство в СНТ и определение количества (доли) голоса в зависимости количества участков у члена товарищества, вида права собственности (общая совместная, долевая) как-то совсем выпало из законопроекта. Молчаливого предположения в таком фундаментальном вопросе явно не достаточно.

Таким образом, правовое положение садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих организаций предлагается «привести в соответствие с действующим законодательством», практически не затрагивая его в содержательной части (исключение - «прописка» на даче, возможность строительства индивидуальных жилых домов, за это — спасибо). В основном же произведена работа по корректировке перекрестных ссылок. Жить садоводам легче точно не станет, может быть, - веселей. После принятия данного законопроекта деятельность садоводств еще больше усложнится, т.к. «нормальные» уставы садоводств могут противоречить или находится в «неустановленных отношениях» с федеральным законом. Если бы Президенту Путину объективно доложили о качестве выполнения его поручения, вряд ли он был бы удовлетворен.

На первый взгляд может показаться: где мы и где скотомогильники? - Где, где - везде. Так, один из пользователей автомобильного навигатора версии 2011 г. жаловался на интернет-форуме, что карта местности сильно засорена ненужными, с его точки зрения, объектами — скотомогильниками, и на приведенном скрине (правда, достаточно крупного масштаба, ориентировочно в пределах одного муниципального района) их было более десяти.
 
По официальным данным, в Российской Федерации насчитывается около 35 тысяч стационарно неблагополучных по сибирской язве пунктов с почвенными очагами, в которых учтено 7940 сибиреязвенных скотомогильников, в том числе в Приволжском федеральном округе (ФО) — 2534, Центральном ФО — 2206, Южном ФО — 2038. Однако, по мнению ведущих экспертов, число захоронений животных может исчисляться сотнями тысяч, причем зачастую захоронения производились без проведения каких-либо санитарных исследований о причинах гибели животных, а места захоронений не фиксировались. Традиционно павшие животные захоранивались на окраине сел, на сухом возвышенном месте, не затапливаемом в паводок. То есть, в наиболее «лакомых» местах для современных девелоперов. Периодически в СМИ освещаются скандалы с новым строительством в районе расположения скотомогильников (см. Врезку 1).
 
На территории Московской области в настоящее время в 35 муниципальных районах имеется 275 стационарно-неблагополучных пунктов по сибирской язве, в том числе в 13 районах располагаются 127 скотомогильников, из которых 42 — сибиреязвенных.  

Споры сибирской язвы относятся к категории бактериологического оружия массового поражения. Зараженная спорами почва может оставаться источником инфекции многие годы, десятилетия, а по мнению некоторых специалистов — столетия (см. Врезку 2). Известен случай, когда человек заразился сибирской язвой, побывав на захоронении, где трупы скотины были погребены более 80 лет назад.
 
Специалисты Росветнадзора ежегодно дважды проверяют (должны проверять) состояние скотомогильников, составляют акты обследования, и фиксируют повторяющееся невыполнение требований по их содержанию. Землеотвод под захоронение животных должен быть не менее 600 кв. м, с предупредительной табличкой «Сибирская язва», огорожен сплошным забором с колючей проволокой по верху, иметь канаву по всему периметру и вал из грунта канавы по ее внешней границе. Само захоронение должно быть закрыто монолитным бетоном и/или глиняным затвором. Как следует из отчетов Росветнадзора, данные требования выполняются небрежно, и самое малое из нарушений — отсутствие предупредительных надписей - наблюдается у нескольких процентов скотомогильников, в то время как прочие нарушения могут быть в половине и более случаев. И это при том, что санитарно защитная зона (СЗЗ) скотомогильников составляет 1000 м, что соответствует максимальному значению не расчетных СЗЗ.

К сожалению, в общедоступных источниках нет полных данных по расположению сибиреязвенных и других скотомогильников, а также перечня стационарных неблагополучных по сибирской язве пунктов. Для того чтобы получить эти сведения необходимо приложить усилия. 

В целом, планируя приобретение земельного участка, на наш взгляд, надо ответить на несколько вопросов.

1. Имеется ли вблизи или в черте (да, такое тоже встречается) рассматриваемого населенного пункта (места) сибиреязвенный или иной скотомогильник?

2. Что страшнее: чиновники или споры сибирской язвы? В том смысле,что опаснее: установленные задним числом СЗЗ в отношении скотомогильников существующего поселения и соответственно - запрет на строительство в данной зоне или вероятность заболевания сибирской язвой?

3. Относится ли рассматриваемое место к стационарным неблагополучным пунктам (см. Врезку 3) в отношении сибирской язвы?

4. Есть ли в опасной близости от участка признаки неучтенного захоронения животных?

Формирование ответов на данные и другие вопросы планируется получать при использовании экспертной системы оценки дополнительных рисков, связанных с приобретением загородной недвижимости ( см. http://realty.dmir.ru/blogs/7441).
____________

Врезка 1. Сюжет для фильма-катастрофы.  По материалам «Новой газеты» за 25.08.2008 г. Место действия : с. Свердлово Конаковского района Тверской области, берег Иваньковского водохранилища, место расположения 5 сибиреязвенных скотомогильников и участков «элитной» застройки.
"По выходным общественники из организации «Борки» на моторках объезжают берег Волги и фотографируют отдыхающих москвичей, расположившихся в непосредственной близости от скотомогильников. Кадры весьма интересные: обнесенный забором сибиреязвенный скотомогильник, а рядом коврики, люди загорают, разводят костры… Картину довершают экскаваторы, которые роют котлованы под особняки, разгружают привезенный на самосвалах песок из окрестностей. С этих песочных «гор», как с трамплина, дети прыгают в воду… Песок затем пускают на строительные нужды, даже не догадываясь о том, что он, возможно, взят с одного из скотомогильников."
  
Врезка 2. Биологическая справка.
Возбудитель сибирской язвы - Bac.anthracis, аэроб, существует в двух основных формах - бациллярной и споровой. Источник возбудителя инфекции - больное животное. Выделения заболевших животных содержат бациллы, которые на воздухе превращаются в споры. Инфицированные сибиреязвенными спорами участки почвы и другие объекты внешней среды длительное время являются резервуарами и факторами передачи возбудителя инфекции. Основной путь заражения животных - через корма и воду, а также через укусы насекомых и дыхательные пути. Споры возбудителя сибирской язвы чрезвычайно устойчивы — не погибают в разлагающемся трупном материале, годами сохраняются в воде, десятилетиями — в почве. Сухой жар при температуре 120-140°С убивает их через 2-4 часа, автоклавирование при 120 °С — через 5-10 минут, кипячение — через 15-30 минут. По устойчивости к химическим дезинфицирующим средствам споры возбудителя сибирской язвы относятся к особо устойчивым. Заражение человека происходит при уходе за больными животными, в процессе их убоя, снятия шкур, разделки туш, кулинарной обработки мяса, уборки и уничтожения трупов, при хранении, транспортировке, первичной переработке и реализации инфицированного животного сырья, а также при контакте с зараженной почвой. Болезнь у человека чаще всего проявляется как инфекция наружных покровов и лишь изредка осложняется сибиреязвенным сепсисом; вместе с тем может развиться и первичная генерализованная инфекция, проявляющаяся в легочной или кишечной форме. Сибирская язва не передается при помощи живых бацилл — только спорами. Это значит, что живое больное существо  безопасно для человека, равно как и больной человек не заразен.
 
Врезка 3. Специальные термины.
Эпизоотический очаг - место нахождения источника или факторов передачи возбудителя инфекции в тех границах, в которых возможна передача возбудителя восприимчивым животным или людям (участок пастбища, водопой, животноводческое помещение, предприятие по переработке продукции животноводства и другие).
Эпидемический очаг - территория, на которой зарегистрирован случай (случаи) заболевания людей.
Стационарно неблагополучный пункт - населенный пункт, животноводческая ферма, пастбище, урочище, на территории которого обнаружен эпизоотический очаг независимо от срока давности его возникновения.
Почвенными очагами считаются скотомогильники, биотермические ямы и другие места захоронения трупов животных, павших от сибирской язвы.
Угрожаемой территорией считаются животноводческие хозяйства, населенные пункты, административные районы, где имеется угроза возникновения случаев заболевания животных или людей сибирской язвой. Границы угрожаемой территории определяют органы, уполномоченные осуществлять государственный санитарно-эпидемиологический надзор с учетом эпизоотической ситуации,
почвенно-географических, природно-климатических условий и хозяйственно-экономических связей хозяйств, населенных пунктов, заготовительных и перерабатывающих организаций и предприятий.

Зона влияния воздушного шума взлетающих и приземляющихся самолетов в районе аэропортов может занимать десятки квадратных километров. Несмотря на то, что разработка проектов зон санитарной охраны аэропортов является обязательной, в большинстве аэропортов страны данные зоны не установлены, а если установлены, то как правило, не по допустимому эквивалентному уровню шума при длительном воздействии (50 дБА), безвредному для здоровья человека, а по максимальному шуму (75 дБА), что создает искаженное представление о местах допустимого расположения участков для проживания людей.

Так, 20 октября 2010 года международный аэропорт Шереметьево на конференции «Зеленый форум»представил первый в России утвержденный проект санитарно-защитной зоны (СЗЗ) и зоны санитарных разрывов аэропорта . По сообщениям аэропорта Шереметьево (http://www.svo.aero/news/2010/1657/), ориентировочный размер санитарно защитной зоны, «гарантирующий экологическую безопасность населения», составляет 11,2 кв. км. В то же время, размер СЗЗ аэропорта Шереметьево, установленный путем натурных измерений по допустимому шуму 50 дБА, на основании справочной информации соответствующих санитарных правил - в несколько раз больше: около 50 кв. км.

Арсенал мер снижения влияния шума в районе аэропортов на открытых пространствах ограничен и с течением времени, вероятно, будет еще меньше. Интенсивность воздушного движения постоянно увеличивается, аэропорты модернизируются, строятся новые взлетно-посадочные полосы, движение в воздушных коридорах в части аэропортов может быть заменено так называемым векторением (движением по указаниям диспетчеров аэропорта,что приводит, возможно к эпизодическому, но расширению зон шума аэропортов, т.к. движение судов при таком регулировании осуществляется не по установленным коридорам). В тоже время, снижение уровней шума внутри помещений до нормируемых значений вполне возможно за счет применения в конструкциях зданий противошумных материалов, дополнительной звукоизоляции оконных и дверных проемов и пр.

Не может служить показателем безвредного для здоровья человека удаления от аэропортов местонахождение множества поселков в непосредственной близости с ними. Такое «историческое наследие» обусловлено приоритетом доступности поселков к обслуживаемым ими аэропортам и дефицитом земли, а не соображениями охраны здоровья. Например, в аэропорту Геленджика ранее действовавший лагерь отдыха находился практически не торце полосы.

Наибольшему шумовому воздействию подвергаются объекты, находящиеся непосредственно под траекторией взлета и посадки. Необходимо принимать во внимание что на расстоянии 10 км от взлетно-посадочной полосы (ВПП) самолет успевает набрать высоту всего 800-900 м, а в 9-12 км от полосы при заходе на посадку- занимает горизонт высотой 500-600 м. Уровень шума интенсивно снижается в поперечном направлении от траектории движения самолета. Однако самолеты заходят на посадку, выходят из аэропорта, маневрирую в ожидании, повторном заходе на посадку по нескольким воздушным коридорам, поэтому зона воздействия шума не линейная, а протяженная. Для детального изучения установленных траекторий подхода, взлета, посадки для всех российских аэропортов, координат и характеристик их ВПП, принимаемых типов воздушных судов, запретных зон для полета и прочую информацию можно почерпнуть из Сборников аэронавигационной информации ФГУП ЦАИ. Кроме того, не возбраняется использование информации из иных источников, не смотря на возможный рекламный характер такой информации, созданной для показа достоинств какого-то конкретного направления от мегаполиса. Например,правдоподобное не инструментальное «исследование» шума в районе основных московских аэропортов приведено здесь: http://novayriga.info/all-newriga/newriga-what/item/5-template-configurations.html.

Решающим в оценке возможного влияния шума от находящегося вблизи участка аэропорта должно быть непосредственное наблюдение, которое необходимо производить в дневное полетное время работы аэропорта, на промежутке времени не менее одного часа.

На малом удалении от аэропортов следует также принимать во внимание возможное влияние на здоровье человека нерассеянных в воздухе до допустимых концентраций веществ, образующихся при работе авиационных двигателей: оксидов азота и углерода, керосина, сажи, диоксида серы. Все они негативно влияют на окружающую среду и человека: вызывают болезни дыхательных путей и оказывают угнетающий эффект на флору.

В настоящее время выявлено 4 вида рисков, связанных с воздушным движением, которые необходимо учитывать при приобретении загородной недвижимости. Способы учета данных и иных рисков предусматриваются разрабатываемой автоматизированной Экспертной системой оценки юридических и иных рисков, упомянутой в моем блоге http://realty.dmir.ru/blogs/7441/.

Если без непосредственного наблюдения на местности все равно не обойтись, возникает закономерный вопрос, для чего в таком случае нужна «Экспертная система...», все глазами, ушами посмотрим, послушаем и оценим»? - Если бы. Во-первых, если нет списка «контрольных наблюдений», а мы «просто осматриваем» земельный участок, очень легко пропустить важное даже опытным «наблюдателям» (покупателям, риэлторам, оценщикам). Для загородной недвижимости можно выделить более 100 дополнительных (не юридических) рисков. Во-вторых, при осмотре участка для длительных наблюдений нет возможности. Одно дело московский крупный аэропорт, в котором самолеты приземляются и взлетают каждые несколько минут, другое дело — аэропорт миллионного города, из которого совершается несколько рейсов в день. В отведенный условный час наблюдения- рейса может и не быть, что же потом слушать рев самолетов на этом участке всю оставшуюся жизнь? В третьих, у разных «наблюдателей» могут быть, так сказать, индивидуально изношенные нервные системы, что для одного тихо, для другого- шумно. Поэтому какие-то объективные цифири децибел, зависящие от удаления от источника шума, надо иметь возможность определять. Естественно, приближенно. А здесь без карт местности, схем взлета и посадки, прочей информации - не обойтись.

Не настаивая на какой-то конкретной схеме обследования загородной недвижимости и оценки возможных рисков ее приобретения, полагаем, что системный подход приведет к заведомо лучшим результатам.

Был у нас недавно в продаже привлекательный земельный участок: панорамный вид на заливные луга, водоем, храм; вековые липы, яблоневый сад, «свой» овраг, как говорят соседи, - с белками, лисами, бобрами,и даже рысью , «которая не набросилась только потому, что я не оглянулся». Непосредственный выход к реке (50 м). Площадь - 15 соток, при этом еще около 10 соток - «естественные» прирезки (к оврагу, к реке), которые сегодня никому предоставить нельзя (см. мой предыдущий блог), а ранее никому не выделялись, т. е. могут использоваться бесплатно как собственные. При этом в деревне — школа, садик, магазины и пр. В двух километрах — водохранилище, в четырех - самый крупный в Московской области музейно-выставочный комплекс «Новый Иерусалим», в восьми— «Жемчужина Подмосковья - г. Истра», туристический кластер «Русская Палестина». Хорошее место.

Участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), образован в 1993 г. Только одно жирное «но» имеется : не возможно получить разрешение на строительство. Закон не запрещает, но как говорит М. Барщевский: «Не так страшен закон, как правоприменительная практика». Пресловутая «100-метровая зона» во 2-м поясе водоохраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы по соответствующим санитарным правилам 2010 г. ошибочно применяется как администрациями, так и судами не только к строениям рекреационного назначения, что действительно записано в санправилах, но и ко всем объектам недвижимости, включая жилые дома. Сразу замечу, что всем известный способ преодоления искусственно созданных чиновниками затруднений, из-за которого активные граждане выходят на димонстрации, не всегда может применяться. А судебные процессы по таким спорам с более-менее прогнозируемым результатом чрезвычайно затратны и длительны. Текущий собственник не готов вкладываться, покупатель тоже не хочет рисковать. Остается одно — снижать цену.

По нашей оценке, для того, чтобы продать такой участок, на котором не получается строить индивидуальный жилой дом (по крайней мере, сразу), цена должна быть снижена в 6 раз от рыночной для аналогичных объектов. Для начала понижаем цену в 3 раза. Но и при такой цене и туманной фразе в объявлении: «возможность строительства жилого дома — обсуждается» (варианты действительно есть, но в данном блоге рассматриваться не будут), надо было постараться, искать покупателя для данного участка традиционными и новыми способами.

Соседи. Первому соседу было обещано щедрое вознаграждение, и он активно агитировал купить участок своих московских коллег, начальника, знакомых, и привел 3-х на просмотр. Никто, правда, нужную сумму не собрал.

Вторая соседка, безусловно, располагала деньгами и не скрывала своей заинтересованности в приобретении участка, причем для нее цена была снижена только на треть от исходной«рыночной». Дама- подвижник. Уехала из Москвы «в глушь, в деревню» 7 лет назад, купив с мужем дом в 700 кв м на участке 40 соток. Для начала завела 1 козу, на следующий день — еще одну и т. д. Сейчас у нее 3 коровы, 7 коз, козел для них,облизавший мне всю куртку, куры, утки, свиньи, все элитное, породистое. Сподвиг ее на такое «сумашествие» анализ всех сортов сливочного масла (36 тыс. рублей стоил), купленных в Москве, «ни в одном из которых не оказалось масла». Через месяц планы поменялись: то ли в Лондон к подругам, то ли в Черногорию, то ли еще куда-то думают. Да, не сказал: участок ей для строительства не нужен, собиралась пасти коз. (Как потом мне показалось, про выпас коз она, скорее всего, придумала. Это не рентабельно. Не смотря на небольшой размер бизнеса, деньги считать она умеет хорошо. Для ведения сельхозпроизводства цена земли с приемлемым сроком окупаемости должна быть не менее, чем в 10-20 раз дешевле, чем для ИЖС. Соответствующий «калькулятор» когда-то делал О. Репченко из ИРН. Реально она хотела купить участок для подруги, но подруга отказалась от переезда).

Третья соседка от покупки отказалась из-за отсутствия средств, но подсказала, кто-же является собственником граничащего с нами участка, более удаленного от водоема, и если бы для него было получено «старое» разрешение на строительство, то обеспечивался бы непосредственный выход к воде за счет нашего участка, что было бы интересно. Оказалось, что она этот собственник и есть, просто по фактическому расположению ее участок «уехал» на 40 м от расположения участка по кадастровой карте.-Сюрприз.

Таким образом, тема с соседями была отработана и закрыта. Собирать новые возможные соседские контакты был оставлен баннер на заборе.

Церковь. Отправляем электронное письмо настоятелю деревенского Храма с предложением купить участок «для организации летних приходских классов, пасеки...». Как-то так. Через минуту ответ: сообщение получено. - Без результата.

Пчеловоды. Размещаем объявления о продаже земельного участка под пасеку на крупнейших порталах пчеловодов и любителей меда. Знакомлюсь с правилами организации пасеки, требованиям к месту, удалением от жилых домов и т.п. Участок подходит (пологий южный склон, «кормовая база» в радиусе 2 км достаточная...). Легко можно разместить 30 и более ульев. Из общения с заинтересованными пчеловодами довольно быстро понимаю, что у кого это бизнес - купят или арендуют участок в десятки раз дешевле, выбрав удаление от Москвы не 45 км, а 150-200 км. Только тогда это может быть выгодно. В потенциале остались пчеловоды-любители,они же - просто дачники, готовые довольствоваться на участке небольшим строением.

Кемпинг. Позвонил директор туристической компании, он же - фирмы, изготавливающей дома-прицепы, арендующий участок под кемпинг на другом берегу Истринского водохранилища, созревший для того, чтобы купить под кемпинг собственный участок. Этот человек рассказал про проекты быстровозводимых домов, которые он перевозил, и один из которых, не будучи объектом недвижимости, ему бы подошел для кемпинга. Корректируем объявления на порталах и «под кемпинги». Но он даже не успел посмотреть участок.

Нашелся покупатель, готовый в будущем договариваться с чиновниками по поводу строительства на участке жилого дома. Особенно покупателя впечатлило, что мы ничего не скрываем, все рассказываем, как есть, консультируем в большей мере, чем его риэлтор. Подали документы на регистрацию, сегодня право перешло к покупателю. Чем дело кончится по большому счету, будет известно через год-два. Пока готов только проект реконструкции сада. В одном месте страны будет устроеннее и красивее, если чиновники не будут препятствовать, фактически изымая землю без компенсации.

Вначале напомню, что водоохранные зоны  и зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения – это «две большие разницы». Часто эти
термины отождествляют и соответственно ошибаются, поскольку в последних - ограничения по хозяйственной деятельности гораздо существеннее, вплоть до запрета любого строительства, не связанного с водоснабжением, запрета предоставления участков в таких зонах в собственность,а в некоторых случаях и возможность изъятия их у владельцев (прекращения прав аренды, отказ в регистрации прав собственности на участки и расположенные на них строения).  Далее для краткости будем называть соответствующие водоемы источниками питьевого водоснабжения.

Приоритет чистой воды. Ограниченность участков в обороте

Статья 37 ВК РФ /1/ устанавливает приоритет использования водных объектов для питьевого водоснабжения перед иными целями водопользования, к которым относится в том числе сброс сточных вод в водные объекты. Безопасный отвод стоков от участка, находящегося рядом с водным объектом, - наиболее проблемная часть использования такого участка при наличии на нем дома. Варианты участков, на которых не предусматривается строительство дома, не рассматриваем как неинтересные с точки зрения важных индивидуальных потребностей.
Предусматривается, что для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения должны использоваться защищенные от загрязнения и засорения поверхностные и подземные водные
объекты, пригодность которых для указанных целей определяется на основании санитарно-эпидемиологических заключений. Для водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, устанавливаются зоны санитарной охраны в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения (ч.1 ст. 43 /1/).
В соответствии с действующей редакцией Земельного кодекса (ЗК) РФ /5/, а именно – пунктом 14) части 5 статьи 27 (введен № 102-ФЗ от 19.06.2007, вступил в силу 03.07.2007г.) ограничены в обороте земельные участки, находящиеся в 1-м и 2-м поясах водоохраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. Ограниченность в обороте означает, что участок не может быть предоставлен в частную собственность,за исключением случаев, указанных в федеральных законах.
Так, в соответствии с ч.2 ст. 43 /1/ в зонах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения осуществление деятельности и отведение территории для жилищного строительства, строительства промышленных объектов и объектов сельскохозяйственного назначения запрещаются или ограничиваются в случаях и в порядке, которые установлены санитарными правилами и нормами в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.
Чрезвычайно важно, что ограниченность в обороте участков, находящихся во 2-м поясе водоохраны, не является безусловной.
В этом вопросе органы муниципальной власти и суды часто неверно понимают закон, «не читают до конца», отказывая в предоставлении в частную собственность участков, находящихся во 2-м поясе  водоохраны, а также в выдаче разрешений на строительство домов. Возможно, срабатывает шаблон по аналогии с лесными участками, которые тоже, по закону, «ограничены в обороте», а на практике в собственность не предоставляются.
Как сообщалось в СМИ, поправки об ограничении в обороте участков, находящихся в 1-м и 2-м поясе водоохраны, были приняты по инициативе депутатов-коммунистов «в обмен» на уступки по каким-то другим законопроектам. К сожалению, не внося ничего нового в содержательной части регулирования данной сферы земельных правоотношений (как до 03.07.2007, так и после – осуществляется в соответствии с обязательными санитарными правилами и нормами), принятие поправок привело к множеству случаев незаконного отказа в приватизации таких участков по формальному признаку - «ограниченности в обороте», в том числе при наличии правоустанавливающих документов, выданных до вступления данных поправок в силу. Например, известны случаи незаконного отказа в приватизации участков многодесятилетнего владения по основанию нахождения их во 2-м поясе водоохраны, расположенных по ул. Урицкого, земельного участка ОАО «Опытный экспериментальный завод Углемаш» (успешно оспорено в апелляционной инстанции) в г. Истра МО и тысячи аналогичных случаев по всей стране.
Если принимать во внимание в первую очередь учтенные в ГКН с границами и зарегистрированные участки, утешает следующее. Судебная практика последних лет по признанию, например, сделок недействительными с участками во 2-м поясе водоохраны показывает, что прокуроры подают иски не по поводу предоставления участков собственно во 2-м поясе (иногда в 1-м поясе) водоохраны ЗСО, а относительно их расположения в этих зонах, т.е. по основаниям нарушения санитарных норм и правил, /6/,/7/,/8/,/9/.(Примечание: множество аналогичных дел можно найти на сайтах соответствующих прокуратур, там они висят, как военные трофеи. В первую очередь прокуроры обращают внимания на крупные массивы и большие новообразованные участки по берегам
водохранилищ и рек).

Границы 1-го и 2-го поясов ЗСО

В соответствии с /10/ зоны санитарной охраны (ЗСО) организуются на всех водопроводах, подающих воду из поверхностных и из подземных источников в составе трех поясов и санитарно-защитной полосы водовода: 
- 1-й пояс (строгого режима): территория расположения водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводящего канала; назначение - защита водозабора и водозаборных сооружений от случайного или умышленного загрязнения или повреждения; 
- 2-й и 3-й пояса (пояса ограничений): территория, предназначенная для предупреждения загрязнения воды источников водоснабжения. 
В каждом из поясов ЗСО и в пределах санитарно - защитной полосы устанавливается специальный режим и проводится комплекс мероприятий, направленных на предупреждение ухудшения качества воды: - в пределах 1-го пояса зоны санитарной охраны - органами коммунального хозяйства или владельцами водозабора; - в пределах 2-го и 3-го поясов ЗСО - владельцами объектов, которые оказывают или могут оказать отрицательное воздействие на качество воды источников водоснабжения. 
Определимся с размерами поясов водоохраны поверхностных источников водоснабжения - наиболее «интересных» для владельцев земельных участков, не рассматривая площади акваторий, а касаясь только земной поверхности, на примере Истринского района Московской области.
Тогда, 1-й пояс ЗСО, по /11/, – полоса шириной 100 м по обоим берегам Истринского водохранилища от плотины до створа д. Ламишино (протяженность по берегу ок. 2 км). 
Боковые границы 2-го пояса устанавливаются не только по берегам основного водотока или водохранилища, входящих в гидротехническую системы, но и по берегам впадающих в них притоков
первого порядка. Боковые границы 2-го пояса ЗСО гидроузла проходят от уреза воды при нормальном подпорном уровне для водохранилищ и при летне-осенней межени для основных водотоков и притоков первого порядка на расстоянии:
а) при равнинном рельефе местности - не менее 500 м;
б) при холмистом рельефе местности - по вершинам первого склона, обращенного в сторону источника
водоснабжения. 
Любопытно, что в общероссийских правилах /10/ пункт «б)» предыдущего предложения изложен несколько в иной редакции: «б) при гористом рельефе местности - до вершины первого склона,
обращенного в сторону источника водоснабжения, но не менее 750 м при пологом склоне и не менее 1 000 м при крутом.» Получается, что только в Московской и смежных по водным бассейнам областях стоки в горку сами не текут? 
Итак, в Истринском районе МО, в 1-й пояс ЗСО поверхностных источников питьевого водоснабжения попадают земельные участки от плотины гидроузла до д. Ламишино, находящиеся на расстоянии до 100 м от уреза воды, а во 2-й пояс ЗСО – участки на всем протяжении рек - Истра, включая весь берег водохранилища вне 1-го пояса, а также рек: Малая Истра, Маглуша и Песочная - на удалении 500-750 м от уреза воды.
(Примечание автора. Не будем сильно обольщаться насчет упомянутого «первого склона», поскольку из прошлого опыта известна применяемая для нашего района цифра для размера 2-го пояса ЗСО - 750 м. Необходимо учитывать, что граница ЗСО должна быть непрерывной. И, не смотря на отдельные локальные вершины «первых склонов», которые могут быть на меньшем удалении от рек, входящих в гидротехническую систему московского водопровода, в целом определить границу ближе к воде, чем указанные 500-750 м, вряд ли получится. Впрочем, иногда суды принимают во внимание рельеф местности (обратный уклон), в том числе при меньших удалениях участка от уреза воды, чем указано выше).

Попадает ли участок, находящийся в Москве, Московской, Тверской и Смоленской областях, в ЗСО водопровода г. Москвы, можно по /11/, для других регионов – обратившись к аналогичным документам или в Роспотребнадзор.
 
Ограничения деятельности в 1-м и 2-м поясах ЗСО
 
В границах 1-го пояса ЗСО гидроузлов не допускаются все виды строительства и хозяйственной деятельности, не имеющие непосредственного отношения к эксплуатации, реконструкции и расширению гидротехнических сооружений, в том числе прокладка трубопроводов различного назначения, объектов постоянного хранения и переработки твердых промышленных отходов, размещение жилых и хозяйственно-бытовых зданий, рекреационных сооружений, проживание людей. 
Как правило, участков, расположенных в 1-м поясе водоохраны, нет в обороте. Отдельные случаи незаконного предоставления и/или использования таких участков обычно связаны с размещением баз отдыха на берегу водохранилищ.
 В соответствии с /11/ во 2-м поясе водоохраны Московского региона не допускается размещение земельных участков под дачное, садово-огородное, индивидуальное жилищное строительство,
очистные сооружения канализации, автозаправочных станций (АЗС) легковых автомобилей на расстоянии менее 100 метров (по прежним санправилам 2002 г. /12/ -150 м) от уреза воды источника
питьевого водоснабжения при нормальном подпорном уровне для водохранилищ и при летне-осенней межени для основных водотоков и притоков первого порядка.
При строительстве и реконструкции объектов отдыха и спорта, необходимо соблюдать требование, чтобы все строения, располагались на расстоянии не менее 100 метров от уреза воды. В зонах рекреации в полосе 100 м от уреза воды не допускается капитальная застройка; допускается установка малых архитектурных форм. 
Из других ограничений для 2-го пояса, сохранившихся практически в дословном виде со времен Сталина-Берии, по /11/, можно отметить запреты: 
- на купание,туризм, водный спорт и рыбную ловлю вне установленных мест (зон рекреации) и с превышением гигиенических требований к охране поверхностных вод, а также нагрузки на территорию пляжа более 1000 чел/га, на акваторию - более 500 чел/га, а также:
-на устройство полей ассенизации, полей фильтрации, земледельческих полей орошения, полей подземной фильтрации;
-применение пестицидов, органических и минеральных удобрений;
- рубку леса главного пользования и реконструкцию на территории шириной не менее 500 м от уреза воды. В этих пределах допускаются только рубки ухода и санитарные рубки леса.
Кроме того ограничивается плотность жилой застройки территорий, которая не должна превышать при пиковой сезонной нагрузке от 80 до 200 тысяч (по районам) человек на квадратный километр.
 
«Сами мы не местные, границ поясов водоохраны не знаем». – Тогда для Вас Постановление Совнаркома 1941 года
 
Бывает, что основным, а иногда и единственным аргументом защиты в суде ответчика, к которому предъявлен иск о признании сделки с участком в 1-м или 2-м поясе водоохраны  ничтожной, изъятии участка, наложении какого-то ограничения и т.п., является отсутствие плана границ ЗСО в графическом виде, что границы ЗСО не отражены в документах государственного кадастра, и поэтому пользователь участка «ни в чем не виноват». 
Как правило, владельцу участка рассчитывать на успех при таких доказательствах не следует. По крайней мере, для участков в ЗСО московского водопровода (4 субъекта Федерации).
В ретроспективе не истекшего срока исковой давности о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а для сделок, в которых истец (например, прокурор) не является стороной сделки,– это 3 года с момента с начала ее исполнения (ч.1 ст. 181 ГК РФ), для Московского региона обязательно найдется актуальный нормативно-правовой акт, содержащий описание ЗСО. Так, Постановление Совнаркома от 23.05.1941 г. № 355 /13/  о защите московского (Рублевского) водопровода, действуют и имеют большую юридическую силу по отношению, например, к /12 / 2002 г. (см./8 /). О как!
В соответствии с п. 1.17. санитарных правил /10/ отсутствие утвержденного проекта ЗСО не является основанием для освобождения владельцев водопровода, владельцев объектов, расположенных в границах ЗСО, организаций, индивидуальных предпринимателей, а также граждан от выполнения требований, предъявляемых санитарными правилами и нормами.
Поэтому заинтересованные лица (покупатели, собственники и пр.) должны самостоятельно определять, попадает ли участок в ЗСО источника питьевого водоснабжения и связанные с этим последствия.

Сточные воды - сброс запрещен, кроме Московского региона (?)
 
Если законность предоставления участка в ЗСО источников питьевого водоснабжения успешно прошла «проверку», вопрос с разрешением на строительство дома решен, главные затруднения у владельца участка связаны с тем, каким образом будет производиться канализация сточных вод предполагаемого к постройке дома.
Сточные воды в соответствии с. п. 19) ст. 1 ВК РФ /1/- это  дождевые, талые, инфильтрационные, поливомоечные, дренажные воды, сточные воды централизованной системы водоотведения и другие воды, отведение (сброс) которых в водные объекты осуществляется после их использования или сток которых осуществляется с водосборной площади.
В силу пункта 1 части 3 статьи 44 Водного Кодекса РФ  "сброс сточных, в том числе дренажных, вод в водные объекты, расположенные в границах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно бытового назначения, запрещается". Исключение из данной нормы содержится лишь в статье 6.4  федерального закона от 03.06.2006 г. N 73-ФЗ, закрепляющей, что сброс сточных, в том числе дренажных, вод в водные объекты, расположенные в границах 2-го и 3-го поясов зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, хозяйственными и иными объектами, которые введены в эксплуатацию или разрешение на строительство которых выдано до введения в действие ВК РФ, допускается с соблюдением санитарных правил и норм в соответствии с федеральным законом "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения".
До 2014 г. в нарушение приведенных норм  ВК РФ и № 73-ФЗ абзацем шестым пункта 4.1.2 санитарных правил /10/ допускался сброс промышленных, сельскохозяйственных, городских сточных вод, а также организованный сброс ливневых сточных вод, хозяйственными и иными объектами, которые введены в эксплуатацию или разрешение на строительство которых выдано после введения в действие ВК РФ (1 января 2007 г.), в водные объекты, расположенные в пределах 2-го пояса зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, если содержание в этих водах загрязняющих веществ и микроорганизмов не превышает установленные санитарными правилами гигиенические нормативы.
По данному вопросу 25.09.2014 г.,/15/, в апелляционной коллегии Верховного суда РФ было удовлетворено заявление некого «К.П.», отменено решение Верховного суда РФ от 27 мая 2014 г. по упомянутому заявлению, признаны недействующими абзац шесть пункта 4.1.2 санитарных правил /14/ и пункт 3.3.3.4 санитарных правил /10/.
Однако для московского водопровода по-прежнему действует п. 4.4.8 /11/, которым сбор сточных вод в акватории 2-го пояса водоохраны источников питьевого водоснабжения допускается, при условии доведения качества стоков до уровня требований к качеству воды водных объектов первой категории водопользования в соответствии с гигиеническими нормативами (требования к очистке стоков - см. /16/).
В соответствии с п. 4.4.9 /11/ при водоснабжении объекта индивидуального жилищного и дачного строительства из шахтного колодца или водоразборных колонок без домовой распределительной сети допускается устройство герметичных выгребов при условии обеспечения регулярного вывоза отходов спецавтотранспортом на сливные станции.
Представляется,что принимая /15/, апелляционная коллегия ВС РФ преподнесла урок, скорее, Законодателю, чем водопользователям: закон, а тем более – Кодекс, должен быть исполнен так, как он написан, и наоборот, в том числе с учетом уровня развития техники и технологий.

Окончание следует.

По данным Интерфакса ( 26 января 2017 г.), Подмосковные власти готовят поправки в федеральный закон о повышении ставки земельного налога втрое при наличии незарегистрированных строений как на участках для индивидуального жилищного строительства, так и на дачных и садовых. Инициатива будет содержать предложение вводить норму о повышенном налоге сразу, как только незарегистрированный объект выявлен. 

Предполагаю,что данная "новость", запущенная в СМИ с опережением от реального события,- это дополнительный способ психологического воздействия на собственников земельных участков, которые на законном основании не желают регистрировать строения. Сомневаюсь, что такой законопроект  пройдет  "партийный фильтр", получит  одобрение Правительства и профильного комитета Госдумы, будет принят хотя бы в первом чтении как минимум до выборов Президента 2018 г.. Может быть, в 2025-2035 г. об этом стоит подумать. Не раньше. Причин множество.

Во-первых, население пока не осилило налогов по кадастровой стоимости недвижимости, полный размер которых будет уплачиваться только к 2020 г. 

Во-вторых, есть еще законные нереализованные эффективные меры. В частности - удвоенная ставка налога для земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, на которых в течение 10 лет от получения участка не зарегистрирован жилой дом. Кажется, таких участков в стране 4 миллиона. Здесь и возражений серьезных не возникает: получил участок под ИЖС, будь добр, -стойся, иначе - нецелевое использование земли и двойной налог. Поднимет количество добровольных регистраций строений на садовых и дачных участках возможность прописки на дачах, законопроект принят в первом чтении.

В-третьих, регистрация прав затратна. У населения нет денег даже на межевание земли, а теперь еще надо получать разрешение на строительство, технический план и пр., т.к. "дачная амнистия" свернута.

В-четвертых, возникает множество  невязок. Например, по результатам аэрофотосъемки видны "крыши дома твоего". Но что это за крыша: ветхого сарая под снос, пустой коробки или эксплуатируемого дома - не ясно. Собственник имеет право в любой момент это все снести, а не регистрировать. Следующий момент, у нас по официальным данным, несколько миллионов участков с наложениями границ и неверными координатами.  К каким участкам будут в таких условиях "привязываться" дома при совмещении аэрофотосъемки и кадастровой карты ? Множество новых межеваний из-за неверных координат соседей провести без дорогостоящего судебного процесса не возможно. С учетом того, что половина участков не имеет установленных в ГКН границ, достоверное выявление незарегистрированных строений потребует полевых обследований, которые займут годы, а по затратам будут сопоставимы с собираемыми  налогами.Трудноразрешимые конфликты приобретут массовый характер.

Поэтому принятие такого закон сегодня может привести к непредсказуемым последствиям, к "срыву резьбы".

Целесообразно в дальнейшем ограничиться упоминанием о "священном долге" владельцев недвижимости ее зарегистрировать, но не принимать юридически обязывающей нормы делать это на практике.

Портал государственных и муниципальных услуг Московской области /1/ содержит сервис проверки наложений границ земельных участков /2/. Для того чтобы определить, есть ли наложение границ у интересующего земельного участка, нужно ввести его кадастровый номер. После однократного пользования открывается общий перечень участков МО с наложениями /3/. Список составлен в порядке возрастания кадастровых номеров, поэтому переход к нужному месту занимает считанные секунды.

В соответствии /3/ на 25 января 2017 года 209 422 земельных участка в Московской области имеют наложения границ. По данным Министерства имущественных отношений Московской области, в области учтено около 3,3 млн. земельных участков. Тогда, количество участков с наложениями
составляет 6,35 % от общего количества участков (209 422/ 3 300 000). Известно, что межевание сделано примерно у половины объектов. Соответственно количество участков с наложениями
границ в пропорции от количества участков с межеванием в МО будет вдвое больше, чем от всех участков, — ок. 12,7%.

То есть, «официальный брак межевания» — около 12,7%. Но это еще не все. Например, изучение случайным образом выбранного кадастрового квартала 50:08:0060102 по Публичной кадастровой карте показало, что кроме дефектных межеваний по списку /3/ (кадастровые номера :129,:630, :378,:430, :149,:49, :148) в данном квартале имеют наложения еще 4 участка (:74,:75,:78,:968), что более, чем в
полтора раза превышает официальные данные.

Кроме того, можно ли быть уверенным, что если наложения границ нет, то координаты участка определены правильно? - Практика новых межеваний и многочисленные судебные споры показывает, что ответ отрицательный. Может быть основные неточности в прошлом, и сейчас уточнение границ будет происходить с меньшим количеством наложений,ошибок, перемещений и т.п.? - Снова, вероятно,-«нет».
Хотя и общеизвестно, что кадастровому инженеру проще скрыть проблему при незначительном заполнении кадастровой карты, чем когда свободного места на ней мало, однако, чтобы устранить
наложение (или разместить с правильными координатами) одного участка в значительной степени «заполненном» кадастровом квартале может потребоваться изменение координат границ и виртуальное перемещение десятков участков.

По нашей экспертной оценке, основанной в том числе на официальных данных, не менее 15-20 % земельных участков с межеванием имеют неверно установленные координаты.

В таких условиях властным структурам следовало бы осторожнее возводить в ранг главных индивидуально определяющих характеристик земельного участка координаты его границ (межевание) и
ограничивать в обороте участки без межевания. Заинтересованные лица (собственники, покупатели и пр.) способны самостоятельно дать оценку, что лучше: участок с координатами с вероятностью в 20% - ошибочными или участок без координат, но со 100%-достоверным с забором.
 
Ссылки
1.https://uslugi.mosreg.ru
2.https://uslugi.mosreg.ru/#services/landcrossing?searchType=uniSearch&objCriteria&cid
3.https://uslugi.mosreg.ru/images/sunshine/tile/Static_tile/landsCrossing.pdf

Проект Федерального закона N 1160742-6 "О садоводстве, огородничестве и дачном хозяйстве и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" 30 августа 2016 года внесен в Госдуму Правительством РФ. Законопроект должен заменить ныне действующий федеральный закон (№ 66-ФЗ) о садоводствах 1998 г.

Анализ того, насколько в данном законопроекте выполняется указание Президента Российской Федерации от 14 апреля 2014 г. № Пр-840 относительно совершенствования на комплексной основе всех правоотношений в сфере садоводства, огородничества и дачного хозяйства, оставим на другой раз. Сейчас - про важную новацию.

В соответствии с п.7 ст. 37 законопроекта: «Расположенные на садовых (дачных) земельных участках здания, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости до дня вступления в силу настоящего Федерального закона с назначением "жилое", признаются объектами индивидуального жилищного строительства (жилыми домами). При этом замены ранее выданных документов или внесения изменений в такие документы, записи Единого государственного реестра недвижимости в части наименования указанных объектов недвижимости не требуется, но может осуществляться по желанию их правообладателей».

Кроме того: «Расположенные на садовых (дачных) земельных участках здания, сооружения, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости до дня вступления в силу настоящего Федерального закона с назначением "нежилое", сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и не имеющие подземных сооружений, признаются садовыми домами. При этом замены ранее выданных документов или внесения изменений в такие документы,

записи Единого государственного реестра недвижимости в части наименования указанных объектов недвижимости не требуется, но может осуществляться по желанию их правообладателей».

В целом, наверное, можно порадоваться за садоводов, которым нужна прописка на даче. Даже за тех, кто в Декларации об объекте недвижимого имущества по какой-то причине поставил галочку не в той графе: возможность для исправления сведений в ЕГРН должна быть по общему правилу. Для зарегистрированных в таком статусе домов появляются  послабления в налогообложении: ставка налога для жилых домов меньше, чем для садовых. О принятии решении о льготном налоговом учете таких "вновь прибывших жилых домов" сообщается в частности на сайте Министерства имущественных отношений Московской области.

Но возможны и негативные последствия. Если у вас есть «жилое строение" с назначением  "жилое», больше подходящее под сарай, но автоматически становящееся «жилым домом», с учета на улучшение жилищных условий могут снять.

В соответствии с новым законопроектом о садоводствах (N 1160742-6), недавно внесенном Правительством в Госдуму, предлагается сократить количество организационно-правовых форм товариществ собственников недвижимости, созданных для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, до двух:

- садоводческое некоммерческое товарищество (для ведения садоводства и дачного хозяйства)

- и огородническое некоммерческое товарищество (для ведения огородничества).

В течение переходного периода ДНТ должны будут преобразоваться в СНТ. Мотивировка Правительства: чтобы не было дублирования, поскольку во исполнение Постановлений Конституционного суда 2008 и 2011 г.г. и на садовых, и на дачных землях будет возможно строительство жилых домов, поэтому эти форматы практически идентичны.

Так, да не так. Все-таки, хотя мы и называем зачастую словом «дача» как садовые, так и дачные участки с постройками, но вводить юридически единообразную терминологию для заметно отличающихся явлений будет опрометчиво.

Полагаю, что для дачников внезапно, безальтернативно и по чужой прихоти стать садоводами так же обидно, как для садоводов - огородниками.

Истории дачного движения несколько сотен лет, начиная от Петровских времен, через советское номенклатурное прошлое, до сегодняшних поселков деятелей науки, искусства и литературы («НИЛ», Истринский район МО), чиновников, военных и т.д. Конечно, дачный формат заметно разбавлен новообразованиями эконом-класса, возникшими в последние годы на бывших крестьянских землях. Однако и здесь более высокий ранг, чем в садоводствах, сохранятся: участки куплены на свои кровные, площадь их больше, чем в среднем по садоводствам, управление производится более организованно.

«Садоводческое товарищество», «садовод» - не ругательные термины, просто они не точные применительно к множеству дачных товариществ. Вспоминаю одно ДНТ в Истринском районе МО: ни одного дома меньше 200 кв. м, и ни одного собственника в звании ниже генерал-майора. Ну, какие они «садоводы»?

В русском языке слов достаточно. Не надо действовать по анекдоту, в котором Вовочка спрашивает маму: «Что такое ж.па?». – «Нет такого слова,- отвечает мама». –« Как это? Ж.па есть, а слова нет?».

Уважаемое Правительство, не ликвидируйте дачи, не ущемляйте «статус» нескольких сот тысяч людей.

Составляя подборку судебных решений по изъятию участков, находящихся в зонах санитарной охраны московского водопровода (4 субъекта РФ), наткнулся на смешное дело.

Содержательная часть здесь минимальная, больше - курьезный случай. Поэтому лезет в голову анекдот про женское такси. (Мужчина обращается в «Женское такси»: - Можете прислать машину по адресу..? – Да, конечно. Скажите Вам ехать или просто поржать?  - Честно говоря, ехать не надо. –Тогда выходите к подъезду через 10 минут, посмотрите, как она будет парковаться).

Итак, собственник земельного участка в СНТ «Возрождение» Истринского района Московской области Б.А.М. получил в Росреестре  отказ зарегистрировать право собственности на объект недвижимости «Собачья будка». Мотивом отказа послужило то, что в документах на земельный участок отсутствуют сведения о категории земельного участка и его разрешенном использовании. В своем отказе Росреестр сообщил, что поскольку категория и назначение участка не известны, соответственно ведомство не может установить, можно ли регистрировать недвижимость на таком участке по декларации об объекте недвижимого имущества в рамках так называемой «дачной амнистии».

Зачем Б.А.М. надо было зарегистрировать собачью будку – не известно. Может быть, в память о четвероногом друге, или как какой-то уникальный объект в два этажа (ведь он же должен быть, по определению, на постоянном фундаменте, и перенос  его на иное место, связан с нанесением объекту несоразмерного ущерба…), или по приколу?

Владелец  на этом не успокоился, подал исковое заявление в суд. Однако суд счел решение Росреестра обоснованным, и в удовлетворении иска отказал (решение по делу № 2-3193/2012 от 07.12. 2012 г.).

Необходимо проверять документы на земельные участки на наличие категории и разрешенного использования, а то и собачью будку зарегистрировать не удастся.

Рыбоохранные зоны и их границы устанавливаются Федеральным агентством по рыболовству в целях сохранения условий для воспроизводства водных биологических ресурсов. Порядок установления рыбоохранных зон, ограничения осуществления хозяйственной и иной деятельности и особенности введения таких ограничений в рыбоохранных зонах установлены Постановлением правительства № 743  2008 г. /1/.

Для простоты запоминания можно обратиться к известной миниатюре Аркадия Арканова, в которой у лектора был текст о профилактике ревматизма среди новорожденных, а надо было рассказать о проблеме в клубе бухгалтеров. Там персонаж просто заменял слово «новорожденный» на «бухгалтер» («булгактер», как он произносил).

Так вот, то, что было сказано в моем предыдущем блоге об ограничениях хозяйствования на земельных участках, находящихся в водоохранных зонах, в соответствии с /1/ почти дословно применяется к рыбоохранным зонам. Даже с существенным послаблением: ограничения осуществления хозяйственной и иной деятельности в рыбоохранных зонах (аналогичные запретам для воодоохранной зоны), в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 20.01.2016 N 11 вводятся после  принятии Федеральным агентством по рыболовству решения об установлении рыбоохранных зон. Возможно, логика данного послабления в том, чтобы Агентству по рыболовству не дублировать работу по охране водоемов в целом (через водоохранные зоны). Если уж так получается, что рыбоохрана – это включенный случай водоохраны (может ли быть иначе?), целесообразно сосредоточится на защите тех водоемов, где реально есть рыба и другие биоресурсы, и только здесь специализированному ведомству по рыбоохране тратить средства на установление зон, инспекторов, информационные знаки и пр.

Таким образом, рыбоохранные зоны, если они установлены отдельными решениями Агентства по рыболовству, совпадают с водоохранными зонами и защитными береговыми полосами, не создают дополнительных ограничений по приобретению и использованию недвижимости, находящейся вблизи водоемов.

Источники:

1. Постановление правительства Российской Федерации от 6 октября 2008 г.  N 743 «Об утверждении правил установления рыбоохранных зон».

Земельный участок в водоохраной зоне

По мере того как в государственный кадастр недвижимости (ГКН) будут вноситься сведения о  различных видах зон охраны и санитарной защиты в районе расположения земельных участков, их собственникам  все чаще  придется сталкиваться с ограничениями в использовании недвижимости. Это связано с тем, что после внесения в ГКН границ упомянутых зон ограничений, они становятся «видимыми» и, следовательно, явными к учету при всех относимых операциях с участками и находящейся на них недвижимостью, например, при предоставлении участков, строительстве объектов, реконструкции, отчуждении, экологических мероприятиях и пр.

Самые распространенные ограничения связаны с близостью водоемов, инженерных коммуникаций (линий электропередач, газопроводов, кабелей, пр.), памятников культуры, особо охраняемых  природных и других объектов.

Рассмотрим ограничения в получении в собственность и хозяйственном использовании земельных участков и строений, находящихся в водоохраной зоне.

Основным нормативно-правовым актом в области  охраны и использовании водных объектов является новый Водный кодекс (ВК) РФ, введенный в действие 1 января 2007 г./1/ С принятием нового ВК РФ границы водоохранных зон устанавливаются непосредственно этим федеральным законом. По сравнению с ранее действовавшим ВК 1995 г., новый документ устанавливает водоохранные зоны меньшего размера и содержит меньше запретов на хозяйственную деятельность в водоохранных зонах.

В соответствии со статьей 65 /1/ водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

 За пределами территорий городов и других населенных пунктов ширина водоохранной зоны рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и ширина их прибрежной защитной полосы устанавливаются от местоположения соответствующей береговой линии (границы водного объекта), а ширина водоохранной зоны морей и ширина их прибрежной защитной полосы - от линии максимального прилива.

Ширина водоохранной зоны рек или ручьев устанавливается от их истока для рек или ручьев протяженностью:

1) до 10 км - в размере 50 м;

2) от 10 до 50 километров - в размере 100 м;

3) от 50 км и более - в размере 200 метров.

 Для реки, ручья протяженностью менее 10 км от истока до устья водоохранная зона совпадает с прибрежной защитной полосой. Радиус водоохранной зоны для истоков реки, ручья устанавливается в размере 50 м.

 Ширина водоохранной зоны озера, водохранилища, за исключением озера, расположенного внутри болота, или озера, водохранилища с акваторией менее 0,5 кв. км, устанавливается в размере 50 м. Ширина водоохранной зоны водохранилища, расположенного на водотоке, устанавливается равной ширине водоохранной зоны этого водотока.

Ширина водоохранной зоны моря составляет 500 м.

Имеются особенности установления границ водоохраной зоны о. Байкал, рек с набережными, рек в закрытых коллекторах, магистральных или межхозяйственных каналов.

 Ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в зависимости от уклона берега водного объекта и составляет 30 м для обратного или нулевого уклона, 40 м для уклона до 3-х градусов и 50 м для уклона 3 и более градуса.

Ширина прибрежной защитной полосы реки, озера, водохранилища, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение (места нереста, нагула, зимовки рыб и других водных биологических ресурсов), устанавливается в размере 200 м независимо от уклона прилегающих земель. Например, ширина прибрежной защитной полосы и водоохраной зоны Истринского водохранилища совпадают и составляют  200 м.

В границах водоохранных зон запрещается:

1) использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв;

2) размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов;

3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами;

4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие;

5) размещение автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов (с исключениями), станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств;

6) размещение специализированных хранилищ пестицидов и агрохимикатов, применение пестицидов и агрохимикатов;

7) сброс сточных, в том числе дренажных, вод;

8) разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых (с исключениями).

В границах водоохранных зон допускается: проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, осуществляется с учетом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов. Под сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления истощения вод в ст.65 /1/понимаются:

1) централизованные системы водоотведения (канализации), централизованные ливневые системы водоотведения;

2) сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод в централизованные системы водоотведения (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), если они предназначены для приема таких вод;

3) локальные очистные сооружения для очистки сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), обеспечивающие их очистку исходя из нормативов, установленных в соответствии с требованиями законодательства в области охраны окружающей среды и настоящего Кодекса;

4) сооружения для сбора отходов производства и потребления, а также сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод) в приемники, изготовленные из водонепроницаемых материалов.

В отношении территорий садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, размещенных в границах водоохранных зон и не оборудованных централизованными сооружениями для очистки сточных вод, до момента их оборудования такими сооружениями и (или) подключения к системам, допускается применение приемников, изготовленных из водонепроницаемых материалов, предотвращающих поступление загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов в окружающую среду. Другими словами, СНТ и пр.объединения в водоохранных зонах, не имеющие (не подключенные к) централизованной системы(е) канализации, должны сливать свои стоки в баки и вывозить стоки ассенизационными машинами.

В границах прибрежной защитной полосы дополнительно к ограничениям, указанным выше для водоохраной зоны, запрещается:

1) распашка земель;

2) размещение отвалов размываемых грунтов;

3) выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.

Как можно заметить, ограничения по использованию земельного участка, находящегося в водоохраной зоне, вполне приемлемы для «обычного» собственника, - не занятого скотоводством, земледелием, добычей полезных ископаемых или мойкой автотранспорта…

Земельные участки в водоохраной зоне не изъяты из оборота и не ограничены в обороте. Строительство на них допускается как в водоохраной зоне, так и на береговой защитной полосе, со сбором стоков после очистки в централизованных или локальных очистных сооружениях (ЛОС).

Исключение составляет береговая полоса (ст. 6 /1/) - полоса земли вдоль береговой линии (границы) водного объекта общего пользования, которая предназначается для общего пользования, в частности - для свободного прохода. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет 20 м, а  для каналов, рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более 10 км – 5 м. В соответствии с частью 8 ст. 27 Земельного кодекса приватизация земельных участков в пределах береговой полосы запрещена.

Следует помнить, что отсутствие в сведениях ГКН о земельном участке ограничений, связанных его расположением в водоохранной (как, впрочем, и в другой зоне охраны), не означает, что ограничения нет. Просто собственники, покупатели недвижимости, равно как и контролирующие органы, обращали на это раньше меньше внимания в силу отсутствия сведений об ограничениях в основных документах. Кадастр постепенно заполняется зонами охраны, пока это сделано, наверно, не более чем на треть, но процесс идет.

В завершении данного раздела остановимся на важном практическом вопросе: каким требованиям должны отвечать локальные установки очистки стоков, чтобы они были одобрены санитарными врачами для установки в водоохраной зоне? Удовлетворяют ли этим требованиям всем известные «Топасы» и т.п.

Основным документом, регламентирующим условия сброса сточных вод в водные объекты, являются санитарные правила и нормы /2/.Все модели ЛОС «Топас» по данным сайта компании, выпускающей эти установки, по  сертификатам соответствия, действовавшим до 2015 г., удовлетворяли санитарным правилам /2/. По-видимому, здесь какое-то лукавство. Сертификаты соответствия не содержали каких-то указаний на схемы сброса вод после установки в водоем (непосредственно, через поля фильтрации, после доочистки, обеззараживания и т.п.). В то же время, как на сайте компании «Топас» /3/, так и во множестве других статей по очистке воды строений, находящихся в водоохраной зоне,  однозначно говорится, что непосредственный сброс в водоем возможен только после обеззараживания сточных вод от всех ЛОС. Обеззараживание может производится мощной ультра-фиолетовой лампой, хлорированием, озонированием. Например, цена установки УФЧ-обеззараживателя для ЛОС «Топаз 5-20» составляет 41,5 тыс. руб.

Таким образом, можно полагать, что нахождение участка только в водоохраной зоне не создает существенных затруднений в приобретении, пользовании и распоряжении недвижимостью, находящейся в ней, не считая несколько увеличенных затрат на экологические мероприятия. 

Важно заметить, что водоохранные зоны часто путают с зонами охраны источников питьевого водоснабжения, отождествляя их, хотя  требования к хозяйственной деятельности в последних более жесткие. Но об этом - как-нибудь в другой раз.

Источники:

1.Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ, введен в действие 1 января 2007 г.

2.Санитарные правила и нормы СанПиН 2.1.5.980-00: «Гигиенические требования к охране поверхностных вод». Утверждены Главным государственным санитарным врачом РФ 22 июня 2000 г. Дата введения: 1 января 2001г

3. http://www.topas-septiki.ru/faq#11

Наверное, многие слышали и видели по телевизору о проводимых в Московской области (может быть, еще где-то ?), "обследованиях» загородной недвижимости при помощи квадрокоптеров при участии БТИ, муниципалитетов, Адмтехнадзора, полиции...,  по результатам которых  строения на участках на кадастровой карте  потом маркируются квадратиками разного цвета («зарегистрировано»/«не зарегистрировано»….).

Лет десять тому назад для себя я сделал однозначный вывод: ввести обязательную регистрацию строений загородной недвижимости нельзя. Одна из причин в том, что тогда на каждом участке надо зарегистрировать всё, включая: колодец, баню, хозблок, летнюю кухню, душевую, дровяник, теплицу, скважину,  покосившийся туалет, погреб, мостик через пруд, беседку, не говоря уже про дом. Почти на каждом участке кроме дома (домика) еще несколько «объектов недвижимости», которых я отношу к «регистрационному мусору». Не годится подход: это ценное - регистрируем, а это – не ценное - пропускаем. На глаз ведь не оценишь. Отсортировать по названию также не возможно: и дом может быть назван в свидетельстве "хозблоком". У кого-то «домик уточки» (зарегистрированный объект недвижимости, упоминаемый в СМИ) будет дороже «жилого дома». Нужна оценка. И как только мы начинаем регистрировать всё или сначала оценивать, например, разваливающийся сарай, а потом регистрировать или не регистрировать его, как неизбежно скатываемся в абсурд, т.к. налог  с половины строений будет меньше, чем стоимость отправки налогового уведомления, и многократно меньше стоимости оценки и сопутствующей нервотрепки.

По этой же теме. Обратилась на днях журналистка московского издания с просьбой прокомментировать чужую статью для того, чтобы написать свою, по поводу того, что с 1 января 2017 г. миллионы владельцев дачных участков якобы лишатся их, т.к. принят 251-ФЗ. Цитата из  ее письма: «С 1 декабря 2015 года вступил в силу Федеральный закон РФ от 13 июля 2015 года №251-ФЗ. Собственникам земель необходимо встать на учет в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) до 1 января 2017 года. Потом участки, которые не занесли в ЕГРП, станут муниципальными и их могут продать. Сейчас не зарегистрированных в ЕГРП собственников по России от 70 до 80%..... По новому закону, если с момента постановки участка на кадастровый учет прошло пять лет и он не был внесен в ЕГРП, то его снимают с кадастрового учета….. Таким образом, друзья, с 1 января 2017 года, если ваши земельные участки не стоят на кадастровом учете, то вы лишитесь земельного участка, не зная об этом.»

 Надо сказать, что это не единственная аналогичная публикация. С той или иной степенью «мастерства» отметилось много изданий, часть которых нельзя бы отнести к бульварным СМИ.

Поскольку мой письменный комментарий журналистка использовала не совсем так, как хотелось, приведу его здесь почти полностью:

" Федеральный закон 251-ФЗ от 13.07.2015, вступивший в силу 1 декабря 2015 г. имеет весьма локальный характер действия. В частности поправка в закон о кадастре недвижимости (статья 2 из 251-ФЗ) предусматривает направление сведений об объектах недвижимости, с момента постановки которых на кадастровый учет прошло 5 лет, а регистрация права в ЕГРП на которые не осуществлена, - в муниципальные или другие органы исполнительной власти. Наверное, чтобы муниципалитеты запускали процедуру признания таких объектов бесхозяйными. Предположим, что так. Но возникает множество вопросов. 
Например, из пояснительной записки к проекту закона 251-ФЗ можно увидеть, что Законодатель не предусматривал распространять закон на садовые, дачные, для индивидуального жилищного строительства и прочие участки. Получается, что у депутатов Госдумы предыдущего созыва "не нашлось" слов, чтобы правильно реализовать свой замысел, и теперь миллионы владельцев недвижимости могут из-за этого пострадать?
Далее. Львиная доля  владельцев  участков, стоящих на кадастровом учете, но отсутствующих в ЕГРП (т.е. со "старыми" свидетельствами о собственности), уплачивает налоги. Как это представить: подача муниципалитетом судебного иска в отношении якобы бесхозяйного земельного участка, с которого регулярно уплачивается налог и данные по правообладателю которого имеются в государственном кадастре недвижимости (ГКН)? Никакого автоматического перехода участка, отсутствующего в ЕГРП, в собственность муниципалитета или иного органа быть не может. Должно быть решение суда. Владелец будет уведомлен о начале процедуры признания участка бесхозяйным. Здесь даже возможен курьез. Когда все стороны с непонятной целью (еще раз: налоги уплачены) встретятся в суде, ответчик (владелец участка) может сказать, что регистрация права в ЕГРП в соответствии с законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит заявительный (добровольный) характер, имеющиеся у него правооустанавливающие документы каких-нибудь 90-х годов юридически действительны, и суд должен его поддержать. Судебные процессы затратны для всех сторон.  В чем интерес муниципалитета, если даже "бульона от куриных яиц" в итоге нет? Совсем другое дело, если бы речь шла о реально бесхозяйных участках. Для выявления таких участков не достаточно одной связи - ГКН-ЕГРП, необходимы регулярные "полевые" обследования. В законодательстве РФ есть все необходимые инструменты для изъятия неиспользуемых участков, 251-ФЗ ничего нового не дает.
Еще один момент. Если все владельцы недвижимости поспешат откликнуться на развернувшуюся в СМИ рекламную кампанию, если так можно выразиться, и начнут регистрировать учтенные в ГКН участки и что-то из находящихся на них строений, наша регистрационная система мгновенно захлебнется. Когда в 2009-2010 г.г. собственники пошли массово регистрировать участки без межевания и строения по "дачной амнистии", очередь приходилось занимать ночью. В последние годы объем регистраций в три раза меньше (около 900 тыс. объектов  в год, из них - ок. 500 тыс. - участки), и то попасть на прием в МФЦ день в день не всегда удается. А зарегистрировать надо около 15 млн. земельных участков!!! А еще  в два-пять раз больше строений, если руководствоваться ошибочным принципом, что зарегистрированы должны быть и домик для уточки, и колодец, и покосившийся туалет метр на метр и все прочее, что "увидел" квадракоптер. Впрочем, это тема для отдельного обсуждения.
Могу предположить, что разговоры про 1 января 2017 года в такой "трагической" постановке связаны с проблемами переноса данных в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который должен объединить ГКН и ЕГРП. Наверное, стало не ясно, как занести в ЕГРН данные по объектам, которые учтены в кадастре, но которых нет в ЕГРП. Поэтому решили сказать владельцам, что их участки "отойдут" муниципалитетам? Но так не получится».

Мне кажется, что по итогам развернутой кампании по принуждению к регистрации загородной недвижимости население отделается легким испугом, а власть потеряет лицо, т.к. добровольный порядок регистрации не отменен и не может быть отменен.